廣州市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

1、廣州市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法第一章 總則第一條為加強(qiáng)新建住宅小區(qū)管理，維護(hù)業(yè)權(quán)人的合法權(quán)益，維持良好的生活環(huán)境和社會(huì)秩序，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。第二條本市市區(qū)范圍內(nèi)新建的住宅小區(qū)或住宅組團(tuán)適用本辦法。第三條本辦法所稱新建住宅小區(qū)，是指實(shí)行城市綜合開發(fā)，市政、公用設(shè)施配套建設(shè)比較齊全，用地面積2 萬(wàn)平方米以上或建筑面積5 萬(wàn)平方米以上的居住小區(qū)或住宅組團(tuán)。本辦法所稱住宅小區(qū)物業(yè)管理，是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公共設(shè)施 以及環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行的維護(hù)、修繕和整治。本辦法所稱的業(yè)主委員會(huì)，是代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地

2、產(chǎn)、公用設(shè)施等的產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的群眾性自治組織。業(yè)主委員會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)、公用設(shè)施等的產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉產(chǎn)生。本辦法所稱的住戶，是指住宅或非住宅房屋的所有權(quán)人和使用人。第四條 廣州市建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市建委） ，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。住宅小區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)管理工作歸口市建委。區(qū)建設(shè)主管部門具體實(shí)施轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理。第五條 規(guī)劃、國(guó)土、房管、市政、園林、環(huán)衛(wèi)、公用、供電、工商、電信、公安等管理部門（以下簡(jiǎn)稱專業(yè)管理部門）以及街道辦事處，在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，協(xié)同做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。第二章住宅小區(qū)的移交管理第六條住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收合格后，方能辦理移交

3、管理手續(xù)。第七條在建的住宅小區(qū)，小區(qū)建設(shè)單位必須組織或委托有管理資格的住宅小區(qū)物業(yè)管理單位（以下統(tǒng)稱物業(yè)公司）提前界入管理。辦理售房手續(xù)時(shí)，小區(qū)建設(shè)單位必須向購(gòu)房者提供入住管理公約。第八條 未通過(guò)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收的住宅小區(qū)，在入住率達(dá)到50以上時(shí)，住宅小區(qū)建設(shè)單位必須向所在區(qū)建設(shè)主管部門 申報(bào)辦理物業(yè)管理手續(xù)，并由建設(shè)單位或其委托的物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書 ；未成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng) 與區(qū)建設(shè)主管部門簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書 ，按合同規(guī)定實(shí)行管理。第九條 通過(guò)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收并領(lǐng)取住宅小區(qū)（組團(tuán)）驗(yàn)收合格證書的住宅小區(qū)，住宅小區(qū)建設(shè)單位可憑小區(qū)驗(yàn)收合格證書，向所在

4、區(qū)建設(shè)主管部門申報(bào)辦理移交管理手續(xù)。辦理了移交管理手續(xù)的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書；未成立業(yè)主委員會(huì)的，由區(qū)建設(shè)主管部門與物業(yè)公司簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書；按合同規(guī)定實(shí)行管理。第十條 二個(gè)以上建設(shè)單位合建的住宅小區(qū)，由建設(shè)規(guī)模較大的建設(shè)單位牽頭，辦理住宅小區(qū)物業(yè)管理申報(bào)手續(xù)和移交管理手續(xù)。第十一條住宅小區(qū)移交管理時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)同時(shí)移交住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收檔案資料，提供住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金和管理用房。第十二條住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金，按以下標(biāo)準(zhǔn)提供：建筑面積5 萬(wàn)平方米以內(nèi)的，每平方米建筑面積10 元；建筑面積超過(guò)5 萬(wàn)平方米的，超出部分每平方米建筑面積5 元。統(tǒng)籌金的標(biāo)準(zhǔn)

5、可以根據(jù)物價(jià)指數(shù)的變化，由市建委會(huì)同市物價(jià)部門進(jìn)行調(diào)整。住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金由住宅小區(qū)建設(shè)單位在移交管理時(shí)，一次性交給住宅小區(qū)所在區(qū)建設(shè)主管部門，?？钣糜谧≌^(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)貼。具體使用辦法，由市建委另行規(guī)定。第十三條 住宅小區(qū)管理用房，按以下標(biāo)準(zhǔn)提供：總建筑面積比例的商業(yè)用房和總建筑面積比例的管理用房 。所提供的房屋， 按公產(chǎn)房租金出租給物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和使用，產(chǎn)權(quán)屬小區(qū)建設(shè)單位。第十四條 物業(yè)公司對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理不善，區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的意見，組織 有關(guān)專業(yè)管理部門對(duì)存在的問(wèn)題提出限期整改意見，逾期仍未整改完畢的，可提前終止原住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書 ，并由業(yè)主委員會(huì)另聘物業(yè)公司

6、接管該住宅小區(qū)的行業(yè)管理工作。第三章 物業(yè)公司的條件和業(yè)務(wù)范圍第十六條物業(yè)公司是從事小區(qū)物業(yè)管理及提供社區(qū)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)單位。第十七條物業(yè)公司須具有建筑、市政、園林綠化、水電、財(cái)務(wù)等方面的初級(jí)以上職稱的技術(shù)人員。注冊(cè)資金不少于50 萬(wàn)元。物業(yè)公司所聘用的公共設(shè)施維護(hù)人員，必須是持有有關(guān)專業(yè)管理部門頒布的上崗證的維護(hù)人員第十八條 成立物業(yè)公司，必須報(bào)市建委批準(zhǔn)，領(lǐng)取資格證書，到市工商行政管理機(jī) 關(guān)辦理注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。第十九條物業(yè)公司的業(yè)務(wù)范圍：（一）履行住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書，按本辦法規(guī)定的維護(hù)管理的標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容、 職權(quán)管理住宅小區(qū)，依法經(jīng)營(yíng)。（二）保管好住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收檔案資料，收取住宅小區(qū)

7、維護(hù)管理費(fèi)和有償服務(wù)費(fèi)。（三）對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違章和違法行為，依據(jù)入住管理公約及本辦法規(guī)定的職權(quán)進(jìn)行 處理，對(duì)須給予行政處罰的，應(yīng)及時(shí)移交有關(guān)行政管理部門處理。第二十條 物業(yè)公司應(yīng)在住宅小區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，積極開展社區(qū)有償服務(wù)。鼓勵(lì) 物業(yè)公司一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)，可享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。第二十一條 物業(yè)公司必須接受住宅小區(qū)內(nèi)住戶的監(jiān)督，定期聽取住戶對(duì)住宅小區(qū)物 業(yè)管理的意見。每年向住戶公布住宅小區(qū)維護(hù)管理情況及經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核的維護(hù)管 理費(fèi)的收支、積累情況第四章維護(hù)管理費(fèi)用的收取和使用第二十二條 住宅小區(qū)維護(hù)管理，實(shí)行以區(qū)養(yǎng)區(qū)、收支平衡、略有積累的有償服務(wù)原 則。向住戶收取維護(hù)管理費(fèi)和有

8、償服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)公司根據(jù)實(shí)際情況提出具體方案，由 區(qū)建設(shè)主管部門 審核后，報(bào)市物價(jià)管理部門批準(zhǔn)。第二十三條 物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常的維護(hù)管理費(fèi)用。樓宇外墻維修、道路修復(fù)、下水道 清疏、公共設(shè)施更換等大宗項(xiàng)目的維修費(fèi)用，可申請(qǐng)使用住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金或區(qū)城市 維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼，必要時(shí)可在住宅小區(qū)范圍內(nèi)通過(guò)集資解決。第二十四條 利用公共場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)及經(jīng)營(yíng)由建設(shè)單位提供的商業(yè)用房的收入，必須用于 住宅小區(qū)物業(yè)的維護(hù)和管理。第二十五條 住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金，應(yīng)進(jìn)行增值積累，?？顚Ｓ?。區(qū)建設(shè)部門每年向 市建委報(bào)告經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核的統(tǒng)籌金收支情況。第五章 住宅小區(qū)物業(yè)的維護(hù)和管理第二十六條 各行業(yè)主管部門按住宅小區(qū)維護(hù)管理

9、的內(nèi)容，以相應(yīng)專業(yè)的維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定和要求，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)公司實(shí)施管理。第二十七條 有關(guān)專業(yè)施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建設(shè)或檢修工程時(shí)，須通知物業(yè)公司配合，接受物業(yè)公司監(jiān)督，確保區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的安全，并清理好施工現(xiàn)場(chǎng)。第二十八條有關(guān)專業(yè)施工單位因施工或檢修，損壞了住宅小區(qū)公共設(shè)施的，應(yīng)按規(guī)定給予賠償。第二十九條住宅小區(qū)內(nèi)的設(shè)施或植物影響了有關(guān)專業(yè)公共設(shè)施的安全時(shí)，有關(guān)專業(yè)管理部門應(yīng)按專業(yè)維護(hù)管理規(guī)定和要求，通知物業(yè)公司配合處理。第三十條 住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)管理須達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)：（一）以驗(yàn)收后的竣工資料為依據(jù)，保持房屋及各項(xiàng)公共設(shè)施完好無(wú)損，保障其正常使用，維持原房屋使用性質(zhì)。（二） 住宅小區(qū)內(nèi)的

10、綠化保存率達(dá)90以上。無(wú)黃土裸露，路樹無(wú)缺株，綠地清潔，綠化景觀良好。環(huán)境優(yōu)美、安靜、整潔。（三）沒(méi)有亂搭亂建、亂擺亂放、亂貼亂掛，及改變建筑物結(jié)構(gòu)及外貌。（四）進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛，集中停放到停車場(chǎng)。（五）住宅小區(qū)范圍內(nèi)的其他專業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。第三十一條住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)管理的內(nèi)容：（一）維修、養(yǎng)護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的房屋、內(nèi)政、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、安全防范設(shè)施和其他公共設(shè)施。維修戶外接大樓表內(nèi)（無(wú)設(shè)大樓表除外）范圍的水、電、煤氣等管線。（二）維修路寬 7 米及 7 米以下道路的路面、門牌、路牌、路燈及排水設(shè)施，并定期清疏排水管井。（三）養(yǎng)護(hù)管理區(qū)內(nèi)樹木花草，維護(hù)園林建筑小品和其他園林設(shè)施。（四）日常環(huán)境衛(wèi)生的清

11、掃、垃圾清運(yùn)和公廁的保潔及環(huán)衛(wèi)設(shè)施的維護(hù)。（五）維護(hù)好區(qū)內(nèi)交通秩序。（六）加強(qiáng)治安防范和巡邏，保持小區(qū)良好治安環(huán)境。（七）其他專業(yè)管理內(nèi)容。第六章 獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰第三十二條物業(yè)公司管理的住宅小區(qū)經(jīng)評(píng)比，獲得市級(jí)以上優(yōu)秀管理住宅小區(qū)稱號(hào)的，由市建委給予獎(jiǎng)勵(lì)。第三十三條住宅小區(qū)住戶，有下列情況之一的，由物業(yè)公司予以制止、批評(píng)教育、 限期改正、逾期不改正的，可進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)；造成損失的，有權(quán)要求其賠償。（一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀、毀壞設(shè)施、設(shè)備、危及房屋 安全的；（三）私搭、亂建、亂停放車輛，在房屋公共使用的地方亂堆、亂放、占用綠地、 破壞綠化、污染環(huán)境、影響小區(qū)景觀、噪音擾民的；（四）損壞住宅小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備的；上述行為如需給予行政處罰的，由物業(yè)公司依法移交有關(guān)行政主管部門處理。第三十四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)建設(shè) 主管部門現(xiàn)令其限期改正，逾期不改的，可提請(qǐng)市建委吊銷其資格證書。造成經(jīng)濟(jì)損失 的，可追究賠償責(zé)任。（一）房屋及公用設(shè)施、設(shè)備不按期限修繕的；（二）管理制度不健全，管理混亂，使區(qū)內(nèi)公共設(shè)施遭受損