房屋買(mǎi)賣(mài)合同的注意事項(xiàng)

1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的考前須知房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款 的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣(mài)人或賣(mài)方，支付價(jià)款而取得所 有權(quán)的一方為買(mǎi)受人或者買(mǎi)方，我們一起來(lái)看房屋買(mǎi)賣(mài)合同的注 意事項(xiàng)。房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的 房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有 房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主 還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、 還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合 同。如果只是局部共有

2、人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的 買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)， 買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲?國(guó)包括大局部國(guó)家均認(rèn)可 “ 買(mǎi)賣(mài)不破租賃 ，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài) 合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受 人及中介公司無(wú)視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。土地情況是否清晰二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納 了土地出讓金，買(mǎi)受人

3、對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地 的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有 40 年，房主已使用 十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為 70 年 商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在 5 到 10 年左右要面臨 拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政 規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)置時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情 況。福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住 房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有 權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)置時(shí)要防止買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó) 家

4、法律沖突。單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有本錢(qián)價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房， 二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有局部產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有 優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單 位的合法權(quán)益。物管費(fèi)用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣天然氣、暖氣、煤氣費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi) 受人不知情購(gòu)置了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承當(dāng)。中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介效勞，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人 提供零首付的效勞，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙 貸出來(lái)。買(mǎi)受人

5、以為自己占了廉價(jià)，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所 有的責(zé)任有可能自己都要承當(dāng)。合同約定是否明確二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于 一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià) 款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全 面考慮。房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)具備的條款1、合同雙方當(dāng)事人。買(mǎi)賣(mài)雙方的名稱(chēng)姓名、地址、郵政編 碼、聯(lián)系 。如果有委托代理人的話(huà)，那么還包括委托代理人 的名稱(chēng)姓名、地址、郵政編碼、聯(lián)系 。2、標(biāo)的。標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象。在房 屋買(mǎi)賣(mài)合同中，標(biāo)的就是房屋。這主要包括以下內(nèi)容：房屋的坐落位置；所買(mǎi)賣(mài)房屋的面積，應(yīng)分別注明實(shí)得建筑

6、面積和所分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；房屋是現(xiàn)房，還是期房；房屋的配套設(shè)施和維修標(biāo)準(zhǔn)。3、房屋的價(jià)格及付款時(shí)間約定。一般新建的商品房及預(yù)售的商品 房都是按所買(mǎi)賣(mài)房屋的建筑面積來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來(lái)計(jì)算 房屋所需支付的價(jià)款。舊房的買(mǎi)賣(mài)有時(shí)就直接約定每套房屋或每 幢房屋所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度 表，買(mǎi)方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付賣(mài)方。4、交房期限。賣(mài)方應(yīng)在某日期之前，將房屋交付買(mǎi)方。買(mǎi)方應(yīng)在 實(shí)際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記，賣(mài)方應(yīng)給予必要的協(xié)助。或 者由賣(mài)方代理

7、買(mǎi)方進(jìn)行上述工作。在交房的同時(shí)或一段時(shí)間后將 房屋所有權(quán)證所有權(quán)人為買(mǎi)方交付買(mǎi)方，由買(mǎi)方支付有關(guān)的 費(fèi)用。5、權(quán)利擔(dān)保。賣(mài)方保證在交付房屋時(shí)，該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái) 務(wù)糾紛，保證在交付時(shí)已去除該房屋上原由賣(mài)方設(shè)定的抵押權(quán)。 如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛，由賣(mài)方承當(dāng) 全部責(zé)任。6、違約責(zé)任。違約責(zé)任是違反合同的當(dāng)事人應(yīng)承當(dāng)?shù)姆韶?zé)任。違約責(zé)任的規(guī)定為催促當(dāng)事人自覺(jué)而適當(dāng)?shù)芈男泻贤Ｗo(hù)非違 約方的合法權(quán)益，維護(hù)合同的法律效力起著十分重要的作用，同 時(shí)也能防止日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應(yīng)明確約定買(mǎi)方 不按期支付購(gòu)房款所應(yīng)承當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任，賣(mài)方不按期交付房屋所 應(yīng)承當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任，以及賣(mài)方所交付的房屋不符合合同約定所應(yīng) 承當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任等。總之，應(yīng)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的考前須知是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，實(shí)踐證 明，由具備一定法律知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)的律師來(lái)處理，既可以防范 法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地防止或降低 經(jīng)濟(jì)損失，有效地保障您的合法權(quán)