房產(chǎn)出租的以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅

1、不動(dòng)產(chǎn)租賃真賬講解陳霞一、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃基本概念及原則二、營(yíng)改增政策解讀三、案例分析。四、租賃收入確認(rèn)的時(shí)間。五、租賃發(fā)票如何開(kāi)具？六、租賃的房產(chǎn)稅怎么計(jì)算？七、城鎮(zhèn)土地使用稅怎么計(jì)算？一、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃基本概念及原則 （一）基本概念 納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不包括融資租賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。（1）出租方的納稅人單位與個(gè)人 單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。也就是企業(yè)和非企業(yè)性單位之和。 個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶(hù)和其他個(gè)人。其他個(gè)人，也就是自然人。個(gè)人，也就是個(gè)體工商戶(hù)和自然人之和。(2)納稅人身份。 從納稅人類(lèi)別來(lái)分，增值稅分為一般納稅人和小規(guī)模納

2、稅人。 企業(yè)：可以是增值稅一般納稅人或者小規(guī)模納稅人。 非企業(yè)性單位：也可以是增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人。 個(gè)體工商戶(hù)：也可以是增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，個(gè)體工商戶(hù)以小規(guī)模納稅人居多，而且大多數(shù)都為雙定戶(hù)。 其他個(gè)人：自然人，都是小規(guī)模納稅人。（3）出租的標(biāo)的物。 不動(dòng)產(chǎn)范圍廣泛，不僅包括房屋、商鋪、樓堂館所，還包括路、橋、道、壩等等。其中：1）房屋即建筑物，包括住宅、商業(yè)用房、辦公樓、廠房等。2）住房是指住宅、居民用房。不動(dòng)產(chǎn)的概念大于房屋，房屋概念大于住房。二、營(yíng)改增政策解讀。（一）營(yíng)改增過(guò)渡政策 納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，對(duì)老項(xiàng)目均給予過(guò)渡政策。老項(xiàng)目是指納稅

3、人在改革前，即2016年4 月30 日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，在改革后即2016年5 月1 日以后出租的業(yè)務(wù)。 納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，在原營(yíng)業(yè)政策下，適用5%營(yíng)業(yè)稅稅率。納稅人出租老項(xiàng)目、老房產(chǎn)，都可以按照過(guò)渡政策，采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依征收率計(jì)稅。 增值稅一般納稅人出租改革前取得的不動(dòng)產(chǎn)，也可以適用一般計(jì)算方法，按照辦法規(guī)定計(jì)算預(yù)繳稅款或應(yīng)納稅額。也就是說(shuō)，過(guò)渡政策給予納稅人自由選擇權(quán)，對(duì)于改革前取得的不動(dòng)產(chǎn)，納稅人可以自行選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，或者一般計(jì)稅方法，納稅人可根據(jù)自身實(shí)際情況，做出最有于企業(yè)的選擇。 （二）征收的稅率1）辦法第三條第一款規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不

4、動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 此稅率適用于小規(guī)模和一般納稅人。 2）辦法第三條第二款規(guī)定，企業(yè)出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅： 一般納稅人的稅率為11%。 小規(guī)模征收率為5%（不含個(gè)體工商戶(hù)出租住房），個(gè)體工商戶(hù)出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。 其他人個(gè)出租不動(dòng)產(chǎn)的征收率為5%，出租住房的，按5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額（三）征管機(jī)關(guān)： 自然人出租不動(dòng)產(chǎn)，由地方稅務(wù)局代為征收。 單位和個(gè)體工商戶(hù)出租不動(dòng)產(chǎn)，仍由國(guó)家稅務(wù)局征收。 （四）納稅所在地1）不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機(jī)

5、構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 2）不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人（除自然人以外）應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。3）自然人出租不動(dòng)產(chǎn)，只需在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納稅款即可。 4）納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地在同一直轄市或計(jì)劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直轄市或計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局決定是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。 5）納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。提供道路通行服務(wù)，在機(jī)構(gòu)所在地直接申報(bào)納稅即可，不需要預(yù)繳稅款。 例1：廣州某納稅人為增值稅一般納稅人，該納稅人2014 年分別在河北和廣州購(gòu)進(jìn)了兩座寫(xiě)字樓用于出租，如果納稅人對(duì)出租該不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)選擇一

6、般計(jì)稅方法。請(qǐng)問(wèn)自2016 年5月1 日起，納稅人出租該寫(xiě)字樓，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？分析： 該企業(yè)以收取的租金按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向河北主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，而后回廣州以同樣的計(jì)稅方法向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，在河北預(yù)繳的稅款可以在當(dāng)期或以后的稅期內(nèi)抵減。廣州的不動(dòng)產(chǎn)不需要預(yù)繳，在當(dāng)?shù)刂鞴車(chē)?guó)稅機(jī)關(guān)按期申報(bào)就行。 例2：廣州某納稅人為增值稅一般納稅人，該納稅人2014 年分別在佛山和廣州購(gòu)買(mǎi)了兩層寫(xiě)字樓用于出租，如果納稅人對(duì)出租該不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)行簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。請(qǐng)問(wèn)，自2016 年5 月1 日起，納稅人出租寫(xiě)字樓，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？ 分析： 納稅人機(jī)構(gòu)所在地在廣州，不動(dòng)

7、產(chǎn)在廣州的，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市區(qū)），因此不需要預(yù)繳稅款。納稅人以收取的租金按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可。 該企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)在佛山的，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市區(qū)），因此應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款 ，以后回機(jī)構(gòu)所在地用同樣的計(jì)稅方式申報(bào)納稅，并用預(yù)繳稅款抵減當(dāng)期稅款。例3：廣州市 某個(gè)體工商戶(hù)2013 年購(gòu)買(mǎi)河南商鋪一套，一直用于出租，請(qǐng)問(wèn)，自2016 年5 月1 日起，納稅人出租該商鋪，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？分析： 個(gè)體工商戶(hù)機(jī)構(gòu)所在地在廣州，不動(dòng)產(chǎn)在河南，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市區(qū)），因此納稅人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所

8、在地預(yù)繳增值稅。 在此例中，納稅人出租商鋪，不是住房，按照規(guī)定應(yīng)以收取的租金按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅額 例4：接例3，如果該個(gè)體工商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的是河南的住房一套（住房登記在該個(gè)體工商戶(hù)名下），自2016 年5 月1 日起，納稅人出租該住房，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？ 分析： 個(gè)體工商戶(hù)機(jī)構(gòu)所在地在廣州，不動(dòng)產(chǎn)在河南，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市區(qū)），因此納稅人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅。 而且納稅人出租的是住房，所以以收取的租金減按照1.5%征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地河南的國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，而后回廣州，按照同樣的計(jì)稅方法，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （五）計(jì)稅公式。1）一

9、般計(jì)稅方法： 異地預(yù)繳稅款=含稅銷(xiāo)售額（1+11%)3% 本地繳納稅款=銷(xiāo)項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)-異地預(yù)繳稅款2）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法： 異地預(yù)繳稅款=含稅銷(xiāo)售額（1+5%)5% 本地繳納稅款=銷(xiāo)項(xiàng)-異地預(yù)繳稅款3）個(gè)體工商戶(hù)和個(gè)人出租的計(jì)稅方法：出租非住房：應(yīng)納稅款=含稅銷(xiāo)售額（1+5%）5%出租住房：應(yīng)納稅款=含稅銷(xiāo)售額（1+5%）1.5%三、案例分析：例5：廣州海珠區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納稅人2013 年購(gòu)買(mǎi)了佛山商鋪一層用于出租，購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格為500 萬(wàn)元，取得不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票。納稅人每月收到的租金為10 萬(wàn)元。假設(shè)該納稅人2016 年5 月份其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額為25 萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)，2016

10、年6 月申報(bào)期，納稅人應(yīng)如何計(jì)算5 月所屬期的增值稅應(yīng)納稅額？應(yīng)如何申報(bào)納稅？ 納稅人取得佛山國(guó)稅部門(mén)開(kāi)具的完稅憑證?；貦C(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算5 月份的增值稅應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=10（1+11%）11%（出租業(yè)務(wù)）+25（其他業(yè)務(wù)）=25.99 萬(wàn)元。 由于納稅人在2013 年購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，2016 年5 月，則沒(méi)有相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。納稅人6 月15 日前向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)5 月份應(yīng)納稅額25.99 萬(wàn)元，同時(shí)以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在佛山預(yù)繳的0.27 萬(wàn)元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅25.72 萬(wàn)元。例6：與例5 類(lèi)似，但納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)為改革后取得的不動(dòng)產(chǎn)。廣州海珠區(qū)某納稅人20

11、16 年5 月1 日購(gòu)買(mǎi)了佛山商鋪一層用于出租，購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格為555 萬(wàn)元，取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，注明增值稅款55 萬(wàn)元。納稅人立即將該商鋪出租，每月租金為10 萬(wàn)元，自2016 年5 月開(kāi)始收取租金。 假設(shè)該納稅人2016 年5 月份其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額為25 萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)， 2016 年6 月申報(bào)期，納稅人應(yīng)如何計(jì)算5月所屬期的增值稅應(yīng)納稅額？應(yīng)如何申報(bào)納稅？ 1、假設(shè)該納稅人為一般納稅人，并適用一般計(jì)稅方法，其應(yīng)在佛山國(guó)稅部門(mén)預(yù)繳稅款：預(yù)繳稅款=10/（1+11%）*3%=0.27 萬(wàn)元。 納稅人取得佛山國(guó)稅部門(mén)開(kāi)具的完稅憑證。納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算5 月份的增值稅應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=

12、10（1+11%）11%-55*60%+25=-7.01 萬(wàn)元。 （購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)分兩年抵扣，購(gòu)進(jìn)當(dāng)月抵扣60%）納稅人5 月份的增值稅留抵稅額為7.01 萬(wàn)元，可留待以后納稅期繼續(xù)抵扣。同時(shí)，納稅人在佛山預(yù)繳的0.27 萬(wàn)元稅款，也可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。2、假設(shè)該納稅人為增值稅小規(guī)模納稅人 增值稅小規(guī)模納稅人出租改革后取得的不動(dòng)產(chǎn)，仍適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，其應(yīng)在佛山國(guó)稅部門(mén)預(yù)繳稅款：預(yù)繳稅款=10/（1+5%）5%=0.48 萬(wàn)元。 納稅人取得佛山國(guó)稅部門(mén)開(kāi)具的完稅憑證?；貦C(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算5 月份的增值稅應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=10（1+5%）5%+25 =25.48 萬(wàn)元。 納稅人6 月15 日前向

13、主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)5 月份應(yīng)納稅額25.48 萬(wàn)元，同時(shí)以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在佛山預(yù)繳的0.48 萬(wàn)元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅25 萬(wàn)元。例7：張三零售店為個(gè)體工商戶(hù)，位于廣州市海珠區(qū)，張三零售店名下?lián)碛袕V州天河區(qū)住宅三套，購(gòu)于2012 年，一直用于出租。月租金3.5 萬(wàn)元。2016 年8 月，該個(gè)體工商戶(hù)其他業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售額4.5 萬(wàn)元。納稅人8 月份應(yīng)如何計(jì)算納稅？ 分析：1、假設(shè)納稅人需要預(yù)繳稅款 納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市區(qū)）不動(dòng)產(chǎn)，需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。個(gè)人出租住房按照5%征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。按照規(guī)定，該個(gè)體工商戶(hù)需在廣州天河區(qū)預(yù)繳稅款：預(yù)繳稅款=3

14、.5（1+5%）1.5%=0.05 萬(wàn)納稅人取得天河國(guó)稅部門(mén)開(kāi)具的完稅憑證。 該納稅人8 月份應(yīng)納稅額=3.5（1+5%）1.5%+4.5（1+3%）3% =0.18 萬(wàn)元。 該個(gè)體工商戶(hù)應(yīng)在9 月15 日前向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)8月份應(yīng)納稅額0.18 萬(wàn)元，同時(shí)以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在天河區(qū)預(yù)繳的0.05 萬(wàn)元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅0.13 萬(wàn)元。2、假設(shè)納稅人不需要預(yù)繳稅款 假設(shè)廣州市國(guó)稅局決定，廣州市納稅人出租廣州市內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，不需要預(yù)繳稅款，直接在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。則該個(gè)體工商戶(hù)9月15 日前直接向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)8 月份應(yīng)納稅額0.18 萬(wàn)元。 該納稅人8 月份應(yīng)納稅額=3

15、.5（1+5%）1.5%+4.5（1+3%）3% =0.18 萬(wàn)元。四、租賃收入確認(rèn)的時(shí)間 根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例規(guī)定：1）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。2）租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 3)其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3 萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策?！睂?duì)一次性收取過(guò)去多月的租金，按照一致性處理的原則，可以在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偛⑴袛嗍欠癯^(guò)3萬(wàn)元。 4)2016年5月后取得營(yíng)改增前應(yīng)收取的租

16、金的，照舊征收營(yíng)業(yè)稅，2016年5月?tīng)I(yíng)改增之后的租金，征收增值稅。四、發(fā)票開(kāi)具。1）小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶(hù)出租不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票。其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票。 2）一般納稅人可以開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票給其他一般納稅人。3）第十二條規(guī)定，納稅人向其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，不得開(kāi)具或申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。 4）出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。 5）個(gè)人出租住房適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收，通過(guò)新系統(tǒng)中征收率減按1.5%征收開(kāi)票功能，錄入含稅銷(xiāo)售額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，發(fā)票開(kāi)具不應(yīng)

17、與其他應(yīng)稅行為混開(kāi)。 6）納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開(kāi)發(fā)票的，可于2016年12月31日前開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。也就是說(shuō)，其他個(gè)人5月取得屬期為3-5月份的租金收入，可在國(guó)稅部門(mén)申請(qǐng)代開(kāi)普通發(fā)票，其中，5月租金收入也可申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。 五、房產(chǎn)稅一、房產(chǎn)稅的征收范圍？ 房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的房屋，不包括農(nóng)村；城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象。 下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：(一)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自

18、用的房產(chǎn)(二)國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)(四)個(gè)人擁有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)(五)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)納稅人納稅確有困難的，可由市稅務(wù)局確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。二、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)：房產(chǎn)稅的征收方式分為從價(jià)計(jì)征從租計(jì)征1、從價(jià)計(jì)征：房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)稅余值房產(chǎn)原值（110%30%）（1）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。 注：自2009年1月1日起，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納

19、稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。（2）房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定：凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。（3）投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待：以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按照“房產(chǎn)余值”作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。 以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，視同出租，按照“租金收入”為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。2、從租計(jì)征 房產(chǎn)出租的以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)繳房產(chǎn)稅。三、房產(chǎn)稅的稅率1

20、、從價(jià)計(jì)征：稅率為1.2%。2、從租計(jì)征： 稅率為12%；對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，不區(qū)分用途的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。四、房產(chǎn)稅的納稅人：1.產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家的，其經(jīng)營(yíng)管理的單位為納稅人;產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人的，集體單位和個(gè)人為納稅人。2.產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人。3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。4.產(chǎn)權(quán)未確定或者租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。5.納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門(mén)、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。注意：房產(chǎn)稅只有納稅義務(wù)人，沒(méi)有扣繳義務(wù)人，所以可以是業(yè)主交，也可以是承租人交。案例： 例：

21、佛山家順創(chuàng)業(yè)投資公司2015年1月購(gòu)進(jìn)一座九層的寫(xiě)字樓出租，價(jià)格為9000萬(wàn)元，其中有兩層是自用，其他七層的樓層用于出租，每年租金500萬(wàn)。（假設(shè)每層的使用面積都一樣，原值的扣除比例為20%）每層樓的平均價(jià)值=9000萬(wàn)9層=1000萬(wàn)自用的房產(chǎn)稅=2000萬(wàn)（1-20%）1.2%=19.2萬(wàn)出租的房產(chǎn)稅=500萬(wàn)12%=60萬(wàn)六、城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅是以開(kāi)征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種行為稅。1、納稅人范圍：1）擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人是納稅人。2）擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人不在土地所在地的，其土地的實(shí)際使用人