曼氏太倉地塊產(chǎn)品提案

1、商業(yè)PART一、揚長避短，在保持住宅產(chǎn)品較高水準的基礎(chǔ)上，重點做好商業(yè)產(chǎn)品的規(guī)劃和定位。本案由住宅和商業(yè)兩部分組成，建筑面積各占總量的%和 %。由于本案與“君悅豪庭”個案近在咫尺，而“君悅豪庭”是目前太倉房地產(chǎn)市場具有“三高水平”的頂級社區(qū)，即：售價高、檔次高、品質(zhì)高。同時太倉房地產(chǎn)市場先后推出了“太倉人家”、 “彩虹天下”、 “上?；▓@”等個案，社區(qū)檔次普遍較高。在太倉大環(huán)境和本案小環(huán)境的影響下，本案不但要在住宅產(chǎn)品方面保持不低的檔次和品質(zhì)，而且特別要做好商業(yè)產(chǎn)品的規(guī)劃、定位和招商等。這樣以來，既可以擺脫相同區(qū)域內(nèi)小高層、高層產(chǎn)品供應(yīng)量大、目標客戶有限、競爭激烈的不利環(huán)境；又可以突現(xiàn)本案的訴

2、求，增強整個社區(qū)產(chǎn)品的市場吸收力，最終實現(xiàn)更高的利潤回報和更短的回款周期。二、太倉市商業(yè)產(chǎn)品的市場總體情況與局部現(xiàn)狀。（一）總體市場情況和昆山、蘇州等蘇南城市類似，太倉歷來就有濃厚的“重商情結(jié)”，經(jīng)過長期的發(fā)展，形成了一定的商業(yè)氛圍，并顯現(xiàn)出不同功能、不同購買力的商業(yè)板塊。同時太倉的商業(yè)產(chǎn)品市場又表現(xiàn)出不同的特點。1、板塊特點：A-成熟的中高檔綜合商業(yè)帶一一人民路沿線。這里是太倉各種商場、商鋪云集的地帶，經(jīng)過長期的發(fā)展，已經(jīng)形成了以中高檔購物、休閑消費的繁華鬧市區(qū)；B-傳統(tǒng)的中低檔臨街商鋪一一縣府街、鄭和路沿線等 。這些是太倉傳統(tǒng)商業(yè)氣息的延續(xù)，門面林立，經(jīng)營品種從日常百貨到機工電品，品種繁多

3、；C-新興的專業(yè)多功能商業(yè)廣場一一五洋廣場、美時達廣場。五洋廣場主要經(jīng)營各類機電、家具用品等產(chǎn)品，成為太倉較為知名的專業(yè)化商業(yè)廣場；2、市場租售:A、成熟區(qū)域內(nèi)的商場一般“只租不售”。一層鋪位租金一般在200元/ itf/月，二層及以 上鋪位租金一般在120160元/褶/月，根據(jù)鋪位位置朝向、面積大小實際調(diào)整；B、傳統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的商鋪一般“租多售少”。不少太倉本地人購置店鋪非常慎重，信奉“一 鋪養(yǎng)活三代人”的經(jīng)商理念，個人購買之后很少有人轉(zhuǎn)手售出。算山路、新東街、上海路等 與人民路交匯的路段商鋪租金價格呈現(xiàn)“中部最高、北部其次、南部最低”的現(xiàn)狀。從北至 南，一般臨街商鋪的租金水平為： 8090元/

4、褶/月、50 60元/"/月、4050元/褶/月。G新興區(qū)域內(nèi)的商鋪一般“租售結(jié)合”。太倉西部新興的“五洋商場”將于 2004年12 月28日正式對外營業(yè)。目前所有商鋪已售出大半，內(nèi)部商業(yè)街還有少量商鋪待售。臨 204國 道、昆太路的商鋪售價在80009000元/褶，全部售完；內(nèi)部商業(yè)街的商鋪售價在 7300-7600 元/ m2,少量待售。（二）局部商業(yè)現(xiàn)狀1、人民路作為太倉成熟的商業(yè)帶，代表太倉目前最高水平的經(jīng)營類型和租售價格商業(yè)類型商場商鋪f物業(yè)位置陽光商城新城廣場人民北路與算山路交匯處人民路與新東街交匯處人民南路與上海路交匯處租金1層208 元/ m2 /月（7 元/ m2/

5、天）200 元/ m2 /月（元 / itf / 天）89 元/ m2/月（元/ m2/天）2層及以上120 160 元/ ttf/月（4 元/ itf/月）50 元/ m2 /月（2 元 / itf /天）47 元/ m2/月（元/ m2/天）平均售價（元/ m2）只租不售只租不售12000左右15000左右8300左右其它費用免收物業(yè)管理費及衛(wèi)生費稅費及工商管理費等行政事業(yè)性收費2、本案周邊路段商鋪屬于傳統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)產(chǎn)品經(jīng)營形態(tài)，對本案產(chǎn)品定位及定位有定的直接影響商鋪地段租售價格樓層面積備注本案西側(cè)長春路與北門河交匯處以西租金22元/ m2/月2層3040 itf/層/間1、新建拆遷安置

6、房底層2、現(xiàn)房租售3、商鋪位于大橋下面本案東側(cè)北門街與鄭和路交匯處以南租金45元/ m2/月2層4045 itf/層/間1、鄭河路為市區(qū)主干道2、北門街為成熟居民區(qū)本案南面長春路與縣府街交匯處以東租金46元/ m2/月2層3040 m2/層/間1、成熟臨街商鋪2、商鋪位于長春路與縣府路兩條主干道交匯處縣府街與公園弄交匯處以北租金36元/ m2/月2層4050 m2/層/間縣府街與昆太路相通縣府街與公園弄交匯處以東租金28元/ m2/月2層70 itf/層/間1、位于公園弄路上2、總面積較大本案北面鄭和路與北門街交匯處以西租金47元/ m2/月2層30 ttf/層/間商鋪位于鄭和路上鄭和路與人民

7、路交匯處以西租金50元/ m2/月1層50 ttf/層/間商鋪位于鄭和路上3、本案北面鄭和路上是“美時達廣場”，西南面是“五洋廣場”，做為專業(yè)性多功能廣場式商鋪對本案的產(chǎn)品定位和定價有重要影響案名基地位置租金水平（最佳地段）（中間地段）（最差地段）美時達太倉市汽車站旁60元/ itf/月50 54 元/ m2/4045 元/月itf/月永興陶瓷城太倉市汽車站旁40元/ itf/月25 30 元/ m2/月15 元/ m2/月五洋廣場昆太路與204國道交匯處以北50元/ itf/月左右30元/ itf/月左右20 元/ m2/月左右其它費用衛(wèi)生清潔費：30元/間（水電費自理、工商行政管理費 4%

8、稅金等）4、其它個案商鋪產(chǎn)品情況案 名“太倉人家”位于長春南路，與本案同在長春路，步行距離20分鐘左右建筑特征立面：江南風格、粉墻黛瓦；層高：1層米、2層米；面寬：一4米銷售價格臨街商鋪均價8300元/itf,銷售2J內(nèi)部商鋪均價7700元/itf,銷售2J住宅底層商鋪均價7500元/ itf ,銷售曇；曇；1層；銷售情況住宅底層商鋪基本售完；臨街及內(nèi)部商鋪仍有部分未售也要分析本案商鋪產(chǎn)品單體面積較大（住宅底層商鋪除外），產(chǎn)品定位、規(guī)劃、招商工作沒有統(tǒng)籌安AF,導(dǎo)致經(jīng)營項目混亂、魚龍混雜，從而失去很多潛在客戶。三、本案商業(yè)項目產(chǎn)品定位及籌劃（一）產(chǎn)品定位:融合上海“新天地”、蘇州“商業(yè)街”的成

9、功經(jīng)驗和模式，打造太倉和昆山首家日韓風格的購物、餐飲、休閑商業(yè)街太倉“新時尚”商業(yè)街（二）項目訴求：1、潛在客戶群不斷增加，消費水平、場所不能得到有效滿足。目前昆山、太倉的日資、韓資以及中國臺灣的企業(yè)日益增多，但并沒有出現(xiàn)像上海“新天地”、蘇州“商業(yè)街”那樣重點突出國際風情、滿足國際需求的商業(yè)項目，消費層次、習慣、場所仍然是“本地化”，這與太倉日益發(fā)展的外資和外向型經(jīng)濟不協(xié)調(diào)；截止2004年10月太倉市及太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)入駐外資企業(yè)概況（根據(jù)太倉市2004年11月統(tǒng)計資料整理）企業(yè)性質(zhì)企業(yè)數(shù)量經(jīng)營項目日資企業(yè)30余家以電子信息、高檔服裝企業(yè)為主彳惠資企業(yè)28家以精密機械加工和汽車配件制造為主體產(chǎn)

10、業(yè)同濟科技園日、韓等企業(yè)20余家以精密部件、汽配、空調(diào)為主2、區(qū)域范圍內(nèi)對日韓式服飾、飲食風格已經(jīng)認同，并有相當?shù)南M群體。蘇州、昆山、太倉等地已經(jīng)有為數(shù)不少的“哈日族”、“哈韓族”等；許多臺灣同胞和本地消費群體對日、 韓流行服飾、傳統(tǒng)飲食非常追捧。本案商業(yè)街的建成和成功運作，不但可以滿足太倉本地的 消費需求，更重要的是吸引周邊區(qū)域的中、高檔次的客戶來商業(yè)街購物、消費、休閑。（三）功能區(qū)劃分：把本案的商業(yè)項目做成精品，既不能影響住宅產(chǎn)品的檔次和環(huán)境，又要實現(xiàn)良好的銷售結(jié)果和經(jīng)營狀況，就必須對商業(yè)項目進行合理、科學(xué)的功能區(qū)劃分。表一：編力.18#、9#嘍的南向商鋪：形成一條“南河北鋪”的商業(yè)街商

11、鋪位置總建筑面積功能劃分訴求分析南向商鋪約2500 m2左右以日韓式酒吧料理、 烤肉等為主；以歐美 咖啡吧、臺灣風格餐 飲連鎖為輔；少量本地中高檔餐飲1、南1可商鋪東西思長度約 115 米，空間上可以將商業(yè)街的餐飲、 酒吧文化進行展現(xiàn)；2、“臨河面園”，充分利用水景、 園景烘托餐飲、酒吧文化，會起 到很好效果。3、距離本案住宅較遠，不會影響 社區(qū)環(huán)境；距離西向入口較近， 而東向入口也很方便。表二:編力.28#、9齦北向商鋪及4#、5#樓南向商鋪：形成一條“商業(yè)步行街”及商業(yè)廣場商鋪位置總建筑面積功能劃分訴求分析分為東、西兩部分1、參照蘇州“觀前街”模式，并西部：主推“女人加以改進，使功能區(qū)的劃

12、分更加8#、9#婁街”，以經(jīng)營日韓流明顯，有利于商業(yè)街的檔次提升北問商鋪約4500 m,左行服裝、服飾的精和經(jīng)營管理；及右品、專賣店為主；2、“商業(yè)步行街”被規(guī)劃成東西4#、5#東部：主推“精品兩部分，每部分都有自身的經(jīng)營南向商鋪街”，以經(jīng)營通訊、重點，有利于形成規(guī)模經(jīng)營，打鐘表、化狀品、首飾造商業(yè)街品牌和知名度；等為主；3、步行道兩側(cè)部分不能被浪費步行道兩側(cè)：以“推 車購物”為主，即小 件物品排列在手推貨架上，在步行道上 來回銷售掉，以“推車購物”形式加以利用，而且可以增加商業(yè)的氛圍、發(fā)掘更多商機。表二:編力:31#、2齦的南向商鋪：“南河北鋪”的臨河商鋪商鋪位置總建筑面積功能劃分訴求分析南

13、向商鋪約3600 m,左右以太倉傳統(tǒng)商鋪模式為主，經(jīng)營項目：傳統(tǒng)餐飲、通訊器材、機電等，并可考慮推出部分寫字樓產(chǎn)品1、南1可商鋪東西總長度約110米，平均主力卸積約150 nr左右， 是本案大面積商鋪的集中區(qū)域；3、距離東向入口很方便，一方面 滿足社區(qū)的內(nèi)部消費需求，另一方面可以借助北門街的商機。四、產(chǎn)品價格及銷售建議（一）價格建議:1、本案與美時達、五洋廣場優(yōu)劣分析案 名美時達五洋廣場本案地段特點204國道邊、太倉長途車站旁204國道與昆太路交匯處長春路上（橋下）較好較好無突出優(yōu)勢，有一定抗性經(jīng)營特點五金機電、裝飾材料為主家居辦公裝飾為主休閑、餐飲、服裝等為主專業(yè)化較強實際經(jīng)營項目較為混亂商

14、業(yè)氣息濃厚、檔次感強本案在地利方面比美時達、五洋廣場略為遜色，而且太倉本地人對“橋下商鋪”的觀點是：鋪面便宜、生意較差。但本案在規(guī)劃和產(chǎn)品定位比美時達、五洋廣場所蘊藏的商機更大、更直接，這是本案的 人和優(yōu)勢，即未來人氣較旺、生意更高。2、通過參考美時達、五洋廣場的售價和租金情況，結(jié)合目前太倉商鋪市場狀況，對本案商業(yè)產(chǎn)品售價提出如下建議:商鋪位置面積平均值建議目前均價總價范圍2005年上半年建議售價8#、9#樓南向商鋪95 ttf左右8000 元/ m245 85 萬均價7600元/ m2總價55100萬1#、2#樓南向商鋪150 ttf左右7000 元/ m265120 萬均價7600元/ m

15、2總價70130萬商業(yè)街及商業(yè)廣場85 ttf左右8300 元/ m260140 萬均價8200元/ itf左右總價70150萬總銷 億元備注1、8#、9#樓南向商鋪：面積適中，主要經(jīng)營日韓酒吧、料理等，所以總價適中2、商業(yè)街及商業(yè)廣場：面積最小，主要經(jīng)營日韓服飾、服裝等，單價及總價最局3、1#、2#樓南向商鋪：單體面積最大、也是整體商業(yè)項目最為薄弱的部分，控制單價及總價3、商業(yè)產(chǎn)品經(jīng)濟測算:冏鋪卸積商鋪建議售價總銷金額平均底價平均表價14146 m27400 元/ m27700 元/ m2億元備注平均底價：根據(jù)目前太倉商業(yè)產(chǎn)品市場現(xiàn)狀及本案綜合條件而建議；平均表價：根據(jù)對2005年上半年太倉

16、商業(yè)產(chǎn)品市場趨勢展望而建議；（二）銷售建議：1、貸款：商業(yè)產(chǎn)品一般首付40%貸款60%貸款期10年2、首付后，實現(xiàn)“零月供”的租金水平，即：租金收入 二月供公式展開：每天租金X 30大X商鋪面積=商鋪面積X銷售單價X 60%X月還款系數(shù)最后得到：每天租金=銷售單價x 60%x月還款系數(shù)+ 30=銷售單價X 60%x （新貸款利率還款月還款系數(shù)）+ 303、本案商鋪實現(xiàn)“零月供”的租金水平商鋪位置2005年上半年實現(xiàn)“零月供”租金水平備注建議售價8#、9#樓南向商鋪均價8500元/ m2元/ itf/天一元/ m2/天的租金 與目前美時達、五 洋廣場的租金水平基本持平商業(yè)街及商業(yè)廣場均價8800

17、元/ m2元/ itf/天1#、2#樓南向商鋪均價7300元/ m2元/ itf/天4、租金水平分析：商業(yè)產(chǎn)品一般在住宅產(chǎn)品銷售的中后期進行，本案商業(yè)產(chǎn)品的醞釀和 升值期將在8個月甚至更長時間。時間跨度長，有利于本案克服自身區(qū)位劣勢，所以達到一 元/ nf/天的租金水平，甚至更高的租金水平是情里之中的。而且，一方面，本案處在太倉西 部“新興商業(yè)區(qū)核心地帶”，商業(yè)產(chǎn)品的規(guī)劃及定位如果全部落實，可以推動本案租金水平的 提高；另一方面，隨著美時達、五洋廣場等新興商業(yè)項目的不斷成熟和發(fā)展，“水漲船高”的規(guī)律也會推動本案租金水平的提高。(三)經(jīng)營建議：(1)經(jīng)營第一年免物業(yè)管理費和衛(wèi)生清潔費，經(jīng)營第二年

18、免衛(wèi)生清潔費。目前太倉各種商業(yè)街、商業(yè)廣場采用的是將物業(yè)管理費、攤位費以及衛(wèi)生清潔費等非行政事業(yè)性收費全部 攤?cè)胱饨鹬?；本案可以將費用明細化，設(shè)立物業(yè)管理費等收費項目，再加以減免，是達到“優(yōu) 惠促銷，吸引招商”目的的策略之一。(2)功能區(qū)的劃分目的就是為了 “統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理”。設(shè)立專門的商業(yè)街(廣場) 管理部，統(tǒng)一招商、集中管理，這樣可以保證商業(yè)街主流訴求得到體現(xiàn)，現(xiàn)出非主流經(jīng)營項 目應(yīng)該加以考核，確保整體檔次和水平比五洋廣場、美時達等商業(yè)廣場更高、商機更明確。(3)在實現(xiàn)客戶首付后“零月供”的條件下，銷售初期可以考慮優(yōu)惠打折。經(jīng)過市場調(diào)查，太倉區(qū)域購置房產(chǎn)都有打折的習慣，這必然會影響來此購置房產(chǎn)的外地客商。五洋廣場、 美時達廣場等在銷售中都存在不同程度的折扣優(yōu)惠。PART 2住宅產(chǎn)品篇一、太倉主要競爭個案匯總(見附件一)二、住宅產(chǎn)品價格建議：本案住宅產(chǎn)品均價建議為3800元/本案住宅產(chǎn)品主力戶型及主力面積測算戶型C1C2D1D2合計主力總價55 萬時，計算平 均主力面積均價主力總價60萬時，計算平均主力面積均價面積(M)套數(shù)38543296220占總套數(shù)比%總面積(M)33918平均主力面積(itf)1