房地產(chǎn)估價理論與方法模擬18

1、 模擬 房地產(chǎn)估價理論與方法模擬 18單項(xiàng)選擇題) 的價格或價值。第 1 題： 估價的通俗含義是估計(jì) (A. 現(xiàn)有物品B. 一般物品C. 經(jīng)濟(jì)物D. 建筑物品 參考答案： C答案解析：第 2 題： 房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有 () 的特性。A. 獨(dú)一無二和供給有限B. 獨(dú)一無二和價值量大C .流動性差和價值量大D .不可移動和用途多樣參考答案： D答案解析：第 3 題： 房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由于 () 決定A. 土地總量有限B. 規(guī)劃限制C .房地產(chǎn)不可移動D.價值量大參考答案： A答案解析： 第 4 題：估價報(bào)告書中說明的 () 限定了其用途A. 估價原則B. 估價

2、方法C. 估價目的D. 估價對象狀況第 5 題： 下列不屬于土地使用權(quán)的是 ( )A. 建設(shè)用地使用權(quán)B. 宅基地使用權(quán)C. 土地承包經(jīng)營權(quán)D. 租賃權(quán) 參考答案： D答案解析：第 6 題： 不屬于引起房地產(chǎn)價格上升的原因是 ()A. 外部經(jīng)濟(jì)B. 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加C .生活水平的提高D.通貨膨脹參考答案： C答案解析：第 7 題： 最適合用市場法估價的是 ()A. 用做生產(chǎn)的房地產(chǎn)B .可銷售的房地產(chǎn)C. 出租或營業(yè)的房地產(chǎn)D. 僅適用于自用的房地產(chǎn)參考答案： B答案解析： 第 8 題：下列() 使用條件，不屬于主要為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件A. 用途B. 建筑規(guī)模C. 容積率D. 綠地率第

3、 9 題： 房地產(chǎn)價格與一般物品價格的 ( ) 表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的獨(dú)特之處。A. 等值B. 不等值C. 相同D. 不相同 參考答案： D答案解析： 第 10 題： 從某種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價格，應(yīng) 當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的 ( ) 。A. 長期趨勢B. 后期利潤C(jī). 權(quán)益D. 供給和需求 參考答案： D答案解析： 第 11 題：A. 2020.80B. 2214.29C. 2336.45D. 2447.37參考答案： B答案解析： 第 12 題：A. 2400B. 2580C. 2607D. 2760第 13 題：A. 2938B. 2982C. 332

4、9D. 3279參考答案： A答案解析： 第 14 題：A. -100B. -50C. 50D. 100參考答案： C答案解析： 第 15 題： 下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是 ( )A. 交通擁擠B. 建筑技術(shù)進(jìn)步C .城市規(guī)劃改變D .自然環(huán)境惡化參考答案： B答案解析： 第 16 題： 磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的殘值率一般為 ( )A. 4%B. 3%C. 2%D. 1%參考答案： C答案解析：第 17 題：A. 高于B. 低于C. 等于D. 條件不足，無法確定參考答案： B答案解析： 第 18 題： 除了期房交易的成交價格之外，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例房地產(chǎn) 在其 ( ) 的狀

5、況。A. 估價作業(yè)日期B. 成交日期時C. 估價時點(diǎn)D. 交易日期調(diào)整后參考答案： B答案解析： 第 19 題： 某宗估價對象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場，土地使用權(quán)出 讓年限為 40 年，建造期為 2 年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 60年，則建筑物折舊的 經(jīng)濟(jì)壽命為 ( ) 年。A. 38B. 42C. 58D. 60參考答案： A答案解析： 第 20 題：某房地產(chǎn)未來年凈收益為 30 萬元，又知 10年后的轉(zhuǎn)售價格為 150萬元，若報(bào) 酬率為 8%，利息率為 7%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)值為 ( ) 萬元。A. 351.30B. 280.19C. 270.78D. 277.55第 21 題：

6、A. 3800B. 4500C. 5200D. 5600參考答案： D答案解析： 第 22 題：某宗房地產(chǎn)的收益期限為 40年，通過預(yù)測未來 3 年的年凈收益分別為 15萬 元、 18萬元、 23 萬元，以后穩(wěn)定在每年 25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地 產(chǎn)的報(bào)酬率為 8%則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于 ( ) 萬元。A. 280B. 285C. 290D. 295參考答案： A 答案解析： 第 23 題：某寫字樓年出租凈收益為 300 萬元，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后 該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的 1.2 倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%，則該 宗寫字樓現(xiàn)在的價格為 ( ) 萬元

7、。A. 4580B. 5580C. 6580D. 7580參考答案： D答案解析： 第 24 題：某商場建成于 2000年 10月，收益期限從 2000年 10月到 2040年 10月，預(yù)計(jì) 未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為 120萬元，年平均空置率 20%，年運(yùn)營費(fèi)用 50 萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的 60%，則該商 場在 2005年 10 月的價值最接近于 () 萬元。A. 536B. 549C. 557D. 816參考答案： A答案解析： 第 25 題：A. 4023.04B. 4074.10C. 4768.50D. 5652.09參考答案： C答案解析：

8、第 26 題：A. 350B. 34.5C. 315D. 305參考答案： C答案解析：第 27 題：A. 40B. 45C. 48D. 50參考答案： C答案解析： 第 28 題： 房地產(chǎn)估價的主要難點(diǎn)是 ( ) 。A. 市場行情變化不定B. 供需變化引起價格變化C. 房地產(chǎn)價格的影響因素極其復(fù)雜且難以把握 D .房地產(chǎn)價格的影響因素影響程度不同參考答案： C答案解析：第 29 題： 房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)不包括 ()A. 最佳區(qū)位B. 最佳規(guī)模C. 最佳用途D. 最佳集約度參考答案： A答案解析： 第 30 題： 預(yù)計(jì)某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其 價格

9、會 ( ) 。A. 上升B. 下降C. 不變D. 升降難定參考答案： B答案解析：第 31 題：某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生 100 萬元凈收益，同時此單位有 2000 萬元資 金以 5%的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收 益，則對該單位來說，這宗房地產(chǎn)與 ( ) 萬元的資金等價。A. 2000B. 400C. 4000D. 10000參考答案： A答案解析： 第 32 題：某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為 20 萬元此后每年的凈收益會在上一年的基 礎(chǔ)上增加 3萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8%。該房地產(chǎn)的價格為 ( ) 萬元A. 695.83B. 681.25C. 71

10、5.83D. 718.75參考答案： D答案解析： 第 33 題：A. 50B. 250C. 300D. 350參考答案： B答案解析： 第 34 題：A. 2000B. 2222C. 2100D. 1905參考答案： A答案解析： 第 35 題：( ) 是估價人員履行對委托人責(zé)任的最佳方式A. 書面報(bào)告B. 口頭報(bào)告C. 敘述式報(bào)告D. 表格式報(bào)告參考答案： C答案解析：多項(xiàng)選擇題第 36 題： 下列對房地產(chǎn)估價本質(zhì)的認(rèn)識，正確的是 ( ) 。A. 房地產(chǎn)的估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值B. 房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價C. 房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證D. 房地

11、產(chǎn)估價會有誤差，但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E. 房地產(chǎn)估價是門科學(xué)不是藝術(shù)參考答案： BCD答案解析：)。) 引起的第 37 題： 土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價中的做法有 (A. 無視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無建筑物的空地B. 重視建筑物的存在，即將其設(shè)想為可利用的資源物C. 考慮建筑物存在對土地價值的影響D. 考慮豪華建筑存在對土地價值與可利用資源的具體影響E. 重視土地對建筑物價值的影響 參考答案： AC答案解析： 第 38 題： 房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于 (A. 裝飾裝修改造B .通貨膨脹C. 需求增加導(dǎo)致稀缺性增力加D. 改進(jìn)物業(yè)管理E. 周圍

12、環(huán)境改善參考答案： CE答案解析：第 39 題： 房地產(chǎn)估價規(guī)范的內(nèi)容包括 ()A. 評估制度B. 估價原則C. 估價程序D. 估價報(bào)告E. 職業(yè)道德參考答案： BCDE答案解析：第 40 題： 權(quán)益狀況比較與調(diào)整的主要內(nèi)容包括 ()A. 土地使用年限B .土地出讓方式C. 城市規(guī)劃限制條件D. 樓層、朝向E. 公共設(shè)施完備程度 參考答案： AC答案解析：第 41 題： 最高最佳使用必須同時滿足的條件包括 ()A. 法律上許可B. 技術(shù)上可能C. 經(jīng)濟(jì)上可行D. 價值最大化E. 使用上簡便 參考答案： ABCD答案解析： 第 42 題： 下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有 ( )A. 消費(fèi)

13、者的收入增力B. 作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升C. 作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價格上升D. 消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加E. 消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升 參考答案： ABDE答案解析：第 43 題： 建筑物重置價格的求取方法有 () 等。A. 單位比較法B. 工料測量法C. 指數(shù)調(diào)整法D. 分部分項(xiàng)法E. 成新折扣法第 44 題： 直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是 ( ) 。A. 指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和B. 通常只需要測算未來第一年的收益C. 每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D. 資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場所顯示的收益與價值的關(guān)系E. 計(jì)算過程較為簡單 參考答案

14、： BDE答案解析：第 45 題： 直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是 () 。A. 指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和B. 通常只需要測算未來第一年的收益C. 每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D. 資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場所顯示的收益與價值的關(guān)系E. 計(jì)算過程較為簡單 參考答案： BDE答案解析： 第 46 題： 補(bǔ)地價是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。() 是需要補(bǔ)地價的主要情形。A. 出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期B. 增加原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的容積率C .轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)D. 改變原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的用途E. 拍賣土地

15、使用權(quán) 參考答案： ABCD答案解析： 第 47 題：收益法中確定資本化率的基本方法有 ()A. 市場提取法B. 累加法C. 指數(shù)調(diào)整法D. 投資收益率排序插入法E. 收益乘數(shù)法參考答案： ABD答案解析： 第 48 題： 假設(shè)開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有 ( )A. 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B. 開發(fā)成本和管理費(fèi)用C. 銷售稅費(fèi)D. 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)E. 開發(fā)利潤 參考答案： BCD答案解析： 第 49 題：某建筑物共3層，總建筑面積為600m2每層建筑面積相等，房地總價值為 600 萬元，土地價值 480 萬元。其中一層價值是二層的 1.5 倍，二層價值是三層的 1

16、.2 倍，則關(guān)于土地份額的計(jì)算，以下正確的有 () 。A. 按建筑面積分?jǐn)偅诱加械耐恋胤蓊~為33.3%B. 按房地價值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為30.0%C. 按土地價值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為35.0%D. 按房地價值分?jǐn)?，一層占有的土地份額為45.0%E. 按土地價值分?jǐn)?，一層占有的土地份額為47.9%參考答案： ABDE答案解析：第 50 題： 下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的有 () 。A. 不同的房地產(chǎn)價格影響因索，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相 同的B. 房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)C. 理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負(fù)相關(guān)D. 房地產(chǎn)價格

17、影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用教學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來 量化E. 匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格 上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降第 51 題： 估價項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價資料包括 ( )A. 實(shí)地查勘記錄B. 委托人照片C. 估價項(xiàng)目來源和接洽情況D. 估價中的不同意見E. 估價報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見參考答案： ACDE 答案解析：判斷題 第 52 題： 估價當(dāng)事人是指與估計(jì)單位有直接關(guān)系的單位和個人，包括估價人員、估價機(jī) 構(gòu)和估價委托人。 ()A. 正確B. 錯誤參考答案： A 答案解析：第 53 題： 在城市規(guī)劃上，地下建筑面積以容積率來衡量開

18、發(fā)強(qiáng)度。 ()A. 正確B. 錯誤 參考答案： B答案解析：第 54 題： 在建工程是按是否產(chǎn)生收益劃分的房地產(chǎn)類型。 ()A. 正確B. 錯誤第 55 題： 房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要是銷售、出租、營業(yè)和自用。 ( )A. 正確B. 錯誤 參考答案： A答案解析： 第 56 題： 在房地產(chǎn)損害賠償估價中，一般來說，估價時點(diǎn)為過去，估價對象為歷史狀況 下的情形： ( )A. 正確B. 錯誤參考答案： B答案解析： 第 57 題： 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價格比正常價格可能偏高也可能偏 低。 ( )A. 正確B. 錯誤參考答案： A 答案解析： 第 58 題： 交易日期調(diào)整的關(guān)鍵是要把握估價對象這類房地產(chǎn)的價格自某個時期以來的漲 落變化情況。 ( )A. 正確B. 錯誤參考答案： A 答案解析： 第 59 題： 高層建筑地價分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ锏脑靸r分?jǐn)偟剿纪恋厣稀?( )A. 正