房地產證券化

1、房地產證券化簡介 房地產金融概述住房公積金房地產抵押貸款房地產投資信托房地產證券化第一節(jié) 房地產金融概述一、房地產金融的概念 “金融”在英文中為“finance”，包含了用錢、管錢、以錢生錢等活動內容。金融學研究個人、企業(yè)，以及政府之間進行貨幣和信用轉移的過程、機構、市場及工具，研究貨幣和信用的流通如何有利于生產和分配，屬于應用經濟學。 房地產金融是與房地產經濟活動有關的一切貨幣融通和信用經濟范疇，房地產金融研究的范圍是與房地產開發(fā)及取得有關的貨幣和信用轉移的過程、市場、機構、工具。 房地產金融的類型按照融資途徑，房地產金融可以分為房地產直接金融和間接金融。房地產直接金融是指直接從投資者手中籌

2、集資金用于房地產開發(fā)或取得；房地產間接金融是指通過銀行等金融中介機構取得資金用于房地產開發(fā)或取得。按照房地產的使用目的，可以劃分為經營性房地產金融與非經營性房地產(居民自住、非經營性單位自用等)金融。 房地產企業(yè)融資方式（經營性）1、銀行貸款信譽貸款、保證貸款、房地產抵押貸款；2、證券融資房地產股票、房地產債券、房地產投資信托（REITs）；3、房地產信托房地產信托存款、房地產信托貸款、房地產信托投資；4、租賃融資（出售回租）；5、項目融資；居民（非經營性企業(yè)）投資房地產融資方式1、公積金貸款；2、銀行或專業(yè)機構的抵押貸款；3、組合貸款；4、住房儲蓄貸款 ； 無論是房地產開發(fā)企業(yè)還是居民，房地

3、產商品開發(fā)或購置的主要融資方式是抵押貸款。房地產金融制度的模式1、以證券融資為主導（美國式）；2、以社會福利基金融資為主導，如新加坡的公積金制度；3、以儲蓄融資為主導（歐洲大陸國家）；4、以財政融資為主導，以日本為代表；第二節(jié) 住房公積金住房公積金是指國家機關及事業(yè)單位、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)等單位，為在職職工繳存的及在職職工個人繳存的長期住房儲蓄金，屬于職工個人所有。住房公積金只能用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房。 新加坡的中央公積金制度是我國構建住房公積金制度的借鑒基礎。(一)住房公積金管理機構住房公積金的管理實行住房委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀

4、行專戶存儲、財政監(jiān)督的原則。 管理機構有：1、住房委員會。負責住房公積金具體管理措施的制定、調整、實施監(jiān)督；擬定住房公積金的繳存比例；確定住房公積金的最高貸款額；審批住房公積金的歸集和使用計劃，及其執(zhí)行情況的報告。 2、住房公積金管理中心。負責住房公積金的管理運作。 (二)住居公積金的繳存職工住房公積金的個人月繳存額，為其本人上一年度月平均工資乘以職工個人繳存比例，單位月繳存額為職工本人上一年度平均月工資乘以單位繳存比例。最低繳存比例為5。退休后就不再繳納。 個人繳存部分由單位從工資中代扣，然后與單位繳存部分一起匯繳到住房公積金專戶內。自存入公積金賬戶之日起按國家規(guī)定的利率計息。(三)住房公積

5、金的提取職工在購買、建造、翻建、大修自住住房時，離退休時，完全喪失勞動能力、并與原單位終止勞動關系時，戶口遷出所在市、縣或出境定居時，償還購房貸款本息時，房租占家庭收入的比例超過規(guī)定比例時，職工死亡或被宣告死亡時，職工或其繼承人、受遺贈人可以向住房公積金管理中心申請，經過準許后提取公積金賬戶內的部分或全部存儲余額。住房公積金的提取（續(xù)）職工購買、建造自住住房或者翻建、大修自住住房所需資金，提取本人住房公積金帳戶中儲存余額尚不足的，可以提取其配偶、父母、子女的住房公積金帳戶中的儲存余額，但需征得被提取人的書面同意。職工提取住房公積金帳戶中儲存余額的，應當憑單位出具的有關證明材料，向管理中心提出申

6、請，去管理中心辦理。 住房公積金貸款公積金成員在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請公積金貸款，準予貸款的應提供擔保，貸款風險由住房公積金管理中心承擔。貸款資金由公積金提供。公積金貸款流程公積金貸款流程和需要什么證件？ 公積金貸款所需：1、買受人的身份證 2、買受人的戶口本 3、買受人的婚姻證明（已婚的提供結婚證，未婚的提供未婚證）4、買受人的收入證明（一般是連續(xù)幾期的收入證明） 5、支付一定的律師費 貸款流程： 簽定公積金貸款合同，填寫一份住房公積金貸款申請審批表（要回單位蓋章加意見），銀行就會將你的申請送給當?shù)刈》抗e金貸款審批中心，一般審批的時間會很長（1個月左

7、右），審批過后，銀行就會發(fā)放你的住房公積金貸款，由于原先的貸款余額減少，你可以要求銀行重新打印還款計劃，下月就開始還款 住房公積金貸款流程圖 公積金貸款的提前還款借款人在貸款發(fā)放日六個月以后可以申請辦理提前還款 (包括部分還款和結清還款)。部分提前還款中，純公積金貸款起還點為3萬元，組合貸款起還點為5萬元。在放款日以后的每一個年度內，借款人可提前還款一次。利率變化前后公積金貸款還款情況比較同戶直系血親可以支持未婚職工購房貸款 申請公積金貸款并符合公積金貸款條件的未婚職工，若其同戶直系血親正常繳交住房公積金且未享受過公積金貸款，在征得其同意后貸款最高額度可以提高至 30萬元。(四)住房公積金的使

8、用住房公積金管理中心在保證公積金提取和公積金成員購買自住住房貸款前提下，經住房委員會批準，可以用住房公積金購買國債。公積金的增值收益存入公積金增值收益專戶，用于建立公積金貸款風險準備金、支付住房公積金管理中心的管理費用、補充城市廉租住房的建設資金。 公積金動態(tài)： 北京：公積金貸款推出自由還款方式北京：公積金貸款推出自由還款方式 從2005年1月1日起，一種全新的住房公積金還款方式誕生自由還款方式，借款人在不低于最低還款額度情況下，可以自由選擇每個月還多少錢。這是北京住房公積金管理中心醞釀了一年之后于昨天正式對外公布的。昔日的“等額貸款”等還款方式自然而然地被涵蓋在了自由還款方式中，從明年起，借

9、款人可以根據(jù)自己的需要，自主地設定每月還款數(shù)額，也可以設定成“等額”還款。這種全新的方式大幅度地提高了借款人還款的靈活性。 伴隨著自由還款的推出，商業(yè)與公積金貸款的“組合貸款”將被取消，代之以貼息貸款。 房地產抵押貸款1、房地產抵押。是指抵押人以其合法擁有的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務按期履行的擔保。當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分作為抵押物的房地產，并優(yōu)先得到償還的行為。 2、房地產抵押貸款。房地產抵押貸款是擔保貸款的一種。即指金融機構以借款人或第三人擁有的房地產作為抵押物發(fā)放的貸款。 房地產抵押貸款的種類。按貸款對象分類，可分為企事業(yè)法人房地產抵押貸款和個人房地產抵

10、押貸款；按貸款用途分類，可分為房地產開發(fā)抵押貸款、土地開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款等；按貸款利率確定方式和計息方法分類，又有固定利率、浮動利率和可調利率房地產抵押貸款。房地產抵押貸款的主要品種 1、房地產建設貸款。是銀行等金融機構為房地產開發(fā)建設而發(fā)放的貸款，也稱以土地使用權等作為抵押的房地產抵押貸款。2、商業(yè)性商品房抵押貸款。是商業(yè)銀行利用自身的信貸資金發(fā)放的購房抵押貸款。按揭即指此類抵押貸款。3、個人競拍購房住房貸款。 房地產抵押貸款的主要品種(續(xù)) 4、個人購房組合貸款。個人購房組合貸款是由個人住房公積金抵押貸款和商業(yè)性商品住房抵押貸款兩個獨立的貸款品種組成的貸款。5、個人住房轉按揭貸款。

11、6、住房儲蓄貸款。 房地產抵押貸款工具的創(chuàng)新1、遞增償還抵押貸款(graduated payment mortagage，GPM) ：在最初的5年或10年里，月還貸額低于等額償還方式，每年內的月還貸額相同，但逐年以一定比率遞增。適合當前收入不高，但以后有增長潛力的家庭。 2、逆向年金抵押貸款(reverse annuity mortgage，RAM) ：按照所抵押房屋價值的一定百分比，來計算貸款人每期交給借款人的固定貸款額的抵押貸款方式。一般適合退休老人，以住房價值來彌補生活支出。 房地產貸款償還方式及還款額計算 1、到期一次性還本付息。 2、等額本息還款方式。是借款人在貸款期限內將貸款的本金

12、和利息之和采用按月等額還款的一種還貸方式。 3、本金等額還款方式。是借款人將貸款金額平均分攤到整個貸款期限內，按期（月）均等歸還本金，同時付清上一期以來的貸款利息的一種還款方式。 4、不完全等額的分級還款方式 。5、住房儲蓄貸款 及還款。房地產貸款還款額計算 1、等額本息還款月還款額計算：等額本息還款月還款額計算：式中： 每月等額償還貸款本息額； P貸款本金； 月利率； 貸款總月數(shù)通常將貸款本金為1元時計算出來的每月等額償還貸款本息額稱為抵押常數(shù)因子，用M表示，即有： 且有：將貸款本金與抵押常數(shù)因子相乘即可得到每月償還額。也可計算一年的還貸額抵押常數(shù)因子。mPTM1)1 ()1 (1)1 (m

13、mmNmNmmNmmmmRRRPRRPRPPMT1)1 ()1 (mmNmNmmRRRMmRmNPMPMTm支付t期后的貸款余額tNmmtNmmNmtNmtmtmmmmRRRPMTRRRPP)1 ( 1)1(1)1 (1)1 ()1 (等額償還中本金與利息的關系： 本金等額還款月還款額計算 -每月償還的本金額； -第t月償還的利息額； -第t月本息償還總額。 本金等額還款額逐月減少，減少額為每月償還的本金的月利息。mmNPP mmtRtPPI)1(tmtIPPI本金等額還款利息與本金關系圖時間mN利息本金月還款額線mP四、房地產抵押貸款風險 發(fā)放房地產抵押貸款的金融機構，而臨著違約風險(def

14、ault risk)、利率風險(interest rate risk)、購買力風險(purchasing power risk)、流動性風險(liquidity risk)。 1、違約風險 違約風險是指借款人因償還貸款的能力有限，不能按期償還貸款，從而給貸款人造成損失的可能性。 發(fā)放抵押貸款的金融機構一般通過對審核還貸額收入比(payment to income ratio)和抵押貸款率(loan to value ratio)來控制違約風險。（美國的房地產抵押貸款違約率為16左右，中國香港為0.02）。 違約又分理性違約和被迫違約。案例 2、利率風險利率風險是由于未來市場貸款利率的變動給抵押

15、貸款機構帶來收益損失的可能性。一般來講，固定利率貸款的貸款期限越長，金融機構面臨的利率風險越嚴重。 利率可調整抵押貸款可以防范利率風險，但如果隨著利率提高，借款人的收入沒有相應地提高的話，違約的可能性就會增加。 3、購買力風險也稱為通貨膨脹風險。它是指由于通貨膨脹的影響，使得借款人所償還的本息的實際貨幣價值降低的可能性?！皟A斜效應”(tilt effect) 逐年遞增償還抵押貸款GPM和利率可調整抵押貸款都基本解決了這一問題。 4、流動性風險金融機構為借款人提供長期抵押貸款后，需要相當長的時間才能夠收回貸款，大大降低了這部分資產的流動性。如果急于出售這一債權則會遭受損失。房地產抵押貸款證券化，

16、使得這部分資產能夠在證券市場上公開出售，降低了流動性風險。 第四節(jié) 房地產信托投資信托是指資財?shù)乃腥耍ㄗ匀蝗嘶蚍ㄈ耍┌凑兆约旱哪康幕蚶?，將其所擁有的資財委托給他人或信托機構代為管理或處理的一種經濟行為。信托是一種財產經濟管理制度，它以財產為核心，以信任為基礎，以他人受托管理為方式。 信托體現(xiàn)了多邊的經濟關系，即包括委托人、受托人、受益人在內的多邊信托關系，這三個當事人在一項信托行為中，缺一不可。 信托業(yè)務的種類按不同的角度可以有多種分類：如按信托關系建立的方式不同，分為任意信托和法定信托；按委托人或受托人的性質不同，分為法人信托和個人信托；按受益對象不同，分為自益信托和他益信托；按信托的目

17、的不同，分為公益信托和私益信托；按信托事項的性質不同，分為商事信托和民事信托；按信托資產的不同，分為資金信托、動產信托、不動產信托和其他財產信托。 房地產信托的概念房地產信托是指信托機構受委托人的委托，為了受益人的利益，代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代管代營業(yè)務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項，有些還以投資者身份參與對房地產開發(fā)經營的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務。 房地產信托業(yè)務目前主要有三類：一是房地產資金信托，二是不動產信托,三是按揭資產信托。 房地產資金信托房地產資金信托是指個人或企業(yè)、團體（統(tǒng)稱委托人）基于對房地產信托機構的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托公司，由信托公司

18、把資金集合到一定數(shù)量后投資到房地產項目或貸款給房地產公司，取得投資回報或貸款利息后交給委托人的信托業(yè)務。房地產資金信托的方式主要是貸款或直接投資房地產項目，或者是兩者的混合。貸款方式的收益是貸款利息，受益人在規(guī)定的期限內能得到比銀行同期存款利率稍高的收益。直接投資方式類似于股權投資，信托文件有效期間，信托資金占有項目的一定比例的股權，受益人的收益相當于股權的分紅，視項目經營的效果好壞而定，風險略大于貸款方式。 近期房地產信托的特點：從運用對象看，有爛尾樓的處理、房地產信托收益權轉讓、聯(lián)合進行房地產信托開發(fā)、信托公司成立房地產項目公司等；從投資方式看，有貸款、股權投資、貸款股權投資等形式。具體形

19、式有：1、合資開發(fā) ； 2、資本金的融資 ；3、項目開發(fā)貸款 。房地產集合信托產品法國歐尚天津第一店資金信托計劃法國歐尚天津第一店資金信托計劃 該信托計劃信托期限為該信托計劃信托期限為3年，于年，于2003年年12月月10日日開始預約，并從開始預約，并從12日開始銷售，單筆購買金額最低日開始銷售，單筆購買金額最低為為20萬元人民幣，如果超過萬元人民幣，如果超過20萬元，則按照萬元，則按照1萬元萬元的整數(shù)倍增加。發(fā)售時遵循的整數(shù)倍增加。發(fā)售時遵循“金額優(yōu)先、時間優(yōu)先金額優(yōu)先、時間優(yōu)先”原則，凡購買金額達到原則，凡購買金額達到30萬元的投資者當場可以簽萬元的投資者當場可以簽署信托文件。該產品預計年

20、收益率為署信托文件。該產品預計年收益率為6%。該信托。該信托產品是由北京國投和天津隆迪立川房地產開發(fā)公司產品是由北京國投和天津隆迪立川房地產開發(fā)公司聯(lián)合推出的。聯(lián)合推出的。 隆迪立川公司開發(fā)的天津峰匯廣場超市部分未來隆迪立川公司開發(fā)的天津峰匯廣場超市部分未來的承租商是法國歐尚公司，北京國投運用信托資金的承租商是法國歐尚公司，北京國投運用信托資金購買法國歐尚天津第一店的物業(yè)產權，并收取租金，購買法國歐尚天津第一店的物業(yè)產權，并收取租金，收取的租金將用來支付投資人的回報。此外，投資收取的租金將用來支付投資人的回報。此外，投資人還將享有該物業(yè)升值和本項目上市流通等潛在利人還將享有該物業(yè)升值和本項目上

21、市流通等潛在利益。信托成立后，信托收益每年分配一次益。信托成立后，信托收益每年分配一次.第五節(jié) 房地產證券化 證券化(Securitization)可分為融資證券化（Financing Securitization）和資產證券化（Asset Securitization）兩大類。 融資證券化相當于通過發(fā)行證券的方式向資金提供者直接融通企事業(yè)所需資金；資產證券化是指將缺乏流動性但預期未來能產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產，通過適當?shù)陌才?，轉化成為能夠在金融市場上出售和流通的證券的這一過程 。房地產抵押支持證券MBS房地產抵押支持證券（mortgagebacked security，MBS）是房地產抵押貸款證券化多種工具的合稱。MBS泛指由房地產抵押貸款機構，將其所持有的抵押貸款資產，匯集重組成抵押貸款組群(mortagag pool)，或者是