博思堂策劃秘籍

1、BIRTHIDEA博思堂策劃秘籍 策略寶典 博思堂策略歷程 1998年 1999年 2001年 2003年 2004年* 推廣策略 * 包裝策略 * 攻擊策略 * 創(chuàng)作策略 * 地產(chǎn)策略 * 5點(diǎn)1線 * 3段式 * 庖丁5刀 * 10大關(guān)系代表項(xiàng)目 *萬科四季花城 * 蔚藍(lán)海岸 * 武漢金色港灣 * 寶安公園家 * 華潤(rùn)翡翠城策略基礎(chǔ)：18點(diǎn) 第一招：18點(diǎn)穴功 徹底分解樓盤，樓盤是由18個(gè)點(diǎn)構(gòu)成的； 考察樓盤需要從18個(gè)點(diǎn)進(jìn)行判斷，有哪些特點(diǎn)，因?yàn)檫@些特點(diǎn)就是你的核心競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)意的原則點(diǎn)； 從別的樓盤中學(xué)習(xí)三個(gè)點(diǎn)應(yīng)用到你的樓盤中，提出你自己的觀點(diǎn)；1、地塊：水榭花都2、文脈：南國(guó)奧林匹克3

2、、主題：四季花城4、會(huì)所：東?；▓@5、商業(yè)：星河灣6、教育：蔚藍(lán)海岸7、交通：碧桂園8、物業(yè)管理9、總體規(guī)劃：陽光棕櫚灘10、環(huán)境設(shè)計(jì)：硅谷別墅11、立面：東?；▓@12、平面戶型：世紀(jì)村13、社區(qū)小品：華橋城14、大門：四季花城15、入口廣場(chǎng)：星河灣16、展示中心：龍湖花園17、樣板間：世茂濱江18、示范環(huán)境：置信夢(mèng)工場(chǎng)推廣策略 推廣策略 6點(diǎn)心法1、問題點(diǎn)在哪里？2、解決問題的方法是什么？3、各方案具體執(zhí)行如何安排？4、媒介計(jì)劃一覽表5、廣告創(chuàng)意計(jì)劃及表現(xiàn)方案；6、工作推進(jìn)時(shí)間計(jì)劃； 6點(diǎn)心法核心點(diǎn) 包裝策略5點(diǎn)1線地產(chǎn)整合推廣 現(xiàn)場(chǎng)包裝引導(dǎo)進(jìn)入+工地的感染力 賣場(chǎng)包裝售樓處的親和力 樣板間

3、包裝樣板間的熟悉力 媒介推廣信息和概念的傳遞 外賣場(chǎng)把銷售信息在次向外傳遞，人流最大的地方一、現(xiàn)場(chǎng)包裝-說明 實(shí)現(xiàn)對(duì)買家的圍殺半徑，讓買家能夠順利地實(shí)現(xiàn)從外面導(dǎo)引到工地現(xiàn)場(chǎng) 第一階段：在沒有樓盤形象的狀態(tài)下建立的是水平圍殺線 第二階段：通過樓體作為核心點(diǎn)進(jìn)行縱向圍殺現(xiàn)場(chǎng)包裝-主要內(nèi)容 外路牌 導(dǎo)示牌 立柱掛旗 工地路牌 圍板 售樓處導(dǎo)示牌 售樓處標(biāo)牌 停車場(chǎng)標(biāo)牌 歡迎標(biāo)牌 看樓專車 POP彩旗或吊旗設(shè)計(jì)樓體招示布（項(xiàng)目名稱、銷售信息、促銷概念等等） 樓層進(jìn)度牌二、賣場(chǎng)包裝-說明 售樓處包裝。買家一般到售樓處是一種敵對(duì)行為，提防和抗拒心理非常重，我們的目標(biāo)就是把這種心理弱化，讓買家與銷售人員進(jìn)行

4、溝通 分宣傳品、展示、VI三個(gè)部分賣場(chǎng)包裝-內(nèi)容 整體氛圍概念提示 形象墻設(shè)計(jì) 實(shí)體展板 售樓書 折頁 價(jià)格單頁 付款方式清單 手袋設(shè)計(jì) 銷售人員名片 信紙、信封 銷售人員工作牌 銷售人員服裝及門衛(wèi)服裝建議三、樣板間包裝 主要功能是對(duì)從售樓處到樣板間的導(dǎo)引及樣板間的功能標(biāo)牌樣板間包裝-內(nèi)容 樓梯氛圍布置 樓梯間歡迎牌 戶型標(biāo)牌 展示空間功能標(biāo)牌（ 主人房、兒童房、父母房、客房、書房、電腦房、健身房、畫室等） 免費(fèi)贈(zèng)送標(biāo)牌（潔具、櫥具等） 特別賣點(diǎn)四、媒介推廣 報(bào)紙 影視 雜志 戶外五、促銷賣場(chǎng)包裝-內(nèi)容 形象展場(chǎng) 主背景板 招示布 展示中心開放日看樓專車賣場(chǎng)兩種：商場(chǎng)與廣場(chǎng)。賣場(chǎng)兩種：商場(chǎng)與廣

5、場(chǎng)。攻擊策略 攻擊策略 攻擊3段式1、攻擊階段2、攻擊波3、攻擊點(diǎn) 攻擊階段 銷售5節(jié)點(diǎn)* 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)* 正式開盤* 2期開盤* 準(zhǔn)決戰(zhàn)（第2年5月現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)）* 決戰(zhàn)（第2年10月或第3年5月配套出現(xiàn)） 攻擊波 3板斧* 前：開盤前* 中：開盤活動(dòng)* 后：開盤熱銷 攻擊點(diǎn) 3條線第1條工程線：* 單體：奠基、開工、封頂、外立面、入伙 * 社區(qū)：展示、組團(tuán)、小區(qū)、社區(qū)、 品牌 第2條節(jié)日線：* 1月元旦/2月春節(jié)/3月植樹節(jié)/5月狂歡節(jié) 第3條專業(yè)線：* 5月春交會(huì)；10月秋交會(huì)創(chuàng)作策略5刀心法1、賣點(diǎn)2、名稱3、主題4、創(chuàng)意構(gòu)架5、創(chuàng)意延展庖丁5刀庖丁5刀 第2重境界:刀點(diǎn) 庖丁5刀第2重境界

6、刀點(diǎn)刀點(diǎn)是進(jìn)入庖丁5刀第2重境界的標(biāo)志；刀點(diǎn)是庖丁5刀第2重最核心的點(diǎn)；刀點(diǎn)是所有攻擊的起點(diǎn)；刀點(diǎn)一但確立，就形成了庖丁5刀一氣呵成攻殺； 刀點(diǎn)心法之1 5刀的刀點(diǎn)在哪里？刀點(diǎn)：項(xiàng)目的差異性項(xiàng)目的差異性是所有我們出刀的刀點(diǎn)；是策動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)攻擊的核心點(diǎn)；項(xiàng)目的差異性是所有攻擊策略的起點(diǎn)； 刀點(diǎn)心法之2 項(xiàng)目的差異性在哪里？刀點(diǎn)：發(fā)展商怎么考慮？特別注意發(fā)展商的規(guī)劃，因?yàn)榘l(fā)展商比我們還要謹(jǐn)慎，其在產(chǎn)品上一定要找出來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，我們的刀法是把這種優(yōu)勢(shì)提煉，進(jìn)一步形象表現(xiàn)化，成為項(xiàng)目與買家溝通的橋； 刀點(diǎn)心法之3 發(fā)展商考慮的目標(biāo)是什么？刀點(diǎn)：市場(chǎng)的地位每個(gè)項(xiàng)目都有賣點(diǎn)，每個(gè)項(xiàng)目都有其市場(chǎng)的位置，

7、或規(guī)模有代表性、或產(chǎn)品有個(gè)性、或規(guī)劃有特點(diǎn)、或戶型有不同，或位置不同、或概念不同，最后一招可能是價(jià)格， 刀點(diǎn)心法之4 市場(chǎng)的地位如何確立？刀點(diǎn)：賣點(diǎn)的再度整合差異性的出現(xiàn)，形成出招的核心，但招式需要進(jìn)一步整合，即以差異性的賣點(diǎn)作為核心主線，針對(duì)差異性統(tǒng)一賣點(diǎn)關(guān)聯(lián)、主題關(guān)聯(lián)、名稱關(guān)聯(lián)、表現(xiàn)關(guān)聯(lián); 刀點(diǎn)心法之5 賣點(diǎn)整合如何延續(xù)？刀點(diǎn)：庖丁5刀賣點(diǎn)、名稱、主題、創(chuàng)意構(gòu)架、創(chuàng)意延展; 刀點(diǎn)的3種破招式 1、競(jìng)稿項(xiàng)目破招式核心點(diǎn)在市場(chǎng)地位；差異性、主題、名稱、創(chuàng)意延展；2、整合項(xiàng)目破招式核心點(diǎn)在創(chuàng)作概念；差異性、主題、名稱、創(chuàng)意構(gòu)架、創(chuàng)意延展；3、2期項(xiàng)目破招式核心點(diǎn)在產(chǎn)品分解；差異性、賣點(diǎn)分解、推廣

8、變化；提案要點(diǎn)5點(diǎn)心法1、明確節(jié)點(diǎn)2、提案時(shí)間3、主題、內(nèi)容及清單4、小組例會(huì)5、形成策略方案BIRTHIDEA博思堂 移花接木 第2-3招 地產(chǎn)戰(zhàn)略定位10大關(guān)系論十大關(guān)系 地產(chǎn)十大關(guān)系論戰(zhàn)略定位3大關(guān)系 規(guī)劃定位4大關(guān)系 銷售定位2大關(guān)系 整合推廣1大關(guān)系 戰(zhàn)略定位3大關(guān)系 1、宏觀局勢(shì)的風(fēng)險(xiǎn)性在哪里？ * 涉及到市場(chǎng)及市場(chǎng)的未來趨勢(shì) 2、項(xiàng)目定位的風(fēng)險(xiǎn)性在哪里？ * 涉及到市場(chǎng)定位及戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì) 3、戰(zhàn)略開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性在哪里？ * 涉及到開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)的連續(xù)性 規(guī)劃定位4大關(guān)系 4、規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)性在哪里？ * 涉及到市場(chǎng)控制及市場(chǎng)穩(wěn)定性 5、核心賣點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性在哪里？ * 涉及到競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及優(yōu)勢(shì)的持續(xù) 6、競(jìng)爭(zhēng)力的風(fēng)險(xiǎn)性在哪里？ * 涉及到市場(chǎng)關(guān)注及熱點(diǎn)的保持 7、啟動(dòng)點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性在哪里？ * 涉及到項(xiàng)目的開盤節(jié)點(diǎn)及市場(chǎng)影響力 銷售定位2大關(guān)系 8、銷售的風(fēng)險(xiǎn)性在哪里？ * 涉及到目標(biāo)群鎖定及戶型面積定位 9、價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)性在哪里？ * 涉及到銷售速度及市場(chǎng)連續(xù)性 推廣定位1大定位 10、整合市場(chǎng)攻擊風(fēng)險(xiǎn)性在哪里？ * 涉及到市場(chǎng)開戰(zhàn)的原則及市場(chǎng)的占有率開發(fā)商開發(fā)商代理商代理