小區(qū)物業(yè)管理方案范本word版本

1、小區(qū)物業(yè)管理方案范本精品文檔物業(yè)管理方案（范本）江蘇大豐瑞城物業(yè)管理有限公司二。七年一月十二日目錄、乙 刖、2-4第一部分物業(yè)公司簡(jiǎn)介 5第二部分 管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制、管理措施6-101、 服務(wù)理念2、 方針3、 內(nèi)容4、 管理運(yùn)作機(jī)制5、 管理措施第三部分管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo) 11 141、 管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架2、 人員編制計(jì)劃3、 管理服務(wù)目標(biāo)第四部分日常物業(yè)管理運(yùn)作 15221、 前期介入階段的管理2、 入住裝修階段的管理3、 常規(guī)管理運(yùn)作階段的管理（一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理（二）給排水設(shè)備及水景管理（三）消防管理（四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理（五）治安管理（六）清潔管理

2、（七）園林綠化管理（八）車輛管理（九）房屋管理（十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理2333第五部分物業(yè)管理制度1、 公司辦公室工作2、 公司物業(yè)部管理工作3、 物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金的管理4、 機(jī)電設(shè)備管理5、 房屋管理6、 治安、保衛(wèi)7、 小區(qū)清潔8、 園林綠化9、 車輛管理十、 維修、養(yǎng)護(hù)十一、消防、安全十二、社區(qū)文化十三、物業(yè)接管、入住收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除,地理位 平方米，總建筑面平方米，商業(yè)總建 個(gè)。綠化率為 。小區(qū)配套設(shè)施完善。康寧小區(qū)項(xiàng)目由公司、乙刖 百大豐康寧小區(qū)坐落于江蘇省大豐市置優(yōu)越，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。項(xiàng)目占地面積積 平方米，其中住宅總建筑面積筑面積 平方米，機(jī)動(dòng)車停車位開發(fā)

3、建設(shè)。若我們有幸進(jìn)駐大豐康寧小區(qū)，將在廣大業(yè)主的全面監(jiān) 督、指導(dǎo)和支持下，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，真正做到 物業(yè)的保值、增值，使大豐康寧小區(qū)的知名度和美譽(yù)度得到提 升，最大限度地滿足業(yè)主對(duì)高品質(zhì)生活的追求，為業(yè)主營(yíng)造一 個(gè)安心、舒心、放心的生活環(huán)境。據(jù)此，我公司依據(jù)貴公司的 要求制定出相應(yīng)可行的管理方案，弁通過(guò)我公司專業(yè)化的管理 服務(wù)，將大豐康寧小區(qū)塑造成當(dāng)?shù)氐钠放粕鐓^(qū)。我公司具有:50萬(wàn)元。雄厚的資金實(shí)力本公司是專業(yè)物業(yè)管理公司，注冊(cè)資金強(qiáng)大的技術(shù)保障力量我公司由資深物業(yè)管理公司香港港聯(lián)物業(yè)管理有限公司作為 我公司的常年物業(yè)管理顧問(wèn)。一流的管理和合理的收費(fèi)現(xiàn)本公司具有國(guó)家3級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)

4、，弁培養(yǎng)出一批具有現(xiàn) 場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)人才。同時(shí)公司結(jié)合日常管理工作制定了一套科 學(xué)、完備的管理制度，形成了獨(dú)有的管理特色。我公司的收費(fèi)均依政府相關(guān)文件及開發(fā)定位為指導(dǎo)，合理定 價(jià)、力爭(zhēng)使業(yè)主享受超值服務(wù)。豐富的物業(yè)接管經(jīng)驗(yàn)對(duì)物業(yè)的接管，我公司有著豐富的接管經(jīng)驗(yàn)和一套科學(xué)完 善的接管程序。公司財(cái)政支持及時(shí)到位，人員配置科學(xué)合理， 物資準(zhǔn)備充足，設(shè)施設(shè)備檢查交接細(xì)致全面，使業(yè)主、開發(fā) 商、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利明晰，接管過(guò)程井然有序，使物 業(yè)管理工作在最短時(shí)間內(nèi)步入正軌，確保業(yè)主生活正常無(wú)擾。具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)和人才優(yōu)勢(shì)本公司已形成一整套完善的“培訓(xùn)一一考核一一淘汰” 機(jī)制，使員工的素質(zhì)與市場(chǎng)同步發(fā)展

5、，同時(shí)，公司注重社會(huì) 效益，現(xiàn)管理的項(xiàng)目已成為福州物業(yè)管理實(shí)習(xí)、培訓(xùn)基地。 另外，公司具有雄厚各類的人力資源，可以短時(shí)間接管大型 項(xiàng)目。若我公司入駐大豐康寧小區(qū)，特別承諾：*公司提供24小時(shí)工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時(shí)得 到我們的援助*小區(qū)接管后兩年內(nèi)（在硬件配套達(dá)標(biāo)的情況下）達(dá)到“大 豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到“鹽城市物業(yè) 管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)第一部分物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介大豐市瑞城物業(yè)管理有限公司系江蘇瑞城房地產(chǎn)開發(fā)公司 投資組成，于2005年10月份組成，由香港港聯(lián)物業(yè)（中國(guó)） 有限公司長(zhǎng)年提供物業(yè)顧問(wèn)，公司注冊(cè)資金50萬(wàn)元，主營(yíng)物業(yè)管理、園林綠化、市政工程施工、建材銷

6、售等業(yè)務(wù)。公司座落于大豐市規(guī)劃新區(qū)金鉆地段，南抵幸福大街，西 臨省重點(diǎn)大豐中學(xué)，工程部由一批專業(yè)技術(shù)較強(qiáng)的水電工組 成?，F(xiàn)管理面積20萬(wàn)平方米，員工40多人，其中管理、技術(shù)人 員60%以上具有大中專學(xué)歷。護(hù)衛(wèi)部是以一批專業(yè)技術(shù)強(qiáng)的退 伍軍人為主體，采取全封閉式管理模式。公司聘請(qǐng)高級(jí)園林技 師為綠化部主管。具有高、中級(jí)技術(shù)職稱人員8人，初級(jí)技術(shù)職稱人員4人，物業(yè)管理持證上崗人員 8人。本公司已具備物 業(yè)管理企業(yè)三級(jí)資質(zhì)的條件。公司以“以人為本、服務(wù)業(yè)主”為方針，奉行“誠(chéng)信、高 效、求實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，樹立“全心全意全為您”的服 務(wù)理念。本公司有豐富的人力資源，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有豐富的實(shí)務(wù) 經(jīng)驗(yàn)

7、，有創(chuàng)建“省級(jí)”優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。公司非常注重人力資源的培訓(xùn)工作，在企業(yè)內(nèi)部形成“培 訓(xùn)一一考核一一淘汰”體系，充分激勵(lì)員工的主觀能動(dòng)性。在管理服務(wù)上一貫施行“高起點(diǎn)、嚴(yán)要求、講服務(wù)”，現(xiàn)已形成 一整套規(guī)范、完整的管理運(yùn)作體系，弁有效地運(yùn)行，。除傳統(tǒng)意義上樓宇維修養(yǎng)護(hù)、清潔綠化、護(hù)衛(wèi)及消防外， 還具有配合管理運(yùn)作的工程咨詢、物業(yè)咨詢、物業(yè)功能布局和 劃分、分期投入使用之銜接，物業(yè)管理費(fèi)行情調(diào)研和預(yù)測(cè)、在 確定目標(biāo)客戶群后對(duì)管理收費(fèi)之承受能力及法規(guī)之限制、物業(yè) 租售之推廣、智能化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。第二部分 管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制及管理措施一、服務(wù)理念堅(jiān)持“以人為本” “

8、專業(yè)服務(wù)、用心管理”的理念，聆聽 客戶的需求，提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。以“管理 職能社會(huì)化，管理組織企業(yè)化，管理形式專業(yè)化，管理過(guò)程商 業(yè)化，管理關(guān)系契約化”為管理目標(biāo)。提供全方位綜合管理和 全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)主提供一個(gè)“安全、整潔、和 諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理 的物業(yè)得到保值、增值。二、方針實(shí)現(xiàn)“有效經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”的方針，開展 “服務(wù)為主，多種經(jīng)營(yíng)”，從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，求 得自身的生存與發(fā)展。三、內(nèi)容從“全天候服務(wù)、全過(guò)程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā)，服 務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容有：第一類 前期管理（一）接管驗(yàn)收：對(duì)主體建筑、附屬設(shè)備、配

9、套設(shè)施、道 路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化。特別重視綜合功能的驗(yàn)收。第二類物業(yè)的基礎(chǔ)管理（一）房屋建筑管理：此項(xiàng)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，即對(duì)樓 宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀 態(tài)，弁使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長(zhǎng)其使用年 限。（二）房屋設(shè)備維修管理：對(duì)供排水、供電、市政公用設(shè) 施、安防、消防系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，使 之保持良好的使用狀態(tài)。我們深信設(shè)備、設(shè)施的正常 運(yùn)行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障。對(duì)此，我們組建一 支專業(yè)化水平高的水電技術(shù)人才，制定一套完善、嚴(yán) 謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備管理、操作流程的規(guī)章制度， 運(yùn)用電腦技術(shù)對(duì)設(shè)備進(jìn)行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì) 戈L日常保養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)行管

10、理，做到設(shè)備故 障發(fā)生率控制在1%以下。第三類物業(yè)的綜合管理（一）清潔管理：包括對(duì)小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢 物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理，以保持 小區(qū)的干凈整潔。（二）綠化管理：小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護(hù)，提供良好的生態(tài) 環(huán)境，弁創(chuàng)造條件建立小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境， 又可滿足業(yè)主的需要。（三）消防管理：包括對(duì)業(yè)主物業(yè)使用人的消防宣傳教育， 消防器材、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)，消防力量的組織和管理。（四）安全管理：包括小區(qū)范圍內(nèi)的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān) 控等，弁包括排除各種干擾，處理小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件， 保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序?！皠?chuàng)一方文明，保 一方平安”是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義務(wù)，我們 將24

11、小時(shí)的嚴(yán)密護(hù)衛(wèi)服務(wù)，實(shí)施人防、物防與技防 的相結(jié)合。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào) 多重結(jié)合，白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，實(shí)行多重巡 查；物防上通過(guò)封閉式的圍墻、圍欄、內(nèi)置式防盜窗 花等手段提高防范能力，在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提 下，以技防為主，運(yùn)用小區(qū)的智能化護(hù)衛(wèi)設(shè)施，如閉 路電視、紅外探頭、門禁、巡更點(diǎn)等，結(jié)合管理中心 的統(tǒng)一管理，確保治安防范的快速反應(yīng)。（五）車輛管理：對(duì)小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛實(shí)施安全 管理，疏導(dǎo)與管理車輛進(jìn)出和停放，維持小區(qū)良好的 交通秩序。（六）社區(qū)文化建設(shè)：社區(qū)文化是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的重要 特征。進(jìn)入21世紀(jì)的人們對(duì)自身的居住環(huán)境已不滿 足于過(guò)去剛剛發(fā)展起來(lái)

12、的單一的物來(lái)管理服務(wù)，小區(qū) 是人們工作八小時(shí)以外享受精神文明熏陶的重要場(chǎng) 所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有 現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn) 和精神上的滿足。因此，對(duì)于社區(qū)文化建設(shè)，憑借多 年以來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重業(yè) 主，相信業(yè)主，依靠業(yè)主，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性， 通過(guò)富教于樂(lè)，循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū) 精神，提高居民的文化素質(zhì)，整合共享價(jià)值觀念，增 強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的 功效。我們的目標(biāo)是使康寧小區(qū)的文化建設(shè)具有代表 性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為整個(gè)文化生活中的一 個(gè)標(biāo)志性典范。四、管理運(yùn)作機(jī)制公司每年與管理處

13、簽訂管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任書，管理處 各級(jí)員工與管理處簽訂服務(wù)質(zhì)量保證書，實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制 管理，同時(shí)，還貫以督導(dǎo)管理，全面質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)管理及實(shí) 行值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制。嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運(yùn)作機(jī)制是為廣大業(yè)主提供優(yōu) 質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證，更使管理運(yùn)作逐漸走向良性循 環(huán)，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作機(jī)制如下：（一）計(jì)劃目標(biāo)管理根據(jù)江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例的要求，按照全國(guó)優(yōu)秀 物業(yè)管理住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)；制定三 年內(nèi)將康寧小區(qū)創(chuàng)建成鹽城市物業(yè)管理示范住宅小 區(qū)。（二）督導(dǎo)管理采取有效的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門實(shí)施監(jiān)督指 導(dǎo)管理，保證工作正常運(yùn)作，提高工作效率和工作質(zhì) 量，具體有以下四

14、種作法：（1） 經(jīng)濟(jì)管理：公司與各級(jí)員工簽訂勞動(dòng)責(zé)任狀， 明確員工的權(quán)利與義務(wù)，弁制定各員工所在崗位 和工作績(jī)效相掛鉤的工資制度，以此來(lái)調(diào)動(dòng)員工 的工作積極性。法規(guī)管理：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來(lái) 規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。 行政管理：實(shí)行每月、每周部門詳細(xì)的工作計(jì) 劃，物業(yè)經(jīng)理每天上班前 20分鐘組織管理級(jí)召 開“早會(huì)”布署當(dāng)日工作，下達(dá)工作任務(wù)，總結(jié) 前一天的工作情況，分析存在的問(wèn)題，提出解決 辦法；弁每周召集主管人員開一次辦公會(huì)，講評(píng) 和布置工作，聽取匯報(bào)，分析存在問(wèn)題，提出解 決辦法。激勵(lì)、培訓(xùn)管理：物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行 業(yè)，平凡而樸實(shí)無(wú)華，為預(yù)防員工在一天天的重

15、 復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性，我們采取通過(guò)各種培訓(xùn)教 育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、 職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任意識(shí)，讓廣大員工都能在不 斷挑戰(zhàn)平凡的過(guò)程中不斷超越，弁樹立員工與管 理中心利益一致性的認(rèn)同感和“與小區(qū)榮辱與 共”的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水 平。（三）全面質(zhì)量管理。根據(jù)國(guó)家質(zhì)量評(píng)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理，成 立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程 標(biāo)準(zhǔn)，各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量 問(wèn)題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。（四）協(xié)調(diào)管理運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生 的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、 員工與業(yè)主之間的矛盾和沖

16、突。一是鼓勵(lì)員工、業(yè)主 對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)意見或投訴， 增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問(wèn)題暴露出 來(lái)，從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生；二是在解決因員 工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣，造成業(yè)主有不滿情緒的問(wèn)題時(shí)，若說(shuō)服或協(xié)商無(wú)效，可采取行政辦法，運(yùn)用 行政紀(jì)律與指令加以解決。（五）實(shí)行中央值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制管理處設(shè)值班調(diào)度室，由各部門經(jīng)理輪值行使管理日 常工作的指揮權(quán)，及時(shí)處理日常事務(wù)和突發(fā)事件，協(xié) 調(diào)各部門的工作，接受業(yè)主投訴，保證管理機(jī)制的高 效運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣不但有利于管理，方便業(yè)主，而且有利 于主任集中精力做好各種工作，有時(shí)間深入到工作現(xiàn) 場(chǎng)抓落實(shí)。具體圖示如下:業(yè)中和卜級(jí)業(yè)務(wù)

17、指示指示投訴五、管理措施在具體操作管理過(guò)程中，我們采取如下的十項(xiàng)措施:1 .實(shí)施高素質(zhì)人才隊(duì)伍，加強(qiáng)培訓(xùn)、動(dòng)態(tài)管理；2 .全面貫徹“以人為本”服務(wù)理念，主動(dòng)為業(yè)主提供動(dòng)態(tài) 的、主動(dòng)的服務(wù)；3 .實(shí)施制度化服務(wù)、人性化管理，執(zhí)行激勵(lì)機(jī)制和末尾淘 汰機(jī)制；4 .采取人防與技防相結(jié)合，建立健全各種值班制度，堅(jiān)持 定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施，加強(qiáng)各崗位的警衛(wèi)及中 央監(jiān)控，堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，做到萬(wàn)無(wú)一失；5 .按“預(yù)防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”指導(dǎo)思想，做好 消防設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)與檢測(cè)，弁建立各項(xiàng)消 防安全管理制度，組建一支義務(wù)消防隊(duì)，實(shí)行軍事化管 理，提高員工突發(fā)事件的處理能力6,清潔保潔

18、是小區(qū)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，我們制定完善的 保潔細(xì)則及部門崗位責(zé)任制，實(shí)行劃分區(qū)域，定期清洗 樓道及公共通道，保持小區(qū)整潔，垃圾日產(chǎn)日清，做到 路無(wú)樹葉影，過(guò)道無(wú)煙頭雜物。7 .美化小區(qū)環(huán)境，維護(hù)小區(qū)的綠化地帶，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的 花草樹木洗淋、修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防 治病蟲害，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧的環(huán)保小區(qū)， 做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。8 .設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障，我 們?cè)诩訌?qiáng)設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng)，對(duì)設(shè)備的故障 及時(shí)維修與處理，定期檢查等日常工作外，做到因管理 責(zé)任造成的責(zé)任事故率為 0,正常供水、供電率為 98%設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá) 98

19、%Z上。9 .為方便小區(qū)業(yè)主，滿足其要求，我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服 務(wù)中心，配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù)，使小區(qū) 內(nèi)的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。第三部分管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo)一、管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架管理公司如受委托管理康寧小區(qū)，將以管理公司優(yōu)秀的管 理、專業(yè)物管、工程技術(shù)人才組成管理處管理架構(gòu)，為小區(qū)提 供優(yōu)質(zhì)的管理和良好的服務(wù)。小區(qū)的管理實(shí)行物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，弁輔以直線一職能制管理 方式。管理處項(xiàng)目經(jīng)理為小區(qū)管理的責(zé)任人和主要領(lǐng)導(dǎo)，各職 能部門均在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作。縱向之間，操作員工 對(duì)助理負(fù)責(zé)，助理對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，部門經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負(fù) 責(zé)；橫向之間，各部門分工合作，實(shí)行科

20、學(xué)的網(wǎng)絡(luò)流程管理， 做到既協(xié)調(diào)動(dòng)作，又相互制約。組織結(jié)構(gòu)圖如下：康寧管理處工程部人事財(cái)務(wù)部管理處職責(zé)范圍：1）負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)實(shí)施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè) 務(wù)方面接受公司客戶部、工程部、護(hù)衛(wèi)部等部門的指導(dǎo) 和監(jiān)督；2）貫徹執(zhí)行公司制訂的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)， 按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理；3）完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；4）管理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作；5）制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計(jì)劃，定期對(duì)所有的公 共設(shè)施和設(shè)備如供水、供電、消防、環(huán)保、機(jī)電設(shè)備、 通訊、路燈、園林綠化、排水、車輛等實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)弁 配置相當(dāng)?shù)墓芾砣藛T。6） 負(fù)責(zé)業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)；1） 負(fù)責(zé)開展豐富多彩

21、的社區(qū)文化活動(dòng)；2） 負(fù)責(zé)擬定小區(qū)月工作計(jì)劃；3） 負(fù)責(zé)日檢、周檢工作，弁做好記錄，接受開發(fā) 商和本公司、業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢 查；10） 參加創(chuàng)建“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”、 “鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“全國(guó)物業(yè)管理示范小 區(qū)”的考評(píng)工作，提高管理服務(wù)水平；11） 小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職 護(hù)衛(wèi)人員，24小時(shí)值勤承擔(dān)門衛(wèi)盤查外來(lái)人員及通出 車輛等任務(wù),確保小區(qū)安全。12） 協(xié)調(diào)供水、供電、供氣與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作。13）理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。協(xié)助配合街道居委會(huì)，派出 所、政府相關(guān)能部門管理好小區(qū)的治安、流動(dòng)人口、消 防、車輛、通訊等工作。14）維

22、持業(yè)主的合法權(quán)益，弁提供必要的有償服務(wù)，努力 為業(yè)主排憂解難。工程部職責(zé)范圍:房屋、設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和定期維修，水、電氣、設(shè) 備、設(shè)施的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)。護(hù)衛(wèi)部職責(zé)范圍：巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛管理人事財(cái)務(wù)職責(zé)范圍：處理有關(guān)人事財(cái)務(wù)方面的工作O客戶部職責(zé)范圍：處理業(yè)主投訴，巡視、回訪、跟蹤監(jiān)督作業(yè)人員業(yè)務(wù)。清 掃、保潔、綠化管理。二、人員編制計(jì)劃本著小區(qū)管理人員精干、高效、一專多能的原則，確定人員 編制，詳細(xì)之人員編制情況請(qǐng)參閱管理費(fèi)成本測(cè)算。管理處配置管理人員8名，具體見下表：三、管理服務(wù)目標(biāo)總體目標(biāo)：在委托有效期內(nèi)把康寧小區(qū)建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒 適”的住宅區(qū)，在康寧小區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，

23、在開發(fā)商、業(yè)主 委員會(huì)的協(xié)助下，第二年達(dá)到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的 目標(biāo)，第三年達(dá)到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)。分項(xiàng)管理指標(biāo)：序 號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家標(biāo) 準(zhǔn)達(dá)標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋完好率98%Z 上100%分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任制人，實(shí)行日巡視制度，建立 完善檔案、資料，確保房屋完好率。2房屋零修、急 修及時(shí)率100%100%接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng) 維修、零修工程，及時(shí)完成，急修工程不過(guò) 夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。3維修工程質(zhì)量 合格率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督，工程維修部嚴(yán)格把關(guān)，按照施工程 序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪。4管理費(fèi)收繳率98%98%超值服務(wù)，

24、按規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)并定期公布 收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。5綠化完好率95%98%Z 上建立專業(yè)綠化管理人員，進(jìn)行對(duì)區(qū)內(nèi)的綠化洗 淋、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常 青。6清潔、保潔率95犯上99%Z 上實(shí)行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對(duì)區(qū)內(nèi)的垃 圾中轉(zhuǎn)站及清潔器具進(jìn)行消毒、殺菌，落實(shí)管理 區(qū)域的責(zé)任制，保持路無(wú)樹葉影，走道無(wú)煙頭， 公共場(chǎng)所掃干凈。7道路完好率 及使用率95%Z 上100%實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機(jī)制，制定各 項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對(duì)巾政公用 配套設(shè)施進(jìn)行編號(hào)入檔管理，做好檢查，定期 清疏，訊期做好排水工作，不因管理責(zé)任造成 堵塞、溢漫。8化糞池、

25、雨水 井，污水井完 好率95%Z 上99%Z 上9排水管，明、暗溝渠完好率95%Z 上99%Z 上10停車場(chǎng)、單車 棚完好率95%Z 上100%11路燈完好率95%Z 上98%Z 上12公共文體設(shè) 施、休息設(shè)施 以及小品雕塑 完好率98%Z 上100%13小區(qū)治安案件 發(fā)生率1%Z下1%下實(shí)行24小時(shí)護(hù)衛(wèi)巡查制度，三級(jí)巡邏，管理中 心24小時(shí)值班，技防、物防、人防三重相結(jié) 合。14火災(zāi)發(fā)生率1%Z下0組建護(hù)衛(wèi)義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng) 防火宣傳，對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)處理，確保火災(zāi)發(fā) 生率為0015違章發(fā)生率 與處理率1%Z下90%Z 上0100%建立三級(jí)交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修 戶的監(jiān)

26、管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工 作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。16業(yè)主后效投訴 率與處理率2犯上95%Z 上1%W下100%以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管 理，建立業(yè)主/業(yè)主投訴及時(shí)跟蹤解決，回訪并 記錄入檔。17管理人員 專業(yè)培訓(xùn)合格 率100%100%實(shí)行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出學(xué) 習(xí)。18維修服務(wù)回訪 率95%Z 上100%對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行回訪制度，征詢業(yè)主意見，對(duì) 業(yè)主不滿意的問(wèn)題進(jìn)行整改。精品文檔第四部分 日常物業(yè)管理運(yùn)作日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)主 服務(wù)功能的重要階段，針對(duì)康寧小區(qū)的特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理 工作將由前期介入階段、日

27、常管理運(yùn)作階段二個(gè)部分組成。前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和業(yè)主的層次需 求，從物業(yè)管理的角度對(duì)設(shè)施設(shè)備日后維護(hù)保養(yǎng)及業(yè)主使用便 利等方面提出一系列合理化建議，弁依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，提 前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、前期介入階段的管理（一）介入、合理規(guī)劃1、針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方 面，緊密結(jié)合康寧小區(qū)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交 詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。對(duì)康寧小區(qū)的物業(yè)管理 進(jìn)行準(zhǔn)確定位，弁將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān) 管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案 等。2

28、、提前對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理宣傳為了更好地實(shí)施將來(lái)對(duì)康寧小區(qū)的管理，我們把對(duì)業(yè)主的宣 傳作為前期介入的一項(xiàng)重要工作。通過(guò)宣傳講授有關(guān)知識(shí)，弁 組織部分康寧小區(qū)業(yè)主參觀學(xué)習(xí)，以求取得良好的社會(huì)效果， 為日后管理工作的開展打下基礎(chǔ)。（二）做好驗(yàn)收接管工作在管理公司對(duì)康寧小區(qū)充分了解的基礎(chǔ)上，通過(guò)接管驗(yàn)收這 一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管 理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做 到有備無(wú)患，防范于未然?？祵幮^(qū)的驗(yàn)收與接管程序如下：成甲坤小組收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及攵卜理接管移交手續(xù)書審查資料、圖紙、.而現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查,簽訂移交書面

29、干續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案二、日常管理運(yùn)作階段的管理對(duì)小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種 規(guī)章制度，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考評(píng)、加強(qiáng)日 檢、周檢、月檢工作。(一)管理處內(nèi)部運(yùn)作管理1、 管理處內(nèi)部檢查工作為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保 提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。(1)管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項(xiàng)工作的日檢。(2)管理處各部門主管負(fù)責(zé)分管工作的周檢。(3)總公司實(shí)施不定期巡檢。2、 用戶報(bào)修處理工作規(guī)程盡快處理用戶的報(bào)修，規(guī)范維修工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)。(1)管理處負(fù)責(zé)記錄報(bào)修，弁傳達(dá)至工程部。(2)工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維

30、修。(3)工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對(duì)“維修服務(wù)項(xiàng)目 表”以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。3、 用戶投訴處理工作確保用戶的投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。(1)管理處負(fù)責(zé)對(duì)用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。(2)被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決 有關(guān)問(wèn)題。(3)管理處負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。4、 服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)(包括管理費(fèi)、水電費(fèi))程序，確保用戶對(duì)服務(wù)的滿意。(1)管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理 費(fèi)、水電費(fèi)的收取。(2)管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。(3)樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單，弁協(xié)助財(cái)務(wù)做 好各項(xiàng)費(fèi)用的催繳工作。(4)工程維修人員負(fù)責(zé)對(duì)有償維

31、修服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)。(5)管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審 核。5、 社區(qū)文化活動(dòng)管理管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動(dòng)，寓教育于社區(qū) 文化活動(dòng)之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。(1) 客戶部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃,弁具體組 織實(shí)施。(2) 管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化 活動(dòng)計(jì)劃。(3) 管理處其他部門員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動(dòng) 的順利開展。6、 突發(fā)事件或異常情況處理確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭(zhēng)吵、 斗毆等各類突發(fā)事件或異常時(shí)，能迅速、果斷進(jìn)行處 理，保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。(1) 管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培 訓(xùn)，弁負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。(2

32、) 當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。(3) 護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)安全防范，工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng) 及搶修。(4) 其他員工應(yīng)聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救 護(hù)或搶險(xiǎn)。7、 應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程(1)由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊(duì)，以應(yīng)付 各類突發(fā)事件。(2)管理處項(xiàng)目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的 全面處理。(二)給排水設(shè)備及水景管理1、 給排水設(shè)備及水景運(yùn)行管理確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水的需求。(1) 機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。(2) 給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。(3) 工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。(4) 管理處項(xiàng)目經(jīng)

33、理助理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。(5) 物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。2、 操作使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定，保證正常運(yùn)行。值班機(jī)電工 負(fù)責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的操作巡查、記錄及異常情 況的報(bào)告。3、 給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)及時(shí)處理給排水設(shè)備(設(shè)施)故障，確保設(shè)備性能。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外 委修理的聯(lián)絡(luò)工作。(三)消防管理1、 中控室設(shè)備運(yùn)行管理 確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅 外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))處于良 好狀態(tài)，保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。(1)中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、 監(jiān)控、記錄。(2)中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維

34、修保養(yǎng)。(3)工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上 述工作的檢查監(jiān)督。(4) 管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。2、 中控室設(shè)備操作確保消防設(shè)備、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性，正 確性。中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。3、 中控室設(shè)備維修保養(yǎng)確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、 紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))性能 良好，保證安全運(yùn)行。(1)中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。(2) 工程部主管對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢查監(jiān) 督及外委修理的聯(lián)系工作。4、 防火管理建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用 戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。(1)中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂

35、演習(xí)方案、 檢查、整改工作。(2)工程部主管對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。(3) 管理處物業(yè)主任對(duì)轄區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。5、 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理定期演練對(duì)迅速撲滅火災(zāi)，保證業(yè)主生命財(cái)產(chǎn) 安全。(1)中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。(2)工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。(3)義務(wù)消防隊(duì)員負(fù)責(zé)火場(chǎng)滅火。(4)樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)維修警戒。(四)機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理對(duì)康寧小區(qū)公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作，按公司物業(yè)管理 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作，具體主要工作內(nèi)容如下：1、 運(yùn)行組：保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運(yùn)作弁做好記錄 ； 巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄；搞好設(shè) 備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。2、 維修組

36、：負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，弁做好 記錄；定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè) 施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。(五)治安管理1、護(hù)衛(wèi)隊(duì)管理通過(guò)制定護(hù)衛(wèi)員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定，確保 護(hù)衛(wèi)員自身素質(zhì)的提高，自覺維護(hù)護(hù)衛(wèi)工作的正常運(yùn) 行。(1)護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正 常秩序維護(hù)。(2)護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常 情況的處理。(3)護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。2、護(hù)衛(wèi)員儀容儀表要求及用語(yǔ)規(guī)范保證護(hù)衛(wèi)員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語(yǔ)行為規(guī)范，提高服務(wù)水平。(1)護(hù)衛(wèi)員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，弁使用 規(guī)范用語(yǔ)。(2)當(dāng)班護(hù)衛(wèi)班

37、長(zhǎng)負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員的儀容、儀表 和用語(yǔ)規(guī)范。(3)護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查和考評(píng)3、護(hù)衛(wèi)員軍事培訓(xùn)通過(guò)軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文 明執(zhí)勤的護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍。(1)護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的軍體培訓(xùn)及考核。(2)護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)護(hù)衛(wèi)隊(duì)全面軍體培訓(xùn) 工作與考評(píng)。(3)護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢閱、考評(píng)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員整體軍體素 質(zhì)。4、門衛(wèi)值班崗工作通過(guò)對(duì)轄區(qū)進(jìn)出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。(1)熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主情況。(2)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。(3)嚴(yán)格執(zhí)行來(lái)訪人員登記制度。(4)嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。(5)協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。(6)在大門做好人、車分道的把關(guān)工作。9、巡邏崗工作監(jiān)視和巡

38、查管轄區(qū)，防止不安全事件發(fā)生。(1)熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個(gè)崗位處 理疑難問(wèn)題。(2)巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，做好 記錄。(3)維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。(4)當(dāng)值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作，弁做 好記錄，及時(shí)將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門。(5)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作，對(duì)工作提出改進(jìn)方法及 注意事項(xiàng)。10、中控室崗位工作監(jiān)控系統(tǒng)，特別是消防、車場(chǎng)、人行道、車道、電梯 監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，確保出現(xiàn)異常情況 時(shí)能及時(shí)處理。(1)負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。(2)負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。(3)負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。(4)聽從中控室工程師工作安排。(5)保障消防電話的

39、暢通。(6)負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。(六)清潔管理對(duì)小區(qū)清掃保潔實(shí)行垃圾日產(chǎn)日清，時(shí)時(shí)保潔服務(wù)。1、 住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務(wù)安排：早晨6: 0010: 00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面，清掃天面，清潔水池，清運(yùn)雜物。下午13: 30 17: 30擦抹扶手、電子門、信報(bào)箱、消防 栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設(shè)施。2、住宅區(qū)室外部分清掃服務(wù)安排：早晨6: 00 8: 00清掃道路、草地、公共場(chǎng)地、停車場(chǎng) 各一遍。清運(yùn)垃圾池、垃圾筒里的垃圾，弁用水沖洗。上午8: 30將垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，弁清洗中轉(zhuǎn)臺(tái)和 排水溝及手推垃圾車，弁用噴霧器對(duì)中轉(zhuǎn)站及周圍地面消 殺噴藥。對(duì)小區(qū)的道路、草

40、地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙 井、排水溝全面清潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。13: 00 17: 30清運(yùn)各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中 轉(zhuǎn)站，弁消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對(duì)小區(qū)進(jìn)行保潔，每 小時(shí)循環(huán)一遍。(七)園林綠化管理對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作安排：(1)每天上午6: 30 9: 30澆水。(2)每天上午9: 3012: 00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，每天下午 14: 0016: 00殺蟲、補(bǔ)缺、保潔，16: 0018: 30澆水。對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容：(1)整形造形：6次/年(2)施肥：春秋各一遍(3)澆水：因時(shí)因地制宜澆水，澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬季中午為宜。(4)除雜草：中耕1遍/季

41、，平時(shí)1遍/天，下雨天除外。(5)補(bǔ)缺：視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺。(6)殺蟲：1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅(八)車輛管理對(duì)小區(qū)業(yè)主、車輛及外來(lái)車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù) 責(zé)。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進(jìn)出小區(qū)，小區(qū)外來(lái)車輛持臨 時(shí)保管卡進(jìn)出小區(qū)停車場(chǎng)。具體管理方式如下：1、車輛進(jìn)崗：(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛需進(jìn)入住宅區(qū)時(shí)，駛近道口擋車器(道 閘)時(shí)，應(yīng)立即走近車輛，向司機(jī)立正行舉手禮。(2)當(dāng)司機(jī)開啟車窗遞上固定保管卡后，確認(rèn)業(yè)主車輛身 份，弁在卡上迅速記錄車輛駛?cè)霑r(shí)間及其他應(yīng)填項(xiàng)目， 交還給業(yè)主后人車放行。(3)當(dāng)司機(jī)開啟車窗后，聲明為外來(lái)車輛后，發(fā)給司機(jī)臨 時(shí)停車保管卡，弁在車輛出入登記表上準(zhǔn)確記錄車

42、輛情況后，引導(dǎo)車進(jìn)入停車場(chǎng)。(4)當(dāng)遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務(wù)的車輛進(jìn)入 時(shí)，查證后放行，弁迅速作好登記。2、車輛出崗：(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時(shí)，即上前立正 弁請(qǐng)司機(jī)交還保管卡，弁核對(duì)車牌號(hào)。如果是固定保管 卡，迅速填寫車輛駛出時(shí)間，交還給業(yè)主后立即開啟擋 車器。如果是臨時(shí)保管卡，核查進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，如果沒有超 過(guò)半小時(shí)，開啟道閘放行，如果超過(guò)半小時(shí)，則應(yīng)按標(biāo) 準(zhǔn)收取停車費(fèi)，隨手給發(fā)票，收費(fèi)手續(xù)完畢后開啟道閘 放行。(2)在收卡驗(yàn)證收費(fèi)后，迅速在車輛出入登記表上準(zhǔn) 確填寫有關(guān)內(nèi)容。(3)若后面有車緊跟，應(yīng)立即在車前示意停下后，立即放 下道閘，再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。(九

43、)房屋管理對(duì)康寧小區(qū)的日常房管事務(wù)管理，按照公司物業(yè)管理理質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)行。具體管理方式如下：1、每天工作安排：上午8: 008: 30處理業(yè)主中報(bào)投訴；8 : 30 9: 30巡 視;9 : 3011: 30跟蹤監(jiān)督；14: 00 15: 30學(xué)習(xí)、培 訓(xùn)、整理檔案；15: 3016: 30 巡視;16: 3017: 30 走 訪、回訪。2、房管服務(wù)內(nèi)容：（1）跟蹤監(jiān)督：日常3遍/天，入伙期間8小時(shí)/天（2）巡視：日常2遍/天，入伙期間8小時(shí)/天走訪：3次/月，1遍/月3、房管日檢項(xiàng)目：（1）裝修巡視（2）投訴接待（3）違章檢查（4）車輛管理（5）治安（6）清潔 （7）綠化 （8）維修（9

44、）機(jī)電設(shè)備（10）社區(qū)活動(dòng)（11）員工宿舍（12）內(nèi)容巡視4、房管日檢處理方法：（1）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，搜集業(yè)主的反饋意見。（2）對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，分類進(jìn)行處理。A、填寫意見轉(zhuǎn)呈表R發(fā)現(xiàn)維修不合格，填寫維修記錄，安排維修。C、發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行。D發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格的，填寫糾正措施報(bào)告。（十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理建立公司對(duì)管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程，驗(yàn)證服 務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。1、經(jīng)理?yè)?dān)任抽檢小組組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工 作的組織。2、抽檢小組成員負(fù)責(zé)抽檢工作的實(shí)施。第五部分物業(yè)管理制度（目錄）為保證對(duì)小區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公 司將有選

45、擇，切合實(shí)際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。（因篇幅限制， 本方案列出包含但不限于的制度目錄）一、公司辦公室工作：1、公司組織機(jī)構(gòu)和人員職責(zé)：1 ）公司組織結(jié)構(gòu)示意圖2 ）管理部門職責(zé)3）辦公室主任職責(zé)、權(quán)限4）辦公室人事主管工作職責(zé)5）辦公室文秘工作職責(zé)6）文員工作職責(zé)7）接待員工作職責(zé)8）汽車司機(jī)工作職責(zé)9）門衛(wèi)工作職責(zé)。2、規(guī)章制度、規(guī)定：1 ）公司各部門（崗位）代碼使用規(guī)定2 ）培訓(xùn)檢查制度3）保密工作制度4）辦公室檔案管理規(guī)定5）公司培訓(xùn)工作管理規(guī)定6）辦公環(huán)境管理規(guī)定7）公司固定資產(chǎn)管理規(guī)定8）印章使用管理規(guī)定9）關(guān)于宣布全員職工處于警戒狀態(tài)的規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范：1）各類公文辦理程序和

46、時(shí)限要求2）公文處理辦法3）管理處人員定編規(guī)定4）管理員工考核標(biāo)準(zhǔn)5）公司文明禮貌用語(yǔ)及各專業(yè)服務(wù)語(yǔ)言流程規(guī)范4、質(zhì)量記錄、表格：1）員工花名冊(cè)2）試用員工登記表3）聘任（錄用）員工登記表4）員工調(diào)動(dòng)（換崗）通知書5）離職手續(xù)6）辭退通知書7）固定資產(chǎn)登記表二、公司物業(yè)部管理工作1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：1）物業(yè)管理部經(jīng)理職責(zé)2）物業(yè)管理部管理人員職責(zé)3）文秘人員工作職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定：1）檢查規(guī)定2）不合格服務(wù)處理跟蹤驗(yàn)證規(guī)定3）物業(yè)管理信息的收集與處理規(guī)定4）物業(yè)管理部?jī)?nèi)部培訓(xùn)規(guī)定5）物業(yè)管理部文件、資料管理規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范：1）公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目審批程序2）公共設(shè)施配套完

47、善項(xiàng)目申報(bào)程序3）物業(yè)管理部投訴處理程序4、質(zhì)量記錄、表格：1）擬接物業(yè)考察表2）物業(yè)統(tǒng)計(jì)表3）來(lái)文清單4）公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)審批記錄5）公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)記錄6）業(yè)主滿意率統(tǒng)計(jì)表7）年度物業(yè)管理情況統(tǒng)計(jì)表8）物業(yè)檢查不合格統(tǒng)計(jì)表9）文件發(fā)放、轉(zhuǎn)呈清單10）各物業(yè)業(yè)主（業(yè)主）意見征詢匯總統(tǒng)計(jì)表三、物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金的管理1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：1）財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)示意圖2）財(cái)務(wù)部門職責(zé)3）會(huì)計(jì)人員崗位職責(zé)4）出納人員崗位職責(zé)5）收款員崗位職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定：1）公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度3、工作程序、規(guī)范：1）房屋維修基金使用辦法4、質(zhì)量記錄、表格：1）房屋維修基金申請(qǐng)表2）季度房屋維修基金

48、收支情況公布表3）房屋維修清單四、設(shè)施設(shè)備管理1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：1）機(jī)電安裝維修工程部組織機(jī)構(gòu)圖2）機(jī)電安裝維修工程部主管職責(zé)3）運(yùn)行組人員職責(zé)4）維修組人員職責(zé)5）管理組人員職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定：1）總值班管理規(guī)定2）配電房管理規(guī)定3）水泵房管理規(guī)定4）發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定5）電氣維修管理規(guī)定6）供水管理規(guī)定7）設(shè)備分類代碼8）設(shè)備編號(hào)規(guī)定9）機(jī)電安裝維修工程部周檢規(guī)定3、工作程序（含操作程序、規(guī)范）：1）機(jī)電安裝維修工程部動(dòng)作程序2）柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程3）停送電操作規(guī)定4、純技術(shù)性的規(guī)定：1）低壓配電柜控制柜保養(yǎng)2）干式變壓器保養(yǎng)3）柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)4）水泵定期保養(yǎng)5）水池、水箱的清

49、洗6）風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)7）防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng)8）對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)9）空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng)10）火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)11）自動(dòng)滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)12）防火卷簾門的保養(yǎng)13）煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)14）滅火器的使用與保養(yǎng)15）機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗(yàn)5、質(zhì)量記錄、表格：1）水泵月保養(yǎng)記錄2）設(shè)施設(shè)備清單3）設(shè)備臺(tái)帳4）設(shè)備標(biāo)識(shí)卡5）設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表6）設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請(qǐng)表7）設(shè)備維修記錄8）設(shè)備事故報(bào)告單9）水泵電機(jī)半年保養(yǎng)記錄10）風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄11）值班記錄12）配電房、水泵房巡查記錄13）干式變壓器保養(yǎng)記錄14）發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄15）發(fā)電機(jī)季度保養(yǎng)記錄16）配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄17）配電柜檢修

50、工作票18）操作票19）供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄20）水池、水箱清洗、消毒工作時(shí)間安排表21）水池（箱）加藥記錄22）水池（箱）清洗記錄23）空調(diào)月保養(yǎng)記錄24）空調(diào)半年保養(yǎng)記錄25）消防設(shè)施月保養(yǎng)記錄26）消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄27）防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄28）對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄29）機(jī)電安裝維修工程部周檢表五、房屋管理1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)1）管理處機(jī)構(gòu)圖2）管理處項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)3）房屋管理員崗位職責(zé)4）收款員職責(zé)5）倉(cāng)庫(kù)管理員職責(zé)6）資料員職責(zé)2、規(guī)章制度和規(guī)定1）倉(cāng)庫(kù)管理規(guī)定2）物品驗(yàn)證的規(guī)定3）物品采購(gòu)管理規(guī)定4）鎖匙管理規(guī)定5）裝飾裝修管理規(guī)定6）裝修巡查規(guī)定7）裝修驗(yàn)收規(guī)定8）日巡視

51、檢查工作規(guī)定9）管理處周檢工作規(guī)定10）房屋工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法11）辦公物品管理規(guī)定12）回訪工作規(guī)定13）業(yè)主檔案管理規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)1）物品入庫(kù)工作程序2）物品出庫(kù)工作程序3）接待工作程序4、質(zhì)量記錄和表格1）鎖匙發(fā)放登記表2）鎖匙借還/看房登記表3）放行條4）管理處周檢記錄表5）辦理裝修手續(xù)登記表6）裝修驗(yàn)收表7）出入證發(fā)放、收回登記表8）處理違章記錄表9）日巡視檢查記錄表六、安全防范管理1、護(hù)衛(wèi)人員職責(zé)1）護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)2）護(hù)衛(wèi)員紀(jì)律3）護(hù)衛(wèi)員職責(zé)4）巡邏崗位崗位職責(zé)5）護(hù)衛(wèi)員職業(yè)道德規(guī)范2、規(guī)章制度、規(guī)定1）護(hù)衛(wèi)員交接班制度2）護(hù)衛(wèi)員儀容儀表規(guī)定3）護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)規(guī)定4）護(hù)衛(wèi)員

52、領(lǐng)用物品管理規(guī)定5）護(hù)衛(wèi)員處理問(wèn)題或緊急事件的原則和方法6）護(hù)衛(wèi)員巡邏簽到規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范1）巡邏崗護(hù)衛(wèi)工作規(guī)范2）常見的幾種可疑情況及處理措施3）緊急集合方案4）護(hù)衛(wèi)應(yīng)急計(jì)劃和措施5）護(hù)衛(wèi)工作時(shí)限的規(guī)定6）護(hù)衛(wèi)員訓(xùn)練考核標(biāo)準(zhǔn)7）護(hù)衛(wèi)服務(wù)過(guò)程的檢驗(yàn)8）護(hù)衛(wèi)工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)4、質(zhì)量記錄和表格1）護(hù)衛(wèi)員交接班記錄表2）月崗位安排表3）來(lái)訪登記表4）小區(qū)治安巡邏登記表5）護(hù)衛(wèi)工作班檢表6）護(hù)衛(wèi)巡邏簽到表7）護(hù)衛(wèi)訓(xùn)練考核表8）治安事件登記表9）請(qǐng)/銷假登記表七、小區(qū)清潔1、規(guī)章制度、規(guī)定1）清潔主管職責(zé)2）清潔員職責(zé)3）清潔員紀(jì)律4）清潔員日工作程序5）清潔員工作應(yīng)急措施6）房屋樓道清潔規(guī)定7）公共場(chǎng)地和道路的清潔規(guī)定8）綠地的清潔規(guī)定9）會(huì)所的清潔規(guī)定10）地下停車場(chǎng)的清潔規(guī)定11）垃圾清運(yùn)和垃圾中轉(zhuǎn)站的清潔規(guī)定12）垃圾池（箱）的清潔規(guī)定13）清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法2、質(zhì)量記錄和表格1）小區(qū)清潔設(shè)備、設(shè)施清單2）小區(qū)室外清潔日檢表3）小區(qū)室內(nèi)清潔日檢表4）清潔員崗位安排表八、園林綠化1、規(guī)章制度、規(guī)定1）綠