工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)教學(xué)教材

1、學(xué)習(xí) 好資料工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)起步比較晚，目前還處于初級(jí)階段。主要表現(xiàn)為工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)參與的投資主體主要為政府及政府控制的國(guó)有企業(yè)， 外資和民營(yíng)企業(yè)參與的較少， 很多人對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)的了解更甚少。 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三大風(fēng)險(xiǎn)： 市 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)。工業(yè)地產(chǎn)定義工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。 作為有別于住宅、 商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地， 工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍， 其中包括工業(yè)制造廠房、 物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國(guó)，工業(yè)地產(chǎn)土地的批租年限為 50 年。工業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合

2、類用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)的分類重工業(yè)地產(chǎn)、輕工業(yè)地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)、自由貿(mào)易區(qū)地產(chǎn)以及一些特殊類型的工業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、 建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、 開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。 工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、 以收入抵償支出、 并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。工業(yè)地產(chǎn)投資的價(jià)值作為工業(yè)企業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)不僅僅是生產(chǎn)資料，更是一項(xiàng)可以

3、融資的資產(chǎn)，而且， 隨著工業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的逐步發(fā)現(xiàn)， 工業(yè)地產(chǎn)更可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)保值、 增值的 功能。工業(yè)地產(chǎn)傳播特點(diǎn)： 傳播內(nèi)容復(fù)雜性、傳播受眾狹窄性、傳播訴求功利性（功利：狹礙的效益、目的性）、傳播輻射弱擴(kuò)散性、傳播主體分散性、傳播反饋偶然性。工業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)：除了土地使用性質(zhì)不同外， 工業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)還有以下特點(diǎn)： 八、1、工業(yè)地產(chǎn)的客戶主要為企業(yè)和房地產(chǎn)信托投資基金；2、工業(yè)地產(chǎn)的投資必須同時(shí)考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)；3、工業(yè)地產(chǎn)因?yàn)榻ㄖ訑?shù)少（一般鋼結(jié)構(gòu)1-2 層，鋼混結(jié)構(gòu)3-8 層），所以建設(shè)周期短。工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式主

4、要有以下幾類：1、建成銷售。適合于中國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)證券化程度低的情況下，地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)資本快速周轉(zhuǎn)的需要。2、建成出租。適合于有一定資金實(shí)力的地產(chǎn)商或房地產(chǎn)信托投資基金追求長(zhǎng)期穩(wěn)定投資回報(bào)的需要。3、 購(gòu)買成熟的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后出租。適合于房地產(chǎn)信托投資基金。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要注意以下幾個(gè)主要環(huán)節(jié)：1、開發(fā)前對(duì)于擬引入的行業(yè)需要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研，根據(jù)意向進(jìn)駐的行業(yè)特點(diǎn)規(guī)劃工業(yè)布局；2、積累或引進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)知識(shí)，在工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)人才緊缺的前提下尤其必要；3、一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作需要諸多因素的協(xié)調(diào)配合，除了土地價(jià)格 外，還有交通條件、原料及勞動(dòng)力易獲得性、物流暢通、政策鼓勵(lì)、稅收優(yōu)惠、 產(chǎn)業(yè)鏈配套、金融

5、支持等因素。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式根據(jù)國(guó)內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)， 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有4 種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式， 同樣也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。 因?yàn)楣I(yè)園區(qū)開發(fā)并不屬于簡(jiǎn)單意義上的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)， 而更多的是基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、 社會(huì)發(fā)展、 百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置的。各類工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，是我國(guó)價(jià)值鏈中具備良好的輻射、 示范和帶動(dòng)作用的重要環(huán)節(jié)， 是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。其主要特性表現(xiàn)為此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提

6、下進(jìn)行， 通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、 稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)， 然后通過招商引資、 土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。這類的案例可以參照中國(guó)各省市各級(jí)政府下所建立的各種各樣的大大小小的工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。主體企業(yè)引導(dǎo)模式 一般是指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)； 在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下， 借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力， 通過土地出讓、 項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集， 實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。 當(dāng)然很多時(shí)候， 此類主體企

7、業(yè)為所在地政府的引導(dǎo)與支撐從而進(jìn)行相應(yīng)地工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，其即為在上海石化龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)， 同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延申及細(xì)化， 進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。工業(yè)地產(chǎn)商模式 是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建， 然后以租賃、 轉(zhuǎn)讓或合資、 合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤(rùn)。 例如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)及管理超過140 億美元資產(chǎn)，普洛斯管理總物業(yè)面積

8、已超過2700萬(wàn)平方米。普洛斯專注于物流房產(chǎn)租賃服務(wù)，在同類的上市公司中，普洛斯的規(guī)模為行業(yè)第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主， 采用租賃方式銷售， 客戶對(duì)象包括制造商、 零售商和物流公司等等。 之后， 派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。 普洛斯稱之為 “物流房地產(chǎn)” ， 即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)， 吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理， 日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作， 其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。綜合運(yùn)作模式 是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣的特點(diǎn)， 既要求在土地、 稅收等政策上的有