物業(yè)工程管理方案

1、物業(yè)工程管理方案一概述 物業(yè)服務(wù)就是隨著房地產(chǎn)綜合開發(fā)得發(fā)展而衍生出來得產(chǎn)物,它作為房地產(chǎn)品得消費(fèi)環(huán)節(jié) ,就是房地產(chǎn)綜合開發(fā)得延續(xù)與完善。追求舒適、安寧、祥與、優(yōu)雅 得居家環(huán)境與便捷得生活、商務(wù)空間 ,也已成為二十一世紀(jì)現(xiàn)代城市人物質(zhì)文明 與精神文明需求得基本標(biāo)志 ,同時(shí)成為各轄區(qū)花園得物業(yè)服務(wù)所必須達(dá)到得基本要求。我們將在 “科學(xué)管理 ,摯誠服務(wù) ;專業(yè)呵護(hù) ,激情超越”得質(zhì)量方針指導(dǎo)下 ,力求從各個(gè)區(qū)域由接管開始 ,對各項(xiàng)工作精細(xì)化、規(guī)范化管理 ,為公司品 牌建設(shè)與延續(xù)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) ,并為房產(chǎn)銷售提供有力支持 ,以促進(jìn)樓宇得進(jìn)一步 銷售。我們將以最大限度得為地產(chǎn)銷售做好物業(yè)服務(wù)支持為己任,

2、加強(qiáng)品質(zhì)監(jiān)控 ,用良好得管理與真誠得服務(wù) ,合理解決微利潤與高標(biāo)準(zhǔn)之間得矛盾,爭取做到兼顧得同時(shí) ,達(dá)成開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司社會效益、經(jīng)濟(jì)效益得雙贏。另一方面著 手現(xiàn)在、放眼將來。不僅僅把接管項(xiàng)目作為我們物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、精細(xì)化得重要 開始 ,更瞧重得就是將來更深層次、更長遠(yuǎn)、更廣泛得品質(zhì)提升。我們殷切得希望 通過我們得不斷溝通與攜手努力 ,共同來打造與維護(hù)企業(yè)品牌 ,樹立企業(yè)形象。 希望能夠依托公司良好得品牌優(yōu)勢與社會影響力,使我司品牌能夠得到提升與發(fā)展。二、物業(yè)工程部內(nèi)部統(tǒng)籌管理 :1) 負(fù)責(zé)工程設(shè)備及人員得管轄與調(diào)配 ,培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍 ,切實(shí)保障設(shè)施設(shè) 備得安全運(yùn)行與裝修設(shè)施得完好 ;

3、2) 深入現(xiàn)場 ,掌握人員與設(shè)備狀況 ,堅(jiān)持每天檢查3) 編制培訓(xùn)計(jì)劃 ,定期對員工進(jìn)行培訓(xùn) ,提高專業(yè)技術(shù)水平,并督導(dǎo)實(shí)施 ;,責(zé)任到人管理模式,并做出評估 ;4) 制訂并完善崗位職責(zé)、工作程序與標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)章制度5) 制訂部門工作計(jì)劃 ;6) 主持召開班級別以上部門工作會議 ,落實(shí)層級管理7) 每月總結(jié)工程維修質(zhì)量 ,分析原因 ,落實(shí)解決措施 ;8) 審核部門報(bào)表、請示與報(bào)告 ;9) 制定工作計(jì)劃 ,對部門基層管理員工作質(zhì)量進(jìn)行檢查10) 整理上報(bào)部門合理化建議 ;11) 組織部門創(chuàng)新活動 ;12) 處理下級上報(bào)得各類問題 ;13) 處理突發(fā)事件 ;14) 組織本部門評優(yōu)活動。3、協(xié)作其它部門

4、(1) 協(xié)助保安部做好安全防范及跟蹤落實(shí)工作 ;(2) 協(xié)作人力資源部做好人員培訓(xùn)、員工生活工作 ;(3) 協(xié)調(diào)外部門對維修部提出得其她工作要求。4、對客服務(wù)管理(1) 及時(shí)處理業(yè)主提出得問題 ;(2) 處理突發(fā)事件。5、自我管理(1) 根據(jù)公司要求制定個(gè)人年度、月度學(xué)習(xí)計(jì)劃 ;(2) 按照計(jì)劃與實(shí)際工作要求參加公司組織得相關(guān)培訓(xùn)(3) 聽取各層級管理方面意見 ,并逐條落實(shí) ;(4) 定期自我總結(jié) ,總結(jié)管理中得不足。三、督促與落實(shí)部門內(nèi)部管理計(jì)劃 :1、部門班以上級別工作例會(1) 主持部門工作例會 ;(2)傳達(dá)公司會議精神 ;(3) 公布內(nèi)部自查中存在得問題 ,表揚(yáng)好人好事 ,做到獎(jiǎng)罰分明

5、。2、學(xué)習(xí)與研究(1) 每天利用部門例會時(shí)間學(xué)習(xí)企業(yè)文化;(2) 組織人員研究解決工作中存在得疑難問題;3、督促基層管理人員培訓(xùn)部門員工(1) 督促部門班組長或?qū)I(yè)技術(shù)人員有對部門員工進(jìn)行培訓(xùn)得職責(zé);(2) 每月至少一次對部門員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn);提升員工得服務(wù)意識 ,調(diào)動員工得積極性 ,培養(yǎng)自豪感與凝聚力。職業(yè)道德規(guī)范與日常用語規(guī)范培訓(xùn),員工通過訓(xùn)練有素得言行舉止 ,共同塑造興廣物業(yè)得公眾形象。(3) 培訓(xùn)重點(diǎn)立足研究業(yè)務(wù) ,提高專業(yè)技術(shù)水平 ,力求一專多能 ,加強(qiáng)管理 ,培強(qiáng)責(zé)任感 ,提高發(fā)現(xiàn) 問與解決問題得能力 ;(4) 培訓(xùn)做到結(jié)合實(shí)際工作中存在得問題,分析事故發(fā)生得原因 ,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

6、;4、檢查與評估(1) 檢查工作 ,定期做出評估 ;(2) 檢查工作表格得填寫情況 ;(3) 檢查員工對公司企業(yè)文化學(xué)習(xí)情況;(4) 對重要設(shè)備、機(jī)房每天至少巡視一次。5、溝通會(1) 每周組織一次例會 ,總結(jié)本周工作 ,針對存在得問題 ,提出解決方案 ,并布置下周工作 ;(2) 每周組織一次“員工溝通會” ,了解員工思想狀態(tài)、探討工作中得不足,發(fā)揮員工得創(chuàng)造性 ,鼓勵(lì)員工提供合理化建議 ,對上級管理人員得評估、個(gè)人具體問題;(3) 及時(shí)通報(bào)溝通會內(nèi)容(4) 每周組織一次裝修組例會 ,了解近期裝修施工過程中存在得頑癥,結(jié)合現(xiàn)有裝修管理制度進(jìn)行整改、 研討可行性方案與措施 ;(為了有效減少一線裝

7、修管理員得工作責(zé)任心問題,制定每月區(qū)域性輪崗制度 ,將有效抵制個(gè)別裝修管理員得違紀(jì)行為(5) 將溝通會內(nèi)容整理在案 ,上交物業(yè)公司片區(qū)主任審閱指導(dǎo)。6、專題總結(jié)會(1)對重復(fù)發(fā)生得同類問題找出發(fā)生原因,并拿出整改措施 ;(2) 追究相關(guān)人員得責(zé)任 ;(3) 擬定分析報(bào)告 ,報(bào)片區(qū)主任審批。7、“創(chuàng)新、合理化建議”制度得落實(shí)(1)收集合理化建議 ,審核建議匯總表 ;(2)審批后組織實(shí)施創(chuàng)新合理化建議;8、設(shè)備安全運(yùn)行工作(1) 制訂設(shè)備安全運(yùn)行責(zé)任制 ;(2)督導(dǎo)基層管理人員對重點(diǎn)設(shè)備進(jìn)行不定期得抽查檢查工作。四、與其她部門協(xié)作1、配合公司其它部門工作積極做好與公司其它部門得溝通 ,做好配電、供

8、水、弱電維修工作。2、質(zhì)量跟蹤 現(xiàn)場跟蹤重大質(zhì)量問題 ,查明原因 ,提出解決措施。3、與行政部采購管理負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)(1)保證各類備品備件得及時(shí)供應(yīng) ;(2)做好設(shè)備零配件得管理。4、與其她部門協(xié)作 (1)與相關(guān)部門協(xié)調(diào) ,做好設(shè)備維修、改造工作(2)做好使用設(shè)備部門得技術(shù)操作培訓(xùn)。五、對業(yè)主服務(wù)管理1、閱讀報(bào)表(1) 閱讀當(dāng)日工作日志，檢查V設(shè)備巡查表，掌握設(shè)備運(yùn)行情況；(2) 閱讀當(dāng)日V設(shè)備維修登記表，掌握設(shè)備維修情況。2、現(xiàn)場督導(dǎo)( 1 )親臨現(xiàn)場指導(dǎo) ，及時(shí)解決協(xié)調(diào)問題 ；(2) 對督導(dǎo)過程中遇到得問題及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)救。3、處理客人投訴或突發(fā)事件( 1 )出現(xiàn)客人投訴或突發(fā)事件 ，第一時(shí)間趕赴

9、現(xiàn)場 ，查找原因 ；(2)協(xié)調(diào)相關(guān)部門及時(shí)處理解決 ，關(guān)系到對業(yè)主服務(wù)得要賠禮道歉，升級服務(wù) ；(3) 若屬人為原因造成 ，查找責(zé)任人 ，將落實(shí)情況匯總及時(shí)拿出處理意見。六、自我管理 :月度總結(jié)； 進(jìn)行個(gè)人進(jìn)行月度工作總結(jié) ，必須包括本月工作進(jìn)展、存在問題及原因、擬采取得解決方法 總結(jié) ，找出個(gè)人自身不足 ，言明下月努力方向。七、區(qū)內(nèi)各軟硬件設(shè)備設(shè)施維護(hù)巡查計(jì)劃與規(guī)范要求 :1 、 設(shè)備機(jī)房1) 每月清潔 1 次，室內(nèi)無雜物。2) 在明顯易取位置配備消防器材 ，每月檢查 1 次消防器材 ，確保完好有效。3) 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。4) 在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。5) 交接班記錄、工

10、作日志等齊全、完整。2、1 共用部位 :1 房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查 1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件 ,外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí) , 應(yīng)申請房屋安全鑒定 ,同時(shí)采取必要得防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件1) 每季度檢查 1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2) 每月巡查 1 次共用部位得門、窗、玻璃等。3) 每月檢查 1 次共用部位得室內(nèi)地面、墻面、天棚 ; 室外屋面等。4) 每年多雨季節(jié)與強(qiáng)降雨后檢查屋面防水與雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物1) 每月巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2) 每季度檢查 1 次雨、污水管井等。3) 每季度巡查 1 次

11、大門、圍墻、圍欄等。4) 每月巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5) 每年檢測 1 次防雷裝置。信號系統(tǒng)應(yīng)加裝信號級電涌保護(hù)器。2、2 二次供水設(shè)施1 每月檢修水泵一次 ,每天每班次巡視生活水泵房不少于 2 次 , 并填寫運(yùn)行記錄 ;2 生活水池 (水箱 ) 每年消毒次數(shù)不少于 2 次 ;并有消毒處理記錄 ;3 機(jī)房需人走上鎖。2、3 排水系統(tǒng)1 排水設(shè)施 每月對排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查 ,組織清理、疏通,確保暢通。 每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。2 污水泵汛期每日巡視 2 次,平時(shí)每日巡視 1 次 ,檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài) ;每周進(jìn)行 1 次手動啟動測試 每季度養(yǎng)護(hù) 1 次。3

12、 化糞池每一年檢查 1 次化糞池 ;組織安排清掏。2、4 消防泵房1、每日檢查水泵控制柜得指示燈指示、觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常情況下 ,生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵得選擇開關(guān)應(yīng)置于“自動”位置。2、消火栓泵、噴淋泵每月應(yīng)手動點(diǎn)動操作一次,確保消防泵在緊急狀態(tài)下得正常使用。3、維修員每周對泵房地面與設(shè)備外表進(jìn)行一次清潔。4、按照水泵維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程定期對水泵進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng),并作好相關(guān)工作記錄。5、保證水泵房得通風(fēng)、照明設(shè)施完好。6、未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人許可 ,非工作人員不得入內(nèi) ,離開鎖門。因工作原因必須進(jìn)入機(jī)房得人員 當(dāng)值人員必須詳細(xì)記錄表機(jī)房外來人員登記表上。2、5 照明與電氣設(shè)備1 樓內(nèi)

13、照明 每班巡視 1 次 ,一般故障 8 小時(shí)內(nèi)修復(fù) ;復(fù)雜故障 1 日內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明每日巡視 1 次,一般故障 12 小時(shí)內(nèi)修復(fù) ;復(fù)雜故障 3 日內(nèi)修復(fù) ;每 2 周調(diào)整 1 次時(shí)間控制 器。3 應(yīng)急照明每日巡視 1 次 ,發(fā)現(xiàn)故障 ,即時(shí)修復(fù)。2、6 變配電系統(tǒng)1 每日巡視檢查設(shè)備房設(shè)施設(shè)備 , 并填寫運(yùn)行記錄 ;2 每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子 ,保證接觸良好3 每月檢修發(fā)電機(jī) 1 次 ,并試車 15 分鐘 ;4 雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況 ;5 檢測 :每年檢驗(yàn) 1 次內(nèi)部結(jié)算電能表。2、7 智能可就是監(jiān)控門禁系統(tǒng)2、7、 1 監(jiān)控系統(tǒng) : 每周維護(hù)檢查紅外線報(bào)警裝置一次 ,

14、進(jìn)行故障測試 ;每月維護(hù)除塵一次 ,確保錄像清晰 ; 每月全面檢查線路接頭及系統(tǒng)元件 ;具體如下 :報(bào)警控制管理主機(jī) :每月檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài) 1 次; 每月表面清潔 1 次; 每年內(nèi)部除塵 1 次。 對講門口機(jī)每月檢查 2 次按鍵、顯示屏等 ;表面清潔每月 / 2 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱 :每半年檢查 1 次外觀、接線 ;每半年表面清潔 1 次 ;每 年內(nèi)部除塵 1 次。紅外對射探測器 : 每月檢查 1 次接線、探測范圍、防水狀況等 ;每半年表面清潔 1 次; 每年內(nèi)部除塵 1 次。圖像采集設(shè)備 :每周檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能 ;每月表面清潔 1 次 ;每年內(nèi)部除塵 1 次。攝像機(jī) :每季度檢查

15、 1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等 , 進(jìn)行相應(yīng)得調(diào)試 ;每季度鏡頭 表面清潔 1 次 ;每年防護(hù)罩內(nèi) 部除塵 1 次。解碼器 :每季 1 次對防雨罩、接線進(jìn)行相應(yīng)得調(diào)試 ;每月表面清潔 1 次 ;每年內(nèi)部除塵 1 次。 云臺 :每半年檢查 1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線 ,進(jìn)行清晰度調(diào)校 ;每半年 表面清潔 1 次;每年轉(zhuǎn)動部位上 潤滑油 1 次。巡更點(diǎn) :每季度檢查 1 次外觀 ;每季度表面清潔 1 次 ;每日存儲 巡更記錄。讀卡器 :每季度檢查 1 次外觀 ;每季度表面清潔 1 次 ,查瞧防水 狀況。 電磁鎖門鎖 :每季度檢查 1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕 :每季度檢查 1 次開鎖功能、接線

16、。2 可視對講系統(tǒng) :每天早晚巡視檢查單元門機(jī)機(jī)門鎖一次,保證系統(tǒng)正常使用 ;每周檢查器件箱及備用電源 ;每年由外委公司進(jìn)行系統(tǒng)全面維護(hù)檢修保養(yǎng)一次,并根據(jù)需要更新電源及配件。每日檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能 ;每周表面清潔 1 次 ;每季度內(nèi)部除塵 1 次。3 停車管理系統(tǒng)辦理新卡及續(xù)繳管理費(fèi)后當(dāng)天內(nèi)錄入用戶信息 系統(tǒng)管理員每周進(jìn)行系統(tǒng)維護(hù)一次 ;維修班每天檢查道閘、讀卡器及出票機(jī) ;外委公司保證系統(tǒng)維護(hù)半年內(nèi)不少于三次。2、8 電梯1 電梯在投入使用前或者投入使用后 ,應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯得顯著位置。2 在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1 個(gè)月 ,應(yīng)

17、向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請。3 每月對電梯例行檢修 2 次 ,日常維護(hù)保養(yǎng)與定期檢查中發(fā)現(xiàn)得問題應(yīng)及時(shí)排除;電梯得安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、 檢修。4 應(yīng)與有資質(zhì)得電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同,約定維護(hù)保養(yǎng)得內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方得權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項(xiàng)服務(wù)企 業(yè)得維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督 ,對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃得落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn) , 保證其具備必要得安全知識。6 發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí) ,應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案 ,組織救援 ,并 及時(shí)向

18、電梯維保單位負(fù)責(zé)人報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場 ,專業(yè) 維修人員應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。2、9 園林景觀水系統(tǒng)1 每天開啟水景前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件 ; 每季度進(jìn)行防滲漏與防漏電檢查,保證用電安全。2 使用期間每周巡查 1 次噴水池、 水泵及其附屬設(shè)施 , 并配制水處理藥劑 , 水質(zhì)符合衛(wèi)生要 求;3 每年進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修 ,管道閥門油漆。4 設(shè)置必要得安全警示標(biāo)志。2、10 有線電視系統(tǒng)1 每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于 1 次 ,并適時(shí)監(jiān)控信號源質(zhì)量 ;2 接業(yè)主報(bào)修 1 小時(shí)內(nèi)解決問題 ;3 每周全面檢查一次線路信號放大器,發(fā)現(xiàn)問題一小時(shí)內(nèi)通知電視網(wǎng)絡(luò)公司解決;4 每年信號接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于 2 次。2、11 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1 每天早晚巡視檢查單元門機(jī)機(jī)門鎖一次,保證系統(tǒng)正常使用 ;2 每周檢查器件箱及備用電源 ;3 每年由外委公司進(jìn)行系統(tǒng)全面維護(hù)檢修保