可比樓盤定價案例

1、定級因素、指標(biāo)與分值表格 1編號定級因素指標(biāo)，分值h地段，A.從城市規(guī)劃的角度來看所處地段的功能分布；B.商業(yè)主要看其是否臨 街或背街C業(yè)態(tài)的構(gòu)成和開展的程度 D.寫字樓為臨街或背街，辦公氣氛的好壞 程 度。A最差；B很差；C.般；D.很好；E最好2, 配套，A.附近城市根底設(shè)施的完善程度；B.社會效勞設(shè)施；文化教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地等方面綜合評判。A很不完善；B.不完善；C. 般；D.完善；E.最完善3, 物業(yè)管理A保安；B.清潔衛(wèi)生；C機(jī)電；D.綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；E.物業(yè)管理 費(fèi)；F.物業(yè)管理商資質(zhì)。人.最差；B很差；C般；D很好；E最好4, 建筑品質(zhì)A產(chǎn)品的設(shè)計(jì)；B

2、.建筑的質(zhì)量。A最差；B.很差；C 般;D很好； E 最好5, 工程規(guī)劃A工程整體規(guī)劃；B.工程產(chǎn)品內(nèi)部的規(guī)劃A最差；B.很差;C 般；D. 很好;E最好6, 立面裝飾,A.立面效果是否新穎；B.立面形象是否給人以良好的市場形象；C立 面 所采用的材質(zhì)A最差；B很差；C 般;D.很好；E.最好7, 開發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)，A.開發(fā)商的資質(zhì)等級；B.開發(fā)商的信譽(yù)；C.開發(fā)商的品牌；D?已開發(fā)的 工程的市場情況A最差；B很差；C般；D.很好；E最好&戶型設(shè)計(jì)，A.各個功能分區(qū)的合理性；B.是否有暗房；C實(shí)用率的大小；D.結(jié)構(gòu)布 局的合理性。A最差；B很差；C般；D.很好；E最好9,營銷推廣，A.

3、營銷代理公司的有無；b.營銷代理公司的品牌及實(shí)力；c.廣告的發(fā) 布 情況A最差；B很差；C般；D.很好；E.最好1Q停車位數(shù)量,A.停車位數(shù)量；B.業(yè)主的方便程度；C停車的難易程度，A.最差；B. 很差；C 般;D.很好；E.最好注：上表中分值的評判為 A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分1. 商住局部均價確實(shí)定為了科學(xué)地計(jì)算出本工程的市場客觀合理價格，我們將選取系列與本案具有 定相似性的樓盤作為比擬標(biāo)準(zhǔn) , 依據(jù)可比樓盤定價法求取本案的商住樓的市場 客觀合理價格。對好市的商住工程進(jìn)行仔細(xì)篩選后 , 抽取其中 5 個具有代表性的 工程，作為本次定價的主要參考依據(jù)，具體定價過程如下：

4、11. 商住可比工程分值的判定與計(jì)算商住局部可比實(shí)例得分計(jì)算表表格 2序號，工程，權(quán)重，可比工程 1,可比工程 2,可比工程 3,可比工程 4,可比工程 5,本項(xiàng) 目1, 地段,0.5,3 丄5,422 丄 5,2.5,4,2422, 配套 ,0.330.920.62065,1.54124 丄 23, 物業(yè)管理 ,0.3,3,0.930.930.9,4 丄 2,4 丄 230.94, 建筑品質(zhì) ,0.3,3,0.9,3,0.92065 丄 5,5 丄 5,4 丄 25, 工程規(guī)劃,0.4,3丄2,4 丄 620.8,5,2,3 丄220.86, 立面裝飾 ,0.330.9,3,0.9 丄 0.

5、3,5 丄 5,4 丄 230.97, 開發(fā)商實(shí)力及信瓷 8 戶型設(shè)計(jì) 9, 營銷推廣 10, 停車位數(shù)量 ,0.2,3,0.6,5,1,5,1,4,0.82044,0.8 合計(jì),7.8,8.861,12.2,10,&9 注: 以上十個因素的權(quán)重系數(shù)是根據(jù)行業(yè)對消費(fèi)者的問卷調(diào)研來確定的上表對于所選的五個可比樓盤的分值的評定依據(jù)來自于對杠市商住工程的 整體市場狀況的把握和對個案的深度調(diào)硏。12. 商住可比工程樓價與相關(guān)分值分析商住局部可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表表格3原始數(shù)據(jù)，計(jì)算值序號，樓盤名稱，樓盤得分X樓價Y,XX,YY,XY1 沖大世紀(jì)城，7.8,3400,60.840265202

6、,長春國際商務(wù)中心,8.8,3600,77.44,0,316803,SOHO國際公寓,6.1,2600,37.21,158604, 鼎盛國 八12.2,4600,148.84,0,561205, 宜家國際 八,10,3600,100,0,36000合 y-,44.9,17800,424.33,0,166180本案副3536,注：表中的樓價為均價元/nr 系,中,將表中給出的原始數(shù)據(jù)代入事先建立的線性回歸方程，求得線性回歸系數(shù) 假設(shè)值接近于1,方可找出幵市商住工程產(chǎn)品與市場合理價格之間的線性函數(shù)關(guān) 進(jìn)而結(jié)合本工程的實(shí)際情況，將本工程的分值代入到所求得的線性回歸方程 就可以求出本工程在A市房地產(chǎn)市場中的定價時點(diǎn)