物業(yè)工程制度流程

1、工 程 部 工 作 手 冊(cè)部門職責(zé)一、設(shè)備設(shè)施管理1、設(shè)備運(yùn)行管理(1) 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行進(jìn)行巡視監(jiān)控。(2) 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中發(fā)生的異常情況的處理。(3) 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施機(jī)房的管理。2、設(shè)備維護(hù)管理(1) 負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的制定。(2) 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)。(3) 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常維修。(4) 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備突發(fā)故障的搶修。二、物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理1、物業(yè)接管驗(yàn)收(1) 負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)實(shí)物形態(tài)的驗(yàn)收。(2) 負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程遺留問題整改。(3) 負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備資料檔案的接管驗(yàn)收。2、物業(yè)交付(1) 負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收。(2) 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)工程遺留問題整改。三、維修服務(wù)

2、1、有償維修服務(wù)(1) 負(fù)責(zé)對(duì)維修項(xiàng)目的價(jià)格認(rèn)定(確認(rèn)業(yè)主維修收費(fèi)項(xiàng)目相關(guān)事宜)(2) 負(fù)責(zé)實(shí)施維修操作。(3) 負(fù)責(zé)對(duì)有償服務(wù)項(xiàng)目的回訪。2、共有部分的維修(1) 負(fù)責(zé)實(shí)施維修操作。(2) 負(fù)責(zé)對(duì)維修效果、工程質(zhì)量的回訪 、驗(yàn)證。3、工程遺留問題的處理(1) 負(fù)責(zé)對(duì)委托整改的工程遺留問題的處理。(2) 負(fù)責(zé)對(duì)處理結(jié)果回訪的回訪、驗(yàn)證。四、內(nèi)部事務(wù)管理1、安全管理(1) 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施安全管理。(2) 負(fù)責(zé)員工作業(yè)安全管理。(3) 工作質(zhì)量管理(4) 負(fù)責(zé)服務(wù)規(guī)范的管理。(5) 負(fù)責(zé)服務(wù)技能的管理。(6) 負(fù)責(zé)維修工程質(zhì)量管理。(7) 負(fù)責(zé)員工勞動(dòng)紀(jì)律的管理。2、培訓(xùn)管理(1) 負(fù)責(zé)本部門培訓(xùn)計(jì)

3、劃的制定。(2) 負(fù)責(zé)入職員工的培訓(xùn)。(3) 負(fù)責(zé)組織專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)。3、成本控制(1) 負(fù)責(zé)提出控制本部門成本的具體方案。(2) 負(fù)責(zé)執(zhí)行成本控制方案。4、業(yè)績(jī)考核(1) 負(fù)責(zé)對(duì)本部門員工進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定。(2) 負(fù)責(zé)提出考評(píng)建議。5、檔案資料管理(1) 負(fù)責(zé)工程檔案資料的分類保管。(2) 負(fù)責(zé)本部門質(zhì)量記錄的保管。五、裝修管理1、負(fù)責(zé)裝修方案的審理(1) 負(fù)責(zé)方案中對(duì)影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面審理。(2) 負(fù)責(zé)方案中對(duì)水、電、氣線路安裝規(guī)范的審理。(3) 負(fù)責(zé)向業(yè)主提出合理的建議。2、裝修過程的管理(1) 負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過程中對(duì)影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面控制(2) 負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過程中對(duì)水、電、氣線路安裝

4、規(guī)范的控制崗位說明書工程部經(jīng)理崗位說明書崗位名稱工程部經(jīng)理岡位編號(hào)所屬部門直屬上級(jí)職責(zé):一、設(shè)備設(shè)施管理：1、負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行管理2、負(fù)責(zé)設(shè)備維護(hù)管理；3、負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的審定4、負(fù)責(zé)外委設(shè)備的維護(hù)維修的跟進(jìn)二、物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理：1、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收管理2、負(fù)責(zé)對(duì)工程遺留問題進(jìn)行整改（合同委托內(nèi)的項(xiàng)目）3、負(fù)責(zé)物業(yè)交付中工程遺留問題的整改跟進(jìn)4、協(xié)同客戶中心共同完成物業(yè)交付驗(yàn)收工作三、維修服務(wù)：1、負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)的管理2、負(fù)責(zé)對(duì)公共部分的維修管理3、負(fù)責(zé)對(duì)維修效果、工程質(zhì)量的回訪 、驗(yàn)證4、負(fù)責(zé)對(duì)委托整改的工程遺留問題的處理四、裝修管理：1、負(fù)責(zé)裝修方案審定工作的監(jiān)督管

5、理2、負(fù)責(zé)裝修過程的管理3、負(fù)責(zé)方案中對(duì)水、電、氣線路安裝規(guī)范審理工作的監(jiān)督管理五、內(nèi)部事務(wù)管理：1、負(fù)責(zé)本部門培訓(xùn)計(jì)劃的制定2、負(fù)責(zé)工程檔案資料的分類保管3、負(fù)責(zé)本部門工作質(zhì)量管理及質(zhì)量記錄的保管任職要求：1、大專以上學(xué)歷，中級(jí)以上職稱，具有 2年以上高擋小區(qū)部門管理工作經(jīng)驗(yàn)。2、有設(shè)備安裝維修管理或土建維修工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的溝通能力和協(xié)調(diào)能力。能熟 練使用電腦及相關(guān)辦公軟件。3、優(yōu)秀者條件可以適當(dāng)放寬權(quán)限：一、負(fù)責(zé)本部門員工工作業(yè)績(jī)的考核。二、對(duì)部門員工的招、解聘有建議權(quán)。三、負(fù)責(zé)本部門成本指標(biāo)的控制。四、對(duì)公司員工的違紀(jì)、違規(guī)行為有建議處罰權(quán)五、經(jīng)公司副總授權(quán)，負(fù)責(zé)分公司全面工作頒布日期

6、工程部班長(zhǎng)崗位說明書崗位名稱維修班長(zhǎng)崗位編號(hào)所屬部門直屬上級(jí)職責(zé):、負(fù)責(zé)制定維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施計(jì)劃、負(fù)責(zé)各項(xiàng)維修任務(wù)的實(shí)施管理三、負(fù)責(zé)對(duì)維修效果、工程質(zhì)量的回訪 、驗(yàn)證四、負(fù)責(zé)帶領(lǐng)本班人員對(duì)委托整改的工程遺留問題的處理五、負(fù)責(zé)維修人員勞動(dòng)紀(jì)律及崗位責(zé)任制管理六、負(fù)責(zé)本班組設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理七、負(fù)責(zé)本班組工作質(zhì)量管理及業(yè)務(wù)技術(shù)把關(guān)八、負(fù)責(zé)本班組設(shè)備的檢修記錄、技術(shù)檔案的建立和保管九、負(fù)責(zé)協(xié)助分公司組織專業(yè)技能培訓(xùn)及綜合素質(zhì)培訓(xùn)十、負(fù)責(zé)本班組業(yè)績(jī)考評(píng)及考評(píng)結(jié)果的實(shí)施十一、負(fù)責(zé)班組安全作業(yè)管理十二、負(fù)責(zé)組織員工學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)技能，確保設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行 十三、完成上級(jí)交辦

7、的其它工作十四、負(fù)責(zé)前期介入工程交接、驗(yàn)收實(shí)施管理十五、負(fù)責(zé)前期工程遺留問題協(xié)調(diào)、處理、跟進(jìn)、回訪十六、負(fù)責(zé)本班組設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理十七、負(fù)責(zé)二次裝修方案的把關(guān)、審核十八、負(fù)責(zé)二次裝修日常巡查的組織實(shí)施、管理十九、負(fù)責(zé)二次裝修驗(yàn)收抽查、核實(shí)二十、負(fù)責(zé)違規(guī)裝修整改的監(jiān)督實(shí)施、跟進(jìn)、復(fù)核任職要求：1、具有中專以上文化，2、熟悉小區(qū)各項(xiàng)設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)。3、具有良好的思想品德和工作態(tài)度，有班組管理工作經(jīng)驗(yàn) 權(quán)限：一、有權(quán)對(duì)本班的員工進(jìn)行考核二、有權(quán)安排本班員工的日常工作三、主管不在位時(shí)，有權(quán)對(duì)一般問題進(jìn)行處理四、對(duì)本班員工的違紀(jì)、違規(guī)行為有直接處罰權(quán)五、對(duì)本班員工任免有建議

8、權(quán)頒布日期禮儀與行為規(guī)范儀容儀表1服裝整齊，沒有明顯污跡、破損。2. 進(jìn)入工地，佩帶安全帽。3. 施工現(xiàn)場(chǎng)整潔有序，避免安全隱患4. 不 允許 袒胸 露腹 ，衣 衫不 整 。施工現(xiàn)場(chǎng)1. 放 置 施 工 現(xiàn) 場(chǎng) 相 關(guān) 標(biāo) 識(shí) 牌 。2. 禮 貌文 明地 接待 參觀 和檢 查 人員 ，提 醒參 觀、檢 查 人員 注意 安全 ，佩帶安 全帽 等。3. 正 確操 作施 工工 具。4. 語(yǔ)言文明，不在小區(qū)、工 地追逐打鬧，不用施工現(xiàn)場(chǎng)工具比劃、 開玩笑等。5. 與公司各相關(guān)施工單位配合良好，及時(shí)溝 通。6. 對(duì)其他施工監(jiān)督嚴(yán)格，不講私情，嚴(yán)格把 好質(zhì)量關(guān) 。7. 保 證 施 工 圖 紙 、 設(shè) 備

9、說 明 書 等 資 料 的 完 整 無(wú) 損 。不允許1. 私 自將 施工 工具 拿出 現(xiàn)場(chǎng) ， 私自 借用 施 工 工具 。2. 打 架罵 人， 說話 粗魯 。3. 不 注 意 個(gè) 人 安 全 ， 違 規(guī) 操 作 。4. 故 意怠 懈， 影響 工程 進(jìn)度 。5. 不 熟悉 施工 程序 ，偷 工減 料 。6. 擅 自進(jìn) 入已 售出 房屋 室內(nèi) ， 使用 室內(nèi) 物 品 、水 、電 等。管理制度配電房管理制度為貫徹安全第一的方針，確保小區(qū)供電系統(tǒng)安全正常運(yùn)行及服務(wù)質(zhì) 量，特制定配電房管理制度。1、負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護(hù)的人員必須持證上崗，必須熟 悉電氣設(shè)備技術(shù)性能和有關(guān)安全措施。2、配送

10、電建立2 4小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)變配電裝置每4小時(shí)巡查一次,做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理， 并在值班記錄及巡查記錄 中注明；不能解決的問題及時(shí)上報(bào)分公司、 并通知分包方。3、配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班， 配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣 工具、絕緣鞋、絕 緣手套等。低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識(shí)。值 班員必須做好值班記錄， 認(rèn)真作好交接班。4、配電房、 電表房計(jì)量電能表須每月定時(shí)抄表。5、變壓器 嚴(yán)禁 超負(fù) 荷或 極低負(fù) 荷運(yùn)行，應(yīng)有計(jì) 劃的 向供 電局 報(bào)?；?啟用。 冬 季 可 報(bào) 停 部 分 變 壓 器 ，夏 季 供 電 高

11、峰 時(shí) ，按 負(fù) 荷 的 需 求 ，恢 復(fù) 使 用 。 嚴(yán)禁變壓器空載運(yùn)行。6、須 有 專 人 對(duì) 巡 查 記 錄 、 抄 表 記 錄 進(jìn) 行 統(tǒng) 計(jì) 、 分 析 ， 監(jiān) 視 系 統(tǒng) 運(yùn) 行 狀 態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措 施。7、停電時(shí)，應(yīng)提 前向用戶發(fā) 出通知；恢復(fù)送電時(shí)，在 確認(rèn)供電 線路正 常、電氣設(shè)備完好后方可送電。8、配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線路變更，要經(jīng)分公司同意；重大變更，要上報(bào)公司 領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。9、配電房室溫不可超過 40 攝氏度。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有 效 ，并 有 手 持 式 氣 體 滅 火 器 。注 意 防 止 小 動(dòng) 物 進(jìn) 入 ；無(wú) 關(guān) 人 員 須 經(jīng) 分 公司許可

12、方可進(jìn)入。10、加強(qiáng)日 常清潔、 維護(hù)、檢 修 ，確 保供 配電 系統(tǒng) 正常 ，配 套設(shè) 施、設(shè) 備、裝置完好。發(fā)電機(jī)房管理制度1、非維修班人員 須經(jīng)分公司 同意后，在值班員的陪同 下方可進(jìn) 入發(fā)電 機(jī)房其它人員不得隨意進(jìn)入。平時(shí)機(jī)房門應(yīng)加鎖。2、機(jī) 房?jī)?nèi)禁 止存放易 燃、易爆 物品，嚴(yán) 禁吸煙 。3、發(fā)電機(jī)平時(shí)置 于自動(dòng)待發(fā) 狀態(tài)，蓄電池置于浮充電 狀態(tài)，須 定期進(jìn) 行充放電。4、配電房值班員 必須熟悉機(jī) 組開停操作及 機(jī)組正常 運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電 機(jī) 運(yùn)行時(shí)，應(yīng)派專人值班。5、每月起動(dòng)機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)檢查半小時(shí)，確保機(jī)組正常自動(dòng)投入。6、發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)儲(chǔ)備8小時(shí)滿負(fù)荷用油量。7、發(fā)電 機(jī)實(shí) 行操 作、

13、保養(yǎng) 和每 月周 期 運(yùn)行 檢查 。非 值班 或維修人 員不得操作。8、機(jī)房及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。9、機(jī)房及油庫(kù)內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、 有效。10、發(fā)電機(jī)檢查時(shí)須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致 發(fā)電機(jī)運(yùn)行，發(fā)生意外傷害。水泵房管理制度 水泵房是提供住戶生活、大 廈/ 小區(qū)消防用水的關(guān)鍵部位，水 泵房能 否正常 工作將直接影響到住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。為及時(shí) 向住戶提供合格生活 用水和大廈消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由工程部負(fù)責(zé) 使 用管 理，作好 日常 運(yùn)行 的巡 查、點(diǎn)檢、抄表 及狀 態(tài)監(jiān) 控，

14、并做 記錄。2、水 管員須 由持有“ 健康證” 的人員擔(dān) 任。3、水泵房?jī)?nèi)機(jī)電 設(shè)備由維修 班值班人員負(fù)責(zé)操作，無(wú) 關(guān)人員不 得進(jìn)入 水泵房。停水須經(jīng)分公司批準(zhǔn)。4、消防泵、 生活泵、穩(wěn)壓泵 、污水泵在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下 ，選擇開關(guān)應(yīng)放 在 自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志簡(jiǎn)單明確。5、生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查 一次。6、消防泵每月進(jìn) 行一次“自 動(dòng)、手動(dòng)”切換操作檢查 。無(wú)條件 啟動(dòng)的 消 防 水 泵 （ 有 過 壓 危 險(xiǎn) 或 開 噴 系 統(tǒng) ）， 須 對(duì) 其 進(jìn) 行 盤 車 ， 每 季 度 對(duì) 電 動(dòng)機(jī)進(jìn)行一次絕緣搖測(cè)。7、泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進(jìn)行潤(rùn)滑

15、、緊 固、調(diào)整。8、地下貯水池、 天面水箱每 年應(yīng)徹底清洗兩次（特殊 情況由水 管員向 分 公 司 建 議 增 加 清 洗 次 數(shù) ）， 并 送 水 質(zhì) 樣 品 到 市 政 府 有 關(guān) 部 門 檢 驗(yàn) ， 水質(zhì)必須合格。水箱入孔應(yīng)加蓋 、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。9、水池人孔 需有蓋密封并加 鎖，透氣孔需用不銹鋼 窗紗布包扎上。鑰 匙由水管員保管。10、水管 員 按規(guī)定定 期取水送 區(qū)衛(wèi)生監(jiān) 督所進(jìn)行 水 質(zhì)檢 查化 驗(yàn)，化驗(yàn)結(jié)果 交分公司存檔。11、各 級(jí)水 表須 每月 定時(shí) 抄表 ，水 管員 須對(duì) 抄表 記錄 進(jìn)行 統(tǒng)計(jì) 分 析，確定 給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助工程部作好水量平衡測(cè)試。12、嚴(yán)

16、禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。電梯機(jī)房管理制度1、電梯機(jī)房應(yīng)配備足夠的 滅火設(shè)施。2、非電梯管理人員未經(jīng)分公司的批準(zhǔn)不得隨意進(jìn)入電梯機(jī)房。3、電梯設(shè)備的操作、維護(hù)由取得了特種設(shè)備作業(yè)證的專職人員進(jìn)行，無(wú)特種作業(yè)證 的維修人員嚴(yán)禁對(duì)電梯進(jìn)行操作、維護(hù)。4、用電梯前應(yīng)將電梯運(yùn)行數(shù)次，確認(rèn)無(wú)異?，F(xiàn)象后方可投入運(yùn)行。5、經(jīng)常保持轎箱、層門及乘客可見部分的清潔。6 機(jī)房和井道嚴(yán)禁堆放雜物，機(jī)房溫度一般應(yīng)在540 C范圍內(nèi)，相對(duì)濕度w 85% （在 25C）。7、廳門開啟鑰匙（三角鑰匙）由專人保管，使有關(guān)人員熟知其使用方法。8、每年依照有關(guān)部門規(guī)定，主動(dòng)提出年檢。9、電梯停用一段時(shí)間后，必須先進(jìn)行檢查和試運(yùn)

17、行后方可正式投入使用。10、發(fā)現(xiàn)電梯有故障應(yīng)立即停止使用，待修復(fù)后并仔細(xì)檢查后方可使用。積極配合 電梯維保單位作好強(qiáng)制性的維保工作。值班管理制度目的對(duì)值班人員的崗位職責(zé)進(jìn)行規(guī)范， 保持運(yùn)行值班的連續(xù)性， 明確各種特殊情況的 匯報(bào)和責(zé)任人。適用范圍公司工程部員工管理內(nèi)容1、值班人員崗位職責(zé) 2、值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，按規(guī)定定期巡視設(shè)備運(yùn)行情況，并做好 維修值班記錄或?qū)I(yè)值班記錄。3、密切注意設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，做到腿勤、眼勤、耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理 隱患。4、值班人員接到派工單時(shí)應(yīng)及時(shí)安排維修。5、交接班規(guī)定接班人員必須做到：（ 1）、查看上一班記錄，聽取上一班值班人員的設(shè)備運(yùn)

18、行介紹。（ 2）、檢查用具、工具，并在交接班記錄本上簽名。（3）、檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。 下列任何情況都不得進(jìn)行交接班：（1）、上一班運(yùn)行情況未交代清楚。（2）、接班人員醉酒而主管未安排其它接班人員。（3）、主要設(shè)備的故障未處理完。6、交班人員工作（1）、在維修值班記錄上填寫設(shè)備異常和事故處理情況及上級(jí)指示。（2）、作好值班室、設(shè)備的清潔工作。（ 3）、向接班人員逐項(xiàng)交接班中使用過的各處記錄， 并會(huì)同接班人員巡查運(yùn)行設(shè)備。7、接班人員工作（1）、認(rèn)真聽取交接人員的交待，并進(jìn)行主要的檢查和巡視，掌握運(yùn)行情況，了解正在進(jìn)行的檢 修情況，查閱各種工作票，查閱各種記錄本。（2）、檢查設(shè)備鑰匙、工具柜、檢查

19、值班室及設(shè)備的清潔情況。（3）、巡查中發(fā)生疑問，應(yīng)及時(shí)向交班人員查問清楚。8、交班人員辦清交班手續(xù) , 接班人員檢查完畢后 ,接班人員應(yīng)在維修值班記錄上 簽字。9、各種特殊情況的匯報(bào)和知曉人（1）、下列情況應(yīng)立即報(bào)告工程主管或?qū)I(yè)責(zé)任人。（2）、設(shè)備因故需要臨時(shí)停止運(yùn)行、影響運(yùn)行或停水、停電的。（ 3）、運(yùn)行設(shè)備出現(xiàn)故障但不影響運(yùn)行或不造成停水、停電的。（4）、運(yùn)行人員短時(shí)間暫離崗位。（5）、加班、換班、補(bǔ)休、病假。10、下列情況必須報(bào)告分公司主任。（1）、重點(diǎn)設(shè)備需進(jìn)行停機(jī)檢修。（ 2）、系統(tǒng)運(yùn)行方式改變。（3）、重要設(shè)備的主要零部件更換。（4）、工程主管病、事、休假。安全防火制度目的加強(qiáng)安

20、全防火意識(shí)并規(guī)范其行為。適用范圍物業(yè)公司各分公司所轄區(qū)域。管理內(nèi)容1、全體物業(yè)工程維修人員必須加強(qiáng)安全防范意識(shí)，自覺遵守執(zhí)行國(guó)家的安全法規(guī)。2、全體物業(yè)工程維修人員都是義務(wù)消防員，必須自覺遵守執(zhí)行中華人民共和國(guó)消 防法。3、未經(jīng)物業(yè)工程部主管批準(zhǔn)，外來(lái)人員（參觀、訪問、施工）禁止進(jìn)入監(jiān)控中心、 配電室、電梯機(jī)房等工作要地。經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人員必須控制在規(guī)定的時(shí)間及范圍之內(nèi)。4、各專業(yè)負(fù)責(zé)人必須每?jī)蓚€(gè)月對(duì)所屬范圍進(jìn)行安全檢查并在定期安全檢查表上 如實(shí)記錄，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)發(fā)出安全整改意見責(zé)成其進(jìn)行整改。5、工程主管在安排工作時(shí)必須根據(jù)工作性質(zhì)和內(nèi)容制定切實(shí)的安全作業(yè)防范措施。6、各重要房間鑰匙不得隨

21、意配置，機(jī)房、工作房及工具間無(wú)人時(shí)，門窗必須鎖好， 無(wú)關(guān)人員不得借用鑰匙。7、重要的工具、材料要專人保管，領(lǐng)用時(shí)作好登記。8、維修工作中使用易燃材料時(shí)應(yīng)由專人負(fù)責(zé)管理，并采取相應(yīng)的防火滅火措施。9、在配電房、電梯機(jī)房動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必須辦理動(dòng)火申請(qǐng)后方可進(jìn)行施工，施工 前排除易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無(wú)火種后方可離開作業(yè)場(chǎng)所。10、任何人員都不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或跑、冒、滴、漏應(yīng)及時(shí) 報(bào)告主管。11、所有 -物業(yè)工程維修人員須加強(qiáng)消防、防火意識(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)火情必須及時(shí)報(bào)告， 并采取正確滅火措施撲滅火災(zāi)。柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程目的規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)工作， 確保柴油發(fā)電

22、機(jī)各項(xiàng)性能良好，保證柴油發(fā)電機(jī) 良好運(yùn)行。適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)工作。職責(zé)1、工程部負(fù)責(zé)審核柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并檢查設(shè)備設(shè)施年度維保計(jì)劃 計(jì)劃執(zhí)行情況。2、工程部負(fù)責(zé)組織制定柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并組織、監(jiān)督按設(shè)備設(shè)施年度維保計(jì)劃執(zhí)行。3、維修組負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的日常維修保養(yǎng)。4、程序要點(diǎn)（1）、柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定。（2）、每年的 12 月 15 日之前，由專業(yè)工程師組織柴油發(fā)電機(jī)維修人員一起研究、 制定柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃填入 設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄 并上報(bào)公司審批后形成 設(shè)備設(shè)施年度維保計(jì)劃 。（3）、制定柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)

23、劃的原則：（4）、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；（ 5）、柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行狀況（故障隱患） ；（ 6）、合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等） 。（7）、柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：（8）、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；（9）、具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；（10）、預(yù)計(jì)費(fèi)用；（ 11）、備品、備件計(jì)劃。（12）、柴油發(fā)電機(jī)附件的維修保養(yǎng)，由工程部維修組負(fù)責(zé)，其余維修保養(yǎng)由外委完 成，維修保養(yǎng)應(yīng)按柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行。（13）、柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)（14）、進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)注意可拆零件的相對(duì)位置及其順序（必要時(shí)應(yīng)作記號(hào)） 不可拆零件的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，并掌握好重新裝回時(shí)的用力力度（用扭力板手） 。（15

24、）、空氣濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行 50 小時(shí)進(jìn)行一次：（16）、空氣濾清器顯示器；（17）、當(dāng)顯示器的透明部分出現(xiàn)紅色時(shí)表明空氣濾清器已達(dá)到使用限度，應(yīng)立即進(jìn) 行清潔或更換，處理完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯示器復(fù)位；（18）、空氣濾清器： 松開鐵環(huán)，拆下儲(chǔ)塵器及濾芯，由上至下小心清潔濾芯； 濾芯不太臟時(shí)，可直接用壓縮空氣吹凈，但應(yīng)注意空氣壓力不能太大，噴咀不 可太接近濾芯； 如果濾芯太臟， 應(yīng)用從代理商處購(gòu)買的專用清潔液清洗， 完后用電熱風(fēng)筒吹干（注意不能過熱）； 清洗完畢，應(yīng)進(jìn)行檢查，檢查的方法是用燈泡從內(nèi)往外照，在濾芯外部觀察， 如發(fā)現(xiàn)光點(diǎn)則表明濾芯已空孔，此時(shí)則應(yīng)更換同型號(hào)的濾芯；

25、 如果沒有光點(diǎn)出現(xiàn)則表明濾芯未穿孔，此時(shí)則應(yīng)小心安裝好空氣濾清器。（19）、蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行 50 小時(shí)進(jìn)行一次：a）用驗(yàn)電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應(yīng)充電；b）檢查電池液位是否在極板上 15mm 左右，如果不夠則加蒸餾水至上述位置；c）檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應(yīng)修復(fù)處理或更換，并涂 上黃油。（20）、皮帶的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行 100 小時(shí)進(jìn)行一次：a）檢查每條皮帶，發(fā)現(xiàn)有損壞或失效的，應(yīng)及時(shí)更換；b）在皮帶中段加 40N 壓力，皮帶應(yīng)能按下 12mm 左右，太松太緊都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行 調(diào)整。21）、散熱器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行 200 小時(shí)進(jìn)行一次；a）外部清潔：

26、 用熱水（加入清潔劑）噴洗，方法是從散熱器前面向風(fēng)扇方向噴射（如從反方向噴射只會(huì)把污物逼進(jìn)中心位置） ，使用此方法時(shí)，要用膠布擋住柴油發(fā)電機(jī)； 如果上述方法不能清除頑固的沉積物，則應(yīng)把散熱器拆下浸在熱的堿水中約20分鐘，然后用熱水清洗。b）內(nèi)部除垢 : 把水從散熱器中排干，然后把散熱器與管子相連的地方拆開并封口； 向散熱器中倒入45C的4%的酸溶液，過15分鐘后排干酸溶液，檢查散熱器; 如果仍有水垢，則用 8%的酸溶液再洗一次； 除垢后用 3%的堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗三次以上; 所以工作完成后，檢查散熱器是否漏水，如果漏水則申請(qǐng)外委修補(bǔ); 如果不漏水則重新裝回，散熱器裝回后應(yīng)重新灌滿

27、清水并加入防銹劑。（22）、潤(rùn)滑機(jī)油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行 200 小時(shí)進(jìn)行一次：a）啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，讓其運(yùn)行15分鐘；b）當(dāng)柴油高熱時(shí)，從油底殼螺塞排出機(jī)油，排完后用 110NM （用扭力扳手）旋緊 螺栓，然后再向油底殼加同型號(hào)新的與機(jī)內(nèi)相同的機(jī)油，渦輪增壓器內(nèi)也應(yīng)加 添相同型號(hào)機(jī)油；c）拆除兩個(gè)粗機(jī)油濾清器，換兩個(gè)新的機(jī)油濾清器，新濾清器內(nèi)應(yīng)注滿新鮮的與 機(jī)內(nèi)型號(hào)相同的機(jī)油（粗機(jī)油濾清器從代理商處購(gòu)得） ；d）更換精濾清器濾芯（從代理商處購(gòu)得），添加新的與機(jī)內(nèi)型號(hào)相同的機(jī)油。（ 23）、柴油濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行 200 小時(shí)應(yīng)進(jìn)行一次拆除柴油濾清器， 換上新的濾清器，并加滿新的干

28、凈柴油，然后裝回。（24）、充電發(fā)電機(jī)和啟動(dòng)電機(jī)的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行 600 小時(shí)進(jìn)行一次：a）清洗各機(jī)件、軸承，吹干后加注新的潤(rùn)滑油；b）清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過新裝時(shí)的 1/2 則應(yīng)及時(shí)更換；c）檢查傳動(dòng)裝置是否靈活，啟動(dòng)電機(jī)齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴(yán)重則應(yīng)申請(qǐng)外委維修。（ 25）、發(fā)電機(jī)控制屏維修保養(yǎng)周期為每半年進(jìn)行一次。 用壓縮空氣清除里面的灰塵， 擰緊各接線頭，對(duì)于生銹或過熱的接線頭應(yīng)進(jìn)行處理并擰緊。（26）、對(duì)于柴油發(fā)電機(jī)的拆機(jī)維修或調(diào)整應(yīng)由經(jīng)理填寫外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)單 ， 經(jīng)分公司主任同意、公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由外委單位完成。（ 27）、對(duì)于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應(yīng)清晰、

29、完整、規(guī)范地記錄在設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄 內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的 3 天內(nèi)由柴油機(jī)維保員將記錄整理交工程部經(jīng)理 簽字存檔，長(zhǎng)期保存。給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程目的 規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機(jī)組）的維修保養(yǎng)。職責(zé)1、工程部負(fù)責(zé)審核給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。2、專業(yè)工程師負(fù)責(zé)組織制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并組織、監(jiān)督該計(jì)劃 的實(shí)施。3、工程部維修人員具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，并詳細(xì)記錄在相關(guān)記 錄表中。4、分公司負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。程序要點(diǎn)1

30、、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定。2、每年的 12 月 15 日之前，由工程部組織相關(guān)人員研究、制定給排水設(shè)備設(shè)施維修 保養(yǎng)年度計(jì)劃填入設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄并上報(bào)公司審批并編制形成設(shè)施設(shè)備年度 維保計(jì)劃。3、制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的原則：a) 給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；b) 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況(故障隱患) ；c) 合理的時(shí)間(避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等) 。4、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：a) 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；b) 備品、備件計(jì)劃；c) 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；d) 預(yù)計(jì)費(fèi)用。5、水泵房管理員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按設(shè)備維保年度計(jì)劃進(jìn) 行。6、

31、水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。每年的 4 月、 10月份對(duì)小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、 保養(yǎng)。7、電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：a) 用 500V 搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在 05M 以上，否則應(yīng)烘干處理或 修復(fù)；b) 檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；c) 檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；d) 清潔電動(dòng)機(jī)外殼；e) 檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。8、水泵維修保養(yǎng)：a) 檢查水泵軸承是否靈活， 如有阻滯現(xiàn)象， 則應(yīng)加注潤(rùn)滑油； 如有異常磨擦聲響， 則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；b) 轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉

32、輪；如果軸鍵槽 損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；c) 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根，是機(jī)械密封的，應(yīng)檢查或更 換機(jī)械密封圈。d) 清潔水泵外表；e) 如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。9、檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換。10、檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。11、控制柜維修保養(yǎng)。每年的 5 月、11月應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、 保養(yǎng)。12、用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外表，務(wù)必使柜內(nèi)無(wú) 積塵、無(wú)污物。13、檢查、緊固所有接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。14、檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否

33、清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。15、交流接觸器維修保養(yǎng)：a) 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；b) 清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭) ，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸 頭應(yīng)更換；c) 清潔鐵芯上的油污及臟物；d) 檢查復(fù)位彈簧情況；e) 擰緊所有緊固件。16、自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng)：a) 用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于 0.5M Q,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；b) 外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。17、熱繼電器維修保養(yǎng)：a) 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無(wú)損，如損壞則應(yīng)更換；b) 檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無(wú)過熱痕跡或燒傷， 如有則整修處理， 處理后達(dá)

34、 不到要求的應(yīng)更換。18、自動(dòng)空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：a) 用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于100M Q、否則應(yīng)烘干處理；b) 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；c) 自動(dòng)空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無(wú)卡住現(xiàn) 象；d) 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕 輕擦試。19、中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng)：對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠， 輸出信號(hào)是否正確， 如有問題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電 器、信號(hào)繼電器。20、信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)：a) 檢查各信號(hào)燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格

35、的小燈泡；b) 檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較 大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表。1.1.1 遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：a) 檢查表內(nèi)是否有積水、如有則應(yīng)干燥處理；b) 檢查信號(hào)線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；c) 偏差很大或信號(hào)線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。21、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)a) 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；b) 檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩；c) 對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑；d) 對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥(明裝)應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。e) 檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；f )

36、檢查止回閥彈簧力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；g) 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油h) 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；i) 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)較直；j) 檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。22、液位控制器維修保養(yǎng)：a) 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；b) 清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；c) 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；d) 緊固所以螺母。23、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)1、用 500V 搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在 025M 以上，否則應(yīng)拆開潛水 泵或排污泵對(duì)線圈進(jìn)行烘干處理。2、檢

37、查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。3、檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承。4、清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。5、檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、 排污泵上的所有螺母。6、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年 10 月進(jìn)行一次）7、檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。8、檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。9、檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。10、檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）11、維修人員員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、 完整、規(guī)范地記錄在 設(shè)施

38、設(shè)備保養(yǎng)記錄 、 內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的 3 天內(nèi)由工程部領(lǐng)班整理后交工程部主管簽名認(rèn)可 后存檔，保存期為長(zhǎng)期。12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，經(jīng)分公司主任批準(zhǔn)后 通知分公司，應(yīng)由分公司提前 24 小時(shí)通知有關(guān)用戶。供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程目的規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良好。適用范圍適用于管理公司轄區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。職責(zé)1、公司工程部負(fù)責(zé)審核供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。2、工程部負(fù)責(zé)組織編制供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并組織、監(jiān)督、實(shí)施年度維保計(jì)劃。3、維修人員負(fù)責(zé)對(duì)供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行

39、維修保養(yǎng)。4、分公司負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停電的情況。程序要點(diǎn)1、供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定2、每年的12月15日前，由專業(yè)工程師組織研究、制定供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃填入 設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄 并上報(bào)公司審批后形成 設(shè)備設(shè)施年度維保計(jì)劃3、供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃制定的原則：a）、供配電設(shè)備設(shè)施使用的頻度；b）、供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；c）、合理時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等） 。4、供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：a）、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；b）、備品、備件計(jì)劃；c）、具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；d）、預(yù)計(jì)費(fèi)用。5、對(duì)供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵

40、守供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn) 作業(yè)規(guī)程，按供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行。6、高壓開關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項(xiàng)目由工程部經(jīng)理按年度維保計(jì)劃制定的頻 次外委供電局實(shí)施。 外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)由值班電工負(fù)責(zé)， 低壓配電 柜的維修保養(yǎng)由值班電工負(fù)責(zé)。7、低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年的4月、10月份對(duì)轄區(qū)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都 進(jìn)行一次清潔，先用壓縮空氣進(jìn)行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。8、刀開關(guān)維修保養(yǎng)：a）檢查安裝螺栓是否緊固如松馳則擰緊；b）檢查刀開關(guān)轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油；c）檢查刀開關(guān)三相是否同步， 接觸是否良好， 是否有燒傷或過熱痕跡， 如有

41、 應(yīng)進(jìn)行調(diào)整、修理或更換；d）用500V搖表測(cè)量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于 10MQ，則應(yīng)進(jìn)行烘干 處理，烘干達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。9、熔斷器維修保養(yǎng)：a）新熔體的規(guī)格和形狀應(yīng)與更換的熔體一致；b）檢查熔體與保險(xiǎn)座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則應(yīng)進(jìn) 行修整，修整達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。10、交流接觸器維修保養(yǎng)：a）清除接觸器面的污垢，尤其是進(jìn)線端相間的污垢；b）清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；c) 清除觸頭表面及四周的污物， 但不要修銼觸頭， 燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的 觸頭應(yīng)更換；d) 清潔鐵芯表面的油污及臟物；e) 擰緊所有緊固件。11、自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng)：a) 用500V搖

42、表測(cè)表絕緣電阻應(yīng)不低于 0.5MQ,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；b) 外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。12、電容器維修保養(yǎng)：a) 清理冷卻風(fēng)道及外殼灰塵,使電容器散熱良好；b) 檢查電容有無(wú)膨脹、漏油或異常響聲,如有則應(yīng)更換；c) 檢查接頭處,接地線是否有松脫或銹蝕,如有則應(yīng)除銹處理并擰緊；d) 檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的 15%或電容缺相, 如是則更換電 容。13、熱繼電器維修保養(yǎng)：a) 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則更換；b) 檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無(wú)過熱痕跡或燒傷, 如有則整修處理, 處理 后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。14、斷路器(自動(dòng)空氣開關(guān))維修

43、保養(yǎng)：a) 用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于 10MQ否則應(yīng)烘干處理；b) 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆料，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換；c) 斷路器(自動(dòng)空氣開關(guān)) 在閉合和斷開過程中， 其可動(dòng)部分與滅弧室的零 件應(yīng)無(wú)卡住現(xiàn)象；d) 在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時(shí)，應(yīng)清潔其工作表面；e) 各傳動(dòng)機(jī)構(gòu)應(yīng)注入潤(rùn)滑油；f) 檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒里時(shí)， 應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕 擦拭；g) 檢查手動(dòng)( 3 次)、電動(dòng)( 3次)閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；h) 檢查分勵(lì)脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；i) 檢查接頭處有無(wú)過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；j) 檢查接

44、頭處有無(wú)松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。15、二次回路維修保養(yǎng)：a) 號(hào)碼管是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新號(hào)碼管；b) 接頭處是否松馳，如松馳則擰緊。16、主回路維修保養(yǎng)：a) 標(biāo)示牌是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新的標(biāo)示牌；b) 接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊；c) 母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。17、變配室值班電工應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在設(shè)施設(shè)備保 養(yǎng)記錄內(nèi)，變配電室電工每次維修保養(yǎng)后的 3 天內(nèi)將記錄整理成冊(cè)后交工程部存檔， 保存期為長(zhǎng)期。18、停電管理。 供配電設(shè)備設(shè)施因檢修等原因需要停電時(shí)， 由經(jīng)分公司主任批準(zhǔn)安排 相關(guān)部門提前 24 小時(shí)通知有關(guān)

45、住戶。 如因特殊情況突然停電， 應(yīng)在恢復(fù)供電 12小時(shí) 內(nèi)向有關(guān)住戶作出解釋。弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程目的規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的維修工作。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。職責(zé)1、工程部負(fù)責(zé)檢查弱電系統(tǒng)維修工作的實(shí)施情況。2、工程部負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)維修工作的組織實(shí)施。3、維修人員負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)的維修工作。程序要點(diǎn)1、維修人員進(jìn)行弱電系統(tǒng)維修時(shí)，注意事項(xiàng)。2、應(yīng)熟悉維修設(shè)施的電路原理及功能方框圖。3、應(yīng)注意安全操作：a) 確保人身安全：維修時(shí)如需帶電作業(yè)(電壓高于 36V 時(shí))，應(yīng)做好相應(yīng)的絕 緣措施；b) 確保維修設(shè)施的安全：測(cè)量某焊點(diǎn)電壓切忌與相

46、鄰焊點(diǎn)相碰；維修設(shè)施印刷 線路板底面忌與金屬物件相碰，最好用絕緣板墊起；注意合理放置維修工具 以免引起意外。4、必須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。5、基本維修方法：觀察法；a) 有無(wú)虛焊、松脫、燒焦的元器件；b) 有無(wú)異常的聲音；c) 觀察圖象效果。靜態(tài)測(cè)量法：a) 短路電阻測(cè)量法；b) 電流測(cè)量判斷法；c) 電壓測(cè)量判斷法。6、電話線維修 檢查電話線接頭有無(wú)生銹、氧化或發(fā)霉斷火，如是則應(yīng)重接接頭(燙錫處理) 。a) 檢查電話線有無(wú)斷線，如有則應(yīng)更換一根電話線(有兩根備用線)。b) 檢查電話線有無(wú)短路或漏電，如有則應(yīng)更換電話線。7、可視對(duì)講機(jī)維修 無(wú)圖像、聲音、但開鎖正

47、常；a) 調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無(wú)光柵， 如有光柵則應(yīng)檢查室內(nèi)機(jī)與門口的圖像 信號(hào)連接線是否接牢，有則由應(yīng)重新接好(燙錫焊接) ；b) 如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無(wú)光柵， 此時(shí)應(yīng)檢查室內(nèi)機(jī)電路板， 包括振蕩電路、 推動(dòng)電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級(jí)檢查，直至故障排除。通話無(wú)聲音：a) 檢查聽筒與室內(nèi)機(jī)的接線是否牢固，否則應(yīng)重新接好(燙錫、焊接) ；b) 調(diào)節(jié)音量電位器， 如揚(yáng)聲器里有交流聲發(fā)出， 則說明室內(nèi)機(jī)的放大電路正常， 此時(shí)應(yīng)檢查門機(jī)上的麥克風(fēng)，如麥克風(fēng)損壞則應(yīng)更換同規(guī)格麥克風(fēng)；c) 調(diào)節(jié)音量電位器，如揚(yáng)聲器里什么聲音都沒有，則說明室內(nèi)機(jī)的放大電路有 問題，室內(nèi)機(jī)放大電路包括音頻輸入電

48、路、前置放大電路、功放電路，此時(shí) 應(yīng)逐級(jí)進(jìn)行檢查直至故障排除。8、閉路監(jiān)控系統(tǒng)閉路監(jiān)視器a) 某臺(tái)監(jiān)視器無(wú)圖像、無(wú)光柵 :? 檢查監(jiān)視器的 220V 交流電源是否正常 ;? 監(jiān)視器上的電源開關(guān)是否打開 ;? 上述兩步檢查后 , 就進(jìn)行監(jiān)視器內(nèi)部故障維修。b) 某臺(tái)監(jiān)視器上有光柵 , 且是藍(lán)屏 :? 把此臺(tái)監(jiān)視器上的視頻輸入線換到好監(jiān)視器上觀察是否有圖像 , 如在好監(jiān)視 器上有圖像 ,則說明此監(jiān)視器的視頻輸入端到監(jiān)視器內(nèi)部有故障 , 進(jìn)行機(jī)內(nèi) 維修;? 檢查從切換器到此監(jiān)視器之間的視頻線是不完好 ;? 檢查切換器的輸入端是否有視頻信號(hào) , 如有 , 則是切換器有故障 , 維修切換 器;? 檢查從

49、攝像頭到切換器之間的視頻線是否完好 ;? 檢查攝像頭的電源是否正常 , 攝像頭上的電源指示燈是否亮 , 如電源有故障 , 就維修電源 ;? 最后檢修攝像頭。矩陣視頻切換器 主監(jiān)視屏上無(wú)法進(jìn)行圖像切換操作 :a) 切換器到主監(jiān)視屏的視頻接線是否完好 ;b) 對(duì)切換器進(jìn)行重新編程設(shè)置 ;c) 對(duì)切換器進(jìn)行內(nèi)部維修?？刂奇I盤a) 無(wú)法控制某一臺(tái)智能攝像球。? 檢查控制鍵盤的控制信號(hào)否傳送到智能球上，如智能球上無(wú)控制信號(hào)，則是 控制線路有問題。?如操作桿對(duì)智能球上的上下左右的移動(dòng)， 變焦“ZOOM IN和“ZOOM OU”光圈“ IRIS OPEN ”和“ IRIS CLOSE”都無(wú)法控制，貝U智能球

50、的信號(hào)接收 部位有故障。? 如上面B中的其中某一項(xiàng)有問題，則在智能球上檢查此項(xiàng)的受控部件，對(duì)其 進(jìn)行維修。b) 控制鍵盤對(duì)所有的智能球都無(wú)法控制檢查鍵盤到切換器之間的連接線是否完好。? 編程設(shè)置是否正確。? 對(duì)控制鍵盤內(nèi)部進(jìn)行維修。9、室內(nèi)報(bào)警部分a) 某一報(bào)警點(diǎn)無(wú)法報(bào)警? 栓查報(bào)警點(diǎn)處的報(bào)警器(門磁、緊急按鈕、紅處對(duì)射)是否完好? 檢查報(bào)警點(diǎn)到室內(nèi)主機(jī)的連線是否完好。? 檢查主機(jī)上的接線端子是否接好。? 維修主機(jī)內(nèi)的部件。b) 各報(bào)警點(diǎn)都無(wú)法報(bào)警? 檢查主機(jī)有無(wú)電源。? 檢查鍵盤上是否處于設(shè)防狀態(tài)。?進(jìn)行( 4.9.1 A 的前三項(xiàng)方法)各步的檢查。? 在鍵盤上重新進(jìn)行編程設(shè)置，看主機(jī)是否恢

51、復(fù)正常。? 對(duì)主機(jī)部件進(jìn)行維修。c) 室內(nèi)主機(jī)報(bào)警后無(wú)法傳出報(bào)警信息? 檢查室內(nèi)主機(jī)是否接上電話線。? 室內(nèi)電話是不開通了信號(hào)，電話線本身有無(wú)故障。? 鍵盤是否進(jìn)行了正確的編程設(shè)置。檢查主機(jī)上的報(bào)警傳輸部份有故障。10、管理室部份管理室內(nèi)接不到報(bào)警信息。? 微機(jī)上的管理軟件“警訊中心”是否打開。? 接收機(jī)到微機(jī)上的連線是否完好。? 接收機(jī)上的電話線是否接好。? 電話線本身是否有故障，是否開通信號(hào)檢查。? 接收機(jī)是否正常。? 檢查微機(jī)上的軟件系統(tǒng)。11、周界系統(tǒng) 控制管理部份。a) 主機(jī)接收不到報(bào)警點(diǎn)信息。? 參照 4.9.2 的維修步驟。b) 計(jì)算機(jī)上接收不到報(bào)警信息。 檢查計(jì)算機(jī)上的管理軟件

52、“警訊中心”是否打開。 報(bào)警主機(jī)是否有報(bào)警信息。接收機(jī)是否接到報(bào)警主機(jī)的報(bào)警信息，如沒接到，是故障在報(bào)警主機(jī)信息輸 出部份及主機(jī)與接收機(jī)的連接線上。接收機(jī)和接收機(jī)與計(jì)算機(jī)的連接線是否有故障。 接頭處計(jì)算機(jī)上的管理軟件出現(xiàn)問題。探測(cè)部份。 某一報(bào)警點(diǎn)無(wú)法報(bào)警。 檢查紅外對(duì)射探測(cè)器的外殼是否被灰塵等物擋住使紅外光線無(wú)法傳出與接 收。? 檢查紅外對(duì)射探測(cè)器的電源是否正確。? 檢查紅外對(duì)射探測(cè)器到主機(jī)的連接線及接頭處有無(wú)故障。? 檢查紅外對(duì)射探測(cè)器內(nèi)部電路。12、消防自動(dòng)控制報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警部分a) 探頭誤報(bào)警? 把探頭取下，對(duì)其進(jìn)行清潔處理后，再把探頭裝上，看是否還報(bào)警。? 換掉此探頭。b) 手動(dòng)按鈕、

53、消火栓按鈕誤報(bào)警? 此現(xiàn)象多數(shù)是由于被人誤按后引起報(bào)警，對(duì)其按鈕進(jìn)行恢復(fù)再裝上。? 換掉此按鈕。c) 區(qū)域機(jī)出現(xiàn)探頭逐個(gè)報(bào)火警? 檢查探頭總線線路， 多數(shù)是因探頭總線相互間或總線與地之間有局部短路現(xiàn) 象。? 檢查總線隔離模塊。? 檢查區(qū)域機(jī)內(nèi)部電路。d) 區(qū)域機(jī)出現(xiàn)探頭逐個(gè)報(bào)故障? 檢查區(qū)域機(jī)到總線隔離模塊的總線是否接好。? 檢查總線隔離模塊到樓層總線的線路是否完好。? 檢查樓層總線是否有正常的電阻值。? 換掉總線隔離模塊。? 檢查區(qū)域機(jī)內(nèi)部電路。e）區(qū)域機(jī)上的報(bào)警信息反饋不到消防中心? 檢查消防中心控制主機(jī)上是否聯(lián)接上了該區(qū)域機(jī)，如聯(lián)接上了，則檢查控制 主機(jī)的設(shè)置是否正確。? 重新進(jìn)行區(qū)域機(jī)

54、與主機(jī)的聯(lián)接，聯(lián)接方法是將區(qū)域機(jī)關(guān)機(jī)后再開機(jī)。? 檢查控制主機(jī)與區(qū)域機(jī)的還將有接總線是否正常。? 檢查控制主機(jī)、區(qū)域機(jī)上的聯(lián)網(wǎng)接口是否損壞。聯(lián)動(dòng)部分a） 訊響器、消防廣播、風(fēng)機(jī)、排煙閥在區(qū)域機(jī)報(bào)警后不動(dòng)作? 檢查區(qū)域機(jī)是否設(shè)置在聯(lián)動(dòng)狀態(tài)下（設(shè)置成部分自動(dòng)或全部自動(dòng)都可以）? 檢查聯(lián)動(dòng)控制模塊是否完好。? 檢查聯(lián)動(dòng)控制線路是否正常。? 檢查區(qū)域機(jī)內(nèi)部的聯(lián)動(dòng)控制電路。b） 電梯、消防泵、噴淋泵、防火卷簾門在區(qū)域機(jī)報(bào)警后不動(dòng)作。? 檢查區(qū)域機(jī)是否設(shè)置在全部自動(dòng)工作狀態(tài)下。? 同 4.12.2.A 的后三項(xiàng)類似。注意：其中防火卷簾門必須是在被設(shè)置的聯(lián)動(dòng) 探頭報(bào)警 后才能動(dòng)作。13、維修工工作結(jié)束后，維修員應(yīng)及時(shí)清潔工作場(chǎng)地，把小的垃圾裝入塑料袋內(nèi)，用干凈干抹布擦拭弄臟了的部位。14、向住戶試驗(yàn)維修后的效果，試驗(yàn)應(yīng)不少于 3 次，并向住戶說明使用中應(yīng)注意的事 項(xiàng)，如住戶有滿意的地方（合理的要求） ，維修員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至住戶 滿意為止。15、一切正常后請(qǐng)住戶在維修單上簽名確認(rèn)。16、維修員回到工程部后，應(yīng)及時(shí)填寫好維修單 （內(nèi)容包括：維修內(nèi)容、所用主 要材料、施工時(shí)間等） ，最后簽上維修員的姓名以備查詢。17、工程部做好維修單的登記工作。工程部員工培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程目的規(guī)范工程部員工培訓(xùn)內(nèi)容及程序，使員工培訓(xùn)系