公墓行業(yè)調(diào)研報(bào)告

1、公墓行業(yè)調(diào)研一、公墓相關(guān)知識(shí)介紹（一）、墓地應(yīng)該建在荒山荒地 ,建立公墓須向民政局殯葬管理處 提出申請(qǐng)， 經(jīng)過批準(zhǔn)獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照方可對(duì)外經(jīng)營(yíng)。 除了禁止對(duì)外經(jīng)營(yíng) 的為本村村民服務(wù)的農(nóng)村公益性公墓， 城市居民只能安葬在經(jīng)營(yíng)性公 墓里。（二）、我國公墓的現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)體制分為國有、聯(lián)營(yíng)和民營(yíng)三類， 其中聯(lián)營(yíng)也大部分為民政部門控股 , 民營(yíng)公墓一般通過招拍掛的方 式獲得用地。（三）、“護(hù)墓費(fèi)”：國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公 墓管理意見的通知，明確墓地和骨灰存放使用年限原則上以 20 年為 一個(gè)周期，年滿 20 年之后的骨灰，按照當(dāng)初購置墓地總價(jià)的 5% 10% 繳納管理費(fèi)。區(qū)別于墓地的使用年限，墓

2、地的使用年限根據(jù)土 地的性質(zhì)、用途不同一般可以分為 50年、 70年。二、公墓市場(chǎng)現(xiàn)狀（一）、公墓市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì) 由于我國墓地實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)的， 墓地價(jià)格不斷攀升， 在某些地區(qū) 出現(xiàn)了“天價(jià)墓”，超出一般居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，并且仍將在未來 一段時(shí)間內(nèi)處于上升區(qū)間。具體原因如下：1、墓地屬于人們必須購買的商品。 盡管存在著替代品，但是， 因?yàn)椤叭胪翞榘玻肽篂橘F”是中國人對(duì)殯葬最傳統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，目前墓葬占90%以上2、供需嚴(yán)重失衡，供不應(yīng)求。 一方面，我國城市化和工業(yè)化、 生態(tài)建設(shè)對(duì)土地資源的需求不斷增加，加上政府對(duì)墓地申請(qǐng)的審批嚴(yán) 格，墓地的供應(yīng)大大減少。另一方面，我國逐步步入了老年化社會(huì)， 老年人

3、口的比例正在不斷增加， 對(duì)墓地的需求也越來越多：滄州市現(xiàn) 有總?cè)丝?713.4萬人，其中，60周歲以上老年人94.17萬人，占全市 總?cè)丝诘?3.2%,都已經(jīng)超過人口老齡化國際標(biāo)準(zhǔn)的 10%。3、物價(jià)普漲推升墓地價(jià)格。各種成本上漲也導(dǎo)致了墓地價(jià)格的 上揚(yáng)。石材價(jià)格上漲20%，人工成本也大幅上漲15%。（二）、滄州市本級(jí)市場(chǎng)分析目前滄州市市區(qū)周邊的公墓主要包括：運(yùn)河區(qū)的“滄州市骨灰公墓”滄縣的“滄州市回民公墓”。這兩處公墓的對(duì)外售價(jià)普遍一般在 2萬左右，相對(duì)于本市的人均收入，已經(jīng)屬于偏高的水品。（三）、周邊大都市墓地市場(chǎng)價(jià)格以北京為例，20082011三年之間北京公墓的價(jià)格變化情況 如下表所示：

4、普遍最低售價(jià)也在6萬元左右，將向周邊城市擠出很多 墓地需求。北京市屬公墓2011 年2008 年萬安公墓21.8萬1平方米7.8萬1平方米太子峪陵園4.08萬不超過1平方米1.76萬0.55平方米金山陵園29萬2.08平方米2. 681萬0.6平方米溫泉墓園5.68萬0.94平方米2.18萬0.8平方米三、參與墓地行業(yè)經(jīng)營(yíng)的必要性分析（一）、目前，土地整理開發(fā)過程中對(duì)墓地的補(bǔ)償相對(duì)較少，造 成墓地拆遷成為工作的難點(diǎn)； 如果建立集中的公墓， 便可為遷移的墓 地找到集中安置的場(chǎng)所，有利于土地整理工作的順利開展。（二）、農(nóng)村的公益類墓地和城市的經(jīng)營(yíng)性墓地普遍缺少統(tǒng)一的 規(guī)劃，不利于城市的健康發(fā)展；

5、建立集中的公墓可以有效地進(jìn)行土地 置換，促進(jìn)城市發(fā)展，按照統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)現(xiàn)城市功能優(yōu)化。（三）、促進(jìn)墓地市場(chǎng)的規(guī)范：目前，公益性墓地與經(jīng)營(yíng)性墓地 難以區(qū)分和監(jiān)管，“小產(chǎn)權(quán)墓”泛濫，炒賣行為橫行， 墓葬價(jià)格飛漲， 還出現(xiàn)預(yù)售 “活人墓”的現(xiàn)象 ,嚴(yán)重沖擊公墓市場(chǎng)秩序。我公司作為 國有企業(yè)，建設(shè)一批非盈利性的公墓，將起到穩(wěn)定墓地市場(chǎng)的作用。四、目標(biāo)市場(chǎng)分析（一）、大城市的“擠出”需求 北京、天津居民因難以承受高墓價(jià)， 周邊城市被排擠出來而形成 的巨大墓地市場(chǎng)。 距離北京市中心大約 72.4 公里的臥龍公墓， 盡管地 處河北涿州， 其中 90%以上的購墓者都是北京人， 甚至連臥龍公墓的 老板都是北京人。

6、位于河北唐山的遵化清東陵?萬佛園甚至還在北京設(shè)立了辦事處，為北京的購墓者提供看墓服務(wù)。隨著京滬高鐵開通， 到滄州的一小時(shí)的便捷車程和相對(duì)廉價(jià)的墓 地價(jià)格將對(duì)北京、天津的居民具有很大的吸引力。（二）、滄州市本級(jí)市民的需求按照 0.8%的死亡率，滄州市市區(qū)每年超過 4000人去世，但隨著城市發(fā)展，現(xiàn)有滄州公墓所在地處于本市發(fā)展的“前沿”區(qū)域，提前 綜合考慮土地置換問題成為必然。五、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算（一）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)框架為了體現(xiàn)新建墓地項(xiàng)目的社會(huì)、 經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)從以下兩方面著手： 一方面修建公益性公墓。只要是滄州戶籍、家庭困難、低保家庭 的居民，都可以向申請(qǐng)購買， 具體形式包括： 1.骨灰墻，每個(gè)單格 3

7、000 元，爭(zhēng)取政府補(bǔ)貼 1000 元，市民支付 2000 元即可； 2.經(jīng)濟(jì)型墓地， 每座在 2 平方米左右的經(jīng)濟(jì)適用兩穴墓，售價(jià) 2 萬元左右。另一方面建立一批贏利性的公墓， 保證項(xiàng)目的現(xiàn)金流， 包括：“亭 子墓”，占地 67 平方米，售價(jià) 20萬；“家族墓”，占地 30 40平方 米，售價(jià) 100萬；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程中的人力成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、廣告費(fèi)用則可通過“護(hù) 墓費(fèi)”得到解決。（二）、具體測(cè)算以經(jīng)濟(jì)適用墓為例進(jìn)行測(cè)算：收入：按照每塊墓地占地 2 平米，每畝可建設(shè) 330 塊；每塊收費(fèi)2 萬元，每畝的銷售收入約為 660萬；成本：每畝劃撥地價(jià)格 10萬元+回遷安置費(fèi)用 170萬（建安 2200， 補(bǔ)償比例 1.2）+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 100萬+ 每塊墓地的修建費(fèi)用 0.3萬*330， 約為 100萬+融資成本 45萬（ 7%） =425 萬元。根據(jù)以上數(shù)據(jù)， 可測(cè)算出項(xiàng)目收益率達(dá)到 55%，而贏利性的 “亭子墓”、“家族墓”的利潤(rùn)則更高五、工作構(gòu)想：（一）、積極開展全面的前期調(diào)研，與民政部門進(jìn)行溝通，了解他們未來的發(fā)展思路，并結(jié)合我公司的資源，需求合作空間；（二）、向市政府領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示，爭(zhēng)取