七浦路商鋪市場調(diào)研

1、精品資料可編輯修改封一躋山西七浦路商圈市場調(diào)研一、市場概述：七浦路全長1096米，所在的七浦路商圈是目前上海最大的服裝批發(fā)市場，市場地上、地下總建筑面積約 30萬平方米。商圈位于閘北、虹口、黃浦三區(qū)交界：南隔蘇州河（與黃浦商業(yè)區(qū)相鄰），西近上海新客站，東靠四川北路商業(yè)街。商圈主要以七浦路為東西橫軸向， 沿七 浦路以浙江北路、福建北路、山西北路以及河南北路為南北縱向商業(yè)分支，南到 北蘇州路，北到海寧路。定位于中低檔服飾零售批發(fā)。七浦路又稱“七車間"、Cheap Road （便宜一條街），目前是上海最大的服裝批發(fā)市場，主營中低檔服裝的批發(fā)零售，整體 定位較低。這種定位彌補(bǔ)了上海中低檔服裝

2、批發(fā)零售市場的空白。由于交易中間環(huán)節(jié)少，價(jià)廉物美，在上海中低收入群體中具有一定認(rèn)可度。目前， 該商圈內(nèi)的一些新建商鋪都開始進(jìn)行新的定位嘗試。例如， 興旺二期的五樓定位為休閑餐飲區(qū)，聯(lián)富以及圣和圣定位為精品女裝檔次往高端發(fā)展，但市場反映并不理想。商業(yè)價(jià)值。七浦路節(jié)假日的平均客流有近 56萬人，其中以興旺國際服飾城最多， 每天客流量約1.5 萬人次， 雙休日 2 萬人次。 商圈目前共有商場12 家，其中新開業(yè)及在建4 家，商圈整體購物環(huán)境和各種相關(guān)配套趨于完善。租售概況。七浦黃金地段的成熟商鋪的市場認(rèn)可度較高，租金和售價(jià)都較為可觀。而新開商鋪招商及經(jīng)營處于相對劣勢。新七浦商場內(nèi)12 平米左右的一樓

3、普通商鋪年租金為23 萬元，商鋪平均日租金為5070元/平方米。售價(jià)為250萬元，即約20萬元/平方米。成熟商場的商鋪基本滿租，核心地段的熟鋪年投資回報(bào)率為10% 。新開商鋪的情況有所遜色。整體出租率維持在92 上下。新建商場開盤一般較低調(diào)，白馬大廈均價(jià)30000 元 / 平米，七浦路批發(fā)市場均價(jià)36000 元 / 平米（最低10000 元 / 平米） 。圣和圣一樓內(nèi)鋪定價(jià)75000 元 / 平米，目前銷售情況一般（銷售剩余約20 ）。2006 年前后，白馬、豪浦、七浦路、聯(lián)富、圣和圣五家商場的集中推出使七浦路商鋪供應(yīng)量放大。商圈內(nèi)租金價(jià)格（新金浦、超飛捷等非核心地段熟鋪）出現(xiàn)微度回調(diào)，目前市

4、場正處于消化吸收階段。地段、交通、客流。七浦路附近有公交66,929,14,25,17,21,510,573,13,63,502,537,18,19路， 加上軌道交通，客流到達(dá)該商圈較為便利。七浦路的交通站點(diǎn)位置決定了七浦路商鋪的地段優(yōu)劣和整體商業(yè)價(jià)值。進(jìn)入七浦路的交通站牌集中在七浦路與河南北路的交界口，這一位置是七浦路“金三角”，人流量最密集，商鋪?zhàn)饨鹨沧罡?。沿著七浦路向浙江北路（?xiàng)目地塊）延伸，人流量和商鋪的租售價(jià)格逐級(jí)遞減（參考下圖）。產(chǎn)品與商戶類型。七浦路的商品大致可以分為如下兩類:商戶類型產(chǎn)品及特點(diǎn)針對客戶群分布經(jīng)營模式外貿(mào)時(shí)尚服飾（女裝為主）,包括外貿(mào)原零售為外貿(mào)類批零單、跟單、仿

5、單?？钅贻p時(shí)族，興旺、新七浦等主，兼做商式較新，質(zhì)量尚佳，女性居多商廈的低層批發(fā)。價(jià)格實(shí)惠。國內(nèi)中低檔非品牌服新七浦、金浦、零售為綜合類批發(fā)飾。質(zhì)量和款式參差中低收入階層超飛捷等早期商主，兼做商不齊，價(jià)格低廉。廈的12層。批發(fā)。品牌總代理國內(nèi)品牌服飾。質(zhì)量主要是批發(fā)戶和聯(lián)富等新開商廈批發(fā)為商上佳，但缺乏市場認(rèn)加盟商。中檔產(chǎn)的全部樓層。以主，兼做精品資料可，中間流通劃、節(jié)少,品容易被中低收及興旺等早期商零售。所以價(jià)格相對較低。入階層所接受。廈的35層。部分商廈（如聯(lián)富等）開始引入國內(nèi)高檔品牌，該定位較為尷尬一一七浦商圈的零售消費(fèi)群更看重價(jià)格因素；而要做為高檔品牌展示區(qū)域，七浦路目前環(huán)境發(fā)展尚未成

6、熟，與南京西路等區(qū)域相比缺乏優(yōu)勢?？蛻羧簶?gòu)成。從客戶群的構(gòu)成及特點(diǎn)來看，七浦路商戶的大部分批發(fā)生意主要集中在周一至周五，尤其是清晨時(shí)分；而雙休日的9: 00之后，是服裝零售的黃金時(shí)段，中午2: 00客流達(dá)到高峰客戶群消費(fèi)時(shí)段地區(qū)消費(fèi)產(chǎn)品消費(fèi)數(shù)量本地消費(fèi)者主要在雙休日，上午9: 00以后，下午2: 00達(dá)到高峰本巾各檔次均啟較少本地批發(fā)戶一周無休，60%主要集中在清晨6 : 007 :00左右本巾各檔次均啟。市區(qū)批發(fā)戶集中在中檔、中高檔較多外地批發(fā)戶一周無休，60%主要集中在清晨6 : 007 :00左右周邊地區(qū)如泰興、昆山等地主要集中在中檔、中高檔和時(shí)尚服飾較多17: 00點(diǎn)之后批發(fā)客流較為稀

7、少，因此，很多商場都將營業(yè)時(shí)間定為5:3018: 00,即開門時(shí)間和打烽時(shí)間都比較早。但根據(jù)市場的反映情況來看，一些消費(fèi)者對較早的打烊時(shí)間有所抱怨。租售市場競爭。七浦路商鋪市場正處于消化吸收期，資深商戶成為各商場（尤其是新開商場）爭奪焦點(diǎn)。據(jù)悉，豪浦、七浦路從新金浦，超飛捷等老牌商鋪帶走了部分品牌代理商戶，采用的主要是價(jià)格優(yōu)惠策略，另外新開商鋪的格局更適合做總代與展示。相比之下，零售類商戶的分布變化不大，主要原因仍然是新開商廈的定位與格局較為高端。其他： 山西路、 河南北路馬路大修工程也已接近尾聲，大部分街道都已鋪上了白色的水泥路面。七浦路還將進(jìn)行景觀道路工程建設(shè)，在近河南北路口設(shè)一個(gè)七浦路主

8、題景觀小品。軌道交通M10 、 M11 線（已規(guī)劃）將在聯(lián)富廣場地下交匯，據(jù)稱M10 將于 2010 年通車。二、主要商廈及相關(guān)情況七鋪路的大型服裝批發(fā)市場經(jīng)歷了兩輪發(fā)展，第一輪是在2001 年 9 月， 四家服裝批發(fā)市場建成營業(yè)，即新金浦、新七浦、興旺和超飛捷。第二輪是在20052006 年，白馬、聯(lián)富、豪浦、七浦路、圣和圣相繼開盤，七浦路服裝批發(fā)市場的格局基本確定。接下來， 我們將按照地段、商戶資源、硬件環(huán)境等方面對七浦路的各服裝市場逐一進(jìn)行針對性分析：可編輯修改1、地段出入口河在七浦路商圈，判斷地段優(yōu)劣的依據(jù)是人流的走向， 興旺和新七浦在地段位置上具有優(yōu)勢。進(jìn)入七鋪路商圈的主要公交站點(diǎn)（

9、7條）就設(shè)在興旺一、二期的 正門一側(cè)，多數(shù)來七浦購物的客流會(huì)將興旺作為購物的第一站。馬路對面的新七 浦地理位置也比較理想一一河南北路七鋪路的人行橫道在新七浦一側(cè)， 繼續(xù)西行 的客流必然要經(jīng)過新七浦。處于第二梯隊(duì)的豪浦和新金浦同處于山西北路七浦路口，但從人流走向來看，豪浦占優(yōu)一一經(jīng)過新七浦的客流多數(shù)會(huì)選擇進(jìn)入同側(cè)的豪浦，而不是過馬路去超飛捷。接下來地段的優(yōu)劣排名為新金浦、七浦路、超飛捷、白馬。聯(lián)富、圣和圣雖然距離交通站牌的直線距離較近， 但是根據(jù)客流的行走習(xí)慣（主干道優(yōu)先，店鋪密集的區(qū)域優(yōu)先），這兩個(gè)商場的位置并不理想。我公司項(xiàng) 目地塊的地段評級(jí)與聯(lián)富、圣和圣、白馬基本處于同一水平。導(dǎo)致客流從河

10、南路進(jìn)入七浦路市場的主要原因是： 第一，七浦路市場最早的 幾家店都開在河南路口，已經(jīng)有了一定時(shí)間的客戶積累；第二，福建路橋的建設(shè)、山西路的拓寬和浙江路目前的交通單行道，都影響到了客流從浙江路一側(cè)進(jìn)入七浦路市場。隨著福建路橋建設(shè)和山西路拓寬工程于07 年底前完工，且浙江路拓寬成雙行道政府也有了詳細(xì)規(guī)劃，相信在 07 年底浙江路一側(cè)的人流將比現(xiàn)在增加 1 倍以上。2、 商戶資源優(yōu)秀的商戶資源可以為商場帶來較高的人氣和營業(yè)額，老商廈在這方面具有一定優(yōu)勢，對這些商戶資源，我們從如下角度進(jìn)行了劃分：1 從批零角度劃分準(zhǔn)零售商，重視零售，兼做批發(fā)，給批發(fā)戶的價(jià)格優(yōu)惠空間有限。由于成立時(shí)間較早，興旺（一期）

11、積累沉淀了一批時(shí)尚服飾零售方面的資深商戶，她們對時(shí)尚服飾（尤其是少女服飾）有獨(dú)到把握，在服飾的款式、搭配、定價(jià)乃至進(jìn)貨渠道方面經(jīng)驗(yàn)豐富，所經(jīng)營的服飾市場認(rèn)可度較高，通常以零售為主。通過實(shí)地走訪，可以發(fā)現(xiàn)，即使在工作日，興旺 13樓商場內(nèi)的客流也較多，而且客流中年輕女性的比例高，很多是在校的女學(xué)生。批零商，批發(fā)和零售并重，給批發(fā)戶的價(jià)格優(yōu)惠更多。與興旺不同，新七浦的老商戶多年從事中檔服飾的批零經(jīng)營，對成本價(jià)格的掌控方面更有優(yōu)勢。因此新七浦在中低檔大眾類女裝的批發(fā)方面具有明顯優(yōu)勢（新七浦也將商場定位為專業(yè)女裝批發(fā)）。根據(jù)實(shí)地走訪，七浦路清晨的批發(fā)客流60 集中在新七浦。專業(yè)批發(fā)商和國產(chǎn)品牌代理商，

12、一般集中在較高的樓層（46層），主營為中檔、 中低檔批發(fā)。批發(fā)戶能得到較優(yōu)惠的價(jià)格，而普通消費(fèi)者幾乎沒有議價(jià)空間。這部分商戶基本無法起到為商場匯聚人氣的作用。2從消費(fèi)者的性別、年齡角度劃分從性別角度看，來興旺購物的以女性居多，約占到總客流量的65%70 %, 主要原因是中低收入的女性對服裝的需求量較大，因而對性價(jià)比（尤其是價(jià)格） 較為敏感，更傾向于選擇七浦商圈這樣的服飾批發(fā)零售市場。 男性的服裝消費(fèi)較 少，因而對價(jià)格的敏感程度不高，多會(huì)就近進(jìn)行或選擇檔次較高的消費(fèi)區(qū)。因此 七浦路上經(jīng)營女裝的商戶所占比例最大，大約占到所有商戶比例的70%,某些商場更是直接將經(jīng)營定位在女裝。聯(lián)富定位為“精品女裝城

13、”，新七浦定位為“女裝批發(fā)”從年齡角度看，來七浦路的購物群體以青年、中青年女性為主。多數(shù)商場的 一樓、二樓零售商戶都在經(jīng)營年齡層較輕的少女服飾， 面向中年的精品服飾和職 業(yè)裝基本在各商場的三樓。3從消費(fèi)需求檔次劃分外貿(mào)時(shí)尚類服飾由于款式較新，更新速度較快，審美檔次較高，比較受本地 年青女性（女學(xué)生，年青白領(lǐng)）的青睞。經(jīng)營這類服飾的商戶（外貿(mào)類批零商） 屬稀缺資源，數(shù)量較少，目前主要集中在興旺，新金浦也有少量。普通大眾類服飾，款式和質(zhì)量較為普通，主要依靠價(jià)格取勝，主要消費(fèi)者是 來滬打工一族或服裝款式要求不高的中青年消費(fèi)者的青睞。利潤空間更小，但進(jìn)入門檻較低，因此數(shù)量較多，同時(shí)競爭更為激烈。分布在

14、七浦路服裝批發(fā)市場和 新金浦、超飛捷等早期商場的12層。3、硬件布局七浦路第一輪開發(fā)的四大商鋪（興旺、新七浦、金浦、超飛捷）在格局和裝潢等方面落后于商圈的整體水平，但畢竟經(jīng)過了多年市場的考驗(yàn)，布局的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)仍有一定的可借鑒之處。以新七浦和興旺為例，這兩家老牌商廈的一樓和二樓的商鋪開間普遍較小，水泥墻體、過道狹窄。這種格局比較符合服裝零售商戶的口味。因?yàn)樾￠_間使商戶的集中程度較高，能夠滿足購物時(shí)貨比三家的心理。過道狹窄，另一方面也有利于匯聚人流，并放緩人流的行進(jìn)速度，無形中激發(fā)購買欲。值得一提的是，這兩家商鋪的45樓格局與新建商廈區(qū)別不大一一玻璃墻體，開間較大，以適應(yīng) 展示需要。再以超飛捷為例

15、，超飛捷的一樓為男裝男褲和部分低檔服飾，25樓為精品女裝和品牌展示，地下一層為童裝市場。該商廈將一層、25層和地下1層的入口進(jìn)行了分隔引入，其主要目的是直接引導(dǎo)客流至地上2-5 層或地下1 層，而不必通過1 層。此布局的影響是1 層的主出入口被壓縮在一個(gè)并不突出的位置，且 1 層、 2-5 層和地下1 層之間的客流是相對獨(dú)立的，不利于提高客戶在商場內(nèi)部的流動(dòng)，商場停留時(shí)間也會(huì)縮短。金浦的商鋪仿照廣州商廈的旋轉(zhuǎn)上升格局，容易使人產(chǎn)生眩暈感，消費(fèi)者特別是零售消費(fèi)者對此布局的接受程度不高。4、車位七浦路各商廈的車位安排數(shù)量并不多，平均水平為每400600平米一個(gè)車位。車位較多的商廈有興旺（300 ）

16、 、圣和圣（400 ）以及聯(lián)富（300 ）樓樓圣和圣與聯(lián)富各有住宅樓盤，因此對車位有一定需求。我們認(rèn)為，來七浦路購物的客流主要是中低收入階層，交通方式為乘坐公交線路，因此來自客流的車輛較少。七浦路的總代商戶的進(jìn)貨主要依靠廠家直接發(fā) 貨或委托貨運(yùn)公司代為運(yùn)輸，貨車的泊車時(shí)間較短，且裝卸貨的主要時(shí)間集中在 清晨。總代商戶和批零商戶偶爾有緊急訂單， 一般依靠小型面包車進(jìn)行運(yùn)輸。 總 體來說，車位需求并不緊張。我們隨機(jī)調(diào)查了超飛捷、白馬、新七浦和豪浦的地 下車庫，這些車庫幾乎沒有車位擁擠的情況。5、旺鋪期七浦路商鋪的“旺鋪期” 一般在 23年，通過23年的經(jīng)營，新開商鋪 將成為市場認(rèn)可度較高的“熟鋪”

17、。在“旺鋪期”期間，商場將通過優(yōu)勝劣汰逐 步積累一些優(yōu)秀商戶資源，而這些商戶在經(jīng)營的過程中，也逐步培養(yǎng)了自己的客 戶資源和進(jìn)貨渠道，經(jīng)營將逐漸趨于穩(wěn)定。在“旺鋪期”期間，商場的知名度和 定位對消費(fèi)者也將更為清晰。6、管理從市場情況來看，新建商廈的經(jīng)營管理水平比早期商廈更高。以白馬為例， 白馬商廈的物業(yè)管理方在近期展開了購物促銷活動(dòng)，來為商場吸引更多的客源。包括白馬和七浦路在內(nèi)的新商廈的招商部還主動(dòng)負(fù)責(zé)為有轉(zhuǎn)租需求的商戶提供 招商服務(wù)。但是，從市場反映來看，經(jīng)營管理方面的優(yōu)勢對商鋪?zhàn)馐鬯降奶嵘?比較有限。表1 :七浦路九大商廈綜合指標(biāo)調(diào)查興旺（一、 二期）新七浦新金浦（含 天阜童裝）豪浦七浦路

18、（原七浦369 ）超飛捷聯(lián)富白馬圣和圣開盤時(shí)間2001 年 92001 年 92001 年 92006 年 12006 年 32001 年 92006 年2003 年2006 年月月月月月月5月9月9月地段佳(100 )佳（95 ）較佳(85 )較佳（88 ）較佳（75 ）較佳（75 ）一般（70）一般（65 ）較差（55）優(yōu)勢產(chǎn)品中低檔時(shí)尚 女裝、外貿(mào) 服飾（原單、 跟單、仿單）中低檔男女服飾，外 貿(mào)服飾中低檔國內(nèi) 品牌男女服 飾、兒童服 飾中檔、中高 檔男女服飾中低檔男女 裝中低檔女裝中檔、中 高檔國內(nèi) 品牌男女 裝中檔、中 高檔國內(nèi) 品牌男女 裝中檔、中 高檔國內(nèi) 品牌男女 裝優(yōu)勢業(yè)務(wù)零

19、售零售+批發(fā)零售批發(fā)+總代 +零售批發(fā)+總代 +零售零售+批發(fā)批發(fā)+零 售+總代零售+批 發(fā)零售+ 批發(fā)商戶資源極佳(100 )較佳（85 ）較佳（75 ）較佳（80 ）較佳（75 ）一般（75 ）一般（70）一般（70）一般（70）扶梯321222222每部扶梯 服務(wù)的單 層面積4222平米3000平米4000平米3300平米2200平米2000平米2600 平米4000 平米2500 平米直通梯客2部觀光梯2部 貨木3部/觀光梯1部 客梯2/客貨兩用梯2部，客梯1部在建觀光梯1部，貨梯2 部貨梯1部2息建筑囿 積7.6 萬 itf3萬itf2萬itf4萬itf2.65 萬 itf2萬itf

20、2.6 萬 itf2.4 萬 m22萬itf總車位300505083834030060400客流情況極佳(100 )極佳(95 )較佳(80 )較佳（85 ）較佳（80 ）較佳（80 ）一般（70）一般（60 ）較差（55）銷售情況售完售完售完低層售完； 高層等待低層為回遷 戶；高層只 租不售售完12樓只租不售售完銷售剩余20%租賃情況 情況100%100%100%96%90 %100 %95 %93%85%三、租金及主要決定因素1、租金情況通過市場調(diào)研我們掌握了七浦路各主要商鋪的一層租金情況，如下表:表2、九大商廈的租售情況位置單位年 租金單位售價(jià)物業(yè)費(fèi)租金年投資匯 報(bào)率投資回收期位置白馬服

21、裝批街鋪7000100000407.00%14.29七浦路、浙江發(fā)市場內(nèi)鋪510072000407.08%14.12北路超飛捷服裝街鋪8200155000255.29%18.90七浦路、福建批發(fā)市場內(nèi)鋪690092000257.50%13.33中路七浦路服裝街鋪12870173000247.44%13.44七浦路、福建批發(fā)市場內(nèi)鋪850024中路新金浦街鋪17000183000249.29%10.76山西北路、七內(nèi)鋪13700997002413.74%7.28浦路豪浦服裝批街鋪16500195000908.46%11.82山西北路、七發(fā)市場內(nèi)鋪146001650008.85%11.30浦路新七

22、浦服裝街鋪2000021600023河南北路、七批發(fā)市場內(nèi)鋪17000183600239.26%10.80浦路興旺內(nèi)鋪15500200000207.75%12.90河南北路七浦 路聯(lián)富內(nèi)鋪8200125000246.56%15.24河南北路天潼 路圣和圣內(nèi)鋪735075000249.80%10.20河南北路、塘沽路結(jié)合實(shí)地調(diào)查，七浦路商鋪的租售還有如下具體特征:1 、同一樓層商鋪的租售情況因位置差異而大相徑庭?？侩娞?、出口、通道交叉口的“包口”、“轉(zhuǎn)角”商鋪?zhàn)馐矍闆r要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他普通商鋪 七浦路服裝批發(fā)市場二樓包口商鋪的租金幾乎和一樓的普通內(nèi)鋪相2 、不同定位的商鋪之間可能產(chǎn)生干擾性影響。以七

23、浦路服裝批發(fā)市場為例，該商場12樓為馬路回遷商戶，主要從事中低檔服飾批發(fā)零售；36樓為中高檔批發(fā)展示商鋪。從現(xiàn)場情況來看，后者的經(jīng)營環(huán)境 受到了 12樓商戶的影響，租售價(jià)格和出租率都要明顯落后于格局 非常相似的豪浦。3 、開間面積較小的商鋪有利于取得較高的租金和售價(jià)， 適合”零售為主,批發(fā)為輔”的中小商戶，經(jīng)營上有利于商場提升人氣和購買氣氛。4 、面積較大的商鋪有利于整體出租，適合以“展示、批發(fā)”為目的的代理商，但不利于為商場積聚人氣。5 被調(diào)查者的對出售商鋪普遍意愿較小，尤其是新七浦興旺豪浦等“黃金”商鋪。除了近期出臺(tái)的房產(chǎn)稅售調(diào)整原因外，我們認(rèn)為對七浦路核心地段商鋪價(jià)值長期看好也是一個(gè)主要

24、原因。6 各市場年租金回報(bào)率差異較大。7 商場的裝潢檔次并不是決定商場租金的主要因素。早期商場的“黃金商鋪” 依靠的主要是特色化的商品服務(wù)。相比之下，一些新建商場（如圣和圣白馬）裝潢較為現(xiàn)代，但偏離了七浦路商圈的核心競爭優(yōu)勢價(jià)廉物美。 （ 評析：我司項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與裝修應(yīng)做到明亮整潔，不必過分追求豪華裝潢）8 核心地段商鋪的資深商戶的搬遷愿意較小，對租金的敏感度也較小。因?yàn)樗麄兊慕?jīng)營品牌已經(jīng)和商鋪緊密相連，搬遷有可能將導(dǎo)致老客戶的流失，不確定性較大。9 一些新建商場并不急于將所有商鋪出售，如聯(lián)富的商鋪采用只租不售的形式， 先將商鋪按5 年打包出租，租賃者在5 年后具有優(yōu)先購買權(quán)。（ 評析：成熟商鋪

25、的經(jīng)營價(jià)值和市場認(rèn)可度更高，經(jīng)營新鋪而后出售的方式值得分析與借鑒）10 各商場中扶梯對客流的引導(dǎo)作用較為明顯，建議適當(dāng)增加。而另一方面，部分新建商場增加了直通客梯甚至觀光電梯的數(shù)量，從客流的實(shí)際乘坐情況看，收效有限，建議慎重考慮。11 絕大多數(shù)商場地下都安排有倉庫，部分商場（新金浦）還將高層部分空置店面改為倉庫。從實(shí)地考察情況來看，將高層商場安排為倉庫可 能會(huì)影響高層的經(jīng)營氛圍。2、租金的主要決定因素根據(jù)調(diào)研得到的商廈的各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)（表 1）和租售情況（表2）,我們對各商場租售情況和各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行了量化測評（表3）,并分別對租售情況和各相指標(biāo)進(jìn)行相關(guān)性（協(xié)方差）分析，對結(jié)果如表 4:興旺新七浦金

26、浦（原 興浦）豪浦七浦路 （原七浦 369 ）超飛捷聯(lián)富白馬圣和圣租售情況 打分77.510068.57342.534.54125.530.75開盤時(shí)間1001001008080100808080地段1009585887575706555產(chǎn)品特色909070856560656062中高檔定 位706565807068908590管理606560807570808575商戶資源909060806860656075車位8550606565708570100設(shè)施布局607060908065888587表4相關(guān)性檢驗(yàn)結(jié)果開盤時(shí)間地段產(chǎn)品特色中高檔定 位管理商戶資源車位設(shè)施布局指標(biāo)與租售情況的相關(guān)性0.

27、5660.9590.936-0.593-0.6280.739-0.531-0.440各項(xiàng)指標(biāo)與商鋪?zhàn)馐矍闆r的相關(guān)性與租售情況的相關(guān)性根據(jù)上面的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果，我們可以得出如下結(jié)論：1）決定七浦路商鋪?zhàn)馐鄣闹饕蛩厥堑囟危盒纬傻囟蔚膬?yōu)劣主要原因是開盤越早的商鋪越容易積累成熟的客戶， 導(dǎo)致人 流傾向性流動(dòng)，而早期開盤的商場恰巧有都集中在河南路路口。 換句話說，是人 流的傾向性導(dǎo)致了所謂地段優(yōu)劣。 人流的傾向流動(dòng)的原因是多重的：包括產(chǎn)品特 色，交通的方便程度等因素。圖1:租金、地段示意圖列 系格價(jià)金租位單鋪內(nèi)樓一2）產(chǎn)品特色和商戶資源也是影響七浦路商鋪?zhàn)馐鄣囊蛩仄咂致肥袌鼋?jīng)歷了 20多年的發(fā)展，商場經(jīng)

28、營者和商戶都已較為成熟，產(chǎn)品也難免越來越趨于同質(zhì)化，因此找到交錯(cuò)定位的突破口是帶動(dòng)商場整體品質(zhì)提開，發(fā)揮區(qū)分效應(yīng)的關(guān)鍵：處于超飛捷地下一層的大阜童裝城就是一個(gè)很好的例子。 童裝是七浦路市場經(jīng)營和競爭較少的一塊業(yè)務(wù)，但是利潤和需求卻比較可觀（童裝的利潤甚至高于某些女裝品種），這樣精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，使得天阜童裝城雖然缺乏地段優(yōu)勢，但是經(jīng)營效益和認(rèn)可度都較高（一些消費(fèi)者和批發(fā)戶甚至一進(jìn)七浦路就直奔天阜童裝城） 。3） 開盤時(shí)間早晚，是影響七浦路商鋪?zhàn)馐鄣闹匾蛩卦缙诘纳虉鲇捎诮?jīng)營時(shí)間較長，優(yōu)質(zhì)商戶及其掌握的客戶資源都較多，產(chǎn)品具有一定特色，同質(zhì)性相對較低。因此經(jīng)營環(huán)境和整體氛圍都較新開商場具有優(yōu)勢。4

29、）部分商場的高檔、中高檔定位并沒有獲得市場認(rèn)同。部分新建商場將經(jīng)營產(chǎn)品定位在高檔、中高檔（如聯(lián)富），相關(guān)性檢驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示， 市場的認(rèn)可度比較有限。通過市場調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷了 20 多年的發(fā)展，消費(fèi)者對七浦路有較為一致的市場認(rèn)同價(jià)格便宜、 品種較多 （有可能買到物美價(jià)廉的服飾）這是七浦路服裝市場的核心競爭力和未來發(fā)展方向。 在七浦路商場定位于高檔次、高品味將是一個(gè)誤區(qū)，此與七鋪路多年來形成的客戶認(rèn)同相駁。5 ）處于租售劣勢的商場，主動(dòng)從提升管理水平、裝潢水平、購物環(huán)境等方面入手。相關(guān)性檢驗(yàn)顯示，管理水平、裝潢水平、車位等因素與租售水平呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。這不是說管理水平、購物環(huán)境的提升會(huì)降低商鋪的租售

30、水平。更合理的解釋是，由于處于租售劣勢的商場，將被迫從提升管理水平、硬件設(shè)施等方面入手（最明顯的例子是白馬商廈），因此她們在這些指標(biāo)上要優(yōu)于處 于租售優(yōu)勢的商場。四、品質(zhì)提升策略1、 創(chuàng)造地段優(yōu)勢。根據(jù)前面的分析可知，地段和客流是商場商業(yè)價(jià)值的決定性因素。我公司可 向市公交部門開展公關(guān)，將周邊地段的公交站點(diǎn)（如浙江路上距離較近的14路和15 路）集中搬遷到我公司項(xiàng)目地塊附近，并展開相關(guān)宣傳攻勢一一目的是使 大批客流經(jīng)浙江路七浦路口進(jìn)入七浦路商圈， 這樣將提升我公司的項(xiàng)目地塊的地 段優(yōu)勢和物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，建議作為前期工作的重點(diǎn)。2、 把握七浦路核心優(yōu)勢，定位中端、中低端。零售批發(fā)的客流量以及銷售

31、情況表明，聯(lián)富、圣和圣等新開商場的中高端、高端定位的市場認(rèn)可度有限。其主要原因是沒有把握住七浦路主要核心優(yōu)勢一一 價(jià)格低廉、款式新穎。七浦路的商業(yè)氛圍、地理位置、交通和業(yè)態(tài)配套等方面無 法與南京西路、徐家匯等商圈相比。吸引消費(fèi)者到七浦路購物的主要原因是價(jià)格 便宜、實(shí)惠，七浦路能夠滿足消費(fèi)者“淘便宜貨”的心理。而這些消費(fèi)群體主要 是中低收入階層，且為數(shù)眾多。將市場定位在低端還是高端，都只是手段，主要目的是使商場的產(chǎn)品特質(zhì)（價(jià) 格、款式）滿足消費(fèi)者的需求，這樣商戶的銷售和利潤才能保障，商鋪的商業(yè)價(jià) 值才能獲得市場認(rèn)可。因此，我司項(xiàng)目的市場定位宜為“中檔、中低檔服飾零售與批發(fā)”。具體定位和樓層排部參

32、考如下：婁層冏品檔次經(jīng)營側(cè)重進(jìn)入通道備注地下一層飾品、皮具低檔70 % 零售，30%批發(fā)扶梯業(yè)態(tài)的體量有限，樓層回積的1/22/3一層時(shí)尚少女服飾、部分時(shí)尚男裝低檔、中低檔60 % 零售，40%批發(fā)入口通道二層時(shí)尚少女服飾低檔、中低檔60 % 零售，40%批發(fā)扶梯三層童裝總匯中低檔、中檔、中高檔50 % 零售，50%批發(fā)觀光電梯、扶梯四層成年女裝、男裝休閑中低檔、中檔50 % 零售，50%批發(fā)觀光電梯、扶梯業(yè)態(tài)的體量有限，可考慮適當(dāng)引入其他商品五層國內(nèi)品牌廠家直銷中檔30 % 零售，70%批發(fā)觀光電梯、扶梯3、 商場環(huán)境宜整潔、清爽，檔次分明，重視人性化服務(wù)。我司項(xiàng)目的設(shè)施品味應(yīng)較新金浦、超飛

33、捷等早期商鋪有所提升，但應(yīng)吸取聯(lián)富、圣和圣的教訓(xùn)，不宜過分追求豪華裝潢：商場環(huán)境應(yīng)做到整潔清爽、明亮，以此區(qū)別于早期商鋪，使購物環(huán)境更加舒適：12層開問不宜過大，合理建筑面積在 1520平米（實(shí)際面積78 平米）；36層開間適當(dāng)放大合理建筑面積在 30平米左右（實(shí)際面積15 平米）以利于廠家直銷和展示。輕裝潢，重設(shè)施。具體地說，就是不宜過分追求商場的整體裝潢，而應(yīng)將資金和精力放在如何使吸引客流和方便客流上下購物上。商場內(nèi)的扶梯應(yīng)在35部（每部包含上下梯兩部），外墻可設(shè)置46部觀光電梯， 出口宜設(shè)為68個(gè)。我公司項(xiàng)目的地段劣勢明顯，因此在入口、電梯和樓面廣告方面應(yīng)力求做到最佳：車庫設(shè)置不宜過多，

34、標(biāo)準(zhǔn)宜設(shè)在車位數(shù)：建筑面積平米=1 ： 500 ，可占用地下一層的1/3 面積?？紤]設(shè)置一定數(shù)量的地下倉庫?？烧加玫叵乱粚用娣e的1/4 用作倉庫，建設(shè)時(shí)可與車庫一體，可根據(jù)實(shí)際需要隨時(shí)調(diào)整倉庫與車位的比例。七浦路多數(shù)商場的關(guān)門時(shí)間較早（18 ： 00 ） ，主要原因是此時(shí)段之后批發(fā)客流較少。這種安排具有一定的不合理之處，我公司可考慮將營業(yè)時(shí)間適當(dāng)延后，并以此作為服務(wù)亮點(diǎn)。目前七浦路正規(guī)餐飲業(yè)態(tài)的數(shù)目和檔次都較低，僅興旺二期引入了部分餐飲行業(yè)如肯德基，街客等。我公司也可考慮引入12中低檔次的餐飲店面，這些店面最好同時(shí)也能提供休憩場所，如麥當(dāng)勞等等。主要目的是區(qū)別化服務(wù)，為商場招攬更多客源。4、

35、精準(zhǔn)招商，吸引廠家入駐直銷目前七浦路的一些新開商場都將招商視線集中在較為高端的總代商，整體功能定位為展示、批發(fā)，這種定位具有一定的合理性，符合服飾營銷的趨勢。但我公司項(xiàng)目的定位應(yīng)有所突破，主要原因如下：做為市場后進(jìn)入者，我司具有后發(fā)劣勢，地段較差，項(xiàng)目成本高，不易采用價(jià)格策略爭奪市場內(nèi)有限的代理商?？偞砩痰慕?jīng)營成本相對較高，盈虧平衡點(diǎn)和淘汰率也高，很多商場內(nèi)都因?yàn)楦鼡Q代理商而出現(xiàn)暫時(shí)性空置?？偞砩瘫容^輕視零售，而注重招攬加盟和批發(fā)，不利于商場的發(fā)揮核心價(jià)格優(yōu)勢。七浦路的核心價(jià)值和競爭力是商品的經(jīng)手環(huán)節(jié)少、價(jià)格低廉，商場的經(jīng)營應(yīng)該緊緊圍繞這一點(diǎn)。目前， 江浙地區(qū)的服裝加工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，廠商眾多且經(jīng)營實(shí)力不俗，直接爭取廠家租鋪或購鋪直銷，是上佳的選擇：廠家直銷更具有價(jià)格優(yōu)勢，且零售與批發(fā)并重，有利于樹立商場的整體經(jīng)營。如果經(jīng)營得法，廠家直銷一般較代理更為穩(wěn)定。服裝廠家一般更具有資金優(yōu)勢，更容易對商鋪形成潛在購買。五、租售策略1 、如果整體出售，宜在經(jīng)營2 年之后。前面的分析表明，七浦路的商鋪要獲得市場認(rèn)可，需要 2 年左右的 “旺鋪期”，在“旺鋪期”期間：通過市場的篩選，商場將逐漸積累一批優(yōu)秀的商戶資源，其商品定位、客戶資源乃至號(hào)召力將為