房地產(chǎn)證券化

1、房地產(chǎn)證券化簡(jiǎn)介 房地產(chǎn)金融概述住房公積金房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)證券化第一節(jié) 房地產(chǎn)金融概述一、房地產(chǎn)金融的概念 “金融”在英文中為“finance”，包含了用錢、管錢、以錢生錢等活動(dòng)內(nèi)容。金融學(xué)研究個(gè)人、企業(yè)，以及政府之間進(jìn)行貨幣和信用轉(zhuǎn)移的過程、機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)及工具，研究貨幣和信用的流通如何有利于生產(chǎn)和分配，屬于應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)。 房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有關(guān)的一切貨幣融通和信用經(jīng)濟(jì)范疇，房地產(chǎn)金融研究的范圍是與房地產(chǎn)開發(fā)及取得有關(guān)的貨幣和信用轉(zhuǎn)移的過程、市場(chǎng)、機(jī)構(gòu)、工具。 房地產(chǎn)金融的類型按照融資途徑，房地產(chǎn)金融可以分為房地產(chǎn)直接金融和間接金融。房地產(chǎn)直接金融是指直接從投資者手中籌

2、集資金用于房地產(chǎn)開發(fā)或取得；房地產(chǎn)間接金融是指通過銀行等金融中介機(jī)構(gòu)取得資金用于房地產(chǎn)開發(fā)或取得。按照房地產(chǎn)的使用目的，可以劃分為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)金融與非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)(居民自住、非經(jīng)營(yíng)性單位自用等)金融。 房地產(chǎn)企業(yè)融資方式（經(jīng)營(yíng)性）1、銀行貸款信譽(yù)貸款、保證貸款、房地產(chǎn)抵押貸款；2、證券融資房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)投資信托（REITs）；3、房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資；4、租賃融資（出售回租）；5、項(xiàng)目融資；居民（非經(jīng)營(yíng)性企業(yè)）投資房地產(chǎn)融資方式1、公積金貸款；2、銀行或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的抵押貸款；3、組合貸款；4、住房?jī)?chǔ)蓄貸款 ； 無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是居民，房地

3、產(chǎn)商品開發(fā)或購(gòu)置的主要融資方式是抵押貸款。房地產(chǎn)金融制度的模式1、以證券融資為主導(dǎo)（美國(guó)式）；2、以社會(huì)福利基金融資為主導(dǎo)，如新加坡的公積金制度；3、以儲(chǔ)蓄融資為主導(dǎo)（歐洲大陸國(guó)家）；4、以財(cái)政融資為主導(dǎo)，以日本為代表；第二節(jié) 住房公積金住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)及事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)等單位，為在職職工繳存的及在職職工個(gè)人繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)蓄金，屬于職工個(gè)人所有。住房公積金只能用于職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房。 新加坡的中央公積金制度是我國(guó)構(gòu)建住房公積金制度的借鑒基礎(chǔ)。(一)住房公積金管理機(jī)構(gòu)住房公積金的管理實(shí)行住房委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀

4、行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則。 管理機(jī)構(gòu)有：1、住房委員會(huì)。負(fù)責(zé)住房公積金具體管理措施的制定、調(diào)整、實(shí)施監(jiān)督；擬定住房公積金的繳存比例；確定住房公積金的最高貸款額；審批住房公積金的歸集和使用計(jì)劃，及其執(zhí)行情況的報(bào)告。 2、住房公積金管理中心。負(fù)責(zé)住房公積金的管理運(yùn)作。 (二)住居公積金的繳存職工住房公積金的個(gè)人月繳存額，為其本人上一年度月平均工資乘以職工個(gè)人繳存比例，單位月繳存額為職工本人上一年度平均月工資乘以單位繳存比例。最低繳存比例為5。退休后就不再繳納。 個(gè)人繳存部分由單位從工資中代扣，然后與單位繳存部分一起匯繳到住房公積金專戶內(nèi)。自存入公積金賬戶之日起按國(guó)家規(guī)定的利率計(jì)息。(三)住房公積

5、金的提取職工在購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，離退休時(shí)，完全喪失勞動(dòng)能力、并與原單位終止勞動(dòng)關(guān)系時(shí)，戶口遷出所在市、縣或出境定居時(shí)，償還購(gòu)房貸款本息時(shí)，房租占家庭收入的比例超過規(guī)定比例時(shí)，職工死亡或被宣告死亡時(shí)，職工或其繼承人、受遺贈(zèng)人可以向住房公積金管理中心申請(qǐng)，經(jīng)過準(zhǔn)許后提取公積金賬戶內(nèi)的部分或全部存儲(chǔ)余額。住房公積金的提?。ɡm(xù)）職工購(gòu)買、建造自住住房或者翻建、大修自住住房所需資金，提取本人住房公積金帳戶中儲(chǔ)存余額尚不足的，可以提取其配偶、父母、子女的住房公積金帳戶中的儲(chǔ)存余額，但需征得被提取人的書面同意。職工提取住房公積金帳戶中儲(chǔ)存余額的，應(yīng)當(dāng)憑單位出具的有關(guān)證明材料，向管理中心提出申

6、請(qǐng)，去管理中心辦理。 住房公積金貸款公積金成員在購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向住房公積金管理中心申請(qǐng)公積金貸款，準(zhǔn)予貸款的應(yīng)提供擔(dān)保，貸款風(fēng)險(xiǎn)由住房公積金管理中心承擔(dān)。貸款資金由公積金提供。公積金貸款流程公積金貸款流程和需要什么證件？ 公積金貸款所需：1、買受人的身份證 2、買受人的戶口本 3、買受人的婚姻證明（已婚的提供結(jié)婚證，未婚的提供未婚證）4、買受人的收入證明（一般是連續(xù)幾期的收入證明） 5、支付一定的律師費(fèi) 貸款流程： 簽定公積金貸款合同，填寫一份住房公積金貸款申請(qǐng)審批表（要回單位蓋章加意見），銀行就會(huì)將你的申請(qǐng)送給當(dāng)?shù)刈》抗e金貸款審批中心，一般審批的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)（1個(gè)月左

7、右），審批過后，銀行就會(huì)發(fā)放你的住房公積金貸款，由于原先的貸款余額減少，你可以要求銀行重新打印還款計(jì)劃，下月就開始還款 住房公積金貸款流程圖 公積金貸款的提前還款借款人在貸款發(fā)放日六個(gè)月以后可以申請(qǐng)辦理提前還款 (包括部分還款和結(jié)清還款)。部分提前還款中，純公積金貸款起還點(diǎn)為3萬(wàn)元，組合貸款起還點(diǎn)為5萬(wàn)元。在放款日以后的每一個(gè)年度內(nèi)，借款人可提前還款一次。利率變化前后公積金貸款還款情況比較同戶直系血親可以支持未婚職工購(gòu)房貸款 申請(qǐng)公積金貸款并符合公積金貸款條件的未婚職工，若其同戶直系血親正常繳交住房公積金且未享受過公積金貸款，在征得其同意后貸款最高額度可以提高至 30萬(wàn)元。(四)住房公積金的使

8、用住房公積金管理中心在保證公積金提取和公積金成員購(gòu)買自住住房貸款前提下，經(jīng)住房委員會(huì)批準(zhǔn)，可以用住房公積金購(gòu)買國(guó)債。公積金的增值收益存入公積金增值收益專戶，用于建立公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、支付住房公積金管理中心的管理費(fèi)用、補(bǔ)充城市廉租住房的建設(shè)資金。 公積金動(dòng)態(tài)： 北京：公積金貸款推出自由還款方式北京：公積金貸款推出自由還款方式 從2005年1月1日起，一種全新的住房公積金還款方式誕生自由還款方式，借款人在不低于最低還款額度情況下，可以自由選擇每個(gè)月還多少錢。這是北京住房公積金管理中心醞釀了一年之后于昨天正式對(duì)外公布的。昔日的“等額貸款”等還款方式自然而然地被涵蓋在了自由還款方式中，從明年起，借

9、款人可以根據(jù)自己的需要，自主地設(shè)定每月還款數(shù)額，也可以設(shè)定成“等額”還款。這種全新的方式大幅度地提高了借款人還款的靈活性。 伴隨著自由還款的推出，商業(yè)與公積金貸款的“組合貸款”將被取消，代之以貼息貸款。 房地產(chǎn)抵押貸款1、房地產(chǎn)抵押。是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)按期履行的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分作為抵押物的房地產(chǎn)，并優(yōu)先得到償還的行為。 2、房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款是擔(dān)保貸款的一種。即指金融機(jī)構(gòu)以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。 房地產(chǎn)抵押貸款的種類。按貸款對(duì)象分類，可分為企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)人房地產(chǎn)抵

10、押貸款；按貸款用途分類，可分為房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款、土地開發(fā)抵押貸款、購(gòu)房抵押貸款等；按貸款利率確定方式和計(jì)息方法分類，又有固定利率、浮動(dòng)利率和可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款的主要品種 1、房地產(chǎn)建設(shè)貸款。是銀行等金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)而發(fā)放的貸款，也稱以土地使用權(quán)等作為抵押的房地產(chǎn)抵押貸款。2、商業(yè)性商品房抵押貸款。是商業(yè)銀行利用自身的信貸資金發(fā)放的購(gòu)房抵押貸款。按揭即指此類抵押貸款。3、個(gè)人競(jìng)拍購(gòu)房住房貸款。 房地產(chǎn)抵押貸款的主要品種(續(xù)) 4、個(gè)人購(gòu)房組合貸款。個(gè)人購(gòu)房組合貸款是由個(gè)人住房公積金抵押貸款和商業(yè)性商品住房抵押貸款兩個(gè)獨(dú)立的貸款品種組成的貸款。5、個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款。

11、6、住房?jī)?chǔ)蓄貸款。 房地產(chǎn)抵押貸款工具的創(chuàng)新1、遞增償還抵押貸款(graduated payment mortagage，GPM) ：在最初的5年或10年里，月還貸額低于等額償還方式，每年內(nèi)的月還貸額相同，但逐年以一定比率遞增。適合當(dāng)前收入不高，但以后有增長(zhǎng)潛力的家庭。 2、逆向年金抵押貸款(reverse annuity mortgage，RAM) ：按照所抵押房屋價(jià)值的一定百分比，來(lái)計(jì)算貸款人每期交給借款人的固定貸款額的抵押貸款方式。一般適合退休老人，以住房?jī)r(jià)值來(lái)彌補(bǔ)生活支出。 房地產(chǎn)貸款償還方式及還款額計(jì)算 1、到期一次性還本付息。 2、等額本息還款方式。是借款人在貸款期限內(nèi)將貸款的本金

12、和利息之和采用按月等額還款的一種還貸方式。 3、本金等額還款方式。是借款人將貸款金額平均分?jǐn)偟秸麄€(gè)貸款期限內(nèi)，按期（月）均等歸還本金，同時(shí)付清上一期以來(lái)的貸款利息的一種還款方式。 4、不完全等額的分級(jí)還款方式 。5、住房?jī)?chǔ)蓄貸款 及還款。房地產(chǎn)貸款還款額計(jì)算 1、等額本息還款月還款額計(jì)算：等額本息還款月還款額計(jì)算：式中： 每月等額償還貸款本息額； P貸款本金； 月利率； 貸款總月數(shù)通常將貸款本金為1元時(shí)計(jì)算出來(lái)的每月等額償還貸款本息額稱為抵押常數(shù)因子，用M表示，即有： 且有：將貸款本金與抵押常數(shù)因子相乘即可得到每月償還額。也可計(jì)算一年的還貸額抵押常數(shù)因子。mPTM1)1 ()1 (1)1 (m

13、mmNmNmmNmmmmRRRPRRPRPPMT1)1 ()1 (mmNmNmmRRRMmRmNPMPMTm支付t期后的貸款余額tNmmtNmmNmtNmtmtmmmmRRRPMTRRRPP)1 ( 1)1(1)1 (1)1 ()1 (等額償還中本金與利息的關(guān)系： 本金等額還款月還款額計(jì)算 -每月償還的本金額； -第t月償還的利息額； -第t月本息償還總額。 本金等額還款額逐月減少，減少額為每月償還的本金的月利息。mmNPP mmtRtPPI)1(tmtIPPI本金等額還款利息與本金關(guān)系圖時(shí)間mN利息本金月還款額線mP四、房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn) 發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)，而臨著違約風(fēng)險(xiǎn)(def

14、ault risk)、利率風(fēng)險(xiǎn)(interest rate risk)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)(purchasing power risk)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)(liquidity risk)。 1、違約風(fēng)險(xiǎn) 違約風(fēng)險(xiǎn)是指借款人因償還貸款的能力有限，不能按期償還貸款，從而給貸款人造成損失的可能性。 發(fā)放抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)一般通過對(duì)審核還貸額收入比(payment to income ratio)和抵押貸款率(loan to value ratio)來(lái)控制違約風(fēng)險(xiǎn)。（美國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款違約率為16左右，中國(guó)香港為0.02）。 違約又分理性違約和被迫違約。案例 2、利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)是由于未來(lái)市場(chǎng)貸款利率的變動(dòng)給抵押

15、貸款機(jī)構(gòu)帶來(lái)收益損失的可能性。一般來(lái)講，固定利率貸款的貸款期限越長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)越嚴(yán)重。 利率可調(diào)整抵押貸款可以防范利率風(fēng)險(xiǎn)，但如果隨著利率提高，借款人的收入沒有相應(yīng)地提高的話，違約的可能性就會(huì)增加。 3、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)也稱為通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。它是指由于通貨膨脹的影響，使得借款人所償還的本息的實(shí)際貨幣價(jià)值降低的可能性?！皟A斜效應(yīng)”(tilt effect) 逐年遞增償還抵押貸款GPM和利率可調(diào)整抵押貸款都基本解決了這一問題。 4、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)為借款人提供長(zhǎng)期抵押貸款后，需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才能夠收回貸款，大大降低了這部分資產(chǎn)的流動(dòng)性。如果急于出售這一債權(quán)則會(huì)遭受損失。房地產(chǎn)抵押貸款證券化，

16、使得這部分資產(chǎn)能夠在證券市場(chǎng)上公開出售，降低了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 第四節(jié) 房地產(chǎn)信托投資信托是指資財(cái)?shù)乃腥耍ㄗ匀蝗嘶蚍ㄈ耍┌凑兆约旱哪康幕蚶?，將其所擁有的資財(cái)委托給他人或信托機(jī)構(gòu)代為管理或處理的一種經(jīng)濟(jì)行為。信托是一種財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度，它以財(cái)產(chǎn)為核心，以信任為基礎(chǔ)，以他人受托管理為方式。 信托體現(xiàn)了多邊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，即包括委托人、受托人、受益人在內(nèi)的多邊信托關(guān)系，這三個(gè)當(dāng)事人在一項(xiàng)信托行為中，缺一不可。 信托業(yè)務(wù)的種類按不同的角度可以有多種分類：如按信托關(guān)系建立的方式不同，分為任意信托和法定信托；按委托人或受托人的性質(zhì)不同，分為法人信托和個(gè)人信托；按受益對(duì)象不同，分為自益信托和他益信托；按信托的目

17、的不同，分為公益信托和私益信托；按信托事項(xiàng)的性質(zhì)不同，分為商事信托和民事信托；按信托資產(chǎn)的不同，分為資金信托、動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托和其他財(cái)產(chǎn)信托。 房地產(chǎn)信托的概念房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益，代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代管代營(yíng)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，有些還以投資者身份參與對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)目前主要有三類：一是房地產(chǎn)資金信托，二是不動(dòng)產(chǎn)信托,三是按揭資產(chǎn)信托。 房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)資金信托是指?jìng)€(gè)人或企業(yè)、團(tuán)體（統(tǒng)稱委托人）基于對(duì)房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托公司，由信托公司

18、把資金集合到一定數(shù)量后投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目或貸款給房地產(chǎn)公司，取得投資回報(bào)或貸款利息后交給委托人的信托業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)資金信托的方式主要是貸款或直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，或者是兩者的混合。貸款方式的收益是貸款利息，受益人在規(guī)定的期限內(nèi)能得到比銀行同期存款利率稍高的收益。直接投資方式類似于股權(quán)投資，信托文件有效期間，信托資金占有項(xiàng)目的一定比例的股權(quán)，受益人的收益相當(dāng)于股權(quán)的分紅，視項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的效果好壞而定，風(fēng)險(xiǎn)略大于貸款方式。 近期房地產(chǎn)信托的特點(diǎn)：從運(yùn)用對(duì)象看，有爛尾樓的處理、房地產(chǎn)信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)信托開發(fā)、信托公司成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司等；從投資方式看，有貸款、股權(quán)投資、貸款股權(quán)投資等形式。具體形

19、式有：1、合資開發(fā) ； 2、資本金的融資 ；3、項(xiàng)目開發(fā)貸款 。房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃 該信托計(jì)劃信托期限為該信托計(jì)劃信托期限為3年，于年，于2003年年12月月10日日開始預(yù)約，并從開始預(yù)約，并從12日開始銷售，單筆購(gòu)買金額最低日開始銷售，單筆購(gòu)買金額最低為為20萬(wàn)元人民幣，如果超過萬(wàn)元人民幣，如果超過20萬(wàn)元，則按照萬(wàn)元，則按照1萬(wàn)元萬(wàn)元的整數(shù)倍增加。發(fā)售時(shí)遵循的整數(shù)倍增加。發(fā)售時(shí)遵循“金額優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先金額優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先”原則，凡購(gòu)買金額達(dá)到原則，凡購(gòu)買金額達(dá)到30萬(wàn)元的投資者當(dāng)場(chǎng)可以簽萬(wàn)元的投資者當(dāng)場(chǎng)可以簽署信托文件。該產(chǎn)品預(yù)計(jì)年

20、收益率為署信托文件。該產(chǎn)品預(yù)計(jì)年收益率為6%。該信托。該信托產(chǎn)品是由北京國(guó)投和天津隆迪立川房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)品是由北京國(guó)投和天津隆迪立川房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合推出的。聯(lián)合推出的。 隆迪立川公司開發(fā)的天津峰匯廣場(chǎng)超市部分未來(lái)隆迪立川公司開發(fā)的天津峰匯廣場(chǎng)超市部分未來(lái)的承租商是法國(guó)歐尚公司，北京國(guó)投運(yùn)用信托資金的承租商是法國(guó)歐尚公司，北京國(guó)投運(yùn)用信托資金購(gòu)買法國(guó)歐尚天津第一店的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，并收取租金，購(gòu)買法國(guó)歐尚天津第一店的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，并收取租金，收取的租金將用來(lái)支付投資人的回報(bào)。此外，投資收取的租金將用來(lái)支付投資人的回報(bào)。此外，投資人還將享有該物業(yè)升值和本項(xiàng)目上市流通等潛在利人還將享有該物業(yè)升值和本項(xiàng)目上

21、市流通等潛在利益。信托成立后，信托收益每年分配一次益。信托成立后，信托收益每年分配一次.第五節(jié) 房地產(chǎn)證券化 證券化(Securitization)可分為融資證券化（Financing Securitization）和資產(chǎn)證券化（Asset Securitization）兩大類。 融資證券化相當(dāng)于通過發(fā)行證券的方式向資金提供者直接融通企事業(yè)所需資金；資產(chǎn)證券化是指將缺乏流動(dòng)性但預(yù)期未來(lái)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過適當(dāng)?shù)陌才?，轉(zhuǎn)化成為能夠在金融市場(chǎng)上出售和流通的證券的這一過程 。房地產(chǎn)抵押支持證券MBS房地產(chǎn)抵押支持證券（mortgagebacked security，MBS）是房地產(chǎn)抵押貸款證券化多種工具的合稱。MBS泛指由房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)，將其所持有的抵押貸款資產(chǎn)，匯集重組成抵押貸款組群(mortagag pool)，或者是