房地產(chǎn)試題及答案

1、二、單項(xiàng)選擇題1 .房地產(chǎn)的特點(diǎn)不是D.A、不可移動(dòng)性B、保值性C、個(gè)別性D、短暫性2 .不屬于房地產(chǎn)法律關(guān)系構(gòu)成要素的是C0A、主體B、客體C、房地產(chǎn)法D、內(nèi)容3 .我國(guó)土地所有權(quán)的歸屬不可能是D.A、全民所有B、國(guó)家所有C、集體所有D、個(gè)人所有4 .土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)由D經(jīng)營(yíng),任何部門(mén)、單位和個(gè)人不得擅自經(jīng)營(yíng).A、政府和企業(yè)共同經(jīng)營(yíng)B、企業(yè)代理經(jīng)營(yíng)C、國(guó)家委托經(jīng)營(yíng)D、政府壟斷經(jīng)營(yíng)5 .土地使用權(quán)出讓的最高年限為D.A、40年B、50年C、60年D、70年6 .土地使用權(quán)出讓用于工業(yè)用地的最高年限為C.A、70年B、60年C、50年D、40年7 .土地使用權(quán)出讓用于商業(yè)、娛樂(lè)、旅游的,其最高

2、年限的為D0A、70年B、60年C、50年D、40年8 .以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)A0A、租金B(yǎng)、出讓金C、使用費(fèi)D、補(bǔ)償安置費(fèi)9、以下不是公房租賃原那么的是.A、主客兩利,承租人有房可住,出租人有利可得B、充分利用、合理分配C、實(shí)行以租養(yǎng)房、適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān)D、逐步提升公房租金,促進(jìn)住房商品化、私有化1 .房地產(chǎn)的C是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性,房地產(chǎn)不能脫離周?chē)沫h(huán)境而存在,就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性.A適應(yīng)性B對(duì)專業(yè)治理的的依賴性C位置的固定性D相互之間的影響性2.某投資者花費(fèi)80萬(wàn)元購(gòu)一店

3、鋪,每月凈租金收入為1.583萬(wàn)元,考慮月投資收益率為0.8%,那么C個(gè)月可收回投資.A50.5B60C65D75解析：80=1.583/0.8%1-1/1+0.8%n解得n=653 .某工程未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%那么該工程的實(shí)際收益率為BA11.38%B12.64%C15.46%D16.22%解析：由1+Ra=1+Rr1+Rd求得Rr=12.64%4 .以下房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是CA房屋出租B房地產(chǎn)抵押C土地使用權(quán)出讓D土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓5 .一般來(lái)說(shuō),認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格A價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格.A高于B低于C等于D高于等于6 .某企

4、業(yè)上期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為100萬(wàn)臺(tái),實(shí)際銷(xiāo)售量為110萬(wàn)臺(tái),企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,那么本期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為C萬(wàn)臺(tái).A102B120C108D88解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087 .以下說(shuō)法不正確的選項(xiàng)是AA利息備付率表示使用工程利潤(rùn)償付利息的保證倍數(shù).對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.B償債備付率表示可用于還本付息的資金歸還借款本息的保證倍數(shù).對(duì)于一般房地產(chǎn)投資工程,該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2.C在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上D一般來(lái)說(shuō),對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)工程,其目標(biāo)本錢(qián)利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%45%.答案：解析：利息備付率對(duì)于一般房地產(chǎn)投資工程

5、,該指標(biāo)值應(yīng)該大于2.8 .某筆筆資金按單利計(jì)息,n個(gè)周期末的本利和為BAP1+inBP1+i*nCP*n*iDA1+in解析：Fn=P1+i*n9 .某投資者以1000萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)得一物業(yè)5年經(jīng)營(yíng)權(quán),目標(biāo)收益率為10%,如果每年凈收益為300萬(wàn)元凈收益發(fā)生在年末,那么該工程的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為BA101萬(wàn)元B137萬(wàn)元C256萬(wàn)元D500萬(wàn)元解析：NPV=-1000+300/10%*1-1/1+10%5=13710 .從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)是指BA房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小C房地產(chǎn)投資工程劇烈競(jìng)爭(zhēng)程度D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度11 .風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是由于AA商業(yè)物業(yè)

6、對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反響最快和最大B商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難C商業(yè)的社會(huì)開(kāi)展方向不易預(yù)測(cè)D商業(yè)人員無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大12 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可從D兩個(gè)方面進(jìn)行考察.A投資資金量和預(yù)期收益資金B(yǎng)資金流通方式和對(duì)策C出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài)D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)13.對(duì)于開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括AA銷(xiāo)售收入B開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī)本錢(qián)利潤(rùn)率D投資回報(bào)率14 .以下關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)為哪一項(xiàng)BA找出那些最能反映工程投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象.B從眾多影響工程投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)影響并在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分

7、析中的不確定因素.C分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍D對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算,找出敏感性因素.15 .開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在 C 內(nèi)予以核實(shí),給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn).A10日B15日C1個(gè)月D2個(gè)月解析：開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí),給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn).16 .個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)C年.A10B20C30D5017 .關(guān)于貸款擔(dān)保說(shuō)法錯(cuò)誤的選項(xiàng)是BA是為提升貸款歸還的可能性,降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn),由借款人或第三人對(duì)貸款本息的歸還提供的一種保證.B貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況.C貸款的擔(dān)保并

8、不一定能保證貸款得以足額歸還.D貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式.18 .A的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)褶以上,效勞人口在30萬(wàn)人以上,年?duì)I業(yè)額在5億元以上.A市級(jí)購(gòu)物中央B區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)C居住區(qū)商場(chǎng)D鄰里效勞性商店19 .a確定問(wèn)題和調(diào)察目標(biāo),b收集和分析信息,c制定調(diào)查方案,d報(bào)告結(jié)果,以上調(diào)查步驟順序正確的選項(xiàng)是DAabcdBbacdCcabdDacbd解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟.21.在對(duì)消費(fèi)者購(gòu)置行為進(jìn)行調(diào)查時(shí),不涉及以下B調(diào)查.A消費(fèi)者類別B消費(fèi)者社會(huì)階層分布C消費(fèi)者購(gòu)置水平D消費(fèi)者購(gòu)置習(xí)慣23.在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類中,二級(jí)市場(chǎng)是指BA土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)B新建商品房租售市場(chǎng)C土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)D土地

9、使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場(chǎng)24.某筆存款額為1000元,復(fù)利計(jì)息,每季計(jì)息一次,一年后本利和為1125.51元,那么其名義利率為AA12%B12.55%C12.68%D12.45%25 .某商業(yè)店鋪白購(gòu)置價(jià)格為60萬(wàn)元,其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款,余款20萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付.如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬(wàn)元,該項(xiàng)投資年稅為0.6萬(wàn)元,那么該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為C.A4.7%B7%C11%D14%解析：2.8-0.6/20X100%=11%26.借款期內(nèi)內(nèi)任意歸還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為CA等額還本付息法B菲爾

10、德法C汽球法D還款常數(shù)法27 .經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)選擇評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類根底參數(shù),其指標(biāo)不包括DA基準(zhǔn)收益率B目標(biāo)本錢(qián)利潤(rùn)率C目標(biāo)投資利潤(rùn)率D目標(biāo)財(cái)務(wù)杠桿比率28 .某土地面積為40002建筑容積率為5.5,規(guī)劃建筑覆蓋率為60%,樓高14層,1至4層建筑面積均相等,5至14層為塔樓 均為標(biāo)準(zhǔn)層 那么標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為B.A1000m2B1240m2C22000m2D1800m2解析：4000X5.54000X60%X4/10=1240m229 .一般說(shuō)來(lái),標(biāo)準(zhǔn)方差越小,投資風(fēng)險(xiǎn)AA越小B越大C越難限制D越難估算30 .在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià),以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中C的

11、主要工作內(nèi)容.A會(huì)計(jì)師B經(jīng)濟(jì)師C估價(jià)師D工程師31 .名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)為哪一項(xiàng)AA當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí),實(shí)際利率小于名義利率B當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí),實(shí)際利率等于名義利率C實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值D名義利率越大,計(jì)息周期越短,實(shí)際利率與名義利率的差異就越大解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí),實(shí)際利率大于名義利率32 .監(jiān)督物業(yè)購(gòu)置、 處置、 資產(chǎn)治理和再投資決策,評(píng)估投資組合績(jī)效,客戶報(bào)告與現(xiàn)金治理屬于D的工作內(nèi)容.A物業(yè)治理B設(shè)施治理C資產(chǎn)治理D組合投資治理33 .房地產(chǎn)投資信托按D的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙.A權(quán)益類型B抵押方式C投資業(yè)務(wù)D信托

12、性質(zhì)34 .編制工程進(jìn)度方案的方法有橫道圖法和AA網(wǎng)絡(luò)圖法B表格法C竣工圖法D坐標(biāo)圖法解析：編制工進(jìn)度方案的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法35.判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī),關(guān)鍵要看其DA共代理了多少工程B代理成交額是多少C人員素質(zhì)D代理的成功率有多大一、單項(xiàng)選擇共20題,每題1分,總計(jì)20分1、某公司獲得60畝居住用地使用權(quán),規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積37000m2,居住建筑用地面積32000m2容積率2.5,居住建筑密度0.4,限高6層,那么該公司可用于銷(xiāo)售的最大居住建筑面積D.A.92500m2B,88800m2C,80000m2D,76800m22、動(dòng)態(tài)投資回收期是指工程以C所需的時(shí)間.A

13、.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出C.凈收益抵償全部投資D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資3、通常承租人人住寫(xiě)字樓前裝修中的某些標(biāo)準(zhǔn)化裝修工程的費(fèi)用由B支付.A.承租人B.業(yè)主C.承租人和業(yè)主共同D.物業(yè)治理公司4、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作中進(jìn)行廣告與宣傳的主要目的,是通過(guò)該項(xiàng)工作讓A的客戶熟悉所營(yíng)銷(xiāo)的物業(yè).A.潛在B.過(guò)去C.現(xiàn)在D.未來(lái)5、某開(kāi)發(fā)商將8000萬(wàn)元投入一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程,假設(shè)此工程開(kāi)發(fā)周期為3年,當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的年投資利潤(rùn)率為20%,貸款利率為10%,在總投資中開(kāi)發(fā)商自有資金占30%,那么其自有資金的年平均投資收益率為B.A.40.9%B.54.7%C.56.7%D.

14、61%6、某開(kāi)發(fā)商以500萬(wàn)元的價(jià)格取得一片地塊的使用權(quán),目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金50O萬(wàn)元,預(yù)計(jì)工程建設(shè)投資總額為1800萬(wàn)元,那么該工程D即可獲得政府房地產(chǎn)治理部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證.A.還需投入50萬(wàn)元建設(shè)資金B(yǎng).還需投入450萬(wàn)元建設(shè)資金C.還需投入800萬(wàn)元建設(shè)資金D.在此情況下7、D是判斷工程盈利水平的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),是將開(kāi)發(fā)工程預(yù)期或?qū)嶋H上所獲得的年凈收益進(jìn)行資本化時(shí)采用的一個(gè)貼現(xiàn)率.A,利息率B.銷(xiāo)售利潤(rùn)率C,速動(dòng)比率D.目標(biāo)收益率8、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)工程的本錢(qián)收益率等于B乘以100%.A.開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)本錢(qián)B,正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)本錢(qián)C.開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)

15、值D,正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)本錢(qián)9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的建設(shè)過(guò)程是指B的持續(xù)時(shí)間.A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程B.獲得土地后到全部工程竣工C.從工程開(kāi)工到全部工程竣工D.從工程開(kāi)工到工程租售完畢10、對(duì)于價(jià)格彈性的以下描述中,D是正確的.A.需求價(jià)格彈性系數(shù)越大,需求數(shù)量對(duì)價(jià)格的變化不敏感B.在不同的價(jià)格水平上,需求價(jià)格彈性系數(shù)都一樣C.供給彈性系數(shù)PES=需求數(shù)量變化的百分比/價(jià)格變化的百分比D.短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金由需求決定,供給缺乏彈性11、假設(shè)某工程年凈經(jīng)營(yíng)收益為60萬(wàn)元,年經(jīng)營(yíng)本錢(qián)為20萬(wàn)元,該工程投資的資本價(jià)格為750萬(wàn)元,那么該工程的年投資收益率為B.A.10.7%B.8.0%C.5

16、.3%D.2.7%12、實(shí)力強(qiáng)大的投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、C以及項(xiàng)目類型發(fā)布的合理性,以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn),又不失去獲取較高收益的時(shí)機(jī).A.空間分布B.人口分布C.時(shí)間分布D.經(jīng)濟(jì)分布13、在任何市場(chǎng)上,能反映某種商品的市場(chǎng)供求狀況是商品的C.A.質(zhì)量B.品牌C.價(jià)格D.類型14、建筑功能評(píng)價(jià)是指B.A,對(duì)建筑物功能價(jià)值的估算B,對(duì)建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評(píng)價(jià)論證,衡量其滿足需要的程度C,對(duì)建筑產(chǎn)品價(jià)值的估算D.對(duì)建筑產(chǎn)品社會(huì)性功能的評(píng)估15、以下選項(xiàng)適于在新區(qū)開(kāi)發(fā)的建筑是C.A.娛樂(lè)用房B.寫(xiě)字樓C.高級(jí)住宅和公寓D,餐飲用房16、在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)

17、環(huán)節(jié)是C.A.投資時(shí)機(jī)選擇B.投資時(shí)機(jī)決策分析C.投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析D.市場(chǎng)分析和工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建筑工程招標(biāo)的一般程序?yàn)锳oA.申請(qǐng)招標(biāo)-編制招標(biāo)文件-編制招標(biāo)工程標(biāo)底-確定招標(biāo)方式,發(fā)布招標(biāo)公告-投標(biāo)人資格審查-招標(biāo)工程交底及答疑-開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)-簽訂合同B.申請(qǐng)招標(biāo)-編制招標(biāo)文件-確定招標(biāo)方式-編制招標(biāo)工程標(biāo)底-發(fā)布招標(biāo)公告-招標(biāo)工程交底及答疑-開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)-簽訂合同C.申請(qǐng)招標(biāo)-編制招標(biāo)文件-確定招標(biāo)方式-編制招標(biāo)工程標(biāo)底-發(fā)布招標(biāo)公告-投標(biāo)人資格審查-招標(biāo)工程交底和答疑-開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)-簽訂合同D.申請(qǐng)招標(biāo)-確定招標(biāo)方式-編制招標(biāo)文件-編制招標(biāo)工程標(biāo)底-發(fā)

18、布招標(biāo)公告-投標(biāo)人資格審查-工程交底及答疑+簽訂合同18、 工程建設(shè)過(guò)程中不可防止地存在風(fēng)險(xiǎn).保險(xiǎn)是承包商承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)之一,以下不屬于保險(xiǎn)內(nèi)容的是D.A.工程保險(xiǎn)B.工人人身保險(xiǎn)C.第三方保險(xiǎn)D.質(zhì)量保險(xiǎn)19、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為C.A.30%B.32%C.33%D.18%20、對(duì)于銷(xiāo)售對(duì)象或承租對(duì)象已明確的工程,金融機(jī)構(gòu)有可能提供占總開(kāi)發(fā)成本C的融資貸款.A.70%左右B.80%左右C.90%左右D.60%左右三、多項(xiàng)選擇題1 .房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象包括有A、C.A、房地產(chǎn)行政關(guān)系B、房地產(chǎn)建設(shè)關(guān)系C、房地產(chǎn)民事關(guān)系D、房地產(chǎn)刑事關(guān)系E、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系2 .房地產(chǎn)業(yè)包括A、B、C、

19、D、E.A、房地產(chǎn)中介B、土地使用權(quán)的出讓C、土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)D、房屋買(mǎi)賣(mài)E、房地產(chǎn)抵3 .房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法律上的其他財(cái)產(chǎn)相比擬,具有以下特點(diǎn)：A、B、C、D、A、保值性B、增值性C、個(gè)別性D、永久性E、不可移動(dòng)性5 .可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的是A、B、D、E.A、建材B、建造技術(shù)C、建筑工人D、房屋E、建造行為6.土地使用權(quán)劃拔,是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納D、E等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用的行為.A、出讓金B(yǎng)、租金C、使用費(fèi)D、補(bǔ)償費(fèi)E、安置費(fèi)8 .國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者,使用者取得土地使用權(quán)后,享有的民事權(quán)利有A、B、C、D.A、占有權(quán)B、使

20、用權(quán)C、轉(zhuǎn)讓權(quán)D、抵押權(quán)E、質(zhì)押權(quán)11、房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行以下房地產(chǎn)活動(dòng)B、C、E.A、出讓B、抵押C、轉(zhuǎn)讓D、質(zhì)押E、租賃1 .房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn),這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在ABCDA變現(xiàn)性差B投資額巨大C投資回收周期長(zhǎng)D需要專門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)E具有過(guò)人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承當(dāng)精神.2 .銀行對(duì)抵押貸款抵押率確實(shí)定,主要考慮到ABCE因素.A抵押物的流動(dòng)性B貸款期限的長(zhǎng)短C通貨膨脹的預(yù)期D貸款企業(yè)的信用等級(jí)E所處的市場(chǎng)條件解析：還要考慮到抵押物價(jià)值取得的情況.3 .金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款工程進(jìn)行評(píng)估,主要審查方面包括BCD.A企業(yè)資信等級(jí)B工程根本情況C市場(chǎng)分析結(jié)果D財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)E貸款擔(dān)保方式4 .寫(xiě)字

21、樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考AB確定.A消費(fèi)價(jià)格指數(shù)B商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)C上證價(jià)格指數(shù)D建安工程價(jià)格指數(shù)E中房?jī)r(jià)格指數(shù)5 .對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為BCDE方面.A銷(xiāo)售收入B物業(yè)增值C減少納稅D股權(quán)增加E租金6 .對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō),空置率提升將會(huì)導(dǎo)致ACE等后果.A租金收入減少B附加支出增加C物業(yè)資本價(jià)值下降D運(yùn)營(yíng)本錢(qián)下降E租客要求更大的租金折扣7 .投資者可以限制的風(fēng)險(xiǎn)包括CDEA利率風(fēng)險(xiǎn)B政策性風(fēng)險(xiǎn)C資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D持有期風(fēng)險(xiǎn)E比擬風(fēng)險(xiǎn)解析：AB屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn).8 .居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑,包括ABC等.A普通住宅B公寓C別墅D客棧E酒店10 .確立施工中限制

22、質(zhì)量的具體舉措,主要包括ABD方面A對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查,特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表,保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差.B限制混凝土質(zhì)量C對(duì)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn).D對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法E關(guān)注各項(xiàng)工程的工作量.11 .以下說(shuō)法不正確的選項(xiàng)是CDEA房地產(chǎn)工程中兩稅一費(fèi)指營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加B營(yíng)業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷(xiāo)售出租收入X稅率C城市建設(shè)維護(hù)稅額=應(yīng)納稅銷(xiāo)售出租收入X稅率D教育費(fèi)附加=應(yīng)納稅銷(xiāo)售出租收入X稅率E現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的稅率為3%13 .根據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分,市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)ACD的模A同質(zhì)偏好B同形偏

23、好C集群偏好D分散偏好E心理偏好14 .盈虧平衡分析的根本方法是建立CE之間的函數(shù)關(guān)系,通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析,找出平衡點(diǎn).A銷(xiāo)售收入與本錢(qián)B銷(xiāo)售收入與費(fèi)用C本錢(qián)與產(chǎn)量D利潤(rùn)與本錢(qián)E銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)量15 .財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的輔助報(bào)表包括BDEA損益表B總投資估算表C資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表D經(jīng)營(yíng)本錢(qián)表E借款歸還表解析：AC為根本報(bào)表.41、房地產(chǎn)間接投資包括BD.A.置業(yè)投資B.購(gòu)置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股票C.開(kāi)發(fā)投資D.購(gòu)置房地產(chǎn)投資信托基金42、投資型物業(yè)購(gòu)置者購(gòu)置行為受ABC的制約.A,房地產(chǎn)投資收益水平B.其他投資工具的收益水平C.市場(chǎng)內(nèi)使用者需求特點(diǎn)、趨勢(shì)和偏好D.購(gòu)置者自身特點(diǎn)偏好43、固定單價(jià)合同

24、中所用單價(jià)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和ABC.A.治理費(fèi)B.利潤(rùn)C(jī).施工機(jī)械使用費(fèi)D.所得稅44、工程款支付一般按時(shí)間大致分為ABCD.A.退還保存金B(yǎng),最終付款C.預(yù)付款D.工程進(jìn)度付款45、房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的手段主要有ACD.A.發(fā)送售樓書(shū)B(niǎo).市場(chǎng)調(diào)查C.展示樣板房D.制定現(xiàn)場(chǎng)廣告牌46、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,利率水平的上下主要取決于ABC.A.社會(huì)平均利潤(rùn)率B.資本供求狀況C.國(guó)家宏觀信貸政策D.目標(biāo)收益率47、對(duì)房地產(chǎn)投資者而言,購(gòu)置熟地比購(gòu)置生地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),有ABD特點(diǎn).A.土地費(fèi)用高B.投資風(fēng)險(xiǎn)減少C.投資風(fēng)險(xiǎn)增加D.開(kāi)發(fā)周期縮短E.開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)48、公開(kāi)招標(biāo)通常適用于工程工程ACD的開(kāi)發(fā)工程

25、建設(shè).A.建設(shè)周期較長(zhǎng)B.工程性質(zhì)比擬特殊C.規(guī)模較大D.技術(shù)復(fù)雜E.工期緊迫49、舊城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是ABDE.A.地處城市中央,是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地,具有民族傳統(tǒng)色彩,適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè)、餐飲等類型的開(kāi)發(fā)B,開(kāi)發(fā)費(fèi)用高昂、環(huán)境污染嚴(yán)重C.舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小D.舊城區(qū)的建筑物多是危舊房E.舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛刻50、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策干預(yù)的原那么是ACDE.A.目標(biāo)確實(shí)定性B.政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性C.政策的針對(duì)性D.政策的導(dǎo)向性E.政策的公平性和效率51、以下選項(xiàng)屬于非居住區(qū)開(kāi)發(fā)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的是ABCD.A.建筑容積率及總建筑面積B.地上建筑面積及密

26、度C.規(guī)劃建設(shè)用地面積及建筑高度D.綠地率和停車(chē)位個(gè)數(shù)E.地下建筑面積及有效面積系52、目前我們國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有ABCD.A,銷(xiāo)售稅金B(yǎng),土地使用稅金C,房產(chǎn)稅金D.企業(yè)所得稅E,城市規(guī)化稅53、 屬于影響產(chǎn)品本錢(qián)上下的因素是ABCD.A.生產(chǎn)技術(shù)方案B.生產(chǎn)規(guī)模C.生產(chǎn)組織方式D.技術(shù)水平與治理水平E.物質(zhì)供給與產(chǎn)品銷(xiāo)售條件及人民的消費(fèi)水平54、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程貸款審查時(shí),要進(jìn)行工作有ABCD.A.客戶評(píng)價(jià)B.工程評(píng)估C.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)D.貸款綜合評(píng)價(jià)E.貸款金額55、 在考察是否有適宜的面積空間可以供尋租者使用時(shí)常要考慮的因素有ABC.A,可能面積的組合|B.尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)

27、務(wù)的性質(zhì)C.尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的方案D,每平方米的租金E,室內(nèi)的裝修六、簡(jiǎn)做題1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念及構(gòu)成要素1 .房地產(chǎn)法律關(guān)系是指以房地產(chǎn)法律標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整人們?cè)诜康禺a(chǎn)生產(chǎn)、流通、分配和消費(fèi)過(guò)程中當(dāng)事人之間形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系.房地產(chǎn)法律關(guān)系與其他法律關(guān)系一樣,也具有主體、客體和內(nèi)容三個(gè)根本要素.1房地產(chǎn)法律關(guān)系主體.房地產(chǎn)法律關(guān)系主體是指參與房地產(chǎn)法律關(guān)系并享有權(quán)利和承當(dāng)義務(wù)的當(dāng)事.2房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體.房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所共同指向的事物.房地產(chǎn)法律關(guān)系客體也包括物、 行為和智力成果三大類.2 .簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的特點(diǎn)2、房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法

28、律上的其他財(cái)產(chǎn)相比擬,具有以下特點(diǎn)：1不可移動(dòng)性：位置固定,不可移動(dòng),或者移動(dòng)后喪失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值.2永久性：土地永久.建筑物可長(zhǎng)期使用,相對(duì)其他物來(lái)說(shuō)也具有永久性.3個(gè)別性：房地產(chǎn)根本上都是特定物,如設(shè)計(jì)風(fēng)格、 外形規(guī)格、 用料完全相同的建筑物,由于處于不同地理位置、周邊環(huán)境,其價(jià)值和使用價(jià)值都是不同的.4保值性和增值性： 位置良好的土地資源有限,隨著人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展,人們對(duì)房地產(chǎn)的需求量會(huì)不斷增長(zhǎng).房地產(chǎn)保值增值成為一種規(guī)律性的現(xiàn)象.3 .簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象3.房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、治理和效勞及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律標(biāo)準(zhǔn)的總稱.房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象

29、是房地產(chǎn)關(guān)系和以房地產(chǎn)關(guān)系為核心的經(jīng)濟(jì)關(guān)系.根本上可分為房地產(chǎn)行政關(guān)系和房地產(chǎn)民事關(guān)系兩大類： 1房地產(chǎn)行政關(guān)系,是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)根據(jù)行政職能與被治理者之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系.2房地產(chǎn)民事關(guān)系,是指平等主體之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系.4、簡(jiǎn)述以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1根據(jù)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū).2根據(jù)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上.屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,應(yīng)符合工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件.3轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有

30、房屋所有權(quán)證書(shū).5、簡(jiǎn)述商品房預(yù)售的概念和條件5、 商品房預(yù)售是指受讓人在建房階段即將房屋連同土地使用權(quán)預(yù)先售予他人的行為.商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1已全部交付土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū).2持有建設(shè)規(guī)劃許可證.3按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金到達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和峻工交付日期.4向縣級(jí)以上房產(chǎn)治理部門(mén)辦理預(yù)售登記,取得商品預(yù)售房許可證.商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)治理部門(mén)和土地治理部門(mén)備案.商品房預(yù)售所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè).6、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)：1涉及面廣.涉及到規(guī)劃

31、、土地、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、市政、供電、通訊、商業(yè)、效勞、房地產(chǎn)、文教衛(wèi)生、園林、環(huán)境、銀行等部門(mén).2工程工程多.如住宅區(qū),小工程幾十項(xiàng)、 大工程幾百項(xiàng),包括配套項(xiàng)目和附屬工程.3投資量大,綜合本錢(qián)高.4建設(shè)周期長(zhǎng).7、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的原那么7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的原那么：1嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原那么.?城市規(guī)劃法?和?城市房地產(chǎn)治理法?確定了城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃,服從城市規(guī)劃治理.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃.2堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益統(tǒng)一的原那么.經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生存與開(kāi)展的必備條件,社會(huì)效益是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)全社會(huì)的效果和利益,環(huán)境效益是指造福群眾、 造福

32、后代、改善城市形象.三者統(tǒng)一才能保持強(qiáng)大的生命力.3根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、開(kāi)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地的原那么.4設(shè)計(jì)、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn),工程竣工驗(yàn)收合格前方可投入使用的原那么.5鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)、建設(shè)居民住宅的原那么.8、簡(jiǎn)述不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)8、不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)主要有：1以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定,決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3依法收回土地使用權(quán)的；4共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；5權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；7法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的.1、何謂房地產(chǎn)泡沫,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因有哪些？做題要點(diǎn)：房地產(chǎn)泡沫是

33、指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與價(jià)值產(chǎn)生嚴(yán)重背離,脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài).成因：(1)、土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根底.(2)、投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因.(3)、金融機(jī)構(gòu)過(guò)渡放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的助燃劑.2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃治理的具體內(nèi)容.做題要點(diǎn)：(1)、開(kāi)發(fā)工程選址定點(diǎn)審批階段：取得?選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)?；(2)、申請(qǐng)?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?階段,規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限；(3)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條例審批階段：下達(dá)?規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)?；(4)、設(shè)計(jì)方案的審批階段：取得城市規(guī)劃治理部門(mén)簽發(fā)的?規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書(shū)?；(5)、申請(qǐng)?建設(shè)工程規(guī)劃

34、許可證?：作為允許進(jìn)行開(kāi)放的正式執(zhí)照；(6)、竣工驗(yàn)收階段：?jiǎn)雾?xiàng)工程取得竣工證,整體工程,綜合驗(yàn)收簽竣工報(bào)3、簡(jiǎn)述住宅開(kāi)發(fā)工程的特點(diǎn)做題要點(diǎn)：(1)、市場(chǎng)潛力巨大.(2)、開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)減小.(3)、多元化的市場(chǎng)需求.(4)、對(duì)開(kāi)發(fā)商投資水平要求較低.4、物業(yè)代理的作用有哪些？做題要點(diǎn)：(1)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,了解潛在的市場(chǎng)需求,準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為偏好、潮流與品味,協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位.(2)通過(guò)廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng),對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo).(3)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的前期籌劃到工程租售完畢,物業(yè)代理參與整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程,協(xié)助開(kāi)發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo).(4)、 根據(jù)置業(yè)人士提

35、出的有關(guān)要求,幫助其選擇適宜的物業(yè),并為其提供完善的購(gòu)樓手續(xù)效勞.(5)、幫助買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排.(6)、提升市場(chǎng)運(yùn)行效率5、什么是工程治理？工程治理的根本職能？做題要點(diǎn)：(1)、工程治理是將有關(guān)知識(shí)、技能、工具和技術(shù)等綜合應(yīng)用于工程活動(dòng),已成功地實(shí)現(xiàn)工程預(yù)期目標(biāo)的活動(dòng).(2)、根本職能：主要有方案職能、組織職能、協(xié)調(diào)職能和限制職能.6、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)的因素有哪些？做題要點(diǎn)：1、企業(yè)素質(zhì)2、資金實(shí)力3、企業(yè)償債水平4、經(jīng)營(yíng)治理水平5、獲力水平6、企業(yè)在貸款銀行的資金流量7、企業(yè)信譽(yù)8、其它指標(biāo).7、可行性研究的作用.做題要點(diǎn)：(1)可行性研究是工程投資決策的依據(jù)；(2)是籌

36、集建設(shè)資金的依據(jù)；(3)是開(kāi)發(fā)商與各有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議,合同的依據(jù)；(4)是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)；8、什么是建筑工程施工招投標(biāo)？工程建設(shè)工程招投標(biāo)方式有哪幾種？(1)招投標(biāo)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)定“開(kāi)發(fā)工程建筑工程施工這一標(biāo)的,邀請(qǐng)假設(shè)干個(gè)建筑承包商進(jìn)行秘密報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng),由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者,并與之達(dá)成協(xié)議,簽訂合同的過(guò)程.(2)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo).9、工程工程治理的含義和主要內(nèi)容包括那些？275做題要點(diǎn)：(1)、工程工程治理通常是指開(kāi)發(fā)建設(shè)工程施工階段的治理,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程而言,通常取其狹義的含義.工程工程治理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程治理工程中的重要環(huán)節(jié),開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工程工程治理的目標(biāo),

37、是在預(yù)算本錢(qián)和方案工期范圍內(nèi),高質(zhì)量的完成工程施工工作.(2)、主要內(nèi)容包括：主要有質(zhì)量、進(jìn)度、本錢(qián)限制、合同、平安、信息治理、開(kāi)發(fā)商、建筑師、承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào).10、機(jī)構(gòu)投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與方式有哪些？326做題要點(diǎn)：(1)直接投資和間接投資方式；(2)權(quán)益性投資和債務(wù)性投資方式；(3)權(quán)益參與貸款；(4)售后租期.計(jì)算題1、某酒店投資采用銀行貸款,年利率為12%,估計(jì)一年建成,交付使用后,當(dāng)年可獲得凈收益50萬(wàn)元,以后逐年增加15%,要求10年凈收益回收貸款的本利和,問(wèn)該酒店建造時(shí)總投資應(yīng)限制在多少萬(wàn)元?(設(shè)投資發(fā)生在年初,收益發(fā)生在年末)答案：該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為：P=A1

38、/(i-s)1-(1+s)/(1+i)n=50/(12%-15%)1-(1+15%)/(1+12%)10=504.27萬(wàn)元該酒店總投資=50427/(1+12%)=450.24萬(wàn)元2.某開(kāi)發(fā)商以樓面地價(jià)1000元/平米購(gòu)入了一宗普通住宅70年的使用權(quán),已知建筑容積率為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造本錢(qián)為1400元/平米,專業(yè)人員費(fèi)用為建造本錢(qián)的8%,治理費(fèi)用為土地本錢(qián)建造本錢(qián)及專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%,貸款利率為12%,開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準(zhǔn)備期6個(gè)月,建設(shè)期為24個(gè)月,銷(xiāo)售期為6個(gè)月,)土地本錢(qián)在工程開(kāi)始時(shí)一次投入,建造本錢(qián)專業(yè)人員費(fèi)用和治理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果工

39、程建成后的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格為4700元/平米,出售過(guò)程中的稅費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)用分別為總銷(xiāo)售收入的6.5%和2.5%,問(wèn)開(kāi)發(fā)商本錢(qián)禾I潤(rùn)率是多少？答案：(1)工程總開(kāi)發(fā)價(jià)值:工程總建筑面積:40000X1.6=64000平米總銷(xiāo)售收入：4700X46000=30080萬(wàn)元銷(xiāo)售稅費(fèi)：30080X6.5%=1955.2萬(wàn)元工程總開(kāi)發(fā)價(jià)值:30080-1955.2=28124.8萬(wàn)元(2)工程總開(kāi)發(fā)本錢(qián)：土地本錢(qián)：1000X64000=6400建造本錢(qián)：1400X64000=8960專業(yè)人員費(fèi)用：8960X8%=716.8治理費(fèi)用：(6400+8960+716.8)財(cái)務(wù)費(fèi)用：a土地本錢(qián)利息：6400X(1+12

40、%)3-1=2591.54萬(wàn)元b建造本錢(qián)專業(yè)人員費(fèi)用治理費(fèi)用利息：(8960+716.8+803.84)X(1+12%)(2/2+0.5)-1=1942.03c財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì):2591.54+1942.03=4533.57萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用：30080X2.5%=752萬(wàn)元總開(kāi)發(fā)本錢(qián)：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬(wàn)元(3)開(kāi)發(fā)商本錢(qián)利潤(rùn)率：開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：28124.8-22166.21=5958.59萬(wàn)元開(kāi)發(fā)商本錢(qián)利潤(rùn)率：5958.59/22166.21X100%=26.88%某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)置了一套價(jià)值28萬(wàn)元的住宅,如果該家庭首期付款

41、為房?jī)r(jià)的30%,其余為在10年內(nèi)按月等額歸還抵押貸款,年貸款利率為12%,問(wèn)月還款額為多少？如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付住房消費(fèi),問(wèn)該家庭須月收入多少,才能購(gòu)置上述住宅？房產(chǎn)的投資回報(bào)率,是用來(lái)衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù).一般而言,有有兩種計(jì)算形式：1.投資回報(bào)率分析計(jì)算公式：投資回報(bào)率=(稅后月租金-物業(yè)治理費(fèi))X12/購(gòu)置房屋單價(jià)說(shuō)明:此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系,只要結(jié)果大于8%都是不錯(cuò)的投資.但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算,沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值,并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析.萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元X5%=803.84萬(wàn)元萬(wàn)元2.投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式：投資回收年

42、數(shù)=首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款/稅后月租金-按揭月供款M2說(shuō)明:這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短,一般認(rèn)為結(jié)果在1215年之內(nèi)都是合理的投資.該方法比租金回報(bào)法更深入一步,適用范圍也更廣,但有其片面性.用這個(gè)公式反推過(guò)來(lái)就OK了,不是精確的計(jì)算方式,希望多參考下宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)七、論述題1.論述房地產(chǎn)法的根本原那么.1 .房地產(chǎn)法的根本原那么是：1堅(jiān)持國(guó)家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng),國(guó)有土地有償、有限期使用原那么.我國(guó)?城市房地產(chǎn)治理法?明確規(guī)定了這一原那么.凡進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者,必須先獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán),由國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給受讓人,由受讓人向國(guó)家支付土地使用出讓金.2保

43、護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)的原那么.國(guó)家立法保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán),禁止任何組織和個(gè)人用任何形式侵犯國(guó)家、集體和個(gè)人的房地產(chǎn)所有權(quán).3國(guó)家扶持開(kāi)展居民住宅建設(shè)的原那么.我國(guó)絕大多數(shù)城市長(zhǎng)期處于居住困難的條件下,居住水平低、 危房棚戶改造慢.對(duì)此,國(guó)家采取一系列舉措加快住宅建設(shè)步伐.如稅收優(yōu)惠、住宅建設(shè)供地優(yōu)惠、貸款優(yōu)惠等.2、論述土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn).2 .土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)：1土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)別離為根底的.土地使用權(quán)是一種在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)物直接支配、享有利益并排除他人干預(yù)的權(quán)利,是物權(quán).2土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?土地使用者必須向國(guó)家支付一定數(shù)額的出讓金.出讓金的構(gòu)成,既包含一定年限內(nèi)的

44、地租,也包含出讓前國(guó)家對(duì)土地的開(kāi)發(fā)本錢(qián)和有關(guān)的征地拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用等.3土地使用權(quán)出讓是有一定年限的.這個(gè)最高年限由法律予以明確規(guī)定,實(shí)際出讓年限由土地使用權(quán)出讓合同約定,但不得超過(guò)最高年限.根據(jù)?中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?規(guī)定,最高出讓年限按用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合用地或者其他用地50年.4土地使用者權(quán)利效力不及于地下之物,即對(duì)地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施等不享有權(quán)利.3 .論述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn).3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他

45、人的行為.從法律上看,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具有以下特征：1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利內(nèi)容是特定的房地產(chǎn)權(quán)利,包括：國(guó)有土地使用權(quán)和國(guó)有土地上的房屋所有權(quán).3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式包括買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式,主要有買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互換、繼承、遺贈(zèng)等.4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式民事法律行為.即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方主體應(yīng)簽訂書(shū)面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)移變更登記.建設(shè)部?城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍治理暫行方法?第18條規(guī)定：凡未根據(jù)本方法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,具房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定,均為無(wú)效.房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓.地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),該土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓.房地產(chǎn)

46、轉(zhuǎn)讓時(shí),房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓.4 .論述房地產(chǎn)抵押的概念及特點(diǎn).4.房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為.債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償.房地產(chǎn)抵押是一種物的擔(dān)保,確立的是擔(dān)保物權(quán).房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征有： 1 房地產(chǎn)抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)而設(shè)立的,與所擔(dān)保的債權(quán)是主從關(guān)系,對(duì)其具有附從性.2房地產(chǎn)抵押權(quán)具有特定性.以特定的抵押房地產(chǎn)擔(dān)保特定的債權(quán).3房地產(chǎn)抵押權(quán)具有不可分性.其效力及于抵押房地產(chǎn)的全部和被擔(dān)保債權(quán)的全部,不受抵押房地產(chǎn)的分割、局部轉(zhuǎn)讓、局部滅失和債權(quán)的分割、局部轉(zhuǎn)讓、局部清償?shù)挠绊?4房地產(chǎn)抵押權(quán)的物上代位性,即抵押房地產(chǎn)發(fā)生原有形態(tài)變化時(shí),房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換物上.5房地產(chǎn)抵押權(quán)的追及性,即抵押人將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時(shí),抵押權(quán)人仍可對(duì)抵押房地產(chǎn)行使抵押權(quán).新的房地產(chǎn)權(quán)利人不得以其不是債務(wù)人而提出異議.5 .論述房屋租賃的原那么及規(guī)定.5、公房租賃,應(yīng)遵循以下原那么：1充分利用、合理分配；2實(shí)行以租養(yǎng)房、適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān)；3逐步提升公房租金,促進(jìn)住房商品化、私有化.同時(shí)國(guó)家規(guī)定：1承租人