裝修管理協(xié)議糾紛的法律分析

1、裝修管理協(xié)議糾紛的法律分析 秦軍啟作者簡(jiǎn)介：秦軍啟，山東豪才律師事務(wù)所律師，電話(huà)郵箱：qinjunqi內(nèi)容摘要：房屋裝修涉及到裝修公司資質(zhì)問(wèn)題、裝修合同、裝修發(fā)包與承包、裝修作業(yè)管理等問(wèn)題,經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議和糾紛。其中，業(yè)主與裝修公司的承攬合同糾紛比較常見(jiàn)，容易引起大家的重視，但業(yè)主與物業(yè)管理公司的管理合同糾紛，一般容易為廣大業(yè)主所忽視。本文首先分析了裝修管理協(xié)議的法律性質(zhì)，對(duì)其效力爭(zhēng)議作出了肯定回答；然后歸納、分析了常見(jiàn)的管理協(xié)議糾紛類(lèi)型，最后對(duì)糾紛的解決進(jìn)行了思考。由于此類(lèi)糾紛甚至訴訟日益增多，影響到了業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常關(guān)系，也影響到了社區(qū)的和諧穩(wěn)定，本文就此

2、類(lèi)糾紛所涉及到的法律問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析，以期能為合理解決物業(yè)糾紛提供參考。關(guān)鍵詞：裝修管理 物業(yè)糾紛 法律分析裝飾裝修糾紛涉及的法律問(wèn)題主要有裝修公司的資質(zhì)問(wèn)題、合同效力問(wèn)題、工程質(zhì)量問(wèn)題以及工程款支付問(wèn)題等，這主要是在業(yè)主與裝修公司之間發(fā)生的爭(zhēng)議。但是，本文述及的小區(qū)內(nèi)普通的住宅裝修糾紛，主要是業(yè)主的相關(guān)權(quán)利與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)沖突問(wèn)題，情況會(huì)有所不同。一、裝修管理協(xié)議的法律性質(zhì)現(xiàn)代社會(huì)，人們對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修是一個(gè)普遍現(xiàn)象。業(yè)主要想順利進(jìn)行裝修，就必須在裝修前和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修管理協(xié)議。但讓業(yè)主想不通的是，在協(xié)議中要約定業(yè)主必須遵守一些裝修規(guī)則，其中包括業(yè)主不得改變房屋結(jié)構(gòu)、房屋外立

3、面以及業(yè)主違約須支付相應(yīng)違約金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)制止違規(guī)裝修行為，責(zé)令業(yè)主拆除建筑物、恢復(fù)原狀等，當(dāng)業(yè)主違反上述規(guī)定時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴要求業(yè)主拆除建筑物、恢復(fù)原狀并支付違約金。這些在業(yè)主看來(lái)似乎于情理不通。由于對(duì)裝修管理協(xié)議的認(rèn)識(shí)不同，帶來(lái)的此類(lèi)糾紛日益增多，在實(shí)踐中，有兩種不同的認(rèn)識(shí)：有業(yè)主認(rèn)為，裝飾裝修是業(yè)主對(duì)其個(gè)人財(cái)產(chǎn)的一種處分行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是為業(yè)主服務(wù)的，因此無(wú)權(quán)干涉。裝修管理協(xié)議是限制業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分行使所有權(quán)，是無(wú)效的；而管理協(xié)議中的違約金條款實(shí)際上是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的單方處罰性條款，該條款只對(duì)業(yè)主有約束力，并沒(méi)有約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任，是不公平的，而且物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主

4、是平等的民事主體，其沒(méi)有處罰權(quán)，因而違約金條款也是無(wú)效的?；谝陨险J(rèn)識(shí)，他們認(rèn)為業(yè)主裝修房屋是自由而不受約束的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)即使訴訟也不應(yīng)得到法院的支持。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，裝修管理協(xié)議不僅合法有效，而且也基于業(yè)委會(huì)的授權(quán)，因此簽訂協(xié)議進(jìn)行裝修管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一種義務(wù)，而不是可以放棄的權(quán)利。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例和住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法的規(guī)定，裝修人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立裝修管理協(xié)議，這也有利于對(duì)裝修行為的監(jiān)督和管理，從而有利于保護(hù)全體業(yè)主的利益。同時(shí)，該管理辦法第十六條對(duì)協(xié)議的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，包含了違約責(zé)任條款，因此，如果雙方約定了違約金，也是合法有效的。本文認(rèn)為，后一種觀點(diǎn)是正確的。根據(jù)物業(yè)

5、管理?xiàng)l例第五十三條的規(guī)定，“業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主”，原建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第十六條規(guī)定：“裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議”，并對(duì)協(xié)議的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，如禁止行為、違約責(zé)任等。這些規(guī)定是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主簽訂裝修管理協(xié)議的基礎(chǔ)，因此，裝修管理協(xié)議是有法律依據(jù)的，同時(shí)，其性質(zhì)不僅具有平等主體之間協(xié)商一致的特點(diǎn)（如裝修工程期限、實(shí)施時(shí)間等條款），也有為了公共利益或者說(shuō)是全體業(yè)主的利益進(jìn)行監(jiān)督管理的特點(diǎn)如（廢棄物的清運(yùn)與處置、住宅外立面設(shè)施及防盜窗的

6、安裝要求、管理費(fèi)用等條款），其權(quán)利不僅來(lái)自于法律的規(guī)定，也來(lái)自于全體業(yè)主（業(yè)委會(huì)）的授權(quán)。二、裝修管理協(xié)議糾紛的表現(xiàn)實(shí)踐中的裝修管理協(xié)議糾紛，除了對(duì)管理協(xié)議本身性質(zhì)存在爭(zhēng)議外，對(duì)其中的一些條款也有爭(zhēng)議，從而在實(shí)踐中形成了以下幾類(lèi)典型的案例：1、業(yè)主違反安全規(guī)范裝修訴訟涉及到的業(yè)主違規(guī)裝修的行為，主要是裝修對(duì)整個(gè)建筑物構(gòu)成了安全隱患，這包括兩類(lèi)行為，其一是對(duì)建筑物的不當(dāng)損毀，如業(yè)主在裝修時(shí)增建或拆除室內(nèi)承重墻，可能就會(huì)危及建筑物安全；其二是對(duì)建筑物的不當(dāng)使用，如存放大量易燃易爆物品、劇毒的化學(xué)品，或者在家中安裝超大浴缸，超過(guò)了樓板的承重，從而危及到其他業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行制止時(shí)

7、，糾紛處理不當(dāng)，就有可能形成訴訟。如上所述，裝飾裝修是業(yè)主對(duì)其個(gè)人財(cái)產(chǎn)的一種處分行為，是業(yè)主的對(duì)建筑物專(zhuān)有部分的權(quán)利。但是，權(quán)利的運(yùn)行總是有邊界的，如果裝修違反了安全規(guī)范，就會(huì)影響到其他建筑物區(qū)分所有人的利益，甚至給整個(gè)建筑物造成安全隱患，這樣就不純粹是個(gè)人行為了，而成為關(guān)系公共利益的社會(huì)行為。也正是考慮到裝飾裝修行為的這一特點(diǎn)，原建設(shè)部制定了一系列的規(guī)章進(jìn)行規(guī)范，如建筑裝飾裝修管理規(guī)定（1995），家庭居室裝飾裝修管理試行辦法（1997），住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（2002），物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例等也有相關(guān)規(guī)定。 當(dāng)出現(xiàn)此類(lèi)糾紛時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否以自己的名義提起訴訟予以制止呢？答案是肯定的

8、。如前所述，進(jìn)行物業(yè)管理，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一種法定義務(wù)，物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。同時(shí)，出現(xiàn)安全隱患而不去制止，也違反了與業(yè)委會(huì)的物業(yè)管理服務(wù)合同，沒(méi)有盡到服務(wù)于全體業(yè)主利益的義務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)提起訴訟予以制止。2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拆除業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)、防盜窗的糾紛當(dāng)前有的樓盤(pán)或小區(qū)對(duì)陽(yáng)臺(tái)有統(tǒng)一的設(shè)計(jì)風(fēng)格，或統(tǒng)一要求禁止業(yè)主進(jìn)行私自改變，如開(kāi)放式的陽(yáng)臺(tái)不允許封閉，或不允許加裝防盜窗等，而且往往在售房時(shí)就與購(gòu)房者進(jìn)行約定，或者是規(guī)定在小區(qū)公約中。但當(dāng)業(yè)主入住后

9、，出于生活、安全等方面的考慮，往往在裝修時(shí)會(huì)自行對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封閉或改裝，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后就會(huì)要求業(yè)主拆除，恢復(fù)原狀，由此引發(fā)糾紛。 本文認(rèn)為，業(yè)主行使建筑物專(zhuān)有權(quán)時(shí)，只要沒(méi)有損害到其他業(yè)主的合法權(quán)益和公共利益，就可以自由行使，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)干涉。根據(jù)物權(quán)法第七十條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 因此，在法律許可的范圍內(nèi)，只要符合正當(dāng)性的要求，業(yè)主對(duì)陽(yáng)臺(tái)享有專(zhuān)業(yè)權(quán)利，是可以對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行裝修的，當(dāng)然前提是沒(méi)有危及到建筑物的安全，也沒(méi)有損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。問(wèn)題是，裝修管理協(xié)議中類(lèi)似“不得加裝防盜窗”、“不得封閉陽(yáng)

10、臺(tái)”的約定是否有效呢？這里可以從格式條款的角度進(jìn)行分析。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，如果是提供者為了反復(fù)使用而預(yù)先擬定且訂立時(shí)未與對(duì)方協(xié)商，內(nèi)容具有定型化，相對(duì)人在訂約中居于附從地位，或者提供方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，這樣的格式條款無(wú)效。本文認(rèn)為，在裝修管理協(xié)議中的此類(lèi)約定排除了業(yè)主作為所有權(quán)人的自由支配房屋的主要權(quán)利，應(yīng)屬無(wú)效。3、相關(guān)問(wèn)題分析在裝修管理協(xié)議糾紛中，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否要求業(yè)主拆除陽(yáng)臺(tái)或防盜窗、恢復(fù)原狀的問(wèn)題，爭(zhēng)議也比較大。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條的規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止

11、，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理?！睋?jù)此規(guī)定，本文認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅能夠制止業(yè)主的違規(guī)裝修行為并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，是否屬于違章建筑應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)決定，其無(wú)權(quán)直接要求業(yè)主拆除建筑物、恢復(fù)原狀。 對(duì)于裝修管理協(xié)議中的違約金條款，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張的違約金請(qǐng)求的，因裝修管理協(xié)議已經(jīng)有明確約定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)受其約束，業(yè)主須對(duì)其違規(guī)裝修行為支付違約金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主行使的并非一方凌駕于另一方的處罰權(quán)，而是合同權(quán)利，在此不贅述。三、解決裝修管理協(xié)議糾紛的思考裝修管理協(xié)議糾紛多種多樣，表面上看似乎是收費(fèi)與服務(wù)問(wèn)題，

12、其實(shí)根源于人們的法律意識(shí)和對(duì)物業(yè)服務(wù)的思想觀念，要從兩方面找原因。業(yè)主違反安全規(guī)范裝修，超越自己的權(quán)利而損害他人利益，自然為法律所不容；同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)反思自己的管理行為和服務(wù)意識(shí)，是否能更加人性化和以業(yè)主為本。比如，當(dāng)業(yè)主感到不封閉陽(yáng)臺(tái)、不加防盜窗在生活上的不方便、不安全，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是置之不理，而是積極提出合理有效解決方案，這樣就會(huì)預(yù)防糾紛的產(chǎn)生；在業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)的過(guò)程中，要及時(shí)制止，以使業(yè)主避免損失，如果等業(yè)主封閉完成后，簡(jiǎn)單粗暴地要求拆除，毫無(wú)商量余地，就容易產(chǎn)生摩擦，引發(fā)糾紛甚至訴訟。 另一方面，在思想觀念上，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都需要擺正位置，盡量通過(guò)協(xié)商解決問(wèn)題。本來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是提供服務(wù)與接受服務(wù)的合同關(guān)系，兩者的法律地位是平等的。但在現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)總認(rèn)為自己是小區(qū)管理者，業(yè)主是被管理的對(duì)象，因此自己說(shuō)了算；反過(guò)來(lái)，業(yè)主也認(rèn)為自己是主人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不過(guò)是自己花錢(qián)雇來(lái)的仆人，應(yīng)當(dāng)由自己說(shuō)了算。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)雙方之間的法律關(guān)系各有理解，成為相互溝通中的極大障礙，事實(shí)上這也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主很難通過(guò)協(xié)商解決問(wèn)題的思想根源。 當(dāng)前物業(yè)糾紛越來(lái)越多，裝修管理協(xié)議糾紛是其中重要的一類(lèi)，而訴訟解決屬于事后救濟(jì)，治標(biāo)而不能治本。