營改增注釋(一)

1、營改增注釋-(1)一、銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋、銷售服務(wù)銷售服務(wù)，是指提供交通運(yùn)輸服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)、建筑服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)。解讀增加銷售服務(wù)的定義，將原營業(yè)稅稅目”建筑服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)。”四行業(yè)納入“銷售服務(wù)業(yè)”稅目中。（四）建筑服務(wù)。建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。1 .貸款服務(wù)。貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動。各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）利息（

2、保本收益、報酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金等）收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。融資性售后回租，是指承租方以融資為目的，將資產(chǎn)出售給從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)后，從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)將該資產(chǎn)出租給承租方的業(yè)務(wù)活動。以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。解讀原營業(yè)稅稅目中貸款的解釋“是指將資金貸與他人使用的業(yè)務(wù)”國稅發(fā)20029號第八條“貸款是指將資金有償貸與他人使用（包括以貼現(xiàn)、押匯方式）的業(yè)務(wù)。以貨幣資金投資但收取固定

3、利潤或保底利潤的行為，也屬于這里所稱的貸款業(yè)務(wù)”區(qū)別:1、本次貸款注釋中明確“取得利息收入的業(yè)務(wù)活動”2、新增“信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券.收取的利息收入”3、明確融資性售后回租利息收入也屬于貸款服務(wù)2 .直接收費(fèi)金融服務(wù)。直接收費(fèi)金融服務(wù)，是指為貨幣資金融通及其他金融業(yè)務(wù)提供相關(guān)服務(wù)并且收取費(fèi)用的業(yè)務(wù)活動。包括提供貨幣兌換、賬戶管理、電子銀行、信用卡、信用證、財務(wù)擔(dān)保、資產(chǎn)管理、信托管理、基金管理、金融交易場所（平臺）管理、資金結(jié)算、資金清算、金融支付等服務(wù)。解讀區(qū)別：原營業(yè)稅金融稅目解釋中將貸款、融資租賃、金融商品轉(zhuǎn)讓、金融經(jīng)紀(jì)業(yè)以外的所有金融業(yè)務(wù)全部歸集到其他

4、金融業(yè)務(wù)。本次將其歸集到“直接收費(fèi)金融服務(wù)”，并將具體項目逐一列舉。3 .保險服務(wù)。保險服務(wù)，是指投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費(fèi)，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險金責(zé)任，或者當(dāng)被保險人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限等條件時承擔(dān)給付保險金責(zé)任的商業(yè)保險行為。包括人身保險服務(wù)和財產(chǎn)保險服務(wù)。人身保險服務(wù)，是指以人的壽命和身體為保險標(biāo)的的保險業(yè)務(wù)活動。財產(chǎn)保險服務(wù)，是指以財產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險標(biāo)的的保險業(yè)務(wù)活動。解讀原營業(yè)稅稅目關(guān)于保險的解釋較為簡單：是指將通過契約形式集中起來的資金,用以補(bǔ)償被保險人的經(jīng)濟(jì)利益的業(yè)務(wù)。4 .金融商品轉(zhuǎn)讓。金

5、融商品轉(zhuǎn)讓，是指轉(zhuǎn)讓外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。其他金融商品轉(zhuǎn)讓包括基金、信托、理財產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品的轉(zhuǎn)讓。解讀原營業(yè)稅稅目中貸款的解釋金融商品轉(zhuǎn)讓，是指轉(zhuǎn)讓外匯、有價證券或非貨物期貨的所有權(quán)的行為。區(qū)別：在原有基礎(chǔ)上增加其他金融商品轉(zhuǎn)讓的概念，包括基金、信托、理財產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品。六)現(xiàn)代服務(wù)。現(xiàn)代服務(wù)，是指圍繞制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)等提供技術(shù)性、知識性服務(wù)的業(yè)務(wù)活動。包括研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)、廣播影視服務(wù)、商務(wù)輔助服務(wù)和其他現(xiàn)代服務(wù)。解讀區(qū)別：擴(kuò)大“

6、租賃服務(wù)”范圍，不再局限于“有形動產(chǎn)租賃”，增加“商務(wù)輔助服務(wù)”。1.研發(fā)和技術(shù)服務(wù)。研發(fā)和技術(shù)服務(wù)，包括研發(fā)服務(wù)、合同能源管理服務(wù)、工程勘察勘探服務(wù)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)。區(qū)別：1、新增“專業(yè)技術(shù)服務(wù)”。2、“技術(shù)咨詢服務(wù)”列入咨詢服務(wù)中。3、“技術(shù)轉(zhuǎn)讓服務(wù)”列入銷售無形資產(chǎn)中。(1)研發(fā)服務(wù)，也稱技術(shù)開發(fā)服務(wù)，是指就新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝或者新材料及其系統(tǒng)進(jìn)行研究與試驗開發(fā)的業(yè)務(wù)活動。(2)合同能源管理服務(wù)，是指節(jié)能服務(wù)公司與用能單位以契約形式約定節(jié)能目標(biāo)，節(jié)能服務(wù)公司提供必要的服務(wù)，用能單位以節(jié)能效果支付節(jié)能服務(wù)公司投入及其合理報酬的業(yè)務(wù)活動。(3)工程勘察勘探服務(wù)，是指在采礦、工程施工前后，對

7、地形、地質(zhì)構(gòu)造、地下資源蘊(yùn)藏情況進(jìn)行實地調(diào)查的業(yè)務(wù)活動。(4)專業(yè)技術(shù)服務(wù)，是指氣象服務(wù)、地震服務(wù)、海洋服務(wù)、測繪服務(wù)、城市規(guī)劃、環(huán)境與生態(tài)監(jiān)測服務(wù)等專項技術(shù)服務(wù)。解讀區(qū)別：專業(yè)技術(shù)服務(wù)為新增條款二、建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增過渡期稅務(wù)處理一、新老項目的劃分標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財稅201636號）附件2:營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規(guī)定的規(guī)定，建筑房地產(chǎn)企業(yè)的新老項目劃分標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)如下：（一）建筑工程新老項目的劃分標(biāo)準(zhǔn)1、建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目為老項目，注明的合同開工日期在2016年5月1日后的建筑工程

8、項目為新項目。2、未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目為老項目，注明的開工日期在2016年5月1日后的建筑工程項目為新項目。（二）房地產(chǎn)企業(yè)新老項目的劃分標(biāo)準(zhǔn)1 、建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目為老項目。2 、建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年5月1日后的房地產(chǎn)項目為新項目。二、建筑房地產(chǎn)企業(yè)老項目的增值稅計稅方式的選擇及涉稅處理（一）建筑企業(yè)老項目的增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理建筑企業(yè)老項目在實踐中體現(xiàn)為三類：第一類是營改增之前（2016年4月30日之前），已經(jīng)完工的施工項目

9、，且已與業(yè)主進(jìn)行了工程結(jié)算，但業(yè)主拖欠工程款，營改增后才支付施工企業(yè)工程款的老項目；第二類是營改增之前（2016年4月30日之前），已經(jīng)完工的施工項目，但沒有進(jìn)行工程決算，營改增以后才進(jìn)行工程結(jié)算的老項目；第三類是營改增之前未完工的施工項目，營改增后繼續(xù)施工的老項目。以上三類老項目增值稅計稅方法的選擇如下。1 、第一類老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理營改增之前（2016年4月30日之前），已經(jīng)完工的施工項目，且已與業(yè)主進(jìn)行了工程結(jié)算，但業(yè)主拖欠工程款，營改增后才支付施工企業(yè)工程款的老項目，分以下兩種情況來處理：一是如果工程結(jié)算報告書中未注明業(yè)主未來支付拖欠工程款的時間，則營業(yè)稅納稅義務(wù)時間

10、為工程決算書上簽訂的時間。因此，在2016年4月30日之前，按照3湎率在工程勞務(wù)所在地繳納營業(yè)稅，向業(yè)主開具建筑業(yè)的營業(yè)稅發(fā)票。二是如果工程結(jié)算書注明了業(yè)主未來支付拖欠工程款的時間，則營業(yè)稅納稅義務(wù)時間為工程結(jié)算書中注明的時間。因此，在2016年5月1日后，建筑企業(yè)一定選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應(yīng)按照3%勺征收率，依照“銷售額/（1+3%X3%計算繳納增值稅，向業(yè)主開具增值稅普通發(fā)票。由于“收到業(yè)主支付的工程款/（1+3%X3%收到業(yè)主支付的工程款X3%,因此，從節(jié)省稅收的角度考慮，建議營改增前已經(jīng)完工且進(jìn)行工程決算，但業(yè)主拖欠工程款的老

11、項目在2016年5月1日后進(jìn)行開票。2 、第二類老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理營改增之前（2016年4月30日之前），已經(jīng)完工的施工項目，但沒有進(jìn)行工程決算，營改增以后才進(jìn)行工程結(jié)算的老項目，一定選擇適用簡易計稅方法,根據(jù)財稅201636號）附件2:營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規(guī)定第一條第（二）項第9款的規(guī)定，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應(yīng)按照3%勺征收率，依照“銷售額/（1+3%X3%計算繳納增值稅，向業(yè)主開具增值稅普通發(fā)票。3 、第三類老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理營改增之前未完工的施工項目，營改增后繼續(xù)施工的老項目增值稅計稅方法的選擇應(yīng)分兩種

12、情況：一是如果未完工項目在整個項目中所占的比重較大，有大量的成本發(fā)票可以抵扣增值稅，則選擇增值稅一般計稅方法,按照11%勺稅率計算增值稅；二是如果未完工項目在整個項目中所占的比重較小，已經(jīng)發(fā)生大量的成本發(fā)票是增值稅普通發(fā)票，沒有多少增值稅進(jìn)項稅可以抵扣，則選擇增值稅簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應(yīng)按照3%勺征收率，依照“銷售額/（1+3的X3%計算繳納增值稅，向業(yè)主開具增值稅普通發(fā)票。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理1 、營改增前已經(jīng)開發(fā)完畢的樓盤項目，但未銷售完畢，營改增之后繼續(xù)銷售的老項目，一定選擇適用簡易計稅方法按照5%勺征

13、收率計稅，給購買方開具增值稅普通發(fā)票。2 .營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)行了項目的立項、報建、審批和規(guī)劃等法律手續(xù)，且已經(jīng)與建筑企業(yè)簽訂了建筑施工總承包合同，但未辦理建筑工程施工許可證導(dǎo)致項目一直未動工，營改增后才辦理建筑工程施工許可證致使工程正式動工的項目為新項目，選擇增值稅一般計稅方法，按照11%計算繳納增值稅。3 .營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)行了項目的立項、報建、審批和規(guī)劃等法律手續(xù)，且已經(jīng)與建筑企業(yè)簽訂了建筑施工總承包合同，并辦理建筑工程施工許可證，工程已經(jīng)動工，營改增后，繼續(xù)開發(fā)的項目，一定是老項目，增值稅計稅方法的選擇應(yīng)分兩種情況：一是如果已經(jīng)開發(fā)的項目在整個開發(fā)項目中占的比例很

14、小，成本發(fā)票還沒有收到，有大量的成本發(fā)票可以抵扣增值稅，則選擇增值稅一般計稅方法，按照11%勺稅率計算增值稅，但是根據(jù)財稅201636號）附件2:營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規(guī)定第一條第（十）項第2款的規(guī)定，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照3%勺預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。二是如果已經(jīng)開發(fā)的項目在整個開發(fā)項目中所占的比例較大，已經(jīng)收到了大部分成本發(fā)票（是增值稅普通發(fā)票和建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票），沒有多少增值稅進(jìn)項稅可以抵扣，則選擇適用簡易計稅方法按照5%E收率征收增值稅。三、老項目營改增后發(fā)生分包業(yè)務(wù)的涉稅處理由于一項工程只有一份建筑工程施工許可證，而且

15、是由總包辦理，分包人不需要辦理建筑工程施工許可證，所以營改增前（2016年4月30日之前）的老項目在營改增后（2016年5月1日之后），發(fā)生總包與分包人簽訂分包合同，作為建筑企業(yè)的分包人做的分包業(yè)務(wù)是老項目。根據(jù)財稅201636號）附件2:營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規(guī)定第一條第（七）項的規(guī)定，一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%勺征收率計稅?；诖朔治?，總包和分包都有可能選擇增值稅一般計稅方法和簡易計稅方法，到底如何選擇增值稅計稅方法，總分包之間一定進(jìn)行商議考慮各自

16、的稅收成本，選擇對雙方都能節(jié)省稅收成本的增值稅計稅方法。1 .納稅人一、在中華人民共和國境內(nèi)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目的企業(yè)，為增值稅納稅人。二、增值稅納稅人分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩大類。納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元（含本數(shù)）的為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。2 .征稅范圍1 .根據(jù)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)主要涉及以下稅目（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用銷售不動產(chǎn)稅目；（二）是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)費(fèi)房地產(chǎn)項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務(wù)稅目中的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)稅目和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目（不含不動產(chǎn)售后回租

17、融資租賃）。2 .不征收增值稅的項目下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)：（一）境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。（二）境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。（三）境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)。（四）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。3 .稅率和征收率一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動產(chǎn)適用的稅率均為11%二、小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%.三、境內(nèi)的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。從稅制適用而言，一般納稅人

18、適用增值稅稅率，其進(jìn)項稅額可以抵扣，而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進(jìn)項稅額不可以抵扣。4 .計稅方法1 .基本規(guī)定增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。2 .一般計稅方法的應(yīng)納稅額一般計稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計算：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。3 .簡易計稅方法的應(yīng)納稅額（一）簡易計稅方法的應(yīng)納稅

19、額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額=銷售額x征收率（二）簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額+（1+征收率）5 .銷售額的確定1 .基本規(guī)定納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費(fèi)用。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價外費(fèi)用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)；（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。2 .具體方法（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地

20、產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)老項目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。納稅人按照上述規(guī)定從全部價款和價外費(fèi)用中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（EQ制的財政票據(jù)為合法有效憑證。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%勺征收率計稅。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%勺征收率計稅（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)

21、項目，在收到預(yù)收款時按照3%勺預(yù)征率預(yù)繳增值稅。（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照3%勺預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。3 .試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)（一）試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還營業(yè)稅。（二）試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點(diǎn)之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營業(yè)

22、額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。（三）試點(diǎn)納稅人納入營改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營業(yè)稅。4 .銷售使用過的固定資產(chǎn)一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人符合試點(diǎn)實施辦法第二十八條規(guī)定并根據(jù)財務(wù)會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。5 .視同銷售的處理納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)而無銷售額的（用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外），主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)

23、按照下列順序確定銷售額：6 .增值稅進(jìn)項稅額抵扣1 .增值稅抵扣憑證納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。2 .準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額（一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。（二）從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。（三）購進(jìn)

24、農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%勺扣除率計算的進(jìn)項稅額。計算公式為：進(jìn)項稅額W價X扣除率買價，是指納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點(diǎn)實施辦法抵扣進(jìn)項稅額的除外。（四）從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。3 .不得從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無

25、形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個人消費(fèi)。（二）非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（四）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。（五）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。（六）購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服

26、務(wù)和娛樂服務(wù)。（七）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。本條第（四）項、第（五）項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。只有登記為增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)才涉及增值稅進(jìn)項稅額抵扣。7.納稅地點(diǎn)1.基本規(guī)定屬于固定業(yè)戶的納稅人銷售租賃不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)中報納稅?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)中報納稅；經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅

27、。屬于固定業(yè)戶的試點(diǎn)納稅人，總分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市），但在同一?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）范圍內(nèi)的，經(jīng)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）財政廳（局）和國家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)中報繳納增值稅?？劾U義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)中報繳納扣繳的稅8.納稅義務(wù)發(fā)生時間一、納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的

28、，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。二、納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。二手房“營改增”，稅收優(yōu)惠有啥變化？什么是二手房二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對于開發(fā)商手中的商品房而言的。5月1日“營改增”前稅收優(yōu)惠根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知（財稅201623號，以下簡稱“通知”）精神，對于營業(yè)稅問題有“三變”、“三不變”?！叭儭奔矗阂皇琴徺I2年以上住房對外銷售免稅。根據(jù)通知“二”：個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知（財稅201539號）規(guī)定，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。也就是說，新政不再區(qū)