房地產(chǎn)開發(fā)復(fù)習(xí)題

1、單選：1 （ B ）是房地產(chǎn)開發(fā)的首要工作階段P12A 前期工作B 可行性研究C 建設(shè)階段D 工程驗收2 是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究重要內(nèi)容，是進一步對開發(fā)項目進行技術(shù)分析的前提A 開發(fā)項目B 開發(fā)場地選擇C 開發(fā)條件D 開發(fā)時間3 市場調(diào)查和市場分析的重點在于：A 擬投資開發(fā)項目需求強度和競爭環(huán)境的分析B 項目的可研性C 項目的最大效益D 市場狀況4是開發(fā)產(chǎn)業(yè)提升的標(biāo)志之一A 非一體化B 非全能型C 協(xié)作型 D 特定性5 我國第一家土地收購儲備機構(gòu);A 北京土地局B 上海市土地發(fā)展中心C 杭州市土地中心D 武漢市土地管理中心6 土地儲備是指為實現(xiàn)調(diào)控市場促進土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地

2、，進行前期開發(fā)儲備以備供應(yīng)土地的行為A 國務(wù)院B 人民政府C 市縣人民政府國有土地資源管理部D 土地資源部7 到年我國三次城市工作會議后逐步形成“六統(tǒng)一 ”方針A1988 B1989 C1980 D19788 下列屬于前期工作的是：A 辦理開工審批B 開發(fā)項目的工程管理C 施工企業(yè)的選擇D 竣工驗收9 竣工驗工后申請：A 房屋登記B 土地登記C 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記D 出售登記10 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級條件中二級企業(yè)中級職稱以上管理人員要求多少人：A30B20 C15 D10多選：1 房地產(chǎn)開發(fā)是以城市土地資源為對象，在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行：A 基礎(chǔ)設(shè)施B 房屋建設(shè)C 房地產(chǎn)開發(fā)D

3、大型建筑2 房地產(chǎn)開發(fā)的特點：A 開發(fā)成本高投資量大B 開發(fā)建設(shè)期長C 投資周轉(zhuǎn)慢涉及面廣綜合性強D 市場具有地區(qū)性和分散性E 需求具有穩(wěn)定性3 房地產(chǎn)開發(fā)方式：A 定向開發(fā)B 聯(lián)合開發(fā)C 合作開發(fā)D 單獨開發(fā)E 協(xié)作開發(fā)4 房地產(chǎn)開發(fā)對城市建設(shè)的作用：A 推動城市規(guī)劃的實施與完善B 有利于減少投資成本C 為城市政府財政提供紫荊來源D 為城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供融資途徑E 為城市社會經(jīng)濟 文化活動以及人民生活提供載體5 房地產(chǎn)開發(fā)可為分為：A 可行性研究B 前期工作C 建設(shè)實施D 監(jiān)理工作E 房屋營銷和服務(wù)6 房地產(chǎn)前期工作主要工作：A 立項 B 購置開發(fā)場地C 籌集資金D 拆遷安置E 項目報

4、建與委托設(shè)計7 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模歸結(jié)為：A 多元化開發(fā)B 專業(yè)化開發(fā)C 縱向一體化開發(fā)D 綜合開發(fā)E 混合開發(fā)8 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的技術(shù)途徑：A 實施基于生態(tài)的土地開發(fā)利用規(guī)劃B 實施多維空間利用C 實施科技創(chuàng)新D 實施合理利用節(jié)約政策9 房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的核心是相協(xié)調(diào)：A 房地產(chǎn)發(fā)展B 經(jīng)濟基礎(chǔ)C 人口規(guī)模D 資源配置E 環(huán)境建設(shè)10 六統(tǒng)一方針指：A 統(tǒng)一規(guī)劃和投資B 統(tǒng)一設(shè)計C 統(tǒng)一施工D 統(tǒng)一分配和統(tǒng)一管理E 統(tǒng)一驗收問答：1 房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵？2 房地產(chǎn)開發(fā)的基本制度？3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立程序？名詞4 房地產(chǎn)開發(fā)的概念？5 房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵是？6 什么是零星地段的房

5、地產(chǎn)開發(fā)？7 什么是成片小區(qū)的開發(fā)？第二章多選1：房地產(chǎn)開發(fā)策劃的作用：A 提高項目決策準(zhǔn)確性避免運作出現(xiàn)偏差B 增強項目的競爭力C 增強團隊管理創(chuàng)新能力D 打造學(xué)習(xí)型組織2 房地產(chǎn)開發(fā)策劃的特性：A 地域性創(chuàng)造性 B 市場性 C 系統(tǒng)性 超前性 D 可操作性E 科學(xué)性 藝術(shù)性3 房地產(chǎn)開發(fā)的原則：A 獨創(chuàng)原則定位原則B 整合原則C 客觀原則D 可行原則全局原則文化原則E應(yīng)變原則4 策劃分為：A 前期策劃B 銷售招租策劃C 物業(yè)策劃D問答房地產(chǎn)開發(fā)策劃的定義：第三章單選：1 可行性研究的核心：經(jīng)濟評價2 什么是經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)：投資估算多選：1 房地產(chǎn)可行性研究的階段有：機會研究初步研究詳細(xì)研究

6、項目研究2 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的工作程序：項目籌劃市場調(diào)查優(yōu)化和選擇開發(fā)方案方案評價編制研究報告3 房地產(chǎn)市場周期成因有：內(nèi)生因素外生因素4 市場調(diào)查的內(nèi)容有：環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)的供需情況調(diào)查開發(fā)場地的調(diào)查5 典型的房地產(chǎn)開發(fā)需求分析：住宅 商業(yè)建筑辦公樓 工業(yè)廠房6 房地產(chǎn)投資估算方法：面子法單元法概算指標(biāo)法分項造價法分項造價比較法7 投資估算的依據(jù)：開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模占地面積地價 設(shè)計方案圖紙 主要設(shè)備材料 及其預(yù)算價格表 資金來源貸款利率有關(guān)政策和規(guī)定名詞：1 什么市房地產(chǎn)周期？2 什么市房地產(chǎn)指數(shù)？3 房地產(chǎn)指數(shù)包括什么4 什么是中房指數(shù)？5 什么是國房指數(shù)？問答：1 可行性研究的概

7、念2 可行性研究的作用3 房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素中外部因素包括什么？24 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成有哪些？第四章單選：1 采用掛牌出讓的土地使用權(quán)，掛牌時間愛你一般不得少于10 個工作日2 按照目前國務(wù)院頒布的規(guī)定：居住用地最高年限年 綜合用地年 商業(yè)旅游用地3 對開發(fā)用地進行人為投入的形式和程度分為：多選1 土地使用權(quán)出讓可以采用：拍賣招標(biāo) 雙方協(xié)議掛牌出讓2 投資區(qū)位因素分析那些：經(jīng)濟增長狀況投資環(huán)境特大型建筑投資3 開發(fā)地段的選擇因素分析什么？城市規(guī)劃自然因素和工程地質(zhì)因素現(xiàn)有的建設(shè)條件地段面積投資經(jīng)營計劃問答 :1 房地產(chǎn)開發(fā)用地的來源有哪些？2 土地補償費包括哪些？名詞 ：1 什么

8、是土地使用權(quán)出讓？2 什么是土地補償費？第五章單選：1 國務(wù)院在年頒布了城市房屋拆遷管理條例19912 房屋拆遷貨幣補償?shù)幕驹瓌t等價有償3 房屋拆遷總的按時原則：按原面積多選1 拆遷的補償方式：實行貨幣補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換2 目前采用的房地產(chǎn)評估方法主要有：市場比較法收益法 成本法假設(shè)開發(fā)法3 房屋拆遷安置的形式：一次性安置臨時過渡安置問答：1 房屋拆遷工作程序？2 拆遷補償與安置工作中的各種費用？1-7名詞：1 什么是房屋是拆遷？2 什么是拆遷補償？3 房產(chǎn)調(diào)換的實質(zhì)是什么？第六章單選1 企業(yè)自有資金比例：35%2 長期籌集資金的時間是：5 年以上3 短期資金籌集時間：1 年以內(nèi)4 從建設(shè)

9、銀行借款占房地產(chǎn)開發(fā)銀行借款總額的：65%多選1 建設(shè)項目大體劃分三類：競爭性項目基礎(chǔ)性項目公益性項目2 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的方式：BOT自有資金吸收投資發(fā)行股票發(fā)行債券向銀行借款房地產(chǎn)租售款及3 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的渠道：自有資金國內(nèi)債務(wù)資金國外債務(wù)資金4 資金籌集的原則：時機適當(dāng)原則安全性原則經(jīng)濟性原則可行性原則盈利性原則5 REITSl勺類型有：契約型 公司型6 籌資結(jié)構(gòu)：資本結(jié)構(gòu)方式結(jié)構(gòu)來源結(jié)構(gòu)成本結(jié)構(gòu)期限結(jié)構(gòu)名詞1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)杠桿是指？2 什么是BOT？問答1 直接籌集資金的特點？2 間接籌集資金的特點？3 BOT和BOOT的區(qū)另1J是什么？4 BOT方式的基本特征是什么？

10、 1-65 BOT方式運行過程？ 1-7第七章單選 :1 居住小區(qū)其人口規(guī)模一般為：35 萬人多選 :2 城市規(guī)劃按其規(guī)劃深度不同分為：城市總規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃3 常用的住宅類型有：點式住宅調(diào)試住宅錯層式住宅躍層式住宅復(fù)式住宅退臺式住宅花園別墅綜合性商住樓4 住宅的布置有哪些方面：周邊式布置行列式布置混合式布置散點式布置自由式布置5 開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計的控制能力表現(xiàn)在：預(yù)控能力過程控制能力設(shè)計文件接收及變更控制能力問答 :1 控制性詳細(xì)規(guī)劃的任務(wù)是什么？2 住宅建筑綜合效果設(shè)計方案評價指標(biāo)有哪些？第八章多選1 工程招投標(biāo)方式：公開招標(biāo)邀請招標(biāo)2 開發(fā)工程招標(biāo)分類：全過程監(jiān)理

11、招標(biāo)設(shè)計監(jiān)理招標(biāo)施工監(jiān)理招標(biāo)3 編制標(biāo)的遵循的原則：依據(jù)充分反映市場變化單一標(biāo)底4 標(biāo)的的編制方法：施工圖預(yù)算工程概算擴大綜合定額平方米造價包干問答：1 施工招標(biāo)文件包概括哪些？一、名詞解釋1 .?土地儲備：是指市縣人民政府國土資源部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。2 房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，通過投資，建設(shè)適應(yīng)城市社會和經(jīng)濟發(fā)展需要，滿足用戶要求的房屋建筑、配套設(shè)施及空間環(huán)境，并以此實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和提高土地使用的社會經(jīng)濟效益的活動。3 投資回收期：以項目的年凈收益來補償投資所需的期限，是反映項目投資回收能力

12、的重要指標(biāo)。.4 直接籌集資金：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不經(jīng)過金融機構(gòu)，直接向投資者進行籌資，或者發(fā)行有價證券進行籌資。5 投資利潤率: 是指項目達到設(shè)計生產(chǎn)或服務(wù)功能后的正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率。6 . 項目籌集結(jié)構(gòu): 開發(fā)企業(yè)在取得資金來源時以不同方式所籌集的不同渠道資金的有機搭配以及各種渠道資金的所占比例。7 . 邀請招標(biāo)：開發(fā)企業(yè)向經(jīng)過預(yù)先選擇的數(shù)目有限的承包商發(fā)出招標(biāo)邀請書，而不是公開發(fā)布廣告，邀請他們參加某項工程任務(wù)的投標(biāo)競爭。8 . 施工合同：建設(shè)單位與施工單位為完成商定的建筑安裝工程，明確雙方權(quán)利和義務(wù)的書面協(xié)議。二、簡答題1 .?簡述房地產(chǎn)開發(fā)的特性。開發(fā)成本高、投資量

13、大；開發(fā)建設(shè)期長，投資周轉(zhuǎn)慢；市場具有地區(qū)性和分散性；需求具有穩(wěn)定性；涉及面廣、綜合性強。2 .?房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集規(guī)劃的主要內(nèi)容有對企業(yè)或項目內(nèi)外部因素進行分析；合理確定籌資目標(biāo)；資金籌集的規(guī)模和流量；資金來 源、期限、方式等資本結(jié)構(gòu)分析；資金籌集成本分析、風(fēng)險和可行性分析；擬定資金籌集Zu 03簡述房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的作用。可行性研究是項目投資決策的重要依據(jù)；可行性研究是項目籌措建設(shè)資金的依據(jù)；可行性研究是編制設(shè)計的依據(jù)；可行性研究是與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。4房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險防范的策略有風(fēng)險回避；風(fēng)險轉(zhuǎn)移；風(fēng)險控制，包括選擇風(fēng)險小的房地產(chǎn)開發(fā)項目、做好市場研究、實行投資組合策略來降

14、低風(fēng)險、實行分期開發(fā)。5 .房地產(chǎn)開發(fā)主要風(fēng)險因素有市場風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險；利率風(fēng)險；政策風(fēng)險；其他風(fēng)險。6房地產(chǎn)開發(fā)策劃的作用提高項目決策準(zhǔn)確性 避免運作出現(xiàn)偏差；增強項目的競爭力；增強團隊管理創(chuàng)新能力；打造學(xué)習(xí)型組織。7 .房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的方式：自有資金；吸收投資；發(fā)行股票；發(fā)行債券；向銀行借款；房地產(chǎn)租售款及項目BOT;房地產(chǎn)投資信托。8開發(fā)項目的前期工作包括哪些？立項；申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證；申請土地開發(fā)使用權(quán)；領(lǐng)取開發(fā)項目手冊；拆遷安置；籌集資金；規(guī)劃設(shè)計與報建。9 .進行開發(fā)工程施工招標(biāo)應(yīng)具備：取得土地使用權(quán)、用地現(xiàn)場具備建設(shè)條件；有施工圖紙和概算或能滿足標(biāo)價計算要求的設(shè) 計文件；

15、列入年度開工建設(shè)計劃；取得建設(shè)工程年該規(guī)劃許可證；建設(shè)資金、主要建筑材 料、設(shè)備供應(yīng)均已落實。10編制標(biāo)底需要考慮的因素有標(biāo)底應(yīng)遵循依據(jù)充分、反映市場、單一標(biāo)底原則；應(yīng)該選用施工圖預(yù)算、工程概算、擴大 綜合定額、平方米造價包干為基礎(chǔ)方法來編制；再吃還要考慮工期提前因素、質(zhì)量優(yōu)良因 素、工程范圍和自然地理條件因素。三、計算題1 .某家庭預(yù)計在今后10年內(nèi)的月收入為16?000元，如果其中的30%可用于支付住房抵 押貸款的月還款額，年貸款利率為12%,問該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是多 少？解：該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額A = 16 000 80% = 4 800(元)月貸款利

16、率1= 12%/12=1%,計息周期數(shù) n=10X12=120個月；(2)則該家庭有償還能力的最大抵押貸款額 P=A(1+i) n-1/i(1+i) n=4800 ><(1+1%) 120-1/1%(1+1%) 120=33.46(萬元)2 .某房地產(chǎn)投資項目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，如基準(zhǔn)收益率為 10%用凈現(xiàn)值法分析 項目是否盈利？年 份012345現(xiàn)金流入300300300300300現(xiàn)金流出8005050505050年份012345現(xiàn)金流入300300300300300現(xiàn)金流出8005050505050凈現(xiàn)金流量-800250250250250250項目盈利147.7萬元5年，項3 .某房地產(chǎn)經(jīng)營項目每年的凈現(xiàn)金流量如下表所示，若行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資回收期為 目是否可行。單位：萬元年份0123456