簽合同時應(yīng)明確各有關(guān)細節(jié)

1、百度文庫-讓每個人平等地提升自我在交房時，開發(fā)商一般要收取各種代收費用，也就是所謂的五通 費等。按照相關(guān)規(guī)定，這些費用應(yīng)該由提供服務(wù)的單位向最終用戶收 取。開發(fā)商如果要收取，應(yīng)該提供收費單位的委托證明，或者提供物 價局的文件，并向購房者說明收費標準，否則，購房者有權(quán)拒交。大修基金的收?。喊凑战ㄔO(shè)部的規(guī)定，住宅的大修基金按照購房款的 2%3%的標準收取，開發(fā)商可以代收。但收取的大修基金必須立 即交納給管理部門，作為給業(yè)主辦理權(quán)屬證書的依據(jù)。''物管費的收取標準：交房時，物管單位應(yīng)該提供物價局的批文，或者提供經(jīng)物 價局備案的收費標準。業(yè)主可以根據(jù)物價局審核的住房的配套設(shè)施、 設(shè)備標

2、準就小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備、配套設(shè)施、綠化標準等進行驗收， 如果交房時無法達到該標準，物管公司應(yīng)相應(yīng)下浮物管費的收費標 準。三、接房時出現(xiàn)問題因該怎么處理？ 交房時出現(xiàn)的問題一般有：未達到交房條件、房屋設(shè)施設(shè)備 不完善、房屋質(zhì)量存在缺陷等問題。出現(xiàn)這些問題時，律師提醒業(yè)主 應(yīng)作好證據(jù)保全，以便更好地維護自己的權(quán)益，主要收集好以下證據(jù)： 口搜房業(yè)主論壇買房重慶業(yè)主論壇搜房論壇士 z, a1 .開發(fā)商發(fā)出的書面交房通知。若開發(fā)商只是以口頭形式通知接房， 應(yīng)要求開發(fā)商出具書面通知。2 .在合同約定的交房時間去接房，同時，就自己接房的過程做一個證 據(jù)保全。有錄音錄像設(shè)備的，可以把接房的全過程攝錄下來。E

3、#購房看房.AT-3 .如果出現(xiàn)了質(zhì)量問題，可以向開發(fā)商提出書面的整改通知。該通知 應(yīng)要求開發(fā)商簽收，自己留一份原件。整改合格后，記錄下整改合格 的時間。4 .如果開發(fā)商逾期交房超過一定時間，業(yè)主作出退房選擇時，應(yīng)以書 面形式向開發(fā)商提出退房要求，并明確要求開發(fā)商在約定的時間內(nèi)退 還房款并承擔(dān)違約金。5 .可以聘請專業(yè)律師等專業(yè)人士陪同接房。簽合同時應(yīng)明確各有關(guān)細節(jié)，包括收樓時間，收樓程序（如先 驗樓，無異議后再收等）；驗樓時從配套設(shè)施到房內(nèi)各項交付物指標鼠 的具體詳細驗收標準（面積、地面、體墻、廚廁等等），最好附上設(shè) 計圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準。同時注明收樓時原開發(fā) 商的廣告、售

4、樓書、樣板房等都可成為房屋結(jié)構(gòu)驗收標準。最妥當?shù)?做法是請上一位有經(jīng)驗的律師，分析購房合同中有無標注不明或易成 歧義的條款陷阱，免除收樓時的麻煩。切記查看“三書一證一表”“三書”是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工 程質(zhì)量認定書、/“一證”是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證/ , “一表” 是指竣工驗收備案表，但是往往因手續(xù)繁雜，開發(fā)商要在工程竣 工完成后一段時間才能辦理完畢。根據(jù)國務(wù)院頒布的城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”?！叭龝蛔C一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認可的標記，是發(fā)展商交 樓的必要條件。業(yè)主一旦簽了有關(guān)文

5、件，就視為對樓宇質(zhì)量的認可。因此，專家 提醒，收樓前千萬記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓 已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入 住單，收樓。但時下不少發(fā)展商交樓時，大多未能出具完整的文件， 若買家確實想收樓的，驗收過住宅質(zhì)量保證書，有關(guān)部門出具的 關(guān)于永久水電、消防、電梯使用等單項驗收合格證書后，確保具備居 住條件的，亦可收樓。先驗房后收樓先驗樓再繳費、辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，為避免出現(xiàn)這種情況，買家應(yīng)事先在購房合同中特別約定先驗房 后收樓，另一方面如合同已成事實，則可采取在收樓文件上注明“室 內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。方法之一：大處著

6、眼看“三項”檢查房屋有無裂縫。首先要仔細查看房屋主臥室及客廳靠近露臺 的地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的 裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不 存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈/45度斜角或與橫 梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。其次要看露臺 處的兩側(cè)墻面是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質(zhì)量問題。最后看承 重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面并且透到背后，表示該房存在 危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能報僥幸心理。檢查房屋有無傾斜。雖然檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器， 但 購房者用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀

7、測也能基本上 發(fā)現(xiàn)問題。有時，可在房頂上用細繩子拴上一重物，貼墻放下至墻腳， 從四周檢查其傾斜程度。檢查房屋有無滲漏。購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情 況，要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現(xiàn)象，這 些都是滲漏的跡象。還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口 是否滲漏。驗收房屋最好在下過大雨之后，可在交房之前要求物業(yè)公 司工作人員一同前往，把廚房、衛(wèi)生間的水放一放，過兩天再來察看 是否會滲漏。方法之二：細部勘查別嫌煩看“備案”留“兩書”。新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項目有關(guān)備 案文書的復(fù)印件，以便確認該項目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商 提供的住宅質(zhì)量保修書和住宅使用說明書。

8、門窗靈活嚴又亮。試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與 窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它 們的密封程度。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴絲合縫，為了防水，反而 規(guī)定下方須離地面厘米。門窗的油漆質(zhì)量主要看有無流墜（油漆滴淌的痕跡），各個門的頂 部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面。輕敲各面聽空裂。墻面的抹灰、地面裝飾面層及其它裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音, 就是各面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲， 則表明它們接觸良好。頂層住戶查滲雨。如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面 有無雨水滲漏的痕跡。因為按照

9、建筑施工要求，所交工的房屋要么經(jīng) 過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋 實驗。陽臺裂縫危險大。一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影X 響美觀，但危險性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房 間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即 通知相關(guān)單位。保溫不好墻滴水。冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象（類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴 ），這個墻面的保溫層肯 定有問題。大開龍頭查漏堵。上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭 便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓， 二來試試排水速度。暖氣支管有坡度。暖氣供、回水支

10、管不是水平安放的，供水支管 連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正 好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。供暖管道要套管。供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管（在管道與 墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子 ），地面的套管應(yīng)高出 地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面 5厘米。其作用是防止 供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。拉閘斷電不可少。電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室 內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分 閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。保險插座護幼童。為防止幼童把手指頭伸進插座孔中， 距離地

11、面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。衛(wèi)生間插座規(guī)矩多。衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施 衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應(yīng)有插座。廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道。廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。開關(guān)接口拉一拉。檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。測量層高是否達到要求。建筑層高為米，實際高度不能低于米，層高3米的實際高度不能低于米，住宅層高不能低于米。方法三：驗房還得學(xué)“維權(quán)”在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)要求開發(fā)商提供該房產(chǎn)項目的竣工驗收備案表，并查看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)；

12、購房人要仔細驗收房 屋，確信沒有質(zhì)量問題再辦理入住手續(xù)；如果發(fā)現(xiàn)房屋有一般質(zhì)量問 題，應(yīng)立即找開發(fā)商或建筑商，'要求其對有質(zhì)量問題的地方予以書面 確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。 如果在短 時間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任， 并索要書面憑 證。如果發(fā)現(xiàn)是嚴重的質(zhì)量問題/購房者認為就是修復(fù)了也無法正常 居住，就可直接找開發(fā)商提出解除合同并賠償損失。如果協(xié)商不成， 可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋，法院應(yīng)當支持購房人的請求。精裝修房屋如出現(xiàn)質(zhì)量問題，也可按上述辦法解決。因房屋的許 多地方都被裝修掩蓋了，不易發(fā)現(xiàn)問題，在辦理入住手續(xù)時，最好找 一些專業(yè)人員

13、查看，還要注意使用的裝修材料和當初合同約定的是否 一致。在入住以后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，不管是房屋本身還是裝修部 分，只要在保修期內(nèi)，都可以找開發(fā)商解決。對了，還有一點要特別提醒您，“驗房”時別忘了備好“驗房” 工具：筆、紙、卷尺、直尺、小刀片、照相機等。3月14日，本報A09版刊出今報聯(lián)合鄭州市首家民間驗房機構(gòu)成立 、“今報驗房團”，免費為10名讀者驗房的消息，大受讀者歡迎。一個 多星期以來，有近千名讀者報名要參加活動。除報名外，驗房師是怎 樣驗房子的，驗房時都需要注意哪些地方，市民能不能自己檢驗房屋 等問題也成為讀者咨詢的熱點。那么我們到底能不能給自己驗房呢？ 在本次活動中，記者全程記錄了驗

14、房師驗房的過程，您不妨照著試一 試，看看自己能不能成為一個業(yè)余驗房師。檢查防盜門是否嚴密檢查窗戶是否周正檢查窗戶的密封性檢查塑鋼窗是否有鋼襯衛(wèi)生間里的插座須防水檢查墻角是否成直角檢查地面是否有空鼓現(xiàn)象驗房八步之上部3月17日上午8點半，在東明路與鄭汴路交叉口某小區(qū)，記者和 3 位驗房師，李超、小孟和小張一起見到了讀者許女士。她購買的是一 套建筑面積約135平方米、三室兩廳兩衛(wèi)的房子。剛見面，李超就拿、 出了一沓證書，項目經(jīng)理證書、土建工程師、水電氣工程師每個 頭銜都是硬碰硬的。簽過委托驗房協(xié)議，3位驗房師便開始忙碌。第一步：檢查防盜門密封度、門邊是否變形、門的開合靈敏度和鎖具 靈敏度李超取出了

15、一根1米多長的“鐵尺”，把這根“鐵尺”緊緊地貼到門 上，目光沿著“鐵尺”的方向自上而下地游走，然后又取出一把螺絲 刀，在門框邊的墻體上仔細地敲打起來?！芭赃呌锌斩??！表樦畛种傅姆较?，許女士在墻上看到了以前幾 次都沒有發(fā)現(xiàn)的兩個“貓眼”樣的小洞，從這兩個小洞往外看，還能 看到樓道?！边@樣的問題都是小問題，用眼睛就能看到，開發(fā)商一般 不會抵賴，只要提出來，開發(fā)商會很快進行整改?！崩畛f。最后，李超打開門，仔細試了試鎖具是否靈敏，聽了聽門開合時有沒有噪音。【說明】“鐵尺”叫靠尺，把它緊貼在門框上，是為了檢查房門是否 安裝得平整。螺絲刀是檢查防盜門密封得是否嚴密。除此之外，還要觀察貓眼，看是否松動

16、、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象，否則要修復(fù)或更換。第二步：檢查塑鋼窗密封是否嚴密，形狀是否方正，質(zhì)量是否合格檢查完了房門，三位驗房師把房子里的每一處窗戶開了又關(guān)， 關(guān)了又 開。而且，還時不時地用手指敲一下窗上的玻璃?！按皯魶]有鋼襯?！彬灧繋熜∶蠌囊露道锬贸鲆粔K掌心大小的吸鐵石， 放在每一處塑鋼窗上感受一下，看看能不能吸到鋼襯。另一位驗房師小張則拿著一根可伸縮的“鐵棍”，比畫每一個窗戶的 對角。最后，李超拿出一張白紙，夾在窗戶中間，測試關(guān)著窗戶時， 能不能把白紙取出來?！菊f明】 在玻璃上輕敲，是為了確認這套房子用的是不是中空玻璃， 中空玻璃的聲音比較悶，而普通玻璃的聲音會比較脆。推

17、拉窗上的紗窗和窗扇，看是否推動靈活，相互有無碰撞。窗戶外窗 框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞而致下雨時窗戶進水。 另外還要注意 看窗戶是否有紗窗，如果沒有，應(yīng)及時向開發(fā)商提出。吸鐵石是測試塑鋼窗邊上有沒有鋼襯;鋼襯的作用是保證塑鋼窗使用 時不易變形，延長塑鋼窗的壽命。一些開發(fā)商為了省錢，會購買一些 非正規(guī)生產(chǎn)廠家生產(chǎn)的不合格塑鋼窗，而這些塑鋼窗一般都沒有鋼 襯。可伸縮的“鐵棍”名字叫對角檢查尺，通過測量可以發(fā)現(xiàn)塑鋼窗是不是周正。市民家中的盒尺也可以測量窗戶對角，不過窗戶如果太大，要注意別讓盒尺彎曲，以免測量出現(xiàn)誤差。白紙的作用是為了看窗戶的密封性。白紙放進去，關(guān)上窗戶，如果還能拉出來白紙，就說明窗

18、戶的密封性不行。李超說，現(xiàn)在的窗普遍做得比較大，如果安裝得不密封，不僅會有雨 水滲入房間，而且空調(diào)的冷氣或暖氣也容易跑出去， 從而導(dǎo)致耗電量 增大，更重要的是，灰塵會通過縫隙進到屋里，這些毛病還會大大降 低塑鋼窗的使用壽命。第三步：檢查電源開關(guān)、插座的靈敏度和有無保護設(shè)施電源的檢查相對簡單，打開屋里的配電箱后，小張借助一個測電器，把房子里的每一個固定插座都插了 一遍。 測電器上面的五排指示燈會 顯示插座的狀態(tài)，比如有沒有地線等?！皬N房和衛(wèi)生間的插座要有防水外殼。”小張說，按照規(guī)定，這兩個 地方的插座應(yīng)該是防水插座。止匕外，房子里所有半米以下的插座應(yīng)該 有保護設(shè)置，不然的話，如果小孩子拿著小鐵釘

19、之類的東西，插到插 座里，會有危險。檢查過插座，小張又把配電箱里邊的分開關(guān)加固了一下“通戶開關(guān) 分線只有4mm,最少也要換成6mm的，否則家中用電量大的時候， 會出現(xiàn)問題。"小張說?！菊f明】 這個步驟很簡單，但是檢查還是有必要的，萬一發(fā)現(xiàn)問題 就可以及時讓開發(fā)商來修理。一些建筑商圖省事兒，室內(nèi)插座很多沒有接地線，止匕外，廚房和衛(wèi)生 間的插座沒有防水外殼、半米以下的插座沒有保護設(shè)置，也是收房時 經(jīng)常遇到的問題，如果不解決，入住后可能存在安全隱患。配電箱打開后，要檢查分開關(guān)是否安裝牢固，每個都要用力左右晃動 檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動，應(yīng)加固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良 打火現(xiàn)象時，會造成更大危險。小張說，有些房子電源插座和有線電視插座靠得太近， 強電和弱電挨 得太近，有可能會對電視信號產(chǎn)生一定的電磁干擾。 裝修時最好把兩 個插座拉開距離，保持在50cm以上。第四步：檢查廚房和衛(wèi)生間的防水、排水情況“比較簡單的方法是用眼看?！毙∶险f，管