物業(yè)組織架構(gòu)與薪酬設(shè)計(jì)資料整理

1、物業(yè)組織架構(gòu)與薪酬設(shè)計(jì)（草案）報(bào)告人：申報(bào)日期:2019年4月11日物業(yè)公司組織架構(gòu)與薪酬設(shè)計(jì)通過對務(wù)川城區(qū)主要樓盤的調(diào)研和實(shí)地考察，結(jié)合潤揚(yáng)公司和思州壹品項(xiàng)目 的實(shí)際情況，鑒于潤揚(yáng)物業(yè)公司組建初期，規(guī)模較小、人員較少、服務(wù)事項(xiàng)較 為簡單，暫擬采取直線制職能，具體組織架構(gòu)設(shè)置如下：、物業(yè)公司基本組織架構(gòu)（擬貴州潤揚(yáng)物業(yè)管理有限公司組織架構(gòu)圖）、員工崗位職級設(shè)計(jì)物業(yè)公司員工崗位職級序號職級職務(wù)名稱1總經(jīng)理級總經(jīng)理2副總經(jīng)理級副總經(jīng)理總經(jīng)理助理3部門經(jīng)理級部門經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理4部門副經(jīng)理級部門副經(jīng)理項(xiàng)目副經(jīng)理部門經(jīng)理助理5主管級部門主管6副主管級部門副主管保安隊(duì)長主辦會計(jì)7職員級會計(jì)出納員文員物業(yè)管家

2、倉管員安防員保潔員綠化員、員工薪酬體系及工資標(biāo)準(zhǔn)（暫行）管理辦法為規(guī)范公司薪酬體系，有效激勵員工，通過對務(wù)川縣城各小區(qū)物業(yè)企業(yè)調(diào) 研并結(jié)合遵義市2019年度最低生活保障以及本地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)薪酬水平、物 價水平等因素，制定本辦法，公司在以后的經(jīng)營管理過程中，可根據(jù)企業(yè)經(jīng)營 發(fā)展情況予以適時修訂：（一）公司高層（總經(jīng)理、副總、總助）：薪酬標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一由置業(yè)公司確定。（二）部門經(jīng)理/項(xiàng)目經(jīng)理薪酬結(jié)構(gòu)：基本工資、職務(wù)工資、職級工資、浮動工資、補(bǔ)貼、獎懲等。1、工程部經(jīng)理（最高不超過6000元/月）（1）基本工資：2000元/月（2）職務(wù)工資：1500元/月（3）職級工資：暫定三級（單位：元/月）級別一級

3、二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)1200800400根據(jù)工作專業(yè)水平、 效工資標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)含量、管理難度確定績（4）考核浮動：暫定三級（單位：元/月）等級一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)800500200根據(jù)部門工作專業(yè)水平、技術(shù)含量、管理難度確 定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)（5）其他補(bǔ)貼：100-500元/月2、綜合部經(jīng)理（最高不超過5000元/月）（1）基本工資：2000元/月（2）職務(wù)工資：1000元/月（3）職級工資：暫定三級（單位：元/月）級別一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)900600300根據(jù)工作專業(yè)水平、技術(shù)含量、管理難度確定績 效工資標(biāo)準(zhǔn)（4）考核浮動：暫定三級（單位：元/月）等級一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)500300200根據(jù)部門工作專業(yè)水

4、平、技術(shù)含量、管理難度確 定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)（5）其他補(bǔ)貼：100-500元/月3、客服部經(jīng)理（最高不超過5500元/月）（1）基本工資：2000元/月（2）職務(wù)工資：1500元/月（3）職級工資：暫定三級（單位：元/月）級別一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)1000800600根據(jù)部門工作專業(yè)水平、技術(shù)含量、管理 難度確定績效工資標(biāo)準(zhǔn)（4）考核浮動：暫定三級（單位：元/月）等級一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)500300200根據(jù)部門工作專業(yè)水平、技術(shù)含量、管理 難度確定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)（5）其他補(bǔ)貼：100-500元/月4、安防部經(jīng)理（最高不超過5000元/ 月）（1）基本工資：2000元/月（2）職務(wù)工資：1000元/月（3）職

5、級工資：暫定三級（單位：元/月）級別一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)900500300根據(jù)工作專業(yè)水平、技術(shù)含量、管理難度確定績效工資標(biāo)準(zhǔn)（4）考核浮動：暫定三級（單位：元/月）等級一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)500300200根據(jù)部門工作專業(yè)水平、技術(shù)含量、管理難度確 定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)（5）其他補(bǔ)貼：100-500元/月5、環(huán)境管理部經(jīng)理（最高不超過4200元/月）（1）基本工資：2000元/月（2）職務(wù)工資：600元/月（3）職級工資：暫定三級（單位：元/月）級別一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)600400200根據(jù)部門工作專業(yè)水平、技術(shù)含量、管理難度確 定績效工資標(biāo)準(zhǔn)（4）考核浮動：暫定三級（單位：元/月）等級一級二級三級說

6、明標(biāo)準(zhǔn)500300100根據(jù)部門工作專業(yè)水平、技術(shù)含量、管理難度確 定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)（5）其他補(bǔ)貼：100-500元/月（三）綜合管理人員（包括但不限于行政文員、人事專員、檔案及倉庫管理、采購、食堂廚工等）1 、薪酬結(jié)構(gòu)：基本工資、職級工資、浮動工資、獎懲等。2 、基本工資、職級工資、浮動工資標(biāo)準(zhǔn)（最高不超過 3100元/月）（1）基本工資：1600元/月（2）職級工資：暫定三級（單位：元/月）級別一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)700800600根據(jù)部門工作專業(yè)水平、技術(shù)含量、管理難度 確定績效工資標(biāo)準(zhǔn)（3）考核浮動：暫定三級（單位：元/月）等級一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)500300200根據(jù)部門工作專業(yè)水平、技術(shù)

7、含量、管理難度確定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)（4）其他補(bǔ)貼：100-300元/月（四）工程人員（含領(lǐng)班、技術(shù)工、綜合維修工）1等。2、薪酬結(jié)構(gòu)：基本工資、職務(wù)工資、職級工資、浮動工資、補(bǔ)貼、獎懲、基本工資、職務(wù)工資、職級工資、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)（最高不超過3800元/月）（1）基本工資：1600元/月（2）職務(wù)工資：600元/月（3）職級工資：暫定三級（單位：元/月）級別一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)800500300根據(jù)部門工作專業(yè)水平、技術(shù)含量、管理難度 確定績效工資標(biāo)準(zhǔn)（4）考核浮動：暫定二級（單位：元/月）等級一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)500300200根據(jù)部門工作專業(yè)水平、技術(shù)含量、管理難度確 定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)（5）其他補(bǔ)貼：要求持

8、證上崗的特殊工種人員（電梯管理員、消防管理 員）：公司可以適當(dāng)考慮補(bǔ)貼 100-300元/月。（五）客服人員（含客服領(lǐng)班、客服管家、前臺接待、社區(qū)服務(wù)、檔案管 理）1、薪酬結(jié)構(gòu)：基本工資、職務(wù)工資、職級工資、浮動工資、補(bǔ)貼、獎懲 等。2 、基本工資、職務(wù)工資、職級工資、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)（最高不超過3500元/月）（1）基本工資：1600元/月（2）職務(wù)工資：600元/月（3）職級工資：暫定三級（單位：元/月）級別一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)500400300根據(jù)部門工作專業(yè)水平、技術(shù)含量、管理難度確 定績效工資標(biāo)準(zhǔn)（4）考核浮動：暫定二級（單位：元/月）等級一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)500300200根據(jù)部門工作專

9、業(yè)水平、技術(shù)含量、管理難度確 定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)（5）其他補(bǔ)貼：100-300元/月（六）安防人員（含領(lǐng)班、形象崗及門崗、巡邏崗、監(jiān)控室、停車管理）1、薪酬結(jié)構(gòu)：基本工資、職務(wù)工資、職級工資、浮動工資、補(bǔ)貼、獎懲 等。2 、基本工資、職務(wù)工資、職級工資、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)（領(lǐng)班、形象崗最高不超過 3500元/月，一般安保人員不超2700元/月，夜間專值安保2200元/月）3 、工作時間為12小時/天，每月休息4天，實(shí)行二班輪流上班（1）基本工資：1600元/月（2）職務(wù)工資：500元/月（班組長以上人員）（3）職級工資：暫定三級（單位：元/月）級別一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)600400300根據(jù)部門工作專業(yè)水平、技術(shù)

10、含量、管理難度確 定績效工資標(biāo)準(zhǔn)（4）考核浮動：暫定二級（單位：元/月）等級一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)500300200根據(jù)部門工作專業(yè)水平、技術(shù)含量、管理難度確 定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)（5）其他補(bǔ)貼：100-300元/月。（七）環(huán)境綠化人員（含領(lǐng)班、保潔人員、綠化養(yǎng)護(hù)人員等）1、薪酬結(jié)構(gòu)：基本工資、職務(wù)工資、職級工資、浮動工資、補(bǔ)貼、獎懲 等。2 、基本工資、職務(wù)工資、職級工資、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)（班組長最高不超過2700元/月，一般保潔、綠化員不超2200元/月）（1）基本工資：1500元/月（2）職務(wù)工資：300元/月（班組長以上人員）（3）職級工資：暫定三級（單位：元/月）級別一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)30020010

11、0根據(jù)部門工作專業(yè)水平、技術(shù)含量、管理難度確定績效工資標(biāo)準(zhǔn)（4）考核浮動：暫定二級（單位：元/月）等級一級二級三級說明標(biāo)準(zhǔn)300200100根據(jù)部門工作專業(yè)水平、技術(shù)含量、管理難度 確定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)（5）其圭他補(bǔ)貼:100-300 元/ 月。薪酬設(shè)計(jì)說明：1 、關(guān)于基本工資：2019年度遵義市最低工資標(biāo)準(zhǔn)為：一類地區(qū) 1680元/月；二類地區(qū)1570元；三類地區(qū)為1470元（務(wù)川縣）；2 、關(guān)于試用期工資：所有試用期員工按不超過本人工資總額的 80滋放3、關(guān)于住宿及工作餐：原則上公司提供工作午餐，為外地（非務(wù)川縣城 區(qū)）管理人員提供住宿，安防員、水電運(yùn)行值班人員和其他因工作值守的大夜 班人員給予1

12、0元/班*人宵夜補(bǔ)貼（原則上超過凌晨0點(diǎn)）。4、其他福利：過節(jié)費(fèi)、工齡工資、電話補(bǔ)貼等按置業(yè)公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5、社會統(tǒng)籌保險：為避免給物業(yè)公司帶來的勞資糾紛和用工風(fēng)險，公司員 工按照國家有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一購買社保。&浮動與績效考核（視公司不同的發(fā)展階段具體確定）（1）考核依據(jù)：以該員工綜合考評結(jié)果（思想意識、專業(yè)技術(shù)水平、服務(wù)意識及主動性、職業(yè)操守、管理能力、成本意識、團(tuán)隊(duì)協(xié)作等）作為考核依據(jù)。（2）考核周期：為保證考核的激勵功能，體現(xiàn)員工的工作績效，公司未正式 運(yùn)營期間，按以下方式進(jìn)行考核：? 部門經(jīng)理（含主管）、管理人員暫以年度為周期進(jìn)行年終績效考核；? 保安、保潔、綠化操作員（含班長

13、）以月度為周期進(jìn)行考核，計(jì)發(fā)浮動工資。物業(yè)管理有限公司2019年4月11日物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則 物業(yè)管理?xiàng)l例 實(shí)施細(xì)則是根據(jù)國務(wù)院關(guān)于修改 物業(yè)管 理?xiàng)l例 的決定修訂后的物業(yè)管理?xiàng)l例制定的，共七章七十 條。 2016年 2月6日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)簽署第 666號國務(wù)院令， 公布國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定。國務(wù)院關(guān)于修改部 分行政法規(guī)的決定中華人民共和國國務(wù)院令 第 666 號 國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定已經(jīng) 2016年 1月 13 日國 務(wù)院第 119 次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。總理 李克強(qiáng)2016年2月6日 國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定 為了依法推進(jìn)簡政放權(quán)

14、、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革，國務(wù)院對取消 和調(diào)整行政審批項(xiàng)目、價格改革和實(shí)施普遍性降費(fèi)措施涉及的行政 法規(guī)進(jìn)行了清理。經(jīng)過清理，國務(wù)院決定：對 66 部行政法規(guī)的部分 條款予以修改。三十五、刪去物業(yè)管理?xiàng)l例第三十三條、第六十一條。 此外，對相關(guān)行政法規(guī)的條文順序作相應(yīng)調(diào)整。 本決定自公布之日起施行。原文：第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職 業(yè)資格證書。第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管 理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民 政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處 5萬元以上 20 萬元 以下的罰款 ; 給業(yè)主造成損失的，依

15、法承擔(dān)賠償責(zé)任。 國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例全文 （2016 修改 ）（2003 年 6 月 8 日中華人民共和國國務(wù)院令第 379號公布 根據(jù) 2016年 2月 6日國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定修訂 ） 第一章 總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法 權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè) 施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的 環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

16、。第四條 國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管 理和服務(wù)水平。第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管 理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè) 管理活動的監(jiān)督管理工作。第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利： （ 一） 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù) ;（ 二 ） 提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議 ;（ 三 ） 提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 ;（ 四 ） 參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán) ;（ 五 ） 選舉業(yè)主委員會成員，并享有被

17、選舉權(quán) ;（ 六 ） 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 ;（ 七） 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ;（ 八 ） 對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情 權(quán)和監(jiān)督權(quán) ;（ 九） 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金 （以下簡稱專項(xiàng) 維修資金 ） 的管理和使用 ;（ 十 ） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)： （ 一 ） 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 ;（ 二 ） 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公 共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 ;（ 三 ） 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定 ;（ 四 ） 按照

18、國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金 ;（ 五） 按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 ;（ 六 ） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動 中的合法權(quán)益。第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、 社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的 指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè) 主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意

19、，決定不成立業(yè)主 大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（ 一） 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 ;（ 二 ） 制定和修改管理規(guī)約 ;（ 三 ） 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 ;（ 四） 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) ;（ 五） 籌集和使用專項(xiàng)維修資金 ;（ 六） 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 ;（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書 面征求意見的形式 ; 但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物 總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 業(yè)主

20、大會決定本條例第十一條第 （五） 項(xiàng)和第（ 六） 項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng) 當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上 的業(yè)主同意 ; 決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分 占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害 的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng) 20% 以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十四條 召開業(yè)主大會會議，

21、應(yīng)當(dāng)于會議召開 15 日以前通知全體 業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：（ 一） 召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況 ;（ 二） 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 ;（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服 務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ;（ 四） 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施 ;（ 五 ） 業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，向物業(yè)所在 地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府

22、備案。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能 力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。 第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的 共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等 事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公 共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程 序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與 物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委

23、員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地 的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員 會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工 作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民 委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受 其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居 民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。第三章前期物業(yè)管理第二一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位 選聘物業(yè)服務(wù)

24、企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約， 對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行 的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買 受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管 理規(guī)約予以書面承諾。第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離 的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選

25、聘具有相應(yīng)資質(zhì)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ; 投標(biāo)人少于 3 個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地 的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選 聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期 物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限 ; 但是，期限未滿、業(yè) 主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服 務(wù)合同終止。第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有 權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。第二十九條 在辦理物業(yè)承

26、接驗(yàn)收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服 務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地 下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料 ;（ 二 ） 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料 ;（ 三 ） 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件 ; （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè) 主委員會。第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物 業(yè)管理用房。第三一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍， 承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第四章 物業(yè)管理服務(wù)第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。 國家對從

27、事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國 務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。第三十三條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管 理。第三十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立 書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的 權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期 限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn) 安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物 業(yè)驗(yàn)收

28、手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定 的資料。第三十七條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會 同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理 用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。 物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè) 服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù) 委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委 托給他人。第四十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平 相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物

29、業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企 業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物 業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) 用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從 其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 由建設(shè)單位交納。第四十二條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政 主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同 約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣

30、、供熱、通信、 有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等 額外費(fèi)用。第四十五條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝 修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止， 并及時向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法 行為予以制止或者依法處理。第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防 范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時， 應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員 在維護(hù)

31、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公 民的合法權(quán)益。第四十七條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物 業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶 責(zé)任。第四十八條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時 處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活 動中的投訴。第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè) 施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有 關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè) ; 物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑

32、和共用 設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理 有關(guān)手續(xù)。第五十條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地 的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意 ; 物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需 臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定 期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第五十一條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位， 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路

33、、場地 的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。第五十二條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企 業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè) 主。第五十三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅 樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng) 維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門 會同國務(wù)院財(cái)政部門制定。第五十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng) 在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦

34、理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可 以按照業(yè)主大會的決定使用。第五十五條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù) 企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。第六章法律責(zé)任第五十六條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投 標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé) 令限期改正，給予警告，可以并處 10 萬元以下的罰款。第五十七條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物 業(yè)共用部位

35、、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地 方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處 5 萬元以上 20萬元以下的罰款 ; 給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第五十八條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上 地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正 ; 逾期仍不移交有關(guān) 資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處 1 萬元以上 10 萬 元以下的罰款。第五十九條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理 的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得， 并處 5萬元以上 20萬元以下的罰款 ; 給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān) 賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā) 資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。第六十條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房 地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合