第2講法律基礎知識分析

1、2005 年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考前輔導（精講班）學習 （房地產(chǎn)基本制度與政策）第 2 講 法律基礎知識 （下 ）一、內容提要：1、物權與債權2、房地產(chǎn)法津法規(guī)二、考試要求：1、熟悉所有權、用益物權、擔保物權，物權的特點，房地產(chǎn)法律體系。 2、了解物權的概念，物權與債權的區(qū)別。第三節(jié) 物權與債權一、物的種類（一）動產(chǎn)和不動產(chǎn)這是民法上物最重要的分類。不能移動或者移動后會嚴重減損其經(jīng)濟價值的物為不動 產(chǎn)，包括土地及地上定著物，如房屋、林木等。不動產(chǎn)之外的，可以移動且并不減損其經(jīng)濟 價值的物為動產(chǎn)。貨幣為特別的動產(chǎn)。一般來說， 動產(chǎn)以占有為公示方法， 不動產(chǎn)以登記為 公示方法；動產(chǎn)物權經(jīng)交付而變動，不動產(chǎn)

2、物權的變動則需要經(jīng)過登記。（二）流通物和限制流通物法律允許在民事主體之間自由流轉的物為流通物。 法律限制或者禁止在民事主體之間自 由流轉的物為限制流通物，如土地、武器、彈藥、麻醉品等為限制流通物。（三）主物和從物兩個以上獨立的物相互配合， 為一定經(jīng)濟目的組合到一起時， 起主要作用的為主物， 起 從屬作用的為從物。構成從物的要件有 3 個： （1）須獨立而非主物的成分； （2）須助主物的效 用； （3）須與主物同屬于一人。（四）原物和孳息原物的收益為其孳息。 孳息又分為天然孳息和法定孳息。 天然孳息是指依物的自然屬性 而獲得的收益。 如樹木的果實和動物的子畜。 法定孳息是指依法律的規(guī)定或者當事人

3、的約定而產(chǎn)生的收益，如存款的利息、房屋因出租而獲得的租金等。（五）特定物和種類物依當事人的意思具體指定的物為特定物。 當事人僅依抽象的種類、 品質、 數(shù)量予以限定 的物為不特定物。（六）替代物和不可替代物可以相同數(shù)量相互代替的物為替代物， 如平常的大米、 煤炭等。 不能以相同數(shù)量替代的 物為不可替代物，如房屋、土地、藝術品等。例題：構成從物的要件包括 （ ）。A、須獨立而非主物的成分B、不獨立但非主物的成分C .須助主物的效用D 不與主物同屬于一人E、須與主物同屬于一人答案： ACE 解析：不獨立但非主物的成分、不與主物同屬于一人都是不符合題意的。二、物權概述（一）物權的概念物權是指權利人直接

4、支配其標的物， 并享受其利益的排他性權利， 同一物上不能有內容 不相容的兩種以上的物權并存。（二）物權的分類 物權除法律明文規(guī)定外，不得自由創(chuàng)設。我國民法體系中上規(guī)定的物權主要有所有權、用益物權、擔保物權等。按照一定的標準，可對物權做如下分類：1. 自物權和他物權。自物權是權利人對自己的物享有的權利，即所有權。他物權是指 在他人的物上設立的權利，如抵押權、地役權、土地使用權等。2. 動產(chǎn)物權和不動產(chǎn)物權。凡以動產(chǎn)為標的的物權為動產(chǎn)物權，如質權。凡以不動產(chǎn) 為標的物權為不動產(chǎn)物權，如抵押權。3. 主物權和從物權。主物權是指本身就獨立存在，不需要依附于其他權利的物權，如 所有權。從物權是指必須依附

5、于其他權利而存在的物權，如抵押權。4. 所有權和限制物權。為充分發(fā)揮物的效用，法律規(guī)定，權利人可以在其所有物上為 他人設立權利， 這種權利的直接效力是限制了所有權的效用， 稱為限制物權。 用益物權和擔 保物權都是限制物權。例題：下列不屬于我國民法體系中上規(guī)定的物權的有 （）。A、所有權B、債權C .用益物權D .擔保物權E、限制物權答案： B（三）物權的效力物權除因種類不同而有各種不同的效力外，有下列共同效力：1排他效力。它是指同一標的物，不允許有性質不相容的兩個物權同時并存。2優(yōu)先效力。它又稱為物權的優(yōu)先權，包括：（1）就同一標的物，物權和債權并存時，物權優(yōu)先于一般的債權。 當然， 物權優(yōu)先

6、于債權也有例外，如我國最高人民法院關于貫徹 執(zhí)行 民法通則 若干問題的意見 （試行）第 119條規(guī)定：私有房屋在租賃期內，因買賣、贈 與或者繼續(xù)發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的， 原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。 即所謂買賣不破 租賃。 （2） 在物權與物權之間，也有效力強弱的問題。一般來說，性質相容的物權并存時， 先成立的物權優(yōu)先于后成立的物權；所有權與限制物權并存時，限制物權優(yōu)先于所有權。3追及效力。它是指物權成立后，無論其標的物輾轉落入何人之手，權利人均可追及 標的物行使其權利。例題：下列關于物權的優(yōu)先效力說法正確的是 （ ）。A、就同一標的物，物權和債權并存時，物權優(yōu)先于一般的債權B、物權優(yōu)先于

7、債權也有例外 C.物權優(yōu)先于債權沒有例外D . 一般來說，性質相容的物權并存時，后成立的物權優(yōu)先于先成立的物權E、所有權與限制物權并存時，限制物權優(yōu)先于所有權 答案： ABE 解析：物權優(yōu)先于債權沒有例外 的說法，因買賣不破租賃，而是錯誤的；一般來說，性質 相容的物權并存時，先成立的物權是優(yōu)先于后成立的物權的。（四）物權的特征1物權法定原則。指物權的種類和內容只能由法律來確定，而不能由民事權利主體隨 意創(chuàng)設。 因為：第一， 物權具有排他性。 第二， 物權是人們交易、 交換的前提和結果。 第三， 財產(chǎn)權支配關系是一個社會存在和發(fā)展的基礎，各國社會經(jīng)濟、文化等對物權有重大影響。2物權公示原則。各種

8、物權變動取得必須以一種可以公開的能夠表現(xiàn)這種物權變動的 方式予以展示， 而決定物權變動取得的效力的原則。 物權的公示方式各國較一致， 不動產(chǎn)登 記采取登記。3物權優(yōu)先原則。物權是債權產(chǎn)生的前提，在物權和債權同時存在的情況下，無論物 權成立于債權之前或之后， 物權優(yōu)于一般的債權。 最典型的是房地產(chǎn)辦理抵押登記后， 即取 得擔保物權后即可對抗第三人。例題：下列不是物權的特征的包括 （）。A、物權法定原則B、物權自由原則C.物權公示原則D 物權優(yōu)先原則答案： B 解析：物權自由原則不是物權的特征。三、所有權（一）所有權的一般原理所有權人擁有特定的動產(chǎn)或者不動產(chǎn)， 對其動產(chǎn)或者不動產(chǎn)享有全面支配的權利

9、。 完整 的所有權包含占有、使用、收益、處分等四項權能。占有、使用、收益、處分等四項權能可 以與所有權發(fā)生分離，而所有權人并不因此喪失其所有權，但其所有權因此而受到限制。（二）共有共有是兩個或兩個以上的人 （自然人或法人 ）對同一項財產(chǎn)享有所有權。共有可分為按份 共有和共同共有。因共有關系消滅而分割共有財產(chǎn)時，在不損害財產(chǎn)的經(jīng)濟價值的前提下，可以采取以下方法： (1)實物分割。 (2)變價分割。 (3)作價補償。 按份共有是指兩個或兩個以上的人 (自然人或法人 )對同一項財產(chǎn)按照份額享有所有權。 共同共有是指兩個或兩個以上的人 (自然人或法人 )對同一項財產(chǎn)的全部，不分份額地、平等 地享有所有

10、權。共同共有與按份共有的最顯著的區(qū)別在于：共同共有是不確定份額的共有， 只要共同共有關系存在，共有人就不能劃分自己對財產(chǎn)的份額，只有在共同共有關系消滅， 對共有財產(chǎn)進行分割時，才能確定各個共有人應得的份額。(三) 不動產(chǎn)所有權 不動產(chǎn)所有權包括土地所有權和房屋所有權等。 我國土地所有權分為國家土地所有權和 集體土地所有權。(四) 建筑物區(qū)分所有權 建筑物區(qū)分所有權，是指數(shù)人就該建筑物內其居室等專有部分各自獨立享有其所有權， 就走廊、 電梯等共有部分按其專有部分的比例享有共同的權利， 并就該建筑物及其附屬設施 的維護等享有共同管理的權利。建筑物區(qū)分所有權人轉讓其專有部分所有權的， 其對共同共有享

11、有的共有權利以及對該 建筑物及其附屬設施享有的共同管理的權利，視為一并轉讓。例題：下列關于共同共有與按份共有，說法正確的是 ( )。A 、共同共有是不確定份額的共有B 、共同共有是確定份額的共有C .只要共D .只有共同共有關系存在，E、只有在共同共有關系消就不能確定各個共有人應得的份同共有關系存在，共有人就不能劃分自己對財產(chǎn)的份額 對共有財產(chǎn)進行分割時，才能確定各個共有人應得的份額 滅，對共有財產(chǎn)進行分割時，才能確定各個共有人應得的份額 答案： ACE解析： 共同共有是不確定份額的共有； 共同共有關系存在， 額。四、用益物權(一)用益物權概述用益物權是指對他人所有的物， 在一定范圍內進行使用

12、、 收益 的他物權。 用益物權具有以 下特點： (1 用益物權的標的物是不動產(chǎn)。 (2)用益物權是一種他物權。 (3) 用益物權以對物的 使用、收益為主要內容，重在取得物的使用價值。(二)用益物權的分類用益物權包括承包經(jīng)營權、 建設用地使用權 (國有土地使用權 )、宅基地使用權 (居住用途 的集體土地使用權 )、地役權、典權等。所謂典權，是指典權人支付典價，對他人的不動產(chǎn)進行占有、使用、收益的權利。它具 有以下特征： (1) 典權是不動產(chǎn)物權。 (2)典權是因支付典價而成立的物權。(3)典權是占有、使用、收益他人不動產(chǎn)的物權。典權消滅的一般原因包括： (1) 回贖?；刳H是出典人向典權人支付原典

13、價而消滅典權的 單方行為。 (2) 找貼。找貼是在典權關系存續(xù)期間出典人將典物所有權讓與典權人，找回典 物的當時價格與典價的差額，從而使典權消滅的一種方法。(3) 作絕。有期限的典權，附有到期不贖，即作絕賣條款的，因期限屆滿(作絕 )由 典權人取得所有權，典權因混同而消滅。(4) 別賣。典權附有到期不贖，聽從典權人出賣典物收回典價條款的，因典權人別賣于第三 人而使典權消滅。地役權是以他人土地供自己土地便利而使用的權利。地役權具有以下特征：(1)地役權 是使用他人土地的權利。 (2)地役權是使自己土地便利的權利。 (3) 地役權具有從屬性和不可 分性。例題：下列關于典權的特點，說法正確的是 ()

14、。A、典權是不動產(chǎn)物權B、典權是動產(chǎn)物權C.典權是因支付典價而成立的物權D .典權是占有、使用、收益本人不動產(chǎn)的物權E、典權是占有、使用、收益他人不動產(chǎn)的物權 答案： ACE 解析：占有、使用、收益本人不動產(chǎn)的物權，不是典權。五、擔保物權(一) 擔保物權概述擔保物權是以確保債務履行為目的， 在債務人或第三人所有或經(jīng)營管理的特定財產(chǎn)上設 定的一種物權。其特征為： (1)擔保物權以確保債務的履行為目的。(2)擔保物權是在債務人或第三人的財產(chǎn)上設定的權利，是一種他物權。(3)擔保物權是以擔保物的交換價值為債務履行提供擔保的，是以對所有人的處分權能加以限制而實現(xiàn)這一目的。(4)擔保物權具有從屬性和不可

15、分性。(二) 擔保物權的分類 擔保物權包括抵押權、質權、留置權等。質權是指為了擔保債務的履行， 債務人或第三人將其動產(chǎn)或權利憑證移交債權人占有， 當債務人不履行債務時， 債權人有就其占有的動產(chǎn) 或權利憑證處分價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬Ｆ涮卣鳛椋?(1)質權是一種擔保物權。 (2)質權的標的 物只能是動產(chǎn)或財產(chǎn)權利。(3)質權須轉移質物的占有。 (4)質權是就質物優(yōu)先受償?shù)臋嗬Ａ糁脵嗍侵笧榱藫鶆盏穆男校?債權人按照合同的約定占有債務人的財產(chǎn)，在債務人逾期不履行債務時，債權人有留置該財產(chǎn)并就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。其特征為?1)留置權是以動產(chǎn)為標的物的一種擔保物權。 (2)留置權是債權人留置債務人

16、動產(chǎn)的權利。(3)留置權是一種法定擔保物權。例題：擔保物權包括 ()。A、抵押權 B、質權C .留置權D .地役權E、典權答案： ABC解析： 地役權、典權是屬于用益物權的。六、物權與債權的區(qū)別物權是和債權相對應的一種民事權利， 它們共同組成民法中最基本的財產(chǎn)形式。 財產(chǎn)權 的靜止狀態(tài)體現(xiàn)為物權， 在運動狀態(tài)中又表現(xiàn)為債權， 物權和債權反映著社會經(jīng)濟生活中最 基本的財產(chǎn)關系。物權和債權盡管都屬于財產(chǎn)權的范疇， 但和債權相比較， 物權是支配權， 而債權是請求 權，債權人一般不是直接支配一定的物， 而是請求債務人依照債的規(guī)定為一定行為或不為一 定的行為。除此外，物權具有自身的特點，表現(xiàn)在：第一，

17、物權的權利主體是特定的， 而義務主體是不特定的。 物權是指特定的主體所享有 的、排除一切不特定人的侵害的財產(chǎn)權利。 作為絕對權和對世權， 物權的權利主體是特定的， 其他任何人都負有不得非法干涉和侵害權利人所享有的物權的義務。第二， 物權具有優(yōu)先性，債權具有平等性。物權的優(yōu)先性，首先表現(xiàn)在當物權與債權并 存時， 物權優(yōu)先于一般的債權， 物權的優(yōu)先性還表現(xiàn)在， 同一物上有數(shù)個物權并存時， 先設 立的物權優(yōu)先于后設立的物權， 這就是物權相互間的優(yōu)先效力。 而債權則有所不同， 除法律 另有規(guī)定外， 債權相互之間不存在優(yōu)先效力問題。 在同一物上可以設立多個債權， 各個債權 不管設立時間的先后和數(shù)額的差別

18、，都具有平等的效力，債權人在依法受償時都是平等的。第三， 物權能夠對第三人產(chǎn)生效力， 物權都具有追及性， 所謂追及的效力，是指物權的 標的物不管輾轉流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，請求其返還其物。 任何人都負有不得妨礙權利人行使權利的義務， 無論何人非法取得所有人的財產(chǎn)， 都有義務 返還。 而債權只能在合同當事人之間發(fā)生效力。 債權原則上只具有相對性。 因為合同一方當 事人原則上只能向與其有合同關系的另一方當事人提出請求，而不能向第三人提出請求。但物權的追及效力并不是絕對的， 法律上確立善意取得制度之后， 物權應當受到善意取 得適用的限制。 也就是說， 如果標的物由占有人非法

19、轉讓給第三人， 而第三人取得該標的物 時是出于善意，則所有人不得請求第三人返還原物，只能請求不法轉讓人賠償損失。第四， 在權利設定上的區(qū)別。 物權設定時必須公示， 動產(chǎn)所有權以動產(chǎn)的占有為權利象 征。動產(chǎn)質權、留置權亦以占有為權利象征，而不動產(chǎn)則以登記為權利象征，地上權、地役 權、抵押權等亦以登記為權利象征。 公示常常伴隨著物權的存在。 而債權只是在特定的當事 人之間存在的， 它并不具有公示性， 設立債權亦不需要公示。 因此當事人之間訂立合同設立 某項物權， 如未公示，可能僅產(chǎn)生債權而不產(chǎn)生物權。物權的設立采取法定主義， 物權的種 類和基本內容由法律規(guī)定， 而不允許當事人自由創(chuàng)設物權種類。 然

20、而債權， 尤其是合同債權， 主要由當事人自由確定。第五， 物權和債權的保護方法不同。 針對物權的保護， 各國物權法都設立了專門的物權 請求權制度，賦予物權人具有請求他人返還原物、 排除妨礙、 恢復原狀的權利，以保障物權 人對其物的支配權。 而合同債權主要受合同法的保護， 侵害合同債權也主要適用合同法規(guī)定 的違約責任。例題：下列關于物權和債權的說法正確的包括 ( )。A、物權和債權都屬于財產(chǎn)權的范疇B、物權和債權都不屬于財產(chǎn)權的范疇C、物權是支配權D .債權是請求權E、債權是支配權答案： ACD 解析：物權和債權都屬于財產(chǎn)權，其中物權是支配權，而債權是請求權。第四節(jié) 房地產(chǎn)法津法規(guī)目前，我國房地

21、產(chǎn)的法律法規(guī)體系建設已取得了顯著成績， 該體系的構架由法律、 行政 法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術規(guī)范等構成。其中，法律主要 有三部，即中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 )(1994 年頒布， 1995年 1 月 1日起實施。 以下簡稱城市房地產(chǎn)管理法 ) 、 中華人民共和國土地管理法 )(1998 年修訂， 1999 年 1 月 1 日起實施。以下簡稱土地管理法)、中華人民共和國城市規(guī)劃法(1989 年頒布， 1990 年 4 月 1 日起實施。以下簡稱城市規(guī)劃法 )。特別是城市房地產(chǎn)管理法 ，它的 頒布實施標志著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁人了法制管理的新時期， 為依法管理房

22、地產(chǎn)市場奠定 了堅實的法律基礎。這部法律除確立了中國房地產(chǎn)管理的基本原則，還對房地產(chǎn)開發(fā)用地、 房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權屬登記等主要管理環(huán)節(jié)， 確立了一系列基本制度， 做出 了具體規(guī)定，內容十分豐富。城市房地產(chǎn)管理法 、土地管理法和城市規(guī)劃法既有分工，又相輔相成。 城 市房地產(chǎn)管理法 是為了加強對城市房地產(chǎn)的管理， 維護房地產(chǎn)市場秩序， 保障房地產(chǎn)權利 人的合法權益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 土地管理法是為了加強土地管理，維護土地 的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的 可持續(xù)發(fā)展。城市規(guī)劃法 是為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向， 實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和

23、社會發(fā)展目標， 合理 地制定城市規(guī)劃和進行城市建設，適應社會主義現(xiàn)代化建設的需要。因此，對于城市建設和房地產(chǎn)業(yè)來說， 土地管理法主要是解決土地資源的保護、利用和 配置，規(guī)范城市建設用地的征用，即征用農(nóng)村集體所有的土地以及使用國有土地等問題。城市規(guī)劃法除規(guī)定了城市性質、發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)模，重點是規(guī)范城市建設用地布局、 功能分區(qū)和各項建設的具體部署， 控制和確定不同地段的土地用途、 范圍和容量， 協(xié)調各項 基礎設施和公共設施的建設。城市房地產(chǎn)管理法 對如何取得國有土地使用權、 房地產(chǎn)開發(fā)、 房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權屬 登記管理等做出了具體規(guī)定。例題：城市房地產(chǎn)管理法還對 ( ) 等主要管理環(huán)節(jié)，確立了一系列基本制度，做 出了具體規(guī)定，內容十分豐富。A 、 房地產(chǎn)開發(fā)用地B、房地產(chǎn)開發(fā)C. 房地產(chǎn)交易D 城市規(guī)劃E、房地產(chǎn)權屬登記 答案： ABCE 解析：城市規(guī)劃不是城市房地產(chǎn)管理法所調整的內容。房地