營改增”房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要點

1、營改增”房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要點發(fā)表于 2015-4-9 09:08:40 | 只看該作者 回帖獎勵在樓市不景氣的行業(yè)背景下， “營改增”有望年內(nèi)推進的消息傳 開，讓不少房企感到恐慌， 這也使得即將推行的政策極有可能遭遇阻 力。由于目前稅率和抵扣項目尚不明朗， 企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理情況不一， 而上下游行業(yè)增值稅抵扣情況也不明朗，目前還很難判斷“營改增” 后房地產(chǎn)企業(yè)稅負增減情況。有分析認為， 由于房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率可能會偏高， 而且土地成 本不一定能抵扣，這些外在因素也極有可能增加企業(yè)稅收負擔(dān)。房企面臨加稅風(fēng)險如果銷售不動產(chǎn)由營業(yè)稅改征增值稅， 房地產(chǎn)企業(yè)在稅制改革初 期將有可能面臨加稅風(fēng)險。 在銷

2、售額一定的情況下， 原先征收的營業(yè) 稅稅負穩(wěn)定，但“營改增”之后，企業(yè)的稅負很大程度上取決于進項 稅額。由于營業(yè)稅不考慮購進貨物， 房企原先對購進物品的票據(jù)管理存 在松懈，但增值稅抵扣則有嚴格的抵扣鏈條， 企業(yè)疏于對票據(jù)的管理 極有可能造成進項抵扣不足， 使得稅負白白增加。 某房企稅務(wù)總監(jiān)向 記者表示，“營改增”進項抵扣不足可能是企業(yè)稅負增加的主要原因， 比如建筑企業(yè)轉(zhuǎn)嫁成本、購買原材料無法取得發(fā)票等。而和房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的建筑業(yè)和金融保險業(yè)目前的稅率也沒 有出臺，如果這兩個行業(yè)的稅率為 6% ，房地產(chǎn)業(yè)稅率為 11% ，也將 減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進項稅額。 由于房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率可能會偏 高

3、，而土地成本不一定能抵扣， 這些外在因素也極有可能增加企業(yè)稅 收負擔(dān)。對于一些已經(jīng)完工但銷售尚未結(jié)束的項目， 或者持有型商業(yè)物業(yè) 而言，此時已經(jīng)不可能取得原材料等進項抵扣發(fā)票， 而房屋的銷售合 同已經(jīng)確定，這種情況下企業(yè)稅負將明顯加重， 6%7% 才是比較合 理的水平。平安證券研報顯示， 在當前市場環(huán)境下， 若土地成本無法作為進 項抵扣，只有少數(shù)布局三、四線城市的開發(fā)商因為建安成本占比較高， 可以從中受益， 聚焦一二線城市的開發(fā)商均面臨稅收增加風(fēng)險， 且毛 利越高的項目稅收負擔(dān)越大。由于房地產(chǎn)行業(yè)并不景氣， 不少三四線城市的樓盤滯銷嚴重， 如 果無法及時確認銷售收入，將會出現(xiàn)進項稅額和銷項稅額

4、“倒掛”的 情況，造成大量留抵稅額無法抵扣， 這也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大稅 收風(fēng)險。稅收籌劃是關(guān)鍵面對可能增加的稅收負擔(dān)，房企并非就會因此陷入“絕境” 。因 為房地產(chǎn)市場的最終消費者絕大多數(shù)是個人， 而這些人本身就是稅負 承擔(dān)者。如果存在稅負轉(zhuǎn)嫁，可能會增加個人購房者的稅收負擔(dān)，因 此政府不太可能大幅提升房企稅負。在這種情況下，結(jié)合結(jié)構(gòu)性減稅的政策背景和房地產(chǎn)行情走低的 市場背景推測，企業(yè)不太可能會因為稅制改革而承受較重的稅收負擔(dān)。 如果房企可以合理利用好進項稅額的抵扣， 反而能從中獲益。上述稅 務(wù)師事務(wù)所高級合伙人認為，房企在“營改增”政策正式出臺前，面 對即將出現(xiàn)的新舊稅制銜接、稅收政策的

5、變化和稅務(wù)核算的轉(zhuǎn)化等難 題，如果應(yīng)對得當，也不排除出現(xiàn)稅負減輕的可能性。而這需要房企 進行很好的稅收籌劃。在“營改增”政策實施初期，不少企業(yè)可能會出現(xiàn)暫時性資金周 轉(zhuǎn)困難。針對這種情況，政府肯定會出臺相應(yīng)的政策加以扶持，予以 過渡性的資金支持。事實上，交通運輸業(yè)等當初進行“營改增”時， 不少企業(yè)稅負加重，地方政府就通過財政補貼來安撫試點企業(yè)， 此舉 也使得“營改增”試點得以快速推進。在房地產(chǎn)行業(yè)被納入“營改增” 范疇后，也不排除會出現(xiàn)這種情況，部分企業(yè)甚至可以從中獲利。上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院教授朱為群認為，這種直接給 予企業(yè)財政補貼的形式并不可取， 一是破壞了稅收中性，二是增值稅 不

6、同于所得稅，房企從消費者手中獲取利潤后，需要就增值部分納稅， 因此房企并非增值稅的承擔(dān)者，將企業(yè)作為補貼對象并不科學(xué)。從緩 解企業(yè)資金流緊張程度的角度考慮，允許企業(yè)分期納稅可能是比較合 理的一種方式。房企如何減輕稅負方法一：多要增值稅發(fā)票“營改增”時代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收政策變化、具 體業(yè)務(wù)處理和稅務(wù)核算轉(zhuǎn)化等難題。 劉福元認為， 稅制改革前企業(yè)就 應(yīng)該及時做好應(yīng)對措施， 諸如對會計賬簿的科目進行調(diào)整， 提前做好 對財務(wù)人員的培訓(xùn)，以便改革后可以進行正確的會計處理。 “營改增” 之后，企業(yè)的稅負水平很大程度上由企業(yè)的進項稅額決定， 增值稅專 用發(fā)票在增值稅抵扣環(huán)節(jié)扮演重要角色，房企應(yīng)

7、加強票據(jù)管理水平。為避免稅負加重， 房企在購進貨物或者接受勞務(wù)時， 一定要非常 審慎。首先，必須要求供貨方具備正規(guī)的銷售資質(zhì)， 一旦無法提供增值 稅專用發(fā)票，就無法實現(xiàn)抵扣 ;其次，與施工企業(yè)進行工程決算時還 應(yīng)當獲取增值稅專用發(fā)票，否則在申請稅項抵扣時就會遇到困難;第三，應(yīng)加強對虛假發(fā)票的識別和防范，仔細比對 ;最后，不能出于節(jié) 稅的目的， 就虛開增值稅發(fā)票給子公司或關(guān)聯(lián)方， 這么做稅務(wù)風(fēng)險極 大。方法二：擴大精裝房比例房地產(chǎn)業(yè)“營改增”之后，房企為了降低稅負，會更多地考慮增 加進項稅額來進行抵扣， 各家企業(yè)都有可能在企業(yè)既定的戰(zhàn)略框架內(nèi) 進行稅收籌劃。 其中，房企大幅提高精裝修房比例將會是

8、一種比較流行的方式， 此舉有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票， 從 而增加可抵扣數(shù)額。數(shù)據(jù)顯示， 目前在一二線城市， 精裝修住房比例已經(jīng)達到新房成 交總量的 30% ，但由于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓目前仍然征收營業(yè)稅，精裝房售 價較高，營業(yè)稅稅負相對較重。在“營改增”之后，房企開發(fā)精裝房 的所有進項全部可以抵扣， 因此企業(yè)肯定會傾向于開發(fā)進項稅額較多 的樓盤類型。這樣來看，那些現(xiàn)階段就以精裝房為主要開發(fā)類型的開發(fā)商將會 占得先機。資料顯示，龍頭房企的精裝房比例遠高于行業(yè)平均水平， 其中，萬科的精裝房比例高達 90% ，保利、綠城、綠地、合生創(chuàng)展 等企業(yè)的精裝房比例也都超過 75% ，對中小房企來說，

9、由于開發(fā)的 多為毛坯房， 如果因稅負加重而不得不調(diào)整開發(fā)重點， 企業(yè)極有可能 面臨一些轉(zhuǎn)型壓力， 畢竟精裝房對企業(yè)實力有更高的要求， 精裝房的 高價也要求中小房企加快去化速度。房地產(chǎn)業(yè)“營改增”對企業(yè)的去化能力是一個挑戰(zhàn)，由于增值稅 =銷項稅額 -進項稅額，企業(yè)只有完成銷售之后才可以計算銷項稅額， 因此，未來開發(fā)商不太可能為了等待房價上漲而推遲開盤時間。方法三：剝離建筑業(yè)務(wù)對房企而言，進行稅收籌劃的一個主要方式是增加進項稅額抵扣， 而上游建筑安裝業(yè)務(wù)正是進項稅額最主要的來源， 因此，剝離建筑業(yè)務(wù)將是企業(yè)不得不進行的戰(zhàn)略調(diào)整據(jù)了解，建筑業(yè)也將被納入 “營改增”行業(yè)，稅率為 6%或 11% 。 無論稅率高低， 只要建筑安裝企業(yè)可以提供正規(guī)增值稅專用