地塊可行性分析報(bào)告

1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：XX 市位于 XXXX 東北部、XX 東部，南與XX 隔江相望，東臨惠州，北界從化、龍門(mén)，地處XX 、XX 、 XX 、 XX 等發(fā)達(dá)區(qū)間，緊連XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和XX 科學(xué)城，發(fā)展空間大，前景好，故稱XX 東部板塊，是XX 通往 XX 、 XX 和粵東各地的交通咽喉。南部新塘、永和兩鎮(zhèn)已列入XX 都會(huì)區(qū)規(guī)劃范圍。交通優(yōu)勢(shì)：XX 公路、高速公路、鐵路、水路四通八達(dá)。公路 廣汕公路（324 國(guó)道）橫貫中部，廣深公路（107 國(guó)道） 、廣深高速公路路經(jīng)本市新塘鎮(zhèn)。XX廣園東路快速干線（XX XX ）和廣惠高速公路（XX 惠州）分別貫穿中南部各鎮(zhèn)，廣惠高速公路XX 路段 37 公里，分別

2、設(shè)置了永和、仙村、石灘、三江4 個(gè)出入口。XX 北三環(huán)高速公路（沙莊荔城 XX 新國(guó)際機(jī)場(chǎng)）、增莞深高速公路（XX XX XX ）和新坪公路（新塘從化太坪場(chǎng)XX新國(guó)際機(jī)場(chǎng)），正在抓緊規(guī)劃興建。鐵路 廣九鐵路（XX XX 九龍）橫貫?zāi)喜扛麈?zhèn)，設(shè)有新塘、仙村、石灘三個(gè)火車站。XX 的城市列車（每15 分鐘一車次）也將開(kāi)通至新塘鎮(zhèn)。航空境內(nèi)無(wú)機(jī)場(chǎng)，但至XX 國(guó)際機(jī)場(chǎng)和XX 黃田國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需30 至 40 分鐘車程。水路 新塘鎮(zhèn)緊鄰全國(guó)第二大港XXXX 港 ， 本市在該鎮(zhèn)也設(shè)有客貨運(yùn)碼頭， 每天有客貨輪直航XX。XX 交通網(wǎng)絡(luò)總體較發(fā)達(dá)，部分區(qū)域交通路段隨著市政規(guī)劃及配套的完善，XX 交通網(wǎng)絡(luò)日漸完善

3、中。資源優(yōu)勢(shì)：自然條件XX 南部屬美麗的XXXX 平原 。 全市森林覆蓋率達(dá)48 ， 擁有 9 個(gè)森林公園和自然生態(tài)保護(hù)區(qū)，是XX 東翼的 “綠肺 ”，也是 XXXX 大工業(yè)圈中的綠洲。氣候 XX氣候溫和，土地肥沃，風(fēng)調(diào)雨順。年均氣溫21. 6C,年均降雨量 1869mm,適宜于熱帶、亞熱帶作物生長(zhǎng)，是著名的荔枝之鄉(xiāng)、魚(yú)米之鄉(xiāng)。土地資源全市有農(nóng)用地181 5 萬(wàn) 畝，可供大規(guī)模發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效農(nóng)業(yè)。已建和在建的工業(yè)園區(qū)多，具有生態(tài)環(huán)保特色的工業(yè)發(fā)展用地240 平方公里，能為企業(yè)發(fā)展提供充足的土地，XX市規(guī)劃在南部新塘、永和、沙埔、寧西、仙村、石灘等鎮(zhèn)建設(shè)200 平方公里的XX 東部工業(yè)園區(qū)

4、。正在建設(shè)60 平方公里的新塘工業(yè)園、市東區(qū)高新科技工業(yè)園和15000 畝現(xiàn)代物流園區(qū)，招商載體逐步完善。旅游資源XX 是何仙姑（八仙中的唯一女仙）的故鄉(xiāng)，森林、水庫(kù)、名勝古跡等旅游資源豐富。已建成有南華、荔湖、仙村等4 個(gè)高爾夫球場(chǎng)，近期還將建設(shè)兩個(gè)公眾高爾夫球場(chǎng)。掛綠廣場(chǎng)、XX廣場(chǎng)、百花山莊、裕達(dá)隆花園、盈園、正果佛巖等景點(diǎn)建設(shè)已初具規(guī)模，吸引著越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外游客。何仙姑景區(qū)、高灘溫泉、人稱“廣東九寨溝”的正果畬族村等正待規(guī)模開(kāi)發(fā)。生活環(huán)境：商業(yè)居住社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)完善，商場(chǎng)、商店眾多，商品門(mén)類齊全，擁有XX 賓館、百花賓館、太陽(yáng)城大酒店等四星級(jí)酒店和一批高級(jí)賓館，為客商和居民提供了商務(wù)、娛

5、樂(lè)、休閑和購(gòu)物的場(chǎng)所。廣園東碧桂園鳳凰城、荔城碧桂園、疊翠華庭、中海城市廣場(chǎng)、新康花園等房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大、環(huán)境好、檔次高，逐步形成綠色社區(qū)。市政文化建有博物館、圖書(shū)館、文化宮、電影院等文化設(shè)施。XX 廣場(chǎng)、掛綠廣場(chǎng)、體育廣場(chǎng)和 XX 公園規(guī)模大、現(xiàn)代文明氣息濃,廣場(chǎng)文化逐步形成.。教育與人才有華南師范大學(xué)XX 康大學(xué)院、XX 大學(xué)松田學(xué)院、廣東工業(yè)大學(xué)華立學(xué)院、XX 廣播電視大學(xué)等多所高等院校，人才資源豐富。華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、中山醫(yī)科大學(xué)分別設(shè)有教育基地和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。還創(chuàng)辦了多所供外商子女就學(xué)、入托的中英文學(xué)校和幼兒園。南部到XX 中山大學(xué)、華南理工大學(xué)、暨南大學(xué)、廣東工業(yè)大學(xué)等均為30 分鐘左右車

6、程，人才與勞動(dòng)力市場(chǎng)完善。醫(yī)療衛(wèi)生全市有醫(yī)院20 多所，醫(yī)療服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)近400 個(gè)，醫(yī)療技術(shù)、設(shè)施比較先進(jìn)，可為居民提供衛(wèi)生防疫、體檢、醫(yī)療和救護(hù)等服務(wù)。2、 XX 市總體規(guī)劃隨著 XX “東進(jìn)”戰(zhàn)略的加快推進(jìn)， XX 已定為 XX 市重點(diǎn)發(fā)展的九大片區(qū)之一，XX 將建設(shè)成為XX 東部綜合性工業(yè)基地、區(qū)域性現(xiàn)代物流中心、生態(tài)旅游休閑區(qū)和現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，努力創(chuàng)建 XX 東部現(xiàn)代化新城區(qū)，逐步形成“四大主軸、五大組團(tuán)”的發(fā)展格局。以廣惠高速公路為主軸，以工業(yè)基地為載體，大力發(fā)展現(xiàn)代組團(tuán)式工業(yè)；以廣園東快速路XX 段為主軸， 以新塘為龍頭，大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)；以廣汕公路為主軸，以農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)

7、業(yè)園為突破口，大力發(fā)展現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)；以增派公路為主軸，以何仙姑旅游景區(qū)為龍頭，以大封門(mén)旅游景區(qū)為重點(diǎn)，大力發(fā)展生態(tài)休閑旅游業(yè)。XX 市區(qū)拓展擴(kuò)大新區(qū)，提升城市品位，建設(shè)美麗城區(qū)；新塘聚五鎮(zhèn)優(yōu)勢(shì)，工商并舉，努力創(chuàng)建XX 東部新城市中心；石灘匯三江資源，建設(shè)田園水鄉(xiāng)特色生態(tài)工業(yè)城；中新發(fā)揮鄰近XX 及新機(jī)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，建設(shè)廣汕公路工業(yè)明珠；派潭以大封門(mén)旅游景區(qū)為龍頭，建設(shè)生態(tài)休閑旅游區(qū)。3、 XX 經(jīng)濟(jì)面貌XX 緊連 XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、XX 區(qū)和 XX 市等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，其中汽車、摩托車、IT 業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)越來(lái)越大，有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，既可承受周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，又能為周邊產(chǎn)

8、業(yè)提供核心配套。非公有制經(jīng)濟(jì)十分活躍，外向型經(jīng)濟(jì)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量。工業(yè) 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。形成了以服裝、皮具、制鞋、建材、精細(xì)化工、機(jī)械等為主的骨干支柱行業(yè)。牛仔、休閑服裝約占全國(guó)總產(chǎn)量的六成多，康威牌運(yùn)動(dòng)服名列全國(guó)前茅。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)擁有華潤(rùn)、屈臣氏、人人樂(lè)、麥當(dāng)勞、肯德基等大型品牌商貿(mào)超市及連鎖店，XX 賓館、百花賓館太陽(yáng)城大酒店等四星級(jí)酒店和高級(jí)賓館服務(wù)優(yōu)質(zhì)，設(shè)有多間日韓料理餐廳，按超白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的鳳凰城大酒店設(shè)有鳳凰島外商家園。農(nóng)業(yè) 大力發(fā)展現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)，是XX 地區(qū)和 XXXX 糧食、水果、蔬菜、禽畜和鮮活商品的主要生產(chǎn)基地。支柱產(chǎn)業(yè)組團(tuán)工業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展

9、汽車摩托車及其配件制造業(yè)、鋼鐵、精細(xì)化工、電子信息、生物工程、新材料、環(huán)保、光機(jī)電一體化等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及無(wú)污染、規(guī)模大的加工制造業(yè)及市場(chǎng)前景好的紡織制衣等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)逐步成為支柱產(chǎn)業(yè)，廣園東碧桂園鳳凰城、荔城碧桂園、新康花園、新世界花園等樓盤(pán)品牌好、實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大。商貿(mào)流通發(fā)達(dá)，新塘牛仔服、汽車、摩托車、家電專業(yè)市場(chǎng)交易活躍。旅游業(yè)重點(diǎn)發(fā)展富有特色的生態(tài)與體育休閑式旅游項(xiàng)目,尤其是規(guī)模大、吸引力強(qiáng)的旅游項(xiàng)目及四星級(jí)以上的度假式酒店。20XX 年我市加強(qiáng)了何仙姑旅游景區(qū)和白水寨風(fēng)景名勝區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，加大了策劃包裝和宣傳推介力度，舉辦了掛綠詩(shī)會(huì)、荔枝文化旅游節(jié)、新塘國(guó)際牛仔服裝節(jié)、XX

10、菜心美食節(jié)等系列活動(dòng)，逐步形成了“荔鄉(xiāng)仙境 XX 游” ，白水寨被批準(zhǔn)為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。第二部分、XX 市經(jīng)濟(jì)水平分析（消費(fèi)水平）1、 XX 市 20XX 年全年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析20XX 年全年，XX 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭。全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值255.26 億元，比上年增長(zhǎng)13.9。一、 二、 三次產(chǎn)業(yè)比例由20XX 年的 14.35： 58.24：27.41 發(fā)展為 10.71： 59.2： 30.09。工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值587.08 億元，比上年增長(zhǎng)23.61%，固定資產(chǎn)投資73.49 億元，比上年增長(zhǎng)13.34%。工業(yè)發(fā)展步伐加快20XX 年， 全年實(shí)

11、現(xiàn)工業(yè)增加值138.74 億元， 比上年增長(zhǎng)18.2% ； 完成工業(yè)總產(chǎn)值542.53 億元，增長(zhǎng) 25.36% ，其中，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值372.77 億元，增長(zhǎng)25.21% 。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，都市農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值44.5 億元，比上年增長(zhǎng)4.9% 。其中，種植業(yè)總產(chǎn)值23.07 億元，下降2.24% ，牧業(yè)、農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值分別為10.68 、6.31 億元，同比分別增長(zhǎng)13.5% 和 28.89% 。林業(yè)和牧業(yè)產(chǎn)值分別下降8.07% 和 1.64% 。 20XX 年 XX 全市固定資產(chǎn)投資情況分析20XX 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資73.49 億元， 比上年增長(zhǎng)13.34

12、% 。 其中， 基本建設(shè)投資21.63 億元，增長(zhǎng) 79.57% ；更新改造投資2.95 億元，增長(zhǎng)76.15% ；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資31.42 億元，增長(zhǎng)38.71% 。農(nóng)村單位固定資產(chǎn)投資15.73 億元，下降36.6% 。城鄉(xiāng)私人建房1.74 億元，增長(zhǎng)25.58% 。“十五”期間，全市固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng) 35.52% 。 投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整。第二產(chǎn)業(yè)投資減少，第三產(chǎn)業(yè)增加。第二產(chǎn)業(yè)投資23.04 億元，比上年下降30.72% 。其中，制造業(yè)投資 20.11 億元，電力煤氣及水的生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)投資2.91 億元，分別下降12.64% 和 68.06% 。第三產(chǎn)業(yè)投資大幅增加。

13、全市第三產(chǎn)業(yè)投資41.31 億元， 增長(zhǎng) 28.61% 。 隨著部分大型房地產(chǎn)項(xiàng)目相繼落戶，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)38.71% ，占全部投資的比重由上年的34.61%上升至 42.76% ，成為投資的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。按經(jīng)濟(jì)類型分，國(guó)有單位投資增長(zhǎng)30.20% ，集體單位投資下降61.61% ，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)26.6% ，外商及港澳臺(tái)投資下降6.03% 。建筑業(yè)增長(zhǎng)平穩(wěn)。20XX 年， 全市實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值12.29 億元， 同比增長(zhǎng)13.91% 。 全市三級(jí)以上資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值 24.74 億元， 增長(zhǎng) 24.52% 。 竣工產(chǎn)值17.44 億元， 增長(zhǎng) 6.4% 。 房屋施工面積241.12 萬(wàn)平

14、方米，增長(zhǎng)39.62% ；房屋竣工面積70.39 萬(wàn)平方米。全年工程結(jié)算收入31.96 億元。XX 市 20XX 年全年財(cái)政收入財(cái)政收入平穩(wěn)增長(zhǎng)，金融形勢(shì)良好。財(cái)政總收入突破30 億元， 達(dá)到 33.71 億元， 比上年增長(zhǎng)43.82%，比 20XX 年增加 26 億元，增長(zhǎng)3.37 倍，年均增長(zhǎng)34.32%。地方財(cái)政一般預(yù)算收入13.07 億元， 比上年增長(zhǎng)19.88%。 可支配財(cái)力19.78 億元， 比上年增長(zhǎng)31.52%。財(cái)政一般預(yù)算支出16.54 億元，比上年增長(zhǎng)25.44%。全市金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款余額分別達(dá)315.16 億元和 125.8 億元， 比上年增長(zhǎng)17.98%和 3.87

15、%。 金融機(jī)構(gòu)不良貸款率由1999 年的 53.08%下降到 20XX 年的7.05%，金融風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)區(qū)變?yōu)榻鹑谏鷳B(tài)環(huán)境好的地區(qū)。XX 市市民收入水平全社會(huì)從業(yè)人員55.34 萬(wàn)人，全社會(huì)從業(yè)人員年平均工資10156 元。城鎮(zhèn)職工8.57 萬(wàn)人，職工年平均工資20800 元，比上年增長(zhǎng)8.27% 。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14038 元，增長(zhǎng)10.27% 。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額220.91 億元，增長(zhǎng)17.59% 。農(nóng)民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。據(jù)農(nóng)村住戶調(diào)查資料顯示，農(nóng)民人均純收入5217 元，比上年增加253 元，增長(zhǎng) 5.1% 。 人均可支配收入5027 元， 增加 131 元， 增長(zhǎng) 2.68%

16、。 其中， 工資性收入3219 元，增長(zhǎng) 7.98% ，工資性收入占純收入的61.70% 。以上數(shù)據(jù)現(xiàn)示，XX 居民收入隨年增長(zhǎng)，其中城鎮(zhèn)居民人均收入增長(zhǎng)速度較快；農(nóng)民的人均收入隨著社會(huì)的快速發(fā)展及政策的利好，從20XX 年至 20XX 年期間有著質(zhì)的變化。居民收入的增加，決定著消費(fèi)水平的提升。結(jié)論：從上述分析中可得，我們對(duì)于本地區(qū)的消費(fèi)力及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有如下幾點(diǎn)的結(jié)論：1、以本地產(chǎn)業(yè)為主要從業(yè)的本地居民，其經(jīng)濟(jì)收入處于一般的狀態(tài)，可支配消費(fèi)能力并不高。2、同時(shí)，基于本地處于生活質(zhì)素提高時(shí)期，住房的需求相當(dāng)大，置業(yè)消費(fèi)與一般日常消費(fèi)的比例顯得較不稱。3、土地資源相當(dāng)豐富，可開(kāi)發(fā)潛力較大，但基于公建

17、設(shè)施處于初步階段，置業(yè)需求對(duì)配套設(shè)施有較高要求。4、農(nóng)轉(zhuǎn)城戶口流量較大，形成巨大的置業(yè)消費(fèi)潛力。第三部分、XX 市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析一、 XX 現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)概述 XX 市目前有房地產(chǎn)企業(yè)為：碧桂圓鳳凰城、紫云山莊、群星新城、帝景灣、錦繡香江花園、荔城碧桂園疊翠華庭中堅(jiān)豪庭新世界花園、新康花園等綠色社區(qū)規(guī)模大環(huán)境好、檔次高。鳳凰城建設(shè)有專門(mén)的外商辦公區(qū)及生活居住區(qū)。其中，碧桂圓鳳凰城、紫云山莊、群星新城、帝景灣、新世界花園等為新樓盤(pán)，目前還在銷售。特別應(yīng)該注意的是，20XX 年 9 月 22 日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(0001.HK) 發(fā)布公告稱，已經(jīng)分別成立4 家均為長(zhǎng)實(shí)與和記XX(0013.HK) 分別間

18、接持有50%權(quán)益的新合營(yíng)公司，目的純?yōu)閾碛蠿XXX 新取得的土地，并發(fā)展為住宅物業(yè)。這四家外商獨(dú)資性質(zhì)的公司與XX 市國(guó)土局于9 月 21 日簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，正式取得超過(guò)3000 畝的四幅相連地塊使用權(quán)。這四幅土地可形成規(guī)模化開(kāi)發(fā)，合計(jì)占地總面積約203萬(wàn)平方米，總地價(jià)款約3.2億元，平均地面地價(jià)為157元 /平方米。2、 20XX 年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降，投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。1-8 月份全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降，但速度有所放緩。累計(jì)同比去年，3 月份下降17.11%、 4 月份下降13.95%、 5月份下降11.29%、 6 月份下降2.74%、 7月份下降3.68

19、%、 8 月份下降6.75%；投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)新變化。一是開(kāi)發(fā)投資下降、住宅投資上升。1 8 月份，在開(kāi)發(fā)投資總體下降6.75%的情況下，住宅投資同比增長(zhǎng)10.26%，完成14690 萬(wàn)元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的91.30%，比去年同期上升 15.55 個(gè)百分點(diǎn)，在我市住宅開(kāi)發(fā)投資仍占主導(dǎo)地位。二是 1 8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的40.73%,低于去年同期6.56個(gè)百分點(diǎn)。商品房施工規(guī)模擴(kuò)大、新開(kāi)工面積增加。1-8月份全市商品房施工面積為 192.25萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 24.69%,住宅施工面積為 160.33萬(wàn)平 方米，增長(zhǎng)38.05% ,其中：新開(kāi)工面積 77.47萬(wàn)平方米，同比

20、增加 32.76萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 73.26%。 開(kāi)發(fā)投資在周邊五區(qū)市中占據(jù)第二。1-8月份，我市房地產(chǎn)投資與周邊五區(qū)市比較，增速不如番禺、花都、從化，呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在完成投資額中：番禺 373582萬(wàn)元、XX128043萬(wàn)元、花都97264萬(wàn)元、從化69897萬(wàn)元、白云53457萬(wàn)元，我占五區(qū)市的17.73%,居于第二位，番禺第一。見(jiàn)下表： XX市與五區(qū)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)市完成投資 (萬(wàn)元)增長(zhǎng)速度(%)+、-占比重(%)五區(qū)巾合計(jì)77224317.47100番禺區(qū)37358228.6851.73XX市128043-6.7517.73花都區(qū)9726422.6613.47從化市69897127.4

21、89.68白云區(qū)53457-30.747.40三、20XX年上半年房地產(chǎn)供銷情況新建房屋供給增長(zhǎng)。1-8月份全市房屋竣工面積44.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 63.42%,其中：住宅竣工面積 37.71萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)78.65%。因此，下半年房屋供應(yīng)與往年比相對(duì)較好。商品房屋銷售面積下降、銷售額有所增長(zhǎng)。1-8月份，商品房屋實(shí)際銷售面積31.58萬(wàn)平方米，同比下降10.25%,其中:住宅28.7萬(wàn)平方米，同比下降6.07%;今年我市房?jī)r(jià)保持上升態(tài)勢(shì)，造成我市在銷售面積減少情況下，總體銷售額比去年同期 有所增長(zhǎng)。1-8月份全市商品房屋銷售額134888萬(wàn)元，增長(zhǎng)7.23%,是國(guó)家加大了房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控

22、力度，嚴(yán)格控制投機(jī)行為和短期投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)，銷售較為冷淡。銷售價(jià)格繼續(xù)上漲。1-8月份，我市商品房屋實(shí)際銷售平均價(jià)格4270元/平方米，同比上漲了 696元/平方米，上升19.47%。在商品房屋銷售中，住宅類價(jià)格3971元/平方米，上升18.96%。從我市近兩年商品房的銷售價(jià)格情況看，先跌、后升，見(jiàn)下圖：20XX年2月份房?jī)r(jià)3752元/平方米，到12月份下跌至3198元/平方米，下跌544元/平方米；20XX 年2月份開(kāi)始，除3月份有小幅下跌外，每月在上漲，由2月份的3661元/平方米，升至8月份4270 元/平方米，上漲609元/平方米。商品房空置面積增速快，70%以上為空置一

23、年以內(nèi)待銷房。截至今年8月底，全市商品房空置面積為 48.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.67%,其中住宅空置面積34.55萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)32.29%,占空置面積總量的 70.83%。按住宅檔次分，別墅、高檔公寓空置面積17.57萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)49.84%;普通住宅(中低價(jià))空置面積16.98萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.9%,相比別墅、高檔公寓的增速高于普通住宅31.84個(gè)百分點(diǎn)，在商品住宅供應(yīng)中，相對(duì)中低價(jià)位住宅比例偏低，高價(jià)位住宅供應(yīng)增長(zhǎng)快于中低價(jià)位住宅供應(yīng)增長(zhǎng)。按空置時(shí)間劃分，空置一年以內(nèi)的待銷售商品房面積為36.06萬(wàn)平方米，占空置總量的73.91%;空置一年以上三年以內(nèi)的滯銷售商品房面積為6.0

24、4萬(wàn)平方米，占空置總量的 12.38%;空置三年以上的積壓商品房面積為6.69萬(wàn)平方米，占空置總量的 13.71%。四、 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈下降趨勢(shì)。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成128043 萬(wàn)元，同比去年下降了6.75%。主要原因：一是資金來(lái)源減少。1-8 月份我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比下降25.13%，其中，國(guó)內(nèi)貸款下降96.93%，自籌資金下降7.49%；二是購(gòu)置土地投資及面積分別下降29.69%和 63.67%。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，非住宅用房的空置面積增加。截至今年8 月底， XX 市非住宅空置面積14.23 萬(wàn)平方米，占全部商品房空置總量的29.18%，同比提高了

25、 4.49 個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)、辦公和其他非住宅用房的空置面積與去年同比都有不同程度的增長(zhǎng)，其中辦公樓增長(zhǎng)192.01%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)61.25%，表現(xiàn)為商業(yè)用房等非住宅供大于求現(xiàn)象。商品房?jī)r(jià)格漲幅偏高。商品房平均售價(jià)同比上漲19.47%， 受影響因素：銀行調(diào)控政策導(dǎo)致商品成本增加；建筑材料價(jià)格繼續(xù)上升；別墅、高檔公寓價(jià)格上漲，均價(jià)高達(dá) 5607元/平方米，同比上升 38.62%。別墅、高檔公寓銷售面積占比重大，商品房屋實(shí)際銷售面積31.58萬(wàn)平方米、住宅銷售面積28.7 萬(wàn)平方米，別墅、高檔公寓銷售面積為14.81 萬(wàn)平方米分別占商品房屋及住宅銷售面積的46.89%、 51.6%。第四部分、

26、消費(fèi)者調(diào)研分析 一、目標(biāo)消費(fèi)群當(dāng)?shù)叵M(fèi)者：XX 當(dāng)?shù)亍⑿绿恋鹊胤狡髽I(yè)和富裕居民。其他消費(fèi)者：外來(lái)人口，如：XX 市、惠州市、XX 市等富裕人群，XX 僑胞等。由于 XX 當(dāng)?shù)丶庸すI(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)生大批富裕的企業(yè)主，這些人的居住觀念發(fā)生了很大的變化，不再滿足于自建房屋居住，轉(zhuǎn)而傾向于有完善的生活配套、精致的園林綠化景觀、優(yōu)秀的物業(yè)管理住宅區(qū)、更重要的是他們也以能擁有知名樓盤(pán)的物業(yè)而感到榮耀。XX 市區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等地的高級(jí)白領(lǐng)及管理人員收入較高且穩(wěn)定，只要產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有品位、價(jià)格吸引、良好交通條件能為他們所接受（一般以單程時(shí)間不超過(guò)一小時(shí)為限），相信可以吸引一定數(shù)量的買(mǎi)家。二、潛在購(gòu)買(mǎi)者分析年輕的

27、購(gòu)房者占的比重大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中應(yīng)充分研究這一消費(fèi)群體的居住習(xí)慣與需要，如休閑娛樂(lè)設(shè)施與運(yùn)動(dòng)設(shè)施等在戶型設(shè)計(jì)上也應(yīng)針對(duì)此群體的生活習(xí)慣而考慮適合他們的戶型。購(gòu)房者普遍受教育程度高，對(duì)居住文化有自己獨(dú)到的見(jiàn)解，屬于“行為積極”型消費(fèi)者的。為他們?cè)O(shè)計(jì)住宅產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)注重社區(qū)文化的營(yíng)造，分期分批開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品位的需求。郊區(qū)購(gòu)房者中，外地到 XX發(fā)展的人口比重較大，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)關(guān)注“異鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征； XX 各工業(yè)區(qū)的各大企業(yè)管理人員，他們收入較高而又相對(duì)穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價(jià)，并且更樂(lè)于采用“按揭”的付款方式，這類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點(diǎn)，對(duì)交通的便捷

28、性要求較高。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設(shè)施必須在項(xiàng)目推出初期就配備。在目前郊區(qū)住宅消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，以自住為住，以投資為目的的購(gòu)置住房的比重只有2.1%， 說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)投資物業(yè)升值的期望低。故在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)以自買(mǎi)家自用為基礎(chǔ)，突出“方便”、 “舒適”等使用者關(guān)心的元素。三、影響購(gòu)買(mǎi)因素消費(fèi)者對(duì)“區(qū)域”、 “樓宇質(zhì)量”、 “物業(yè)管理與服務(wù)”及“周遍環(huán)境及景觀”極其關(guān)注，體現(xiàn)了消費(fèi)者對(duì)居住質(zhì)量及區(qū)域、環(huán)境等一系列的重視及購(gòu)房動(dòng)機(jī)較理性。居住區(qū)域的交通狀況其中也是影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的重要因素之一，大部份購(gòu)買(mǎi)者四、對(duì)于項(xiàng)目定位的構(gòu)思如前言所述，本案地塊所處的位置緊鄰增江，依山而建，自然資源相當(dāng)優(yōu)越，以此作

29、為核心元素，從而對(duì)于本地塊的考慮，我們得出如下的構(gòu)思；如上圖所述，從總體上而言，對(duì)于本案定位的考慮，我們主要從三大方面入手：優(yōu)越的自然資源，地塊客觀存在的硬件條件。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的打造，包括單位戶型或園林環(huán)境等方面，基于我們對(duì)于開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)以及湖景灣的成功， 超越當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的產(chǎn)品是值得我們期待的。軟性服務(wù)的優(yōu)勢(shì)；同樣來(lái)自于我們?cè)诤盀车某晒Σ邉澟c銷售，使人們擁有一支精銳的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)， 在當(dāng)?shù)靥幱谳^為初起步的銷售水平，我們理應(yīng)自信能無(wú)往而不利。由此，我們得出的結(jié)論是；以優(yōu)越的自然環(huán)境資源和具優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)相結(jié)合，形成我們特的、不可復(fù)制或模仿的核心競(jìng)爭(zhēng)力。由此，我們對(duì)本案的定位為：開(kāi)創(chuàng)自然生態(tài)與時(shí)尚居所完美結(jié)

30、合的品質(zhì)生活五、對(duì)于地塊定位的表現(xiàn)因此，我們必須就我們對(duì)定位的兩種表現(xiàn)方式進(jìn)行介紹：5-1 、產(chǎn)品的具體表現(xiàn) 現(xiàn)時(shí)在本片區(qū)市場(chǎng)上，產(chǎn)品仍處于相對(duì)初級(jí)的階段，主要以平層的常規(guī)單位為主，設(shè)計(jì)上創(chuàng)新或功 能布局上的創(chuàng)新仍不多見(jiàn)。而基于幾個(gè)因素的考慮，新盤(pán)入市在產(chǎn)品的推出上必須考慮幾個(gè)要素； 國(guó)六條新政對(duì)于戶型規(guī)格的限制。 本案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)控制。 本地市場(chǎng)的實(shí)際需求和熱銷戶型。樓體建筑擺放、外立面、天際線、樓距、園林設(shè)計(jì)等各方面的綜合考慮。在新政策的規(guī)定下，同時(shí)現(xiàn)時(shí)各地在售盤(pán)在總體環(huán)境設(shè)計(jì)及產(chǎn)品打造上已日趨同質(zhì)化，而置業(yè)群體 更是越趨成熟，在此市場(chǎng)大環(huán)境下，戶型及園林的設(shè)計(jì)將成為項(xiàng)目取勝的重要元素。A

31、、關(guān)于園林設(shè)計(jì)的思考 首先，我們要確定的是，園林設(shè)計(jì)具有幾個(gè)原則；提高項(xiàng)目的檔次與品牌傳播力，使項(xiàng)目具有跳出本地市場(chǎng)，增加外圍市場(chǎng)吸力的綜合能力。最大程度的美化項(xiàng)目，提高居住的舒適性，創(chuàng)造具有殺傷力的銷售道具。盡可能的建立本地市場(chǎng)中的特性與不可復(fù)制性。與周邊大環(huán)境和原有資源相結(jié)合，有達(dá)到更佳的效果的前提下有效節(jié)省成本，并對(duì)設(shè)計(jì)的主題深度演繹。出于以上的考慮，對(duì)本地塊的園林及建筑風(fēng)格的定位，我們首先提出的是：意大利式的威尼斯水城風(fēng)格。不難想象，水資源對(duì)于本案而言附首可拾，而特有的小山景適當(dāng)?shù)狞c(diǎn)綴，自然環(huán)境的優(yōu)越不言而喻。這使本案在營(yíng)造小區(qū)內(nèi)水環(huán)境時(shí)尤其方便，這使本案在環(huán)境的打造上已具有了不可復(fù)制

32、性的優(yōu)勢(shì)。另外，歐式的園林及建筑風(fēng)格同樣具有適度超前，而環(huán)境資源的優(yōu)勢(shì)也可使我們?cè)跉W式風(fēng)格的演繹上更深刻，使項(xiàng)目具有高度的傳播能力。B 、產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)的考慮如本點(diǎn)前文所提及，在包括國(guó)家新政以本地市場(chǎng)的客觀需求等條件的設(shè)定下，我們可過(guò)濾出幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，并可以此作為我們對(duì)于戶型設(shè)計(jì)上的方向性指引。就國(guó)六條對(duì)于發(fā)展項(xiàng)目中，對(duì)戶型面積的要求是設(shè)計(jì)上的第一指標(biāo)數(shù)據(jù)。就本案的技術(shù)指標(biāo)（ 2 的容積率設(shè)定）， 小高層將預(yù)期成為主力建筑，戶型設(shè)計(jì)的多樣化具有了先決條件。市場(chǎng)分析中反映，本地市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的選擇有兩極分化的現(xiàn)象，大、小兩端的產(chǎn)品更為受落，而中檔 或偏大的單位反而空置率較高。價(jià)格或折扣優(yōu)惠上的操作已顯過(guò)時(shí)，市場(chǎng)已不太敏感，買(mǎi)家更為注重的是戶型的功能實(shí)用性，可取 得的面積空間贈(zèng)送，并在有限的實(shí)用空間內(nèi)的檔次提升等。因此，我們提出在戶型設(shè)計(jì)上，有三大原則上的要求；設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新是首決關(guān)鍵，錯(cuò)層、躍式等的設(shè)計(jì)充份突出戶內(nèi)空間與布局，功能性的強(qiáng)化增加單位 的實(shí)用性。更多的利益回贈(zèng)體現(xiàn)在產(chǎn)品上，頂層送天臺(tái)底層送花園是必須但已略顯過(guò)時(shí)，常規(guī)層單位送空中花 園、躍式單位送露臺(tái)、錯(cuò)層單位送樓閣或下沉室將會(huì)熱俏日后的市場(chǎng)。綜合本地市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品需求的考慮，處于大、小兩端的產(chǎn)品可適當(dāng)加大比例。我們建議，將戶型產(chǎn)品的配比設(shè)定如下：