寧波鼓樓步行街商場抵押價值評估報告

1、寧波鼓樓步行街商場抵押價值評估報告寧波恒正房地產(chǎn)估價有限公司報告摘要本報告是應(yīng)中國房地產(chǎn)開發(fā)寧波公司的委托，以向金融機構(gòu)申請抵押貸款提供參考依據(jù)為估價目的，對委托方所屬的寧波市鼓樓步行街商場的整體評估。根據(jù)該項目的自身特點， 結(jié)合估價目的，按照估價程序，并對影響房地產(chǎn)價格的因素加以分析，采用收益還原法、市場比較法，以收益還原法為主，市場比較法為輔，對該房地產(chǎn)進行了客觀、公正、合理的測算，最終確定該房地產(chǎn)在二OOOP九月三日的彳/T格為人民幣42194萬元（大寫肆億貳仟壹佰玖拾肆萬元）。致委托方函中國房地產(chǎn)開發(fā)寧波公司：接受貴公司委托，本公司以為貴公司向金融機構(gòu)申請抵押貸款提供參考依據(jù)為估價目的

2、前提下，對貴公司所屬的寧波市鼓樓步行街商場房地產(chǎn)進行估價。根據(jù)估價目的，按照估價程序，采用收益還原法、市場比較法，對委托房地產(chǎn)進行了客觀、公正、合理的測算，確定貴公司所屬的寧波市鼓樓步行街商場房地產(chǎn)在估價時點2000 年 9 月 3 日的評估價格為人民幣42194 萬元（ 大寫肆億貳仟壹佰玖拾肆萬元） 。寧波恒正房地產(chǎn)估價有限公法定代表人：戚寶鴻 二OOOf九月二十六日估價師聲明（同房地產(chǎn)估價規(guī)范）估價的假設(shè)和限制條件1 .本報告中估價對象價值評估結(jié)果為該估價對象的市場價值，它依據(jù)了如下假設(shè)：一個自愿的賣者；在估價時點前，相對于物業(yè)的特性和房地產(chǎn)市場狀態(tài)而言，為使交易完成及達至合理價格，有一個

3、合理的談判周期；在這個周期內(nèi)，市場狀態(tài)、價值水平是靜止不變的；物業(yè)能自由地在市場上出售；不考慮特殊性質(zhì)買家的附加叫價。2 .本報告之評估價值為二 OOO年九月三日之委托房地產(chǎn)的建筑物及其附屬設(shè)施和土地使用權(quán)市場價值，隨著時間及市場情況的變化，該價值需作相應(yīng)調(diào)整。如使用本評估結(jié)果的時間與本估價報告的估價時點相差6 個月或以上，本公司對應(yīng)用此結(jié)果而對有關(guān)方面造成的損失不負任何責(zé)任。3 .本估價報告中所依據(jù)的有關(guān)法律文件如規(guī)劃設(shè)計條件、規(guī)劃局審定的方案設(shè)計圖、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋所有權(quán)證、估價對象總建筑面積等資料均為委托方所提供，本公司未向政府有關(guān)部門核實，故對其真實性不負任何責(zé)任。4 .本估

4、價報告僅為委托方以該房地產(chǎn)作抵押貸款提供價值依據(jù)，不作另外用途。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方：中國房地產(chǎn)開發(fā)寧波公司地址：寧波孝聞街66 號二、估價方：寧波恒正房地產(chǎn)估價有限公司法定代表人：戚寶鴻地址：寧波解放南路259 號估價資格等級：一級三、估價對象：估價對象寧波市鼓樓步行街商場為中國房地產(chǎn)開發(fā)寧波公司所屬，用地面積共35000平方米，使用權(quán)通過出讓方式獲得，土地用途為商業(yè)，使用期限50年，至 2048年 5 月 12 日止。該土地坐落于寧波市海曙區(qū)鼓樓北側(cè)，已達到五通一平，即上通水、下通水、通電、通訊、通路及場地平整，現(xiàn)未取得國有土地使用證。估價對象主建筑為框架結(jié)構(gòu)，共四層。地下一層，建

5、筑面積5000 平方米，作娛樂用途， 主要為一般游戲機、大型游戲機及臺球等同類娛樂工具；地上一至三層，建筑面積 52000 平方米，主要經(jīng)營服裝、鞋類、化妝品、音像制品等。該房地產(chǎn)擁有甬自新字第99002634號房屋所有權(quán)證、甬自新字第99002635號 房屋所有權(quán)證、 甬自新字第99002636號房屋所有權(quán)證、甬自新字第99002637號 房屋所有權(quán)證。 另有磚混一層建筑共4200 平方米，主要經(jīng)營各種字畫、工藝禮品及茶座、酒吧等，擁有甬自新字第 99002831 號房屋所有權(quán)證。估價對象于一九九九年竣工，主要以明清風(fēng)格建造，走廊扶梯、屋檐、 柱子用木材較多。 整個步行街商城內(nèi)共有二十座小橋

6、，作為連接主樓內(nèi)部及主樓與附樓之用，估價對象現(xiàn)為白坯房，未裝修，內(nèi)共設(shè)有四部自動扶梯。估價對象質(zhì)量完好。四、估價目的：綜合評估寧波市鼓樓步行街商場的房地產(chǎn)價值，為委托單位向金融機構(gòu)申請抵押貸款提供價值依據(jù)。五、估價時點：二OOOP九月三日六、價值定義：本次估價采用公開市場為價值標(biāo)準(zhǔn)七、估價依據(jù)：1、中華人民共和國房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3、寧波市房地產(chǎn)價格評估辦法；4、委托方提供甬自新字第99002634 號房屋所有權(quán)證、甬自新字第99002635號房屋所有權(quán)證、甬自新字第99002636號房屋所有權(quán)證、甬自新字第99002637號房屋所有權(quán)證、甬自新字第9900

7、2831 號房屋所有權(quán)證及其它材料；5、寧波市房地產(chǎn)市場行情；6、估價人員現(xiàn)場勘察所得資料及搜集的有關(guān)資料。八、估價原則：1、根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，本估價報告遵循了房地產(chǎn)估價的合法原則及估價時點原則；2、為了保證本估價報告能夠通過運用市場資料進行和完成，本估價報告遵循了房地產(chǎn)估價的替代原則；3、堅持估價人員深入現(xiàn)場勘察，保證估價結(jié)果客觀、合理的原則。九、估價方法：由于寧波市鼓樓步行街商場主要以出租為主，具有明顯的經(jīng)營收益，根據(jù)估價對象此特點，故本估價報告以收益還原法為主，以市場比較法為輔。十、估價結(jié)果：本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，經(jīng)過周密、準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影

8、響房地產(chǎn)市場價格的因素分析，選用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，確定中國房地產(chǎn)開發(fā)寧波公司所屬的寧波市鼓樓步行街商場房地產(chǎn)于二OOO年九月三日的評估價格為人民幣 42194萬元（大寫肆億貳仟壹佰玖拾肆萬 元），單價為6894元/W（大寫為陸仟捌佰玖拾肆元每平方米）。十一、估價人員：（略）十二、估價作業(yè)日期：二00例九月三日至二OOg九月二十六日十三、估價報告應(yīng)用的有效期：估價報告應(yīng)用的有效期自估價時點起為6 個月。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告、個別因素分析寧波市鼓樓步行街商場為綜合性商場，有娛樂、服裝、鞋類、酒吧等，主要以出租為主。主體建筑共四層，地下一層，地上三層，主體為框架結(jié)構(gòu)，另有磚混

9、結(jié)構(gòu)建筑物一層， 總建筑面積共61200 平方米。 該建筑物主要以明清風(fēng)格建造，內(nèi)部用小橋以作連接。估價對象由于為步行街，禁止車輛進入，且由于附近停車位較少，對客流量有一定程度的影響。二、區(qū)域因素分析寧波市鼓樓步行街位于寧波市海曙區(qū)鼓樓北側(cè)，南起府橋街，北止公園路，東為公園路， 西靠呼童街。東面鄰近中山文化廣場，南邊為寧波市財稅大樓，西靠近寧波日報社、中央花園，北邊為中山公園。估價對象地處寧波市中心，周圍居民區(qū)較多，附近有12 路、 15 路、 19 路等較多公共汽車站，交通較為方便。三、市場背景分析隨著寧波舊城改造力度的加強，許多營業(yè)性質(zhì)的臨時建筑已被拆除，且由于寧波房地產(chǎn)市場現(xiàn)呈一片“牛勢

10、”，住宅及店鋪均供不應(yīng)求。許多投資者持幣待動，等待較好的投資機會的出現(xiàn)，而鼓樓步行街商場地處寧波市區(qū)中心，周圍交通方便，客流量也相對較大， 對投資者而言無疑是一次機會。從鼓樓步行街商場的出租及銷售情況來看，亦證實了這一點。因此，鼓樓步行街市場對眾多投資者具有相當(dāng)大的吸引力。四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價中的最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用，由于鼓樓步行街商場位于市中心，交通 方便，且周圍居民小區(qū)較多，客流量也相對較大，其所處為商業(yè)、娛樂業(yè)聚集的區(qū)域，鼓樓步行街商場的使用功能已達到最高最佳使用。五、采用估價方法具有明顯的經(jīng)營收益，

11、根據(jù)估價對象的特點，故本估價報告以收益法為主，以市場比較法為輔。六、估價測算過程、收益法：寧波市鼓樓步行街商場經(jīng)營狀況及收益測算。商場收益分為二部分：經(jīng)營收入及租金收入。1、經(jīng)營收入主要有：（ 1） 、地下層娛樂所：一般游戲機320 臺合計：19200元/天大型游戲機180 臺合計：21600元/天臺球 60 張合計：9600 元/ 天60 元 / 臺 / 天計120 元 / 天 / 臺計160 元 /天 /張計保齡球 32 球道130 元 /天 /道計合計： 4160 元 / 天乒乓球桌60 張以 160 元 /天 /張計合計：9600 元/ 天射擊 30 道以 280 元 /天 /道計合計

12、：8400 元/ 天總計：72560元/天(2) 、一層商場的50%由業(yè)主經(jīng)營，面積為9000 平方米，根據(jù)委托方提供資料，結(jié)合寧波同類商場，確定其有效經(jīng)營收入為37800 元 / 天。2、租金收入：根據(jù)委托方提供的出租合同及財務(wù)統(tǒng)計報表等材料結(jié)合寧波市當(dāng)前同類市場出租收益的平均值確定。底層商場租金收入31500元/天二層商場租金收入45000元/天三層商場租金收入33600元/天附樓租金收入10920元/天總計：121020 元 / 天3、年有效毛收入測算：1）娛樂場所以平均上座率40，每年365個工作日計：72560X 40% X 365= 1059.4 萬元/年（2）底層商場：37800

13、X 365=1379.7萬元/年（3）租金收入：121020元X 365=4417.2萬元/年則年有效毛收入為1059.4+1379.7+4417.2 =6856.3萬元/年4、運營費用測算：（ 1）經(jīng)營成本（ 包括：廣告宣傳費、娛樂設(shè)備折舊、維修、保養(yǎng)、保險費等） 以年有效毛收入的25%計，則經(jīng)營成本為：6856.3 X25%= 1714.1（萬元）（ 2）管理費以經(jīng)營成本的20計，則管理費為：1714.1 X 20% = 342.8（萬元）（ 3）稅費：以年有效毛收入的5計，則稅費為：6856.3 X5% =342.8（萬元）則運營費用合計為1714.1+342.8+342.8 =2399

14、.7（萬元）5、利潤6856.3-2399.7=4456.6 （萬元）所得稅：以利潤的33%計，則所得稅為：4456.6 X 33% = 1470.7（萬元）6、凈收益則凈收益為 4456.6-1470.7 =2985.9（萬元）7、資本化率的確定：本估價報告中的資本化率根據(jù)安全利率即國庫券利率，結(jié)合寧波市同類行業(yè)的風(fēng)險調(diào)整值，確定其資本化率為7.2。8、求取該商場收益價格：該房地產(chǎn)使用期限50 年，現(xiàn)已使用2 年，還可繼續(xù)使用48 年，則房地產(chǎn)現(xiàn)值（ 收益價格 ） 為：2985.9+7.2 % X 1-1 + （1+7.2%） 48=39997.2 萬元9、估價對象在估價時點運用收益法測算出

15、的價格為人民幣叁億玖仟玖佰玖拾柒萬貳仟元。（二） 、市場比較法可比實例a 確定：坐落于海曙區(qū)大沙泥街與開明街交接處某商場，交通便利，客流量大，房屋建筑面積 23000 平方米， 框架結(jié)構(gòu)，與鼓樓步行街商場在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強的相關(guān)性和可比性?？杀葘嵗齜 確定：坐落落于海曙區(qū)藥行街某商場，交通便利，房屋建筑面積8000平方米， 框架結(jié)構(gòu)，與鼓樓步行街商場在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強的相關(guān)性和可比性。可比實例c確定:坐落于海曙區(qū)中山東路某商場，交通便利，房屋建筑面積7000平方米，框架結(jié)構(gòu), 與鼓樓步行街商場在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強的相關(guān)性和可

16、比性。詳見表一：a房地產(chǎn)b房地產(chǎn)c房地產(chǎn)豉樓步行街商場估價時點1999.51999.122000.32000.10.3竣工日期1998年底1997年底1996 年1999 年結(jié) 構(gòu)框架框架框架框架用 途冏場冏場冏場冏場交 通便利便利便利便利估價單價8400 元/ m27600 元/ m28800 元/ m2根據(jù)可比實例房地產(chǎn)面積、形狀、臨街狀況、地理位置、交通便利程度等因素，對可比實例進行如下修正詳見表二：（以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)狀況）項1實例a房地產(chǎn)b房地產(chǎn)c房地產(chǎn)交易單價8400 元 m27600 元/ m28800 元/ m2交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正1

17、02/100101/100101/100區(qū)域修正100/101100/97100/102個別因素修正100/102100/98100/102修正后單價8317 元/ m28075 元/ m28543 元/ m2試算價格(8371+8075+8543) +3 = 8330元/平方米則估價對象比準(zhǔn)價格為：8330元/平方米則估價對象于估價時點運用市場比較法測算出的價格為：8330X 61200=50979.6 萬元七、估價結(jié)果確定：用收益法評估的價格為39997.2萬元用市場比較法評估的價格為50979.6萬元考慮到商場其出租收益比較明顯，故收益還原法估價結(jié)果較能反映出估價對象房地 產(chǎn)的實際價值。

18、故取收益價格的權(quán)重為80%,比準(zhǔn)價格權(quán)重為20%,通過加權(quán)平均法, 則估價對象的價格為：39997.2 X 80% +50979.6 乂 20% = 42194 萬元估價結(jié)論：寧波市鼓樓步行街商場房地產(chǎn)于二 OOOP十月三日的評估價值為人民幣肆億貳仟壹佰玖拾肆萬元一、估價目的的特殊性此次評估的估價目的是為委托單位向金融機構(gòu)申請抵押貸款提供價值依據(jù)。在此估價目的之下，為保證房地產(chǎn)金融的安全性及估價結(jié)果的準(zhǔn)確性， 我們首先要求委托方提 供的資料真實可靠，若由于委托方提供資料的完整性、 真實性原因而影響估價結(jié)果，由 此引起的所有責(zé)任由委托方承擔(dān)；其次我們要求委估房地產(chǎn)權(quán)益沒有爭議， 在估價過程 中不考慮委估房地產(chǎn)估價范圍以外的法律問題。同時，在估價報告中我們聲明，此結(jié)果僅作為抵押貸款提供參考，不得做其他用 途。為保證房地產(chǎn)金融的安全性，在條件許可情況下，我們知道金融機構(gòu)在確定抵押金 額時應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)市場行情和通貨膨脹及市場供需的影響，并且房地產(chǎn)價格往往難 以達到正常價格水平，綜合考慮上述因素房地產(chǎn)最終抵押金額可通過雙方協(xié)商確定。二、有關(guān)問題的處理接受此次估價任務(wù)后，通過對估價對象的實地勘察，首先要確定估價方法。由于該 估價對象主要以出