房屋買賣合同的注意事項(xiàng)

1、房屋買賣合同的考前須知房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價款 的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所 有權(quán)的一方為買受人或者買方，我們一起來看房屋買賣合同的注 意事項(xiàng)。房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的 房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有 房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主 還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、 還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合 同。如果只是局部共有

2、人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的 買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時， 買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲?國包括大局部國家均認(rèn)可 “ 買賣不破租賃 ，也就是說房屋買賣 合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受 人及中介公司無視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納 了土地出讓金，買受人

3、對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地 的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有 40 年，房主已使用 十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為 70 年 商品房的價格來衡量時，就有點(diǎn)不劃算。市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在 5 到 10 年左右要面臨 拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政 規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購置時應(yīng)全面了解詳細(xì)情 況。福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住 房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有 權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購置時要防止買賣合同與國 家

4、法律沖突。單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有本錢價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房， 二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于 標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有局部產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有 優(yōu)先購置權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單 位的合法權(quán)益。物管費(fèi)用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣天然氣、暖氣、煤氣費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買 受人不知情購置了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承當(dāng)。中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介效勞，如在二手房貸款時，為買受人 提供零首付的效勞，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙 貸出來。買受人

5、以為自己占了廉價，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所 有的責(zé)任有可能自己都要承當(dāng)。合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于 一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價 款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全 面考慮。房屋買賣合同應(yīng)具備的條款1、合同雙方當(dāng)事人。買賣雙方的名稱姓名、地址、郵政編 碼、聯(lián)系 。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人 的名稱姓名、地址、郵政編碼、聯(lián)系 。2、標(biāo)的。標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。在房 屋買賣合同中，標(biāo)的就是房屋。這主要包括以下內(nèi)容：房屋的坐落位置；所買賣房屋的面積，應(yīng)分別注明實(shí)得建筑

6、面積和所分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；房屋是現(xiàn)房，還是期房；房屋的配套設(shè)施和維修標(biāo)準(zhǔn)。3、房屋的價格及付款時間約定。一般新建的商品房及預(yù)售的商品 房都是按所買賣房屋的建筑面積來計(jì)算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計(jì)算 房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每 幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進(jìn)度 表，買方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價款交付賣方。4、交房期限。賣方應(yīng)在某日期之前，將房屋交付買方。買方應(yīng)在 實(shí)際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記，賣方應(yīng)給予必要的協(xié)助?；?者由賣方代理

7、買方進(jìn)行上述工作。在交房的同時或一段時間后將 房屋所有權(quán)證所有權(quán)人為買方交付買方，由買方支付有關(guān)的 費(fèi)用。5、權(quán)利擔(dān)保。賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái) 務(wù)糾紛，保證在交付時已去除該房屋上原由賣方設(shè)定的抵押權(quán)。 如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛，由賣方承當(dāng) 全部責(zé)任。6、違約責(zé)任。違約責(zé)任是違反合同的當(dāng)事人應(yīng)承當(dāng)?shù)姆韶?zé)任。違約責(zé)任的規(guī)定為催促當(dāng)事人自覺而適當(dāng)?shù)芈男泻贤?，保護(hù)非違 約方的合法權(quán)益，維護(hù)合同的法律效力起著十分重要的作用，同 時也能防止日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應(yīng)明確約定買方 不按期支付購房款所應(yīng)承當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任，賣方不按期交付房屋所 應(yīng)承當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應(yīng) 承當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任等。總之，應(yīng)對房屋買賣合同的考前須知是一個復(fù)雜的過程，實(shí)踐證 明，由具備一定法律知識和工作經(jīng)驗(yàn)的律師來處理，既可以防范 法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地防止或降低 經(jīng)濟(jì)損失，有效地保障您的合法權(quán)