房地產(chǎn)估價第十章(共十章

1、第十章 房地產(chǎn)估價制度10.1 房地產(chǎn)估價制度概述一、什么是房地產(chǎn)估價制度？所謂房地產(chǎn)估價制度，就是對從事房地產(chǎn)估價的人員與機構(gòu)的條件及行為加以某種約束，并令其對所估價的結(jié)果負(fù)相當(dāng)?shù)呢?zé)任，借以維護房地產(chǎn)價格的正常秩序及相關(guān)者的權(quán)益而制定的法規(guī)和準(zhǔn)則。二、為什么要建立房地產(chǎn)估價制度？估價結(jié)果關(guān)系委托者及他人的切身利益對房地產(chǎn)價格水平有重大影響，甚至影響國家房地產(chǎn)政策1、對房地產(chǎn)估價人員及估價機構(gòu)的管理采取登記制度如日本，不動產(chǎn)鑒定士要向建設(shè)大臣辦理登記韓國，土地評價士開業(yè)要向建設(shè)部長官開設(shè)登記 公認(rèn)鑒定士開業(yè)要向財務(wù)部長官辦理登記新西蘭的估價人員需向估價師登記委員會登記三、內(nèi)容2、法規(guī)日本不動產(chǎn)

2、鑒定評價法韓國國土利用管理法財產(chǎn)鑒定評價法新西蘭 政府估價法 土地估價法 估價師法臺灣地價調(diào)查估計規(guī)則 土地建筑改良物估價規(guī)則土地估價師法3、對從事估價的人員有嚴(yán)格的資格要求如在日本要經(jīng)過3次考試及格，并有兩年以上實務(wù)經(jīng)驗，完成一年的實務(wù)補習(xí)者，才可取得不動產(chǎn)鑒定士資格。韓國，兩次考試，兩年以上實務(wù)經(jīng)驗澳大利亞，不動產(chǎn)估價人員是由技術(shù)學(xué)院及高等教育學(xué)院訓(xùn)練而成，通常需完成3年的專業(yè)或46年的兼業(yè)課程，通過筆試及實務(wù)測驗后，仍需兩年以上的實務(wù)經(jīng)驗。具備這些條件后，由澳大利亞估價者協(xié)會考試局的兩名會員主持一項測驗，通過后才能成為該協(xié)會的會員。獨立性德國在土地整理中不是面積對面積或地塊對地塊的交換，

3、而是用相同價值的土地來補償。為了保證相同價值的補償，要對所有原有地產(chǎn)進行估價，請有經(jīng)驗的中立行家來進行，他們既不是本地居民，也不參加土地整理。由土地整理區(qū)域所有地產(chǎn)所有者及地產(chǎn)繼承人組成的協(xié)會的理事會雖應(yīng)參加估價，但理事會成員不參加估價自己的地產(chǎn)，也要回避估價近親屬的地產(chǎn)。規(guī)定估價服務(wù)費用不取決于估價對象資產(chǎn)的價值在全世界范圍內(nèi)，資產(chǎn)評估行業(yè)從職業(yè)性、職業(yè)道德出發(fā)，一般以工作時間來收費4、估價人員要有良好的職業(yè)道德和修養(yǎng)，并建立相應(yīng)的制度和一些基本原則來保障。 日本稱房地產(chǎn)為不動產(chǎn)。將估價稱為鑒定評價，簡稱鑒定。日本有關(guān)不動產(chǎn)的鑒定評價最初是由銀行代理進行的，居于銀行的業(yè)務(wù)范圍。在第二次世界大

4、戰(zhàn)前，不動產(chǎn)鑒定評價任務(wù)除滿足社會上一部分私人買賣不動產(chǎn)的需要外，主要是滿足政府機構(gòu)計算征地補償?shù)男枰?。第二次世界大?zhàn)后，不動產(chǎn)鑒定評價業(yè)務(wù)逐漸從銀行業(yè)務(wù)中脫離出來，許多地方成立不動產(chǎn)鑒定協(xié)會、不動產(chǎn)研究所等機構(gòu)，專門從事有關(guān)不動產(chǎn)的鑒定評價業(yè)務(wù)。要求鑒定評價的對象也從官方政府機構(gòu)、重要的公共用地，迅速擴大到民間私人企業(yè)和個人。進入60年代，日本土地價格急劇上漲，由此產(chǎn)生了大量社會問題，如住房、公共設(shè)施用地難以取得、農(nóng)地廢耕、大量土地投機等問題。為了解決這些問題，1961年3月，日本公共用地取得制度調(diào)查會向建設(shè)大臣建議建立不動產(chǎn)鑒定評價制度。1962在建設(shè)省成立了 “宅地制度審議會”，1963

5、年3月，該審議會向建設(shè)大臣提出了“關(guān)于建立不動產(chǎn)鑒定評價制度的申請”。在此基礎(chǔ)上，日本政府于1963年7月通過不動產(chǎn)鑒定評價法，1964年4月該法開始實施，不動產(chǎn)鑒定評價制度由此誕生。1964年3月，日本又制定了不動產(chǎn)鑒定評價基準(zhǔn)，使不動產(chǎn)鑒定評價制度不斷趨于完善。 10.2 日本的估價制度一、日本不動產(chǎn)鑒定評價制度的內(nèi)容 日本不動產(chǎn)鑒定評價制度的主要內(nèi)容有以下兩項：第一，從事不動產(chǎn)鑒定評價的人員需要取得一定的資格；第二，從事不動產(chǎn)鑒定評價業(yè)者需要向政府登記，而且其業(yè)務(wù)的行使必須受到某種限制。關(guān)于這兩項制度的具體內(nèi)容，集中體現(xiàn)在日本的不動產(chǎn)鑒定評價法中。二、日本不動產(chǎn)鑒定評價法的基本內(nèi)容日本的

6、不動產(chǎn)鑒定評價法共分為總則、不動產(chǎn)鑒定士及不動產(chǎn)鑒定士補、不動產(chǎn)鑒定業(yè)、監(jiān)督、雜則、罰則6章，全文共60條。另外還有不動產(chǎn)鑒定評價法施行令共8條，不動產(chǎn)鑒定評價施行規(guī)則共38條。日本不動產(chǎn)鑒定評價法各章的主要內(nèi)容大致如下：1總則。總則章的條文有2條，分別規(guī)定不動產(chǎn)鑒定評價的目的與定義。不動產(chǎn)鑒定評價的目的是要使土地等形成適當(dāng)?shù)膬r格。至于其定義則包括以下3項。所謂不動產(chǎn)鑒定評價，是指判定土地或建筑物或他項權(quán)利的經(jīng)濟價值，并將其結(jié)果以價額來表示。所謂不動產(chǎn)鑒定業(yè)，是應(yīng)他人的要求就不動產(chǎn)進行鑒定評價，并收取報酬的事業(yè)。所謂不動產(chǎn)鑒定評價業(yè)者，是向主管機關(guān)登記，從事不動產(chǎn)鑒定評價的業(yè)者。 2不動產(chǎn)鑒定

7、士及不動產(chǎn)鑒定士補。本章共分考試與登記兩部分。（1）考試。欲擔(dān)任不動產(chǎn)鑒定士者，應(yīng)參加考試。”考試共分3次。第一次考試，考國語、數(shù)學(xué)、論文，但有下列條件者可以免除第一次考試：大專畢業(yè)或具有同等學(xué)歷者。舊制高等學(xué)校高等科、大學(xué)預(yù)科或?qū)？茖W(xué)校畢業(yè)或修完學(xué)分者。高等考試檢定考試、司法官考試第一次考試或公認(rèn)會計士考試第一次考試及格者。具備與上列學(xué)歷的同等學(xué)歷者。第二次考試，考民法、不動產(chǎn)相關(guān)的行政法規(guī)、經(jīng)濟學(xué)、會計學(xué)及不動產(chǎn)估價理論。但第二次考試需第一次考試及格或前述免考第一次考試者才能參加。不過，具備下列條件之一者，可以免除第二次考試的特定科目考試：在大專等學(xué)校講授法律的科目3年以上的教授或副教授，

8、或從事有關(guān)法律研究得到博士學(xué)位者，可以免考民法。在大專等學(xué)校講授經(jīng)濟學(xué)的科目3年以上的教授或副教授，或從事經(jīng)濟學(xué)研究得到經(jīng)濟學(xué)博士學(xué)位者，可以免考經(jīng)濟學(xué)。在大專等學(xué)校講授商學(xué)的科目3年以上的教授或副教授，或從事商學(xué)研究得到博士學(xué)位者，可以免考會計學(xué)。參加民法、經(jīng)濟學(xué)或會計學(xué)等所相關(guān)的高等考試、司法官考試第二次考試或公認(rèn)會計士考試第二次考試及格者，其考試及格科目可以免予考試。 第三次考試，考不動產(chǎn)評價實務(wù)，而且要具備不動產(chǎn)鑒定士補資格，并接受1年以上的實務(wù)補習(xí)者才能應(yīng)考。 以上考試每年舉行一次以上，由土地鑒定委員會辦理。（2）登記。有不動產(chǎn)鑒定士或不動產(chǎn)鑒定士補的資格者，應(yīng)向國土廳登記，才能正式

9、取得其資格，但有以下情形之一者不得登記：未成年人；禁治產(chǎn)人或準(zhǔn)禁治產(chǎn)人；破產(chǎn)而未復(fù)權(quán)者；受禁煙以上的處分在執(zhí)行終了后未滿2年者；公務(wù)員受懲戒免職處分，從其處分之日起未經(jīng)過3年者；受登記處分，自該處分之日起而未經(jīng)過3年者。 3不動產(chǎn)鑒定業(yè)。本章規(guī)定，欲經(jīng)營不動產(chǎn)鑒定業(yè)者如在2個以上的都道府縣設(shè)有事務(wù)所，則應(yīng)向國土廳登記，其他則向事務(wù)所所在地的都道府縣登記。登記的有效期間為3年，期滿后如欲繼續(xù)營業(yè)則需要重新登記。 有下列情形者應(yīng)予拒絕登記：破產(chǎn)而未復(fù)權(quán)者。受禁煙以上的處分或違反不動產(chǎn)鑒定評價法的規(guī)定，或犯有關(guān)不動產(chǎn)鑒定評價的罪行而受罰金的處分者；在執(zhí)行終了后未滿3年者。受登記消除的處分未經(jīng)過3年者

10、。受到業(yè)務(wù)停止的命令尚未期滿者。法人之理監(jiān)一有犯上列情形之一者。 不動產(chǎn)鑒定業(yè)者應(yīng)每年一次于一定時間向國土廳或都道府縣提出下列文件：記載過去一年來事業(yè)實績概要的書面報告。記載不動產(chǎn)鑒定士及不動產(chǎn)鑒定士補變動的書面報告。其他所規(guī)定的書面報告。 不動產(chǎn)鑒定業(yè)者如開業(yè)應(yīng)向主管機關(guān)備案，登記簿及各項文件應(yīng)提供公眾閱覽。未辦理不動產(chǎn)鑒定業(yè)者的登記者，不得經(jīng)營不動產(chǎn)鑒定業(yè)。不動產(chǎn)鑒定業(yè)者如果其本身不是不動產(chǎn)鑒定士，則必須在其事務(wù)所聘請1人以上專任不動產(chǎn)鑒定士。不具備不動產(chǎn)鑒定士或不動產(chǎn)鑒定士補的資格者，不得從事不動產(chǎn)的鑒定評價行為。 4監(jiān)督。規(guī)定了行政監(jiān)督的具體內(nèi)容。對于有下列情形之一的不動產(chǎn)鑒定業(yè)者，可

11、以處以1年以內(nèi)的停止業(yè)務(wù)（全部或一部分業(yè)務(wù)），或取消其登記。（l）違反不動產(chǎn)鑒定評價法的規(guī)定或主管機關(guān)的處分命令者。（2）不動產(chǎn)鑒定士或不動產(chǎn)鑒定士補因從事不動產(chǎn)鑒定業(yè)者的業(yè)務(wù)而受處分，其責(zé)任在于不動產(chǎn)鑒定業(yè)者時。 如果有人懷疑不動產(chǎn)鑒定士等的鑒定評價行為不當(dāng)時，可以添附相關(guān)資料要求主管機關(guān)采取必要的措施。但主管機關(guān)給予必要的處分前，應(yīng)先聽取當(dāng)事人的意見。5雜則。本章規(guī)定，為舉辦不動產(chǎn)鑒定士考試，應(yīng)于土地鑒定委員會設(shè)置考試委員會?？荚囄瘑T于考試時，由土地鑒定委員會推薦，由國土廳長官任命。6罰則。本章規(guī)定，對不動產(chǎn)鑒定士或不動產(chǎn)鑒定業(yè)者的不當(dāng)行為，規(guī)定各種不同程度的拘役或罰款。 三、不動產(chǎn)鑒定士

12、的行為規(guī)范 日本在不動產(chǎn)鑒定評價施行規(guī)則等制度規(guī)章中，對不動產(chǎn)鑒定評價士的行為提出了嚴(yán)格的倫理要求。其基本規(guī)定有如下兩項：一是應(yīng)憑良心誠實地進行不動產(chǎn)的鑒定評價，不得做出損傷不動產(chǎn)鑒定士及不動產(chǎn)鑒定士補信用的行為；二是如無正當(dāng)理由，不得將其業(yè)務(wù)上所得的秘密向他人泄露。如違反上述規(guī)定，則視其程度給以告誡或除名，被除名者不得再擔(dān)任不動產(chǎn)鑒定評價工作。 上述兩項規(guī)定是法律上的義務(wù)，僅為不動產(chǎn)鑒定士履行其業(yè)務(wù)時必須遵守的最低限度規(guī)定。遵守了此規(guī)定還不夠，因此日本還有不動產(chǎn)鑒定評價的倫理綱要，要求不動產(chǎn)鑒定士必須經(jīng)常遵守。其倫理綱要的要點如下：1片斷的知識與無秩序的經(jīng)驗無助于不動產(chǎn)的鑒定評價，唯有以高度

13、的知識、經(jīng)驗和判斷力綜合形成有機的統(tǒng)一體，才能進行正確的鑒定評價，所以必須不斷學(xué)習(xí)鍛煉，努力求取鑒定評價的進步與改善。 2應(yīng)以實踐活動加深關(guān)系人及社會一般人士對不動產(chǎn)鑒定評價制度的理解與依賴，以資形成不動產(chǎn)的適當(dāng)價格。10.3 英國不動產(chǎn)估價制度一、估價行業(yè)概況1、政府管理下的估價體系服務(wù)于征稅目的中央級估價辦公室設(shè)在財政部稅務(wù)局下大區(qū)級估價辦公室5個區(qū)級估價辦公室2、民間自律性估價體系組織形式合伙制、有限責(zé)任公司 業(yè)務(wù)范圍估價、買賣、租賃、投資二、英國皇家特許測量師學(xué)會行業(yè)自律性組織主要職能就是制定并且不斷修訂和完善行業(yè)執(zhí)業(yè)技術(shù)準(zhǔn)則、規(guī)范和執(zhí)業(yè)行為準(zhǔn)則。三、會員資格的取得1、產(chǎn)業(yè)測量師資格考

14、試2、知識水平的測試3、實踐經(jīng)驗考核4、執(zhí)業(yè)能力測試四、評估收費與仲裁上訴10.4 國際評估準(zhǔn)則一、國際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會的產(chǎn)生背景及宗旨二、國際評估準(zhǔn)則的內(nèi)容體系三、國際評估準(zhǔn)則的職業(yè)道德3、對從事估價的人員有嚴(yán)格的資格要求如在日本要經(jīng)過3次考試及格，并有兩年以上實務(wù)經(jīng)驗，完成一年的實務(wù)補習(xí)者，才可取得不動產(chǎn)鑒定士資格。韓國，兩次考試，兩年以上實務(wù)經(jīng)驗澳大利亞，不動產(chǎn)估價人員是由技術(shù)學(xué)院及高等教育學(xué)院訓(xùn)練而成，通常需完成3年的專業(yè)或46年的兼業(yè)課程，通過筆試及實務(wù)測驗后，仍需兩年以上的實務(wù)經(jīng)驗。具備這些條件后，由澳大利亞估價者協(xié)會考試局的兩名會員主持一項測驗，通過后才能成為該協(xié)會的會員。一、日本

15、不動產(chǎn)鑒定評價制度的內(nèi)容 日本不動產(chǎn)鑒定評價制度的主要內(nèi)容有以下兩項：第一，從事不動產(chǎn)鑒定評價的人員需要取得一定的資格；第二，從事不動產(chǎn)鑒定評價業(yè)者需要向政府登記，而且其業(yè)務(wù)的行使必須受到某種限制。關(guān)于這兩項制度的具體內(nèi)容，集中體現(xiàn)在日本的不動產(chǎn)鑒定評價法中。二、日本不動產(chǎn)鑒定評價法的基本內(nèi)容日本的不動產(chǎn)鑒定評價法共分為總則、不動產(chǎn)鑒定士及不動產(chǎn)鑒定士補、不動產(chǎn)鑒定業(yè)、監(jiān)督、雜則、罰則6章，全文共60條。另外還有不動產(chǎn)鑒定評價法施行令共8條，不動產(chǎn)鑒定評價施行規(guī)則共38條。日本不動產(chǎn)鑒定評價法各章的主要內(nèi)容大致如下：1總則。總則章的條文有2條，分別規(guī)定不動產(chǎn)鑒定評價的目的與定義。不動產(chǎn)鑒定評價的目的是要使土地等形成適當(dāng)?shù)膬r格。至于其定義則包括以下3項。所謂不動產(chǎn)鑒定評價，是指判定土地或建筑物或他項權(quán)利的經(jīng)濟價值，并將其結(jié)果以價額來表示。所謂不動產(chǎn)鑒定業(yè)，是應(yīng)他人的要求就不動產(chǎn)進行鑒定評價，并收取報酬的事業(yè)。所謂不動產(chǎn)鑒定評價業(yè)者，是向主管機關(guān)登記，從事不動產(chǎn)鑒定評價的業(yè)者。 在大專等學(xué)校講授商學(xué)的科目3年以上的教授或副教授，或從事商學(xué)研究得到博士學(xué)位者，可以免考會計學(xué)。參加民法、經(jīng)濟學(xué)或會計學(xué)等所相關(guān)的高等考試、司法官考試第二次考試或公認(rèn)會計