花鼓燈商業(yè)街營銷工作計(jì)劃

1、花鼓燈商業(yè)街營銷工作計(jì)劃呀第一項(xiàng)“南京迪威樂鵬”介紹團(tuán)隊(duì)核心：凝聚力/創(chuàng)造力/策劃力/銷售力/整合力團(tuán)隊(duì)概況：南京迪威樂鵬房地產(chǎn)營銷策劃有限公司，以組織專業(yè)化，細(xì)分化，分工協(xié) 作化，資源共享化而組成的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。全程進(jìn)入營銷角色，協(xié)助企業(yè)及房地產(chǎn) 公司在最短有效時(shí)間內(nèi)，組建專業(yè)高效運(yùn)作隊(duì)伍，適時(shí)開展工作。團(tuán)隊(duì)成員工作配合優(yōu)勢：人力資源整合專業(yè)分工和凝聚力效資從事、主做商業(yè)地性成果關(guān)重職位細(xì)分，為專職招商運(yùn)營把好專業(yè) 性成果能手建立培訓(xùn)體系，使員工快速成長 ，積 蓄實(shí)戰(zhàn)3能塑造良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作，增強(qiáng)集體向心力第二項(xiàng) 營銷部工作職責(zé)及組織架構(gòu)為健全規(guī)范部門組織體系，明確職責(zé)權(quán)限， 有力促進(jìn)招商及運(yùn)營工

2、作開展為目的， 特組建招 商運(yùn)營部，實(shí)行崗位定位職責(zé)： 一、部門工作目標(biāo)及職責(zé) 營銷部部門工作職責(zé)1、遵守國家法律，按照本公司各項(xiàng)規(guī)章制 度開展工作。2、負(fù)責(zé)制定部門長期發(fā)展規(guī)劃及具體招商 市場運(yùn)營工作計(jì)劃并負(fù)責(zé)實(shí)施。3、對公司經(jīng)營環(huán)境（行業(yè)發(fā)展趨勢、競爭 對手、市場）進(jìn)行研究，組織實(shí)施市場 調(diào)查，收集信息并分析整理，匯總建立 信息共享平臺及相關(guān)數(shù)據(jù)庫，為公司領(lǐng) 導(dǎo)決策提供準(zhǔn)確、科學(xué)依據(jù)。4、負(fù)責(zé)貫徹把握公司招商運(yùn)營相關(guān)工作的 定位與方向，執(zhí)行各項(xiàng)招商推廣業(yè)務(wù)合 作單位的評判與選定，市場運(yùn)營的體系 籌建并加以完善。5、負(fù)責(zé)分類管理招商運(yùn)營、租賃合同及協(xié) 議等相關(guān)資料。6、負(fù)責(zé)對本部門人員進(jìn)行工

3、作考核，建立 完善各項(xiàng)管理制度與獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，組織實(shí) 施業(yè)務(wù)流程、服務(wù)、專業(yè)知識培訓(xùn)，發(fā) 掘培養(yǎng)優(yōu)秀人才，造就合格的招商運(yùn)營 員工隊(duì)伍，不斷提高部門的綜合業(yè)務(wù)水 平。7、協(xié)助財(cái)務(wù)部完成租賃款項(xiàng)的及時(shí)回籠事 宜，8、協(xié)助工程部及物業(yè)部相關(guān)部門的工作銜 接，做好客戶的招商后續(xù)服務(wù)工作，9、維護(hù)公司形象， 處理好各部門間的關(guān)系10 、完成公司下達(dá)的其他任務(wù)。二、組織架構(gòu)及各崗位職責(zé) 營銷總監(jiān) 主要工作職責(zé)：1、負(fù)責(zé)協(xié)助分管營銷總監(jiān)制定季度、年度 招商計(jì)劃和市場推廣策略；2、負(fù)責(zé)執(zhí)行公司總體招商計(jì)劃，全面實(shí)施 并不斷完善階段性招商工作重點(diǎn)；3、負(fù)責(zé)把握市場動向，抓住時(shí)機(jī)，減少中 間環(huán)節(jié)，促成大客戶的成交；

4、4、負(fù)責(zé)研究制定促進(jìn)招商開展及穩(wěn)定市場培 育計(jì)劃，并牽頭對接實(shí)施，5、做好招商引進(jìn)商家的后續(xù)跟進(jìn)保障服務(wù)， 進(jìn)行資料對接，客戶管理，6、負(fù)責(zé)與專職策劃、銷售人員等對接合作， 推進(jìn)招商工作，開展宣傳活動推廣，7、籌備建立市場運(yùn)營架構(gòu)機(jī)制，明確工作權(quán) 限職責(zé)，招商及市場運(yùn)營有序結(jié)合，8、依據(jù)項(xiàng)目招商部署計(jì)劃合理編排完成任 務(wù)及指標(biāo)，完成部門成員績效考核實(shí)施，9、負(fù)責(zé)與上級和各部門之間的協(xié)調(diào)與溝通；10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 策劃總監(jiān) / 經(jīng)理、平面設(shè)計(jì)師 各 1 名1、行使對部門領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制，完成其交付的工作事項(xiàng)。2、負(fù)責(zé)招商宣傳推廣制品招商手冊、名片、 宣傳單頁等產(chǎn)品的平面設(shè)計(jì)工作，3、協(xié)助招

5、商及運(yùn)營經(jīng)理， 包裝定位項(xiàng)目宣傳，4、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)產(chǎn)品的工藝質(zhì)量把關(guān)及維護(hù)， 確保按照設(shè)計(jì)要求物料籌備及市場發(fā)行投放。 招商銷售經(jīng)理1 名工作職責(zé)：1、做好本部門招商人員的招商管理及日常 管理工作；2 、 及時(shí)掌握招商人員的客戶情況以及準(zhǔn)確 的市場信息；3、對位分解制定招商計(jì)劃和任務(wù)實(shí)施的執(zhí) 行方案 , 并上報(bào)完成情況及未完成原因；4、組織本部門招商人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn) , 提 高招商人員專業(yè)水平 ;5、協(xié)調(diào)處理招商人員遇到的疑難問題；6 、 配合招商及運(yùn)營經(jīng)理做好本部門招商人 員的日常工作分配；7 、 協(xié)助招商人員處理客戶異議及促成招商 成交； 招商銷售專員 3 名 招商員接受營銷經(jīng)理日常管理， 對

6、其工作負(fù) 責(zé)制。工作職責(zé)：1、負(fù)責(zé)招商工作和開發(fā)客戶，完成每月部 門下達(dá)的招商任務(wù)；2、負(fù)責(zé)客戶的拜晤及回訪，并及時(shí)反映客 戶問題，4、 做好客戶問題的解答 , 并熱情向其推薦 合適的經(jīng)營場所；5、負(fù)責(zé)招商客戶簽定預(yù)定單 、租賃協(xié) 議、記錄客戶檔案、整理客戶資料；6、負(fù)責(zé)招商客戶辦理相關(guān)經(jīng)營手續(xù)及合同 的簽訂，入場經(jīng)營的后續(xù)運(yùn)營跟進(jìn)，7、做好市場調(diào)研、客戶分析工作并及時(shí)反 應(yīng)市場信息，定期對競爭對手進(jìn)行跟蹤調(diào) 查；8、負(fù)責(zé)客戶在租賃房屋時(shí)與相關(guān)部門的協(xié) 調(diào)工作；第三項(xiàng) 項(xiàng)目營銷工作計(jì)劃節(jié)點(diǎn)前言 依據(jù)項(xiàng)目階段性工作開展計(jì)劃、 健全運(yùn)作流程，特編排銷售方案如下一、項(xiàng)目資料數(shù)據(jù)一覽表：案名蚌埠花鼓

7、燈嘉年華開發(fā)商安徽嘉恒文 化旅游發(fā)展股 份公司項(xiàng)目 位置蚌埠市朝 陽路與燕山路 交界處占地 面積830 畝（一期）總建面 積5萬就（商 業(yè)街區(qū)）項(xiàng)目 配套市場管理 中心運(yùn)營推廣 中心動工 時(shí)間2011 年 4月均價(jià)800010000元/ m2起價(jià)8000 元 /m2樓盤 檔次中高檔主力戶 型100300 m交房標(biāo)準(zhǔn)毛胚景觀、規(guī)劃商鋪樓宇間綠化、停車場綠化/商業(yè)街區(qū)入口主題綠 化、沿街綠化/項(xiàng)目 主題安徽首席 民族主題樂園 商業(yè)街區(qū)推廣賣占 八、規(guī)模大、配套完善、總價(jià)低、市場運(yùn)營規(guī)范、旅游與商業(yè)的無縫組合、潛在消 費(fèi)市場巨大備注：二、營銷層次分析及宣傳層面概要第一層面，在項(xiàng)目入市之初所開展的市場

8、推 廣工作。在該階段， 市場推廣的主題是項(xiàng)目所處 的地段和區(qū)域。 必須在結(jié)合城市規(guī)劃建設(shè)， 尤其 是城南新區(qū)的建設(shè)熱潮的基礎(chǔ)上， 通過媒介炒做 的形式，強(qiáng)化花鼓燈嘉年華在蚌埠的商業(yè)領(lǐng)域的 龍頭地位， 以此先就項(xiàng)目的大范圍進(jìn)行強(qiáng)化， 迅 速在目標(biāo)客戶群心目中建立對蚌埠花鼓燈嘉年 華的認(rèn)識。第二層面，強(qiáng)化項(xiàng)目的本地商業(yè)巨頭地位， 樹立新商業(yè)圈的旗幟。 第一層面的實(shí)質(zhì)是先在蚌 埠及皖北的整個(gè)范圍內(nèi)通過新聞媒介炒熱本項(xiàng) 目。而本階段則是在第一階段的基礎(chǔ)上， 以開發(fā) 商的雄厚實(shí)力為基礎(chǔ)， 強(qiáng)化本項(xiàng)目的商業(yè)龍頭地 位，然后在此基礎(chǔ)上，強(qiáng)化本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢、 運(yùn)營推廣優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、專業(yè)管理優(yōu)勢。并以 這四

9、點(diǎn)的組合為支撐，通過報(bào)紙、電視、戶外廣 告等傳媒與公關(guān)活動，全面帶出本項(xiàng)目獨(dú)有的 “花鼓燈嘉年華氣勢” ，樹立良好形象，制造蚌 埠乃至安徽省內(nèi)各市及周邊省市的關(guān)注焦點(diǎn)。第三層面，以“完全投資運(yùn)動”為主線，實(shí) 現(xiàn)項(xiàng)目從形象化到銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn)的轉(zhuǎn)換。 由于前 兩個(gè)營銷層面的合理運(yùn)用， 本項(xiàng)目到了第三層面 時(shí)已具有相當(dāng)?shù)闹群褪袌稣J(rèn)可度， 因此，本 層面的推廣策略實(shí)質(zhì)是把項(xiàng)目在前兩個(gè)層面上 的形象化轉(zhuǎn)化為實(shí)質(zhì)的銷售業(yè)績。 “完全投資運(yùn) 動”正是本項(xiàng)目在銷售中的一把利劍， 其運(yùn)用的 時(shí)間段是在本項(xiàng)目的開盤之前， 至本項(xiàng)目的銷售 結(jié)束。同時(shí)，在“完全投資運(yùn)動”的推廣之際， 還必須隨時(shí)制造市場熱點(diǎn)， 可考

10、慮以事件行銷的 方式及新聞炒做的方式。 建議，硬性促銷性廣告 的宣傳與形象廣告的宣傳，貫穿始終。三、項(xiàng)目銷控節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃 為順利完成本項(xiàng)目銷售推廣任務(wù) , 并在銷售 過程中全程控制價(jià)格走勢 , 擁有調(diào)節(jié)均價(jià)的主動 權(quán),并在項(xiàng)目公開銜接點(diǎn)尋找契機(jī),創(chuàng)造價(jià)值機(jī) 會,本項(xiàng)目擬訂營銷期間（以12個(gè)月周期）計(jì) 算，分三大銷售節(jié)點(diǎn)。銷售節(jié)點(diǎn)控制計(jì)劃分別為：（開盤前期為2個(gè)月的續(xù)勢期。擬訂在 2012年12月底開盤，計(jì)劃如下）：1. 開盤后2個(gè)月內(nèi)完成推售商鋪保底總額的 30%（本節(jié)點(diǎn)完成計(jì)6000萬回款/ 2012 年12 月、2013年1月）2. 開盤后6個(gè)月內(nèi)累計(jì)完成保底總額的70%（至本節(jié)點(diǎn)累計(jì)完成

11、計(jì)14000萬回款/2013年2月、2013年3月、4月、5月）3. 開盤后9個(gè)月內(nèi)累計(jì)完成保底總額的90%（至本節(jié)點(diǎn)累計(jì)完成計(jì)18000萬回款/2013年6月、7月、8月）考慮到商業(yè)街區(qū)培育運(yùn)營特性，商業(yè)街 銷售應(yīng)保留一定比例自留物業(yè)，以便更好地 培育、運(yùn)營、推廣市場，待街區(qū)運(yùn)作成熟后 出售，相應(yīng)可獲取更高收益；建議：商鋪銷 售70%后，可根據(jù)企業(yè)需用資金情況，再 做存量商鋪的推售調(diào)整。四、項(xiàng)目營銷工作目標(biāo)分解1、銷售工作任務(wù)分解及指標(biāo)2012年 10月營銷人員招聘到崗、建立建全營銷隊(duì)伍、規(guī)范部門管理、 項(xiàng)目初步形象 包裝到位2012年 11月項(xiàng)目銷售策劃系列計(jì)劃整合包裝展開，加大宣傳力度、

12、 預(yù)熱市場；激發(fā) 潛在客戶購買欲，鎖定市場 客戶群體，組織造勢活動， 發(fā)布、邀約、組 織意向客戶參加， 花鼓燈嘉 年華“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展投資論 壇- 暨旅游地 產(chǎn)商業(yè)街區(qū)創(chuàng)新經(jīng)營模式 交流研討會” ，增強(qiáng)客戶信 心，激發(fā)購買欲。2012 年 12 月 通過篩選準(zhǔn)客戶群體、籌 備產(chǎn)品推薦會，加深對項(xiàng)目 了解，投資前景 利好剖析，適時(shí)轉(zhuǎn)為正式購 買戶。2012年 12月底 為客戶成交成熟期， 舉行開 盤儀式，力爭達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)商鋪 的 30%的銷售計(jì) 劃。銜接其它活動營銷、 借平臺造勢，達(dá)到增進(jìn)客戶 群體目的。2013 年 1 月 3 月 針對招商簽約租賃商戶， 有機(jī)挖掘先租后售策略，拓 寬銷售客戶渠道。2

13、012 年初利用項(xiàng)目試營業(yè)前的時(shí)機(jī)，加大宣傳力度，適當(dāng)調(diào)整營 銷策略，完成 存量工作任務(wù)及后續(xù)相關(guān) 商業(yè)街運(yùn)營管理事宜。2、招商工作任務(wù)分解及指標(biāo) 明確階段工作目標(biāo)， 加強(qiáng)招商人員專業(yè)素質(zhì) 培訓(xùn)，制定調(diào)查區(qū)域市場分析報(bào)告， 招商資源優(yōu) 化整合； 完善推敲招商合同嚴(yán)密性和前瞻性， 了 解市場客戶反映問題，加強(qiáng)收集、交流、分析， 制定一系列適合本商業(yè)街區(qū)的招商優(yōu)惠政策， 促 進(jìn)商家進(jìn)場裝修、經(jīng)營等。 倒排計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)：暫定 2013年 5月 1日試營 業(yè)。 2012年度招商工作全面展開，分為四個(gè)階段 實(shí)施，同時(shí)此方案的推廣及時(shí)間跨度； 包含招商、引商、 育商和營運(yùn)市場不斷成熟所必要的時(shí)間， 第一階

14、段： 2012 年 10 月份 （花鼓燈嘉 年華形象塑造，引發(fā)焦點(diǎn)效應(yīng)） 第二階段： 11月12 月份 （不斷強(qiáng)勢廣告攻擊為 推廣手段，突 出嘉年華商 業(yè)綜合 性、輻射 性和發(fā)展?jié)?力）第三階段： 2013 年 1月4 月份（此階段的 蓄勢及市場 招商工作已 達(dá)到初級階 段 , 需進(jìn) 一步鞏固優(yōu)化資源 , 為 試營業(yè)做好 鋪墊） 第四階段： 2013 年 5 月10 月份（此階段招商總體量 趨于相對飽 和，市場管理 需進(jìn)一 步規(guī)范，市場運(yùn)營培 育急需加強(qiáng)）3、策劃工作開展思路及計(jì)劃策劃目標(biāo) 整合項(xiàng)目推廣全新入市， 塑造“蚌 埠花鼓燈嘉年華安徽首席民族主題樂園商 業(yè)街區(qū)”實(shí)力形象。2012 年加大整合市場營銷推廣宣傳、借助 投資市場升溫，通過接觸客戶的渠道平臺利用、 深入外部平臺的活動嫁接，緊扣銷售、招商、主 題說明會、投資招商說明會、開業(yè)、市場培育， 確立策劃目標(biāo)并按計(jì)劃展開實(shí)施。四步提升1、塑造形象 加溫升勢2、強(qiáng)勢包裝 盛裝面市3、隆重推出 響亮撼市4、營盛銷旺 豐收獲市分解程序 整合資源包裝推廣項(xiàng)目 亮化吸引客戶深入交流達(dá)成共識 促成（投資）加盟。宣傳渠道 針對客戶獲知途徑 （主流權(quán)威媒 體）、每個(gè)媒體渠道活動平臺的發(fā)布利用，兼顧 市場輻射影響、品牌美譽(yù)度及區(qū)域覆蓋等實(shí)際特 點(diǎn)，廣告發(fā)布的選擇及利用務(wù)必具備針對性、 實(shí)