不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的司法管轄及法律適用

1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的司法管轄及法律適用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更與消 滅,都以物權(quán)歸屬作為起點(diǎn)或終結(jié).實(shí)踐中的物權(quán)變動(dòng)糾紛,除了針 對(duì)引起物權(quán)變動(dòng)的合同之訴外,還有很多直接針對(duì)物權(quán)歸屬狀況的爭(zhēng) 議.這些爭(zhēng)議是否屬于民事訴訟管轄范圍,屬于民事審判管轄的糾紛 應(yīng)如何適用法律,審判實(shí)踐應(yīng)如何確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬關(guān)系,目前司法界的熟悉還不清楚,做法也不一致.正確理解我國(guó)立法和司法實(shí)踐 對(duì)物權(quán)變動(dòng)模式所作的選擇,對(duì)于這類糾紛正確適用法律至關(guān)重要.一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的模式關(guān)于物權(quán)變動(dòng),我國(guó)物權(quán)法草案第九條表述為 物權(quán)的設(shè)立、變更、 轉(zhuǎn)讓和消滅引起物權(quán)變動(dòng)的原因,又可以分為兩類,一類是因法 律

2、行為引起的物權(quán)變動(dòng),即基于當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)； 二是非因法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng).在社會(huì)生活和審判實(shí)踐中,最具 有經(jīng)濟(jì)上的重要性和法律上的復(fù)雜性的物權(quán)變動(dòng), 是第一類基于法律 行為特別是合同發(fā)生的物權(quán)變動(dòng),也就是不動(dòng)產(chǎn)歸屬?gòu)囊粋€(gè)民事主體 向另一個(gè)主體轉(zhuǎn)移.物權(quán)變動(dòng)模式針對(duì)的就是這類不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng).物權(quán)變動(dòng)的模式,是指民事立法對(duì)基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行法 律調(diào)控的具體方式 .物權(quán)變動(dòng)采取何種原那么,由物權(quán)變動(dòng)的立法 模式所決定.;一大陸法系不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的立法模式縱觀大陸法系各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)立法,主要有兩種立法模式：一 意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式,又稱債權(quán)意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式.意思主義

3、認(rèn)為,物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)僅須當(dāng)事人之意思表示,即生 效力,而無(wú)須以登記或交付為其成立或生效要件之主義.法國(guó)、日本立法采取的是意思主義.在債權(quán)意思主義立法模式下,物權(quán)變動(dòng) 的法律根據(jù)與債權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)是同一的, 即一個(gè)法律行為可以產(chǎn) 生債權(quán)法上的效力,也能夠產(chǎn)生物權(quán)法上的效力.由于它不成認(rèn)物權(quán) 與債權(quán)的區(qū)分,不成認(rèn)物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)的區(qū)分, 因此 又被稱為 同一原那么立法模式.二形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式, 是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的成立和生效不僅需要當(dāng)事人債權(quán)法上的意思 表示一致,還必須具備物權(quán)的公示形式,即不動(dòng)產(chǎn)登記,并以不動(dòng)產(chǎn) 登記作為物權(quán)變動(dòng)生效的根據(jù).形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式把物權(quán)

4、 變動(dòng)區(qū)分為原因和結(jié)果兩個(gè)法律事實(shí),因此又被稱為區(qū)分原那么的立 法模式.形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式在各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的立法例上, 又有物權(quán)形式主義和債權(quán)形式主義之分.物權(quán)形式主義將物權(quán)變動(dòng)分 為物權(quán)契約和債權(quán)契約,債權(quán)合同只能發(fā)生債權(quán)法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系, 要發(fā)生物權(quán)的變動(dòng),還必須借助獨(dú)立的物權(quán)合同和物權(quán)意思, 這種物 權(quán)意思通過不動(dòng)產(chǎn)登記表現(xiàn)出來(lái).物權(quán)形式主義是完全區(qū)分負(fù)擔(dān)行為 和處分行為的結(jié)果,突出特點(diǎn)是成認(rèn)物權(quán)行為的無(wú)因性. 德國(guó)和我國(guó) 臺(tái)灣立法采用這種立法模式.債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng),又稱意思主 義與登記相結(jié)合的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式,是意思主義和物權(quán)形式主義 的折中形態(tài).采用這種立法模式的國(guó)家有

5、奧地利、瑞士、韓國(guó).指物 權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí),當(dāng)事人除有債權(quán)合意外,尚須踐行登記.債權(quán)形式主義與物權(quán)形式主義的區(qū)別在于不成認(rèn)物權(quán)合意的存在,認(rèn)為債權(quán)合同就是物權(quán)變動(dòng)的根本原因二我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的立法模式;理論界多數(shù)意見認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行物權(quán)立法模式采用的是債權(quán)形式主 義.我國(guó)?民法通那么?第7 2條第2款規(guī)定：根據(jù)合同或者其他合法 方式取得財(cái)產(chǎn)的,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移,法律另有規(guī)定或 者當(dāng)事人另有約定的除外.該條款實(shí)際上采用的是債權(quán)形式主義的物 權(quán)變動(dòng)立法模式.止匕外,在?土地治理法?第十二條、?城市房地產(chǎn)治理法?第三十五條、?城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條 例?第十六條、第二十五

6、條、?土地治理法實(shí)施條例?第六條、 ?城市私有房屋治理?xiàng)l例?第六條中,對(duì)土地權(quán)屬的變更、房屋 所有權(quán)的轉(zhuǎn)移均明確規(guī)定須實(shí)行登記,這說明我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)法根本 上遵循了債權(quán)形式主義模式的物權(quán)變動(dòng)原那么. 特別值得注意的是,2 0 0 5年7月全國(guó)人大常委會(huì)公布的 ?物權(quán)法?草案第九條規(guī)定： 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠晃唇?jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力,但法律另有規(guī)定的除外.第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之 間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有 規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的, 不影響合同效力.這已經(jīng)非常明確物權(quán)法立法采取了債權(quán)形式主義 的不動(dòng)產(chǎn)物

7、權(quán)變動(dòng)模式,即堅(jiān)持物權(quán)變動(dòng)原因和物權(quán)變動(dòng)結(jié)果區(qū)分的 原那么.我國(guó)司法實(shí)踐有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的觀點(diǎn)和做法那么經(jīng)歷了一個(gè)長(zhǎng)期漸變 的過程.早期最高法院的司法解釋大多沒有區(qū)分物權(quán)變動(dòng)原因及物權(quán)變動(dòng)結(jié)果,將登記作為房屋買賣等合同生效的要件；?民法通那么?頒布之后,司法解釋那么大多將登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件,但意見不穩(wěn)定,這點(diǎn)從法發(fā) 1 9 9 6 2號(hào)文件?最高人民法院關(guān)于審理房 地產(chǎn)治理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件假設(shè)干問題的解答?第1 2條、 第1 3條、第1 4條內(nèi)容的相互抵觸可以看出. 近年公布的司法解釋 那么比擬明確而且有意識(shí)地采納了債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)原那么,如?最高人民法院關(guān)于適用中華人民共

8、和國(guó)合同法假設(shè)干問題的解釋 一、?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解 釋?、?最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用 法律假設(shè)干問題的解釋?等.因此,我們應(yīng)當(dāng)清楚熟悉到,我國(guó)立法和 司法實(shí)踐均肯定了債權(quán)形式主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式,成認(rèn)不動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)變動(dòng)采取物權(quán)變動(dòng)原因和物權(quán)變動(dòng)結(jié)果區(qū)分原那么.；三債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式對(duì)審判實(shí)踐的意義1、明確我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)形式主義模式,有助于準(zhǔn)確界定民事 訴訟的受理范圍.在基于法律行為產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的過程中, 原 因和結(jié)果依據(jù)不同的法律要件,而物權(quán)變動(dòng)的標(biāo)志就是登記,我國(guó)目 前不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)在行政部門,因此我們可

9、以考慮,在沒有登記的 情況下,法院是否有權(quán)以民事訴訟確認(rèn)物權(quán), 尤其是對(duì)于土地這類需 要由土地治理部門登記造冊(cè)的權(quán)利,是否在法院民事訴訟受理范圍, 值得研究.2、明確我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)形式主義模式, 直接關(guān)系到物權(quán)變動(dòng)包括物權(quán)取得、變更、喪失時(shí)間點(diǎn)確實(shí)定.根據(jù)區(qū)分原那么,合同成立生效與物權(quán)變動(dòng)結(jié)果相區(qū)分, 合同的成立生效,不必然發(fā)生標(biāo)的 物的物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果.物權(quán)的變動(dòng)發(fā)生在當(dāng)事人履行合同之時(shí), 即在動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)或者不動(dòng)產(chǎn)登記之時(shí),與合同成立生效時(shí)間無(wú)涉. 因此,在債權(quán)形式主義模式下,物權(quán)變動(dòng)的標(biāo)志通常是動(dòng)產(chǎn)交付或者 不動(dòng)產(chǎn)登記,判斷物權(quán)的得喪時(shí)間也應(yīng)以交付或登記的時(shí)間為準(zhǔn).例如房屋交易過程中,

10、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪,應(yīng)以房管部門的登記為判斷 依據(jù),在房屋轉(zhuǎn)移登記之前,買受人不享有該房屋的所有權(quán),在轉(zhuǎn)移 登記之前方可取得房屋所有權(quán),成為房屋所有權(quán)人.3、確立債權(quán)形式主義變動(dòng)模式對(duì)判斷合同效力影響至大. 根據(jù)區(qū) 分原那么,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原因和變動(dòng)結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí), 其成立 和生效依據(jù)不同的法律要件.不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)變動(dòng)成立、生效的條 件,而不是債權(quán)法上的合同成立、生效的要件,不能以合同無(wú)法履行 或者物權(quán)沒有發(fā)生變動(dòng)來(lái)反推合同無(wú)效；同樣,合同生效并不表示物 權(quán)必然發(fā)生變動(dòng),只是產(chǎn)生了發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán).因此,對(duì)于過 去一些判斷合同效力的做法,比方在不動(dòng)產(chǎn)買賣、抵押中把物權(quán)能否 轉(zhuǎn)移、設(shè)立

11、作為合同生效的條件,需要有所改變.；4、確立債權(quán)形式主義變動(dòng)模式有助于重新熟悉無(wú)權(quán)處分行為的效 力.法律規(guī)定中出現(xiàn)的處分有三個(gè)層次：第一,最廣義的處分,包括 事實(shí)上的處分和法律上的處分.我國(guó)民法上所說的所有權(quán)四項(xiàng)權(quán)能占 有、使用、收益和處分,這里的處分就是最廣義的.所謂事實(shí)上的處 分,是指就原物體加以物質(zhì)的變形、改造或損毀的行為,比方裝修、 拆屋重建；所謂法律上的處分,除負(fù)擔(dān)行為債權(quán)行為如買賣合同、 租賃契約外,還包括處分行為如所有權(quán)的移轉(zhuǎn)、抵押權(quán)的設(shè)定、所有 權(quán)的拋棄等.第二,廣義的處分,即指法律上的處分,不包括事實(shí)上 的處分,我國(guó)合同法第五十一條所說的無(wú)權(quán)處分,就是這種情況.第 三,狹義的

12、處分,僅僅指物權(quán)法上的處分行為 ,是指以引起民事 權(quán)利的變動(dòng)為目的的法律行為.在不同的物權(quán)變動(dòng)立法模式下,無(wú)權(quán)處分行為的含義有所區(qū)別,因 此對(duì)無(wú)權(quán)處分行為效力的認(rèn)定也大相徑庭. 以法國(guó)、日本為代表的債 權(quán)意思主義和以?shī)W地利為代表的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下,無(wú)權(quán)處分行為是指對(duì)特定標(biāo)的物沒有處分權(quán)的當(dāng)事人訂立的引起物權(quán) 變動(dòng)為目的的債權(quán)合同,比擬典型的如出賣他人之物簽訂的買賣合同； 而以德國(guó)為代表的物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下, 無(wú)權(quán)處分行為那么 是指對(duì)特定標(biāo)的物沒有處分權(quán)的當(dāng)事人進(jìn)行的引起物權(quán)變動(dòng)為目的 的物權(quán)行為.對(duì)無(wú)權(quán)處分簽訂的合同,法國(guó)直接認(rèn)為無(wú)效,而日本、 意大利法律那么規(guī)定有效；相

13、反,德國(guó)把無(wú)權(quán)處分行為認(rèn)定為效力待定, 不過正如上面已經(jīng)介紹的,德國(guó)堅(jiān)持的是物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模 式,處分行為專指物權(quán)行為,不包括負(fù)擔(dān)行為,因此他們所說的效力 待定是物權(quán)行為,并非債權(quán)合同,以買賣合同為例,即使出賣人并不 享有處分權(quán)利,也不會(huì)對(duì)買賣合同的效力產(chǎn)生影響, 效力待定的是所 有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)行為.我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)法院曾認(rèn)為處分不以物權(quán)行為及準(zhǔn)物權(quán)行為為限,買賣契約亦包括在內(nèi),但現(xiàn)在理論和實(shí)務(wù)界 都接受了德國(guó)的觀點(diǎn). 可以看到,無(wú)論哪種類型的國(guó)家,都沒有 規(guī)定和認(rèn)可效力待定合同無(wú)處分我國(guó)?合同法?第五十一條對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的效力規(guī)定: 權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合

14、同后取 得處分權(quán)的,該合同有效.對(duì)于該條的理解存在不同觀點(diǎn).第一種 觀點(diǎn)認(rèn)為,?合同法?第五十一條并非是無(wú)權(quán)處分行為效力的一般規(guī) 定,而是無(wú)權(quán)處分行為為無(wú)效行為的例外. 即無(wú)權(quán)處分行為一般應(yīng)為 無(wú)效行為法國(guó).目前這是少數(shù)意見.第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,?合同法? 第五十一條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)理解為我國(guó)民事立法針對(duì)無(wú)權(quán)處分行為設(shè)置的一般性規(guī)定,無(wú)權(quán)處分行為應(yīng)屬效力待定的行為. 這個(gè)觀點(diǎn)又有兩 種理解.一種理解認(rèn)為,效力待定的無(wú)權(quán)處分行為是指當(dāng)事人之間的 債權(quán)合同效力待定 .這種觀點(diǎn)以梁慧星老師為代表,因他參與了 合同法的起草,認(rèn)為合同法立法思想就是如此,所以這種觀點(diǎn)成為我 國(guó)目前的通說,審判實(shí)踐也是這樣執(zhí)行的；另

15、一理解認(rèn)為,效力待定 的是物權(quán)行為,而非債權(quán)合同11.換句話說,合同效力不受影響. 這個(gè)觀點(diǎn)在學(xué)術(shù)界也占有有力地位, 比方孫憲忠、韓世遠(yuǎn)等學(xué)者都持 這種意見.第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,以債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式為前提, 將無(wú)權(quán)處分行為認(rèn)定為生效行為,方可獲得形式上的正當(dāng)性,又獲得 實(shí)質(zhì)上的正當(dāng)性.筆者贊成物權(quán)行為效力待定的說法.理由是：1處分不同于合同,前面已經(jīng)分析過.合同法第五十一條涉及處分和合同兩個(gè)概念, 這兩個(gè)概念在法律上并不重合,處分強(qiáng)調(diào)的是處分人進(jìn)行處分的單方 行為,合同是當(dāng)事人之間意思表示一致達(dá)成合意, 是雙方或多方法律 行為.2?合同法?第一百三十五條規(guī)定,買賣合同生效,僅發(fā)生債法上的效

16、果,即出賣人應(yīng)當(dāng)交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證, 并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán).標(biāo)的物所有權(quán)并不因買賣合同的締結(jié)而發(fā)生 轉(zhuǎn)移,其生效僅使當(dāng)事人負(fù)有交付并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)或價(jià)款所有權(quán) 的義務(wù),買賣合同的履行行為才具有處分性質(zhì), 發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn) 移的法律效果.3從法律體系看,?民法通那么?將合同規(guī)定在債權(quán) 這一節(jié),是把合同作為債的原因,而第八十四條第二款規(guī)定,債權(quán)人 有權(quán)要求債務(wù)人根據(jù)合同的約定或者依照法律的規(guī)定履行義務(wù).因此,通說實(shí)質(zhì)上是將合同和物權(quán)的變動(dòng)混為一談,沒有嚴(yán)格區(qū)分負(fù)擔(dān)行為 和處分行為,而是把處分行為納入債權(quán)行為之中,沒有堅(jiān)持區(qū)分原那么. 這個(gè)問題不解決,?物權(quán)法草案?第三十五條 朱

17、經(jīng)登記,不得處 分其物權(quán)在實(shí)施過程中仍將出現(xiàn)爭(zhēng)議.最高人民法院的司法解釋對(duì)無(wú)權(quán)處分行為效力的認(rèn)定隨著對(duì)物權(quán) 變動(dòng)區(qū)分原那么熟悉的逐步明朗作出相應(yīng)的調(diào)整. 自從合同法第五十一 條確立以來(lái),最高院的司法解釋就多了一個(gè)效力待定合同, 最典型的 就是?關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解 釋?第九條.據(jù)了解,在該解釋起草過程中一直存在爭(zhēng)議,后經(jīng)綜合 各方面因素,認(rèn)為將無(wú)權(quán)處分行為根據(jù)債權(quán)合同效力待定處理較為符 合我國(guó)當(dāng)前?城市房地產(chǎn)治理法?和?合同法?的立法精神.但最高 法院也成認(rèn),?合同法?對(duì)無(wú)權(quán)處分行為效力待定的期限沒有明確規(guī) 定,為便于及時(shí)解決糾紛,確定無(wú)權(quán)處分行為即債權(quán)合同的

18、效力,解 釋把這個(gè)時(shí)間限定在向法院起訴前. 我們可以分析一下,一個(gè)合同的 效力以起訴為界,這是怎樣的法律邏輯和法律思維.我們相信,隨著 物權(quán)變動(dòng)模式的理解進(jìn)一步加深,目前這種認(rèn)定無(wú)權(quán)處分行為效力待 定的觀點(diǎn)還將會(huì)有所改變.5、明確我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)形式主義模式,有助于正確理解及適 用相關(guān)法律.?城市房地產(chǎn)治理法?第三十七條、第三十八條規(guī)定對(duì) 合同效力的影響也是我們經(jīng)常遇到的問題. 前些年審判實(shí)踐根本上是 直接引用這兩條規(guī)定,認(rèn)定合同當(dāng)然無(wú)效,最近仍有些案件是如此處 理.隨著物權(quán)法理論的逐漸普及和物權(quán)法立法進(jìn)程的加快,在法院內(nèi)部也存在爭(zhēng)議.在相關(guān)司法解釋制定過程中,甚至引起劇烈爭(zhēng)論.；?城市房地產(chǎn)治理法?第三十七條規(guī)定的 不得轉(zhuǎn)讓是否屬于法律 的禁止性規(guī)定,如果屬于禁止性規(guī)定,它針對(duì)的是房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)還 是債權(quán)合同.基于以上分析,我國(guó)現(xiàn)行民事法律對(duì)物權(quán)變動(dòng)采取的是