房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控調(diào)查和實地調(diào)查程序

1、內(nèi)控調(diào)查和實地調(diào)查程序一、注重實地調(diào)查（1）查看項目：到企業(yè)的開發(fā)項目地進行實地察看和了解，重點察看和了解三個方面： 開發(fā)項目的完工程度：是在建還是已竣工；在建的工程量；竣工后是否辦理結(jié)算手續(xù)，是否交付使用，屬滾動開發(fā)的項目共有幾期，各期進展狀況。 開發(fā)產(chǎn)品的類型和用途：是商品房還是商鋪門面；是銷售還是用于經(jīng)營、抵債、自用、出租等。 核實開發(fā)建設(shè)用地的情況，分清是自用還是轉(zhuǎn)讓及土地來源情況。 核實商品房及商鋪的戶數(shù)和建筑面積。（2）查售樓部： 通過查售樓部掌握第一手銷售資料，售樓部是銷售樓盤的主要場所，各種銷售信息匯總在這里，然后再傳遞到財務部。售樓部資料主要有商品房的平面圖、模型、建筑面積、

2、可售面積、預收房款、銷售合同、已售面積等，重點核實預收房款、銷售合同、可售總面積、已售面積，了解實際銷售情況。（3）查相關(guān)資料，檢查時要求企業(yè)提供賬外資料，如：開發(fā)項目立項批復、規(guī)劃許可證、用地許可證、建設(shè)工程施工許可證、土地使用權(quán)證、建安合同、工程結(jié)算書、房屋預售許可證、售房合同、工程驗收備案證、房產(chǎn)測繪報告等。 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件（補充）立項審批 由公司向建委提出立項申請，建委與發(fā)改委會簽審批文件，公司憑立項文件，向發(fā)改委申請投資計劃 立項批復 規(guī)劃審批 由規(guī)劃管理、土地管理、財政部門負責，通常包括辦理“兩證一書” 即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書”（確

3、定用地范圍，審核紅線圖） （1）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2）城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關(guān)補充合同 （3）國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證 （4）土地開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議（通過協(xié)議列支拆遷費和開發(fā)費的依據(jù) )施工審批 房地產(chǎn)公司向建委報送規(guī)劃許可證和規(guī)費繳納憑證等資料，申請施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負責 （1）建委頒發(fā)的施工許可證（2）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出銷售審批 依據(jù)商品房銷售管理辦法、城市商品房預售管理辦法 （1）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預售）許可證，作為可售面積的依據(jù)（2）企業(yè)簽署的所有商品房預售契

4、約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。 （3）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗收備案表（確定開發(fā)成本的終止日）（4）房地產(chǎn)管理局測繪隊頒發(fā)的測繪明細等登記表產(chǎn)權(quán)審批 商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報送購買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證 房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)（4）查銀行資金往來，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為獨資、合伙、參股經(jīng)營，資金掌握在負責人及其少數(shù)親信手中，基本賬戶、一般賬記都很少用于資金進出，周轉(zhuǎn)資金主要是以其法人或其他人員身份辦理信用卡，生產(chǎn)經(jīng)營活動資金以卡結(jié)算，賬面不反映企業(yè)的現(xiàn)金流量，因此，對房地產(chǎn)

5、檢查時除掌握企業(yè)的基本賬戶、一般賬戶外，還應掌握其銀行信用卡賬戶，掌握資金的總量和流向，從中發(fā)現(xiàn)問題和尋找線索。賬務和銷售臺賬檢查程序二、經(jīng)營收入的檢查1、“預收賬款”不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或不結(jié)轉(zhuǎn)預計利潤 將預收賬款的貸方明細與房屋銷售合同進行比對，以確定是否有預收賬款不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況。2、分解售房款 房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部價款和價外費用，包括收取的小房款、停車位款等。而有些單位采取分解售房款的形式，將小房款、停車位款等款項不按規(guī)定計入經(jīng)營收入，而計入往來款項，造成少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅 。價外費用也是企業(yè)分解售房款的內(nèi)容 國稅發(fā)200931號第五條規(guī)定， 開發(fā)產(chǎn)品銷

6、售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行 3、以物易物少記收入 房地產(chǎn)業(yè)中以房換地或以房抵債等銷售房產(chǎn)形式普遍存在，換取土地或抵償債務均為銷售房地產(chǎn)取得收入的不同形式，應按照市場銷售價確認收入申報繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取直接沖減成本或者長期掛往來賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。3、以物易物少記收入 如對某房地產(chǎn)開發(fā)公司進行檢查

7、時，發(fā)現(xiàn)該單位資金相當困難，而與某建筑公司的往來賬戶“應付賬款”卻一次性付清了所欠工程款，應進一步檢查。4、實現(xiàn)銷售不及時確認收入 對已辦妥移交手續(xù)，按合同協(xié)議應全部收回售房款，因購房者原因未及時收回的，企業(yè)往往采取不及時入賬的方式推遲收入的確認或者隱瞞收入，影響營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。對此問題以檢查售房合同和委托代售合同為主，嚴格按合同規(guī)定的時間確認收入，并與經(jīng)營收入科目進行對比，查找企業(yè)少記收入問題。在核算房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入時，購房合同如果真實、完整、數(shù)量齊全，可以真實的反映房地產(chǎn)企業(yè)的銷售價格、銷售面積、銷售收入金額及實現(xiàn)時間，但由于稅務人員只能掌握企業(yè)一方提供的合同，對購房戶一方的合同不能

8、一一核對，所以部分房地產(chǎn)企業(yè)為達到少繳稅款的目的，常常在向稅務人員提供的購房合同或協(xié)議中作虛假改動，或以種種理由不如數(shù)提供合同，致使稅務檢查人員無法全面掌握企業(yè)房屋銷售的真實情況。 5、以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品少申報收入，造成少繳稅款 名為代建、實為銷售房地產(chǎn)，減少營業(yè)稅的計稅依據(jù)，偷逃稅款。這種偷稅方式多以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)方代墊，實際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)為代價換取了部分房屋所有權(quán)。雙方均發(fā)生了納稅義務，一方為銷售不動產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。對假代建的檢查要以合同協(xié)議為主，嚴格執(zhí)行代建的四個條件即

9、：以委托方的名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)；與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；與委托方事前簽訂委托代建合同；不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。6、周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、開發(fā)產(chǎn)品的出租收入不按規(guī)定確認收入 周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、開發(fā)產(chǎn)品的出租收入不按照規(guī)定的時間、金額確認收入，造成少納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。檢查時要對收入賬戶進行認真核對，并結(jié)合實地檢查，確認存在的問題。7、拆遷補償收入不按規(guī)定確認收入 對于拆遷改造補償給搬遷戶的住房，不按照規(guī)定全額計收入或者不計收入，造成少納稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對老城區(qū)或舊居民區(qū)進行開發(fā)時，對原住戶普遍采用建成后新房等面積安置，即“拆一還一，多增補價”的方式，如需增

10、加面積則以市場價或優(yōu)惠價出售。企業(yè)往往僅按差價部分記入營業(yè)收入，即對原住戶增加面積的購房款，能夠記入收入或預收賬款繳納稅款。而對“拆一還一”等面積的部分視為開發(fā)成本，不記收入，少納營業(yè)稅等。8、銀行按揭貸款資金不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應于實際收到日確認收入實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入實現(xiàn)。而企業(yè)不按照規(guī)定及時足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，偷逃稅款。如在對某房地產(chǎn)開發(fā)公司進行檢查時發(fā)現(xiàn)該企業(yè)銀行存款賬戶余額為700萬元，詢問會計時會計回答是貸款，經(jīng)進一步檢查原始憑證為個人購房銀行貸款，隨后會計又說這種銀行按揭貸款銀行不讓動，所以不應交納稅款。經(jīng)過檢查人員的

11、耐心解釋，該單位承認了少納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的事實。檢查時可以從銀行存款賬入手，檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行規(guī)定按揭貸款的5-7%不允許動用），可以推算銀行按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)收入數(shù)比較，查找涉稅問題。  9、委托銷售房產(chǎn)不按規(guī)定確認收入 委托銷售房產(chǎn)單位與開發(fā)企業(yè)之間售房資金往往被開發(fā)企業(yè)記入往來賬戶，或短期借款而不記入收入。對這種現(xiàn)象的檢查，以包銷或委托銷售協(xié)議、合同作為檢查重點，對所銷售房產(chǎn)的銷售清單中的地點、價格、結(jié)算時間、數(shù)量、手續(xù)費進行認真核對，發(fā)現(xiàn)問題。10、不全額確認收入，逃避納稅 房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部價款和價外費用，包括代收款項和

12、代墊款項，如煤氣集資費、暖氣集資費、有線電視費等。而企業(yè)往往將上述代收、代墊性質(zhì)的費用通過往來賬戶核算，逃避納稅。檢查時要將當期的的納稅申報表與營業(yè)稅計稅依據(jù)仔細核對，發(fā)現(xiàn)問題。如對某企業(yè)進行檢查時，其他應付款賬戶貸方余額87萬元，會計稱已申報繳納營業(yè)稅，檢查人員將營業(yè)稅計稅依據(jù)進行了認真核對，發(fā)現(xiàn)未申報，造成少繳營業(yè)稅。11、代建工程、提供勞務過程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價確認收入。12、客戶放棄的購房定金有否及時轉(zhuǎn)作其他業(yè)務收入 。13、商品房售后服務收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務收入。 14、代建工程、提供勞務持續(xù)時間超過12個月的

13、，是否按照完工百分比法確認收入的實現(xiàn)。15、有無視同銷售未申報銷售收入的情況，主要檢查 “固定資產(chǎn)”、“營業(yè)外支出”、“營業(yè)費用”“應付福利費”開發(fā)產(chǎn)品（庫存商品）等科目、看有無將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、廣告、樣品、福利、獎勵等方面 “長期投資”、“應付股利”、“利潤分配”“庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）等科目，看有無用作對外投資及分配給股東或投資者?！?“應付帳款”、“長期借款”、“短期借款”、“庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）等科目”，看有無以房抵債。 “生產(chǎn)成本”、“固定資產(chǎn)”、“庫存商品”、“開發(fā)產(chǎn)品”看有無以開發(fā)產(chǎn)品償還拆遷還建面積，以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)。 16、合作開發(fā)房地產(chǎn)

14、項目收入（1）合作建房行為的認定 國稅發(fā)1995156號規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。（2）不同合作建房方式的所得稅處理 國稅發(fā)200931號第三十六條規(guī)定： 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收

15、入進行相關(guān)的稅務處理。 （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理： 1、企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2、投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務處理。憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。第三十七條規(guī)定： 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項

16、目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 三、各稅種的檢查（一）營業(yè)稅的檢查 1、采用預收款方式銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象。 2、采用“還本”方式銷售商品房時，是否是扣除“還本”的收入再申報納稅。 3、銀行按揭款收入有否申報納稅，有否掛于往來帳如“其他應付款”不作預收帳款申報納稅。 4 、以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。 5、開發(fā)商以房產(chǎn)補償給拆遷戶的，是否按規(guī)定申報繳納計征營業(yè)稅 6、以房產(chǎn)作為利潤分配給合作各方，在房產(chǎn)移交使用時有否視同銷售不動

17、產(chǎn)申報納稅。 7、房產(chǎn)公司在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用如管道煤氣開戶費等有否申報納稅。 8、將房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，有否視同銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報納稅。9、開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報納稅 。10、開發(fā)商聘請境外企業(yè)進行設(shè)計、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷等業(yè)務，如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒有經(jīng)營機構(gòu)，又沒有代理人的情況下，開發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營業(yè)稅。11、因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、利息收入是否并入營業(yè)額中申報納稅。12、銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)的房屋價格是否合理。 13、單位將不動產(chǎn)無償贈與他

18、人有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。 14、納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅 。15、以應稅的無形資產(chǎn)投資入股，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不共擔投資風險，其取得的實物或其他（包括取得固定利潤）補償收入有否申報納稅。16、以不動產(chǎn)投資入股取得固定收入，不承擔風險的，是否按“租賃業(yè)”申報營業(yè)稅。（二）土地增值稅的檢查 1、未竣工清算項目是否按規(guī)定預繳土地增值稅，竣工清算后是否按規(guī)定期限到地方主管稅務機關(guān)匯算清繳。 2、申報計征土地增值稅的收入額是否包括包括貨幣收入、實物收入、其他收入等全部收入。3、申報的扣除項目是否符合稅法規(guī)定，其中：（1）納稅人在已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的，這部分土地的拆

19、遷補償費是否又做重復扣除？（2）納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否作為開發(fā)間接費用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除（3）在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，計入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否已作為房地產(chǎn)開發(fā)成本計算扣除，而在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除時又重復計算？ （4）房地產(chǎn)開發(fā)費用，是否在“利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%”以內(nèi)計算扣除。凡不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按“（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%”以內(nèi)計算扣除。（5）在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時，對已計

20、入管理費用的印花稅是否重復扣除。（6）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是否按細則第七條（一）、（二）項規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計算的金額之加計20%的扣除。（7）增值額的計算，適用稅率、應納稅額是否正確（二）房產(chǎn)稅的檢查1、有否將生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報納稅。2、免稅房產(chǎn)改變用途轉(zhuǎn)為應稅房產(chǎn)后，是否按規(guī)定申報納稅。3、  新建的房屋應從建成或使用的次月起計算繳稅，檢查時應注意：（1）自行建造的應稅房產(chǎn)交付使用后，有否長期掛“在建工程”帳，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。（2）固定資產(chǎn)未入帳，但已辦理了工程結(jié)算或已實際使用的房產(chǎn)是否

21、按時繳納了房產(chǎn)稅。（3）企業(yè)新建房產(chǎn)未驗收，但已交付使用，是否僅就轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)帳部份繳納了房產(chǎn)稅，而對留在“在建工程”帳的部分未申報納稅。4、已辦房改手續(xù)的職工住宅，固定資產(chǎn)帳未改變、仍提固定資產(chǎn)折舊的，有否繳納了房產(chǎn)稅。5、新建辦公樓、招待所，有否把內(nèi)部照明設(shè)施裝修工程另設(shè)帳核算，未并入固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。 6、企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。7、有否將與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或不單獨計算價值的配套設(shè)施（如暖氣、下水管等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅。 8、對原有房屋進行改建、擴建后，應作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值，計繳了房產(chǎn)稅

22、。9、對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定計繳房產(chǎn)稅。（二）土地使用稅的檢查 1、已征用未開發(fā)的土地是否也按規(guī)定申報繳納土地使用稅。 2、未銷售的商品房占用的土地是否繳納了土地使用稅。（二）印花稅的檢查 各類購銷合同、建筑安裝工程承包合同、財產(chǎn)租賃合同、借款合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)是否按規(guī)定貼花。四、成本檢查要點 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本，開發(fā)產(chǎn)品建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費，前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費，公共設(shè)施配套費，開發(fā)的間接費用，借款費用等。成本費用主要審核開發(fā)成本及其明細科

23、目，重點注意以下幾個方面：是否準確區(qū)分期間費用和成本，開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，有無虛列、重列有關(guān)的成本費用。1、土地款，在開發(fā)成本科目中，對此項要審核其相關(guān)合同及票據(jù)，確定其具體金額及面積，屬共有成本，如單期開發(fā)按總可售面積分攤，如多期滾動開發(fā)，則按占地投影法，依占地面積進行分攤，如有多攤應調(diào)減。2、土地契稅及其他，在開發(fā)成本科目中，應與土地款一起計入土地使用費總額，進行分攤。3、規(guī)劃設(shè)計費、勘測費、景觀設(shè)計費，屬前期工程費用，共有成本，要審核其合同，確定其是分期簽定還是一次性簽定，如分期簽定，應按合同約定的當期工程可售面積分攤，例如合同只約定了此項費用屬一期工程的，那就以一期可售面

24、積為分攤基數(shù)；如以總項目一次性簽定，則以總可售面積為分攤基數(shù)。4、土地平整款、圍墻款，屬前期工程費用，共有成本，依總可售面積進行分攤。5、智能化系統(tǒng)，在開發(fā)成本科目中，共有成本，是以分期或分戶為單位簽定合同，具體以合同約定為準，其分攤基數(shù)也應為分期可售面積或已售戶數(shù)。6、監(jiān)理公司監(jiān)理費，在開發(fā)成本科目中，共有成本，一般是分期簽定,其分攤基數(shù)應為分期可售面積。7、建筑工程款，在開發(fā)成本中，屬直接成本，主要包括下列16項。（1）售樓部工程款，應單獨歸集成本，如做固定資產(chǎn)管理，在建成后轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，同時按規(guī)定可計提折舊，如移交給其它部門，應在移交時作視同銷售銷售處理（內(nèi)資）。（2）樁基工程款，以結(jié)算

25、價格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和真實性，如發(fā)票未能在當期收回的應以當期實際收回發(fā)票金額為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進行分攤,如屬虛假發(fā)票的不僅不予列支其相關(guān)成本，也要對此部份做偷稅處理。（3）土方工程款，以結(jié)算價格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和真實性，如發(fā)票未能在當期收回的應以當期實際收回發(fā)票金額為扣除基數(shù), 按已售面積和未售面積進行分攤.（4）土建工程款，以結(jié)算價格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和真實性，如發(fā)票未能在當期收回的應以當期實際收回發(fā)票金額為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進行分攤,對其付款情況也要核實，看相關(guān)款項是否已完全支付，付款與所收取的發(fā)票是否一致，對已收取發(fā)票但長期未支付款項的工程款，應調(diào)查核，防止企業(yè)以稅率差偷逃稅款。（5）付水務集團自來水報裝費、安裝材料款，審核相關(guān)合同，看工程是整個項目的還是分期的，如為整個項目的應按總可售面積分攤，如分期應按當期工程可售面積分攤，以結(jié)算價格為基數(shù),審核其發(fā)