房地產(chǎn)案例分析

1、百度文庫-讓每個人平等地提升自我房地產(chǎn)案例分析一、工程建設背景A州市新橋鎮(zhèn)126畝占地片區(qū)原屬本鎮(zhèn)的新城房地產(chǎn)開發(fā)公司,由于該公司資金缺乏,無法啟動本工程,有意轉(zhuǎn)讓一這是可能得到這個工程重要的外在因素；、鎮(zhèn)政府為能提升居民的生活質(zhì)量和當?shù)胤康禺a(chǎn)整體水平,希望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商；本房地產(chǎn)開發(fā)公司不管是資金實力,還是開發(fā)水平在全國來說可謂是頂尖的/一這是可能得到工程的內(nèi)在因素；/根據(jù)A州的城市總體規(guī)劃開展以及新橋鎮(zhèn)片區(qū)限制性規(guī)劃要求,該126畝占地片區(qū)將是新橋鎮(zhèn)乃至整個A州重要的住宅區(qū)；經(jīng)過對A州全面認真的市場調(diào)研；、對工程區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比擬；再根據(jù)A州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與開展趨勢

2、-只要做出能滿足A州市城市居民新的住房要求和高品質(zhì)；-同時定位準確完全不用擔憂工程的銷售,而且有豐厚的利潤.該工程已經(jīng)取得了土地使用權證和工程規(guī)劃許可證,各工程談判工作已相繼展開.二、工程概況該126畝占地片區(qū)位于“A州新橋鎮(zhèn)何山路和塔園路交叉口；緊接“A州科技學院,有良好的文化氣氛；道路寬敞交通便捷,有新山大橋與古城區(qū)相連；工程占地126畝中,120畝是建住宅用地,6畝是建配套幼兒園用地；容積率為,總建筑面積為16萬平方米,小高層和多層相結合,沿街底層為商業(yè)配套用房約占5%；,具有一定的開發(fā)規(guī)模,并能為品牌的延續(xù)提供保證,給公司帶來良好的社會效益和經(jīng)濟效益；本工程的建設資金完全由本公司自籌,

3、缺乏局部通過土地抵押和預售房/款解決.三、A州市介紹/一州位于長江三角洲中部、某省東南部,東經(jīng)11955-12120,北緯3047-3202之間；/東鄰上海,西傍金陵,南接蘇杭,北依長江；/面積平方公里,占全省面積的%；/市區(qū)平方公里,其中建成區(qū)68平方公里,古城區(qū)平方公里；所屬六縣市面積為：C市1094平方公里B市平方公里D市620平方公里E市平方公里F市平方公里H市平方公里/2001年,“A州市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1760億元,經(jīng)濟總量在三角洲位居11百度文庫-讓每個人平等地提升自我第二,列全國第六；人均GDP按現(xiàn)行匯率折算超過3600美元,顯示出強勁的增長勢頭；整個市的人口萬,城區(qū)人口為80

4、萬；新區(qū)的經(jīng)濟開展保持良好的開展勢頭全年實現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值400億,同比增長17%;完成國內(nèi)生產(chǎn)總值160億,同比增長;、實現(xiàn)財政收入億.正在啟動二期開發(fā).四、2022年以前A州市住宅市場分析在這之前/A州市住宅水平一直維持在?工業(yè)園區(qū)2300元/m2/?古城區(qū)2500元/m2/?新區(qū)價格在2000元/m2左右徘徊究其原因不外乎以下幾點：?土地價格是一個首要的因素；?土地作為稀缺性資源,政府沒能做好土地供給的長期規(guī)劃；?開發(fā)商可以通過工程可行性報告,以很廉價的價格向政府要求劃撥土地；?導致土地本錢在整個工程中只占很小的一局部整個“A州的住宅以零星分散建設為多,不注重整個小區(qū)環(huán)境、 園林、 文化方

5、面的建設,使一大批想改變住房質(zhì)量的居民找不到適宜的住宅,貴了又覺得不合算；居民居住觀念沒有改變,大多數(shù)“A州人認為,過了運河就覺得離開了城市,到了郊區(qū).而且也一直認為“A州新橋鎮(zhèn)是一個工業(yè)區(qū),不適宜居住;同時,新橋鎮(zhèn)一直以來治安、 環(huán)境都不好,在一定程度上限制了該區(qū)域的房價； 消費觀念限制了整個一州市的房價.許多一州居民留戀于小橋、流水、人家,只要有地方住,能吃飽,不會用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)；這段時間里,雖然有出現(xiàn)過許多有利于住宅開展的政策比方貨幣化分房的實施,但一直沒能使“A州房地產(chǎn)更上一個臺階.2022年全市經(jīng)濟繼續(xù)走強,也是“A州房價飛漲的一年；2001年10月份,A州市土

6、地全面實行招投標,從至,開發(fā)商取得土地的廣唯一途徑就是市場招投標,土地市場更趨于公平；/與此同時,政府出臺了一系列的相關政策；“A州強化“強市富民意識,努力使全市經(jīng)濟繼續(xù)在高平臺、 低波動中運行.同時,改變?nèi)芯用竦南M觀念./標準了房地產(chǎn)開發(fā),改善了投資環(huán)境,使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)?；⒓s化經(jīng)營；把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟增長點,大力開展城鎮(zhèn)建設；在市區(qū)范圍內(nèi),加快土地供給制度的改革,停止新批量土地的開發(fā)工程,對存量土地開發(fā)工程采取限制的態(tài)度,使開發(fā)總量得到限制；同時,積極引導開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設；增強城市建設步伐,動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹2

7、2百度文庫-讓每個人平等地提升自我五、“A州市新橋鎮(zhèn)住宅市場分析“A州自04年10月份拍賣的土地中還沒有形成樓盤許多開發(fā)商已經(jīng)聞風相繼提升樓盤價格；據(jù)“A州市建設局市場調(diào)查統(tǒng)計：?“A州市05年房價總體上漲了%A州新橋鎮(zhèn)最新房價廳 P樓盤名稱住宅類型價格元/m21美之苑小高層復式360038002星城多層公寓3200均價3綠林花園多層公寓3000均價4太陽水岸小高層3500均價5景苑閣高層4500均價六、本工程開展前景投資7億元的新橋鎮(zhèn)改造被“A州市列為十五規(guī)劃重大工程；隨著新橋鎮(zhèn)二期建設進行,該片區(qū)將成為連接古城和新區(qū)的中央；之前,某開發(fā)商以159萬元/畝的價格競得了新橋鎮(zhèn)一地塊,樓板價約為

8、,1000元/m2,而本公司在地價上有一定的優(yōu)勢約為600元/m2;所以,根據(jù)現(xiàn)有市場價未考慮房價上升,本工程住宅均價定位在3300元/m2.工程建設指標4P工程單位數(shù)量1總用地面積畝1262總建筑面積平方米160000住宅面積平方米152000冏鋪卸積平方米80003容積率-4物業(yè)經(jīng)營治理用房平方米111205可售住宅面積平方米150880七、工程投資估算及盈利分析編制依據(jù)建筑工程費用以現(xiàn)行標準及費率為依據(jù)各種費率依據(jù)國家相關文件.投資估算表4P工程單價數(shù)量金額萬元1士M費用120萬/畝126150002前期費用100萬/m21600001600勘測設一20萬/m2 160000320各類規(guī)

9、費80萬/m2 16000012803工程費用1200心/m216000019200建安工程費1100心/m216000017600室外工程50萬/m2 16000080033百度文庫-讓每個人平等地提升自我機電工程50(萬/m2)1600008004銷售費用按銷售收入的2%提計/11005治理費用按銷售收入的3%提計17006資金本錢19007總投資(1+2+3+4+5+6)40500八、估算工程銷售收入根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和A州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預測考慮到房地產(chǎn)銷售風險和工程建設本錢等綜合因素;本區(qū)?住宅均價定位為3300元/m2;?低層商鋪均價定位為4500元/m2銷售收入工程單位數(shù)量價格金額萬元1住宅元/m2150,8803500 528082低層商鋪元/m280005000 40003合計(1+2)56808營業(yè)稅及附加費本工程應計：營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加稅其綜合稅率為6%,共應交納稅金及附加費3408萬元九、工程盈利水平分析財務現(xiàn)金流表工程合計1現(xiàn)金流入+56808銷售收入56808其它收入02現(xiàn)金流出+43908本錢投資40500營業(yè)稅及附加34083稅前利潤額1-2129004工程稅前利潤率3/2%十、結論與建議用分期開發(fā)的方法進行本工程的開發(fā)?一方面是為了降低工程的風險；?另