關(guān)于淺論房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的成本控制

1、關(guān)于淺論房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的本錢控制【關(guān)鍵】開發(fā)本錢；合理利潤；本控制 近年來，房地產(chǎn)市場一處于火爆上揚(yáng)的趨勢， 商品房僅與人們的生活 息息關(guān)，并且成為居民費(fèi)支出的重點(diǎn)和投領(lǐng)域的全新選擇。 居民改善 居住條的 “主動型 需求，城市改造房拆遷帶來的 “被動 需求，城市化 加速農(nóng)民城帶來的 “自動型 需求，使得商房的價格也與日俱增。然而 國通過宏觀調(diào)控來抑房價上漲的手段， 對房地開發(fā)企業(yè)而言是非常不 利，為了保持利潤率， 企業(yè)只能通采取降低本錢的手段來維持合的利 潤空間。1 房地產(chǎn)開發(fā)中的本構(gòu)成 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本錢構(gòu)成與其行業(yè)不同， 有其特殊性。 本錢包括土地 費(fèi)用、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施設(shè)費(fèi)、建

2、筑安裝工程費(fèi)、公建配套施費(fèi) 及開發(fā)間接費(fèi)等。1.1 土地費(fèi)用土費(fèi)用包括土地出讓金， 地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 隨國家對土地 宏觀管理策趨緊， 通過招拍掛方式獲得發(fā)用地成為開發(fā)商獲取開用地 的有效方式。而土取得后， 開發(fā)商面臨的最大問，便是拆遷戶的安置 和遷。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價構(gòu)成中， 土地費(fèi)用約占 30%左右， 有些地區(qū)的開發(fā)商通土地拍賣取得以后土地費(fèi)用已到達(dá)總本的 40%-50%，因此，可以樣認(rèn)為，土地的價格定了房價。1.2 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要開發(fā)工程的前期規(guī)劃，設(shè)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，水文地質(zhì)勘察費(fèi)，測繪費(fèi)以及 “三通一 等土地開發(fā)費(fèi)用。約占成一般不會超 過 5%。1.3 根

3、底設(shè)施建設(shè)費(fèi) 根底設(shè)建設(shè)費(fèi)指為開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的費(fèi)用，約占本錢的 10%。1.4 建筑安裝工程 筑安裝工程費(fèi)指房屋造過程中所發(fā)生的建筑程， 設(shè)備及安裝工程費(fèi)用 等，被稱為房屋建筑安裝造價。從前來看，約占整個成的 30%左右。1.5 公建配套設(shè)施費(fèi) 公建配套設(shè)費(fèi)為居民提供配套效勞各種非營利性的公用設(shè)施和種營 利性的配套設(shè)施等所發(fā)生的費(fèi)。1.6 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用包括產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)展覽費(fèi)， 代銷手續(xù) 費(fèi)，銷售服費(fèi)，樣品房裝修費(fèi)，售人員的工資、獎金、差旅費(fèi)。1.7 管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要包括理人員工資， 差旅費(fèi)，辦公費(fèi)保險費(fèi)， 職工教育費(fèi)， 養(yǎng)保險費(fèi)，業(yè)務(wù)招待費(fèi)，審計(jì)費(fèi)等。1.8 財務(wù)費(fèi)

4、用 房地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營過中通過借貸籌集資而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息 也為開發(fā)本錢一個重要成局部。1.9 稅費(fèi) 稅費(fèi)包含兩局部：局部是稅收；另一局部行政性費(fèi)用。2 房地產(chǎn)價居高不下的影響因素2.1 土地供給價格上升 以烏魯木齊為例，在均屬于西地區(qū)的同一相鄰地段 2006 年初得土地 每畝約需 100 萬元，到 2021年那么需 300 元計(jì)算。漲幅之大令吃驚。2.2 政府行政性收費(fèi)工程繁多，費(fèi)偏重 雖然國家計(jì)委和財政部聯(lián)合下發(fā)文件， 調(diào)整費(fèi)工程， 后經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn) 雖然取消 48 項(xiàng)不合理收費(fèi)工程，但房產(chǎn)企業(yè)仍然面對沉重的行政收 費(fèi)。2.3 市公共設(shè)施由開發(fā)企業(yè)承，加大企業(yè)本錢開支 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)但要

5、承當(dāng)房屋建設(shè)任務(wù)還要承當(dāng)諸如道路， 自來，污 水，電力，電信綠化等的建設(shè)費(fèi)用而且甚至要承當(dāng)諸如學(xué)校，幼兒園 醫(yī)院，派出所等各種盈利性的公用設(shè)施。2.4 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅賦偏 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按各種稅種合計(jì)算，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)可到達(dá) 15%左右。 而且，現(xiàn)在稅務(wù)部對房地產(chǎn)業(yè)的稅收采取預(yù)征的政， 即稅收是從收到 預(yù)收房款日起就開始征收。2.5 融渠道相對薄弱，貸款利率高不下2021年 2月 9日起，中國人民行再次調(diào)整貸款利率目前，企業(yè)承當(dāng) 貸款利率仍要高同期存款利率的 2.5 倍以上。按行規(guī)定，商品房只有 到達(dá)主體頂才可發(fā)放按揭貸。免費(fèi)論下載中心 2.6 建材格波動，帶動 建安本提高 筑所需原材料中鋼，水

6、泥，木材三大材所占重最大，建材價格的上， 直接影響了建安本提高。我們從房地產(chǎn)開發(fā)本錢構(gòu)成分析， 本錢的發(fā)生一個過程， 涉及到了前 期籌劃、劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售開發(fā)全過程環(huán)節(jié)。因此，房地開發(fā)的 本錢控制，就要在工程開發(fā)的全過程中對全部本錢構(gòu)成要進(jìn)行規(guī)劃、 控制，從實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。3 如何有效地控制地產(chǎn)開發(fā)中的本錢3.1 通過政府部門控制開發(fā)本錢強(qiáng)化土地供給管理，制土地供給總量，降低地價1標(biāo)準(zhǔn)控制建設(shè)用地協(xié)議出范圍，全面推行經(jīng)營性地使用權(quán)出讓 的招標(biāo)、拍賣、掛制度。 2加強(qiáng)政府調(diào)控力求土地供需總量平。3逐步建立強(qiáng)制性出機(jī)制。3.1.2 加大對房產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的理力度 政府應(yīng)認(rèn)真實(shí)國

7、家已出臺的各項(xiàng)清理收費(fèi)政， 對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)和 消費(fèi)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)不理收費(fèi)應(yīng)切實(shí)進(jìn)行全面清理整頓。完善市政配套履行政府職責(zé)，合理分城市公共設(shè)施費(fèi)用 對應(yīng)由政府負(fù)擔(dān)的市政配套設(shè)施，府應(yīng)切實(shí)負(fù)起責(zé)任3.1.4 適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)政府對地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低， 適當(dāng)降低企業(yè)營業(yè)稅和所得 稅率及改變征收方式，并減免局部小稅種，如契稅等。3.1.5 開拓金融業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)活力，降低利息費(fèi) 房地產(chǎn)業(yè)離開金融業(yè)的支持和配合將會寸步難行。 房地產(chǎn)業(yè)普遍存在 融資渠道一，利率水平較高貨幣供給過緊的狀況。3.1.6 充分發(fā)揮府職能，加強(qiáng)市場宏觀控力度，維持物價平 加強(qiáng)宏觀調(diào)控是任何實(shí)市場經(jīng)濟(jì)的國家維持物價平必選之

8、道， 政府通 過利率調(diào)和控制貨幣發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)行，抑制通貨膨脹和維持物價 穩(wěn)。3.2 通內(nèi)部管理，在開發(fā)的全過程中嚴(yán)控制本錢以合同管理手段，加強(qiáng)本錢控為投資企業(yè)要制定必要的合審查、 會簽批準(zhǔn)制度， 把所有濟(jì)行為納入 合同管理，保證合同協(xié)議簽訂的質(zhì)量。3.2.2 通過招標(biāo)選擇理單位發(fā)商在確定監(jiān)理單位時進(jìn)行公開招標(biāo)， 選擇家以上的監(jiān)理單位行投標(biāo) 報價，從中選出監(jiān)費(fèi)用低、技術(shù)力量、業(yè)績好、信譽(yù)高的監(jiān)理單來進(jìn) 行監(jiān)理。做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階的本錢控制 控制建設(shè)工程本錢，首應(yīng)從設(shè)計(jì)開始，設(shè)計(jì)階段對投資的響程度達(dá) 7090。主要從加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段經(jīng)濟(jì)論證、實(shí)行限設(shè)計(jì)、實(shí)行工程造 價和設(shè)計(jì)方案結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審工作四個 方面的措施控制。嚴(yán)格制建安本錢，降低程造價 目前的施工過程中，量監(jiān)督、進(jìn)度控制機(jī)制已比擬完善，但本錢制工 作恰恰是施工管中的薄弱環(huán)節(jié)。 主要從嚴(yán)格進(jìn)行工招標(biāo)， 控制新開工 程的造；合理安排施工順序，減少臨時用；建立工程變更制度，降低 工程本；嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價格；加竣工結(jié)算的審核五面進(jìn)行控制。3.2.5 貸款息的控制 很多開發(fā)企業(yè)以銀貸款的方式進(jìn)行融資， 許多業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在 80 以上。使貸款也令開發(fā)企業(yè)付出很的代價，那就是貸款利息 總之房地產(chǎn)本錢決定房地產(chǎn)價格， 而房產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)的一個 關(guān)鍵因素。 它的波動從觀講關(guān)