萬(wàn)科物業(yè)提升安管服務(wù)品質(zhì)方法

1、叮叮小文庫(kù)萬(wàn)科物業(yè)提升安管服務(wù)品質(zhì)方法1、各班組工作互控監(jiān)督制度問(wèn)題描述安全團(tuán)隊(duì)內(nèi)部各班組配合不夠默契，有可能存在交接脫節(jié)現(xiàn)象嚴(yán)重。解決措施采取班組間互控，班長(zhǎng)組織落實(shí)，過(guò)程采取夜間查崗、情景模擬、突發(fā)事件處 理等，頻次設(shè)置1次/周，確?；タ刭|(zhì)量平衡性；檢查班組依據(jù)安全業(yè)務(wù)檢查考核標(biāo)準(zhǔn)提交問(wèn)題點(diǎn)及整改建議，并設(shè)定時(shí)效，由被檢查班組于期限內(nèi)提交整改措施，安全負(fù)責(zé)人驗(yàn)證、通報(bào)，檢查情況 納入月度考核；以此為據(jù)，評(píng)選月度月度安全管理先進(jìn)班懸掛流動(dòng)紅旗；季度排名，對(duì)排 名前一名和后一名的班長(zhǎng)考核加/扣分；以此做為公司級(jí)“安全管理先進(jìn)班長(zhǎng)” 考評(píng)依據(jù)，調(diào)動(dòng)積極性。成效強(qiáng)化內(nèi)部安全管理。2、出入口增加拾音

2、器，規(guī)范 BI禮儀 問(wèn)題描述 安全出入口人流量大，現(xiàn)場(chǎng)工作雖然有監(jiān)控鏡頭，但無(wú)法攝取現(xiàn)場(chǎng)崗位操作時(shí) 聲音文件，而且現(xiàn)場(chǎng)人員容易有意識(shí)的躲避監(jiān)控鏡頭，不利于事后追溯取證。解決措施在現(xiàn)場(chǎng)崗?fù)ぴ黾?拾音器，連接到監(jiān)控設(shè)備上，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)錄音攝影。成效加強(qiáng)安全管理。3、固定車位加裝防盜車位鎖問(wèn)題描述固定車位經(jīng)常被占用現(xiàn)象，不能體現(xiàn)專位專用，造成業(yè)主不滿，安全員工作壓力 大。解決措施業(yè)主固定車位沒有安裝車位鎖，車輛離開后車位空在那里，其它車輛隨時(shí)有可 能進(jìn)入車位，安全員不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)車位被占用，加裝防盜車位鎖即可。成效杜絕車位被占用，方便管理。4、發(fā)布各類安全防范溫馨提示 問(wèn)題描述 因社會(huì)治安形勢(shì)和小區(qū)外圍環(huán)

3、境特征，小區(qū)安全管理的難度及風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。 而由于安全隊(duì)伍的職業(yè)特點(diǎn)影響，安全員的流動(dòng)率較大，導(dǎo)致安全現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)技 能提升較慢，特別是大社區(qū)日常事務(wù)較多，安全防范難度更大，特別是我們新 項(xiàng)目新樓盤日常加班較多，對(duì)安全員的日常業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)力度不夠；由于業(yè)務(wù) 技能不熟，各班組對(duì)信息的處理存在差異；安全員新人較多，崗位人員更換頻 繁，現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)存在不一致現(xiàn)象，影響服務(wù)品質(zhì)。解決措施編制監(jiān)控中心向現(xiàn)場(chǎng)崗位發(fā)布各類安全防范溫馨提示 ，每天24小時(shí)，針對(duì) 不同時(shí)段工作的重點(diǎn)，中心定時(shí)向現(xiàn)場(chǎng)崗位發(fā)布現(xiàn)場(chǎng)安全防范提示，提醒崗位加 強(qiáng)防范并監(jiān)督崗位的落實(shí)情況，形成有效互動(dòng)，保證現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)品質(zhì)。成效提升安全管理效率。5

4、、夜間實(shí)施“安全搜尋棒”問(wèn)題描述夜間安全隱患較大，采光井、墻壁拐角、草叢等地帶人易躲藏；夜間值班安全 員不易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，班長(zhǎng)監(jiān)控相對(duì)較薄弱；安全巡邏崗長(zhǎng)期從事一個(gè)崗位，按照 固定的巡邏路線巡邏，時(shí)間久后易麻痹，夜間值班容易乏困，特別是下半夜人 易疲憊，工作質(zhì)量難以保證。解決措施每個(gè)巡邏崗制作一個(gè)“安全搜尋棒”，夜間由值班主辦或班長(zhǎng)將“安全搜尋 棒”放于巡邏崗一個(gè)不易發(fā)覺的位置，要求巡邏崗當(dāng)班期間找到并上交。此舉 大大提高了巡邏崗的工作積極性，巡邏崗感覺有了壓力，崗位相互間也有了相 互評(píng)比的思想，提高了夜間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的能力，消除了安全隱患，保證了夜間工作質(zhì)量。成效提高工作效率6、停車場(chǎng)崗?fù)ぴO(shè)“廢棄發(fā)

5、票收集箱”問(wèn)題描述小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)出入崗?fù)ぴ谑杖≠M(fèi)用時(shí)，個(gè)別車主交費(fèi)不要發(fā)票，而車輛管理員又沒有及時(shí)將車輛收費(fèi)發(fā)票當(dāng)車主的面銷毀或上交，容易誘使車場(chǎng)管理員犯經(jīng) 濟(jì)上的錯(cuò)誤或引發(fā)出更嚴(yán)重問(wèn)題；其他車主看見個(gè)別車主不要發(fā)票而車場(chǎng)管理 員又沒有當(dāng)眾撕毀發(fā)票，容易產(chǎn)生不公平的心理和認(rèn)為萬(wàn)科物業(yè)公司管理不規(guī) 范；長(zhǎng)時(shí)間的惡性循環(huán)，會(huì)導(dǎo)致安全部其他崗位員工出現(xiàn)不平衡的心態(tài)。解決措施制作一個(gè)意見箱大小、能上鎖的不銹鋼盒子，箱名為“廢棄發(fā)票收集箱”；安 放位置在停車場(chǎng)刷卡器側(cè)面，監(jiān)控器能看到的位置；車輛管理員將車主不要的 發(fā)票當(dāng)著車主面及時(shí)投入“廢棄發(fā)票收集箱”中；財(cái)務(wù)管理員每周一次或定期 開箱一次；可以有效的控

6、制車場(chǎng)崗位有可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題；消除客戶對(duì)公司 規(guī)范管理的疑惑，以提高客戶的滿意度。成效實(shí)用。7、停車場(chǎng)入口加裝車位電子顯示屏問(wèn)題描述小區(qū)車位使用緊張，給車輛停放造成困難，而相關(guān)業(yè)主或來(lái)訪車輛對(duì)車位實(shí)際 使用情況不了解：1、當(dāng)車位已滿被崗位拒絕入場(chǎng)時(shí)，會(huì)給對(duì)方引起誤解或不接 受，導(dǎo)致對(duì)方對(duì)現(xiàn)場(chǎng)崗位發(fā)火或其他過(guò)激行為。2、即使有剩余車位，進(jìn)場(chǎng)的車輛也會(huì)往來(lái)車場(chǎng)尋找。解決措施在車場(chǎng)入口處安裝一臺(tái)車位電子顯示屏，與刷卡系統(tǒng)保持聯(lián)動(dòng)，及時(shí)顯示車位 使用情況。當(dāng)車位已滿時(shí)，顯示屏上會(huì)顯示“車位已滿”，有利于入口崗對(duì)車 輛的控制。成效避免業(yè)主或來(lái)訪車輛的投訴，同時(shí)也體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的“智能化”，但需要成本，我

7、們新項(xiàng)目目前的車位不緊張，暫時(shí)可以不考慮安裝。8、裝修公司的管理舉措問(wèn)題描述小區(qū)經(jīng)常發(fā)生在未到裝修時(shí)間時(shí)，有裝修公司已經(jīng)開始動(dòng)工。特別在雙休日， 已入住業(yè)主對(duì)此事非常反感，經(jīng)常以此向服務(wù)中心投訴。但服務(wù)中心往往只能 派安全員上門進(jìn)行制止，但畢竟治標(biāo)不治本。解決措施在小區(qū)開設(shè)裝修人員休息區(qū)，未到裝修時(shí)間時(shí)，要求裝修人員在休息區(qū)內(nèi)等 待。在休息區(qū)內(nèi)安放椅凳，并要求裝修人員按規(guī)定整齊的在小區(qū)外等候。待裝 修時(shí)間到點(diǎn)時(shí)，才允許其進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行裝修工作。這樣既體現(xiàn)了人性化管理， 也解決了業(yè)主對(duì)此事的投訴。成效規(guī)范裝修人員管理問(wèn)題。9、中心安裝定時(shí)提醒鬧鐘問(wèn)題描述按公司體系要求，中心人員晚上 22點(diǎn)至次日早

8、上7點(diǎn)，每逢整點(diǎn)和半點(diǎn)需與 現(xiàn)場(chǎng)安全崗位呼叫聯(lián)系一次，以提高現(xiàn)場(chǎng)崗位工作狀態(tài)。物業(yè)管理圈。但由于 各種原因，經(jīng)常無(wú)意忘記此項(xiàng)工作；有時(shí)中心人員忙于其它事務(wù)或有時(shí)忘記而未 與崗位聯(lián)系，造成崗位長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人呼叫后出現(xiàn)打瞌睡現(xiàn)象。這樣安全工作得不 到落實(shí)，存在安全隱患。解決措施在中心安裝一個(gè) 鬧鐘鐘控器，晚上22點(diǎn)至次日早上7點(diǎn)，每逢整點(diǎn)和半點(diǎn)鬧 鐘一次，以提醒中心人員定時(shí)呼叫聯(lián)系崗位，同時(shí)也能提高中心人員的工作狀 態(tài)。，也解決了業(yè)主對(duì)此事的投訴。成效提高工作狀態(tài)。10、道路分割采用花箱問(wèn)題描述小區(qū)內(nèi)部的路面一般不寬敞，也不是直線，在小區(qū)主出入口車流多的路段熱融 膠路面分割線作用有限，拉警戒帶吧，也不

9、美觀，作用不明顯，怎么辦好呢？ 解決措施 小區(qū)道路中間的隔離花箱，不但可以分隔車行道路，還兼具美化功能。成效美觀、實(shí)用。11、車場(chǎng)崗服務(wù)位置固定標(biāo)識(shí)問(wèn)題描述車場(chǎng)崗安全工作人員服務(wù)空間有限，具體站立位置不固定不規(guī)范，充滿隨意 性，會(huì)影響服務(wù)效率、也會(huì)引起業(yè)主不好的感受。解決措施尋找最佳服務(wù)位置，用 黃圈固定，避免了安全崗位站位隨意和業(yè)主不好的感 受。成效管理真細(xì)，提升規(guī)范化。12、出入口安裝訪客登記系統(tǒng)問(wèn)題描述小區(qū)來(lái)訪、裝修人員較多，出入口因需填寫來(lái)訪登記，通行效率較低。解決措施為提升現(xiàn)場(chǎng)崗位快速、安全、便捷的服務(wù)效率，出入口崗位配備了訪客登記系統(tǒng)及來(lái)訪登記臺(tái)。成效提升出入口通行效率和客戶滿意度

10、，目前已在金色、五園、規(guī)劃、國(guó)土、千林 山居項(xiàng)目使用。13、高空作業(yè)提示單問(wèn)題描述部分安裝空調(diào)工人在小區(qū)高空作業(yè)忽視安全隱患，雖然服務(wù)中心一直強(qiáng)調(diào)高空 作業(yè)安全及注意事項(xiàng)，但作業(yè)工人為圖作業(yè)方便，存在不規(guī)范作業(yè)的情況，事 故發(fā)生后服務(wù)中心無(wú)法提供已盡到告知義務(wù)的證據(jù)。解決措施在小區(qū)出入口放置高空作業(yè)責(zé)任書，由出入口崗登記工人進(jìn)出時(shí)要求工人在高 空作業(yè)責(zé)任書里面簽字確認(rèn)，確保每位進(jìn)出的工人留有書面確認(rèn)書，服務(wù)中心 留檔，以確保已盡到告知義務(wù)。成效操作方便、有效防范風(fēng)險(xiǎn)。14、外來(lái)人員門崗備案簽到制問(wèn)題描述 目前小區(qū)外來(lái)工和家政人員較多，有做鐘點(diǎn)工的，有送奶送報(bào)的，還有送餐及送郵 8叮叮小文庫(kù)件的

11、雖然都有在服務(wù)中心備案（留照片和身份證復(fù)件），但每天進(jìn)出次數(shù)較多，崗位 不好控制.每個(gè)人都要詳細(xì)登記工作量較大。解決措施現(xiàn)在實(shí)行外來(lái)鐘點(diǎn)工及備案人員門崗簽到制度。崗位值班人員確認(rèn)不是備案人員，則通知中心聯(lián)系業(yè)主確認(rèn)登記有效證件后方可進(jìn)入小區(qū)，并且關(guān)注其停留時(shí)間。確認(rèn)是備案人員，崗位值班人員讓其在 上簽字后即可放行。出小區(qū)時(shí)填寫離去時(shí)間.不僅留下了備案人員的字跡 而且簡(jiǎn)化了值班人員的工作 程序。成效效防范安全風(fēng)險(xiǎn)。15、小區(qū)違章車輛溫馨提示問(wèn)題描述小區(qū)經(jīng)常有業(yè)主的車停放在消防通道或者逆向行駛停車，外來(lái)車輛進(jìn)入小區(qū)車場(chǎng)時(shí)占用了業(yè)主租的固定車位還有的車停放時(shí)一輛車占用了兩個(gè)車位等等一系列 違章情況時(shí)

12、有發(fā)生。解決措施由以往的單張A4溫馨提示改為一式兩聯(lián) A5的紅白色溫馨提示.當(dāng)發(fā)生車輛違 章時(shí)由巡邏崗報(bào)到中心，中心及時(shí)填寫溫馨提示，將紅色聯(lián)貼在違章車輛的擋風(fēng)玻 璃上，告之其他業(yè)主我們正在處理此輛違章車，中心妥善保留白色聯(lián)作為憑證以供查閱。成效減少違章。16、新項(xiàng)目安全團(tuán)隊(duì)人才梯隊(duì)建設(shè)問(wèn)題描述項(xiàng)目規(guī)模大，部門安全管理骨干人才梯隊(duì)建設(shè)跟不上部門需求。解決措施部門內(nèi)部建立安全團(tuán)隊(duì)人才梯隊(duì)建設(shè)方案，安全班進(jìn)行系統(tǒng)性、規(guī)范性培訓(xùn)及 引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)安全團(tuán)隊(duì)全員學(xué)習(xí)的良好氛圍，提升員工綜合業(yè)務(wù)管理素質(zhì)，達(dá)到 部門現(xiàn)場(chǎng)對(duì)人才的需求及不斷提高客戶滿意度。成效強(qiáng)化內(nèi)部安全管理。17、項(xiàng)目工地分時(shí)段實(shí)行雙崗問(wèn)題描述

13、在工地執(zhí)勤的安全員時(shí)常會(huì)因?yàn)檫@樣或那樣子的原因和工地施工人員發(fā)生矛盾，管理人員也一直苦惱于崗位的安全問(wèn)題，在安排雙崗后項(xiàng)目又會(huì)增加三人 次的費(fèi)用。解決措施 分時(shí)段在工地出入口設(shè)置雙崗：1.在施工人員上下班高峰期時(shí) 06 : 00 07 :30 ; 11: 00 12 : 00 ; 13 : 00 14 : 00 ; 17 : 30 18 : 30 等時(shí)間段安排 雙崗進(jìn)行執(zhí)勤；在夜間偏遠(yuǎn)崗位安排雙崗進(jìn)行執(zhí)勤。成效有效控制安全人力成本，防范安全風(fēng)險(xiǎn)。18、“海浪”式安全檢查模式問(wèn)題描述安全與風(fēng)險(xiǎn)管理部每季度覆蓋公司所有項(xiàng)目安全業(yè)務(wù)檢查一次，時(shí)間跨度大， 檢查人員項(xiàng)目逗留時(shí)間短，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)不同班次

14、，不同時(shí)間段的安全隱患， 也未能調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)安全崗位的警惕性和積極性。解決措施開展全天式24小時(shí)、多組人員、多波式、分時(shí)段的“海浪”式安全檢查，深掘現(xiàn)場(chǎng)隱患，防范未然，做好安全管理工作。成效提升崗位工作警惕性和積極性。19、禁止噪音裝修提示便利貼問(wèn)題描述周六、日、節(jié)假日非裝修時(shí)間，時(shí)常有裝修工使用電動(dòng)工具裝修發(fā)出噪聲影響 業(yè)主休息。解決措施做一張小紙條，在 上面寫有“周六日嚴(yán)禁打墻、電鋸、電鉆等噪音施工”以及 裝修時(shí)間規(guī)定，再加上便民電話，如服務(wù)中心電話、控制中心電話、快餐店電 話和裝修搬運(yùn)電話，將小紙條張貼在大門上的一個(gè)很顯眼的位置，很容易引起 業(yè)主和裝修工人的注意，能有效制止噪聲裝修。成效及時(shí)

15、提醒、減少噪音裝修。萬(wàn)科物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算指引1. 目的確定合理的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營(yíng)提供保障。2. 范圍適用于集團(tuán)內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項(xiàng)目的管理費(fèi)測(cè)算。3. 職責(zé)根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際情況，由物業(yè)公司人事部門負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理 小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測(cè)算，品質(zhì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備、清潔、綠化成本的測(cè) 算。4. 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算公式為：物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)=所有費(fèi)用的總和夠加測(cè)算5. 列舉法測(cè)算5.1人工費(fèi)用的測(cè)算5.1.1.組織架構(gòu)的確定5.12人工費(fèi)用的測(cè)算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費(fèi) 用的測(cè)算。物業(yè)管理圈公眾號(hào)。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資

16、附加 費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過(guò)節(jié)費(fèi)、其它。5.1.3.工資的測(cè)算（單位：元/月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測(cè)人員工資構(gòu)成表 單位：元 序號(hào)名稱工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)工資金額（月）1 經(jīng)理工資標(biāo)準(zhǔn)x人數(shù)2 經(jīng)理助理工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)3 行政管理人員工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)技術(shù)、維修人員5 保安人員工資標(biāo)準(zhǔn)XA數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)x人數(shù)6 保潔人員工資標(biāo)準(zhǔn)x人數(shù)7 綠化人員工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)8 其他人員工資標(biāo)準(zhǔn)x人數(shù)合計(jì)5.14獎(jiǎng)金及雙薪（單位：元/月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)金、雙薪的測(cè)根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過(guò)節(jié)費(fèi)、 上下班交通補(bǔ)貼測(cè)算。

17、5.2. 行政費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）5.2.1 .低值易耗品購(gòu)置費(fèi)用。5.2.2. 管理處辦公用水電費(fèi)。水費(fèi)根據(jù)管理處水費(fèi)的使用情況（包括飲用水）：使用水費(fèi)金額=使用量（立方）/月x水費(fèi)收費(fèi)單價(jià)飲用水金額=飲用水（桶）/月 X甬飲用水單價(jià)電費(fèi)根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：照明用電費(fèi)用=辦公照明的功率 x按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）x電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公電器用電費(fèi)用=空調(diào)等辦公設(shè)備的功率X按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）x電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5.2.3 .辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)。524.通訊費(fèi)。物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用，其中包括

18、：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其他通 訊費(fèi)用。5.2.5. 公干車輛費(fèi)。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費(fèi)用。5.2.6. 交際應(yīng)酬費(fèi)。5.2.7. 電腦維護(hù)費(fèi)用。根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi)，包括電腦 的升級(jí)、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟取?.2.8. 報(bào)刊資料費(fèi)。因管理需要訂購(gòu)的資料、書籍、報(bào)刊、雜志等費(fèi)用。5.2.9. 咨詢及訴訟費(fèi)。聘請(qǐng)法律顧問(wèn)的費(fèi)用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠管理費(fèi)向法院提請(qǐng)?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。5.3. 財(cái)產(chǎn)費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）5.3.1.折舊費(fèi)用管理處正常管理服務(wù)需要所購(gòu)置的固定資產(chǎn)（單價(jià)在2000元以上，使用年限超過(guò)

19、一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、 保險(xiǎn)柜等。清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。折舊費(fèi)用=固定資產(chǎn)的原值 三固定的使用年限 出2月532.資產(chǎn)的攤銷管理處前期發(fā)生的開辦費(fèi)按物業(yè)委托管理合同的合同期限進(jìn)行分?jǐn)?。開辦費(fèi)主要包括：前期購(gòu)置的辦公設(shè)備用品、機(jī)電維修工具、清潔用品、清潔 綠化工具，以及辦公場(chǎng)所的裝修費(fèi)等。分?jǐn)傎M(fèi)用=開辦費(fèi)發(fā)生的總額 委托的管理期限出2月5.3.3.固定資產(chǎn)的修理費(fèi)前期購(gòu)置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的 15%計(jì)提修理費(fèi)。5.34員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)）。5.3.5.

20、（財(cái)產(chǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)備購(gòu)買的保險(xiǎn)）。保險(xiǎn)費(fèi)=（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額x保險(xiǎn)費(fèi)率嚕險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積購(gòu)買保險(xiǎn)是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種管理手段，所以必須計(jì)提，必 須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司 會(huì)因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。5.4. 物料消耗的測(cè)算（單位：元/月）5.4.1.服裝費(fèi)的測(cè)算（單位：元/月）。按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)?。服裝費(fèi)用構(gòu)成表 單位：元序號(hào) 名稱 服裝成本 人數(shù) 服裝費(fèi)用（月）1234經(jīng)理服裝成本X人數(shù)我用月份行政管理人員 技術(shù)、維修人員 保安管理人員服裝成本X人數(shù)我用月份服裝成本XA數(shù)我用月份服裝

21、成本X人數(shù)我用月份5 保潔542保潔物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測(cè)算方法），按照實(shí)際使用 年限進(jìn)行攤銷。保潔材料分?jǐn)偯骷?xì)表單位：元 名稱用途單位單價(jià)月均消耗數(shù)量月均消耗金額備注玻璃刮刀清潔玻璃把25.00 3 75.00所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測(cè)算。5.4.3.環(huán)境、綠化物料消耗 根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測(cè)算材料的消耗，包括樓 道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。5.44物業(yè)維修物料消耗 根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物 料消耗的測(cè)算（可參考下表的測(cè)算

22、方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱?hào)項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 費(fèi)用構(gòu)成 備注1. 公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù) 護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、 減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場(chǎng)地面標(biāo)識(shí)、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識(shí)牌、指 示牌的制作更換公共場(chǎng)所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識(shí)等制作更換費(fèi)用。車場(chǎng)設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測(cè)算2 .供配電系統(tǒng)變壓器發(fā)電機(jī)變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)3照明系統(tǒng) 樓道、走廊、電梯廳、大堂、會(huì)所、路燈等按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)4.消防系統(tǒng) 防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動(dòng)柜、

23、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購(gòu)費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)5給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵 變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門維修材料費(fèi)6防盜，監(jiān)控系統(tǒng) 消防信號(hào)柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防 越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)。每年維修材料費(fèi)7水景娛樂(lè)設(shè)施維護(hù)材料費(fèi)8.空調(diào)及采暖5.5. 小區(qū)公共費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）5.5.1. 公共電費(fèi)根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實(shí)際工作時(shí)間進(jìn)行公共電 費(fèi)的測(cè)算。5.5.1.1. 電梯系統(tǒng)電費(fèi)電梯電費(fèi)=電梯數(shù)量 池梯功率X30天x電梯每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）x電費(fèi)單價(jià)（元

24、 / 度）電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)=電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量x功率X30天x每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）x電費(fèi)單價(jià)（元/度）5.5.1.2. 公共照明系統(tǒng)電費(fèi)室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫(kù)、小區(qū)公共景觀 等所有照明系統(tǒng)的電費(fèi)：公共照明系統(tǒng)電費(fèi)=照明器具的功率x30天對(duì)目應(yīng)照明電器的每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）的總和x電費(fèi)單價(jià)（元/度）5.5.1.3. 供配電系統(tǒng)電費(fèi)。變壓器的電費(fèi)：各地供電收費(fèi)政策可能會(huì)有差異，依各地供電部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 為準(zhǔn)，或：變壓器的電費(fèi)=（變壓器基本電費(fèi)（總?cè)萘坎煌?，基本電費(fèi)有所差別）+超出基本電量的實(shí)際使用電量）x電費(fèi)單價(jià)；變壓器的電

25、費(fèi)=變壓器功率x電費(fèi)單價(jià)X24小時(shí)x30天5.5.1.4.消防系統(tǒng)電費(fèi)消防水泵（按每季度檢修2.5小時(shí)計(jì)算）=消防水泵的數(shù)量X消防水泵的功率 於電費(fèi)單價(jià)X2.5小時(shí)七月送、排煙風(fēng)機(jī)（元/月）（按每季度檢修 2.5小時(shí)計(jì)算）=送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量X送、排煙風(fēng)機(jī)功率於電費(fèi)單價(jià)X2.5小時(shí)七月中央控制室電費(fèi)=中央控制室所有電器的功率X30天X每天實(shí)際工作時(shí)間X電費(fèi)單價(jià)5.5.1.5. 給排水系統(tǒng)電費(fèi)。供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)=泵的功率X數(shù)量X30天X每天實(shí)際工作時(shí)間X電費(fèi)單價(jià)5.5.1.6. 泳池系統(tǒng)電費(fèi)。（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）泳池系統(tǒng)電費(fèi)=循環(huán)系統(tǒng)的功率X30天X每天實(shí)際工作時(shí)間 X電費(fèi)單價(jià)5.5.

26、2.公共水費(fèi)（單位：元/月）5.5.2.1. 綠化水費(fèi)根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水 15天，每次澆水滲透 土壤3公分）：綠化水費(fèi)=綠化面積 X0.03 50% X15天X水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）5.5.2.2. 清潔用水根據(jù)清潔面積測(cè)算：清潔用水=估算每天用水量X30天X水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）5.5.2.3. 泳池用水（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）根據(jù)泳池容積測(cè)算泳池水費(fèi)：泳池用水=泳池容量 X3次（每年換水3次）勻2月X水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）5.5.24小區(qū)景觀用水根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測(cè)算：小區(qū)景觀用水=小區(qū)景觀每天耗用水量X30天x水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）5.5.3. 電梯運(yùn)行費(fèi)電梯保養(yǎng)費(fèi)：每部電梯每月保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)的總和如果每部保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)相同，則電梯保養(yǎng)費(fèi)=電梯保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)x電梯數(shù)量電梯年檢費(fèi)：電梯每月年檢費(fèi)=每部電梯年檢費(fèi)用的總合（或電梯年檢單價(jià)相同時(shí)為單價(jià)X電梯數(shù)量）寧12月5.5.4. 公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保