房地產(chǎn)開發(fā)稅收計算只是分享

1、房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收一、取得土地環(huán)節(jié)1土地使用稅：土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征 收2011年1月起申報繳納土地使用稅，至完工銷售前每年應繳納土地使用稅：24884 m2X 12/ m2=298,608.00 兀。2. 印花稅（土地出讓合同 A地塊）：24884m X 500/ mx 0.05%=6,221.00 元。3契稅1）國有土地使用權(quán)A地塊出讓：24884 mx 500/ mx 4%=497,680.00元2）拆遷補償、安置費：110,000,000 X24884 m/40543 mx 4%=2,700,720.003）城市建設(shè)配套費：（7146

2、5+5906） mx 30/ mx 4%=92,845.20 元二、設(shè)計施工環(huán)節(jié)1、印花稅：房地產(chǎn)開發(fā)階段需要繳納印花稅的主要包括采購甲供材料、建筑安裝工程承包合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、借款合同、財產(chǎn)保險合同等合同。1）甲供材料：購銷金額x 0.03%2）建設(shè)工程勘察合同:165,256.10 x 0.05%=82.63元3）建設(shè)工程設(shè)計合同（華美）:2,875,000 x 0.05%=1,437.50元4）景觀設(shè)計合同:170,000.00 x 0.05%=85.00 元2.印花稅（建筑安裝工程承包合同按承包金額x萬分之三稅率）：1） 營銷中心裝修合同；x 0.03%=2）建筑施工合同基坑

3、支護（一期）:1,120,000 x 0.03%=336元3）建筑施工合同基坑支護（二期）:X 0.03%=元4）建筑施工合同土石方工程（一期）:800,000.00 X 0.03%=240元建筑施工合同土石方工程 （二期）5）建安合同（瀘州七建司一期及地下車庫）99,000,000 X 0.03%=2,970.00 元6）自來水管道安裝工程合同 :（ 預付 10萬, 一期 120萬, 二期 70萬）（100,000.00+1,200,000.00+700,000.00） X 0.03%=600.00元7）其他如供電、燃氣、通訊線路安裝、電視等，均按承包金額X萬分之三稅率3印花稅（借款合同）：

4、銀行及其他金融組織和借款人簽訂的借款合同借款金額X 0.05%4 . 財產(chǎn)保險合同：包括財產(chǎn)、責任、保證、信用等保險合同 :按收取的保險費收入金額X 0.1%三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)1營業(yè)稅及附加（銷售不動產(chǎn)）： 24,510,750.001）營業(yè)稅二預售收入X 5%:445,650,000.00 X 5%=22,282,500.002）城建稅附加=營業(yè)稅X 5%:22,282,500.00 X5%=1,114,125.003）教育費附加=營業(yè)稅X 3%:22,282,500.00 X 3%=668,475.004）地方教育費附加=營業(yè)稅X 2%:22,282,500.00 X 2%=445,650.

5、002土地增值稅 （預交） : 土地增值稅預征的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。1）普通住宅預征交：普通住宅預售收入x 1.5%:2）非普通住宅預交：非普通住宅預售收入X 2.5%3）商用房預交：商用房 預售收入X 3.5%3企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品）預交 5%：（當期會計利潤+預售收入X 5%預交的土地增值稅-應繳納營業(yè)稅-城建稅-教育費附加-地方教 育費附加 ） X 25%4印花稅 ： 對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花1）商品房銷售合同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額X 0.05%=2）權(quán)利、許可證照（土地使用證、房產(chǎn)證）： 5元/本4）商品購銷合同購銷合同金

6、額X 0.03%四、竣工交房環(huán)節(jié)1 企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產(chǎn)品）：應納稅所得額X 25%-已預交企業(yè)所得稅應納稅所得額 =收入總額 -準予扣除項目金額應納稅所得額X 25%-已預交企業(yè)所得稅2土地增值稅（清算）；土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計 算征收 .1 ）扣除項目包括 ：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本，費用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本，費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）：可按（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計 20% 的扣除。精品文檔扣除項目金額 =建造成本+開發(fā)費用+加計扣除額 +有關(guān)稅金 = 建造成本 +10% 建造成本 +20% 建造成本 +5.5% 銷售收入稅額=1.3 建造成本 + 營業(yè)稅金及附加2） 計算公式 :增值額= 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 扣除項目金額增值率=增值額十扣除項目金額應納稅款=增值額X稅率-扣除項目金額X速算扣除系數(shù)3）稅率 :土地增值稅稅率表級次增值額占扣除項目金額比例稅率速算扣除率150 （含）以下30 %02 50%以上100 % （含）40 %5 %3100%以上200 % （含）50%15%4200 %以上60 %35 %20的，免征土地1.2%4）稅收優(yōu)惠:納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超項扣除項