某村地塊可行性研究報(bào)告

1、 中山三鄉(xiāng)平南村地塊可行性研究報(bào)告謹(jǐn)呈:李金平董事長中山三鄉(xiāng)鎮(zhèn)平南村地塊可行性研究報(bào)告 中城嘉信地產(chǎn)二0一三年三月十八日20第一部分 三鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊市場調(diào)研1、 三鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位解讀1、 三鄉(xiāng)鎮(zhèn)概況 三鄉(xiāng)鎮(zhèn)位于中山市南部，毗鄰珠海特區(qū)，四面環(huán)山，面積93.61平方公里，其中建成區(qū)面積12.16平方公里。轄12個(gè)村委會和2個(gè)居委會，常住人口19.17萬人（其中戶籍人口4萬人），旅外同胞7萬人、遍布世界各地。三鄉(xiāng)鎮(zhèn)是其他地區(qū)通達(dá)珠海、澳門等地的節(jié)點(diǎn)城鎮(zhèn)，位于珠中江城市半小時(shí)生活圈和珠三角一小時(shí)生活圈內(nèi)，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)、區(qū)位優(yōu)勢明顯。2、 三鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 改革開放以來，三鄉(xiāng)大力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)”戰(zhàn)略，美國、德

2、國、日本、意大利、韓國等國家和港澳臺等地區(qū)的知名企業(yè)紛紛落戶，三鄉(xiāng)迅速發(fā)展成為以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)?，F(xiàn)全鎮(zhèn)擁有2000多家工業(yè)企業(yè)，其中外資企業(yè)500多家，位居全市前列。三鄉(xiāng)擁有亞洲最大的制鞋基地寶元鞋廠，亞洲最大的休閑運(yùn)動(dòng)帽生產(chǎn)企業(yè)偉立制帽廠，全球著名的藥業(yè)和化妝業(yè)品牌企業(yè)曼秀雷敦公司、全國箱包行業(yè)名牌企業(yè)皇冠皮件公司、全國第二家香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)雅居樂地產(chǎn)集團(tuán)均座落我鎮(zhèn)。另有一批像金勝鋁業(yè)、日東光器等名優(yōu)企業(yè)，企業(yè)先進(jìn)發(fā)展模式是三鄉(xiāng)工業(yè)發(fā)展的標(biāo)桿。 三鄉(xiāng)鎮(zhèn)在大力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)”戰(zhàn)略的同時(shí)，強(qiáng)力推進(jìn)“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略，把優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新興服務(wù)業(yè)擺在重點(diǎn)位置，2011年

3、三大產(chǎn)業(yè)比例1.5：52.1：46.4，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，歷年比重居全市前列。3、 三鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通區(qū)位 三鄉(xiāng)交通網(wǎng)絡(luò)完善，方便快捷。105國道、廣珠公路、沙坦路等主干道貫穿全鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)有3個(gè)汽車站，班車直通香港、廣州、深圳以及省內(nèi)其他地區(qū)和國內(nèi)14個(gè)省份地區(qū)。西部沿海高速公路、京珠高速公路、太澳高速公路直接通達(dá)三鄉(xiāng)，珠三角城際輕軌、提前開工的港珠澳大橋距離三鄉(xiāng)20分鐘車程，穗、深、港、澳、珠等機(jī)場均處在其90公里交通圈內(nèi)，南沙港、高欄港、中山港、神灣港乃至港澳地區(qū)的多個(gè)水運(yùn)口岸環(huán)列，其中最近的出口港僅需10分鐘車程。市鎮(zhèn)公交線路完善，鎮(zhèn)內(nèi)有公共汽車、小巴、以及規(guī)劃中的自行車慢行系統(tǒng)互補(bǔ)相互配套出行。

4、 此外，鐵路運(yùn)輸經(jīng)由廣州及未來的中山過境線路通達(dá)全國各地，形成方便快捷的海陸空交通網(wǎng)絡(luò)。二、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查（1） 三鄉(xiāng)鎮(zhèn)在售房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查1、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目一覽圖2、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)n 三鄉(xiāng)鎮(zhèn)目前在售項(xiàng)目約10個(gè)，總推售量約33.1萬；n 三鄉(xiāng)區(qū)域中房地產(chǎn)項(xiàng)目多以別墅和洋房為主要產(chǎn)品，多個(gè)項(xiàng)目容積率密度較低，居住舒適度極高。由于本區(qū)域總價(jià)相比周邊城市較低，客戶的剛需選擇也從90的兩房躍升100以上的3房，因此在戶型上多以100-130的3房為主；n 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的洋房均價(jià)集中在4200-4800之間，別墅均價(jià)在10000-18000之間；n 而在較多項(xiàng)目近期的營銷動(dòng)作中不乏看到眾多的一

5、口價(jià)以及特價(jià)房等推廣字眼出現(xiàn)，市場已進(jìn)入以價(jià)換量的趨勢；3、 部分重點(diǎn)在售項(xiàng)目調(diào)查：（1） 個(gè)盤分析景觀一品n 項(xiàng)目基本概況n 項(xiàng)目分析n 項(xiàng)目小結(jié)：該項(xiàng)目在2008年開盤，至今銷售周期較長，這與項(xiàng)目的產(chǎn)品戶型、價(jià)格有關(guān)，在早期曾經(jīng)銷售均價(jià)為6100元/，并且項(xiàng)目最小的戶型為145的三房，戶型相對偏大，因此項(xiàng)目對應(yīng)的客戶較為高端，外地人客戶承受能力較大，影響著項(xiàng)目的成交客戶；（2） 個(gè)盤分析大翼龍?jiān)穘 項(xiàng)目概況n 項(xiàng)目分析n 項(xiàng)目總結(jié) 該項(xiàng)目位于城桂公路旁，較多本地人覺得項(xiàng)目較為偏遠(yuǎn)，因此不會選擇本項(xiàng)目置業(yè)，但項(xiàng)目的亮點(diǎn)大贈(zèng)送面積戶型，吸引較多外地客戶。在調(diào)查的過程中，停車場不乏廣州、深圳、珠

6、海等地方的車牌車輛；（3） 個(gè)盤分析海尚綠洲n 項(xiàng)目概況n 項(xiàng)目分析n 項(xiàng)目總結(jié) 項(xiàng)目位于雅居樂新城旁，其消化速度較慢，項(xiàng)目屬于三鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)價(jià)格的洼地，促使較多的本地人購買，同時(shí)也有部分生活工作在三鄉(xiāng)的坦洲、珠?？蛻羟巴徺I；（4）個(gè)案分析愛ME公園n 項(xiàng)目概況n 項(xiàng)目分析n 項(xiàng)目總結(jié)該項(xiàng)目主要推廣區(qū)域在珠海，在珠海公交站牌和戶外均有項(xiàng)目的畫面上畫，促進(jìn)了客戶對項(xiàng)目的了解；該項(xiàng)目生活配套設(shè)施較為完善，規(guī)劃中的公園和公交總站也是該項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)；（5）個(gè)案分析檀香山別墅n 項(xiàng)目概況n 項(xiàng)目分析n 項(xiàng)目總結(jié)該項(xiàng)目屬于尾盤階段，所剩貨量不多，看其推出特價(jià)單位所知，項(xiàng)目想盡快清貨；而項(xiàng)目的水系園林規(guī)劃景

7、觀較好，購買的客戶置業(yè)目的主要以度假旅游為主；銷售現(xiàn)場的展示和氛圍完全沒有銷售的氣氛；（6） 個(gè)案分析雍泉度假山莊n 項(xiàng)目概況n 項(xiàng)目分析n 項(xiàng)目總結(jié)該項(xiàng)目屬于三鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)低密度項(xiàng)目之一，其度假的用途較為明顯，吸引較多外地以及外省的客戶前往購買用做度假的用途。（7） 個(gè)案分析半山午后n 項(xiàng)目概況n 項(xiàng)目分析n 項(xiàng)目總結(jié) 該項(xiàng)目產(chǎn)品較為特別，在高層洋房以復(fù)式為主要的單位，別墅以聯(lián)排疊拼錯(cuò)層的產(chǎn)品為主，產(chǎn)品較為新穎。由于產(chǎn)品的贈(zèng)送面積較大，項(xiàng)目以裝修面積算價(jià)，別墅總價(jià)在100-140萬之間，戶型建筑面積實(shí)際為140-180左右，由于項(xiàng)目建筑面積單價(jià)不能備案，因此開發(fā)商推出數(shù)套特價(jià)單位以促進(jìn)成交并通過

8、備案；（8） 個(gè)案分析雅居樂新城n 項(xiàng)目概況n 項(xiàng)目分析n 項(xiàng)目總結(jié) 該項(xiàng)目規(guī)模較大，其品牌已成熟落地，因此項(xiàng)目主要客戶源為三鄉(xiāng)本地客戶，本地客戶較為年輕化、比較關(guān)注項(xiàng)目配套與教育設(shè)施等問題。而開發(fā)商已在香港上市，因此關(guān)注港澳市場較多，也選擇在港澳舉辦紅酒會和看房團(tuán)的方式來吸引港澳客戶，港澳客戶主要以40-50歲為主，主要買來度假，以及節(jié)假日居住，該類客戶關(guān)注較多的是環(huán)境以及配套和雅居樂品牌；（二）三鄉(xiāng)鎮(zhèn)2013年房地產(chǎn)市場新入市項(xiàng)目預(yù)測從上表可知，2013年三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場未來供應(yīng)約53萬，現(xiàn)階段在售的項(xiàng)目洋房價(jià)格范圍集中在3700-5000元/，整體均價(jià)約4500元/。戶型2房3房4房復(fù)式聯(lián)

9、排商業(yè)貨量（）3萬6萬2013年三鄉(xiāng)總的供應(yīng)量中，最多的產(chǎn)品為三房，有27.2萬，其次為聯(lián)排別墅，有22.4萬，第三位為兩房，有16.9萬。（2） 、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展概述1、 三鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展迅速 三鄉(xiāng)鎮(zhèn)自雅居樂地產(chǎn)在當(dāng)?shù)亻_發(fā)第一個(gè)樓盤以來，房地產(chǎn)進(jìn)入了飛速發(fā)展的階段。整個(gè)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展水平在中山市名列前茅，社區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及營銷意識均較高。目前在售項(xiàng)目供應(yīng)約33萬，2013年新增供應(yīng)約46.7萬，整體供需兩端均較為旺盛2 潛在需求旺盛，坦洲及珠?？蛻舸罅坑咳?一方面，隨著三鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民收入的不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級步伐加快，通訊、汽車和住宅成為消費(fèi)熱點(diǎn)。調(diào)查表明，居民對改善居住環(huán)境的愿望非

10、常強(qiáng)烈，對房地產(chǎn)的消費(fèi)將是三鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民未來的主要消費(fèi)領(lǐng)域。而另一方面，由于三鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活配套齊全，資源豐富且具有較大的價(jià)格，因此坦洲及珠海的客戶在三鄉(xiāng)置業(yè)的比例逐年增加，進(jìn)一步為三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展提供了消費(fèi)支撐。【結(jié)論】三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場總體需求旺盛，房地產(chǎn)發(fā)展水平較高，具有較大的消費(fèi)潛力與需求。 但三鄉(xiāng)在售以及即將入市的產(chǎn)品接近90萬，市場競爭激烈。第二部分：項(xiàng)目地塊分析及產(chǎn)品定位1、 項(xiàng)目綜述1、 項(xiàng)目地塊構(gòu)成情況u 總占地面積：178675.6 ，容積率2.5，總建筑面積可達(dá)446689u 土地年限：70年u 土地狀態(tài)：尚未完全完成土地購買程序u 項(xiàng)目開發(fā)模式：村企合作2、 項(xiàng)目地塊分析1、項(xiàng)

11、目四至北：平南村村民房屋南：怡福陽光花園西：寶龍花園住宅區(qū)東：金谷大道、東峻華庭2、交通動(dòng)線組織：地塊四面均為交通主干道，交通進(jìn)入性及通達(dá)性良好 總結(jié)：地塊周邊有較多的住宅區(qū)及商業(yè)配套，從項(xiàng)目地塊的狀態(tài)及區(qū)域的發(fā)展形勢來看，本項(xiàng)目具備規(guī)模開發(fā)的可行性，。3、 項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品建1、客戶定位：第一類：三鄉(xiāng)本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)向城市化進(jìn)程的人Ø 這類客戶是三鄉(xiāng)本地人，是三鄉(xiāng)的個(gè)體工商戶或者機(jī)關(guān)單位公務(wù)員，他們追求城市化生活Ø 對社區(qū)的文化品位要求不高，但向往都市生活；Ø 由于其本身安全感較低，項(xiàng)目的市場口碑尤為重要；Ø 主要考慮價(jià)格、戶型，購買目的以自住為主；Ø

12、注重房屋的功能性，以緊湊戶型為主；Ø 大多有充足的積蓄、付款方式一次性和按揭約各半Ø 相信口碑傳播第二類：三鄉(xiāng)本地企業(yè)高管、機(jī)關(guān)單位公務(wù)員、個(gè)體工商戶、外來務(wù)工高收入者Ø 他們大多為70后，在三鄉(xiāng)工作多年有一定成就；Ø 已經(jīng)有一套或者多套住房，偏好大戶型為主；Ø 有家庭轎車代步，三代同堂，喜歡周末全家自駕出外作短途旅游；Ø 有充裕資金會考慮選擇三鄉(xiāng)置業(yè)作投資和度假；Ø 非常注重房子的升值潛力和周邊環(huán)境，如空氣質(zhì)量和城市的舒適度；Ø 付款方式多為一次性；第三類：子女在珠海工作，已經(jīng)退休的外地客戶Ø 他們大多

13、為50年代出生；Ø 子女已經(jīng)在珠海落地生根，而他們是從外省的機(jī)關(guān)單位、國企等退休過來與子女團(tuán)聚；Ø 他們有一定的財(cái)富積累，但對珠海市區(qū)的高房價(jià)還是望之卻步；Ø 他們很注重房子周邊的生活配套和醫(yī)療；Ø 付款方式多為一次性，偏好兩房和三房；第四類：在珠海上班的中層管理者、白領(lǐng)、技術(shù)人員Ø 他們大多為80后，在珠海市區(qū)或者在珠海金鼎上班；Ø 大多為首次置業(yè)，需要分期付款；Ø 部分可能擁有自用小轎車；Ø 珠海三分之一的房價(jià)是吸引他們在三鄉(xiāng)置業(yè)的主要原因；Ø 他們最為關(guān)注項(xiàng)目周邊的生活配套和交通配套；Ø

14、收入穩(wěn)定，他們更偏向于小三房；2、物業(yè)屬性定位： 稀有高檔“城市豪宅”精品社區(qū)3、價(jià)格測算：按照目前周邊項(xiàng)目毛坯的均價(jià)38004800元/估算，根據(jù)市場自然溢價(jià)，保守預(yù)計(jì)本項(xiàng)目入市時(shí)毛坯售價(jià)為4500元/，商業(yè)按照20000元/估算4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位1 產(chǎn)品類型：在2.5的容積率之下，項(xiàng)目的產(chǎn)品類型定位與30層的高層與6層高的退臺式洋房為主，在保證綠化率的前提下，進(jìn)一步提高項(xiàng)目的居住舒適度。2 建筑布局：以半圍合式的布局方式進(jìn)行建筑排布，最大程度的規(guī)避噪音干擾以及利用西北面的山體資源。3 商業(yè)布局：一樓設(shè)置沿街商業(yè)的方式可以最大化的提高商業(yè)的價(jià)值。4 各種物業(yè)的面積段建議：a. 高層面積段建議I

15、、 110-120平米面積段（產(chǎn)品面積比：30%左右）面積上限面積下限戶型備注115平米105平米3+1房送入戶花園，可變3+1（功能房）戶型II、 80-90平米面積段（產(chǎn)品面積比：35%左右）面積上限面積下限戶型備注90平米80平米2+1房送入戶花園+內(nèi)庭院，可變標(biāo)準(zhǔn)3房III、 60-70平米面積段（產(chǎn)品面積比：25%左右）面積上限面積下限戶型備注70米60平米2房送入戶花園，可變2+1（功能房）戶型IV、 140-150平米面積段（產(chǎn)品面積比：10%左右）面積上限面積下限戶型備注130米120平米4房送入戶花園說明：1、四類產(chǎn)品的面積比可在具體設(shè)計(jì)過程中適當(dāng)調(diào)整，但調(diào)整幅度不宜超過5%

16、；2、120-130平米面積段產(chǎn)品作為補(bǔ)充型產(chǎn)品設(shè)置在景觀及朝向較好的地方，面積可以適當(dāng)再大，但不宜超過140平米。b. 退臺式洋房的面積段建議樓層面積上限面積下限戶型備注1-2層135平米125平米4房及以上考慮贈(zèng)送30-50平米地下室，贈(zèng)送私家花園3層130平米120平米3+1房“1”為陽光房4層130平米120平米3房送露臺5層120平米115平米3房送露臺6層110平米105平米3房送露臺，結(jié)合坡屋頂送閣樓說明：考慮雙首層的概念，最大程度提升1、2層的產(chǎn)品價(jià)值。第三部分 經(jīng)濟(jì)測算及投資分析1、 經(jīng)濟(jì)測算依據(jù)說明1、總占地面積：178675.6 ，容積率2.5，總建筑面積可達(dá)446689

17、2、項(xiàng)目地價(jià)按照150萬/畝，即樓面地價(jià)為900元/，土地總成本為3、樓盤建造、裝修及配套標(biāo)準(zhǔn)，參照中山市各項(xiàng)工程造價(jià)水平4、各種稅費(fèi)按中山市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。5、銀行貸款利率按6%計(jì)取。6、產(chǎn)品形式組合式：90%住宅、10%商業(yè)。7、開發(fā)進(jìn)度安排建議本項(xiàng)目計(jì)劃分三期開發(fā)，開發(fā)周期5年，2014年初啟動(dòng)，2018年底完成全部工程，其中：Ø 2014年第一期開發(fā)建筑面積約為100000；Ø 2015年第二期開發(fā)建筑面積約為90000；Ø 2016年第三期開發(fā)建筑面積約為90000。Ø 2017年第四期開發(fā)建筑面積約為90000。Ø 2018年第

18、五期開發(fā)建筑面積約為70000。2、 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)估算（1） 項(xiàng)目開發(fā)投資成本估算 表1、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資測算表序號項(xiàng)目單價(jià)(元/)面積（）總投資(萬元)開發(fā)建設(shè)總投資3563 446689.00 159157 1 開發(fā)成本3013 446689.00 134607 1.1 土地成本900 446689.00 40202 1.2 前期土地平整工程費(fèi)50 178675.60 893 1.3 建筑安裝工程費(fèi)1800 446689.00 80404 1.4 公共配套服務(wù)費(fèi)2500 6700.34 1675 1.5 開發(fā)期間稅費(fèi)46 446689.00 2052 1.6 園林設(shè)計(jì)及施工費(fèi)用110 44

19、6689.00 4914 1.7 其他費(fèi)用100 446689.00 4467 2 運(yùn)營成本550 446689.00 24550 2.1 管理費(fèi)用86 446689.00 3843 2.2 財(cái)務(wù)費(fèi)用282 446689.00 12600 2.3 銷售費(fèi)用182 446689.00 8107 1) 樓面地價(jià)：900元/，土地成本共：40202萬元2) 前期工程費(fèi)：包括項(xiàng)目前期需要投入的可行性研究費(fèi)用、土地平整費(fèi)用，按50元/計(jì)，共893萬元3) 建筑安裝工程費(fèi)：按照高層建安成本標(biāo)準(zhǔn)為1800元/，共80404萬元4) 公共配套費(fèi)用：本項(xiàng)目內(nèi)配套的公共設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，本項(xiàng)目配套的公共設(shè)施包括教育

20、機(jī)構(gòu)、社區(qū)中心等，項(xiàng)目公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用按2500元/計(jì)。按照總建面的1.5%左右進(jìn)行測算，則公共配套面積6700，共1675萬元5) 園林設(shè)計(jì)及施工費(fèi)用：按照110元/進(jìn)行打造,共4萬元9146) 開發(fā)期間稅費(fèi)：即本項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用，以及其他包括監(jiān)理及質(zhì)安監(jiān)費(fèi)用、租售丈查費(fèi)和竣工面積丈查費(fèi)等費(fèi)用。本項(xiàng)目開發(fā)期間稅費(fèi)按建安成本與公建配套費(fèi)用之和的2.5%計(jì)算，共2052萬元7) 其他費(fèi)用：主要包括監(jiān)理及質(zhì)安監(jiān)費(fèi)用、租售丈查費(fèi)、竣工面積丈查費(fèi)以及各種公共費(fèi)用，按照100元/計(jì)算，共4467萬元8) 管理費(fèi)用：即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，項(xiàng)目管理費(fèi)用按前述各項(xiàng)之和（開發(fā)成本）的3%取值。共3843萬元9) 財(cái)務(wù)費(fèi)用：即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，在這里是指長期借款利息。本項(xiàng)目的總投資金額約15億元元，結(jié)合房地產(chǎn)運(yùn)作慣例，開發(fā)商的自有資金應(yīng)占總投資的30%以上，按照企業(yè)自有資金30%來算，項(xiàng)目另需銀行貸款總額為10.5億元，年利息率為6%，每年利率為630