東港市民中心六幅地塊項(xiàng)目投資可行性報(bào)告

1、東港市民中心六幅地塊項(xiàng)目投資可行性報(bào)告目錄、項(xiàng)目決策背景及結(jié)論31、項(xiàng)目決策背景 1.1 外部環(huán)境1.2 內(nèi)部因素2、結(jié)論、項(xiàng)目情況及區(qū)位環(huán)境41、項(xiàng)目基本情況 42、項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境 42.1 區(qū)域概況 52.2 區(qū)域配套 5三、普陀區(qū)概況 51、城市區(qū)位及環(huán)境 51.1 地理位置 51.2 氣候及自然環(huán)境 52、行政區(qū)域分布 63、東港開(kāi)發(fā)區(qū)概述 6四、舟山投資環(huán)境分析71、舟山經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 72、居民生活消費(fèi)水平 72.1 居民收入變動(dòng) 72.2 舟山居民恩格爾系數(shù) 82.3 人均居住面積 83、人口規(guī)模及變動(dòng) 83.1 人口歷年的變動(dòng)情況 83.2 人口規(guī)劃目標(biāo) 94、城市規(guī)劃狀況（200

2、0-2020年） 94.1 城市規(guī)劃目標(biāo) 94.2 城市區(qū)域規(guī)劃（2000-2020 年） 95、東港區(qū)塊未來(lái)發(fā)展及規(guī)劃 12五、舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析131、固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況 132、土地市場(chǎng)供應(yīng) 143、商品房市場(chǎng)運(yùn)行狀況及趨勢(shì) 143.1 商品房市場(chǎng)運(yùn)行指標(biāo) 143.2 商品房（住宅）供需分析 153.3 商品房（住宅）價(jià)格走勢(shì) 154、存量房市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì) 15六、普陀區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 161、2006年普陀區(qū)固定資產(chǎn)投資運(yùn)行狀況 161.1 投資總量大速度快 161.2 投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 161.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然趨旺 162、普陀區(qū)樓市分析 162.1 樓市運(yùn)行指標(biāo) 162

3、.2 成交均價(jià)走勢(shì) 172.3 去化分析（摘自舟山房產(chǎn)網(wǎng)） 172.4 最新網(wǎng)上銷(xiāo)售數(shù)據(jù) 173、東港區(qū)域在售量及后續(xù)開(kāi)發(fā)量分析 173.1 在售量分析 173.2 后續(xù)量分析 173.3 區(qū)域去化速度 183.4 現(xiàn)區(qū)域價(jià)格漲幅情況 184、未來(lái)3年內(nèi)普陀房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)走勢(shì) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。4.1 07年1-8月年普陀各區(qū)域房?jī)r(jià)現(xiàn)狀： 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。274.2未來(lái)3年各區(qū)域房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)分析:錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽七、項(xiàng)目swoth析及產(chǎn)品定位181、項(xiàng)目swo份析 181.1 地塊優(yōu)勢(shì)： 181.2 地塊劣勢(shì)： 181.3 機(jī)會(huì)點(diǎn)： 181.4 威脅點(diǎn)： 192、項(xiàng)目定位（27-2、27-3地塊）

4、 192.1 目標(biāo)客戶(hù)定位 192.2 產(chǎn)品建議 20八、項(xiàng)目投資效益測(cè)算201、項(xiàng)目測(cè)算前提 201.1 土地面積 201.2 容積率 201.3 總建筑面積 211.4 收入分析 212、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本與收益分析 21九、結(jié)論及投資建議21附件1:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本與費(fèi)用測(cè)算表231、表1:普陀27-2號(hào)地塊成本效益測(cè)算（不含地下部分） 232、表2:普陀27-3號(hào)地塊成本效益測(cè)算（不含地下部分） 243、表3:普陀24-2號(hào)地塊成本效益測(cè)算（不含地下部分） 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。附件2：普陀區(qū)各樓市市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告261、沈家門(mén)區(qū)域 262、浦西區(qū)域樓盤(pán)情況： 273、東港區(qū)域樓市分析 28一、項(xiàng)目決策

5、背景及結(jié)論1、項(xiàng)目決策背景1.1 外部環(huán)境普陀?xùn)|港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是采用圍海造地， 不占一分耕地的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。東港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地處舟 山旅游金三角要沖，南面與著名漁港沈家門(mén)相鄰，東南與國(guó)家級(jí)名勝風(fēng)景區(qū)著名的佛教圣地普陀山和 國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)朱家尖隔海相望，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分顯著。東港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展方向，是建成集港口、旅游、商貿(mào)、輕加工、服務(wù)、居住為一體，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)相配套的濱海新區(qū)。東港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積12平方公里。一期4平方公里已開(kāi)發(fā)完畢，二期6平方公里已經(jīng)啟動(dòng)。道路、供電、供水、通訊、排水等基礎(chǔ)設(shè)施均能保證開(kāi)發(fā)的要求。 該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)完備的基礎(chǔ)配套設(shè)施，打造高品質(zhì)生活，

6、整體區(qū)位性強(qiáng)地理位置優(yōu)越，交通便利，離老城區(qū)市區(qū)較近環(huán)境清幽，小區(qū)規(guī)劃合理，景觀(guān)設(shè)計(jì)富有特色1.2 內(nèi)部因素本項(xiàng)目位于東港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的東面，區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂(lè)觀(guān)，可作為公司主要利潤(rùn)來(lái) 源。2、結(jié)論在國(guó)家和地方有關(guān)政策、財(cái)稅制度、貨幣制度相對(duì)穩(wěn)定的前提下，確保投資強(qiáng)度，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 建設(shè)具有可行性，且可利用我司以往的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、 營(yíng)銷(xiāo)策略和積累的潛在客戶(hù)源，亦能保證一定 的利潤(rùn)。、項(xiàng)目情況及區(qū)位環(huán)境1、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位置：地塊于東港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東面，毗鄰法國(guó)歐尚超市、普陀區(qū)行政中心、高檔特色海鮮城等，片區(qū)已初步建成東港區(qū)域高尚的住宅生活區(qū)土地現(xiàn)狀：土地平整。規(guī)劃要求：地塊編號(hào)出讓面積

7、(m2)規(guī)劃用途規(guī)劃 設(shè)計(jì) 條件出讓年限容積率建筑密度綠地率建筑限高東港商務(wù)中心周邊23-2地塊42176住宅1.00容積率0 2.2<25%28%c綠地率0 30%45米70年?yáng)|港商務(wù)中心周邊23-5地塊44950住宅1.00容積率0 2.2<25%28%c綠地率0 30%45米70年?yáng)|港商務(wù)中心周邊24-1地塊27678住宅1.00容積率0 1.4<30%28%c綠地率0 30%35米70年?yáng)|港商務(wù)中心周邊24-5地塊26407住宅1.00容積率0 1.4<30%28%c綠地率0 30%35米70年?yáng)|港商務(wù)中心周邊24-6地塊24764商業(yè)、辦 公1.3 0容積率0

8、 2.8<40%20%£綠地率£ 30%60米40年?yáng)|港商務(wù)中心周邊26-2地塊9640餐飲旅館 業(yè)（賓 館）1.3 0容積率0 3.5<40%20%c綠地率0 30%110米40年2、項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境2.1 區(qū)域概況6幅地塊所在的區(qū)域位于普陀區(qū)東港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，地塊距離沈家門(mén)市中心約 5公里左右。東港 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)7年多建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已有企事業(yè)單位百余家，總投資 7.35億人民幣。目前開(kāi)發(fā)區(qū) 環(huán)境優(yōu)美，人丁興旺，各行各業(yè)欣欣向上。2.2 區(qū)域配套東港目前居住人口約3萬(wàn)余人，已經(jīng)形成了比較完備的商業(yè)設(shè)施，從購(gòu)物、吃飯，到娛樂(lè)休閑， 各種商店和場(chǎng)所基本齊全。交通：臨

9、近329國(guó)道，公交1、2、9、27、28、29路均可到歐尚超市，項(xiàng)目周邊出租車(chē)諸多，出 行十分便利。購(gòu)物：法國(guó)歐尚超市、東港貿(mào)易城、好當(dāng)家超市、東港建材城、東港家具城；休閑：沈園、海邊人家休閑山莊、東港露天電影院、市民中心廣場(chǎng)、海濱公園、兒童公園、圖書(shū) 館、新天地咖啡館；娛樂(lè)：花樣年華ktv歌城、東港山莊；餐飲：海中州海鮮美食城、規(guī)劃中的 2個(gè)五星級(jí)大酒店、特色海鮮排擋；學(xué)校：東港小學(xué)、普陀中學(xué)、熊貓幼兒園、沈家門(mén)小學(xué)；銀行：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、信用合作社、工商銀行；醫(yī)療：東港醫(yī)院、東港社區(qū)衛(wèi)生院、醫(yī)藥公司；三、普陀區(qū)概況1、城市區(qū)位及環(huán)境1.1 地理位置舟山市普陀區(qū)位于浙江省東北部

10、，舟山群島東南部，長(zhǎng)江、錢(qián)塘江、甬江入海交匯處南緣海域。介于北緯29° 32' -30° 28',東經(jīng)121° 56' -123° 14'。南北長(zhǎng)約105千米，東西寬約85千米。 區(qū)域總面積6728平方千米，其中海域面積6269.40平方千米，陸域面積458.60平方千米（含潮間帶 69.77平方千米）。1.2 氣候及自然環(huán)境普陀屬北亞熱帶季風(fēng)海洋型氣候區(qū)，冬夏季長(zhǎng)，春秋季短，四季分明，更無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，年 溫差較小，溫暖濕潤(rùn)，光照充足，雨量充沛，季風(fēng)顯著。春季 3月26日至6月15日（候平均氣溫10c22c）,冷暖空氣

11、交替頻繁，風(fēng)向多變，溫度變化大，降水增多，主要災(zāi)害性天氣有大霧、倒春寒等，偶有冰雹。夏季6月16日至9月30日（候平均氣溫22c以上），6月中旬至7月上旬為初夏 梅雨期，雨量集中，暴雨增多，出梅后受副熱帶高壓控制，多晴熱天氣，溫度高，日照多，蒸發(fā)大，79月為臺(tái)風(fēng)主要影響期。秋季10月1日至12月10日（候平均氣均10c22c）,夏季風(fēng)漸轉(zhuǎn)冬季風(fēng)，冷空氣逐漸轉(zhuǎn)強(qiáng)，氣溫成波狀式下降。冬季 12月11日至次年3月25日（候平均氣溫10c）以 下，因北方冷空氣頻繁南下，氣溫急劇下降，多晴冷天和偏北大風(fēng)。2、行政區(qū)域分布普陀，佛教華嚴(yán)經(jīng)中“一朵美麗的小白花”之意。她位于浙江省東北部，舟山群島東南部， 因

12、境內(nèi)佛教勝地普陀山而得名，是舟山市的一個(gè)市屬區(qū)。全區(qū)共有大小島嶼455個(gè)，有人居住的有32 個(gè)。全區(qū)轄7鎮(zhèn)4鄉(xiāng)3街道，區(qū)治沈家門(mén)街道?？?cè)丝?31.9萬(wàn)人，面積6728平方公里，其中海域面 積6269.4平方公里，陸地面積458.6平方公里，海岸線(xiàn)總長(zhǎng)831.43千米，是海洋大區(qū)，陸地小區(qū)。普陀地處長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、全國(guó)沿海要沖、舟山漁場(chǎng)中心。背靠滬、杭、甬等大中城市，面臨 遼闊海洋，與臺(tái)灣基隆港、日本長(zhǎng)崎港、韓國(guó)仁川港相對(duì)。自然資源豐富，漁業(yè)發(fā)達(dá)，港口優(yōu)良，風(fēng) 光秀麗，氣候宜人，素有“東海明珠”之稱(chēng)。3、東港開(kāi)發(fā)區(qū)概述東港開(kāi)發(fā)區(qū)位于舟山本島普陀區(qū)沈家門(mén)的最東側(cè)，即北緯30度東經(jīng)122度附近，

13、長(zhǎng)約16千米,寬約0.3-2.3千米的臨海狹長(zhǎng)地帶，其地形為濱海丘陵和海涂淺灘。東港開(kāi)發(fā)區(qū)地處舟山旅游金三角 要沖，南面與著名漁港沈家門(mén)相鄰，東南與國(guó)家級(jí)名勝風(fēng)景區(qū)著名的佛教圣地普陀山和國(guó)家級(jí)旅游度 假區(qū)朱家尖隔海相望，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分顯著。四、舟山投資環(huán)境分析1、舟山經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r年份20002001200220032004200520062007.1-6 月gdp （億元）110.561126.65144.05171.82212.041272333.2171.16人均gdp （元）11516131921485017713218592775534475數(shù)據(jù)來(lái)源一一舟山市統(tǒng)計(jì)局gdp除00-02年的

14、年增幅在13位右，03-05年年增幅均19犯上，其中04-06的增幅達(dá)到了 25% 高于全國(guó)的增長(zhǎng)速度（9.9%）。2007年上半年，長(zhǎng)三角16城市實(shí)現(xiàn)gdp21538.76億元，其中江蘇省 8城市實(shí)現(xiàn) gdp 9700.56億元，浙江省7城市實(shí)現(xiàn) gdp 6276.29億元，上海市實(shí)現(xiàn) gdp 5561.91億 元。舟山市g(shù)dpj 171.16億元，同比增長(zhǎng)17.1 %,增速繼續(xù)位居16城市之首。這組數(shù)據(jù)充分反映 了舟山市整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。人均gdp:00-03年人均gdb曾幅平均為15位右,04-06年的平均增幅在23犯上，我們以06年 人民幣34475元約合為4325美元來(lái)說(shuō)，

15、（慣例人均gd吩于1300-8000美元），說(shuō)明其房地產(chǎn)發(fā)展處 于快速上升階段。2、居民生活消費(fèi)水平2.1 居民收入變動(dòng)年份2003200420052006全市年人均實(shí)際收入（元）128902185526931增 幅69%23%全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）12213137471552417525全市在崗職工平均工資（兀）18782215922568027561增 幅14%18%7%全市農(nóng)民人均純收入（兀）5150623271908333增 幅21%15%15.9%數(shù)據(jù)來(lái)源一一舟山市統(tǒng)計(jì)局05、06年舟山市城鎮(zhèn)居民可支配收入水平遠(yuǎn)高于于全國(guó)平均水平，說(shuō)明舟山人民相對(duì)全國(guó)較為 富裕，有相當(dāng)?shù)南?/p>

16、費(fèi)能力。隨著舟山市區(qū)居民人均收入不斷上升將增加了對(duì)高品質(zhì)住宅的需求及對(duì)房 價(jià)的承受力。300002500020000150001000050000圖1-3:收入水平口全市年人均實(shí)際收 入,城鎮(zhèn)人均可支配收 入口農(nóng)民人均收入200許200件200許2.2 舟山居民恩格爾系數(shù)年份2000200120022003200420052006食品支出城鎮(zhèn) （元）274429673123319833883832.54025人均消費(fèi)支出城鎮(zhèn)654073678010900993851095011306城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)42%40.3%39%35.5%36.1%35.0%35.6%全國(guó)39.2%37.9%37.7%3

17、7.1%37.7%36.7%35.8%數(shù)據(jù)來(lái)源一一舟山統(tǒng)計(jì)局居民恩格爾系數(shù)逐年遞減（2006年略有回升），說(shuō)明居民生活正有溫飽型生活向以享受和發(fā)展為 標(biāo)志的富裕生活轉(zhuǎn)變。2.3 人均居住面積單位：平方米年份2000200120022003200420052006城鎮(zhèn)人均居住面積21.5920.65121.2821.9221.322222.83數(shù)據(jù)來(lái)源一一舟山統(tǒng)計(jì)局舟山市人均居住面積基本接近全省的水平，其中01-03年高于全省水平，03-06年相對(duì)全省而言增長(zhǎng)緩慢3、人口規(guī)模及變動(dòng)3.1 人口歷年的變動(dòng)情況單位：萬(wàn)人年份2000200120022003200420052006全市總?cè)丝冢ㄈ耍?8

18、4104981014977557971219969145967250965756總戶(hù)數(shù)（戶(hù)）3493713512243532463564141357245356919356367總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)率（）-0.3-0.35-0.64-0.21-0.2-0.155總戶(hù)數(shù)（萬(wàn)）3535036242424全市城市化率（%）3637.05039.1540.645.848.2中心城區(qū)人口（萬(wàn)人）3132037373940中心城區(qū)人口增長(zhǎng) 率（%）1.30.900.810.752.68數(shù)據(jù)來(lái)源一一舟山統(tǒng)計(jì)局從舟山市人口變動(dòng)的數(shù)據(jù)反映，人口呈緩慢下降趨勢(shì)，城市化率加快，進(jìn)而保持整體需求的穩(wěn)步 發(fā)展。3.2 人口規(guī)劃目

19、標(biāo)舟山市市域總?cè)丝谝?guī)劃近期（2005年）104萬(wàn)人，中期（2010年）106萬(wàn)人，2020年110萬(wàn)人4、城市規(guī)劃狀況（2000-2020年）4.1 城市規(guī)劃目標(biāo)總?cè)丝谝?guī)劃：舟山市市域總?cè)丝谝?guī)劃近期（2005年）104萬(wàn)人，中期（2010年）106萬(wàn)人，2020 年110萬(wàn)人。城市人口規(guī)模：規(guī)劃近期39萬(wàn)人，中期42萬(wàn)人，遠(yuǎn)期50萬(wàn)人。城市建設(shè)用地規(guī)模：遠(yuǎn)期城市建設(shè)用地 49.78平方公里，人均用地99.6平方米。2020年規(guī)劃城 市居住用地1402公頃，占城市建設(shè)總用地的28.2%,人均居住用地28.04平方米。主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：近期（2005年）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值200億元左右（以2000年價(jià)格

20、計(jì)算，下同）， 人均20000元左右；中期（2010年）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 270億元左右，人均26000元左右；遠(yuǎn)期（2020 年）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值500億元左右，人均45000元左右。預(yù)測(cè)2005年一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比重為22.5 : 39.5 : 38.0。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：加快舟山的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和“漁、港、景”資源優(yōu)勢(shì)向現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化，以提 前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化統(tǒng)纜全局，以加快發(fā)展為主題，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線(xiàn)，以改革開(kāi)放和科技進(jìn)步為動(dòng)力， 以提高人民生活水平為根本出發(fā)點(diǎn)，抓住機(jī)遇，進(jìn)中求快，強(qiáng)化基礎(chǔ)，勇于創(chuàng)新，深入實(shí)施科教興市 戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，爭(zhēng)創(chuàng)機(jī)制市場(chǎng)化、區(qū)域城市化、陸島一體化，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)

21、展和社會(huì)全面 進(jìn)步，圍繞建設(shè)“海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、海洋文化名城、海上花園城市”目標(biāo)，優(yōu)化城市空間組織結(jié)構(gòu)，完 善強(qiáng)化城市功能，提高城市規(guī)劃管理水平，提升城市品位形象。到2010年，城市化率達(dá)到65%z上， 中心城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到45平方公里，人口達(dá)到45萬(wàn)人。今后五年，從我市群島型地理特征和發(fā)展 狀況出發(fā)，進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)空間整合和功能區(qū)劃， 通過(guò)規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)舟山城鎮(zhèn) “一個(gè)主體區(qū)域、兩個(gè)發(fā)展側(cè)翼”的大空間組織結(jié)構(gòu)。4.2 城市區(qū)域規(guī)劃（2000-2020年）城市發(fā)展方向：主要圍繞寧波一一北侖一一金塘島一一冊(cè)子島一一老塘山一一定海一一臨城一一 普陀一一朱家尖軸線(xiàn)、上海產(chǎn)潮港一一大小

22、洋山一一衢山島一一岱山島一一西碼頭一一白泉一一長(zhǎng)峙島二條軸線(xiàn)為發(fā)展軸，在舟山本島形成網(wǎng)絡(luò)狀的城鎮(zhèn)一體化發(fā)展格局。舟山市行政區(qū)范圍：包括定海區(qū)、普陀區(qū)、岱山縣、蛛泗縣。市域總面積2.22萬(wàn)平方公里, 其中，海域面積2.08萬(wàn)平方公里，陸域面積1440.12平方公里(包括灘涂面積183.19平方公里). 舟山市城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略：優(yōu)先發(fā)展中心城市，重點(diǎn)發(fā)展中心鎮(zhèn)。運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，積極推進(jìn)舟山本島 城鄉(xiāng)發(fā)展一體化、大島城鎮(zhèn)發(fā)展集約化，建立以中心城市為核心，中心城市、中心鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)相結(jié)合, 規(guī)模不等、設(shè)施完善、布局合理的城鎮(zhèn)發(fā)展格局。市域城鎮(zhèn)體系等級(jí)分為三級(jí)：(1)舟山中心城市，包括老塘山、定海城區(qū)、臨城城區(qū)

23、、普陀城區(qū)、朱家尖。(2)二級(jí)中心城鎮(zhèn)，包括高亭、菜園、金塘、白泉、六橫、洋山、島斗。(3)三級(jí)中心城鎮(zhèn)，包括小沙、岑港、干覽、馬春、展茅、冊(cè)子、桃花、蝦峙、東極、秀山、長(zhǎng)涂、岱 東、泥峙、東沙、岱西、蛛山、黃龍。舟山市域城鎮(zhèn)體系規(guī)模結(jié)構(gòu)表城鎮(zhèn)等 級(jí)城鎮(zhèn)規(guī)模城鎮(zhèn)名稱(chēng)規(guī)模合計(jì)城鎮(zhèn)數(shù)量城鎮(zhèn)數(shù)量比例(%)第一級(jí)50萬(wàn)人中心城市(定海、臨城、普陀城區(qū))50萬(wàn)人以上14第二級(jí)2-7萬(wàn)人高亭、菜園、金塘、六橫、 白泉、洋山、島斗12-15萬(wàn)人728第三級(jí)0.6-1萬(wàn)人小沙、岑港、干覽、馬而、展 茅、桃花、東極、長(zhǎng)涂、泥峙、岱 東、蝦峙6-8萬(wàn)人11440.5萬(wàn)人以下東沙、岱西、秀山、竦山、黃 龍、冊(cè)子2-

24、3萬(wàn)人624合計(jì)約70萬(wàn)人25100部分主要城鎮(zhèn)職能分工表職能類(lèi)型主要城鎮(zhèn)綜合型中心城市、昌號(hào)、菜園港口型金塘、岑港、六橫、洋山等建制鎮(zhèn)工貿(mào)型白泉、干覽、小沙、展茅等建制鎮(zhèn)旅游型馬番、桃花等建制鎮(zhèn)漁農(nóng)業(yè)及加工型蝦峙、島斗、竦山等建制鎮(zhèn)發(fā)展條件分析圖規(guī)劃范圍城市用地發(fā)展方向：定海城區(qū)向鹽倉(cāng)、城東拓展，普陀城區(qū)向東港發(fā)展，開(kāi)辟臨城(含長(zhǎng)峙島)新城區(qū)。舟山中心城市發(fā)展的空間形態(tài)為三組團(tuán)二點(diǎn)帶狀城市組群，三組團(tuán)即定海城區(qū)、臨城城區(qū)、普陀城區(qū)，二點(diǎn)即朱家尖、老塘山兩個(gè)發(fā)展點(diǎn)。城市組團(tuán)和發(fā)展點(diǎn)的主要職能：(1)定海城區(qū)：現(xiàn)代化的海島港口城市，舟山市近期政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，省級(jí)歷史文化名城。(2)臨城城區(qū)

25、：舟山市中遠(yuǎn)期政治、文化、教育、服務(wù)中心，現(xiàn)代化的海島生態(tài)新城。(3)普陀城區(qū)：全國(guó)著名的漁港，國(guó)家重要的海洋開(kāi)發(fā)基地，舟山市旅游金三角的組成部分，普 陀區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。(4)朱家尖：普陀山國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)的組成部分， 以休閑度假、海洋科研教育等為特色的旅游(5)老塘山：以港口、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)功能為主的臨港工業(yè)區(qū)用地分析用地評(píng)價(jià)用地現(xiàn)狀用地規(guī)劃居住區(qū)規(guī)劃：(1)定海城區(qū)應(yīng)在規(guī)劃期內(nèi)完善居住小區(qū)組團(tuán)功能，通過(guò)舊城改造，改善城區(qū)居住環(huán)境。在城區(qū)內(nèi)劃分為四個(gè)居住區(qū)，分別為解放路以北、環(huán)城東路以西居住區(qū)；解放路以南、環(huán)城東路以西居住區(qū)； 解放路以北、環(huán)城東路以東居住區(qū)；解放品&以南、環(huán)城東

26、路以東居住區(qū)。規(guī)劃14萬(wàn)人居住。(2)臨城城區(qū)規(guī)劃三個(gè)居住區(qū)，分別是世紀(jì)大道(暫名)以西居住區(qū)；定沈路以北、世紀(jì)大道以 東居住區(qū)；定沈路以南、世紀(jì)大道以東居住區(qū)。另規(guī)劃長(zhǎng)峙島居住小區(qū)。規(guī)劃安排14.5萬(wàn)人居住。(3)普陀城區(qū)規(guī)劃三個(gè)居住區(qū)，分別為浦西、老城區(qū)、東港居住區(qū)。規(guī)劃18.5萬(wàn)人居住。(4)老塘山規(guī)劃0.5萬(wàn)人居住。(5)朱家尖規(guī)劃2. 5萬(wàn)人居住。(6)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)各建制鎮(zhèn)的人口和居住區(qū)需編制建設(shè)規(guī)劃。5、東港區(qū)塊未來(lái)發(fā)展及規(guī)劃目標(biāo)：發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮旅游金三角的輻射、滾動(dòng)效應(yīng)，增強(qiáng)公建配套服務(wù)，適量發(fā)展住宅和 商業(yè)，強(qiáng)化綜合職能，改善區(qū)域環(huán)境，加快城市化步伐，提高地區(qū)品位，建設(shè)環(huán)境

27、優(yōu)美、交通便捷、 布局合理的城市新片區(qū)。五、舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況2006年舟山市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 218.99億元，比上年增長(zhǎng)35.9%。其中限額以上項(xiàng)目投資額 210.17億元，增長(zhǎng)37.1%。全年計(jì)劃投資500萬(wàn)元及以上的在建項(xiàng)目402個(gè)，平均建設(shè)規(guī)模從上年 的1.8億元擴(kuò)大到2.1億元。全年完成基礎(chǔ)設(shè)施投資100.7億元，增長(zhǎng)36.3%。2001立口。6句固定資產(chǎn)投拉及h增長(zhǎng)通度在全社會(huì)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1.97億元，增長(zhǎng)1.9倍；第二產(chǎn)業(yè)投資58.21億元，增長(zhǎng)39.2%, 其中工業(yè)投資57.83億元，增長(zhǎng)40.1 %;第三產(chǎn)業(yè)投資158.81億元，增長(zhǎng)3

28、3.9%,其中交通運(yùn)輸倉(cāng) 儲(chǔ)郵政業(yè)投資104.16億元，增長(zhǎng)46.2%。06年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33.1億元，比上年增長(zhǎng)19.6%。商品房竣工面積109.42萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.2%。商品房銷(xiāo)售面積91.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.6%。商品房空置面積20.34平方米，增長(zhǎng)1.4倍200 1 2006年店地產(chǎn)投貿(mào)及井堵k速度2、土地市場(chǎng)供應(yīng)（定海和臨城）年份200420052006當(dāng)年土地供應(yīng)面積（畝）1000140016003、商品房市場(chǎng)運(yùn)行狀況及趨勢(shì)3.1 商品房市場(chǎng)運(yùn)行指標(biāo)年份20022003200420052006商品房施，面枳202.32225.72243.24271.46342.96其中：住宅1

29、61.12198.27199.72243.68274.45商品房新開(kāi)，面積102.6146.9146.82170.45147.7其中：住宅70.5103.2110.56120.75118.9商品房批準(zhǔn)預(yù)售面枳60.5887.578.4891.9580.6其中：住宅50.3670.6870.0185.5375.25商品房竣，面積59.6787.5663.05101.7109.42其中：住宅42.8765.3382.879.5173.4商品房銷(xiāo)售面枳51.9774.9867.0285.0791.8其中：住宅46.265.760.5175.6579.92006年發(fā)展趨勢(shì):全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)

30、。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)， 2006年全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資 36.51億元，其 中房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)完成投資額 33.11億元，比上年增長(zhǎng)19.6%,增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投 資27.08億元，增長(zhǎng)20.1%,增速同比提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)用地開(kāi)發(fā)進(jìn)度加快，2006年全市商品房屋施工面積 342.96萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 25.5%,其中住宅施工面積274.45萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.4%。新開(kāi)工面積147.7萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 50.4%;其中住宅新開(kāi)工面積118.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)43.5%。從商品房銷(xiāo)售看，也呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全市商品房銷(xiāo)售面積 91.8萬(wàn)平方米，其中商品住宅 為79.9

31、萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng) 4.6面口 3.8%。在總的銷(xiāo)售面積中，期房銷(xiāo)售面積為 82.0萬(wàn)平方米，其中住宅72.9萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)7.5% 8.9%0206年發(fā)展趨勢(shì):施工面積：連續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?？⒐っ娣e：020305年呈現(xiàn)竣工面積略大于銷(xiāo)售面積的態(tài)勢(shì)，其中 04和06年出現(xiàn)銷(xiāo)售面積大于竣工面積。銷(xiāo)售面積：呈現(xiàn)“直線(xiàn)上升-略下降-大幅上升”的走勢(shì)，這說(shuō)明舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還是呈現(xiàn)比 較旺盛的態(tài)勢(shì)。3.2 商品房（住宅）供需分析商品房供求比：年份20022003200420052006商品房批準(zhǔn)預(yù)售面枳（力平米）60.5887.578.4891.9580.6銷(xiāo)售面枳（萬(wàn)平米）51.977

32、4.9867.0285.0791.8隴川匕1.16:11.16:11.17:11.08:10.88:1住宅供求比:年份20022003200420052006批準(zhǔn)預(yù)售面積（力平米）50.3670.6870.0185.5375.25銷(xiāo)售面枳（萬(wàn)平米）46.265.760.5175.6579.9供求比1.09:11.07:11.15:11.13:10.94:1分別對(duì)商品房與住宅的供求分析來(lái)看，舟山樓市長(zhǎng)期處于供略大于求的格局，市場(chǎng)較為平穩(wěn)3.3 商品房（住宅）價(jià)格走勢(shì)舟山市住宅銷(xiāo)售價(jià)格呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，平均每年以5-10%的增幅增長(zhǎng)年份01年02年03年04年05年06年均價(jià)（元/m2）28503

33、15032103980424547004、存量房市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)新房存量截至2007年10月9月，舟山市房產(chǎn)信息網(wǎng)上可售套數(shù)合計(jì) 2.659萬(wàn)套，共26.7191萬(wàn) 平方米；已售套數(shù)1.6004萬(wàn)套，合計(jì)181.3883萬(wàn)平方米。從目前的市場(chǎng)消化速度來(lái)看，按照 2007 年1-10月（以定海和普陀兩地為例）的月均銷(xiāo)售套數(shù)250套來(lái)計(jì)算，則定海和普陀剩余部分存量房 還需要4個(gè)月左右時(shí)間才能消化完。加上近兩年推出的土地將形成的房屋供應(yīng)量，則近年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)還是存在一定的銷(xiāo)售壓力。六、普陀區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、2006年普陀區(qū)固定資產(chǎn)投資運(yùn)行狀況1.1 投資總量大速度快2006年，全年完成全社會(huì)固定

34、資產(chǎn)投資 39.29億元，同比增長(zhǎng)38.7%,其中限額以上項(xiàng)目完成投 資38.13億元，同比增長(zhǎng)40.7%,增幅同比提高了 3.2個(gè)百分點(diǎn)，高于全市平均增速 2.8個(gè)百分點(diǎn)。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量從2002年的12.05億元上升到2006年的39.29億元，擴(kuò)大了 2.3倍，前四 年累計(jì)總投入102.40億元，投資增速也持續(xù)加快，四年年均增長(zhǎng)34.4%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資10.57億元，增長(zhǎng)22.3%。其中：商品房住宅投資7.58億元；辦公樓投資 0.43億元；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 0.89億元。全年購(gòu)置土地20.2萬(wàn)平方米，購(gòu)置費(fèi)21861萬(wàn)元；商品 房施工面積100.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.5

35、%,竣工面積53.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積39.9萬(wàn)平方米；空 置房面積3.7萬(wàn)平方米，比上年末增加1.3萬(wàn)平方米。1.2 投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化2006年，第一產(chǎn)業(yè)投資0.66億元，第二產(chǎn)業(yè)投資15.05億元，第三產(chǎn)業(yè)投資 23.58億元。一、 二、三、產(chǎn)業(yè)投資比重為1.69%、38.3%?口 60.01%。工業(yè)性投入和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍是我區(qū)投資領(lǐng)域的兩 駕主要“馬車(chē)”，兩行業(yè)完成投資 30.27億元，占總投資的77.0%。在第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，與人民生活密 切相關(guān)的水利管理業(yè)、公共設(shè)施管理業(yè)、住宿與餐飲業(yè)同比分別增長(zhǎng) 64.1%、18.6%?口 2.2倍，均呈現(xiàn) 較快的增長(zhǎng)速度，對(duì)我區(qū)投資結(jié)構(gòu)的升級(jí)與和諧社

36、會(huì)的建設(shè)起到了較好的促進(jìn)作用。1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然趨旺2006年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15.22億元，同比增長(zhǎng)46.0%,比上年高出25.4個(gè)百分點(diǎn)。其中， 住宅投資11.99億元，同比增長(zhǎng)51.1%。商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額穩(wěn)定增長(zhǎng)，據(jù)對(duì)列入我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的統(tǒng)計(jì)，我區(qū)商品房（包括住宅、商鋪、辦公樓等）銷(xiāo)售面積 37.06萬(wàn)平方米，同比增 長(zhǎng)51.8%,實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額16.43億元，同比增長(zhǎng)59.8%,其中住宅（含別墅）銷(xiāo)售面積30.45萬(wàn)平方米， 同比增長(zhǎng)55%實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額12.73億元，同比增長(zhǎng)74.1%。2、普陀區(qū)樓市分析2.1 樓市運(yùn)行指標(biāo)表：普陀區(qū)樓市運(yùn)行情況年份200320042

37、0052006施工時(shí)積（力平米）80.6481.44100.6竣工時(shí)積（力平米）32.749.7153.8銷(xiāo)售回積 （力平米）商品房27.28120.5039.937.061住宅23.1917.2819.6530.45其中：東港區(qū)域06年的商品房銷(xiāo)售面積約為18萬(wàn)平米，占普陀的48% （普陀區(qū)統(tǒng)計(jì)局）2.2 成交均價(jià)走勢(shì)表：區(qū)域歷年來(lái)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)年份2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年 18月普陀（元/平米）30003700420047005300普陀區(qū)住宅成交均價(jià)呈平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，年增幅在500-700元/平米，06年普陀區(qū)整體均價(jià)為4700元/平米，其中東港區(qū)域?yàn)?

38、100元/平米，沈家門(mén)區(qū)域?yàn)?300元/平米。2007年1-8月普陀區(qū)整體均 價(jià)為5300元/平方米，其中東港區(qū)域4800元，沈家門(mén)區(qū)域?yàn)?800元/平方米。2.3 去化分析（摘自舟山房產(chǎn)網(wǎng)）板塊納入網(wǎng)上銷(xiāo)售總面積/套數(shù)已售面枳/套數(shù)可售時(shí)積/套數(shù)普陀6885 套6265 套620套從05年10月全市數(shù)據(jù)透明化開(kāi)始，截止 07年10月9日的數(shù)據(jù)05.10-07.9月計(jì)23個(gè)月，區(qū)域去化 6265套，日均8.6套以日均8.6套計(jì)，現(xiàn)有存量的去化需620/258=2.4個(gè)月2.4 最新網(wǎng)上銷(xiāo)售數(shù)據(jù)地區(qū)網(wǎng)上可售（套）網(wǎng)上可售（平方米）網(wǎng)上已售（套）網(wǎng)上已售（平方米）沈家門(mén)15618300.14107

39、0127051.66東港22026995.863704426199.49浦西7910868.381205125944.34（摘自普陀房產(chǎn)網(wǎng)一一截止07年10月9日）3、東港區(qū)域在售量及后續(xù)開(kāi)發(fā)量分析3.1 在售量分析東港區(qū)域住宅納入網(wǎng)上銷(xiāo)售總面積為3924套；已銷(xiāo)售住宅3704套；在售住宅220套。（以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)從05.10月至07.10.9 ）以目前的去化速度90套/月計(jì)，在售量的去化需2.4個(gè)月左右。3.2 后續(xù)量分析我們對(duì)目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的后續(xù)量作粗略統(tǒng)計(jì)，區(qū)域后續(xù)量預(yù)計(jì)46萬(wàn)平米地塊名稱(chēng)后為m （估計(jì)）碧海蓮緣三、四期20萬(wàn)山水人家四、五期15萬(wàn)昌正b地塊11萬(wàn)合計(jì)46萬(wàn)碧海蓮緣三期推

40、出量約7萬(wàn)平方米，產(chǎn)品主要是小高層、多層，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售時(shí)間08年6月份山水人家四期推出量約7萬(wàn)平方米，產(chǎn)品主要是高層、多層，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售時(shí)間 08年67月份。昌正置業(yè)b地塊（山海華府）推出量約11萬(wàn)平方米，產(chǎn)品主要是高層、排屋。預(yù)計(jì)銷(xiāo)售時(shí)間 08年7月份。初步預(yù)計(jì)08年67月份在東港區(qū)域開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目體量大概在 25萬(wàn)平方米左右。3.3 區(qū)域去化速度從目前東港區(qū)域住宅銷(xiāo)售去化進(jìn)度來(lái)看，年去化量約20萬(wàn)平方米計(jì)算，08年所推出的體量需銷(xiāo)售1.25年3.4 現(xiàn)區(qū)域價(jià)格漲幅情況從普陀房管處了解2007年3月份一6月份，東港區(qū)域整體住宅均價(jià)上幅 500元/平方米（官方統(tǒng) 計(jì)）。從2007年6月一9月份，價(jià)格又上幅

41、500元/平方米左右。七、項(xiàng)目swo分析及產(chǎn)品定位3.5 目swo辦析1.1 地塊優(yōu)勢(shì)：1）地塊屬東港（規(guī)劃）行政商業(yè)中心的核心區(qū)域，潛在規(guī)劃優(yōu)勢(shì)顯著2）地塊具有大規(guī)模開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)3）三盛宏業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的頤景園品牌在舟山有一定的知名度和市場(chǎng)接受度，有大量具有一定消費(fèi) 能力和相當(dāng)品位的客戶(hù)追隨。4）目前東港區(qū)域商品房銷(xiāo)售勢(shì)態(tài)強(qiáng)勁，同時(shí)銷(xiāo)售價(jià)格正在穩(wěn)步上升中。1.2 地塊劣勢(shì)：1）由于這6幅地塊是通過(guò)圍海所建，由于以前東港區(qū)域圍海填土工程缺乏有效的管理，導(dǎo)致目 前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)基層存在大量的大面積石塊， 不利于打樁，如需開(kāi)發(fā)則勢(shì)必要大規(guī)模進(jìn)行翻土整理； 同 時(shí)本項(xiàng)目臨近大海，建造地下停車(chē)位的成本及技術(shù)含量較

42、高，這都增加了項(xiàng)目的工程造價(jià)成本。2）目前地塊周邊生活配套欠缺、缺乏居住氛圍。1.3 機(jī)會(huì)點(diǎn)：1）普陀區(qū)本身土地資源稀缺，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供一定的機(jī)會(huì)。2）東港一期的建成入住，區(qū)域客對(duì)本案的區(qū)位較為認(rèn)同。3）東港區(qū)域產(chǎn)品多為一般，高品質(zhì)產(chǎn)品的市場(chǎng)空間大。4）預(yù)計(jì)2010年跨海大橋?qū)⒔ǔ赏ㄜ?chē)，同時(shí)舟山的房產(chǎn)價(jià)格相對(duì)周邊城市顯的較低， 這對(duì)外地客源有很大的吸引力，易于產(chǎn)品客源的拓展1.4 威脅點(diǎn):1）受房地產(chǎn)業(yè)大勢(shì)影響及政策的不確定因素。2）區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型產(chǎn)品現(xiàn)實(shí)及潛在競(jìng)爭(zhēng)明顯，如：東港碧海蓮緣三期即將推出7萬(wàn)方的小高層、多層產(chǎn)品，邦泰置業(yè)在朱家尖大橋收費(fèi)站東側(cè)已經(jīng)取得 200多畝的住宅用地，規(guī)劃將開(kāi)發(fā)

43、排屋、單體 別墅、多層、高層住宅，東港山水華庭四期即將推出高層和多層產(chǎn)品，綜合以上各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)信息，預(yù) 計(jì)2008-2009年，在東港區(qū)域同類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)激烈。2、項(xiàng)目定位（24-1、24-5地塊）依據(jù)該項(xiàng)目的區(qū)位、交通、環(huán)境等特性和所處區(qū)域的市場(chǎng)行情及發(fā)展趨勢(shì)，該項(xiàng)目適于以頗現(xiàn)代的、輕巧自如的、色彩明快的現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格為總體風(fēng)格，將精致的民族建筑小品融入古典園 林環(huán)境中，以恬靜、舒適、健康為開(kāi)發(fā)主題，以 高品質(zhì)為市場(chǎng)推進(jìn)原則，著力為業(yè)主營(yíng)造輕松自然 的健康生活。開(kāi)發(fā)形式以高層為主，我們提出本案的初步定位為“濱海園林精品社區(qū)”。2.1 目標(biāo)客戶(hù)定位【目標(biāo)客戶(hù)概述】本項(xiàng)目的客戶(hù)群主要是面向政

44、府公務(wù)員、 企業(yè)白領(lǐng)和生意人，以普陀區(qū)客戶(hù)為主（約70%,其次 是定海及周邊海島的客戶(hù)也是本案購(gòu)買(mǎi)的生力軍 （約30%。而客戶(hù)的職業(yè)以各大企業(yè)的高層管理者、 生意人、公務(wù)員為主、海島部分富裕人士。客戶(hù)年齡主要分布在3045歲之間?！灸繕?biāo)客戶(hù)特征描述】老城區(qū)高層收入居民二次置業(yè)這一部分人是普陀區(qū)中上收入階層，多年的細(xì)心經(jīng)營(yíng)，累積了一定的資金，由于原住房相對(duì)陳舊， 環(huán)境較差，及對(duì)高素質(zhì)生活的向往，他們希望在繁雜的、充滿(mǎn)噪音與灰塵污染的生活里脫離出來(lái)，尋 找一個(gè)寧?kù)o的、純凈的、沒(méi)有污染的、花園式的生活環(huán)境。普陀區(qū)的企業(yè)管理階層目前相當(dāng)部分普陀區(qū)船舶修造廠(chǎng)、水產(chǎn)加工廠(chǎng)、海運(yùn)公司、建筑施工企業(yè)等經(jīng)營(yíng)狀態(tài)

45、較好，而在 這些企業(yè)中的管理階層則收入較好， 他們不僅有一定文化素質(zhì)，對(duì)居住將有較高的要求，而且也具備 了一定的購(gòu)房能力，此類(lèi)客戶(hù)將是本項(xiàng)目的重點(diǎn)客戶(hù)群體之一。政府機(jī)關(guān)、銀行證保、教科文衛(wèi)體等行政事業(yè)單位的中高級(jí)管理人員目前這部分人大多都居住在80-90平方米的單位福利房?jī)?nèi)，隨著貨幣化分房制度的進(jìn)一步落實(shí)， 及對(duì)向好生活的追求，這群收入較為穩(wěn)定并有一定文化素質(zhì)的管理人士及其子女將會(huì)成為本項(xiàng)目的消 費(fèi)群體。附近幾大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者如東港建材、家具市場(chǎng)、服裝經(jīng)營(yíng)戶(hù)，工作時(shí)間較短，但收入高，有較高的支付能力，很多希望置業(yè)一次到位，希望居所靠近工作地點(diǎn)，注重居住周邊環(huán)境和小區(qū)品質(zhì);生意人和小企業(yè)主這

46、部分消費(fèi)者在普陀區(qū)多年，有一套居住多年的舊房，生活忙碌，高收入，經(jīng)歷了首次置業(yè)，逐 漸注重周邊環(huán)境，尤其是生活便利性，重視對(duì)下一代的教育；公司中層經(jīng)理人工作35年，有一定積蓄，事業(yè)逐漸穩(wěn)定，希望有個(gè)能承擔(dān)得起，同時(shí)使用功能齊全，生活品質(zhì)相對(duì)較高的居所;普陀區(qū)海島部分富裕人士普陀區(qū)是浙江省的旅游業(yè)、船舶修造業(yè)、水產(chǎn)加工業(yè)、海運(yùn)業(yè)的重區(qū)，特別是近幾年從事船舶配 件、船舶修造的生意人購(gòu)買(mǎi)力極強(qiáng)，這部分消費(fèi)者雖學(xué)歷、知識(shí)涵養(yǎng)不多，但虛榮心強(qiáng)，進(jìn)城買(mǎi)房無(wú) 疑成為他們體現(xiàn)人生價(jià)值最好的方式。普通白領(lǐng)階層收入較低，首期支付能力較差，絕大多數(shù)為首次置業(yè)，希望盡早結(jié)束租房生活，擁有自己的居所, 消費(fèi)房型以選擇二

47、房為主；2.2 產(chǎn)品建議綜合上述分析，建議本項(xiàng)目一期（24-1、24-5）住宅用地的建筑形式為 多層住宅為主，適當(dāng)配 置小高層。住宅容積率綜合定在 1.4 o結(jié)合我公司根據(jù)地塊地理位置特征、項(xiàng)目定位及周邊樓盤(pán)初步建議以下主力戶(hù)型: 高層主力戶(hù)型115-125平方米左右。八、項(xiàng)目一期投資效益測(cè)算1、項(xiàng)目測(cè)算前提1.1 土地面積（24-1、24-5）2幅土地面積81畝，合54085平方米。1.2 容積率2幅住宅用地容積率為1.4;1.3 總建筑面積2幅地塊總建筑面積為8.9203平米1.4 收入分析24-1地塊住宅暫定均價(jià)（銷(xiāo)售面積）住宅均價(jià)：7200元/平方米車(chē)位：9萬(wàn)元/個(gè)。24-5地塊住宅暫

48、定均價(jià)（銷(xiāo)售面積）住宅均價(jià)：7200元/平米車(chē)位：9萬(wàn)元/個(gè)。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算表：地塊銷(xiāo)售總收入（萬(wàn)元）24-1地塊30155.7624-5地塊23127.84合計(jì)53283.62、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本與收益分析成本效益分析（不含地下部分）項(xiàng)目單位面積成本與收益表地塊名稱(chēng)24-1地塊24-5地塊單位土地成本（萬(wàn) 廟）203.69203.66單位面積樓板辦（兀/m2） （含契稅）1841.6872303.319單位建筑面積綜合成本（元/m2）2301.7372354.017單位面積總成本（兀/m2）4143.4244657.335單位面積銷(xiāo)售收入（元/m2）6568.4516603.615單位建筑面積利

49、潤(rùn)（元/m2）2425.0271946.280項(xiàng)目投資利潤(rùn)率37%29%項(xiàng)目總成本與收益表地塊名稱(chēng)24-1地塊24-5地塊單位土地成本（萬(wàn)/畝）203.69203.66土地總成本（萬(wàn)兀）（含 契稅）8455.198066.91地下車(chē)庫(kù)的成本效 益分析地塊名稱(chēng)24-1地塊24-5地塊地下車(chē)庫(kù)的成本（萬(wàn)兀）1219804.77地卜車(chē)庫(kù)的收入（萬(wàn)兀）13681026地卜車(chē)庫(kù)的利潤(rùn)（萬(wàn)兀）149221.23綜合成本（萬(wàn)元）10567.288244.47項(xiàng)目總成本（萬(wàn)兀）19022.4616311.39銷(xiāo)售總收入（萬(wàn)元）30155.7623127.84利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）11133.306816.45項(xiàng)目投

50、資利潤(rùn)率37%29%九、結(jié)論及投資建議舟山是以本地人購(gòu)買(mǎi)為主的市場(chǎng)，需求堅(jiān)實(shí)、穩(wěn)定，無(wú)論是項(xiàng)目?jī)?chǔ)備或開(kāi)發(fā)均利于現(xiàn)金流的穩(wěn)定，而根據(jù)“做穩(wěn)、做大舟山”的目標(biāo)也須儲(chǔ)備相應(yīng)的土地量，而本案因處于未來(lái)行政中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 及沈家門(mén)居民對(duì)本區(qū)域的認(rèn)同，經(jīng)各部門(mén)對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效 益測(cè)算，項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)率為34%fc右，建議在資金平衡的條件下投資該項(xiàng)目。附件1:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本與費(fèi)用測(cè)算表1、表1 :普陀24-1號(hào)地塊成本效益測(cè)算海景頤圓24-1項(xiàng)目目標(biāo)成本表總建筑面積按 50980平方米計(jì)，其中地上建筑面積為44752m2（含2.2m層一半建筑面積 2057m2、便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) 264用房128m2、其它250m

51、2、多層26683m2,高層15200m2）,地下建筑面積為 6228m2地下（其中機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù) 5070m2,非機(jī)均總銷(xiāo)售面積46953m2,地上銷(xiāo)售面積 41883m2;地下銷(xiāo)售面積 5070m2行次項(xiàng) 目包含內(nèi)容項(xiàng)目總成 本（力兀）目標(biāo)應(yīng) （萬(wàn)人一開(kāi)發(fā)成本合計(jì)（一） （七）項(xiàng)合計(jì)17514.231637（一）土地成本一一td指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi) 容：8455.19845（二）開(kāi)發(fā)前期工程費(fèi)-qq433.9443（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)-jj1096.37109（四）建安工程款一ja指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：5880.15476（五）公建配套設(shè)施費(fèi)-gj15.361（六）規(guī)費(fèi)-gf448.2242（七）開(kāi)發(fā)期間利息-lx1185.00118二費(fèi)用合計(jì)（一） （四）項(xiàng)合計(jì)2727.95264（一）管理費(fèi)用包括房產(chǎn)公司工程、管理、銷(xiāo)售等所有人員的費(fèi)用。610.2261（二）銷(xiāo)售費(fèi)用項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣(mài)場(chǎng)建設(shè)、售樓 書(shū)、模型等所有營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用。305.1130（三）財(cái)務(wù)費(fèi)用（四）營(yíng)業(yè)稅及附加1812.62173（五）物業(yè)管理完善費(fèi)0.00二項(xiàng)目總成