大興龍湖天街購物中心調(diào)研報(bào)告

1、大興生物醫(yī)藥基地龍湖天街購物中央調(diào)研報(bào)告調(diào)研報(bào)告調(diào)研地點(diǎn)：北京龍湖時(shí)代大街調(diào)研人員：劉超、王巨猛調(diào)研時(shí)間：2021年7月11日北京龍湖時(shí)代大街位于大興新城核心區(qū)域,與地鐵4號線生物醫(yī)藥基地站無縫連接,交通條件優(yōu)越.工程西側(cè)為生物醫(yī)藥基地,該基地占地 1000萬平方米,超過150家企事業(yè)單位入駐其中.向南,未來將有 首都第二機(jī)場及空港產(chǎn)業(yè)園落地,年旅客吞吐量預(yù)計(jì)達(dá)1億人次,周邊工作及居住人群超過 20萬人.龍湖時(shí)代大街工程總體量約67萬平方米,其中商業(yè)總體量約30萬平方米,屬于北京屈指可數(shù)的新地標(biāo)級商業(yè)中央,且自持很大比例商業(yè).龍湖將出售的商業(yè)機(jī)遇與置業(yè)者進(jìn)行共享,創(chuàng)造共贏未來的時(shí)機(jī).在龍湖大街

2、運(yùn)營模式下,置業(yè)者可以共享地標(biāo)級商業(yè)中央的人流聚集優(yōu)勢,共享周邊規(guī)模居住區(qū)及產(chǎn)業(yè)基 地消費(fèi)力,共享地鐵、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)源源不斷的人流.7月1日,作為大興新城南部區(qū)域商業(yè)新地標(biāo)的龍湖北京大興大街正式開業(yè)了.據(jù)統(tǒng)計(jì),開業(yè)期恰逢周末,三天時(shí)間,龍湖北京大興大街總客流量突破40萬人次,總銷售額到達(dá) 2300萬元.這座體量15萬平方米的全業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體,是目前六環(huán)外面積最大的地鐵上蓋購物中央,也是龍湖集團(tuán)在北京打造的第二個(gè)“大 街工程.開業(yè)前夕,依托龍湖商業(yè)布局全國的品牌實(shí)力,龍湖北京大興大街的整體出租率到達(dá)了99%品牌同步開業(yè)率到達(dá)了 95%目前聚集了優(yōu)衣庫、 H&M GA梏眾多國際快銷潮牌,上影國際 I

3、MAX影城、迪卡儂、喜 悅滑冰場、奇樂兒萌獸主題公園、特色餐飲等近300個(gè)知名品牌.在大興大街,商場配置專屬VIP會員中央、母嬰室、殘疾人衛(wèi)生間、免費(fèi)輪椅、免費(fèi)充電站、飲水機(jī)等,國內(nèi)頂尖的無線 Wi-Fi網(wǎng)絡(luò)覆蓋全場；商場停車位超過1200個(gè),還有專為女性設(shè)置的“大尺寸停車位,讓女性司機(jī)在停車時(shí)倍感安心,龍湖商業(yè)體系化的星級效勞得以充分彰顯.龍湖北京大興大街引入了物美精品超市、上影IMAX國際影城、喜悅滑冰場、迪卡儂、優(yōu)衣庫、H&IM星巴克、廉價(jià)坊、湯城小廚等眾多優(yōu)質(zhì)品牌,全面提升大興區(qū)域的消費(fèi)環(huán)境,引領(lǐng)南城家庭消費(fèi)全新升級.同時(shí),基于工程周邊人群的育兒剛性需求,大興大街更是突破性地將兒童業(yè)態(tài)

4、占比提升到,總體量接近14000平米,成為南城最全的早教中央.總體分析：大興龍湖時(shí)代大街工程選址南六環(huán)外,位于地鐵4號線次首站地鐵上蓋,以“商業(yè) +住宅+物業(yè)全驅(qū)動模式,總體量78萬工程西側(cè)為商業(yè)中央,東側(cè)為住宅.工程專門為兒童打造了上萬平米的成長樂園, 集早教中央、培訓(xùn)中央、兒童樂園于一體.并提出生活概念：以家庭為中央,滿足全家所有需求,注重享 樂體驗(yàn).占地面積：25萬itf物業(yè)類別：普通住宅板樓工程售價(jià)：均價(jià)12500元/ m2建筑面積：78萬itf裝修狀況：毛坯容積率：工程上推戶型：85 m2兩居物業(yè)費(fèi)：元/ itf綠化率：30%開工時(shí)間：2021年9月1日工程特色：地鐵沿線產(chǎn)權(quán)年限：7

5、0年完工時(shí)間：2021年商業(yè)局部比住宅晚3個(gè)月環(huán)線位置：大型六環(huán)以外區(qū)位分析:交通十分便利,位于地鐵四號線首站生物醫(yī)藥基地站,與地鐵無縫連接.橫跨新源大街、向北直達(dá)興 華大街,毗鄰經(jīng)開告訴,約 30分鐘到達(dá)西單、金融街.附近公交線路：大興 44.區(qū)位價(jià)值十清楚顯,南城 引資2900億進(jìn)行開發(fā)、北京第二機(jī)場、京南新區(qū)構(gòu)建.在龍湖拿地當(dāng)天,保利也以億元競得生物醫(yī)藥基地 東配套三地塊；金融街那么以20億元投得生物醫(yī)藥基地東配套11號地塊.截止目前,華潤、綠地、保利、龍湖、金融街、富力、金地、中建、城建等大型開發(fā)商也進(jìn)入大興區(qū),更快促進(jìn)商業(yè)和住宅的相互補(bǔ)給共 同開展.總體規(guī)劃：工程總建筑面積 78萬叭

6、 其中住宅28萬W； 8萬W景觀公園；商業(yè) 41萬W其中34萬itf為自持類,萬 itf為銷售類.工程緊鄰區(qū)政府、首都第二機(jī)場.十余分鐘車程可達(dá)北京市重點(diǎn)中學(xué)大興一中、北師大大興附中、大 興五小、大興八小、中央小學(xué)等；便捷到達(dá)首都醫(yī)科大學(xué)附屬大興醫(yī)院、大興仁和醫(yī)院、大興中醫(yī)院、婦 幼保健院等.工程總商業(yè)體量38萬W的SHOPPINCMALL集京南首個(gè)五星級IMAX影院,大街餐飲中央,主力百貨,大型超市,娛樂中央,兒童樂園,風(fēng)情商業(yè)街等；東區(qū)還有沿街小型商鋪.工程西側(cè)緊鄰大興天龍河,河岸走廊景觀帶由龍湖為政府免費(fèi)代建；北側(cè)距離念壇公園、濱河森林公園1000米.工程中具有 8萬W景觀園林,其中商業(yè)

7、綜合體有320米商業(yè)景觀軸.住宅景觀三季有花、四季常青有櫻花大道、光之庭院、芳香之旅、水之庭院、活力中央、雕塑廣場.商業(yè)分析：兒童篇隨著80后、90后逐漸成為消費(fèi)主力,很多婚后的兩口之家開始向三口之家、四口之家過渡,家庭消費(fèi) 重心逐漸轉(zhuǎn)移到孩子身上.加上城市中家庭結(jié)構(gòu)主要以小家庭結(jié)構(gòu)為主,這種家庭結(jié)構(gòu)影響了消費(fèi)結(jié)構(gòu). 與此同時(shí),由于國家二胎政策的放開,家長對兒童消費(fèi)支出的力度加大,兒童消費(fèi)在繼女性消費(fèi)之后,成 為消費(fèi)新生力量.一定程度上,中國購物中央已經(jīng)進(jìn)入“得兒童者得全家的開展階段.作為商業(yè)地產(chǎn)“老 兵的龍湖地產(chǎn)自然深諳此理,在 7月1日開業(yè)的北京龍湖大興大街購物中央中,更是顛覆性地打造了萬

8、 平方米的“瘋狂兒童城.打造北京南城最大兒童城：多樣性與立體化布局“北京未來三十年看南城.自2021年起,北京市政府發(fā)布兩次新南城方案中,大興享受了最大政策 紅利,不只是南城方案開展的中央,更是未來10年北京開展重心.作為龍湖地產(chǎn)在北京的第二個(gè)自持型商業(yè),龍湖大興大街選址于此,正是看中了大興新城未來的開展前景.基于大興新城商圈的消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)及 消費(fèi)需求,龍湖大興大街定位一站式、體驗(yàn)式、家庭化購物中央.北京龍湖大興天街購物中央中庭緊密圍繞全方位、全業(yè)態(tài)滿足城南居民家庭消費(fèi)需求的理念,龍湖大興天街引入物美精品超市、上影IMAX國際影城、喜悅滑冰場、迪卡儂、優(yōu)衣庫、H&M星巴克、廉價(jià)坊、湯城小廚等品

9、牌,更是創(chuàng)新性地將兒童業(yè)態(tài)占比提升到 總體量接近萬平方米.龍湖大興天街工程負(fù)責(zé)人表示,結(jié)合周邊區(qū)域人群特點(diǎn)與現(xiàn)狀,龍湖大興天街兒童業(yè)態(tài)布局力求多樣 性與立體化,做到“滿足需求,更有驚喜.在多樣性方面,龍湖大興天街兒童業(yè)態(tài)涵蓋兒童早教占比43為、兒童零售占比21%、兒童娛樂占比33為、兒童效勞占比 3%等類型,滿足多元化需求,還讓兒童業(yè)態(tài)更加豐富和飽滿.此外,在兒童品 牌選擇方面,秉持“國際品牌和新興品牌結(jié)合的理念,既有群眾認(rèn)知度與美譽(yù)度高的知名兒童品牌,如 瑞思學(xué)科英語、紐約國際、麗家寶貝、悠游堂等,也有首次進(jìn)入北京或南城的新興品牌,如帕皮科技學(xué)院、 六藝學(xué)館、星空琴行、玩美時(shí)光、熊孩子、武易

10、極、夭夭藝術(shù)等.喜悅溜冰場在立體化方面,龍湖大興天街兒童業(yè)態(tài)覆蓋了0-12歲兒童全成長周期,滿足各個(gè)年齡層兒童學(xué)習(xí)、穿戴、娛樂等需求.值得注意的是,龍湖大興天街集中引入了14個(gè)早教效勞品牌,包括紐約國際、瑞思學(xué)科英語、星空琴行、六藝學(xué)館、武易極、玩美時(shí)光、夭夭藝術(shù)、蕃茄田、帕皮科技學(xué)院、樂高教育、童趣閱讀、馬博士、 KIDDIEFUN趣動旅程等,是南城最全的早教娛樂中央.另外,3300平方米的奇樂兒萌獸主題樂園,采用的是奇樂兒主題樂園的最新升級的主題模式,也是南 城單體最大的兒童主題樂園.龍湖大興天街打造萬平米的兒童商業(yè)極具特色性,并且不同于傳統(tǒng)兒童業(yè)態(tài)組合方式,以創(chuàng)新、體驗(yàn) 為特色,強(qiáng)化兒童

11、為中央的家庭參與度,增加兒童的消費(fèi)粘性,同時(shí)加大對家庭消費(fèi)的覆蓋.“瘋狂兒童城的背后：二胎紅利、區(qū)域消費(fèi)升級、擊中痛點(diǎn)的運(yùn)營毫無疑問,兒童業(yè)態(tài)是購物中央人流發(fā)動機(jī)已成為業(yè)界的共識,各大購物中央紛紛加大兒童業(yè)態(tài)布局 和創(chuàng)新,但在一個(gè) 15萬平方米的購物中央中,用占比嘛J面積打造兒童業(yè)態(tài),還是挺“瘋狂的舉動.這一瘋狂舉動的背后是有充足的理由.全面二孩政策放開將在一定程度上帶來新生兒數(shù)量的增加以減緩老齡化,無疑將催生兒童產(chǎn)業(yè)的紅利 效應(yīng).但兒童消費(fèi)對于商業(yè)的帶動不僅限于兒童產(chǎn)業(yè)的繁榮,由兒童引發(fā)的三口之家甚至三世同堂的“家 庭式消費(fèi)對于購物中央吸引力的提升將具有不可低估的作用.具體到龍湖大興天街工程

12、,所處的大興新城未來開展前景有目共睹,不僅政府政策傾斜促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級經(jīng)濟(jì)開展提速,首都第二機(jī)場的建設(shè),“臨空經(jīng)濟(jì)效益對區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動會越來越明顯.未來5年,大興新城將會成為下一個(gè)望京.相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2021年大興常住人口萬,不含亦莊開發(fā)區(qū)其中戶籍人口萬, 新增人口達(dá)萬.而大興新城作為距離主城最近的近郊區(qū)縣,新南城方案也將極大促動主城居民向大興新城 疏解轉(zhuǎn)移.從目前大興新城的消費(fèi)人群構(gòu)成來看,主要由原住民、年輕購房者、租戶以及居住在固安的消費(fèi)者構(gòu) 成.由于拆遷造就了一大批“富戶,原著家庭的整體消費(fèi)力不容小覷.另外,隨著萬科、恒大、泰禾、眾 美等高端樓盤的參加,人群進(jìn)- -步聚集.而從大興新城新增

13、人口及固安人群的特征看,近40%勺人群年齡介于25-40歲之間,工作地點(diǎn)以主城為主,其工作區(qū)域集中分布在地鐵4號線、10號線沿線區(qū)域,其中以金融街、大紅門、國貿(mào)、公主墳、中關(guān)村等區(qū)域最為集中.“這些新增人口具有年輕化、白領(lǐng)中產(chǎn)階級的特征,他們剛剛組建或即將組建家庭,是商業(yè)消費(fèi)中最 中堅(jiān)的力量,本身對于時(shí)尚與品牌有著認(rèn)知和強(qiáng)烈需求,有著很強(qiáng)的消費(fèi)意愿.此外,他們未來的生活消費(fèi)形態(tài)均將在區(qū)域完成,呈現(xiàn)都市化的時(shí)尚特征,龍湖大興大街工程負(fù)責(zé)人認(rèn)為,隨著下一代的孕育而生,孩子的消費(fèi)需求大大增強(qiáng),“兒童經(jīng)濟(jì)將會成為大興大街工程運(yùn)營成敗的關(guān)鍵一筆.長期關(guān)注大興新城商 業(yè)的業(yè)內(nèi)人士如此說道：“龍湖大興大街萬

14、平方米的兒童面積,貌似有點(diǎn)大.實(shí)際上,從龍湖大興大街覆蓋的人口數(shù)量及人群 特性,周邊兒童客群數(shù)量以及交通優(yōu)勢上看,恰恰是滿足未來周邊覆蓋人口需求,同時(shí)也將成為該工程的 一大特色亮點(diǎn)和核心吸引力之一.當(dāng)然,在大手筆、大面積打造兒童業(yè)態(tài)的“瘋狂背后,龍湖大興大街在兒童主題環(huán)境打造、兒童消 費(fèi)氣氛營造以及后期的運(yùn)營上,也表達(dá)了龍湖商業(yè)精細(xì)化運(yùn)營的基因.據(jù)了解,除了在兒童業(yè)態(tài)組合上,在兒童主題化裝修上更是不遺余力,在大花板、過道、洗手間等區(qū) 域營造童真的世界,同時(shí),設(shè)立一些小品、小汽車等營造兒童消費(fèi)氣氛.此外,在進(jìn)入經(jīng)營期后,龍湖大興大街還擊中家長的“痛點(diǎn),將針對區(qū)域內(nèi)兒童 4點(diǎn)半以后到6點(diǎn)之間存在的

15、學(xué)校與家庭雙向“失控的時(shí)間段,籌劃固定、豐富的兒童活動,解決家長的托管難題.商業(yè)分析：餐飲篇工程內(nèi)知名餐飲品牌云集,麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、西貝筱面村、江邊城外、廉價(jià)坊、黃記煌、味千拉面、湯城小廚、呷哺呷哺、薩莉亞、時(shí)時(shí)樂、吉野家、好利來、印巷小館等71家.快餐集中分布在地下一層、超市外圍；正餐分布在三、四層；簡餐分布在四層.餐飲分布合理無死角,顧客在購物消費(fèi)閑 暇之余即可享受到各色美食及特色飲品.品牌名稱類別位置面積備注麥勞快餐1層200知名品牌阿福冰室水吧1層40個(gè)人品牌密斯甜心水吧1層30新興品牌必勝客西式正餐1層300知名品牌星巴克水吧1層200知名品牌巴黎貝甜水吧1層50知名品牌北北

16、西面包店面包房2層40新興品牌咕嚕小怪水吧2層30新興品牌開心麗果水吧2層30新興品牌廉價(jià)坊中式正餐3層500知名品牌零度樂園水吧3層20新興品牌EI MIO水吧3層30知名品牌肯德基西式簡餐13層200知名品牌愛有梅有零食3層30知名品牌貢茶水吧3層30知名品牌味千拉面日式簡餐3層200知名品牌Thank u mom韓式簡餐3層300新興品牌坦坦大爐韓式簡餐3層200新興品牌亞米薈炸雞3層20新興品牌酒窩甜品水吧3層20個(gè)人品牌拿渡麻辣餐廳中式正餐3層200知名品牌鮮芋仙水吧3層30知名品牌串來串去忡簡餐3層150個(gè)人品牌媽媽米線忡簡餐3層150個(gè)人品牌米斯特披薩西式簡餐3層300知名品牌雪

17、冰水吧3層20個(gè)人品牌鮮果時(shí)間水吧3層20知名品牌黃記煌中式正餐4層300知名品牌阿香米線中式簡餐)4層100知名品牌謝蟹濃中式正餐4層300個(gè)人品牌快樂檸檬水吧4層20知名品牌我家酸菜魚中式正餐4層300個(gè)人品牌秋天道日式正餐4層300個(gè)人品牌京南第一涮中式正餐4層400個(gè)人品牌串串叔叔中式簡餐4層150個(gè)人品牌喬姐港式茶餐廳港式茶餐廳4層300個(gè)人品牌江一湖重慶老火鍋中式正餐4層300個(gè)人品牌唐嘟嘟中式快餐4層100新興品牌江邊城外中式正餐4層400知名品牌時(shí)時(shí)樂西式簡餐4層300知名品牌韓時(shí)烤肉韓式正餐4層400知名品牌新辣道中式正餐4層500知名品牌西貝攸面村中式正餐4層500知名品牌

18、湯城小廚中式正餐4層300知名品牌蜜果水吧4層20知名品牌知味媽媽忡簡餐4層150個(gè)人品牌薩莉亞西式簡餐4層300知名品牌呷哺呷哺忡簡餐4層300知名品牌豪尚豪牛排館西式正餐4層500知名品牌我家春餅忡簡餐4層300個(gè)人品牌魚圖騰中式正餐4層500個(gè)人品牌印巷小館中式正餐4層500知名品牌知岳面館中式簡餐:4層200個(gè)人品牌潞久翠清中式正餐4層300個(gè)人品牌W12 STEAK西式正餐4層300新興品牌小樽雪日式正餐4層200個(gè)人品牌小恒水餃忡簡餐4層200新興品牌佬琶樣川菜中式正餐4層200個(gè)人品牌茗茶U果水吧4層20個(gè)人品牌愛蒂寶水吧4層30知名品牌都可茶飲水吧-1層20知名品牌權(quán)味石鍋飯韓式簡餐-1層100知名品牌嘿小面忡簡餐-1層100個(gè)人品牌九格燙燙記忡簡餐-1層100新興品牌老秦人忡簡餐-1層100個(gè)人品牌十秒到云南米線忡簡餐-1層100個(gè)人品牌吉野家忡簡餐-1層100知名品牌好利來面包坊-1層80知名品牌玉賽西北郎中式簡餐-1層100個(gè)人品牌粉冏中式簡餐-1層80個(gè)人品牌滋本主義水吧-1層20個(gè)人品牌個(gè)人品牌占新興品牌占知名品牌占共計(jì)71家.其中-1層餐飲品牌11個(gè),個(gè)人品牌占新興品牌占知名品牌占餐廳8家占水吧3家占%1層餐飲品牌6個(gè),個(gè)人品牌占新興品牌占知名品牌