某地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、西安住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告：目錄：第一部分：1、 西安的自然歷史情況2、 宏觀政治、經(jīng)濟(jì)情況3、 西安市房地產(chǎn)投資狀況4、 西安市的商品房住宅市場(chǎng)總體印象第二部分：1、 總量的變化情況2、 人口的區(qū)域分布3、 人口的年齡情況4、 人口的受教育情況（知識(shí)文化水平）5、 從業(yè)人口的職業(yè)劃分及收入支出情況6、 消費(fèi)者的消費(fèi)水平7、 消費(fèi)者喜好的戶型及面積8、 消費(fèi)者支付能力9、 消費(fèi)者的消費(fèi)水平第三部分：1、 各個(gè)區(qū)域（城東、城西、城南、城北、城中）的文化氛圍2、 各個(gè)區(qū)域的城市規(guī)劃情況3、 各個(gè)區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)各個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及開發(fā)前景分析（區(qū)域土地價(jià)值評(píng)價(jià)各個(gè)區(qū)域的土地價(jià)值評(píng)價(jià)。要從：政治、

2、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、交通、生活配套、市政配套、人文歷史、現(xiàn)在發(fā)展程度、科學(xué)教育、居民消費(fèi)層次等方面進(jìn)行評(píng)價(jià)。）（附第四部分）：西安幾家實(shí)力比較大的開發(fā)商評(píng)價(jià)正文：第一部分：1、西安的自然歷史情況： 西安市位于黃河流域中部關(guān)中盆地轄境東西204公里，南北116公里，面積9983平方公里，其中市內(nèi)市區(qū)面積1066平方公里。西安地區(qū)自古有“八水繞長(zhǎng)安”之美稱。水利資源相當(dāng)豐富。西安市平原地區(qū)屬溫暖帶半溫暖大陸季風(fēng)氣候，冬季最低溫度在零下10攝氏度左右，夏季最高溫度在27度左右。 2000年底全市總?cè)丝谌f人，其中農(nóng)業(yè)人口萬人。市區(qū)人口以碑林區(qū)的密度為最高27744人/平方公里，其次為新城區(qū)15147人/平方公

3、里，蓮湖為15127人/平方公里，郊區(qū)人口以雁塔區(qū)密度最高3669人/平方公里，其次為未央?yún)^(qū)，1455人/平方公里，再次霸橋區(qū)，1298人/平方公里。大連市總?cè)丝跀?shù)為545萬，而大連市人口最密集的西崗區(qū)人口密度也只有16414人/平方公里。可見，不論從總?cè)丝谶€是從人口密度上相比較，西安市的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)字都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大連市。2、宏觀政治、經(jīng)濟(jì)情況： 2000年西安市經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定增長(zhǎng)，人民生活水平繼續(xù)提高，全年實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值689億元，比上年增長(zhǎng)了13.1%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破1萬元。全年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，比上年增長(zhǎng)10.17%。城鄉(xiāng)居民收入增加，整體達(dá)到小康水平。全市城鎮(zhèn)居民家庭人均可

4、支配收入達(dá)6364元，比上年增長(zhǎng)6.1%。99年大連居民消費(fèi)水平為5754元，2000年人均收入會(huì)達(dá)到6000元左右，與西安相比基本持平，甚至略低于西安的消費(fèi)水平。3、西安房地產(chǎn)投資總體情況：5、 西安商品房住宅市場(chǎng)總體印象：2000年,全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元,比上年增加33060萬,增長(zhǎng)16.17%;全年商品房施工面積萬平方米,比去年增長(zhǎng)57.49%;竣工面積萬平方米,同期增長(zhǎng)40.68%;全年銷售商品房萬平方米,銷售額億元,比上年增長(zhǎng)125.06%和137.79%.2000年，西安城市維護(hù)建設(shè)完成投資億元，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資52億元，建筑業(yè)完成投資198億元，村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成投資億

5、元。全年新開發(fā)面積711萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房608萬平方米，新竣工面積萬平方米，銷售面積131萬平方米，完成投資億元。2001年將在去年的基礎(chǔ)上，開發(fā)各類商品房500萬平方米，完成投資195億元。而大連1999年房地產(chǎn)建筑業(yè)總產(chǎn)值121億元，新開工面積829萬，竣工面積683萬。2000年住宅開發(fā)面積500萬平左右。2000年大連市商品房銷售面積213萬平方米。城市人口數(shù)西安要比大連多150萬人口，但是住宅開發(fā)面積西安卻要比大連少近100萬平方米。兩地的在職人員收入大連為6274元，西安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)6364元，于大連基本相同。從各項(xiàng)指標(biāo)比較來看西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)可開發(fā)空間還是相當(dāng)

6、大的。而通過市場(chǎng)調(diào)查也同樣體會(huì)到這個(gè)有著悠久文化歷史的古都正與現(xiàn)代氣息想融合，無數(shù)新時(shí)代的耕耘者正在這片希望的土地上編制著夢(mèng)想。西安房地產(chǎn)業(yè)目前存在的一些問題不容忽視：一、 是樓市經(jīng)過幾年發(fā)展，市場(chǎng)更趨成熟，但在產(chǎn)品定位方面還和市場(chǎng)需求有較大差距。許多開發(fā)商一味擴(kuò)大戶型，逐步拉開房?jī)r(jià)，忽略了相當(dāng)一部分購(gòu)房群體的需求，尤其是缺乏針對(duì)工薪階層需求的商品房。二、 是土地運(yùn)作市場(chǎng)程度低，房地產(chǎn)開發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)無序現(xiàn)象仍存在。一方面，從目前土地轉(zhuǎn)讓方式看，仍以協(xié)議為主，拍賣、招標(biāo)較少，這與房地產(chǎn)高速發(fā)展極不相適應(yīng)。另一方面，土地供應(yīng)缺乏透明度，土地市場(chǎng)運(yùn)作缺乏規(guī)范化、市場(chǎng)化。三、 是銷售環(huán)節(jié)違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生

7、，如虛假?gòu)V告，產(chǎn)權(quán)不清，面積“缺斤短兩”等。四、 中介機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范，目前該市中介機(jī)構(gòu)從業(yè)方式簡(jiǎn)單落后，從業(yè)人員缺乏專業(yè)知識(shí)，信息來源沒有保證，操作不規(guī)范，且主要服務(wù)內(nèi)容大多停留在住房租賃方面。五、 西安房地產(chǎn)現(xiàn)在還存在集體購(gòu)買。在大連這種現(xiàn)象已經(jīng)基本看不到了。六、 安的經(jīng)濟(jì)適用房和大連還有一定的區(qū)別。大連的經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)歸入商品房的概念，但是在西安卻仍然沒有被納入商品房的范疇。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房仍需要審核批準(zhǔn)，之后土地成本和應(yīng)繳稅金都有相當(dāng)?shù)臏p免。因此，房屋的價(jià)格也相應(yīng)低廉。雖然需求市場(chǎng)不斷在擴(kuò)大，但主流集中在經(jīng)濟(jì)適用房上，2001年陜西省的住宅投資計(jì)劃的85億元中，就有60億元左右將被用在經(jīng)濟(jì)

8、適用房的建設(shè)上。七、 西安還存在集資房，由單位出部分資金，個(gè)人出部分資金共同建房，解決個(gè)人住房問題。八、 上幾點(diǎn)都是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制還不健全的表現(xiàn)。這些方面都直接或者間接的影響著正常商品房市場(chǎng)的運(yùn)行，值得引起足夠的重視第二部分：日前，我市第五人口普查數(shù)據(jù)向社會(huì)公布，有關(guān)主要數(shù)據(jù)如下：1、我市共有常住人口萬人（包括外來人口），自1990年第四次人口普查年平均增長(zhǎng)萬人，平均增長(zhǎng)率為1.77%。2、市區(qū)中，雁塔區(qū)萬人，碑林區(qū)萬人，蓮湖區(qū)萬人，新城區(qū)萬人，灞橋區(qū)萬人，未央?yún)^(qū)萬人。3、全市共有家庭戶萬戶，家庭戶人口為萬戶，平均家庭戶規(guī)模為人。4、 4歲的人口萬人，占20.69%，比上次普查比重下降了個(gè)

9、百分點(diǎn)；15-64歲的萬人，占72.99%；65歲及以上的萬人，占6.32%，比上次普查上升了個(gè)百分點(diǎn)。5、市接受大學(xué)（大專以上）教育的萬人，占10.93%；接受高中（含中專）教育的萬人，占19.04%。6、全市共有萬人居住在城鎮(zhèn)，占全市人口總數(shù)的56.14%。從上述人口普查數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，作為影響我市樓市營(yíng)銷的人口概貌，在很大程度上決定著我市樓市營(yíng)銷的發(fā)展前景與各種各樣的營(yíng)銷機(jī)會(huì)。市場(chǎng)發(fā)展前景持續(xù)樂觀：（一）在統(tǒng)計(jì)結(jié)果中可以看出，我市人口仍持續(xù)增長(zhǎng)，而且居住在城鎮(zhèn)的人口數(shù)量已經(jīng)超出居住與鄉(xiāng)村的人口數(shù)量。從此可知，我市樓市的發(fā)展將隨著人口數(shù)量的緩慢增長(zhǎng)和人口趨于城市集中的態(tài)勢(shì)而表現(xiàn)出良好的發(fā)展

10、前景。首先，市場(chǎng)需求將持續(xù)增長(zhǎng)，這種增長(zhǎng)將僅僅也只局限于適應(yīng)絕大多數(shù)人口消費(fèi)的普通住宅。其次，需求情勢(shì)將逐步發(fā)生演變，隨著少、中、老年各群體數(shù)量的改變，將衍生出新型的消費(fèi)結(jié)構(gòu)層次。盡管目前的購(gòu)房主體并不因不同年齡層次群體數(shù)量的變化而發(fā)生大的變動(dòng)，但至少為樓市的營(yíng)銷帶來更多的營(yíng)銷機(jī)會(huì)。再次，隨著我市人口素質(zhì)的不斷提高，市場(chǎng)總體消費(fèi)力將繼續(xù)提高，具備購(gòu)房能力的群體將繼續(xù)增加，由此將帶給樓市更多的現(xiàn)實(shí)的銷售機(jī)會(huì)，促進(jìn)樓市的持續(xù)健康發(fā)展。 當(dāng)人口的素質(zhì)提高到相應(yīng)水平的時(shí)候，相應(yīng)的要求市場(chǎng)上所提供的消費(fèi)品達(dá)到相應(yīng)水平，住房尤其如此。但是，消費(fèi)者也是理性的，這種提高并不限于面積求大、居家求奢華、更為重要的

11、是要求所購(gòu)房屋具有良好的宜居性和健康品質(zhì)。第三部分：1、 西安高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：城南區(qū)以其優(yōu)越的地理位置和濃郁的文化氣息已贏得消費(fèi)者和開發(fā)商的普通認(rèn)可，在2000年紛紛在此區(qū)域開發(fā)，并以高價(jià)入市，從前期銷售看，因價(jià)位高而表現(xiàn)出銷售不盡人意。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的深入推進(jìn)和網(wǎng)絡(luò)、IT等新興行業(yè)的迅猛發(fā)展，本區(qū)的寫字樓類和住宅在后期銷售持續(xù)良好。城北隨著基建環(huán)境的逐步改善，投資潛力也被一些個(gè)體看好。西高新是更是西安的一個(gè)亮點(diǎn)。所有對(duì)西安有一點(diǎn)了解的人都會(huì)說西安最適合人居住的地方在西高新。在西高新分布的大專院校有22所，大型研究所49個(gè)，大型實(shí)驗(yàn)室200多個(gè)，專業(yè)技術(shù)人員60，000多名，2300

12、個(gè)技術(shù)人員/平方公里。西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)10年來累積科技成果3500多項(xiàng)，列入國(guó)家科技產(chǎn)業(yè)計(jì)劃的443項(xiàng)。其中國(guó)家計(jì)劃135項(xiàng)，居國(guó)家高新區(qū)第一位。高新技術(shù)企業(yè)銷售收入占高新區(qū)收入的82%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大連軟件園開發(fā)的規(guī)模。2000年西安高科技園區(qū)科工貿(mào)收入億元，工業(yè)總產(chǎn)值億元。已經(jīng)形成了電子信息、光、機(jī)、電一體化，生物醫(yī)藥三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2000年電子信息產(chǎn)業(yè)占高新區(qū)技工貿(mào)總收入的45%，生物醫(yī)藥和光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)各占18%左右。外來企業(yè)總計(jì)411家，投資總額12億美元。其中，90%的項(xiàng)目集中在高新技術(shù)領(lǐng)域。具統(tǒng)計(jì)，西安從事科學(xué)研究和綜合技術(shù)服務(wù)的人員達(dá)到了72，942人，年平均工資10，047元

13、。大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)完成技工貿(mào)收入104億元，遠(yuǎn)小于西安高新技術(shù)園區(qū)的收入。引進(jìn)外來企業(yè)57個(gè)，而內(nèi)資企業(yè)175個(gè)，利用外資8032萬美元。與西安相比相差甚遠(yuǎn)。大連從事科學(xué)技術(shù)研究和綜合技術(shù)服務(wù)的人員達(dá)到了12，751人，年平均工資12，421元，雖然絕對(duì)數(shù)字要比西安大，但是西安考慮西安的消費(fèi)指數(shù)后，西安的實(shí)際工資收入要高于大連的實(shí)際工資收入。在高新區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以超常規(guī)的發(fā)展速度增長(zhǎng)。十年間，作為主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在高新區(qū)總計(jì)投資70多億元，開工各類建筑560萬平方米，竣工360萬平方米。其中，99年以來新開住宅樓盤26個(gè)，寫字間項(xiàng)目13個(gè)，商住兩用項(xiàng)目6個(gè)。其中分布在西高新的樓盤平

14、均價(jià)格在3500以上，是西安是的高檔樓盤分布密集的區(qū)域。該區(qū)樓盤特點(diǎn)比較明顯：一、 樓盤的建筑風(fēng)格以歐式為主。二、 知名小區(qū)的建設(shè)多從小區(qū)景觀開始或從社區(qū)配套開始建設(shè)。譬如：學(xué)校、醫(yī)院、小區(qū)購(gòu)物中心等等。尤其是重點(diǎn)小學(xué)的建設(shè)。西安錦園的前期建設(shè)就和西安師大聯(lián)辦一所重點(diǎn)小學(xué)，這就在很大程度上促進(jìn)了其銷售率。三、 小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)在西安是最突出的，各個(gè)小區(qū)都比較注重水景設(shè)計(jì)。個(gè)別小區(qū)以小高層為主體，譬如：楓葉新都市（不屬西高新但在西高新邊屆處）、西安錦園、紫薇城市花園等等。四、 樓盤的營(yíng)銷方式比較先進(jìn)，營(yíng)銷方式比較先進(jìn)。注重樹立品牌效應(yīng)。例如：紫薇花園、紫薇城市花園、紫薇大廈；楓葉新家園、楓葉新都市

15、、楓葉廣場(chǎng)、楓葉大廈；高科花園、高科廣場(chǎng)等等，紫薇地產(chǎn)、高科地產(chǎn)、高新地產(chǎn)都相當(dāng)注重品牌營(yíng)銷。而且這三家地產(chǎn)公司營(yíng)銷手段也相當(dāng)成功，其產(chǎn)品的銷售率良好，2000年至今銷售率平均達(dá)到了50以上，開發(fā)面積也占據(jù)了西高新的半壁江山，可以說是西高新的地產(chǎn)三“巨頭”?，F(xiàn)象與問題：一、 西高新的土地資源很有限，現(xiàn)有的土地資源大部分被西高新的高新集團(tuán)掌握，對(duì)于外地開發(fā)商而言要獲得土地資源困難比較大。二、 對(duì)于開發(fā)區(qū)的管理委員會(huì)權(quán)利比較大。開發(fā)區(qū)的土地資源由管委會(huì)管理，不受城建局的領(lǐng)導(dǎo)。三、 西高新立項(xiàng)喜憂參半：1、西高新的住宅和寫字間林立已經(jīng)接近飽和狀態(tài)。2、西高新的高科集團(tuán)利用自己的地主優(yōu)勢(shì)，大有強(qiáng)龍不壓

16、地頭蛇之勢(shì)。3、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商可能采用各種擠壓手段對(duì)付外來開發(fā)商。但是從另一個(gè)視角來考慮：1、西高新的生活配套設(shè)施已經(jīng)齊全，人氣旺盛。2、西安的城市正在走“擴(kuò)張”路線，由于市中心的人口密度相當(dāng)大，環(huán)境嘈雜，不適合人居住。因此，相當(dāng)一部分人考慮從市中心向西高新遷移。3、西高新的人文氣氛很好。西安著名的高校多集中于此。城南現(xiàn)階段的文化氛圍比較好，城西工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)文化比較落后，城北治安比較混亂。老百姓相傳：城南人見面就問：“上了？”意思是考上大學(xué)了？城西則問：“下了？”意思是下崗了？城北人卻問：“出來了？”意思是剛釋放出來。4、該區(qū)的居民收入在西安各個(gè)區(qū)域相比較是消費(fèi)水平最高的一個(gè)，平均月收入在3

17、000元左右。高收入必定會(huì)帶動(dòng)商品房的銷售。5、在西高新立項(xiàng)對(duì)于外來公司的品牌樹立，知名度的營(yíng)造，提升產(chǎn)品品質(zhì)等等都起著重要的作用。因?yàn)?，人們?duì)西安房地產(chǎn)的首要關(guān)注點(diǎn)就在西高新。2、 城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：1、城東地區(qū)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前城東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)推出的項(xiàng)目約有12項(xiàng)，占全市項(xiàng)目總數(shù)的12.9%，略高于城北，排行老四。占總建筑面積的15.3%，低于城北，排在全市最低。說明城東開發(fā)規(guī)模較小。商品房分類比例，住宅面積平方米，占區(qū)內(nèi)建筑面積的65.6%。住宅所占比例遠(yuǎn)低于全市比例。商場(chǎng)、辦公樓建筑面積89996平方米，占區(qū)內(nèi)總建筑面積的34.4%，項(xiàng)目和面積所占比例均高于全市比例。開發(fā)地段有七項(xiàng)在

18、東關(guān)正街一線，以舊城改造為主，有五項(xiàng)在東新開發(fā)區(qū)。城東區(qū)商品房基本在這兩個(gè)地段發(fā)展，且規(guī)模較小，再往東就是東郊軍工、紡織兩個(gè)工業(yè)區(qū)，外加兩條河，給發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)造成較大障礙。 城東商品房?jī)r(jià)格幾年來一直是全市最穩(wěn)定的地區(qū)，價(jià)格也較低，住宅均價(jià)長(zhǎng)期在2000元/平方米以下。今年以來，住宅均價(jià)連續(xù)快速上升，主要原因是在傳統(tǒng)的低房?jī)r(jià)地區(qū)連續(xù)推出了30004000元/平方米的大面積高檔公寓。如東興科技大廈、招商局廣場(chǎng)等項(xiàng)目，使該區(qū)均價(jià)出現(xiàn)大幅度上升，由年初的1970元/平方米到9月的2757元/平方米，上升了40%。由五城區(qū)排行最后一躍為第二位，但這只是由極個(gè)別項(xiàng)目對(duì)均價(jià)的影響造成的假象，城東區(qū)實(shí)際仍是商

19、品住宅較便宜的地區(qū)。2、產(chǎn)河地區(qū)市場(chǎng)區(qū)段分析：隨著西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，依托于產(chǎn)河和霸河兩個(gè)生態(tài)資源的城東區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)也取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，特別是1994年5月省政府批準(zhǔn)的西安產(chǎn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建立以后。開發(fā)區(qū)一期規(guī)劃（面積萬平公里），由兩個(gè)工業(yè)區(qū)組成：北部工業(yè)區(qū)（面積平方公里），中部商業(yè)街（面積平方公里），南部旅游渡假區(qū)（面積平方公里）。去年以來，其南部的以產(chǎn)河為對(duì)象的旅游渡假區(qū)各個(gè)項(xiàng)目相繼落成，從而引領(lǐng)了產(chǎn)河岸邊的住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。產(chǎn)河自北向南貫通整個(gè)西安城東區(qū)，途經(jīng)華清東路、長(zhǎng)樂東路和咸寧東路等三條城東主干線。由于各區(qū)段位置的不同，其房地產(chǎn)的發(fā)展程度也不盡相同。在華清東路的產(chǎn)河區(qū)域，華清園

20、小區(qū)、金裕家園等幾個(gè)大型中檔綠色生態(tài)住宅社區(qū)相繼在這里成立。華清東路住宅區(qū)域的優(yōu)勢(shì)在于：一、 交通便利二、 生態(tài)環(huán)境良好三、 房產(chǎn)價(jià)格便宜：由于地價(jià)的原因，本區(qū)內(nèi)住宅平均價(jià)格在2000元/平方米以下，但隨著其入住率的不斷升高，價(jià)格大有上漲之勢(shì)。3、 前景分析：產(chǎn)河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段還處在“萌芽”階段。雖然有部分當(dāng)?shù)亻_發(fā)商介入，但是本地的人氣不是很旺盛，加之本地區(qū)的消費(fèi)者購(gòu)買能力有限。本地區(qū)的大配套還不齊全，要達(dá)到居住標(biāo)準(zhǔn)仍需要相當(dāng)大的配套建設(shè)。所以，要發(fā)展成為一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。對(duì)于新介入的開發(fā)商來說短期內(nèi)無法獲得效益，只有長(zhǎng)期投資，但是長(zhǎng)期投資對(duì)于外來開發(fā)

21、商來說風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。本區(qū)不適宜外來開發(fā)商進(jìn)行投資。3、城內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：一、 城內(nèi)區(qū)人口布局狀況及文化背景：按照行政區(qū)劃來看，城內(nèi)區(qū)含蓋了蓮湖區(qū)、新城區(qū)和碑林區(qū)三個(gè)城區(qū)，土地面積共12平方公里，它包括13個(gè)街道辦事處，共37萬人口。許多歷史文化古跡都分布在該區(qū)，民俗文化交相輝映。二、 城區(qū)的交通狀況：如今，西安的共交運(yùn)輸以取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，共交線路長(zhǎng)度達(dá)1472公里，先后開通了許多條線路的空調(diào)車和專線車，十分方便。近年來，西安市不僅乘車環(huán)境得到了很大的改善，但是城區(qū)內(nèi)的交通情況仍然不很良好，高峰時(shí)間的交通阻塞現(xiàn)象更始讓人頭痛。私人汽車已經(jīng)開始進(jìn)入古城尋常百姓家，到2000年年底，西安市的私人汽

22、車擁有量已經(jīng)達(dá)到萬輛。三、 市場(chǎng)現(xiàn)狀：城內(nèi)區(qū)是千年歷史古城的原址，區(qū)內(nèi)幾乎沒有可供開發(fā)的土地，目前開發(fā)的房產(chǎn)主要是對(duì)舊城區(qū)的改造。但是，西安市的動(dòng)遷難度相當(dāng)大。而且城內(nèi)古跡眾多，一旦挖到古跡會(huì)耽誤很長(zhǎng)一段工期。今年上半年，城內(nèi)新近改造開發(fā)土地畝，開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目共有18項(xiàng)，建筑面積為萬平方米，占全市建筑總面積的13.89%，新開工面積萬平方米，竣工面積萬平方米。 上半年城內(nèi)區(qū)商品房的樓盤均價(jià)為3486元/平方米，高于全市平均水平個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅類商品房樓盤均價(jià)為2876元/平方米，商場(chǎng)類樓盤均價(jià)為8570元/平，辦公樓均價(jià)5331元/平，公寓、別墅類商品房樓盤均價(jià)為4500元/平方米。上半年商品房銷售面積萬平方米。四、 市場(chǎng)特點(diǎn)分析：1、城內(nèi)區(qū)住宅類物業(yè)主要以高層、高檔為主，個(gè)性化品質(zhì)突出。2、商場(chǎng)類開發(fā)也主要是對(duì)在舊城改造的基礎(chǔ)上建造的，或是在原有的基礎(chǔ)上擴(kuò)建的。高檔化、規(guī)模小、是目前城內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的主要方向。五、 市場(chǎng)缺陷與預(yù)警：城內(nèi)目前修建的住宅樓盤戶型設(shè)計(jì)偏大，與市場(chǎng)需求相背。城內(nèi)區(qū)有60%的年輕人沒有住房，但是卻沒有