房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法模擬18

1、 模擬 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法模擬 18單項(xiàng)選擇題) 的價(jià)格或價(jià)值。第 1 題： 估價(jià)的通俗含義是估計(jì) (A. 現(xiàn)有物品B. 一般物品C. 經(jīng)濟(jì)物D. 建筑物品 參考答案： C答案解析：第 2 題： 房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有 () 的特性。A. 獨(dú)一無(wú)二和供給有限B. 獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大C .流動(dòng)性差和價(jià)值量大D .不可移動(dòng)和用途多樣參考答案： D答案解析：第 3 題： 房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由于 () 決定A. 土地總量有限B. 規(guī)劃限制C .房地產(chǎn)不可移動(dòng)D.價(jià)值量大參考答案： A答案解析： 第 4 題：估價(jià)報(bào)告書(shū)中說(shuō)明的 () 限定了其用途A. 估價(jià)原則B. 估價(jià)

2、方法C. 估價(jià)目的D. 估價(jià)對(duì)象狀況第 5 題： 下列不屬于土地使用權(quán)的是 ( )A. 建設(shè)用地使用權(quán)B. 宅基地使用權(quán)C. 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)D. 租賃權(quán) 參考答案： D答案解析：第 6 題： 不屬于引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因是 ()A. 外部經(jīng)濟(jì)B. 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加C .生活水平的提高D.通貨膨脹參考答案： C答案解析：第 7 題： 最適合用市場(chǎng)法估價(jià)的是 ()A. 用做生產(chǎn)的房地產(chǎn)B .可銷(xiāo)售的房地產(chǎn)C. 出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)D. 僅適用于自用的房地產(chǎn)參考答案： B答案解析： 第 8 題：下列() 使用條件，不屬于主要為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件A. 用途B. 建筑規(guī)模C. 容積率D. 綠地率第

3、 9 題： 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的 ( ) 表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格的獨(dú)特之處。A. 等值B. 不等值C. 相同D. 不相同 參考答案： D答案解析： 第 10 題： 從某種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng) 當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的 ( ) 。A. 長(zhǎng)期趨勢(shì)B. 后期利潤(rùn)C(jī). 權(quán)益D. 供給和需求 參考答案： D答案解析： 第 11 題：A. 2020.80B. 2214.29C. 2336.45D. 2447.37參考答案： B答案解析： 第 12 題：A. 2400B. 2580C. 2607D. 2760第 13 題：A. 2938B. 2982C. 332

4、9D. 3279參考答案： A答案解析： 第 14 題：A. -100B. -50C. 50D. 100參考答案： C答案解析： 第 15 題： 下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是 ( )A. 交通擁擠B. 建筑技術(shù)進(jìn)步C .城市規(guī)劃改變D .自然環(huán)境惡化參考答案： B答案解析： 第 16 題： 磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的殘值率一般為 ( )A. 4%B. 3%C. 2%D. 1%參考答案： C答案解析：第 17 題：A. 高于B. 低于C. 等于D. 條件不足，無(wú)法確定參考答案： B答案解析： 第 18 題： 除了期房交易的成交價(jià)格之外，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例房地產(chǎn) 在其 ( ) 的狀

5、況。A. 估價(jià)作業(yè)日期B. 成交日期時(shí)C. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)D. 交易日期調(diào)整后參考答案： B答案解析： 第 19 題： 某宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場(chǎng)，土地使用權(quán)出 讓年限為 40 年，建造期為 2 年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 60年，則建筑物折舊的 經(jīng)濟(jì)壽命為 ( ) 年。A. 38B. 42C. 58D. 60參考答案： A答案解析： 第 20 題：某房地產(chǎn)未來(lái)年凈收益為 30 萬(wàn)元，又知 10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格為 150萬(wàn)元，若報(bào) 酬率為 8%，利息率為 7%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)值為 ( ) 萬(wàn)元。A. 351.30B. 280.19C. 270.78D. 277.55第 21 題：

6、A. 3800B. 4500C. 5200D. 5600參考答案： D答案解析： 第 22 題：某宗房地產(chǎn)的收益期限為 40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái) 3 年的年凈收益分別為 15萬(wàn) 元、 18萬(wàn)元、 23 萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年 25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類(lèi)房地 產(chǎn)的報(bào)酬率為 8%則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于 ( ) 萬(wàn)元。A. 280B. 285C. 290D. 295參考答案： A 答案解析： 第 23 題：某寫(xiě)字樓年出租凈收益為 300 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后 該寫(xiě)字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫(xiě)字樓價(jià)格的 1.2 倍，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%，則該 宗寫(xiě)字樓現(xiàn)在的價(jià)格為 ( ) 萬(wàn)元

7、。A. 4580B. 5580C. 6580D. 7580參考答案： D答案解析： 第 24 題：某商場(chǎng)建成于 2000年 10月，收益期限從 2000年 10月到 2040年 10月，預(yù)計(jì) 未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為 120萬(wàn)元，年平均空置率 20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 50 萬(wàn)元。目前該類(lèi)物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的 60%，則該商 場(chǎng)在 2005年 10 月的價(jià)值最接近于 () 萬(wàn)元。A. 536B. 549C. 557D. 816參考答案： A答案解析： 第 25 題：A. 4023.04B. 4074.10C. 4768.50D. 5652.09參考答案： C答案解析：

8、第 26 題：A. 350B. 34.5C. 315D. 305參考答案： C答案解析：第 27 題：A. 40B. 45C. 48D. 50參考答案： C答案解析： 第 28 題： 房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)是 ( ) 。A. 市場(chǎng)行情變化不定B. 供需變化引起價(jià)格變化C. 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素極其復(fù)雜且難以把握 D .房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響程度不同參考答案： C答案解析：第 29 題： 房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)不包括 ()A. 最佳區(qū)位B. 最佳規(guī)模C. 最佳用途D. 最佳集約度參考答案： A答案解析： 第 30 題： 預(yù)計(jì)某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn)的需求不變，但開(kāi)發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其 價(jià)格

9、會(huì) ( ) 。A. 上升B. 下降C. 不變D. 升降難定參考答案： B答案解析：第 31 題：某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生 100 萬(wàn)元凈收益，同時(shí)此單位有 2000 萬(wàn)元資 金以 5%的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收 益，則對(duì)該單位來(lái)說(shuō)，這宗房地產(chǎn)與 ( ) 萬(wàn)元的資金等價(jià)。A. 2000B. 400C. 4000D. 10000參考答案： A答案解析： 第 32 題：某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為 20 萬(wàn)元此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基 礎(chǔ)上增加 3萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為 ( ) 萬(wàn)元A. 695.83B. 681.25C. 71

10、5.83D. 718.75參考答案： D答案解析： 第 33 題：A. 50B. 250C. 300D. 350參考答案： B答案解析： 第 34 題：A. 2000B. 2222C. 2100D. 1905參考答案： A答案解析： 第 35 題：( ) 是估價(jià)人員履行對(duì)委托人責(zé)任的最佳方式A. 書(shū)面報(bào)告B. 口頭報(bào)告C. 敘述式報(bào)告D. 表格式報(bào)告參考答案： C答案解析：多項(xiàng)選擇題第 36 題： 下列對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的認(rèn)識(shí)，正確的是 ( ) 。A. 房地產(chǎn)的估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值B. 房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)C. 房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證D. 房地

11、產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E. 房地產(chǎn)估價(jià)是門(mén)科學(xué)不是藝術(shù)參考答案： BCD答案解析：)。) 引起的第 37 題： 土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價(jià)中的做法有 (A. 無(wú)視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無(wú)建筑物的空地B. 重視建筑物的存在，即將其設(shè)想為可利用的資源物C. 考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響D. 考慮豪華建筑存在對(duì)土地價(jià)值與可利用資源的具體影響E. 重視土地對(duì)建筑物價(jià)值的影響 參考答案： AC答案解析： 第 38 題： 房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于 (A. 裝飾裝修改造B .通貨膨脹C. 需求增加導(dǎo)致稀缺性增力加D. 改進(jìn)物業(yè)管理E. 周?chē)?/p>

12、環(huán)境改善參考答案： CE答案解析：第 39 題： 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的內(nèi)容包括 ()A. 評(píng)估制度B. 估價(jià)原則C. 估價(jià)程序D. 估價(jià)報(bào)告E. 職業(yè)道德參考答案： BCDE答案解析：第 40 題： 權(quán)益狀況比較與調(diào)整的主要內(nèi)容包括 ()A. 土地使用年限B .土地出讓方式C. 城市規(guī)劃限制條件D. 樓層、朝向E. 公共設(shè)施完備程度 參考答案： AC答案解析：第 41 題： 最高最佳使用必須同時(shí)滿足的條件包括 ()A. 法律上許可B. 技術(shù)上可能C. 經(jīng)濟(jì)上可行D. 價(jià)值最大化E. 使用上簡(jiǎn)便 參考答案： ABCD答案解析： 第 42 題： 下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有 ( )A. 消費(fèi)

13、者的收入增力B. 作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升C. 作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升D. 消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加E. 消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升 參考答案： ABDE答案解析：第 43 題： 建筑物重置價(jià)格的求取方法有 () 等。A. 單位比較法B. 工料測(cè)量法C. 指數(shù)調(diào)整法D. 分部分項(xiàng)法E. 成新折扣法第 44 題： 直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是 ( ) 。A. 指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和B. 通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益C. 每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D. 資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系E. 計(jì)算過(guò)程較為簡(jiǎn)單 參考答案

14、： BDE答案解析：第 45 題： 直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是 () 。A. 指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和B. 通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益C. 每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D. 資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系E. 計(jì)算過(guò)程較為簡(jiǎn)單 參考答案： BDE答案解析： 第 46 題： 補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。() 是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。A. 出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期B. 增加原土地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的容積率C .轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)D. 改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途E. 拍賣(mài)土地

15、使用權(quán) 參考答案： ABCD答案解析： 第 47 題：收益法中確定資本化率的基本方法有 ()A. 市場(chǎng)提取法B. 累加法C. 指數(shù)調(diào)整法D. 投資收益率排序插入法E. 收益乘數(shù)法參考答案： ABD答案解析： 第 48 題： 假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有 ( )A. 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B. 開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用C. 銷(xiāo)售稅費(fèi)D. 投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)E. 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 參考答案： BCD答案解析： 第 49 題：某建筑物共3層，總建筑面積為600m2每層建筑面積相等，房地總價(jià)值為 600 萬(wàn)元，土地價(jià)值 480 萬(wàn)元。其中一層價(jià)值是二層的 1.5 倍，二層價(jià)值是三層的 1

16、.2 倍，則關(guān)于土地份額的計(jì)算，以下正確的有 () 。A. 按建筑面積分?jǐn)?，二層占有的土地份額為33.3%B. 按房地價(jià)值分?jǐn)偅诱加械耐恋胤蓊~為30.0%C. 按土地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為35.0%D. 按房地價(jià)值分?jǐn)?，一層占有的土地份額為45.0%E. 按土地價(jià)值分?jǐn)?，一層占有的土地份額為47.9%參考答案： ABDE答案解析：第 50 題： 下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有 () 。A. 不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因索，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相 同的B. 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)C. 理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)D. 房地產(chǎn)價(jià)格

17、影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用教學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái) 量化E. 匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格 上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降第 51 題： 估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括 ( )A. 實(shí)地查勘記錄B. 委托人照片C. 估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況D. 估價(jià)中的不同意見(jiàn)E. 估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)參考答案： ACDE 答案解析：判斷題 第 52 題： 估價(jià)當(dāng)事人是指與估計(jì)單位有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)人員、估價(jià)機(jī) 構(gòu)和估價(jià)委托人。 ()A. 正確B. 錯(cuò)誤參考答案： A 答案解析：第 53 題： 在城市規(guī)劃上，地下建筑面積以容積率來(lái)衡量開(kāi)

18、發(fā)強(qiáng)度。 ()A. 正確B. 錯(cuò)誤 參考答案： B答案解析：第 54 題： 在建工程是按是否產(chǎn)生收益劃分的房地產(chǎn)類(lèi)型。 ()A. 正確B. 錯(cuò)誤第 55 題： 房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式主要是銷(xiāo)售、出租、營(yíng)業(yè)和自用。 ( )A. 正確B. 錯(cuò)誤 參考答案： A答案解析： 第 56 題： 在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況 下的情形： ( )A. 正確B. 錯(cuò)誤參考答案： B答案解析： 第 57 題： 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏 低。 ( )A. 正確B. 錯(cuò)誤參考答案： A 答案解析： 第 58 題： 交易日期調(diào)整的關(guān)鍵是要把握估價(jià)對(duì)象這類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來(lái)的漲 落變化情況。 ( )A. 正確B. 錯(cuò)誤參考答案： A 答案解析： 第 59 題： 高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ锏脑靸r(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣稀?( )A. 正