安置房視同銷售財(cái)稅處理

1、安置房視同銷售財(cái)稅處理 安置房視同銷售財(cái)稅處理 近幾年隨著成熟凈地越來越少，涌現(xiàn)出大量舊城改造項(xiàng)目，在此方式下開發(fā)商對項(xiàng)目進(jìn)行一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)，即項(xiàng)目土地一級開發(fā)和商品房開發(fā)均由企業(yè)進(jìn)行。根據(jù)拆遷對象不同，舊城改造分為城中村改造與.，舊城改造對拆遷戶一般進(jìn)行就地建設(shè)安置樓進(jìn)行安置。以下是對安置樓是否要視同銷售，如何賬務(wù)及稅務(wù)處理進(jìn)行分析。 一、安置房建設(shè)的三種類型 1、土地在城改辦名下項(xiàng)目用地性質(zhì)為劃撥，安置房性質(zhì)為非全產(chǎn)權(quán)，土地證辦理在城改辦名下，對應(yīng)的其他三證均在城改辦名下，開發(fā)商負(fù)責(zé)安置樓建設(shè)，建設(shè)完成后無償交給政府（城改辦），城改辦對拆遷戶進(jìn)行安置。 2、土地在開發(fā)商名下（用地性質(zhì)為劃撥

2、）土地在開發(fā)商名下，同開發(fā)部分一并立項(xiàng)，五證辦在開發(fā)商名下，開發(fā)商完成建設(shè)后移交政府（城改辦）、由政府（城改辦）對拆遷戶進(jìn)行安置，安置房性質(zhì)為非全產(chǎn)權(quán)。 3、土地在開發(fā)商名下（用地性質(zhì)為出讓）安置樓同開發(fā)項(xiàng)目一同立項(xiàng)、辦證，開發(fā)完成后移交政府（城改辦），由政府（城改辦）對拆遷戶進(jìn)行安置，安置房性質(zhì)為全產(chǎn)權(quán)。 二、安置房是否視同銷售 第一種情況是土地在城改辦名下，項(xiàng)目不屬于開發(fā)商，開發(fā)商只負(fù)責(zé)建設(shè)，開發(fā)商不視同銷售處理。后兩種情況為土地在開發(fā)商名下，相關(guān)報(bào)建手續(xù)在開發(fā) 商名下，證件辦理由開發(fā)商完成，安置樓作為開發(fā)商的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)視同銷售處理。相關(guān)稅法文件如下： 1、增值稅根據(jù)國家稅務(wù)總局 2021

3、 年第 2 號公告規(guī)定：納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。此文件雖規(guī)定繳納營業(yè)稅，但營改增后文件并未作廢，應(yīng)參照執(zhí)行繳納增值稅。 2、所得稅根據(jù)國稅發(fā)（2021）31 號公告第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。為了換取開發(fā)土地，房地產(chǎn)公司建設(shè)安置樓應(yīng)作為開發(fā)項(xiàng)目拿地條件，并在安置樓交付時(shí)確認(rèn)收

4、入，繳納所得稅。 3、土地增值稅根據(jù)國稅函（2021） 220 號文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。開發(fā)企業(yè)將安置樓視同銷售同時(shí)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)部分的土地成本。 三、銷售價(jià)格如何確定 各稅種文件規(guī)定如下： 1、增值稅根據(jù)財(cái)稅（2021）36 號附件 1 第四十四條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：（一）按 照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（二）按照其他

5、納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本（1+成本利潤率）根據(jù)國稅發(fā)（1993）154 號規(guī)定：納稅人因銷售價(jià)格明顯偏低或無銷售價(jià)格等原因，按法規(guī)需組成計(jì)稅價(jià)格確定銷售額的，其組價(jià)公式中的成本利潤率為 10。 2、所得稅根據(jù)國稅發(fā)（2021） 31 號文規(guī)定，視同銷售價(jià)格按以下順序確認(rèn)銷售：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確

6、定。 3、土地增值稅根據(jù)國稅函（2021）187 號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（2）.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。 4、分析（1）若拆遷時(shí)，凡和拆遷戶簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議有約定價(jià)格的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以協(xié)議約定價(jià)格確認(rèn)收入。（2）若無約定價(jià)格的，以本企業(yè)近期市場價(jià)，當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場價(jià)確定收入。（3）組價(jià)即組成計(jì)稅價(jià)格=成本（1

7、+成本利潤率），其所得稅規(guī)定的成本利潤率不低于 15%，增值稅最低為 10%，但 土地增值稅未規(guī)定，可以參考所得稅與增值稅的成本利潤率。不同文件規(guī)定了不同稅種組稅利潤率，企業(yè)如何選擇，選擇多少對自己比較有利，本文最后給出答案。 四、安置房建設(shè)的賬務(wù)處理 1、項(xiàng)目在城改辦名下借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)安置樓建設(shè) 貸：應(yīng)付賬款、銀行存款等 2、項(xiàng)目在公司名下視同銷售借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)安置樓視同銷售 貸：主營業(yè)務(wù)收入安置樓視同銷售收入 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅） 同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本：借：開發(fā)產(chǎn)品安置樓 貸：開發(fā)成本安置樓借：主營業(yè)務(wù)成本安置樓 貸：開發(fā)產(chǎn)品安置樓 五、視同

8、銷售金額在其他開發(fā)部分的稅務(wù)處理 1、契稅建設(shè)安置樓作為其他開發(fā)部分拿地的前置條件，是其他開發(fā)產(chǎn)品的土地成本的一部分，因此舊城改造項(xiàng)目的土地成本包含三部分，分別是向政府交納的土地出讓金、安置樓建設(shè)成本或視同銷售價(jià)款、支付的其他拆遷補(bǔ)償費(fèi)。既然是土地成本的一部分，就應(yīng)對安置樓視同銷售金額繳納契稅。 2、增值稅依據(jù)國家稅務(wù)總局公告 2021 年第 18 號和 2021 年第 140 號公告，可增值稅稅前扣除的土地款包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。增值稅稅前扣除金額不但包含土地出讓金，還包含拆遷補(bǔ)償費(fèi)，安置樓屬拆遷補(bǔ)償費(fèi)中的實(shí)物補(bǔ)償，視同銷售可以增值稅差額納稅。 3、所得稅先按占地面積在安置樓與開發(fā)部分分?jǐn)偼恋爻杀?，安置樓視同銷售金額計(jì)入其他開發(fā)部分土地成本，并與其他開發(fā)產(chǎn)品之前分?jǐn)偟耐恋爻杀竞嫌?jì)構(gòu)成其全部土地成本在所得稅前扣除，安置樓視同銷售金額不再給安置樓分?jǐn)偼恋爻杀尽?4、土地增值稅根據(jù)（2021）220 號文件規(guī)定，土地成本作為開發(fā)成本，可以作為開發(fā)部分開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除金額計(jì)算基數(shù)。 六、總結(jié)： 安置樓視同銷售繳納的增值稅可以在開發(fā)部分增值稅前抵減，視同銷售繳納增值稅計(jì)入成本后又在開發(fā)部分銷售時(shí)在增值稅計(jì)算進(jìn)行抵減，增值稅稅負(fù)并未增加。安置樓視同銷售金額計(jì)入了開發(fā)部分土地成本