房屋登記辦法釋義

1、房屋登記方法釋義房屋登記方法釋義第八十三條第八十三條 因合法建造房屋申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的,應(yīng)當(dāng)提交以下材料一登記申請(qǐng)書；二申請(qǐng)人的身份證實(shí)；三宅基地使用權(quán)證實(shí)或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證實(shí) ；四中請(qǐng)登記房屋符合規(guī)劃的證實(shí)；五房屋測(cè)繪報(bào)告或者村民住房平面圖；六其他必要材料.申請(qǐng)村民住房所有權(quán)初始登記的,還應(yīng)當(dāng)提交申請(qǐng)人屬于房屋所在地農(nóng)村集體 經(jīng)濟(jì)組織成員的證實(shí).農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的,還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或 者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證實(shí)材料.【要旨】集體土地上房屋初始登記.【釋義】?物權(quán)法?建立了房屋登記的新規(guī)那么與新制度,明確了登記效力,即 依法律行為所進(jìn)

2、行的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須登記,不登記不生效,這對(duì)確認(rèn)和保護(hù)集 體土地上農(nóng)民房屋權(quán)利提出了新要求.因此,適時(shí)、穩(wěn)妥、依法、有序地開(kāi)展集體 土地上房屋登記工作成為建設(shè)房地產(chǎn)主管部門的緊迫工作.初始登記是房屋所有 權(quán)的第一次登記,對(duì)于以后的房屋物權(quán)變動(dòng)具有原始根據(jù)意義,對(duì)于確認(rèn)和保護(hù)農(nóng) 民財(cái)產(chǎn)權(quán)有重要意義.本條是關(guān)于集體土地上所有權(quán)初始登記收件要求的規(guī)定,根據(jù)申請(qǐng)主體的不 同、用地性質(zhì)的不同,集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)初始登記的收件標(biāo)準(zhǔn)也稍有不 同.農(nóng)村集體土地上房屋與城市國(guó)有土地上房屋相比,具有幾個(gè)獨(dú)特的特征：一 房屋所有人身份有限制,一般是該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員.宅基地使用權(quán)是一種帶 有身份性質(zhì)的財(cái)

3、產(chǎn)權(quán),與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格聯(lián)系在一起的,只有集體經(jīng) 濟(jì)組織成員身份才能享有宅基地使用權(quán),申請(qǐng)宅基地建造房屋.二是房屋宅基地使 用權(quán)取得的無(wú)償性和限制性,宅基地采用限額審批制度,一戶一宅,不得非法轉(zhuǎn) 讓.?土地治理法?第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅 基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn).三是房屋流通的限制性,集 體土地上房屋一般只能出讓給同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民.因此,集體土地上 房屋與國(guó)有土地上房屋所有權(quán)初始登記收件資料有所差異.1收件資料.村民住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)的其他房屋、集體經(jīng)濟(jì)組織所 有房屋初始登記收件具體收件資料稍有差異.申請(qǐng)村民住房

4、所有權(quán)初始登記需要提 交的資料為:一登記申請(qǐng)書;二申請(qǐng)人的身份證實(shí);三申請(qǐng)人屬于房屋所在地 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證實(shí)；四宅基地使用權(quán)證實(shí)；五申請(qǐng)登記房屋符合規(guī)劃 的證實(shí);六房屋測(cè)繪報(bào)告或者村民住房平面圖；七其他必要材料.申請(qǐng)利用其他 集體所有建設(shè)用地建造的房屋所有權(quán)初始登記需要提交的資料為:一登記申請(qǐng)書;二申請(qǐng)人的身份證實(shí);三集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證實(shí);四中請(qǐng)登記房屋 符合規(guī)劃的證實(shí)；五房屋測(cè)繪報(bào)告；六其他必要材料.申請(qǐng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所 有的房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交的資料為:一登記申請(qǐng)書;二申請(qǐng)人的身份證 明;三集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證實(shí)；四申請(qǐng)登記房屋符合規(guī)劃的證實(shí)；五房 屋測(cè)繪報(bào)告;六

5、村民會(huì)議同意登記或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意登記 的證實(shí)材料.七其他必要材料.2申請(qǐng)村民住房所有權(quán)初始登記提交資料審核要點(diǎn)：一是申請(qǐng)村民住房所有權(quán)初始登記應(yīng)必須提交申請(qǐng)人屬于房屋所在地農(nóng)村集體 經(jīng)濟(jì)組織成員的證實(shí).由于宅基地使用權(quán)是與村民身份相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán),農(nóng)村集體經(jīng) 濟(jì)組織成員資格確實(shí)定,是享有宅基地使用權(quán)和該宅基地上建設(shè)房屋所有權(quán)的根本前提.?村鎮(zhèn)規(guī)劃條例?規(guī)定,農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的,應(yīng)領(lǐng)先 向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)提出建房申請(qǐng),經(jīng)村民會(huì)議討論通過(guò)后,辦理審 批手續(xù).為了預(yù)防宅基地和農(nóng)村房屋私自流轉(zhuǎn),從源頭上保證房屋所有權(quán)人與宅基 地使用權(quán)人的身份一致,要求申請(qǐng)

6、登記時(shí)必須出具申請(qǐng)人屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的 證實(shí).對(duì)于如何確定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格,我國(guó)目前尚沒(méi)有明確的法律規(guī) 定.根據(jù)?村民委員會(huì)組織法?規(guī)定,農(nóng)村基層社會(huì)的自治組織雖然是村民委員會(huì) 和其下設(shè)的村民小組,但在當(dāng)前的農(nóng)村基層組織中,大多是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)濟(jì)合作社,與村民小組或村民委員會(huì)是同一機(jī)構(gòu),即“兩枚印章一套機(jī)構(gòu),“兩塊牌子一套人馬.一般而言,一個(gè)人長(zhǎng)期在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所在地生產(chǎn)、 生活并依法登記為該集體經(jīng)濟(jì)組織戶籍人口,原那么上應(yīng)認(rèn)定其具有該集體經(jīng)濟(jì)組織 成員的資格.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格證實(shí)可由集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出 具.登記機(jī)構(gòu)審核時(shí),應(yīng)注意農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格證

7、實(shí)應(yīng)與申請(qǐng)人身份證實(shí) 相一致.二是考慮到地方社會(huì)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的不平衡性,一律強(qiáng)行要求申請(qǐng)村民住 房登記時(shí)出具測(cè)繪報(bào)告不現(xiàn)實(shí),各地可以根據(jù)本地實(shí)際情況要求申請(qǐng)人出具房屋測(cè) 繪報(bào)告或者出具村民住房平面圖.村民住房平面圖可以由多種主體出具,并不僅僅 限于測(cè)繪公司、房屋設(shè)計(jì)單位、施工單位、驗(yàn)收單位等,無(wú)論何種主體出具的住房 平面圖,登記機(jī)構(gòu)都應(yīng)認(rèn)真核實(shí)平面圖與房屋實(shí)際狀況是否一致.當(dāng)然,住房平面 圖是一個(gè)過(guò)渡時(shí)期內(nèi)的臨時(shí)替代舉措.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)事求是、因地制宜、量力而行 地逐步引導(dǎo)申請(qǐng)人出具測(cè)繪報(bào)告,同時(shí)采用各種鼓勵(lì)舉措,鼓勵(lì)測(cè)繪公司效勞農(nóng) 村,效勞農(nóng)民.3關(guān)于符合規(guī)劃的證實(shí).規(guī)劃證實(shí)應(yīng)符合國(guó)家法律、行政

8、法規(guī)的規(guī)定,地方有 特別規(guī)定的,還應(yīng)符合地方規(guī)定,當(dāng)然,對(duì)于特定的歷史遺留問(wèn)題,應(yīng)該靈活把 握,不能過(guò)分機(jī)械化.2021年1月1日?城鄉(xiāng)規(guī)劃法?實(shí)施以后,必須符合?城 鄉(xiāng)規(guī)劃法?的規(guī)定.根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法?第四十一條規(guī)定,村民住房和利用集體建 設(shè)用地建設(shè)的其他房屋規(guī)劃審批手續(xù)有所不同.在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的,建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提 出申請(qǐng),由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報(bào)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī) 劃許可證.在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃治理 方法,由省、自治區(qū)、直轄市制定.2021年1月1日?城鄉(xiāng)規(guī)劃法?實(shí)施

9、以前,符合規(guī)劃的證實(shí)文件有不同的表現(xiàn) 形式,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和城市規(guī)劃區(qū)外集體土地上房屋標(biāo)準(zhǔn)有所差異.1990年4月1日?城市規(guī)劃法?實(shí)施以后,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上所建設(shè)的房屋,必須根據(jù)?城市規(guī)劃法?的規(guī)定,提供?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?等有關(guān)證實(shí)文件.1990年4月1日?城市規(guī)劃法?實(shí)施以前,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上所建設(shè)的房屋,需要當(dāng) 時(shí)地方有關(guān)主管部門出具的其他證實(shí).在城市規(guī)劃區(qū)外集體土地上建設(shè)的房屋,1993年11月1日村鎮(zhèn)規(guī)劃條例?實(shí)施以后,應(yīng)出具經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核、縣級(jí) 人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意并出具的?選址意見(jiàn)書?等規(guī)劃證實(shí)文件.?村鎮(zhèn)規(guī)劃條例?實(shí)施以前,在城市規(guī)劃區(qū)外集體土地上

10、建設(shè)的房屋,由當(dāng)時(shí)地方 主管部門出具其他證實(shí).4農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的,還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意 或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證實(shí)材料.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的房 屋是農(nóng)村集體所有的重要財(cái)產(chǎn),對(duì)其利用、處置等都應(yīng)當(dāng)由村民共同決定.提交村 民會(huì)議同意登記或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意登記的證實(shí)材料,是為了 貫徹村民自治原那么,保護(hù)廣闊農(nóng)民群眾的民主權(quán)利,增強(qiáng)對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)管 理的監(jiān)督,保證了農(nóng)村社會(huì)的開(kāi)展和穩(wěn)定,這也與?村民委員會(huì)組織法?規(guī)定的村民自治 原那么相一致.根據(jù)?村民委員會(huì)組織法?的規(guī)定,村民會(huì)議由本村 18周歲以上的 村民組成.5登記機(jī)構(gòu)審核集體

11、土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)的其他注意點(diǎn).一是登記機(jī)構(gòu)在辦理集體土地上房屋所有權(quán)登記時(shí),既要做到收件資料齊全, 同時(shí)也要做到對(duì)重要資料的內(nèi)容認(rèn)真審慎審核,比方對(duì)申請(qǐng)登記的房屋是否與規(guī)劃 證實(shí)文件、宅基地或者集體建設(shè)用地位置是否一致進(jìn)行審核,不能出現(xiàn)張冠李戴現(xiàn) 象.由于歷史原因以及集體土地上房屋建設(shè)的特殊性,往往欠缺相關(guān)資料,比方, 由于歷史原因,有些?國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同?,沒(méi)有附有出讓地塊宗地圖導(dǎo)致 難以確認(rèn)土地使用權(quán)地塊的地理位置,有可能導(dǎo)致?國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同?批 準(zhǔn)的建房位置和實(shí)際建房位置不一致.再如,早期的?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?附圖 不標(biāo)準(zhǔn).有些零星建設(shè)工程既無(wú)地形圖附圖資料

12、也無(wú)規(guī)劃部門出具的規(guī)劃紅線圖. 登記部門在確定規(guī)劃文件批準(zhǔn)建房位置時(shí),應(yīng)做到深入細(xì)致調(diào)查與核實(shí).二是辦理集體土地范圍內(nèi)村民住房所有權(quán)初始登記的,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“先地后房 原那么,也就是說(shuō)先辦理宅基地使用權(quán)登記并取得宅基地使用權(quán)證,或經(jīng)土地治理部 門認(rèn)可取得宅基地使用權(quán)證實(shí),預(yù)防出現(xiàn)房屋所有權(quán)初始登記后因當(dāng)事人無(wú)法辦理 宅基地使用權(quán)登記,從而造成房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)權(quán)利主體不一致的情況.?土地治理法?和?土地治理法實(shí)施條例?對(duì)宅基地使用權(quán)的取得有嚴(yán)格的條件限 制.一般而言,集體土地范圍內(nèi)村民住房初始登記的,具房屋占用的宅基地使用權(quán) 的取得主要以申請(qǐng)、審批為主的原始取得方式.?土地治理法?第六十二條

13、規(guī) 定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、 直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn).農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng) 鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃,并盡量 使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地.農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府審核,由 縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審 批手續(xù).農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再中請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn).申請(qǐng)宅基地 的程序一般為：第一,中請(qǐng).村民向所在村的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 村民委員會(huì)提出 申請(qǐng),農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織村民委員會(huì)同意后將申請(qǐng)?zhí)峤秽l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地治理部 門.第二,鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地治理部門接到申請(qǐng)后現(xiàn)場(chǎng)查看,符合條件的將當(dāng)事人申請(qǐng)報(bào)縣 級(jí)人民政

14、府土地主管部門審批.對(duì)于利用集體經(jīng)濟(jì)組織所有的集體建設(shè)用地建設(shè)的 其他房屋,原那么上也應(yīng)堅(jiān)持“先地后房原那么.?房屋登記方法?重點(diǎn)解釋房屋登記政策解讀房屋登記政策解讀一一、房屋登記需提交哪些身份證實(shí),房屋登記需提交哪些身份證實(shí),答:房屋登記需提交的身份證實(shí)分自然人身份證實(shí)、法人或其他組織身份證明.作為一般自然人,應(yīng)提交身份證復(fù)印件或其他有效身份證實(shí)復(fù)印件.申請(qǐng)人為無(wú)民事行為水平或限制民事行為水平的,除提交兒童證、戶口本等有效身份證明外,還應(yīng)提交監(jiān)護(hù)權(quán)公證書和監(jiān)護(hù)人有效身份證實(shí)復(fù)印件.中請(qǐng)為其他身份的, 應(yīng)提交相應(yīng)的身份證實(shí).申請(qǐng)為法 人或其他組織的,國(guó)內(nèi)企業(yè)法人應(yīng)提交工商機(jī) 關(guān)年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)

15、印件、法定代表人證實(shí)書、法定代表人身份證復(fù)印件.國(guó)內(nèi)事業(yè)單位或其他組織應(yīng)提交政府批準(zhǔn)成立的批文復(fù)印件,或核準(zhǔn)登記證實(shí)以及法定 代表人或負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件.權(quán)屬登記有授權(quán)委托的,還應(yīng)提交授權(quán)委托書及 委托代理人身份證實(shí)復(fù)印件.申請(qǐng)人姓名或證件變更、遺失或過(guò)期的,應(yīng)提交相關(guān)部門的證實(shí).二、房產(chǎn)繼承是否需要公證后才能辦理權(quán)屬登記,房產(chǎn)繼承是否需要公證后才 能辦理權(quán)屬登記,答：繼承的房產(chǎn)應(yīng)在公證后辦理權(quán)屬登記.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、司法部 1991年8月31日聯(lián)合頒發(fā)的?關(guān)于房產(chǎn)登 記治理中增強(qiáng)公證的聯(lián)合通知?第二條規(guī) 定,遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑,應(yīng)當(dāng)辦理公證.遺囑受益人須持公證機(jī)關(guān)出具的遺囑公證書

16、和遺囑繼承權(quán)公證書或接受遺贈(zèng)公證書,以及房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)治理機(jī)關(guān)辦理 房產(chǎn)所有 權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù).如遺囑未經(jīng)公證,可在遺囑生效后簽訂遺產(chǎn)分割協(xié) 議,經(jīng)公證后辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù).三、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí),為什么需要原產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方到場(chǎng)確認(rèn) ,房屋權(quán)屬 轉(zhuǎn)移登記時(shí),為什么需要原產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方到場(chǎng)確認(rèn) ,答：?焙姻法?第十七條規(guī)定：“夫妻在蠟姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn),歸夫妻 共同所有,雙方另有約定的除外.夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn),有平等的處理權(quán).?城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓治理規(guī)定?第六條規(guī)定,共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓.所以蠟姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn),在沒(méi)有明確約定的情況下,辦理 房產(chǎn)

17、轉(zhuǎn)移登記時(shí)必須由原產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方到場(chǎng)確認(rèn).四、夫妻共有的房產(chǎn)應(yīng)如何登記,夫妻共有的房產(chǎn)應(yīng)如何登記,答:根據(jù)?城市房屋權(quán)屬登記治理方法?,屬于夫妻共有的房產(chǎn),應(yīng)按共有房產(chǎn)登記.由于我市當(dāng)事人共有房產(chǎn)登 記意識(shí)還不強(qiáng), 登記機(jī)關(guān)除根據(jù)當(dāng)事人提供 的登記文件明確為共有外,一般按當(dāng)事人的申報(bào)、作為一方的房產(chǎn)予以登記,但另一方應(yīng)在登記文件中簽字確認(rèn).在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處分或繼承發(fā)生時(shí),共有房產(chǎn)的另 一方要作為共有人進(jìn)行處理.目前,我國(guó)一些城市已實(shí)行共有房產(chǎn)共有人共同中請(qǐng)制度.五、權(quán)利人委托他人辦理權(quán)屬登記,委托書需公證嗎 ,權(quán)利人委托他人辦理權(quán) 屬登記,委托書需公證嗎,答：?城市房屋權(quán)屬登記治理方法?第十三條

18、規(guī)定：代理人申請(qǐng)登記時(shí),除 向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)代理人的有效證件外,還應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交權(quán)利人申請(qǐng)人的書面委托.也就是說(shuō),除了涉外委托等另有規(guī)定外,并不要求對(duì)委托書進(jìn)行公 證.但在司法實(shí)踐中,因委托書真?zhèn)螁?wèn)題引發(fā)的糾紛較多,登記機(jī)關(guān)的審查責(zé)任多被擴(kuò)大,為慎重起見(jiàn),一些城市 對(duì)涉及房屋所有權(quán)處分的委托代理登記,要求當(dāng) 事人對(duì)委托書進(jìn)行公證.六、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)以企業(yè)名稱領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后企業(yè)解散,該房屋所有權(quán)可 否由業(yè)主個(gè)人登記,個(gè)人獨(dú)資企業(yè)以企業(yè)名稱領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后企業(yè)解散,該房 屋所有權(quán)可否由業(yè)主個(gè)人登記,答:個(gè)人獨(dú)資企業(yè)解散的,應(yīng)由投資人自行清算或者由債權(quán)人申請(qǐng)人民法院指 定清算人進(jìn)行清算,其財(cái)產(chǎn)

19、優(yōu)先清償 所欠職工工資和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用、稅款及其他 債務(wù)后,余下的房產(chǎn)可由業(yè)主個(gè)人登記產(chǎn)權(quán),這種登記屬于轉(zhuǎn)移登記.七、拍賣的房屋如何辦理權(quán)屬登記,拍賣的房屋如何辦理權(quán)屬登記,答:拍賣成交后,買受人和拍賣人應(yīng)簽署成交確認(rèn)書,與原房屋權(quán)屬證書、委托拍賣合同等一起作為權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記 的依據(jù).權(quán)屬登記時(shí)還需拍賣方出示營(yíng)業(yè)執(zhí) 照,但不需要原房屋所有權(quán)人簽訂的房屋買賣合同.在司法、行政等非當(dāng)事人委托的拍賣中拍得的房屋辦理權(quán)屬登記時(shí),由于沒(méi)有委托拍賣合同,也不一定能取得 房屋權(quán)屬證書,拍賣方還應(yīng)出示 行政、司法部門的相關(guān)文件或證實(shí),由權(quán)屬登記 機(jī)關(guān)作為協(xié)助執(zhí)行辦理.房屋登記政策解讀房屋登記政策解讀二一、房屋以什

20、么為根本單元進(jìn)行登記,房屋以什么為根本單元進(jìn)行登記,答：房屋根本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用且有明確、唯一編號(hào)幢號(hào)、室號(hào)等的房屋或特定空間.國(guó)有 土地范圍內(nèi),成套住房以套為根本單元進(jìn)行登 記,非成套住房以房屋的幢、層、間等有固定界限的局部為根本單元進(jìn)行登記.集體土地范圍內(nèi),以宅基地上獨(dú)立建筑為根本單元進(jìn)行登記,共有宅基地上建造的 村民住房以套、間等有固定界限局部為根本單元進(jìn)行登記.非住房以房屋的幢、 層、套、間等有固定界限的局部為根本單元進(jìn)行登記.二、當(dāng)事人如何申請(qǐng)房屋登記,當(dāng)事人如何申請(qǐng)房屋登記,答：當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記應(yīng)使用中文名稱或姓名,提交的證實(shí)原件是外文的,應(yīng)提交中文譯本.委托代理

21、人申請(qǐng)房 屋登記的,代理人應(yīng)提交授權(quán)委托書和身份 證實(shí),境外申請(qǐng)人委托代理人申請(qǐng)房屋登記的,授權(quán)委托書應(yīng)按規(guī)定公證或認(rèn)證.申請(qǐng)房屋登記應(yīng)提交相關(guān)材料原件,不能提供原件的,應(yīng)提交經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn) 的復(fù)印件.申請(qǐng)人應(yīng)對(duì)申請(qǐng)登記材 料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé),不得隱瞞 或提供虛假材料.三、哪些情況下可以單方申請(qǐng)房屋登記,哪些情況下可以單方申請(qǐng)房屋登記, 答：申請(qǐng)房屋登記應(yīng)由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng),但以下情況下可由當(dāng)事人單方中請(qǐng)房屋登記：一是因合法建造房屋取 得房屋權(quán)利；二是因人民法院、仲裁委員會(huì)的 生效法律文書取得房屋權(quán)利；三是因繼承受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利；四是變更 登記；五是 房屋滅失；六是權(quán)利人放棄房

22、屋權(quán)利；七是法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形.四、哪些房屋不能進(jìn)行登記,哪些房屋不能進(jìn)行登記,答:不能辦理房屋登記的情況有以下七種：一是違法建筑；二是申請(qǐng)人不能提供 合法、有效的權(quán)利來(lái)源證實(shí)文件,或申請(qǐng)登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來(lái)源證實(shí)文件不一致；三是申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突；四是申請(qǐng)登記房屋不能 特定或不 具有獨(dú)立利用價(jià)值；五是房屋已被依法征收、沒(méi)收；六是房屋被依法查封期間；七是 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情 形.五、房屋權(quán)屬證書、登記證實(shí)破損、遺失后,如何換發(fā)、補(bǔ)發(fā) ,房屋權(quán)屬證書、登記證實(shí)破損、遺失后,如何換發(fā)、補(bǔ)發(fā),答：房屋權(quán)屬證書、登記證實(shí)破損的,權(quán)利人應(yīng)向房屋登記機(jī)構(gòu)交回原房屋權(quán)屬證書、登記證

23、實(shí)并申請(qǐng)換發(fā).房屋 權(quán)屬證書、登記證實(shí)遺失、滅失的,房屋登 記機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)毓_(kāi)發(fā)行的報(bào)刊上刊登遺失聲明并宣告作廢后予以補(bǔ)發(fā).補(bǔ)發(fā)的房屋權(quán)屬證書、登記證實(shí)注明“補(bǔ)發(fā)字樣.集體土地范圍內(nèi)村民住房的房屋權(quán)屬證書、登記證實(shí)遺失、滅失的,房 屋登記機(jī)構(gòu)在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)公 告后補(bǔ)發(fā).六、什么情況下發(fā)放?房屋所有權(quán)證?、?房屋他項(xiàng)權(quán)證?、?房屋登記證明?,什么情況下發(fā)放?房屋所有權(quán)證?、?房屋他項(xiàng)權(quán)證?、?房屋登記證明?,?、?房屋他項(xiàng)權(quán)證?、?房屋登記證實(shí)答：當(dāng)事人申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記的,房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋登記簿的記載頒發(fā)?房屋所有權(quán)證?.當(dāng)事人以房屋等 不動(dòng)產(chǎn)作抵押的,登記機(jī)構(gòu)根據(jù)登記簿的記

24、 載向抵押權(quán)人頒發(fā)?房屋他項(xiàng)權(quán)證?.申請(qǐng)登記的房屋為共有房屋的,房屋 所有 權(quán)證注明“共有字樣,不再頒發(fā)?房屋共有權(quán)證?.當(dāng)事人預(yù)購(gòu)的商品房或以預(yù) 購(gòu)的商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將請(qǐng)求權(quán)加以登記的,稱為預(yù)告登記.預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記 時(shí)頒發(fā)?房屋登記證實(shí)?.當(dāng)房屋權(quán)屬 證書、登記證實(shí)與房屋登記簿不一致時(shí),除能證實(shí)房屋登記簿確有錯(cuò)誤外,以房屋登記簿為準(zhǔn).七、異議登記如何提起和注銷,異議登記如何提起和注銷,答：利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載錯(cuò)誤但權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可持登記申請(qǐng)書、身份證實(shí)和相關(guān)證 明文件申請(qǐng)異議登記.利害關(guān)系人可在異議登記之

25、日起15日內(nèi)向人民法院起訴或申請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁.異議登記期間,房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋的申請(qǐng)登記暫緩辦理.權(quán)利人已申請(qǐng)但未完成登記之前申請(qǐng)異議登記的,房屋登記機(jī) 構(gòu)應(yīng)終止辦理原登記申請(qǐng),并書面通知申請(qǐng)人.異議登記期間,異議登記申請(qǐng)人未在 15日內(nèi)提起訴訟、仲裁,或訴訟、仲裁請(qǐng)求被撤回、拒絕、駁回以及敗訴的,異議登記失效.異議登記失效后,申請(qǐng)人或房屋登記簿記載的權(quán)利人可持登 記申請(qǐng)書、身份證實(shí)和相關(guān)證實(shí)文件申請(qǐng)注銷異議 登記房屋登記政策解讀房屋登記政策解讀三一、什么是農(nóng)民的宅基地,其土地性質(zhì)是什么,什么是農(nóng)民的宅基地,其土地 性質(zhì)是什么,答：宅基地是分給村民專門用來(lái)建造住房的土地.?憲法?和

26、?土地治理法? 規(guī)定,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由 法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集 體所有,宅基地也是農(nóng)民集體所有,由集體對(duì)宅基地行使所有權(quán).村民宅基 地中 請(qǐng)經(jīng)集體組織同意、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核并報(bào)送縣市政府批準(zhǔn)后,縣市土地主管部 門予以登記,縣市政 府頒發(fā)?集體土地使用證?,作為村民擁有宅基地使用權(quán) 的憑證.二、集體土地房屋由哪個(gè)部門登記,這項(xiàng)工作的方案有哪些,集體土地房屋由 哪個(gè)部門登記,這項(xiàng)工作的方案有哪些,答：?房屋登記方法?第四條規(guī)定：“房屋登記,由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu) 辦理.我市為增強(qiáng)集體土地房屋 治理,盤活農(nóng)民資產(chǎn),解決生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金問(wèn) 題,市房產(chǎn)治理局已制定?平頂山市集體土

27、地房屋登記暫行方法?,方案今年上半年開(kāi)展試點(diǎn)工作,下半年全面開(kāi)展房屋登記.該方法第三條規(guī)定：“市房產(chǎn)主管部門主要負(fù)責(zé)市區(qū)集體土地房 屋登記工作,縣市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)集體 土地房屋登記工作.三、可以依法進(jìn)行登記的集體土地房屋有哪些,可以依法進(jìn)行登記的集體土地 房屋有哪些,答：主要是兩種,一是依法利用宅基地建造的村民住房,二是依法利用集體所 有建設(shè)用地建造的房屋.四、宅基地連同住房賣給本村農(nóng)戶,該買賣行為有效嗎 ,宅基地連同住房賣給 本村農(nóng)戶,該買賣行為有效嗎,答:該買賣行為有效.?土地治理法?規(guī)定,農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體所有, 其使用權(quán)不得出賣、轉(zhuǎn)讓.但農(nóng)民取 得宅基地使用權(quán)后,有長(zhǎng)期使用

28、宅基地的權(quán) 利,宅基地上建筑物和附著物的所有權(quán)歸宅基地使用人所有.?土地治理法?禁止宅基地使用權(quán)的出賣和轉(zhuǎn)讓,但并不限制村民私有房屋的買賣.根據(jù)“地隨房走的原那么,村民在出售私有房屋時(shí),宅基地的使用權(quán)也要隨之轉(zhuǎn)移給新的房屋所有人,村民出售私有房屋也要在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行并得到政府主管部門的批準(zhǔn).五、集體土地上的房屋,能否設(shè)定抵押權(quán),集體土地上的房屋,能否設(shè)定抵押權(quán),答:房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)以后,就有存在轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的可能性.由于只要債務(wù)人不 按約定履行債務(wù),抵押權(quán)人就可以行 使抵押權(quán).因此,這一問(wèn)題與集體土地上的 房屋能否買賣有類似的性質(zhì),又有一定的區(qū)別.我國(guó)權(quán)屬登記實(shí)行的是房屋所有權(quán)和該房屋占有

29、范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原那么,?土地治理法?雖未明 文規(guī)定這一原那么,但第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再中請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)；第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán) 不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)； 但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等 情形 致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外.?擔(dān)保法?規(guī)定,除“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)和“以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押之外,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押.所以,農(nóng) 村村民的住房及

30、宅基地不能設(shè) 定抵押權(quán),集體土地上的房屋,只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企 業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可同時(shí)抵押.六、農(nóng)村房屋沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證,可以繼承嗎,農(nóng)村房屋沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證,可以 繼承嗎,答：農(nóng)村的房屋屬于私產(chǎn),依法可以繼承.繼承農(nóng)村房屋的,應(yīng)提供房屋所有權(quán)證、繼承人與被繼承人關(guān)系證實(shí)和 其他相關(guān)證實(shí).由于目前大局部地區(qū)還沒(méi)有 實(shí)行農(nóng)村房屋登記制度,很多農(nóng)村房屋的所有權(quán)人無(wú)法取得城市房屋所有權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)證實(shí),農(nóng)村房屋所有權(quán)一般需要通過(guò)當(dāng)?shù)乜h 市、區(qū)人民政府土地管 理部門頒發(fā)的宅基地使用證書 進(jìn)行證實(shí).這樣做的結(jié)果是“房隨地走,與城市“地隨房走的房地產(chǎn)權(quán)利保護(hù)原那么相悖,而且由于宅基地使

31、用人只享有宅基地的使用權(quán),給農(nóng)村房屋的繼承、過(guò)戶帶來(lái)了很多麻煩.?房屋登記方法?重點(diǎn)解釋2021-07-23 09:17:12 來(lái)源：金寨縣國(guó)土資源局 登記制度 房屋登記是房屋登 記機(jī)構(gòu)依事人申請(qǐng)或者依職權(quán),對(duì)可以申請(qǐng)登記的房屋權(quán)利以及與此 相關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行記載、公示的行為.國(guó)家實(shí)行房屋登記制度.房屋物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于房屋登記簿時(shí)發(fā)生效力.登記簿與房屋權(quán)證 房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證實(shí),包括?房屋所有權(quán)證?房屋他項(xiàng)權(quán)證?、等.中請(qǐng)登記房屋為共有房屋的,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)城房屋所有權(quán)證上注明“共有字樣.預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記以及

32、法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)在房屋登記簿上記載后,由登記機(jī)構(gòu)發(fā)放登記證明.房屋權(quán)屬證書、 登記證實(shí)與房屋登記簿記載不一致的,除有證據(jù)證實(shí)房屋登記簿確有錯(cuò)誤外,以房屋登記簿為準(zhǔn).權(quán)利主體一致原那么建設(shè)用地使用權(quán)未 經(jīng)初始登記的. 該土地范圍內(nèi)的其他房屋權(quán)利不予登記；房屋轉(zhuǎn)讓或 者變更時(shí), 應(yīng)領(lǐng)先申請(qǐng)房屋登記.再辦理土地登記.房屋所有權(quán)未經(jīng)初始登記的,除申請(qǐng)預(yù)告登記的情形外,與該房屋有關(guān)的其他房屋權(quán)利不予登記.房屋轉(zhuǎn)讓、抵押 時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵 押.抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的,未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押.登記生效原那么 因事實(shí)行為、法律的規(guī)定、法院和仲裁委

33、員會(huì)的裁決、政府的指令發(fā)生的房屋權(quán)利,自 事實(shí)行為成就時(shí)、法律和裁決生效時(shí)或者政府的指令下達(dá)時(shí)生效；但權(quán)利取得人 非經(jīng)登記不得處分該房屋權(quán)利.因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書、 合法建造房屋、 繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋 所有權(quán),權(quán)利人再行申請(qǐng)?zhí)幏值怯浀? 應(yīng)領(lǐng)先將房屋登記到權(quán)利人名下后,再辦理相應(yīng)的處分登記. 登記程序 辦理房屋登記,一般依照以下程序進(jìn)行：一申請(qǐng)；1二受理；三審核；四記載于登記簿；五發(fā)證.登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要 時(shí),可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告.登記詢問(wèn) 申請(qǐng)房屋登記, 登記權(quán)利人和義務(wù)人應(yīng)當(dāng)親自向房屋所在地的登記機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)登記材料,接受詢問(wèn)并填寫相關(guān)表格.房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請(qǐng)登

34、記材料,并根據(jù)不同登記申請(qǐng)就申請(qǐng)人的真實(shí) 意思表示、 是否為共有房屋、權(quán)利人是否同意更正,以及申請(qǐng)登記材料中其他有 關(guān)事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人.詢 問(wèn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn),并予以保存.房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請(qǐng)登記房屋的有關(guān)情況需要過(guò)去時(shí)一步證實(shí)的,可以要求申請(qǐng)人補(bǔ) 充材料.實(shí)地查看實(shí)地查看辦理以下房屋登記,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看 ：一 房屋所有權(quán)初始登記；二在建工程抵押權(quán)登記；三因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有 權(quán)注銷登記；四法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋登記.房屋登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看時(shí),申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)予以配合.單方申請(qǐng) 單方申請(qǐng)房屋登記的情形包括：一因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；二因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房

35、屋權(quán)利 ； 三因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利；四有本方法所列變更登記情形之一；五房 屋滅失；六權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；七法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形. 夫妻房產(chǎn) 共有約定 共同共有房屋的初始和處分,應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記.夫妻可以約定蠟姻關(guān)系存續(xù)期間所得房屋及焙前房屋歸各自所有、共同所有或局部各自所有、局部共同所有. 夫妻共有的房屋按共有房產(chǎn)登記,能真實(shí)地反映權(quán)利狀態(tài), 需夫妻雙方共同申請(qǐng).2共同申請(qǐng) 按份共有房屋的處分,應(yīng)當(dāng)由登記簿記載的三分之二以上份額的共 有人共同申請(qǐng)登記；按份共有人對(duì)其享有的份額的處分,可以單獨(dú)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記、 他項(xiàng)權(quán)利登記. 共有房屋所有權(quán)變更登記,可以由相關(guān)的共有人申請(qǐng),但變更

36、共有性質(zhì)或者共有人份額 的除外.依據(jù)經(jīng)過(guò)人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文 書申請(qǐng)共有房屋登記的, 可以由局部共有 人代全體共有人申請(qǐng)所有權(quán)登記.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書的記載,登記共有性質(zhì)或者共有份額.委托申請(qǐng) 申請(qǐng)人委托他人代理登記申請(qǐng)的,應(yīng)出具授權(quán)委托書.委托書應(yīng)載 明委托事項(xiàng)、登記房 屋坐落和委托權(quán)利范圍.申請(qǐng)人進(jìn)行處分登記的,其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)辦理公證. 代為申請(qǐng) 未成年人的房屋,應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記. 監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)未成年人房屋登記的,應(yīng)當(dāng)提交證實(shí)監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年 人房屋申請(qǐng)登記的,還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證.監(jiān)護(hù)人身份證實(shí)材料,在

37、父母子女的情況下,為戶籍證實(shí)；協(xié)議監(jiān)護(hù)、法院之外的其他 機(jī)構(gòu)指 定監(jiān)護(hù)的情況下,為經(jīng)公證的監(jiān)護(hù)材料.外國(guó)人申請(qǐng) 申請(qǐng)登記的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)使用中文名稱姓名或者譯名.申請(qǐng)人提交的證實(shí)文件原件是 外文的,應(yīng)當(dāng)提供中 文譯本.委托代理人申請(qǐng)房屋登記的,代理人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和身份證實(shí).境外申請(qǐng)人委托 代理人申請(qǐng)房屋登記的,具授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦 理公證或者認(rèn)證. 予以登記一申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體一致；二 申請(qǐng)初始登記的房屋與申請(qǐng)人提交的規(guī)劃證實(shí)材料記載一致,申請(qǐng)其他登記的房屋 與房屋登記簿記載一致；三申請(qǐng)登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證實(shí)的事實(shí)一致；四中請(qǐng)登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)

38、利不沖突.登記時(shí)限一國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記,15個(gè)工作日,集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記,330個(gè)工作日；二抵押權(quán)、地役權(quán)登記,7個(gè)工作日；三預(yù)告登記、更正 登記,7個(gè)工作日；四異議登記,1個(gè)工作日；公告、實(shí)地查看的時(shí)間不計(jì)入前 款規(guī)定時(shí)限.不予以登記一未依法取得規(guī)劃許可或者未根據(jù)規(guī)劃許可的面積等 內(nèi)容建造的建筑申請(qǐng)登記的；二申請(qǐng)人不能提供合法、有效的權(quán)利來(lái)源證實(shí)文件 或者申請(qǐng)登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來(lái) 源證實(shí)文件不一致的；三申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房 屋登記簿記載沖突的；四中請(qǐng)登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值的； 五房屋已被依法征收、沒(méi)收,原權(quán)利人申請(qǐng)登記的；六房屋被依法查封期間, 權(quán)利人申請(qǐng)?zhí)?/p>

39、分登記的.初始登記特殊規(guī)定 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、 公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房等房屋一并申請(qǐng)登記,由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿 上予以記載,不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書.物業(yè)治理用房等法定共有局部一經(jīng)確定不能隨意更改.小區(qū)內(nèi)每棟房屋在辦理初始登記時(shí)相應(yīng)注記業(yè)主共有局部情況.初始登記提交資料 一申請(qǐng)人身份證實(shí)；二土地使用權(quán)證實(shí)；三建設(shè)工程規(guī)劃許可證；四房屋 已竣工的證實(shí)；五施工許可證；六其他必要材料. 轉(zhuǎn)移登記的情形 發(fā)生以下 情形之一的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：買賣；互換；贈(zèng)與；繼承、受遺贈(zèng)；房屋分割、

40、合并,所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；以 房屋出資 入股；法人或者其他組織分立、合并,導(dǎo)致房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的 ；法律、 法規(guī)規(guī)定的其他情 形.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的,應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦 理房屋登記手續(xù).轉(zhuǎn)移登記提交資料一申請(qǐng)人身份證實(shí)；二房屋所有權(quán)證書；三證實(shí)房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的 材料；四經(jīng)成果確認(rèn)后的房屋測(cè)繪報(bào)告；五其他必要材料. 前款第三項(xiàng)材 料,可以是買賣合同、互換合同、贈(zèng)與合同、受遺贈(zèng)證實(shí)、繼承證實(shí)、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書,或者其他證實(shí)房屋所有 權(quán) 發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料. 轉(zhuǎn)讓房屋的土地使用權(quán)為行政劃撥地的,還應(yīng)當(dāng)提供政府相 關(guān)部門的批準(zhǔn)文件. 公證事項(xiàng) 依據(jù)有關(guān)

41、合同申請(qǐng)房屋登記的,一方當(dāng)事人屬于以下情形之一的, 應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交 合同公證文書：一外國(guó)自然人；二華 僑,包括居住在境外持有中國(guó)護(hù)照無(wú)國(guó)內(nèi)身份證實(shí)者 ；三港、澳、臺(tái)居民；四 在外國(guó)和港、澳、臺(tái)地區(qū)登記注冊(cè)的法人或者其他組織.因房屋贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)申請(qǐng)房屋登記的,有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交證實(shí)有關(guān)事實(shí)或合同的公證文書.當(dāng)事人約定合同經(jīng)公證生效或其他生效條件的,應(yīng)當(dāng)提交證實(shí)滿足生效條件的材料. 所有權(quán)變更登記所有權(quán)變更登記發(fā)生以下情形之一的,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者 事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán) 變更登記；一房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更的； 二房屋坐落的街道、門牌號(hào)或房屋名稱變更的；三房屋面積增

42、加或者減少的； 四同一所有權(quán)人分割、合并房屋的；五法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形.變更登記提交資料 房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更的,個(gè)人須提交公安機(jī)關(guān)相關(guān)證實(shí)單位須提交工商 行政主管部門或技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督部門的相關(guān)證實(shí)；房屋坐落的街 道、門牌號(hào)或房屋名稱變更的, 須提交民政地名治理部門或公安機(jī)關(guān)等相 關(guān)部 門出具的證實(shí)；房屋面積增加或者減少的,須提交規(guī)劃部門批準(zhǔn)的文件或者房產(chǎn)測(cè) 繪部門出具的證實(shí)；房屋設(shè)計(jì)用途發(fā)生變化的,須提前規(guī)劃部門批準(zhǔn)的文件；同一所有權(quán)人分割、合并房屋的,須提交發(fā)生分割、合并事實(shí)的證實(shí)文件；5因共有關(guān)系由等額按份共有轉(zhuǎn)為共同共有的,或者由共同共有轉(zhuǎn)為等額按份共有的,須提交相關(guān)協(xié)議.

43、抵押權(quán)變更情形經(jīng)依法登記的房屋抵押權(quán)發(fā)生以下 情形之一的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記：一抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的名稱或 者姓名變更的；二抵押房屋坐落、門牌號(hào)變更的；三抵押物增加或減少的； 四被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額變更的；五擔(dān)保范圍變更的；六債務(wù)履行期限變更的； 七抵押權(quán)順位變更的. 變更抵押提交資料 因抵押當(dāng)事人名稱或者姓名發(fā)生變 更,或者抵押房屋坐落、 門牌號(hào)發(fā)生變更申請(qǐng)變更登 記的,應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)抵押權(quán)變 更登記；因被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額發(fā)生變更,還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件.禁止抵押房屋 以下房屋不得設(shè)立抵押：一學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為 目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公

44、益設(shè)施；二所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的房屋；三司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法實(shí)施財(cái)產(chǎn)保全 等限制舉措的；四法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn).抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記經(jīng)依法登記的房屋抵押權(quán)因主債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓,申請(qǐng)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的, 主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓 人和受讓人應(yīng)當(dāng)提前以下材料：一申請(qǐng)人的身份證實(shí)；二房屋他項(xiàng)權(quán) 證書；三房屋抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證實(shí)材料；四其他必要材料. 在建工程抵押 權(quán)登記已辦理商品房合同登記備案的房屋,不得列入在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記范 圍.在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記.6注銷登記房屋滅失的或登記簿記載的所有權(quán)人放棄所有權(quán)的,申請(qǐng)房屋所有 權(quán)注銷登記. 經(jīng)依法登記的房屋上存在他項(xiàng)權(quán)利時(shí),所有權(quán)人放棄房屋所有權(quán)中請(qǐng)注銷登記的, 應(yīng)當(dāng)提供 他項(xiàng)權(quán)