公司運(yùn)營方案

1、廣西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司運(yùn)營管理方案目錄一、組織架構(gòu) 1二、部門設(shè)置和職能配置 1三、公司總部管理層人員配置 3（一）公司經(jīng)營班子 3（二）各職能部門定崗定編 4四、運(yùn)營管理的含義、內(nèi)容和管控模式 5（一）運(yùn)營管理的含義和內(nèi)容 5（二）運(yùn)營管控模式 8五、構(gòu)建運(yùn)營管控平臺(tái) 8（一）一個(gè)經(jīng)營目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營圍繞經(jīng)營目標(biāo)，聚集項(xiàng)目全生命周期 9（二）四大核心要素計(jì)劃、成本、銷售、資金 9（三）四大支撐體系會(huì)議體系、成果體系、績效驅(qū)動(dòng)、 IT 支撐 20、組織架構(gòu)公司組織架構(gòu)圖二、部門設(shè)置和職能配置公司層設(shè)置 8 個(gè)職能部門，各部門的職能配置如下：?運(yùn)營部： 負(fù)責(zé)集團(tuán)公司日常行政和辦公管理、計(jì)劃管理、會(huì)

2、議管理、信息管理、企業(yè)策劃、印章管理、檔案管理、法務(wù)、接待、外聯(lián)公關(guān)和車輛后勤管理等工作，公司運(yùn)營體系的構(gòu)建和實(shí)施， 部門內(nèi)部的協(xié)調(diào)和總經(jīng)理辦公會(huì)議決議的 執(zhí)行落實(shí)與監(jiān)督跟進(jìn)， 督促、檢查和指導(dǎo)各項(xiàng)目分公司的項(xiàng)目運(yùn)營管理， 監(jiān)督落 實(shí)公司相關(guān)政策的執(zhí)行。?人力資源部： 負(fù)責(zé)制定公司人力資源規(guī)劃、薪酬、招聘、培訓(xùn)、績效考核、 勞動(dòng)合同管理、 社保及相關(guān)政策， 指導(dǎo)各項(xiàng)目分公司人力資源管理活動(dòng)， 監(jiān)督各 成員企業(yè)相關(guān)政策的執(zhí)行。?財(cái)務(wù)部： 負(fù)責(zé)制定公司財(cái)務(wù)制度和政策，全面預(yù)算管理、財(cái)務(wù)狀況分析， 成本管控，稅務(wù)籌劃，合并報(bào)表，統(tǒng)籌安排財(cái)務(wù)活動(dòng)，統(tǒng)籌公司資金的調(diào)控，集 中統(tǒng)一合理調(diào)配公司內(nèi)部系統(tǒng)資源

3、， 提高工作效率； 對(duì)各項(xiàng)目分公司財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn) 行檢查、指導(dǎo)、規(guī)范、考核和評(píng)價(jià)；對(duì)項(xiàng)目分公司內(nèi)部管理審計(jì)稽核，并及時(shí)監(jiān) 控整改。?營銷部：負(fù)責(zé)制定公司營銷系統(tǒng)的管理政策及執(zhí)行監(jiān)控，產(chǎn)品定價(jià)及市場、 營銷管理政策的制定及實(shí)施， 產(chǎn)品營銷監(jiān)控及事件處理； 各項(xiàng)目營銷策劃方案的 審核。導(dǎo)入統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的操作模式， 使整個(gè)公司的營銷體系的工作規(guī)范化、 標(biāo) 準(zhǔn)化、制度化；加強(qiáng)營銷各個(gè)環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制， 包括市場定位環(huán)節(jié) （產(chǎn)品定位）、 營銷策劃環(huán)節(jié)（項(xiàng)目 CI、廣告、推廣）、銷售環(huán)節(jié)（價(jià)格、銷控、銷售情況）、 后期服務(wù)（客戶滿意度測量、客戶服務(wù)）和營銷費(fèi)用的控制，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)目分公 司的監(jiān)控和指導(dǎo)；負(fù)責(zé)產(chǎn)品

4、牌定位、規(guī)劃以及宣傳、維護(hù)，通過各個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)控 制來統(tǒng)一對(duì)外宣傳的品牌形象，提升企業(yè)無形資產(chǎn)，建立品牌效應(yīng)。?客服部： 負(fù)責(zé)制定公司客服和會(huì)員系統(tǒng)的管理制度、規(guī)范及執(zhí)行監(jiān)督。主 要包括：售后服務(wù)、 會(huì)員管理和業(yè)主投訴監(jiān)督跟進(jìn)工作。 參與房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與 產(chǎn)品規(guī)劃方案；銷售過程中客戶按揭辦理跟進(jìn)， 催款等銷售輔助工作和客戶回訪、 銷售滿意度調(diào)查等工作； 銷售后到交付前的客戶關(guān)懷工作， 包括定期的房屋進(jìn)度 通告、客戶活動(dòng)， 交付后期客戶的維修接待以及投訴處理， 以及會(huì)員系統(tǒng)相關(guān)管 理工作等。?工程部： 負(fù)責(zé)制定公司工程系統(tǒng)的管理制度、規(guī)范及執(zhí)行監(jiān)控，工程管理 監(jiān)控及事件的處理， 制定符合本公司發(fā)展

5、的工程項(xiàng)目管理模式和業(yè)務(wù)流程， 構(gòu)建 和完善公司項(xiàng)目預(yù)算體系， 導(dǎo)入統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目管理操作模式， 檢查、監(jiān)控 和指導(dǎo)各成員企業(yè)項(xiàng)目工程的實(shí)施， 推動(dòng)公司工程管理體系的工作規(guī)范化、 標(biāo)準(zhǔn) 化、制度化。?采招部： 負(fù)責(zé)制定公司采購系統(tǒng)的管理制度、規(guī)范及執(zhí)行監(jiān)控，建立和完 善供應(yīng)商信息庫并規(guī)范管理好供應(yīng)商；組織承建商、供應(yīng)商考察、考評(píng)活動(dòng)，建 立并維護(hù)承建商、 供應(yīng)商名冊； 組織并實(shí)施各項(xiàng)大宗建材的招標(biāo)和采購； 推動(dòng)公 司采招體系的工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化。?開發(fā)部： 負(fù)責(zé)制訂項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)證件手續(xù)辦理的流程、規(guī)范并組織實(shí)施。 做好項(xiàng)目開發(fā)前期的信息收集，開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、申報(bào)，負(fù)責(zé)辦理土地證、房

6、地 產(chǎn)證、銷售證等各類證件， 協(xié)助做好前期工程的服務(wù)工作， 協(xié)助辦理企業(yè)注冊等 各項(xiàng)審批工作，并協(xié)助做好與相關(guān)政府部門的關(guān)系。三、公司總部管理層人員配置（一）公司經(jīng)營班子1、公司經(jīng)營領(lǐng)導(dǎo)班子由總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)（或總工）構(gòu)成。（1）公司設(shè)置總經(jīng)理 1 人（2）副總總經(jīng)理、總監(jiān)若干名：運(yùn)營副總 1 人 ,分管公司運(yùn)營管理系統(tǒng)， 直接主管運(yùn)營部、 人力資源部、 開發(fā) 部工作，負(fù)責(zé)公司日常事務(wù)。財(cái)務(wù)總監(jiān) 1 人，負(fù)責(zé)主管和統(tǒng)籌公司財(cái)務(wù)管理、成本管控體系工作，主管財(cái) 務(wù)部。營銷總監(jiān) 1 人，負(fù)責(zé)主管和統(tǒng)籌公司營銷體系工作，主管公司營銷部、客服 部。工程總監(jiān)或總工 1 人，負(fù)責(zé)主管和統(tǒng)籌公司項(xiàng)目工程

7、管理和技術(shù)，主管公司 工程部、采招部。（二）各職能部門定崗定編1、運(yùn)營部：經(jīng)理 1人，運(yùn)營主管或?qū)T 1 人，信息管理主管或?qū)T 1人2、人力資源部：經(jīng)理 1 人，人事主管或?qū)T 1 人3、開發(fā)部：經(jīng)理 1 人，主管或?qū)T 1 人4、財(cái)務(wù)部：財(cái)務(wù)經(jīng)理兼會(huì)計(jì) 1人，出納、人5、營銷部：營銷部經(jīng)理 1 人，營銷主管或?qū)T 1 人6、客服部：經(jīng)理 1人，客服主管或?qū)T 3 人、平面設(shè)計(jì) 1人、會(huì)務(wù)助理 1 人7、采招部：經(jīng)理 1 人，采招主管或?qū)T 2 人 8、工程部：工程部經(jīng)理 1 人，預(yù)算主管或?qū)T 1 人，工程技術(shù)人員 1人四、運(yùn)營管理的含義、內(nèi)容和管控模式（一）運(yùn)營管理的含義和內(nèi)容一、含義。

8、房企項(xiàng)目運(yùn)營管理，重點(diǎn)聚焦房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全生命周期，從 項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本和現(xiàn)金流四條主線實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的全面管理，覆蓋 項(xiàng)目發(fā)展（包括項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃）、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)（包括采購招標(biāo)、 施工等）和銷售及服務(wù)等項(xiàng)目運(yùn)營管理的重要階段，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目規(guī)范 化、流程化和精細(xì)化的全方位運(yùn)營管理。二、內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理管什么？簡而言之，就是“管目標(biāo)”、“控進(jìn)度”、“防風(fēng)險(xiǎn)”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營的“可知”、“可控”、“可預(yù)測”。（1）管目標(biāo)： 承接經(jīng)營計(jì)劃管理，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)的 PDCA 循環(huán)管理 管理目標(biāo)重點(diǎn)抓好以下幾方面工作：1、做好經(jīng)營目標(biāo)下的項(xiàng)目運(yùn)營維度分解2、年度經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書的編制和

9、管理跟進(jìn)3、建立和健全“ 4 1”管理指標(biāo)體系4 大類管理指標(biāo)： 經(jīng)營類、銷售類、現(xiàn)金類、財(cái)務(wù)類四大類管理指標(biāo)細(xì)分見下表：四大類管理指標(biāo)三、目標(biāo)與指標(biāo)追蹤經(jīng)營計(jì)劃的跟蹤， 建立運(yùn)營視角的產(chǎn)銷匹配 重點(diǎn) 關(guān)注：生產(chǎn)進(jìn)度（主要跟進(jìn)開工、開盤、交房等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)）、銷售進(jìn)度、回款進(jìn) 度、利潤完成進(jìn)度、存貨指標(biāo)。（2）控進(jìn)度： “七控”強(qiáng)化協(xié)同與防范風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的過程監(jiān)控 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的管控，實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)的過程監(jiān)控。 專業(yè)能力比較弱、影響品牌和利潤的重要節(jié)點(diǎn)管控。 涉及多部門、跨層級(jí)協(xié)同頻繁的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控。 控制項(xiàng)目關(guān)鍵路徑上的重要工作項(xiàng)，把控項(xiàng)目開發(fā)周期。 與收入達(dá)成休戚相關(guān)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和專項(xiàng)計(jì)劃的

10、管控。 受外部政府影響的證件管理的管控。 類似質(zhì)量停止檢查點(diǎn)的特殊管控點(diǎn)的管控。（3）防風(fēng)險(xiǎn)： 強(qiáng)化價(jià)值鏈前端管控、構(gòu)建投資收益跟蹤管理體系1、事前組織監(jiān)控價(jià)值鏈前端的階段性成果管理。項(xiàng)目運(yùn)營按時(shí)段依次分為：項(xiàng)目論證、土地獲取、項(xiàng)目策劃、方案設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、營銷管理、客戶 服務(wù)等七大標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)。七大環(huán)節(jié)分為：利潤規(guī)劃區(qū)（投資策劃（即項(xiàng)目論證）、土地獲得和項(xiàng)目策劃）和利潤實(shí)現(xiàn)區(qū)（方案設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、營銷管理、客戶服 務(wù)等）。七大環(huán)節(jié)中，對(duì)利潤貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為從前端向后端影響力依次遞減。項(xiàng)目利潤的可能實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵取決于項(xiàng)目利潤規(guī)劃區(qū)的管控， 對(duì)項(xiàng)目前端成果的 管控，將直接影響項(xiàng)目過程的可控性和項(xiàng)目的成敗

11、。 因此， 我們要規(guī)范并強(qiáng)化措 施，對(duì)項(xiàng)目前端的“項(xiàng)目劃、方案設(shè)計(jì)”等關(guān)鍵成果進(jìn)行嚴(yán)格的審核評(píng)定后，才 能繼續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目。設(shè)立項(xiàng)目成功標(biāo)尺， 標(biāo)尺的內(nèi)容包含多維度的項(xiàng)目成本、 項(xiàng)目收入、 項(xiàng)目利 潤、 IRR、一次性交房通過率等指標(biāo)。2、事中過程監(jiān)控構(gòu)建投資收益過程跟蹤體系。 要站在項(xiàng)目全局的高度，跨職能線、全盤考慮和平衡項(xiàng)目運(yùn)營問題。 建立定期回顧機(jī)制，構(gòu)建投資收益跟蹤體系一是以時(shí)間為周期（如按半年或季度）定期回顧；二是以事件為觸發(fā)的不定期回顧，通常是以關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。 項(xiàng)目投資收益跟蹤管理的回顧要點(diǎn)主要是通過對(duì)項(xiàng)目基準(zhǔn)成功指標(biāo)對(duì)比、 月度報(bào)告回顧模型對(duì)比、 各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)比評(píng)估。 在收益跟蹤回顧內(nèi)容上

12、， 按月度（或 季度）對(duì)成本執(zhí)行、進(jìn)度執(zhí)行、銷售回款、資金計(jì)劃執(zhí)行四大維度進(jìn)行分析和匯 報(bào)。并通過對(duì)比偏差，引導(dǎo)每個(gè)項(xiàng)目都成為合格的項(xiàng)目。3、項(xiàng)目運(yùn)營能力。項(xiàng)目運(yùn)營能力，是以項(xiàng)目開發(fā)能力、項(xiàng)目經(jīng)營能力、項(xiàng)目現(xiàn)金流完成能力三個(gè)指標(biāo)加權(quán)平均構(gòu)成。 項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)能力指標(biāo)作為考核和 衡量項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的評(píng)價(jià)指標(biāo)構(gòu)成內(nèi)容。項(xiàng)目能力指數(shù) A1項(xiàng)目開發(fā)能力指數(shù) A2 項(xiàng)目經(jīng)營能力指數(shù) A3項(xiàng)目 現(xiàn)金流季度完成指數(shù)能力（二）運(yùn)營管控模式結(jié)合公司的實(shí)際，公司采用以集權(quán)為主、集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合的運(yùn)營管理為主、 戰(zhàn)略管理為輔的綜合模式。 在組織架構(gòu)上， 采用的是職能型與矩陣型相結(jié)合， 體 現(xiàn)縱向管控和橫向關(guān)聯(lián)協(xié)同。五、構(gòu)建運(yùn)營

13、管控平臺(tái)根據(jù)眾多標(biāo)桿房企的實(shí)踐和探索， 一個(gè)套卓越項(xiàng)目運(yùn)營管理高效落地， 需要 構(gòu)建一個(gè)“ 144”管理平臺(tái)。一個(gè)經(jīng)營目標(biāo) ：即充分聚集項(xiàng)目運(yùn)營的全生命周期，并構(gòu)建以投資收益的全過程跟蹤管理體系，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營既定經(jīng)營目標(biāo)。四大核心要素： 項(xiàng)目運(yùn)營最核心在于構(gòu)建規(guī)范高效的計(jì)劃管理體系、成本管理體系、銷售管理體系和資金管理體系。四大支撐體系： 構(gòu)建以高效項(xiàng)目運(yùn)營管理體系、成果管理體系、績效驅(qū)動(dòng)體系和信息化支撐平臺(tái)，最終有效支撐和推動(dòng)高效運(yùn)營管理的落地。（一）一個(gè)經(jīng)營目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營圍繞經(jīng)營目標(biāo)，聚集項(xiàng)目 全生命周期項(xiàng)目運(yùn)營管理本身是基于企業(yè)年度經(jīng)營目標(biāo)的分解和落地支撐， 側(cè)重在外部 市場環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境

14、雙重變化下能夠始終圍繞經(jīng)營目標(biāo)落地執(zhí)行。 具體項(xiàng)目運(yùn)營 先要基于縱向的 “企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)投資收益管理業(yè)務(wù)單元落地” 展開，在 這條線中， 投資收益管理是重心。 其次，項(xiàng)目運(yùn)營管理需要橫向聚集項(xiàng)目全生命 周期，即從項(xiàng)目投資論證、拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、策劃銷售、竣工入伙全 過程管控。（二）四大核心要素計(jì)劃、成本、銷售、資金一、計(jì)劃管理：聚集經(jīng)營，強(qiáng)化協(xié)同，實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的過程監(jiān)控計(jì)劃管理的基本目標(biāo)在于打通企業(yè)內(nèi)部縱向、 橫向的協(xié)同， 將項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo) 任務(wù)分解，賦予各工作任務(wù)明確的時(shí)間限制， 責(zé)任落實(shí)。各責(zé)任方圍繞經(jīng)營目標(biāo)， 加強(qiáng)工作的計(jì)劃性和系統(tǒng)性， 加強(qiáng)公司總部與各項(xiàng)目分公司之間、 業(yè)務(wù)部門之間

15、、 上游部門和下游部門的協(xié)同，促進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)營效率的整體提升。（1）貫徹并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的四級(jí)管控體系：公司總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃、 項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃、 部門月度計(jì)劃。 其中關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃由公司總部確定和編制， 項(xiàng)目 主項(xiàng)計(jì)劃由項(xiàng)目分公司負(fù)責(zé)人組織編制，項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃由項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人編制， 部門月度計(jì)劃由各相應(yīng)職能部門負(fù)責(zé)編制。1）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：從運(yùn)營視角保障企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的達(dá)成。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：通常，“開工、開盤、交房”三個(gè)節(jié)點(diǎn)是絕大部分房企作為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)重要組成，結(jié)合實(shí)際，我們將公司運(yùn)營管控的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)定為： 取得國有土地使用證 完成方案設(shè)計(jì) 完成施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目開工 銷售中心開業(yè)（開放） 開盤 竣工驗(yàn)收 交房關(guān)鍵節(jié)

16、點(diǎn)計(jì)劃 是公司決策層管控“項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)”的工具。項(xiàng)目運(yùn)營管理是一個(gè)進(jìn)行規(guī)劃、組織、實(shí)施、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、控制的過程，對(duì)于決策層和管理層來說，對(duì)項(xiàng)目的過程管理主要集中在對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的計(jì)劃目標(biāo)下達(dá)、過程監(jiān)督 與控制、事后考核等手段上。具體操作上采取如下步驟推進(jìn)：a. 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃目標(biāo)的設(shè)定與下達(dá) 根據(jù)發(fā)展需求設(shè)定公司的經(jīng)營目標(biāo)， 并結(jié)合公司的項(xiàng)目進(jìn)行資源盤點(diǎn)， 將經(jīng)營目標(biāo)分解為幾個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營目標(biāo)，這幾個(gè)經(jīng)營目標(biāo)體現(xiàn)銷售指標(biāo)。 根據(jù)銷售指標(biāo)明確各項(xiàng)目的開盤節(jié)點(diǎn)和交房時(shí)間要求， 并結(jié)合工期反推出項(xiàng)目建設(shè)各主要節(jié)點(diǎn)的時(shí)間要求。 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)上述節(jié)點(diǎn)進(jìn)行研討提出建議， 并達(dá)成共識(shí)后， 由項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng) 目開發(fā)節(jié)點(diǎn)或

17、經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行確認(rèn) （或做出承諾） ，經(jīng)公司批準(zhǔn)后形成項(xiàng)目開發(fā)關(guān) 鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃正式下發(fā)，作為項(xiàng)目下級(jí)計(jì)劃執(zhí)行的綱領(lǐng)性、指針性文件， 執(zhí)行上體現(xiàn)剛性要求。b. 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃監(jiān)督、控制和調(diào)整對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃執(zhí)行情況的監(jiān)督和管控， 采用書面報(bào)告和定期運(yùn)營管理會(huì)議的形式進(jìn)行。鑒于關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃重要性及嚴(yán)肅性， 其執(zhí)行完成情況直接與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人績效 掛鉤，一般情況下不允許變更。 但在實(shí)際操作過程中， 可將其分為考核版和執(zhí)行 版，在開發(fā)過程中考核版不允許調(diào)整， 執(zhí)行版則根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的要求按需調(diào) 整以適應(yīng)項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀使其更具牽引性和指導(dǎo)性。2）主項(xiàng)計(jì)劃：從管控視角實(shí)現(xiàn)縱向、橫向的業(yè)務(wù)協(xié)同項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)

18、劃，囊括 項(xiàng)目開發(fā)過程中的所有重要工作任務(wù)， 強(qiáng)調(diào)工作任務(wù)的結(jié)果時(shí)間目標(biāo)， 是各專業(yè) 線橫向協(xié)同的時(shí)間、 質(zhì)量基準(zhǔn)， 所有專業(yè)的工作展開必須以主項(xiàng)計(jì)劃的時(shí)間節(jié)點(diǎn) 要求倒排，目標(biāo)是促使各專業(yè)以項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)為統(tǒng)一方向開展工作。a.主項(xiàng)計(jì)劃內(nèi)容設(shè)定主項(xiàng)計(jì)劃設(shè)定為： “經(jīng)營管理目標(biāo)工作任務(wù)”，其工作內(nèi)容的設(shè)定包括但 不限于以下幾項(xiàng)： 包含總部管控的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)， 主要目標(biāo)是將經(jīng)營目標(biāo)作為主控內(nèi)容傳遞和分 解到項(xiàng)目開發(fā)管理計(jì)劃中去，并在分步推進(jìn)中實(shí)現(xiàn)。 包含項(xiàng)目瓶頸的工作內(nèi)容， 特別是一些企業(yè)內(nèi)部不可控的內(nèi)容， 如某 些政府驗(yàn)收工作等。 包含項(xiàng)目難點(diǎn)內(nèi)容，如拆遷工作，工程量清編制工作。 包含多部門協(xié)同工作的

19、內(nèi)容，特別是跨層級(jí)的部門協(xié)同內(nèi)容，如材 料采購工作，涉及公司總部和項(xiàng)目分公司兩個(gè)層級(jí)，同時(shí)需要采招、工程、 成本、銷售等多個(gè)職能部門的協(xié)同。 涉及公司重大費(fèi)用支出的工作。b.落實(shí)主項(xiàng)任務(wù)計(jì)劃六要素主項(xiàng)計(jì)劃確定后， 關(guān)鍵是要落實(shí)主項(xiàng)任務(wù)的六要 素，以提高工作效率和效能。主項(xiàng)任務(wù)六要素為： 明確責(zé)任主體 清晰工作界面（即工作任務(wù)的開始和完成標(biāo)志） 設(shè)定合理工期 厘清工作任務(wù)的前后置影響關(guān)系 構(gòu)建工作任務(wù)的工作指引 提交成果標(biāo)志物（完成工作任務(wù)的成果輸出）c. 通過會(huì)議與報(bào)告作為主項(xiàng)計(jì)劃協(xié)同的重要手段 編制主項(xiàng)計(jì)劃編制主項(xiàng)計(jì)劃由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織進(jìn)行編制。 具體由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)公司批準(zhǔn) 后的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

20、計(jì)劃， 組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)深入研討交流達(dá)成共識(shí)后形成項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì) 劃方案，經(jīng)多輪評(píng)審后，經(jīng)由公司運(yùn)營部審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。 計(jì)劃反饋與協(xié)調(diào)通過合理規(guī)劃會(huì)議的方式對(duì)計(jì)劃反饋與協(xié)調(diào)進(jìn)行優(yōu)化。 具體做法是， 以項(xiàng)目 經(jīng)理（項(xiàng)目分公司層面）或運(yùn)營部經(jīng)理（公司層面）為主導(dǎo)，組織召開周例會(huì)、 項(xiàng)目公司運(yùn)營管理月會(huì)， 對(duì)項(xiàng)目責(zé)任進(jìn)行反饋： 以主項(xiàng)計(jì)劃為主要脈絡(luò)， 先簡 述當(dāng)前工作任務(wù)完成情況， 重點(diǎn)分析后續(xù)工作任務(wù)推進(jìn)的資源需求和可能存在的 風(fēng)險(xiǎn)。提前做好預(yù)案機(jī)制，集中精力推進(jìn)下一步工作任務(wù)。各項(xiàng)目分公司形成月度工作報(bào)告，工作報(bào)告內(nèi)容包括：上月工作總結(jié)： 根據(jù)主項(xiàng)計(jì)劃明確上月工作任務(wù)有哪些？每個(gè)工作任務(wù)的計(jì)劃目

21、標(biāo)是否完 成？滯后的需要明確具體原因。對(duì)滯后工作明確后續(xù)推進(jìn)的主責(zé)部門。下月工作計(jì)劃： 根據(jù)主項(xiàng)計(jì)劃明確下月工作任務(wù)有哪些？明確責(zé)任部門具體明確該工作任 務(wù)具體的完成標(biāo)志是什么（完成到什么程度） ? 部門通過什么方法措施達(dá)成目 標(biāo)？需要哪些部門配合，需要公司提供哪些資源？具體式樣詳見附表三環(huán)地 產(chǎn)月度工作報(bào)告3）專項(xiàng)計(jì)劃：聚集落地，實(shí)現(xiàn)工作執(zhí)行指導(dǎo) 專項(xiàng)計(jì)劃是為完成某一方面、某一工作項(xiàng)、某一組工作項(xiàng)的工作內(nèi)容而設(shè) 定的細(xì)化工作推進(jìn)計(jì)劃，主要由項(xiàng)目的職能專業(yè)負(fù)責(zé)推進(jìn)。專項(xiàng)計(jì)劃通常有三 大類：一類是按“項(xiàng)目業(yè)務(wù)職能”劃分的專項(xiàng)計(jì)劃，如“設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃、營銷專 項(xiàng)計(jì)劃、報(bào)建專項(xiàng)計(jì)劃、招投標(biāo)專項(xiàng)計(jì)劃、工

22、程施工專項(xiàng)計(jì)劃”等。一類是“需要項(xiàng)目各職能、公司縱向、橫向密切協(xié)作才能成功完成的對(duì)目 標(biāo)達(dá)成直接影響的工作項(xiàng)”制定的更明細(xì)的專項(xiàng)計(jì)劃，如“開盤計(jì)劃、交房計(jì) 劃”。一類是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大、難度大、不受控（政府證件）、責(zé)任人能力不足的某一工 作任務(wù)項(xiàng)制定的更明細(xì)的工作計(jì)劃， “如首次開盤的售樓部賣場專項(xiàng)計(jì)劃”。專 項(xiàng)計(jì)劃必須是圍繞項(xiàng)目主項(xiàng)任務(wù)的按時(shí)、 按質(zhì)實(shí)現(xiàn)來設(shè)定， 是主項(xiàng)計(jì)劃的有益補(bǔ) 充。專項(xiàng)計(jì)劃由項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況編制， 并經(jīng)過項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批后， 經(jīng)由公司管理制度和流程進(jìn)行批準(zhǔn)、 簽發(fā)。專項(xiàng)計(jì)劃 若涉及跨部門工作協(xié)同，需要與協(xié)同人達(dá)成共識(shí)。4）部門計(jì)劃：聚集承諾，承接

23、項(xiàng)目計(jì)劃的橋梁部門月度工作計(jì)劃， 由部門負(fù)責(zé)人依據(jù)各項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃、 專項(xiàng)計(jì)劃、 部門上 月未完成的計(jì)劃， 以及本月需要完成日常工作事宜， 編制部門月度計(jì)劃， 編制完 成后提交公司運(yùn)營部經(jīng)理審批（要求在每月的 2527 號(hào)完成下月的部門工作計(jì) 劃）編制部門月度計(jì)劃時(shí)， 部門負(fù)責(zé)人明確各項(xiàng)工作的 “完成標(biāo)準(zhǔn)”及所需的“資 源支持”，并根據(jù)工作項(xiàng)的來源和重要程度設(shè)置相應(yīng)權(quán)重，公司將“部門月度工 作計(jì)劃”列為對(duì)各職能負(fù)責(zé)人的績效考核標(biāo)準(zhǔn)。部門計(jì)劃見三環(huán)地產(chǎn)（ ） 部門工作計(jì)劃表（2）項(xiàng)目范圍管理：包括項(xiàng)目的基本信息、特征信息、項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成、戶 型構(gòu)成以及最新的產(chǎn)品庫存等相關(guān)信息。（3）項(xiàng)目計(jì)劃與進(jìn)度：

24、 從多角度反映項(xiàng)目最新進(jìn)展，包括時(shí)間進(jìn)度、工程量進(jìn)度、成本進(jìn)度、形象 進(jìn)度，避免從單視角看待項(xiàng)目進(jìn)度帶來的管理偏差，實(shí)時(shí)、全面、直觀地反映項(xiàng) 目總體進(jìn)度狀況。二、成本管理：從“成本核算”邁向“成本控制”，打造“以合約規(guī)劃為中 心的成本控制體系”（1）實(shí)現(xiàn)成本全生命周期管理：從成本測算、目標(biāo)成本與合約規(guī)劃、動(dòng)態(tài) 成本回顧到成本總結(jié)與成本數(shù)據(jù)庫。（2）實(shí)現(xiàn)成本三級(jí)管控體系：包括“目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、合同執(zhí)行”的 分級(jí)授權(quán)與管控，支撐房地產(chǎn)企業(yè)“跨區(qū)域、多項(xiàng)目運(yùn)作”業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。（3）貫徹并實(shí)現(xiàn)以合同為中心的“全動(dòng)態(tài)成本管理”基于先進(jìn)的“目標(biāo)成 本”“責(zé)任成本”“作業(yè)過程控制”的現(xiàn)代成本管理體系：

25、以合理的成本結(jié) 構(gòu)分類作為成本管理的基礎(chǔ)， 以目標(biāo)成本作為成本控制線， 實(shí)現(xiàn)以合同為中心的 “全動(dòng)態(tài)成本管理”。目前公司成本管理意識(shí)仍然薄弱，停留在“財(cái)務(wù)成本”、 “造價(jià)成本”的 概念，更多注意的是事后核算。因此，從組織架構(gòu)上，在總公司層面，財(cái)務(wù)部負(fù) 責(zé)整個(gè)公司的成本策劃和成本管控， 整體遵循“成本策劃成本管理成本控制 合同管理成本核算” 的實(shí)施路線。 在項(xiàng)目分公司層面， 財(cái)務(wù)部作為項(xiàng)目成本 管理的責(zé)任部門， 建立項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控機(jī)制， 定期對(duì)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總 并及時(shí)分析監(jiān)控。成本體系的建立與管控，參照龍湖成本管控模式，由財(cái)務(wù)總監(jiān)、運(yùn)營部、人力資源部、財(cái)務(wù)部、工程部、采招部和各項(xiàng)目部研究

26、確定后落實(shí)。1）成本管控的目的，最終是為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤。如何進(jìn)行成本管控？關(guān)鍵 是以下四個(gè)方面： 一是控目標(biāo)成本。 將目標(biāo)成本分解到項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和責(zé)任部門， 嚴(yán)格控制超標(biāo) 并與，績效掛鉤進(jìn)行嚴(yán)格考核。 二是控合同。在目標(biāo)成本確定時(shí)，必須分解合約規(guī)劃，在合同簽訂時(shí)， 以合約規(guī)劃為依據(jù)，若合同簽訂導(dǎo)致動(dòng)態(tài)成本超預(yù)警線時(shí)，則預(yù)警評(píng)估；若超 越強(qiáng)控線（底線）時(shí)，停止業(yè)務(wù)執(zhí)行。 三是控付款。 要求項(xiàng)目分公司財(cái)務(wù)部每月基于合同條款、 應(yīng)付進(jìn)度款審定 后，編制合同付款計(jì)劃， 形成月度資金計(jì)劃， 并在經(jīng)審批通過后的月度資金計(jì)劃 的控制下有序付款， 對(duì)沒有編制、審批通過的資金計(jì)劃不予支付或通過 “計(jì)劃外” 更高級(jí)別

27、、更嚴(yán)格的程序?qū)徟?四是控動(dòng)態(tài)成本。在公司內(nèi)部建立總部項(xiàng)目分公司項(xiàng)目部分級(jí)管控體 系，形成月度成本報(bào)告與動(dòng)態(tài)動(dòng)態(tài)成本回顧會(huì)議管理制度， 會(huì)議由公司財(cái)務(wù)部經(jīng) 理組織召集。注：動(dòng)態(tài)成本合同簽約金額已確認(rèn)合同變更金額已簽訂合同預(yù)估變更 金額待發(fā)生合約規(guī)劃金額2）成本考核關(guān)鍵指標(biāo)設(shè)定 一是目標(biāo)成本變動(dòng)率（扣除地價(jià)），項(xiàng)目竣工結(jié)算或階段性檢查：目標(biāo)成本變動(dòng)率（動(dòng)態(tài)成本目標(biāo)成本）目標(biāo)成本 100%考核對(duì)象：除財(cái)務(wù)總監(jiān)外的其他高管人員 二是責(zé)任成本變動(dòng)率目標(biāo)成本責(zé)任分解，在相關(guān)成本結(jié)算或階段必檢查：責(zé)任成本變動(dòng)率（動(dòng)態(tài)成本責(zé)任目標(biāo)成本）責(zé)任目標(biāo)成本 100% 考核對(duì)象：成本、工程、營銷等職能線負(fù)責(zé)人。 資

28、金計(jì)劃達(dá)成率月度達(dá)成率月度資金計(jì)劃內(nèi)實(shí)際支付的 款項(xiàng)月度資金計(jì)劃總額 100%考核對(duì)象：財(cái)務(wù)總監(jiān)、成本、工程、營銷等各級(jí)資金計(jì)劃負(fù)責(zé)人。 工程簽證比率工程簽證比率整個(gè)項(xiàng)目的工程簽證額合同執(zhí)行價(jià) 100%注：合同執(zhí)行價(jià)指甲乙雙方核對(duì)后執(zhí)行的合同價(jià)考核對(duì)象：工程職能線負(fù)責(zé)人（工程部經(jīng)理、項(xiàng)目部經(jīng)理）3）銷售管理：監(jiān)控銷售計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格管控，做好營銷費(fèi)用管控（1）銷售計(jì)劃管控確定銷售目標(biāo)，編制好銷售計(jì)劃，并將具體銷售目標(biāo)計(jì) 劃分解到季度、 月度，并在過程中通過信息化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)銷售去化率和計(jì)劃完成率 實(shí)時(shí)、全面監(jiān)控。（一）銷售管控的核心指標(biāo)重點(diǎn)抓好以下 3 個(gè)核心指標(biāo)： 銷售規(guī)模銷售額：銷售金額和銷

29、售面積。項(xiàng)目數(shù)量及分布：按區(qū)域統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目數(shù)量，反映企業(yè)戰(zhàn)略布局情況。 銷售毛利率銷售毛利率（銷售凈收入產(chǎn)品成本）銷售凈收入 100% 銷售回款對(duì)銷售計(jì)劃管控， 定期對(duì)銷售計(jì)劃的完成情況進(jìn)行分析， 調(diào)整后期的銷售策 略，并通過將月度（或季度）獎(jiǎng)金與銷售計(jì)劃完成情況掛鉤。另外銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)， 要將開盤作為重中之重的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工作抓好， 要求各 項(xiàng)目分公司新推盤項(xiàng)目當(dāng)月銷售率 60%。（2）銷售價(jià)格管控通過銷售總貨值 （注：銷售總貨值已售貨值待售貨值剩余貨值） 實(shí)現(xiàn) 公司長期利益和項(xiàng)目短期利益平衡， 具體通過項(xiàng)目收益、 客戶需求和市場競爭來 確定合理銷售價(jià)格和銷售去化率。銷售價(jià)格管控， 由營銷總監(jiān)根據(jù)項(xiàng)

30、目銷售目標(biāo)確定底價(jià)， 營銷部門根據(jù)底價(jià) 為基準(zhǔn)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行管控： 項(xiàng)目可自行制定房價(jià)，但原則上不能低于底價(jià)。 項(xiàng)目不允許推售沒有底價(jià)主房間。 項(xiàng)目促銷優(yōu)惠也不能低于底價(jià)， 若低于底價(jià)則必須走 “特殊折扣” 審批流 程，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 項(xiàng)目因退房業(yè)務(wù)返回的房源，由營銷總監(jiān)作出評(píng)估是否需要重新審定底 價(jià)，如需重新審定底價(jià)的，經(jīng)由總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。（3）營銷費(fèi)用管控營銷費(fèi)用管控由項(xiàng)目營銷經(jīng)理根據(jù)年度目標(biāo)和營銷費(fèi)用計(jì)提要求， 按費(fèi)用結(jié) 構(gòu)（如媒體廣告費(fèi)、廣告設(shè)計(jì)策劃費(fèi)、廣告推廣活動(dòng)費(fèi)）編制年度項(xiàng)目營銷費(fèi)用 預(yù)算，經(jīng)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人和公司營銷總監(jiān)審核， 公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后確定。 月度預(yù)算 編制以年度預(yù)算

31、方案為依據(jù)，根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度和營銷投放的需求進(jìn)行月度分 解。費(fèi)用執(zhí)行管控： 其核心是對(duì)營銷合同和付款的控制， 這要求費(fèi)用管控相關(guān)部 門必須嚴(yán)格執(zhí)行審批流程。4）資金管理：實(shí)現(xiàn)資金的計(jì)劃內(nèi)、外的規(guī)范流程審批，嚴(yán)控資金進(jìn)出（1）付款管理：針對(duì)項(xiàng)目的支出（即成本）進(jìn)行嚴(yán)格的管理，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成 本下的動(dòng)態(tài)成本管控。（2）回款管理：針對(duì)銷售回款的銀行按揭和客戶自繳款實(shí)現(xiàn)基于信息化系 統(tǒng)的自動(dòng)提醒、工作前置等，提高回款的速度和質(zhì)量。（3）月度資金計(jì)劃管理：通過月度資金計(jì)劃管理控制付款申請和付款審批 兩大環(huán)節(jié)， 前者看是否在月度付款計(jì)劃之列， 后者看付款數(shù)量是否超出對(duì)應(yīng)月度 資金預(yù)算，做好規(guī)范管控。（三）四大

32、支撐體系會(huì)議體系、成果體系、績效驅(qū)動(dòng)、 IT 支撐一、會(huì)議體系拒絕粗放、低效會(huì)議，構(gòu)建規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、高效的會(huì)議體系構(gòu)建以會(huì)議為核心的運(yùn)營決策體系，根據(jù)工作性質(zhì)不同建立不同的會(huì)議機(jī) 制，最終整體提升企業(yè)會(huì)議效率。（1）合理規(guī)劃項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議，提升關(guān)鍵會(huì)議整體決策效率。項(xiàng)目運(yùn)營管理 會(huì)議分類：1：項(xiàng)目運(yùn)營里程碑會(huì)議：如預(yù)案決策會(huì)議、項(xiàng)目關(guān)鍵決策會(huì)議、項(xiàng)目啟動(dòng) 會(huì)、階段成果審查會(huì)等。2：項(xiàng)目日常運(yùn)營會(huì)議：項(xiàng)目周例會(huì)、項(xiàng)目月度運(yùn)營會(huì)議、項(xiàng)目半年度年（2）通過會(huì)議決策管理工具化提升會(huì)議效率。通過會(huì)議卡工具實(shí)現(xiàn)會(huì)議決策管理工具化， 對(duì)會(huì)議的輸入輸出、 會(huì)議結(jié)果進(jìn) 行可行性分析和規(guī)范， 最終實(shí)現(xiàn)會(huì)議體系來源于業(yè)務(wù)， 又高效返回和指導(dǎo)業(yè)務(wù)實(shí) 踐。會(huì)議卡式樣見附表三環(huán)地產(chǎn)會(huì)議管理卡。（3）公司項(xiàng)目