房建項目建安成本控制要點(具體)

1、XX建安本錢控制要點一、按照本錢科目，逐一分析各項本錢。1. 前期工程：一般水平，按建筑面積計算，單方造價在20-50元/ m2這項費用，與設(shè)計環(huán)節(jié)無關(guān)。它與工程占地面積大小有關(guān)，與總建筑面積的關(guān) 聯(lián)不大。場地的現(xiàn)狀，直接決定它的本錢水平。(1) 比方，如果存在“場地土方工程這一項的話，比方坡地工程，或未 能進(jìn)展三通一平交地的工程，其造價水平就高。(2) 越是遙遠(yuǎn)地區(qū)，因其配套設(shè)施不齊全，需要施工的工程多，數(shù)量大， 造價也相應(yīng)地高于市區(qū)工程。前期工程中需注意兩項，一是場地土方工程，目前很多工程自然上下于市 政標(biāo)高，都需要大量回填土方，造價不低。能不能有什么巧方法來降低這一局 部的造價？因后面講

2、到地下室還會涉及到土方工程，這個問題留到后面一并解 決與答復(fù)。另一個注意點就是圍墻，我們曾經(jīng)有某個工程的臨時圍墻分判花掉三個月 的時間，現(xiàn)在聽上去大家可能覺得比擬難以理解，問其原因就是設(shè)計對于圍墻 的方案遲遲未定，反復(fù)修改，當(dāng)然不排除這個地塊的地理位置、地面以下的地 質(zhì)有問題，所以方案會不斷修正，但對于大多數(shù)工程，至少是同一個地區(qū)公司 的工程來講，臨時圍墻的標(biāo)準(zhǔn)化肯定不是難事，這樣可以節(jié)省我們很多無謂的 時間損耗，想想三個月的工期就因為臨時圍墻工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在圍墻設(shè)計上要注意經(jīng)濟(jì)性，對于圍墻來講其主要功用還是圍護(hù)且是臨時 性質(zhì)，當(dāng)然局部需要營銷包裝，有些地區(qū)的圍墻全是方管支

3、撐+鍍鋅鐵皮，平均2.5米高，每延長米單價高達(dá)1300元/m，局部營銷宣傳路段是6米高，想想是 比擬奢侈的事情。還有一種情況，對于地塊較大的工程，需要分期建立，但是首期安排在地塊中 間，遠(yuǎn)離市政交通道路，為了展示和銷售需要，在沒有整個地塊的道路交通系 統(tǒng)設(shè)計的情況下，必然要興建一定數(shù)量的臨時道路、臨時圍墻、臨時綠化等等 設(shè)施，花費相當(dāng)大。這是不可取的。2. 根底工程：對于樁基工程，以總建筑面積為單位計算，目前的造價水 平是80- 120元/m2。對于非樁工程，暫時錄不到規(guī)律數(shù)字，原因一方面是非 樁根底的形式多樣化，差異很大；另一方面是原來的科目沒有這一項，所有非 樁根底全部并入主體工程中去，在

4、設(shè)置工程量清單時，混在一起，剝離不開， 這是不科學(xué)的。根底工程的造價水平，從嚴(yán)格意義上講，與建筑物的基底面積直接相關(guān)， 而與建筑物的層數(shù)具體地表達(dá)在建筑面積上關(guān)聯(lián)性較小。以建筑物基底計 算的樁根底工程，其造價為600- 800元/ m2。根底工程的造價水平，顯得較為剛性。(1) 地基處理：這項費用，完全與場地的地質(zhì)條件有關(guān)，運氣不好的，將 付出大筆金錢，運氣好的，支出很少，甚至不發(fā)生費用。比方某地區(qū)地下溶洞 較多，處理起來花費大、耗時長；有此地區(qū)會出現(xiàn)換填土現(xiàn)象，比方、某，換 填的原因主要是因為可以使用非樁根底，但在根底標(biāo)高的位置土質(zhì)不符合要求。 相對來說，換土之后如果能利用天然地基，是相當(dāng)節(jié)

5、省的，但是，這種方案具 有明顯的地區(qū)特征，不是每個城市都可以效仿的。（2）樁根底：它的造價水平與樁的種類有關(guān)。而樁的種類在多數(shù)情況下， 又是無法替換的，因而也顯示出剛性，比方對于人工挖孔樁和高強(qiáng)度管樁之間 的選擇，如果因為地基軟弱導(dǎo)致樁設(shè)計很長，那是不便選用人工挖樁的，在工 期和經(jīng)濟(jì)上都沒有優(yōu)勢。除樁型之外，樁的長度是影響造價的重要原因，而樁 長又與地質(zhì)條件直接相關(guān)，一般地說，樁根底工程用在華南和華東地區(qū)，明顯 地，華東的樁，要比華南的樁長一些，因為土質(zhì)不好，有時被迫使用摩擦樁， 直接導(dǎo)致樁的數(shù)量增加較多、樁也很長。在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來 代替，經(jīng)濟(jì)性顯著。在樁根底工程施工中，需注意

6、樁機(jī)數(shù)量、打樁順序與樁長記錄，尤其是樁 長記錄。端承樁都是按實結(jié)算，結(jié)算的數(shù)量依據(jù)全是靠現(xiàn)場的打樁記錄匯總而 來，不能僅依靠監(jiān)理去驗收，與我們自己人相比，監(jiān)理的誠信度差得太遠(yuǎn)。樁根底工程，其造價上有相當(dāng)?shù)膹椥?，需要我們做專門的優(yōu)化處理。我們部門曾經(jīng)發(fā)出過一份通報，某個工程的別墅樁根底工程的造價超過 400元/m2, 究其原因是樁數(shù)太密，承載力太高。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計中心葉總意見，完全可以減 少樁數(shù)量而用一塊較厚一些的“板來作上部柱子的支撐體。所以，對于樁根 底工程，大家一定要有“優(yōu)化意識！(3) 非樁根底：如果能夠防止獨立的筏板根底的話，根底工程的造價將會 明顯地降低，比方讓筏板同時兼做地下室的底板

7、。如果僅有筏板而無地下室的 話，那筏板就可惜了。對于低樓層建筑使用獨立柱基，是很經(jīng)濟(jì)的。3. 地下室：地下室工程的造價，一般是2,200 3,000元/ m2。目前有不 少地區(qū)的地下室造價已經(jīng)到達(dá) 4,000的水平了，非?？膳?！影響地下室造價的因素很多：(1) 地下室面積：單個地下室的面積越小，整體造價水平就越高，因為它 分?jǐn)偭怂闹艿膲w，所以多棟高層建筑，其下面的地下室如果是連成一片的話， 相對來說，就很經(jīng)濟(jì)；而如果每一棟的下部都有一個獨立的地下室，而每個地 下室又相互連通，象是“地道戰(zhàn)一樣，那么多個地下室的造價水平肯定要高 于一個地下室。在這一點上，請設(shè)計部門在評審方案時多加注意。(2)

8、地下室的層數(shù)：一般來說，地下室的層數(shù)多一些，比方2 3層，其 經(jīng)濟(jì)性會比1層要好，因為底板和頂板這些造價高昂的構(gòu)件將會被分?jǐn)?。但是，也會出現(xiàn)另外一種情況，因為地下室太深，基坑費用加大，將會增加地下室的 單方造價，同時，施工周期也較長，基坑平安風(fēng)險也將大增。這一點在城市中 心地帶表達(dá)得非常明顯，比方某的建國東路工程和某的凱旋門工程，而在場地 開闊、無不良地質(zhì)的條件下，多層地下室其經(jīng)濟(jì)性肯定優(yōu)于單層地下室。一般 來說，我們還很少遇到對地下室層數(shù)的討論，因為影響地下室層數(shù)的因素，往 往是固定的，沒有可變的余地。因為：一、地下室的面積，我們總是希望越小 越好，最好不建；二、最小面積的地下室如果在工程占

9、地面積足夠大的情況下， 自然大家只會做一層，而不會設(shè)計成兩層，相反如果工程占地面積小，要想獲 得足夠數(shù)量的地下室面積，自己只能向地底下要空間。（3）設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性：具體地表達(dá)上鋼筋和砼的用量指標(biāo)上，這一點極其關(guān) 鍵！是地下室建造本錢控制的核心！。目前的水平是鋼筋140- 200kg/m2，甚至 更多；砼是1.0m3m2以上，影響砼用量的是底板厚度。有 500mm厚的，也有 1000mm厚的。當(dāng)然跟層數(shù)也有關(guān)系，層數(shù)多，攤銷下來的指標(biāo)就很底。想說明 的是，我們在08年8月底下發(fā)的？限額審批意見？中對于鋼筋與砼指標(biāo)含量沒有 提出具體的限額數(shù)據(jù)，原因是全國各個地區(qū)的抗震等級、地質(zhì)條件、人防要求 等很多

10、因素不一致，但應(yīng)該來說在同一個區(qū)域相對有一定的規(guī)律，或者說研究 起來更有指導(dǎo)意義，文中提出請各個區(qū)域來進(jìn)展研究并細(xì)化具體指標(biāo)。以以下 出目前在建的一些工程的指標(biāo)含量，可大概看出一個區(qū)間：工程名稱地下室鋼筋含量kg/m2地下室砼含量m3 / m2華南區(qū)某康城花園B區(qū)130.981.30某璟暉華庭二期145.001.09某金沙灣東區(qū)一期154.401.25某翠林蘭溪園三期B區(qū)華東區(qū)及某某凱旋門工程235.001.74某雍城世豕一期194.001.98星湖國際工程二期B區(qū)201.001.38某錢塘山水工程189.001.31某瀛臺二期223.001.10華北區(qū)xx城R4地塊180.000.99某御湖

11、翰苑工程170.001.20某紫御東郡工程一期180.00預(yù)測1.40預(yù)測北方區(qū)某國際社區(qū)一期179.821.16某國際社區(qū)一期180.000.90某xx華庭工程160.001.04某xx熙岸工程151.001.21西部某翠屏灣190.001.70某國際社區(qū)4#地119.251.36某北濱一號二期600.45(4) 頂板覆土：這個因素，影響很大。不少工程，因為地下室占據(jù)了大局 部的地面面積，所以要解決小區(qū)的環(huán)境，就只能在地下室頂板上想方法。覆土 1.0-2.0m是很常見的。因為有覆土，將直接影響到頂板部位的梁的高度和板的 厚度，以及配筋加大。因為梁加高，將導(dǎo)致抹灰工程量和防水工程量大幅度增 加

12、。至于覆土影響造價至何種程度，我們目前沒有數(shù)字，因為這一局部不好單 獨計算，但可以尋找面積大小、平面布局、層數(shù)都相近的兩個地下室，一個有 覆土，一個沒有覆土，求其差異，進(jìn)而得出相應(yīng)的結(jié)果。我們建議控制覆土厚 度，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。(5) 基坑支護(hù)：涉及到經(jīng)濟(jì)性，在能夠保證平安的情況下，盡量優(yōu)化方案, 追求最大的經(jīng)濟(jì)性。平安性必須要由施工單位來承諾，否那么將來我們會面臨 被索賠的問題。在平安性，我們自己要有根本的判斷，在我們與施工單位之間， 求得平安性認(rèn)識的平衡，不能被施工單位牽著鼻子走。(6) 土方工程：對于土方工程量較大的工程分期，土方管理是一門學(xué)問， 也容易被大

13、家無視，需考慮到開挖土方的可利用性。對于開挖出來的土方，能 否用于本期或該工程的前期回填；仍需外運的土方，假設(shè)能聯(lián)系到某些工程正 需要大量回填，盡可能 “變廢為寶，可減少工程造價。目前各地區(qū)土方開挖 +外運的單價一般在25-50元/m3之間，而土方開挖的承建商之所以能賺取較多 利潤，很多時候也是拉 A地的土去填B地，兩邊收錢。(7) 地下室的豪華程度：xx地下室，很豪華。有很多甲級寫字樓和五星級 酒店，它的地下室水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有我們 xx的水平高，哪怕我們的工程是個中檔 定位的工程。這也是 xx “太實在的一種表現(xiàn)。從設(shè)計角度來說，功能齊全， 用料經(jīng)久耐用，在使用過程中，物業(yè)管理方面就不會投訴，

14、否那么物業(yè)肯定經(jīng) 常性找設(shè)計上的毛病，我們的設(shè)計人員承當(dāng)不起這些背后的議論和指責(zé)，所以， 就一次設(shè)計到位。豪華的表現(xiàn)，集中在地面處理上，其次上墻面的處理。地面 是不是一定要做一層專用油漆或硬化面層，要視工程檔次而定，不能連低檔樓 盤都這么做。建立只有高檔樓盤才考慮面層處理。(8) 人防工程：影響造價較為明顯，但因為具體的表現(xiàn)形式是在構(gòu)造工程 上，所以無法拆分出造價水平。加之，人防工程是被動承受的設(shè)計，想不建都 不行。(9) 防水工程：一般來說，我們只設(shè)計外防水。在外防水上，有不少地區(qū)公司將底板防水層省掉。如果地下室設(shè)計成內(nèi)外兩層防水的話，那就大可不必 了。但外墻防水目前有些地區(qū)是一道，有些地區(qū)

15、公司是兩道防水卷材+涂膜或兩層卷材，有些還會再加上一道JS防水劑，是否有必要這么多道？值得研究。 我們強(qiáng)調(diào)，防水層不準(zhǔn)做兩道，如果你怕漏，從施工管理上找原因，而不準(zhǔn)通 過額外花費來補(bǔ)自己管理上的漏洞。地下室哪些部位在設(shè)計上做法上可以優(yōu)化？(1) 方柱比圓柱廉價。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰 至少節(jié)省10元，甚至15元。(2) 墻柱面在用涂料時，可以考慮將膩子工序省略，只刷涂料，雖然涂料 用量可能會增加，但膩子工序更貴。當(dāng)然，地下室地涂料，也不必用好的，一 般檔次的就行。目前膩子的造價是 6-8元/ m2。(3) 天花不要抹灰，直接做涂料有些地區(qū)天花不抹灰也不刷涂料。天花因為有大

16、量的梁，所以抹灰面積一般是建筑面積的1.2倍以上，遇有頂板覆土 時，因為梁需要加高，天花面積甚至?xí)竭_(dá)建筑面積的1.5倍。每平方米的抹灰造價按12元/ m2計算，對于10,000m2的地下室，如果天花抹灰面積是 15,000m2,僅此一項就可以節(jié)省18萬，夠發(fā)兩個骨干員工的一年工資。(4) 少設(shè)計幾盞燈。燈火通明是浪費。(5) 如果能做成自然通風(fēng)的地下室，那么在機(jī)電工程上，將會節(jié)省相當(dāng)?shù)?費用。比方各種風(fēng)管和風(fēng)機(jī)，就可以省掉。另外，能使用中壓的通風(fēng)管就不要 用高壓的，因為這兩種情況下使用的板厚相差較大。(6) 地下室的門窗工程，主要是防火門，它的數(shù)量是按規(guī)X確定的，剛性 很強(qiáng)，想在設(shè)計環(huán)節(jié)上節(jié)

17、省，不容易。(7) 地下室的機(jī)電工程，機(jī)電本錢可以說是個無底洞，管理得好也可以更經(jīng)濟(jì)，而且對于地下室還涉及到很多要與政府壟斷行業(yè)的承建X圍接駁，所以在設(shè)計上需要注意以下幾點：a. 做好管線綜合平衡，防止不必要的設(shè)計變更和現(xiàn)場修改， 以致造成浪費；b. 對于電氣局部，有條件的機(jī)電圖紙最好能和電力某的外電設(shè)計相匹配 至 少需要機(jī)電設(shè)計單位了解電力某當(dāng)?shù)刈龇?，這樣防止兩者之間的差異較大，而使機(jī)電本錢無法控制；c. 合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管路 長度；d. 合理選用各管材：預(yù)埋的電線管用 PVC管，從橋架接至末端設(shè)備之間的管段用鍍鋅電線管當(dāng)?shù)赜袕?qiáng)制規(guī)定的除外；給排水的

18、管材也是， pvc-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和噴淋給水管能用國標(biāo)鍍鋅鋼管的就不要使用加厚鍍鋅鋼管等等。4. 地面以上建筑：以住宅層的單體造價為例，目前一般是1,6501,850元/ m2不含戶內(nèi)裝飾，比2006年平均水平高出300-400元/m2。工程名稱住宅層單方本錢兀/ m2竣工時間某月朗苑多層1,119.942006年10月小高層1,352.06高層1,400.53某格林威治城高層1,499.962006年11月小高層1,570.392007年05月某吊春藤化園高層1,487.82某XX華庭小高層1,463.842007年06月高層1,368.14某萬錦豪園一期小高層

19、1,244.702006年12月高層1,310.09從物業(yè)類型上看，小高層與高層、超高層的造價差異并不大，這一點，可能巔覆了大家的常識。我們現(xiàn)在的住宅設(shè)計都是要求不露梁不露柱，所以在構(gòu) 造上根本都是“框剪體系，而與層數(shù)無關(guān)，所以在鋼筋和砼的含量上相異不 明顯；但是對于別墅這類低層建筑來說，就完全沒有必要設(shè)計“剪力或“短 肢了，太浪費！。而帶電梯的住宅比不帶地電梯的住宅每平方米高 50元/m2(1) 建筑工程：此處的建筑工程，已經(jīng)剝離了外立面裝飾、外墻保溫、防 水等工程，所以，影響造價水平的因素集中在設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性上，即鋼筋和砼的 用量，以及屋面造型。住宅層在構(gòu)造形式上，選擇余地不大，因為本錢控制

20、的 重點集中在鋼筋和砼的用量上。這是設(shè)計經(jīng)濟(jì)性優(yōu)化的重點！影響鋼筋和砼用 量指標(biāo)的，還有一個隱性的因素，即所謂“贈送面積。我們強(qiáng)調(diào)，建安本錢 所使用的建筑面積，是按照全國統(tǒng)一的建筑面積計算規(guī)那么計算的，而不是以 各地區(qū)各城市房管部門房屋測繪所掌握的面積計算口徑來計算。在這種情況下， 如果還有“贈送面積的，應(yīng)該說明贈送的部位和面積數(shù)量，以便于判斷本錢本身的合理性。目前的水平，鋼筋 45 60kg/m2,砼0.35-0.45m3/m2。目前鋼 筋的施工單價約為5.50-6.00元/kg,每節(jié)約5kg的鋼筋，就可以節(jié)省本錢約30 元/ m2。C30砼的價格約為350元/m3，每節(jié)約0.1m3m2砼的

21、用量，也可以 省35元/ m2。屋頂造型影響單方造價水平顯明，越是層數(shù)少的建筑物，分?jǐn)偟谋惧X越高。(2) 防水工程：此項攤至地上建筑面積一般約為20-30元/m2僅廚衛(wèi)與 屋面，但有些地區(qū)還要做外墻防水上，如果外墻全部做防水，造價增加至少40元/ m2。但是，外墻是不是一定要做防水？可以再作研究，外墻滲漏主要集 中在窗框與外墻的交界處。墻體滲漏的情況，少見。(3) 入戶門工程：如果是木質(zhì)入戶門，其造價與木材的種類有關(guān)，另外， 裝飾性的邊條，如果是整塊木料加工而成，造價昂貴，相反如果是多塊木片疊 合而成，那么相對廉價。這一項費用，剛性明顯，因為數(shù)量固定，每戶一樘， 目前來講一般均價在2000-3

22、000元/樘，高檔一點的可能一樘門的一套鎖都需要 1500元/樘，整樘門可能在5000元/樘左右，有些可能還要夾鋼板，目前知道的“最高記錄是聯(lián)排別墅的3萬/樘。(4) 外立面門窗工程：這一項剛性和彈性都很明顯。目前，外立面的門窗 與建筑面積僅限所在樓層之比，我們稱之為“窗積比，約為 0.25-0.3北 方一般在0.25左右。這個指標(biāo)很重要，如果能控制在 0.25,是比擬恰當(dāng)?shù)?。門 窗造價的剛性就表達(dá)在這個比例上，如果這個比例已經(jīng)確定了，而且已經(jīng)施工了，那么就無法再修改圖紙了。影響門窗造價的主要是門窗的功能。比方隔熱、雙玻、較好的五金件、玻璃的種類凈白玻？或是專門顏色？。如果門窗用 后裝法施工，

23、將出現(xiàn)附框的費用，相當(dāng)于每平方米建筑面積增加造價 10-15元。 目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，門窗的平均單價是350元/m2;斷橋隔熱大約是500元/m2左右，塑鋼門窗雙玻大約在 350-400元 /m2左右。(5) 鋁門窗的替代品，僅塑鋼一種，雖然其具有良好的隔熱性，但塑鋼的檔次明顯低于鋁門窗。所以，在鋁門窗工程上，我們只能從其檔次上注意節(jié)約， 比方不輕易使用氟碳噴涂，LOW-E玻璃，對于聯(lián)排別墅不要輕易嘗試木包鋁，內(nèi) 開內(nèi)倒形式的門窗，這樣的窗的造價是普通的3倍以350元/m2為基數(shù)！假設(shè)以0.3的窗積比計算，相當(dāng)于地上物業(yè)的單方造價將增加210元/m2以地上建筑面積計，

24、假設(shè)按可售，增加的造價將會更高！目前各地區(qū)公司在門窗 檔次上有跟別人血拼的傾向，這種不顧工程定位、檔次、售價等因素的攀比心理，要不得。(6) 保溫工程：屬于地方性工程，與地區(qū)氣候條件有關(guān)。目前以 50mm-110mm苯板保溫為主，華東地區(qū)是采用內(nèi)外兩道保溫砂漿，總的來講， 每平方米建筑面積的造價在 80- 100元/m2?？傮w上說，南方地區(qū)節(jié)省了這局 部費用。(7) 外立面裝飾：這是影響建筑物單體造價水平的又一個重要因素。一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱為“墻積比，普遍的數(shù)字是1- 1.3;但少局部工程也有1.6- 1.8的，這個比例偏高，對于聯(lián)排別墅或獨棟別墅來講， 墻積比目前大局部

25、在 1.8-2.1 之間，甚至更高。如果在設(shè)計上，能夠注意立面的 層次不要過多，將會大大地降低墻積比。二是裝飾的檔次，就是用料。以面磚 為例，我們現(xiàn)在的集中采購的普通檔次的面磚，是 22元/ m2，面磚施工的單價 為45元/m2，那么外立面的造價是67元/m2,按墻積比1.2折算成建筑面積， 其單方造價是80.40元/m2。如果墻積比提高到1.4,那么增加建筑面積的造價 是 13 元，與門的造價，或防水工程不包括外墻防水、或欄桿的造價、或安 防系統(tǒng)的造價相當(dāng)。如果要用較好的外墻磚,比方臺資廠或日資廠,材料價格 估計是50元/m2,相當(dāng)于增加建筑面積造價 33.6元/m2。如果用涂料，目前 來說

26、, 30 元/ m2 的造價可以做到較好的合資產(chǎn)品。 如果用石材, 一要看用量比 例,二要看石材種類。 ?限額審批意見 ?一文中明確提出了對于各種材料使用面積 的比例限制，但由于石材的價格 X圍比擬大，沒有對其材料單價提出限額標(biāo)準(zhǔn)， 且涉及到外立面的效果問題,但設(shè)計選型的時候應(yīng)注意,能用國產(chǎn)就不用進(jìn)口, 一般來講小業(yè)主是不會有我們建筑師一樣的眼光,分辨不出來進(jìn)口還是國產(chǎn)的, 另外對于聯(lián)排別墅外立面的石材,是濕貼還是干掛,需要斟酌并較早確定下來, 有地區(qū)外立面石材裝飾工程分判了幾個月,最終還沒有確定是干掛還是濕貼。目前來看，高檔的聯(lián)排別墅整項造價以地上建筑面積計約350元/m2以下，小高層、高層

27、物業(yè)的外立面裝飾造價在 110元/m2左右，高檔的在160元/m2左 右。目前此項造價的“最高記錄是 520元/m2，當(dāng)然只是報本錢預(yù)測時候的數(shù) 據(jù),最終不可能按這個指標(biāo)去批復(fù)。希望各地區(qū)公司在外立面裝飾造價上,要 保持抑制！一定要認(rèn)清自己工程的檔次和售價。(8) 欄桿工程：目前來說，影響造價水平不大。一是欄桿不可能人為地節(jié)省，有多大的開間，就需要多長的欄桿；二是設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)上，我們比擬慎重，一 般是鐵質(zhì)加玻璃。只要不是太多花飾或是使用不銹鋼，造價影響就不大。常規(guī) 來講欄桿每延米造價約在 300-450元/米X圍內(nèi)，而整項欄桿工程的造價攤至建 筑面積約為30-40元/m2。(9) 大堂裝飾：影響不

28、大，因為一棟建筑只有一個大堂。裝飾檔次，豪華 裝飾一個需要50萬元，普通裝飾，一個只需要不到 5萬元。目前？限額審批意 見？中提到的檔次標(biāo)準(zhǔn)是3500、2500、1500元/m2，此項的單方指標(biāo)受層數(shù)的影 響較大，但一般在10-20元/m2，最高不超過25元/m2。(10) 公共部位裝飾：主要是電梯廳。目前我們的裝飾標(biāo)準(zhǔn)一般是地面和墻 面使用拋光磚，或者加配一些石材裝飾線條。電梯門套普通用石材。造價水平 是50-60元/m2建筑面積。以公共部位的面積來計，造價水平約為980元/m2，數(shù)字較高的原因是墻體面積大，用料多，再就是公共局部較多，一般來講 電梯廳面積在10m2左右比擬常見，但多的也會到

29、達(dá)20-30m2,這需要我們在設(shè) 計時盡量減少公共局部空間。對于中低檔工程，在選材上，一定要選小規(guī)格產(chǎn) 品，這樣比擬經(jīng)濟(jì)。另外就是取消石材點綴，比方踢腳線、波打線等。而對于 走火樓梯間，如果是配電梯的住宅，一定要簡單裝修，不得全地鋪磚，不得使用木質(zhì)扶手。(11) 機(jī)電系統(tǒng)工程：對于毛坯住宅來說，造價顯得剛性。合計約為200元 /m2以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中水等系統(tǒng)。在電氣系統(tǒng)上，住宅優(yōu)化的 余地不大，隨便生活質(zhì)量的改善，電位數(shù)量總是越來越多，這個源流我們也得 適應(yīng)。但是對于給排水系統(tǒng)，那么大有文章可做，一是管材的材質(zhì)，比方排水 系統(tǒng)要選用upvc而不是金屬管材；上水管道要選用普通材質(zhì)而不

30、是昂貴的新 產(chǎn)品；二是系統(tǒng)的功能要講究，比方同層排水造價昂貴，不要選用。(12) 直飲水工程：意義不大。多數(shù)情況下是開發(fā)商掏錢，運營商想賺錢也 沒賺到。但是，因為樓盤需要互相攀比，所以，你有，我也得有。目前的造價 水平每戶是1000- 1500元不等，推銷到總建筑面積里去，相當(dāng)于 10元/m2。(13) 安防工程：造價有相當(dāng)?shù)膹椥?。主要表現(xiàn)在功能上，有不少噱頭一類 的功能，盡量不要用。另外一點就是可視對講顯示器是黑白還是彩色。彩色的 貴一倍多。這項費用，各地區(qū)有明顯的攀比之風(fēng)，比方顯示器上可以發(fā)布物業(yè) 管理處的天氣預(yù)報，或物業(yè)管理處的各類通知等等，有必要嗎？還有家用的可 視對講就這么重要嗎？現(xiàn)

31、代家庭生活是越來越簡單了，一年之中你家有幾批客 人拜訪過？我們沒有必要為那么“擺設(shè)去花那么多的錢。(14) 電梯工程：其造價上下一是功能，太多的功能，未必能夠用得到；另 外一點是選配的標(biāo)準(zhǔn)，比方層門是用不銹鋼還是普通的噴漆鋼板？還有一點要 注意，不要盲目地去追新產(chǎn)品。新產(chǎn)品普通存在功能不穩(wěn)定、價格高，維修運 營費用高的特點。電梯的附加功能，你不說，用戶是永遠(yuǎn)不知道的。用戶所需 要的就是平安地送他到所在樓層，其他功能對于用戶，全是多余的。電梯產(chǎn)品 的系統(tǒng)有上下檔之分，但是其系統(tǒng)的“標(biāo)識都不是顯示在外表的，你不說， 別人永遠(yuǎn)不知道。電梯工程的單方造價的上下，與其所效勞的面積直接相關(guān)，對于一個10層

32、左右的小高層來說，如果是一梯兩戶，其電梯攤銷的本錢非常高， 如果是一梯三戶或四戶，那么本錢成倍地下降。目前對于100米高層住宅來說，住宅層電梯造價50元/m2是正常的，但是也有個別工程，十幾層高，電梯攤 銷超過200元/ m2。(15) 建筑物的泛光照明工程：一般來說，安裝在屋頂上的燈光，每棟5萬元的造價是適當(dāng)?shù)?。但是，我們也要注意，不是每個工程都需要泛光的。一個 普通的工程，設(shè)置了泛光照明，有什么意義？！除了讓物業(yè)多掏一些電費以外， 能起到什么作用？5. 配套設(shè)施：因為物業(yè)的類型、用途不一，不好一概而論，目前我們控制的標(biāo)準(zhǔn)是學(xué)校1600元/ m2全包，會所3500 4000元/ m2全包含建

33、造與 裝修。6. 配套工程：這一項費用，顯得較為剛性。具備一些彈性的工程是變配 電工程，主要表達(dá)在設(shè)計上，因為設(shè)計和施工都是壟斷的，所以其設(shè)計的經(jīng)濟(jì) 性需要甲方專人把握，甚至需要公關(guān)。以 KVA為指標(biāo)，每一單位的本錢是 2000 兀/ KVA左右。但是，其造價水平，又與地方土政策有關(guān)，可注意以下幾點：(1) 上下壓柜和元器件在品牌和廠家選擇上很重要，能用合資的就不用進(jìn) 口的，能用國產(chǎn)的就不用合資的，因為這些本來就是電力部門管理的，他們在 設(shè)計的時候不會考慮到經(jīng)濟(jì)因素，假設(shè)能通過公關(guān)然后修改設(shè)計是最好的；(2) 對于電纜，能用四芯滿足要求的就不要用五芯電纜 包括插接母線， 能用阻燃的就不要用耐火

34、的，這個存在很大的造價差異；(3) 對于地庫面積很大的地庫，如果單獨設(shè)置一個發(fā)電機(jī)房，那么每一路 應(yīng)急電源需要從發(fā)電機(jī)房引出，這樣會增加很多造價，不如將發(fā)電機(jī)房分成多 個發(fā)電機(jī)低壓房，雖然增加了低壓柜，但總造價是要減少很多的，對于具體怎 么分當(dāng)然需要在設(shè)計過程中進(jìn)展論證。另一項為哪一項室外管網(wǎng)工程，尤其是對于聯(lián)排別墅周圍的室外管網(wǎng)工程 現(xiàn)場管理大家一直認(rèn)為是很頭痛的事情，工期緊，現(xiàn)場的承建商多，工作面也 處于穿插狀態(tài)，工序上也會前后搭接，容易引起相互的爭執(zhí)，從而直接影響工 程進(jìn)度。主要還是關(guān)于合同X圍的，這需要我們在分判的時候劃分好合同 X圍， 對于室外工程的土石方開挖與回填分判給一家單位去做

35、，不能消防挖了弱電挖， 弱電挖完煤氣挖，外電挖，機(jī)電挖，亂成一團(tuán)。7. 室外工程：造價具有相當(dāng)?shù)膹椥浴１憩F(xiàn)在兩方面，一是景觀工程，二 是小區(qū)圍墻工程。(1) 景觀工程，是現(xiàn)代地產(chǎn)行業(yè)的一 X王牌！十年前的任何樓盤，都是種 幾顆樹就算了。而現(xiàn)在，是造景。而普遍地看來，開發(fā)商都愿意花大量的錢去 造景。所以說，景觀工程是個無底洞，理論上說，有多少錢，都可以花出去； 這不象毛坯的建筑單體，再怎么做，也就是鋼筋砼而已，墻不可能砌兩層，門 窗也不可能再加一層，外立面的材料最貴的就是石材，但對于住宅來說，不可 設(shè)計成從頂?shù)降锥际鞘?。景觀工程的特點就在于“空間的無限性和“植物 的稀缺性，這兩個性質(zhì)，可以讓錢

36、貶值！目前室外工程的造價水平，我們一般控制在每平方米建筑面積100120元/m2，以空地面積來計，整個室外工程的造價水平是400 500元/ m2,相當(dāng)于每一平方米的地面上，放 4X或5X100塊的鈔票。個別工程占地小，空地面積 也小的情況下，室外工程造價略高，可能在550-750元/m2。如何控制景觀工程的造價：a. 軟的多，硬的少：軟景與硬景的比例，要盡量偏于軟景。硬景太多，除 了造價昂貴之外，給人的印象也脫離不了“石屎森林。b. 普通的多，名貴的少：對于植物，品種和規(guī)格的價格差異非常大。一顆海棗要幾萬甚至10萬，而一顆本地的榕樹或樟樹，估計就是 3 5000元。相差 十倍。再者說，普通的

37、消費者，能夠認(rèn)識幾十種樹木？他可能更多地注意樹干 是不是夠粗，樹冠是不是夠大，能不能營造陰涼，甚至能夠生存多久？十萬塊 的樹死了，那么十萬塊就打了水漂，而3000塊的樹死了，花費不多就可以更換。 名貴的樹木，就象是古董，但是古董鑒賞家在人群中的比例可能是十萬或是百 萬分之一。c. 控制水景：水景造價昂貴，運營費用高，即耗電又耗水，很多水景工 程漏水！后期不能經(jīng)常使用，就變成擺設(shè)了。(2) 小區(qū)圍墻工程：要注意用料盡量地少，漏空多一些，燈光少一些。此 外就是注意門樓。門樓也可以說是無底洞，一個門樓花100多萬，并不罕見。一、相關(guān)部門工作中存在的問題(一) 設(shè)計管理環(huán)節(jié)1. 設(shè)計圖紙漏項太多，在施

38、工過程中，對于增加工程的報價，肯定是施 工單位占廉價。還有一種傾向，明知有漏項卻不積極地去解決，一味地往后推， 給施工單位創(chuàng)造索賠時機(jī)。2. 圖紙修改也很有意思，很多情況是剛剛定標(biāo)，圖紙就全面地修改了， 也就是招標(biāo)用一套圖，施工時卻用另外一套圖，這種情況對工程造價控制極為 不利，同時人為地增加了其他部門的工作量。3. 分批出圖，人為地將本可整項發(fā)包的工程分割成假設(shè)干個小工程，而 最終被施工單位通過議標(biāo)的形式將整個工程“蠶食下來，這樣在總造價上肯 定是對施工單位有利。4. 對材料、工藝研究不透，在設(shè)計上一味依靠“外援。一是依靠設(shè)計 單位，而大家都知道設(shè)計單位對業(yè)主的造價控制往往是不考慮的，它只需

39、要將 圖紙交出去，拿回設(shè)計費就萬事大吉了，業(yè)主花了多少冤枉錢與設(shè)計單位無關(guān)！ 所以對于設(shè)計圖紙作全面認(rèn)真的審查，是非常必要的。二是依靠施工單位提供 設(shè)計圖紙或方案，而我們自己即不作仔細(xì)研究，也不作深入復(fù)核，以至于本來 可以省的錢，白白地花掉了。5. 對于施工單位提出的更改， 缺乏應(yīng)有的警覺， 輕易地同意對方的意見 其結(jié)果可能會出現(xiàn)幾種情況，一是等到工程更改完成以后，或是工程結(jié)算時， 才發(fā)現(xiàn)實際造價較大幅度地突破了合約總價。二是工程更改未到達(dá)預(yù)定的設(shè)計 和建筑效果，三是在實施過程中發(fā)現(xiàn)更改不妥，造成返工浪費。6. 對工程的建立標(biāo)準(zhǔn)不能做到恰如其分的把握，材料、工藝及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 與工程的市場定位是嚴(yán)

40、密相關(guān)的，一個定位于中檔的樓盤自然不適合大量地使 用高檔的材料和造價昂貴的設(shè)計內(nèi)容，比方普通的、中檔的樓盤，其園林設(shè)計 上要盡量少用硬景多用軟景，而軟景中又需要盡量少用名貴苗木。設(shè)計單位和施工單位對于業(yè)主在工程定位上的體會肯定不及業(yè)主本身深刻，對于他們來說, 只是需要完成一項設(shè)計或施工任務(wù)而已，而業(yè)主那么是需要在控制造價的前提 下完成任務(wù)（二）合約管理環(huán)節(jié)1. 招標(biāo)采用無圖分判，？限額審批意見？一文中明確提出，“全年主包無 圖分判的面積不得超過 50%，非主包工程除樁基、土方工程外不得無圖分 判，不得以暫定工程量簽署合同。但我們發(fā)現(xiàn)局部地區(qū)對此不予重視，至今 為止仍然我行我素，對于欄桿工程、景

41、觀工程這些非主包工程還在進(jìn)展無圖分判，盡管圖紙不由合約部負(fù)責(zé)，但對于這些公司規(guī)定合約部應(yīng)該格外重視，提 醒相關(guān)部門，否那么就是執(zhí)行不力；2. 投標(biāo)單位少，競標(biāo)力度不夠，各家有各家的理由，大城市的會說我們 這些工程太小，吸引不了別人，二級城市會說我們這里建筑市場不成熟，沒什 么大單位，都是矛盾，恨不得“跪求施工單位投標(biāo)，說到這里我們需要培養(yǎng) 一個觀念就是：善于引導(dǎo)和培養(yǎng)施工單位，讓他們適應(yīng)我們的管理，包括分判 模式、合同條件、現(xiàn)場管理等等；再者就是要抱著開放的姿態(tài)，跳出當(dāng)?shù)?，?在一個區(qū)域甚至全國的高度來尋找合作單位，老是那幾家單位中標(biāo)，每次都和上一次的中標(biāo)水平相比，橫向比擬太少，如貼磚在南方只

42、需要50多元/m2，但到了北方就要80-120元/m2，難以置信，多在與別人的比照中發(fā)現(xiàn)自身的問題， 這樣才能找到癥結(jié)所在；3. 招標(biāo)分判X圍，各標(biāo)段、分期之間，前后工序搭接上對于 X圍的描述 不清，或劃分的X圍不利于現(xiàn)場管理，土建工程還比擬容易描述 X圍，一般會 以后澆帶為界，但對于機(jī)電工程、園林工程、市政工程這些存在工作面交接問題的工程，合同中描述不清、圖紙上標(biāo)注不清將會引起后期現(xiàn)場管理的混亂；4. 策略性不夠，一個工程分判幾個標(biāo)段一開場就告知給投標(biāo)人，容易引 起投標(biāo)單位的挑肥揀瘦；5. 不注重合同圖紙管理，圖紙更換頻繁，就把合同圖紙是哪套忘得一干 二凈，要求合約部在定標(biāo)后立即將合同圖紙逐

43、一蓋章，三套蓋章后的圖紙分別 交工程部、施工單位與自己存檔；6. 對于設(shè)計或施工現(xiàn)場易出現(xiàn)的問題預(yù)見性不夠，合約部是本錢管理的 主控部門，對某些影響工程本錢、增加工程造價的問題要能提前防患，過程中 及時發(fā)現(xiàn)后也應(yīng)立即提出來，加強(qiáng)與公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門之間的溝通，引導(dǎo)大家 解決問題。（三）施工現(xiàn)場管理環(huán)節(jié)1. 工程部單方面更改材料或工藝，或?qū)唧w的材料和工藝認(rèn)識不清，任 由施工單位做主施行，或是對施工單位可疑的行為沒有警覺性，即不糾正，也 不報告。經(jīng)常性地出現(xiàn)施工單位提出修改材料或工藝，而我們工程管理人員對 這種更改涉及的造價增減和施工單位責(zé)任減免沒有意識，既不研究這種工程更 改有無必要，也不研究施

44、工單位提出工程更改的動機(jī)，只是一味地“同意， 結(jié)果是讓對方給鉆了空子。2. 對于施工機(jī)械如人貨梯、塔吊或樁機(jī)數(shù)量、場地平面布置、擬建 的公共設(shè)施、和對文明施工的要求，在確定施工單位以前提不出具體要求，導(dǎo) 致施工單位不能準(zhǔn)確地理解業(yè)主的意圖而只能提高報價；或者是在招標(biāo)時提出 了過高的、不切實際的要求，而在工程施工過程中，經(jīng)常會在定標(biāo)時發(fā)現(xiàn)制定 的工期不合理這樣的現(xiàn)象，這些要求事實上未能或無法執(zhí)行下去。3. 為搶工期，人為地改變施工順序，尤其當(dāng)兩個工藝分別由兩個施工單 位施工時，改變順序往往會導(dǎo)致其中一個施工單位利益受損，從而引發(fā)索賠事4. 不具備施工條件時，強(qiáng)逼施工單位進(jìn)場，以致于施工單位無工可

45、開， 一等再等，或無法大規(guī)模地作業(yè)。如此反復(fù)，使得施工單位增加額外支出，直 接刺激施工單位的索賠熱情。5. 受施工單位的提議影響或引誘，確認(rèn)施工單位的方案時不作出關(guān)于造 價方面的說明，給對方以索賠的時機(jī)。6. 擅自更改合同X圍，比方原定由土建施工單位完成的抹灰、貼面磚工 程，地盤認(rèn)為裝飾工程施工單位做得更好，就單方面口頭決定讓裝飾單位完成， 完成后給予簽證。對于土方工程來說，原定場內(nèi)棄土的，地盤口頭就通知施工 單位全部外運了。7. 不經(jīng)合約規(guī)定程序，隨意安排施工單位之間代工，或者是指定其他施 工單位修復(fù)質(zhì)量缺陷，而不將費用支出及時告知責(zé)任單位，引起合約糾紛。8. 現(xiàn)場簽證控制不嚴(yán)，大多數(shù)現(xiàn)場簽

46、證的數(shù)量，只要是可以“實證的依靠圖紙計算，或現(xiàn)場驗證，在結(jié)算時都被合約部推翻了，在這一點上施 工單位沒有占到廉價，但那些無法“實證的變更工程呢？另外，在涉及相互 索賠的簽證上，未能或不愿將索賠的金額及時、有效地通知被索賠的施工單位， 這種“鋸箭式的處理方法容易引發(fā)我方與施工單位之間的經(jīng)濟(jì)糾紛。再者， 想通過簽證審核這一環(huán)節(jié)，要求施工單位“聽話，不聽話的施工單位我們就 拖住對方的簽證不給及時審核，而等到自己愿意審核時卻發(fā)現(xiàn)錯過了時機(jī)，無 法判定對方的工作量到底做了多少。9. 不了解合約原那么，空口許諾，一是容易引發(fā)我方與施工單位的經(jīng)濟(jì) 糾紛，二是降低了合作雙方的信任感，三是在發(fā)現(xiàn)違背合約原那么時

47、，為了 “兌 現(xiàn)自己的諾言，從其他方面為施工單位“想方法。10. 對我方本可以向施工單位索賠的事實沒有意識，如工工期延誤、質(zhì)量 缺陷等等，不向相關(guān)部門通報情況，不作積極的資料準(zhǔn)備，而一旦施工單位向 我方索賠時，手中卻沒有工具用于防御，導(dǎo)致我方在造價控制上陷入被動。二、如何增強(qiáng)合約和本錢意識相關(guān)部門在實際工作中存在的上述問題，有客觀因素，有主觀因素。對于設(shè)計部門來說，客觀因素有兩點：一是設(shè)計環(huán)節(jié)工作時間偏短， 這是xx的經(jīng)營文化決定的， 我們的每一個工程都要求在最短的時間內(nèi) 完成，那么分配到工程開展各個環(huán)節(jié)上的工作時間就可能不夠，沒有充足的時間，設(shè)計工作就不可能做到 完善、細(xì)致；二是評審過程復(fù)雜

48、，即要預(yù)約時間，又容易出現(xiàn)設(shè)計方案反復(fù)，顯得時間更不夠用。對于工 程管理部門來說，工程施工周期縮短，工程管理人員壓力加大，沒有精力關(guān)注合約管理方面的協(xié)作問題， 只求能夠按時完成工程施工，所以不僅僅在合約管理方面，甚至在工程質(zhì)量上都有可能退而求次，無法做 到嚴(yán)格要求。這些客觀因素決定于公司的經(jīng)營風(fēng)格，不是一兩個部門就可以改變的。而對于產(chǎn)生上述問題的主觀因素，那么完全可以依靠通過改良相關(guān)部門的工 作方法、加強(qiáng)部門之間的協(xié)作配合、鍛煉員工的個人素質(zhì)、推動不同部門員工 之間的工作交流、提高員工對于公司的責(zé)任感等途徑來抑制。1. 遵重合約。任何人、任何部門都不要擅自更改合約X圍，不要改變合約條件，合約條

49、件和 X圍的修改，必須按照規(guī)定的程序進(jìn)展。個人和部門都不 得越權(quán)行事。2. 一旦合同確立，對于施工單位，我們首先要抱著合作的態(tài)度，在心態(tài) 上不要搞對抗，而是盡一切可能幫助對方來按時按質(zhì)地完成工程施工任務(wù)，這 才是我們的共同目標(biāo)。3. 工程部管理人員在工程管理過程中不要越權(quán)，該設(shè)計部門決定的事項 工程部就不要自己決定，屬合約部門處理的事項，就不要單方面地向施工單位 許諾。各方面的工作人員一定要認(rèn)識到自己的職責(zé)，不能隨心所欲。4. 對與工程有關(guān)的任何事情，不要只看事情本身和外表，對于任何事情 要將它折算成金錢來對待， 再將折算的金額與自己的薪水作比擬， 使我們在 “金 錢這個問題上時時處于敏感狀態(tài)。5. 時時把握住設(shè)計這一關(guān)。 設(shè)計要求不能模糊不清， 任由施工單位發(fā)揮， 不同檔次、不同造價水平的材料、工藝不