房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃2018

1、相品iVcrrtf房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃*地產(chǎn)納稅籌劃是納稅人為達(dá)到減輕稅負(fù)和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的，而在稅法允許的范圍內(nèi)，通過經(jīng)營、投資、理財(cái)、組織、交易等各項(xiàng)交易 活動(dòng)進(jìn)行事先安排的過程。通過對(duì)*項(xiàng)目進(jìn)行稅收提前籌劃，而不是 事后的補(bǔ)救，以達(dá)到減輕公司稅負(fù)和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。【唐山房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅稅率】計(jì)稅名稱稅率（%）1增值稅2016年5月之前項(xiàng)目5或之后112城建稅0. 353教育費(fèi)附加0. 154地方教育費(fèi)附加0. 15土地增值稅（預(yù)交）26印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）0. 057土地使用稅15元/平米8企業(yè)所得稅（按利潤）25行業(yè)稅負(fù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體稅負(fù)率為10%左右【主要稅收籌劃方法】

2、-、利用稅收優(yōu)惠二、收入分散法 三、增加扣除項(xiàng)目金額法相品iVcrrtf【籌劃方法在各階段的運(yùn)用】一、總包施工單位、監(jiān)理、造價(jià)咨詢、跟蹤審計(jì)單位招標(biāo)1、 確定施工、監(jiān)理、造價(jià)咨詢、跟蹤審計(jì)單位2、 擬定、簽訂合同稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)目金額法）：簽訂工程合同時(shí)：盡量爭(zhēng)取“甲方供材”，既可以保證項(xiàng)目 質(zhì)量，又可以在合理范圍內(nèi)合同中虛增材料金額提高項(xiàng)目成本（避免項(xiàng)目最后不能核定征收所得稅及土地增值稅時(shí)成本過低 稅負(fù)過重）。甲供材料”有兩種流程：如下圖：模式一：合同內(nèi)甲供（即甲控）在簽訂工程合同內(nèi)注明，乙方委托甲方代購材料，銷貨方將發(fā)票 開具給乙方（建筑安裝企業(yè)），并由甲方將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給乙方。 甲方

3、為乙方代購材料，乙方將甲代購材料應(yīng)全額計(jì)入工程造價(jià)， 一并計(jì)征增值稅開具建筑業(yè)”發(fā)票。模式二：合同外甲供在簽訂工程合同內(nèi)注明，建筑材料由甲方提供，銷貨方將材料發(fā)票開具給甲方，甲方提供的材料價(jià)款不包括在工程合同內(nèi)。乙方承包工程在開具發(fā)票時(shí) 甲供材料”價(jià)款不能作為發(fā)票開具金額。 r：材料供應(yīng)方發(fā)票. 甲方J 八J幡品iVcrrtf甲供材料”的缺點(diǎn)是增加了甲方材料的資金投入和資金支付壓力，需提前做好融資安排。二、招標(biāo)合同備案1、 根據(jù)住建局要求進(jìn)行合同備案三、建設(shè)工程施工許可證辦理1、 辦理建設(shè)工程施工許可證四、施工組織2、 施工組織五、辦理商品房預(yù)（銷）售許可證六、銷售1、項(xiàng)目營銷籌備期稅收籌劃（

4、收入分散法）：為了緩解資金壓力，未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，可采取誠意金、意向金方式收取準(zhǔn)業(yè)主款項(xiàng)，以滿足開發(fā) 項(xiàng)目建設(shè)的資金需要。房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠意金”，不是按照 合同約定收取的，僅僅是按照訂房單（或類似憑據(jù)）約定收 取的，它不受合同法約束。3、 項(xiàng)目預(yù)熱期4、 項(xiàng)目開盤前準(zhǔn)備稅務(wù)籌劃（收入分散法）：成立裝飾裝修公司或找一家資質(zhì)高的裝飾裝修聯(lián)營，在合 理范圍內(nèi)分出一部分收入，這樣既可以節(jié)省土地增值稅又可以 節(jié)省增值稅稅金及附加（分出收入部分對(duì)應(yīng)的 5%土地增值稅可節(jié)??；增值稅稅金及附加稅率：進(jìn)銷相抵后約5.65% ,裝飾裝修3.39%,可節(jié)省2.26%）。注：關(guān)鍵在于如何讓客戶同時(shí)

5、簽訂購房協(xié)議及裝修協(xié)議，可能對(duì)銷售造成一定的影響。優(yōu)點(diǎn): 地產(chǎn)可以節(jié)省分出部分7.26%的稅金，客戶可以節(jié)省分出部分 6%的費(fèi)用（契稅及維修基金）。缺點(diǎn)：購房客戶將來出售時(shí)由 于購買發(fā)票金額較小導(dǎo)致相應(yīng)的稅金增加。 如果客戶考慮到這 一點(diǎn)可能會(huì)不愿意接受這種購買方式。5、 開盤稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)目金額法）：依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出應(yīng)在 不超過銷售收入的15%內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。集團(tuán)公司的廣告費(fèi)，對(duì)于 與地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)有關(guān)聯(lián)的部分，可由地產(chǎn)公司承擔(dān)部分費(fèi)用。5、日常銷售稅收籌劃（分散收入法）：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅 問題的通知國稅發(fā)200631號(hào)文規(guī)定：房

6、地產(chǎn)企業(yè)未完工前采 取預(yù)售方式銷售的，具預(yù)售收入應(yīng)先按毛利率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅 所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。據(jù)此，我公司“預(yù)收賬款”應(yīng)按照15%的利潤率扣除相關(guān)成本費(fèi)用后，繳納企 業(yè)所得稅。稅務(wù)稽查重點(diǎn)：企業(yè)預(yù)售款金額。查實(shí)企業(yè)預(yù)售款后，以此作為企業(yè)補(bǔ)交增值稅及附加、土地增值稅（2%預(yù)交）、企業(yè)所 得稅。稅務(wù)稽查局獲取企業(yè)預(yù)售信息來源：銀行、房管部門。相品iVcrrtf企業(yè)應(yīng)對(duì)：依據(jù)購房合同。購房合同分三類：全款、分期付款、辦理按揭。對(duì)按揭類客戶，需及時(shí)去稅務(wù)局開票，及時(shí) 辦理按揭。對(duì)全款、分期類客戶，可以暫緩開出發(fā)票。未開發(fā) 票的收據(jù)，暫緩進(jìn)財(cái)務(wù)預(yù)售帳款科目。6、 清盤七、工程建設(shè)

7、1、 主體施工2、 變更簽證3、工程款支付籌劃方案（增加扣除項(xiàng)目金額法）：取得發(fā)票合規(guī)：與承包商商量，由承包商開發(fā)票，開發(fā)商負(fù)責(zé)這部分的稅金。注意事項(xiàng)：開發(fā)商需把這部分虛增的成本想法設(shè) 法放進(jìn)結(jié)算書中，體現(xiàn)在結(jié)算造價(jià)中。4、外檐裝修材料確定。5、甲控、甲分包材料招標(biāo)稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)目金額法）：以冀東混凝土為例。*項(xiàng)目建筑面積按50000平米計(jì)算，單方 混凝土招標(biāo)價(jià)300元/方，我方可以按照345元/方結(jié)算（需簽定 合同），達(dá)到虛增成本的目的。6、水、暖、電安裝（每戶外鋪底商的水、電、氣表分開安裝， 利于后期的租賃）稅收籌劃：配合安裝公司稅務(wù)籌劃，參與安裝合同的簽定幡品iVcrrtf7、工程

8、款結(jié)算稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)目金額法）：與承包商商量，由承包商開發(fā)票，開發(fā)商負(fù)責(zé)這部分的稅金。注意事項(xiàng)：開發(fā)商需把這部分虛增的成本想法設(shè)法放進(jìn)結(jié)算書中，體現(xiàn)在結(jié)算造價(jià)中。虛增成本的目的：可以少繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 。開發(fā)商 多繳了 6溢右的建筑業(yè)增值稅及建筑企業(yè)所得稅， 少繳25%勺 企業(yè)所得稅。這也是為什么房地產(chǎn)公司大部分都設(shè)有建筑公司的動(dòng)機(jī)之一。不過現(xiàn)在稅務(wù)局也學(xué)精了，對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)企業(yè)查得很嚴(yán)。關(guān)聯(lián)公司的在避稅方面的主要作用：虛增成本。當(dāng)然在其他方面也有作用。8、施工方稅收籌劃：1 ）總包以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑

9、工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其 他費(fèi)用的建筑服務(wù)。2）總包為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅 方法計(jì)稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。3）總包為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn) 易計(jì)稅方法計(jì)稅。建筑工程老項(xiàng)目，是指：幡品iVcrrtf （1）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在 2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；（2）未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同 注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。4）總包跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì) 稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款

10、和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后 的余額為銷售額，按照3%勺征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。5）總包建筑安裝工程費(fèi)：材料（設(shè)備）+人工+施工機(jī)具使用 費(fèi)+安全措施費(fèi)+管理費(fèi)+利潤+規(guī)費(fèi)+稅金稅籌：財(cái)務(wù)人員要參與招投標(biāo)階段、在標(biāo)書中約定增值稅稅率：約定3彼約定11%施工方中標(biāo)后：建筑安裝工程費(fèi)組成項(xiàng)目中 材 料（設(shè)備）+人工+ 施工機(jī)具使用費(fèi)+安全措施費(fèi)+管理費(fèi)+利潤+規(guī)費(fèi) 不 含稅部分已經(jīng)確認(rèn)了。下一步就是選擇使用稅率。施工方可以選擇3% 稅率（甲供），可以選擇11嘴率，如果都可以抵扣，對(duì)開發(fā)商的成本 沒有任何影響。施工方如果可抵扣項(xiàng)少，會(huì)選擇 3漁用稅率。開發(fā)商 可以要求施工方開具3喻率的增值稅專用發(fā)票。八

11、、毛坯房竣工驗(yàn)收1、 毛坯房竣工驗(yàn)收備案九、毛坯房結(jié)算1、 毛坯房竣工結(jié)算2、工程款支付十、精裝修工程1、精裝設(shè)計(jì)單位招標(biāo)2、精裝工程設(shè)計(jì) 稅收籌劃（利用稅收優(yōu)惠）：以設(shè)計(jì)勞務(wù)為例：境外機(jī)構(gòu)除設(shè)計(jì)開始前派員來我國進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng)勘查、收集資料、了解情況外，設(shè)計(jì)方案、繪圖等業(yè)務(wù)全 部在中國境外進(jìn)行，設(shè)計(jì)完成后，將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè)。 在這種情況下，對(duì)外商從我國取得的全部營業(yè)收入有稅收優(yōu) 惠。3、精裝施工單位招標(biāo)4、成品房裝修十一、配套工程1、配套手續(xù)2、配套施工3、竣工結(jié)算稅收籌劃：取得合法票據(jù)，并附相關(guān)工程結(jié)算書，最好經(jīng)集團(tuán) 審計(jì)部（或?qū)徲?jì)部聘請(qǐng)獨(dú)立第三方）審計(jì)。4、與政府收費(fèi)有關(guān)的內(nèi)容：向政府有

12、關(guān)部門爭(zhēng)取盡快退返：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、城市綠 化費(fèi)、城區(qū)建校費(fèi)、防雷設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑噪音排污費(fèi)、余泥清運(yùn) 費(fèi)的可退返部分，還有新型墻體基金、散裝水泥基金。十二、竣工驗(yàn)收1、 室內(nèi)空氣檢測(cè)2、 成品房驗(yàn)收備案幡品iVcrrtf3、 辦理住宅準(zhǔn)入證所需資料4、 住宅準(zhǔn)入證手續(xù)辦理5、 竣工備案手續(xù)稅收籌劃(利用稅收優(yōu)惠)：土地增值稅的匯算清繳。土地增值稅稅率：(1)按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售(普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定必須以財(cái)稅2006141號(hào)規(guī)定的為準(zhǔn))，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的 20% 時(shí)，免征土地增值稅;(2)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%;(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金

13、額50%,未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%;(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%;(5)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60% o相關(guān)文件：國稅發(fā)2006187號(hào)(一)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。(二)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：相品 iVcrrtf1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超

14、過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。十三、入住前準(zhǔn)備1、入住準(zhǔn)備2、辦理地名手續(xù)3、物業(yè)用品儲(chǔ)備4、物業(yè)接收鑰匙、驗(yàn)房十四、辦理入住1、辦理入住2、售后維修十五、售后及移交1、投訴處理2、裝修管理3、施工資料整理及移交4、供暖5、通煤氣6、整體移交物業(yè)。稅收籌劃（收入分散法）：房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時(shí)要代收天然氣幡品iVcrrtf初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn) 的過程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)

15、算 繳納增值稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。 如果能將工 述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出 去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。7、產(chǎn)品問題總結(jié)及反饋8、初始登記 9、產(chǎn)權(quán)證辦理稅務(wù)籌劃（利用稅收優(yōu)惠）：對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1.5%.相關(guān)文件：2008年10月22日 財(cái)稅2008137號(hào)10、分戶土地證11、土地證辦理【期間費(fèi)用稅收籌劃】二管理費(fèi)用稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)目金額法）：總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)用，可按一 定比例向地產(chǎn)公司分?jǐn)?，增大了地產(chǎn)公司成本，以此減少地產(chǎn) 公司的利潤。二、利息費(fèi)用稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)