北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

1、第一章北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)機(jī)6.一、促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素 6.1、首都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng) 6.2、北京商業(yè)的全面發(fā)展 6.3、發(fā)展規(guī)劃的出臺(tái)實(shí)施 6.4、市場(chǎng)調(diào)控的規(guī)范加強(qiáng) 6.5、區(qū)域商圈的功能變化 6.6、重大事件的突發(fā)影響 7.7、宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化 7.8、消費(fèi)投資的逐漸理性 7.二、引起快速升溫的直接原因 7.1、投資轉(zhuǎn)移 7.2、需求拉動(dòng) 7.3、利益驅(qū)動(dòng) 8.4、運(yùn)作靈活 8.第二章北京商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)形勢(shì)8.一、整體市場(chǎng) 8.（一）市場(chǎng)概況 8.1 、全國(guó)市場(chǎng) 8.2 、北京市場(chǎng) 9（二）主要情況1.01 、市場(chǎng)供給1.02 、市場(chǎng)需求1.03 、市場(chǎng)行情（資源來(lái)源：易鋪網(wǎng)） 1.

2、0.4 、運(yùn)作方式1.15 、價(jià)格分布 1.26 、項(xiàng)目分布1.21.3（一） CBD 地區(qū) 1.31 、供給方面1.32 、新舊主要項(xiàng)目 1.33 、需求方面1.44 、市場(chǎng)形勢(shì)1.4（二）中關(guān)村1.51 、中國(guó)硅谷助推投資熱潮 1.5.2 、供求關(guān)系決定市場(chǎng)高價(jià)1.5.3 、住宅底商有利可圖 1.54 、 中小投資者不容忽視1.5（三）亞運(yùn)村1.51 、供需矛盾突出 1.62 、市場(chǎng)持續(xù)熱銷 1.6（四）南城地區(qū) 1.61 、商業(yè)地產(chǎn)漸成規(guī)模1.62 、市級(jí)物流中心初步顯現(xiàn)1.6.3 、三大城區(qū)廣匯商機(jī)1.7第三章 北京商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)趨勢(shì)1.7一、北京商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展1.7（一）北京“十五”

3、期間商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 1.7.1 、發(fā)展基本目標(biāo)1.72 、商業(yè)發(fā)展重點(diǎn) 1.73 、業(yè)態(tài)引進(jìn)重點(diǎn) 1.8（二）區(qū)域規(guī)劃情況1.81 、市級(jí)商業(yè)中心，新一輪的升級(jí)調(diào)整啟動(dòng)。 1.8.2 、區(qū)級(jí)商業(yè)中心，完善、發(fā)展、同步、預(yù)留。 1.8.3 、社區(qū)商業(yè)中心。 1.84 、特色商業(yè)街。 1.8（三）北京商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)1.91 、北京的流通業(yè)1.92 、北京的商業(yè)街1.93 、北京的零售業(yè)1.9二、市場(chǎng)存在的問題現(xiàn)象1.9（一）自身不足1.91 、開發(fā)資金匱乏。 1.92 、復(fù)合人才稀缺。 2.03 、軟硬件不配套。 2.04 、管理服務(wù)滯后。 2.0（二）市場(chǎng)表現(xiàn)2.01 、主要問題 2.02 、具體

4、現(xiàn)象2.0三、市場(chǎng)發(fā)展的未來(lái)態(tài)勢(shì)2.1（一）基本態(tài)勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)加劇、聚集擴(kuò)散2.1.1 、兩個(gè)主要外在因素2.12 、兩個(gè)主要的內(nèi)在因素： 2.1.（二）總體趨勢(shì)2.11 、供應(yīng)方面：逐年遞增，且規(guī)模與分布更日趨理性化。 2.12 、需求方面：穩(wěn)中趨旺。 2.2.3 、區(qū)域分布：多中心化。 2.2.4 、市場(chǎng)價(jià)格：先升后降2.2（三）投資重點(diǎn) 2.21 、重點(diǎn)項(xiàng)目：政府鼓勵(lì)的 4 大類 2.2.2 、重點(diǎn)區(qū)域：三、四環(huán)周邊地區(qū)2.3.3 、重點(diǎn)業(yè)態(tài)：零售物業(yè)2.34 、重點(diǎn)類型：臨街底商2.3第四章 北京商業(yè)地產(chǎn)的投資探討2.3一、商業(yè)地產(chǎn)的投資概述2.3（一）投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避2.31 、經(jīng)營(yíng)模式。

5、 2.32 、合作方式。 2.43 、規(guī)劃設(shè)計(jì)。 2.44 、商圈需求。 2.4（二）投資的基本考慮2.41 、商圈的規(guī)模2.42 、商圈的變動(dòng)2.43 、主力店效應(yīng) 2.44 、廣場(chǎng)和人氣2.45 、品牌店效應(yīng) 2.56 、地理位置2.57 、商鋪的通用性2.58 、周邊的價(jià)格水平2.52.5思考一：商業(yè)定位2.5思考二：商業(yè)物業(yè)的管理2.5思考三：商業(yè)地產(chǎn)的二、三級(jí)市場(chǎng)2.5.思考四：商業(yè)價(jià)值與業(yè)態(tài)規(guī)模2.6思考五：商業(yè)與房地產(chǎn)的對(duì)接2.6北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告第一章 北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)機(jī)對(duì)北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)機(jī)，基本判斷是：條件成熟，并快速升溫。一、促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素下列因素

6、，孕育并夯實(shí)了北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基石，有力地促進(jìn)了市場(chǎng)發(fā)展。1、首都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)北京快速發(fā)展， 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （如國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、 人口總量及其結(jié)構(gòu)、 人均可支配收入及其結(jié)構(gòu)、社會(huì)消費(fèi)品零售額等）穩(wěn)步增長(zhǎng)或優(yōu)化，商業(yè)發(fā)展空間日益廣闊，居民消費(fèi)能力持續(xù)增強(qiáng)，新一輪的投資消費(fèi)升級(jí)已展開，助推了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2、北京商業(yè)的全面發(fā)展首先，市級(jí)商業(yè)、區(qū)域商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的快速增長(zhǎng)，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)與之的同步發(fā)展。其次，商業(yè)業(yè)態(tài)日益的多元化和現(xiàn)代化，拉升了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。再者，商業(yè)與地產(chǎn)相互融合、相互促進(jìn)已到了一個(gè)全新的階段，直接壯大了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。3、發(fā)展規(guī)劃的出臺(tái)實(shí)施城市總體規(guī)劃、奧運(yùn)行動(dòng)規(guī)劃

7、、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)物流規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃等北京市各項(xiàng)規(guī)劃的相繼出臺(tái)及實(shí)施對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都將有積極的導(dǎo)向和促進(jìn)作用。4、市場(chǎng)調(diào)控的規(guī)范加強(qiáng)市場(chǎng)的日益規(guī)范及住宅、寫字樓投資利潤(rùn)的趨于穩(wěn)定、透明；股市匯市的風(fēng)險(xiǎn)加劇及投資渠道的過(guò)于狹窄；存貸款利率一再下調(diào)及央行121 號(hào)文等政策的深遠(yuǎn)影響，都促使開發(fā)商、投資者和居民個(gè)人對(duì)剛剛起步但潛力巨大的商業(yè)地產(chǎn)給予了高度關(guān)注。5、區(qū)域商圈的功能變化商圈功能可看作是居住功能（住宅） 、商業(yè)功能（商鋪） 、商務(wù)功能（辦公樓）的有機(jī)結(jié)合。隨著北京城市建設(shè)及更新改造的力度不斷加強(qiáng)、 步伐不斷加快， 各商圈居住及商務(wù)功能正發(fā)生明顯的變化，這必將引起區(qū)域商圈

8、的功能變化，從而促進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化和增加對(duì)商鋪的需求。區(qū)域商圈功能變化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將持續(xù)增強(qiáng)。6、重大事件的突發(fā)影響奧運(yùn)、入世極大地促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，影響長(zhǎng)期深遠(yuǎn)。而非典疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響雖劇烈但短暫，只是延緩而未阻礙市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)非典后各項(xiàng)鼓勵(lì)優(yōu)惠政策的及時(shí)出臺(tái)，不但使市場(chǎng)復(fù)蘇迅速，而且對(duì)市場(chǎng)的今后發(fā)展也產(chǎn)生了積極影響。7、宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化一方面，北京是外資投資熱點(diǎn)地區(qū)之一，國(guó)外投資者普遍看好即將全面開放的中國(guó)市場(chǎng)及其巨大的發(fā)展?jié)摿Γ鳛槭锥?，北京自然是熱點(diǎn)；另一方面，北京也是內(nèi)地投資熱點(diǎn)地區(qū)之一，內(nèi)資企業(yè)加快進(jìn)京步伐，民間投資漸成規(guī)模之勢(shì)。上述兩方面都直接或間接促

9、進(jìn)了北京商業(yè)的繁榮和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。8、消費(fèi)投資的逐漸理性以往幾次消費(fèi)投資熱潮的經(jīng)歷教訓(xùn)，使市場(chǎng)的消費(fèi)需求及投資行為日趨理性、成熟，從而有利于北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)今后的規(guī)范發(fā)展和逐步成熟。二、引起快速升溫的直接原因下列原因，直接引起了北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫，成為了市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。1、投資轉(zhuǎn)移隨著北京住宅、寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇和利潤(rùn)的公開透明，加之投資渠道的單一狹窄及股市匯市的風(fēng)險(xiǎn)加劇，使商業(yè)地產(chǎn)漸成了股市、匯市、高檔住宅投資以外的一種新的理財(cái)方式。同時(shí)，房地產(chǎn)投資一般都經(jīng)歷了從住宅到寫字樓再到商鋪的發(fā)展歷程，商業(yè)地產(chǎn)（開發(fā)建設(shè)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)融合而成的復(fù)合地產(chǎn)）是房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)之一，也為目前以

10、單一項(xiàng)目開發(fā)為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資提供了一個(gè)全新的拓展空間。2、需求拉動(dòng)居民投資消費(fèi)能力日益提高，北京城市人口逐年遞增，居住范圍向外加速拓展，城區(qū)更新改造力度不斷加大，市容市貌得到極大改善；以及入世奧運(yùn)的深遠(yuǎn)影響，都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫起到了需求拉動(dòng)作用。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的需求空間很大。人均商業(yè)面積需求方面。人均商業(yè)面積比是衡量一個(gè)城市商業(yè)面積是否合理的一個(gè)指標(biāo)，紐約、東京大概是1.6、 1.7，香港約1.3，上海接近1。若按 1300萬(wàn)城市人口及人均1 平方米計(jì)算，北京將至少需要 1300 萬(wàn)平方米的商業(yè)面積， 但據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2002 年北京商業(yè)物業(yè)總面積現(xiàn)有900 多萬(wàn)平方米左右， 發(fā)展?jié)?/p>

11、力巨大。消費(fèi)水準(zhǔn)提升需求方面。以往消費(fèi)主要是購(gòu)買式的，而如今已向體驗(yàn)式轉(zhuǎn)變，原有商業(yè)已無(wú)法滿 足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的多元化消費(fèi)需求，需要新的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入。區(qū)域商圈分塊需求方面。以往商業(yè)主要表現(xiàn)是城市中心集中地段的集中消費(fèi)，而如今隨著城市內(nèi)向（舊城改造）及外向（新區(qū)開發(fā)）兩方面的快速發(fā)展，消費(fèi)由購(gòu)買式向體驗(yàn)式的轉(zhuǎn)變，原有商業(yè)格 局必然改變，多級(jí)中心及多極商圈必然出現(xiàn)，這必然加大對(duì)區(qū)域商業(yè)中心、特色商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)、 社區(qū)商鋪等的需求，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。此外，三外投資（外資、外地、外行）齊頭并進(jìn)，中小投資者踴躍參與，特別是國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛搶灘北京商業(yè)市場(chǎng)，一大批特許經(jīng)營(yíng)或加盟連鎖店競(jìng)相陸續(xù)選址落戶

12、，都直接起到了需求拉動(dòng)的 作用。3、利益驅(qū)動(dòng)首先目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較快、投資回報(bào)率較高，其次近期商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?巨大；再者商業(yè)地產(chǎn)尚處于起步摸索階段，較之趨于規(guī)范的其他投資方式，賣點(diǎn)及利潤(rùn)還有很大的挖 掘提升空間，因此自然吸引越來(lái)越多的投資進(jìn)入。同時(shí)，這種復(fù)合地產(chǎn)也大大提升了區(qū)域地塊及開發(fā)項(xiàng)目的附加值和競(jìng)爭(zhēng)力，使房地產(chǎn)投資越來(lái)越 多地注重商業(yè)地產(chǎn)。4、運(yùn)作靈活商鋪不但有較高的投資價(jià)值，而且運(yùn)作多樣、經(jīng)營(yíng)靈活，可出售也可出租，可經(jīng)營(yíng)也可委托，可 大可小、可合可分，又可根據(jù)市場(chǎng)需求及競(jìng)爭(zhēng)狀況進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，因此具有很強(qiáng)的市場(chǎng)適應(yīng)性和抗風(fēng) 險(xiǎn)性。第二章 北京商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)北京商

13、業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，簡(jiǎn)單概括是：供求兩旺、并持續(xù)高溫。一、整體市場(chǎng)（一）市場(chǎng)概況1 、全國(guó)市場(chǎng)1997 年以來(lái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇、高速增長(zhǎng)。首先， 全國(guó)范圍內(nèi)城市化進(jìn)程的加快和大規(guī)模的舊城改造， 一方面使傳統(tǒng)商業(yè)中心亟待改造提升，另一方面也使新興區(qū)域商圈亟待開發(fā)建設(shè)，加之大范圍的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，直接形成了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的大量需求。其次，中國(guó)入世后，眾多零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的國(guó)際商業(yè)巨頭競(jìng)相加快了搶灘中國(guó)市場(chǎng)的步伐，如沃爾瑪、家樂福、歐倍德、百安居、麥當(dāng)勞、麥德龍、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等，增加大量商業(yè)地產(chǎn)需求的同時(shí)也促使了一些新型商業(yè)業(yè)態(tài)的引入和新型商業(yè)地產(chǎn)的

14、開發(fā)，如ShoppingMall、Outletstore （工廠直銷店）、超市連鎖店和特色商業(yè)街等，有力推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫。具體現(xiàn)象：一些大中城市的商業(yè)類物業(yè)供不應(yīng)求，商鋪價(jià)格飛漲、屢創(chuàng)新高。全國(guó)范圍內(nèi)爭(zhēng)建商業(yè)特色街及大型購(gòu)物中心。北京、上海、深圳、廣州、重慶、成都、西安等不少大中城市都正在籌劃或已經(jīng)興建 ShoppingMall 。眾多開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，其中大連萬(wàn)達(dá)將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標(biāo)， 并與國(guó)際商業(yè)巨頭沃爾瑪結(jié)成戰(zhàn)略性同盟， 計(jì)劃在上海、 北京等 15 個(gè)城市開發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)。今后，其商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模和銷售額均超過(guò)住宅類物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，19

15、97 2002 年，國(guó)內(nèi)商鋪銷售占整體房地產(chǎn)銷售的比例約為 7，但增幅日益明顯， 2000、 2001、 2002 年增幅分別達(dá)到40%、 10.6、 30。 2002 年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資額同比增幅為 11.8。 2003年 1 8月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積和投資額增幅均超過(guò)40，在房地產(chǎn)分類物業(yè)中增幅最高。從原由各小區(qū)臨街底商、裙樓、門市房而形成的配套商業(yè)，再到以大型百貨商廈為中心的區(qū)域商業(yè)，直至如今以超級(jí)購(gòu)物中心為代表的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)模式經(jīng)歷了一系列變革后，房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越向第三產(chǎn)業(yè)、商業(yè)傾斜，日益與之對(duì)接融合。復(fù)合地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)必然趨勢(shì)。2、北京市場(chǎng)北京商業(yè)地產(chǎn)市

16、場(chǎng)的發(fā)展略晚于深圳、上海。迅速升溫于2002 年。從朝外“老番街” 火爆開盤到回龍觀底商快速結(jié)案，從中關(guān)村科貿(mào)中心12.8 萬(wàn)元天價(jià)的一炮打響到建外 SOHO 和左岸工社的旺鋪熱拍，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)眾人矚目、風(fēng)光無(wú)限。持續(xù)高溫到 2003 年。新型商業(yè)地產(chǎn)陸續(xù)開發(fā)，世紀(jì)金源領(lǐng)軍， Shopping Mall 率先開工；大連萬(wàn)達(dá)隨后，訂單地產(chǎn)反響熱烈；其他開發(fā)商據(jù)了解也紛紛行動(dòng)。華遠(yuǎn)有意與沃爾瑪合作建設(shè)包括沃爾瑪中關(guān)村連鎖店在內(nèi)的三至四個(gè)大型超市，天鴻表示將在回龍觀興建一個(gè)綜合性大型超市，城開將與索納塔營(yíng)銷商在西單合作開發(fā) 4S 新型轎車銷售服務(wù)商場(chǎng)，新組建的太合商業(yè)房地產(chǎn)公司也將加大商業(yè)地產(chǎn)的投資

17、。眾多新老項(xiàng)目也都加大了對(duì)商業(yè)物業(yè)的投入。左岸工社與全球最大的商業(yè)健身連鎖機(jī)構(gòu)一一中體倍力健身俱樂部合作，建立了 3000 平方米的中體倍力左岸連鎖店；建外SOHO 有意拷貝上海新天地模式，繼續(xù)開發(fā)特色商業(yè)街；后現(xiàn)代城已規(guī)劃出一條風(fēng)格獨(dú)特的商業(yè)休閑街；富力城也擬準(zhǔn)備引進(jìn)2.53 萬(wàn)平方米的大型綜合類超市；蘋果社區(qū)設(shè)計(jì)了 20 萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，包括1.5萬(wàn)平方米的綜合超市和一條濃厚文化氣息的特色商街。原有商業(yè)地產(chǎn)西單商場(chǎng)及恒基中心也加快了全新改造。同時(shí)，國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭進(jìn)京步伐明顯加快。建材方面的歐倍德、百安居、樂華梅蘭，超市方面的沃爾瑪、歐尚、711便利店、迪亞折扣店等，或開業(yè)、或落戶、或籌

18、備、或選址、或報(bào)審。大商集 團(tuán)、上海華聯(lián)、物美超市等國(guó)內(nèi)大型商業(yè)企業(yè)也積極在京拓展。（二）主要情況1、市場(chǎng)供給據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，截止 2002年底，北京商業(yè)零售業(yè)物業(yè)總面積為998.5萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積529萬(wàn)平方米；餐飲業(yè)總面積 206.8萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積130萬(wàn)平方米。2003年1 11月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 施工面積同比增長(zhǎng) 34.2%,增幅高于總施工面積的 30.3%和住宅施工面積的25.2%。同時(shí)，綜合世邦魏理仕和戴德量行的報(bào)告，對(duì)大型商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)供給情況了解如下：從現(xiàn)有存量上看，2002年大型商業(yè)物業(yè)存量約為 160多萬(wàn)平方米，其中百貨業(yè) 27.9萬(wàn)平方 米，購(gòu)物中心66.1萬(wàn)平方米，

19、外資超市33.2萬(wàn)平方米，甲級(jí)寫字樓底層商鋪 36.7萬(wàn)平方米。2003年 大型商業(yè)物業(yè)（1萬(wàn)平方米以上）達(dá)到 120個(gè)，可提供商業(yè)總面積 294.5萬(wàn)平方米，平均規(guī)模為 2.5 萬(wàn)平方米。從潛在供量上看，2002年至今在建項(xiàng)目71萬(wàn)平方米，擬建項(xiàng)目320萬(wàn)平方米。同時(shí)據(jù)了解， 未來(lái)幾年內(nèi)，北京還將批復(fù) 500萬(wàn)平方米的商業(yè)面積。從可能增量上看，2002年為23.59萬(wàn)平方米，2003年近30萬(wàn)平方米（2003年1 10月為20 萬(wàn)平方米），2004年預(yù)計(jì)約53萬(wàn)平方米，而到2007年將可能突破300萬(wàn)平方米。2、市場(chǎng)需求從需求主體上看，大型商業(yè)集團(tuán)（特別是國(guó)內(nèi)外零售商業(yè)巨頭）帶動(dòng)了大型商業(yè)地

20、產(chǎn)的需求， 中小企業(yè)及個(gè)人（尤其是中小投資者）帶動(dòng)了小型商鋪的需求。其中中小投資者最多，對(duì)小型商鋪需 求最大。從需求區(qū)域上看，首選朝陽(yáng)區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村，其次是海淀區(qū)的中關(guān)村，主要集中在人流 量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。從需求類型上看，大型商業(yè)地產(chǎn)中新型業(yè)態(tài)（大型購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、特色街、超市連鎖 等）的需求遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)（如百貨商場(chǎng)），小型商鋪中餐飲和服裝類的需求遠(yuǎn)大于娛樂類。從需求規(guī)模上看，呈兩極化發(fā)展趨勢(shì)，大型商業(yè)地產(chǎn)主要集中在4-6萬(wàn)平方米之間，同時(shí)10萬(wàn)平方米以上超大型項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)； 小型商鋪主要集中在10- 200平方米之間，同時(shí)出現(xiàn)了可分割 式商

21、鋪，專業(yè)市場(chǎng)中的商鋪面積更小。3、市場(chǎng)行情（資源來(lái)源：易鋪網(wǎng)）商鋪?zhàn)罡呤蹆r(jià)排行參考商鋪?zhàn)罡咪N售單價(jià)排行榜商鋪名稱售價(jià)排行中關(guān)村科貿(mào)中心13萬(wàn)元/平方米1左岸工社商鋪6.36萬(wàn)元/平方米2第五大道4.2萬(wàn)元/平方米3建外S 0H0商鋪3萬(wàn)元/平方米4朝陽(yáng)門外的老番街2.5萬(wàn)元/平方米5國(guó)展家園商鋪2.3萬(wàn)元/平方米6歐陸經(jīng)典2.1萬(wàn)元/平方米7九臺(tái)2000商鋪1.98萬(wàn)元/平方米8辦公樓底商售價(jià)參考城區(qū)ag項(xiàng)目商業(yè)面積及樓層售價(jià)（元/建筑平米）西城復(fù)興門遠(yuǎn)洋大廈4,00030,000西城阜成門國(guó)潤(rùn)大廈60012,600海淀西北三環(huán)數(shù)碼大廈240盾層25,000海淀四道口國(guó)興大廈600/首層均彳介

22、12,000朝陽(yáng)北三環(huán)邊浙江大廈13,90010,000 27,000朝陽(yáng)東四環(huán)住邦2000約 5,60016,000 19,800住宅樓底商售價(jià)參考城區(qū)項(xiàng)目商業(yè)面積及樓層售價(jià)（元/建筑平米）朝陽(yáng)大北窯現(xiàn)代城20,000/一二層20,000 23,000朝陽(yáng)亞運(yùn)村風(fēng)林綠洲5,00014,000 23,000朝陽(yáng)芍藥居旭風(fēng)苑4,0009,200海淀國(guó)興大廈四道口20,00014,000東城安定門外柳源居約 1,00012,500日武廣安門朗琴園約4,000/首層14,000崇文廣安大街金帝世家50,00018,000 20,0004、運(yùn)作方式據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方式主要有租賃、銷售、租售

23、并舉、自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)等形式。其中：租賃的項(xiàng)目最多，近 62萬(wàn)平方米，約占總量的 34%,以55萬(wàn)平方米的金源shoppingmall為代表租售并舉的次之，近 54萬(wàn)平方米，約占總量的 30%,以7萬(wàn)平方米的北方明珠底商為代表出售的項(xiàng)目第三，近 46萬(wàn)平方米，約占總量的 26%,以建外SOHO、第五大道為代表 自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)的最少，近 17萬(wàn)平方米，約占總量的10%,以16萬(wàn)平方米的華貿(mào)中心為代表5、價(jià)格分布據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2003 年 1 10 月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售均價(jià) 10394 元平方米，同比增長(zhǎng)38.5% ，增幅遠(yuǎn)高于商品房平均銷售價(jià)格的 2.4% 、辦公用房的5.4%和住宅的2%。世邦魏理仕和戴德量

24、行的報(bào)告顯示，截止2003 年 10 月，優(yōu)質(zhì)商鋪首層、二層的平均租金報(bào)價(jià)分別為 2.75美元、 1.37 美元，分別上升了 0.4%、 0.2。同時(shí)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，價(jià)格區(qū)間分布情況如下：銷售價(jià)格底商價(jià)格一般是住宅或公寓價(jià)格的 2 3 倍均價(jià) 4 萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，約占總量的4%，主要集中在中關(guān)村和CBD均價(jià) 3 4 萬(wàn)元的項(xiàng)目，約占總量的 9%均價(jià)2 3 萬(wàn)元的項(xiàng)目最多，約占總量的29% ，一般是商圈、高檔寫字樓和公寓底商的主力價(jià)位均價(jià)1 1.5萬(wàn)元的項(xiàng)目，一般是城區(qū)內(nèi)非商圈商鋪的主力價(jià)位均價(jià) 5000 8000 元的項(xiàng)目，一般是遠(yuǎn)近郊區(qū)商鋪的主力價(jià)位租金價(jià)格5元/平方米 天以上的項(xiàng)目，約占4

25、5%3 4元/平方米 天的項(xiàng)目，約占22%4 5元/平方米 天的項(xiàng)目，約占22%5 3元/平方米天的項(xiàng)目，約占11%6、項(xiàng)目分布一是從區(qū)域方位上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域劃分明顯，價(jià)值差別也很明顯。近 50% 的項(xiàng)目集中于市級(jí)和區(qū)域商業(yè)中心。市級(jí)商業(yè)中心位于城市中心，包括王府井和西單；區(qū)域商業(yè)中心主要集中在東部和西部，散布于商務(wù)區(qū)、居住組團(tuán)或交通樞紐附近，目前發(fā)展較為成熟的有中關(guān)村、 CBD 、建國(guó)門、朝外、亮馬河、亞運(yùn)村和公主墳。其中， CBD 、中關(guān)村是兩大核心。東區(qū)：CBD,是消費(fèi)檔次較高的區(qū)域商業(yè)中心。財(cái)富中心、建外 SOHO、昆泰國(guó)際中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華貿(mào)中心以及即將推出的大成天地時(shí)尚之

26、窗， CBD 及周邊已經(jīng)成為商業(yè)投資的熱點(diǎn)區(qū)域。西區(qū)：西北三環(huán)、中關(guān)村沿線，始終是商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，尤其是中關(guān)村一帶，市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格居高不下。北區(qū)：亞運(yùn)村地區(qū)，從原有的歐陸經(jīng)典、陽(yáng)光廣場(chǎng)到近期的第五大道，高檔次、高密度的居住社區(qū)保證了區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資的熱度。南區(qū)：一向是商業(yè)投資的軟肋地帶，與上述三區(qū)相比略顯不足，商業(yè)投資氛圍及人氣還需提升。其中大都市街和其后的金帝世家、世貿(mào)商城（木樨園）等項(xiàng)目較有影響。二是從投資類別上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目種類日益豐富，投資也各有特點(diǎn)。一般可分為市級(jí)商業(yè)中心、 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、 社區(qū)商業(yè)中心、 專業(yè)市場(chǎng)、 特色商業(yè)街和底商等六種。市級(jí)商業(yè)中心：商圈輻射半徑達(dá)

27、7 8 公里甚至全市。包括原有三個(gè)（前門、王府井和西單）和新興五個(gè)（ CBD 、中關(guān)村、馬甸、公主墳和木樨園）商業(yè)中心。商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)、業(yè)種復(fù)合度高、輻射半徑大。因此，商鋪?zhàn)馐巯鄬?duì)容易、 投資回報(bào)率高、回收周期較短， 投資可保證長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。 但價(jià)格也高，前期投入較大，運(yùn)作空間也有限。區(qū)級(jí)商業(yè)中心：服務(wù)區(qū)域，如方莊、望京。社區(qū)商業(yè)中心：服務(wù)社區(qū)，如天通苑、世紀(jì)城。商鋪價(jià)格相對(duì)不高、經(jīng)營(yíng)較穩(wěn)定，但不同位置價(jià)值差別很大。專業(yè)市場(chǎng)：很多，服裝類如阜外的萬(wàn)通、雅寶路的天涯大廈、蔣宅口的巨庫(kù)；IT類如中關(guān)村的科貿(mào)中心、鼎好電子商城；家居類如碧溪家具廣場(chǎng)等。其最大特點(diǎn)就是單個(gè)商鋪面積?。ú怀^(guò)10it

28、f）,單價(jià)高、不能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)需要托管或自營(yíng)。因此高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)并存。特色商業(yè)街：市場(chǎng)行為自然形成的較好，行政行為打造的效果較差。如東直門鬼街、方莊食 街、馬連道茶葉街等。底商：最多，簡(jiǎn)單可分為辦公樓底商 （如數(shù)碼大廈、銀科大廈等）和住宅底商（如珠江帝景、回 龍觀經(jīng)濟(jì)適用房）兩大類。其中擁有獨(dú)立門面及固定消費(fèi)人群、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、投資風(fēng)險(xiǎn)小、價(jià)格相對(duì)低廉 的住宅底商最受歡迎。二、區(qū)域市場(chǎng)（一）CBD地區(qū)1、供給方面近兩年，CBDM?t CBD地區(qū)在住宅和寫字樓新建項(xiàng)目集中推出的同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)及供應(yīng)也 明顯升溫，成為商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)地區(qū)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，到 2008年，CBD增商業(yè)面積將不低于 9

29、0萬(wàn)平方米，如國(guó)貿(mào)三期的 5萬(wàn)平方 米、LG大廈的3.5萬(wàn)平方米、華貿(mào)中心的16萬(wàn)平方米等，約占北京新增商業(yè)總面積的29%。若加上原有的國(guó)貿(mào)商城、嘉里中心等項(xiàng)目，商業(yè)總面積將超過(guò)100萬(wàn)平方米，屆時(shí)北京商業(yè)格局將發(fā)生較大變革，作為新興的市級(jí)商業(yè)中心，CBD各超越西單、王府井，成為北京規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)。2、新舊主要項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目規(guī)模開業(yè)時(shí)間租售狀況國(guó)貿(mào)商城建外大街1號(hào)60000平方米1990 年（1 期）只租不售嘉里中心光華路1號(hào)15000平方米2000 年只租不售SOH現(xiàn)代城建國(guó)路88號(hào)20000平方米2002 年銷售京匯大廈國(guó)貿(mào)橋東南3000平方米2002 年只租不售國(guó)貿(mào)三期建外大

30、街1號(hào)60000平方米2007 年只租不售華貿(mào)中心光華路1號(hào)160000平方米2005 年只租不售建外SOHO建外大街4號(hào)90000平方米2004 年銷售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)橋東南70000平方米2005 年以租為主3、需求方面對(duì) CBD 地區(qū)的商鋪需求有明顯增長(zhǎng)的主要行業(yè)如下：品牌服飾作為商鋪市場(chǎng)消化量最大的租戶類別，品牌服飾今后對(duì)CBD 將有較大需求，尤其是中高檔及高檔品牌。餐飲數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的工作人口， 且有大量的商務(wù)往來(lái)， 都將為餐飲業(yè)創(chuàng)造巨大的商機(jī)， CBD 將成為餐飲業(yè)的必爭(zhēng)之地。展廳鑒于收入較高人群的聚集之地及體驗(yàn)式消費(fèi)的轉(zhuǎn)變，致力于創(chuàng)造獨(dú)特體驗(yàn)的中高檔品牌將會(huì)把開設(shè)展廳的目標(biāo)鎖定在 CBD

31、 。配套服務(wù)由于在 CBD 工作與生活的人群數(shù)量龐大，將需要不同類別的配套服務(wù)，如票務(wù)、商業(yè)印刷、快遞、便利店、洗衣店等，對(duì)配套店鋪數(shù)量的需求亦相對(duì)較大。4、市場(chǎng)形勢(shì)產(chǎn)品定位普遍高啟客戶定位是產(chǎn)品定位的依據(jù)。據(jù)北京CBD 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 (2002-2010)預(yù)測(cè)， CBD 的消費(fèi)人群約有 50 萬(wàn)，其中，年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)約 25 30 萬(wàn)，常駐財(cái)富階層及涉外人士各約有5.5 萬(wàn)，商務(wù)旅行人群約 1.7 萬(wàn)，文化休閑人群約 1 2 萬(wàn)，觀光人群約 4 8 萬(wàn)。另?yè)?jù)資料顯示， CBD 擁有北京高檔商務(wù)寫字樓的70%、跨國(guó)公司駐中國(guó)代表處的65%和北京代表處的95%、外國(guó)銀行在北京分行的90%、北

32、京十大寫字樓的全部和十大賓館的80%等等。因此， CBD 商業(yè)項(xiàng)目紛紛立足于及全面覆蓋高端消費(fèi)者的種種個(gè)性化需求，定位在高檔和著名品牌上。其中，立志與世界500 強(qiáng)攜手的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、號(hào)稱移植上海新天地的建外SOHO 和籌劃營(yíng)造歐式風(fēng)情商業(yè)走廊的珠江帝景可以說(shuō)是典型代表， 。商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)目前 CBD 商業(yè)面積不足 10 萬(wàn)平方米，約占北京的 7% 。而且業(yè)態(tài)較單一，主要以購(gòu)物中心為主，又相對(duì)集中在國(guó)貿(mào)、嘉里中心和貴友。況且自國(guó)貿(mào)二期后，新增供應(yīng)較少，因此面對(duì)穩(wěn)步上升的市場(chǎng)需求，商鋪平均租金平穩(wěn)上升，首層優(yōu)質(zhì)商鋪月租金為60120美元，空置率一直保持在2%的較低水平。東區(qū)成為發(fā)展重心目前 CBD

33、 西部和北部都已經(jīng)形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍(lán)島、豐聯(lián)廣場(chǎng)為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。而CBD 東部卻一直缺少一個(gè)較有規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū)，因此眾多重量級(jí)項(xiàng)目都選址在此，東部將是未來(lái)CBD 發(fā)展的一個(gè)重心和方向。如華貿(mào)中心正精心建設(shè)16 萬(wàn)商城、國(guó)貿(mào)正著力打造全球最大國(guó)際貿(mào)易中心，加之建外SOHO 等周邊商業(yè)街的補(bǔ)充呼應(yīng)， CBD 東區(qū)日益顯現(xiàn)CBD 商業(yè)中心的地位。另外，歐洲生活城珠江帝景90 萬(wàn)平方米的集成社區(qū)，擁有高檔商住公寓、酒店式服務(wù)公寓、五星級(jí)酒店和高檔會(huì)所、甲級(jí)寫字樓、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等，配套之全更是其他項(xiàng)目難望項(xiàng)背。集成社區(qū)受市場(chǎng)追捧從投資類型看，集成社區(qū)已成

34、為最受市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)。所謂的集成社區(qū)，就是以集成開發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活，一次性開工，一次性交付所有設(shè)施，有別于目前通用的滾動(dòng)開發(fā)模式。珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊的火爆認(rèn)購(gòu)，除CBD 因素外，集成社區(qū)也是項(xiàng)目賣點(diǎn)和亮點(diǎn)之一。（二）中關(guān)村1 、中國(guó)硅谷助推投資熱潮作為華北甚至是全國(guó)的電子產(chǎn)品集散地，加之地處成熟的老城區(qū)及周邊科研院所林立，特別是隨著中國(guó)硅谷地位的日益穩(wěn)固，中關(guān)村商鋪投資再次掀起熱潮。左岸工社、財(cái)智中心、數(shù)碼01、中關(guān)村科貿(mào)中心等一批擁有商業(yè)面積的新型寫字樓相繼建設(shè)，海龍大廈、鼎好電子商城等新型電子商城相繼開業(yè)，世紀(jì)金源 ShoppingMall 也即將封頂和開業(yè)。2、供求關(guān)系決定

35、市場(chǎng)高價(jià)中關(guān)村商鋪多被銀行、證券和電子市場(chǎng)等高端行業(yè)占領(lǐng)，大中小企業(yè)及市場(chǎng)交易額逐年增加，同時(shí)隨著中關(guān)村整體商務(wù)環(huán)境改造規(guī)劃的出臺(tái)，絕大部分的臨街小商鋪被拆除，因此地區(qū)商鋪一直供不應(yīng)求及市場(chǎng)價(jià)格高開高走。3、住宅底商有利可圖萬(wàn)柳地區(qū)新起點(diǎn)家園、萬(wàn)泉新新家園底商和板井區(qū)域世紀(jì)城 4 萬(wàn)平方米地下不夜城的快速售出，以及早期北京科技會(huì)展中心底商的成功案例，都說(shuō)明此點(diǎn)。成熟商圈，擁有大量、穩(wěn)定的消費(fèi)群體，商機(jī)多、投資風(fēng)險(xiǎn)小，即使底商價(jià)格不菲，但由于位置和人氣上的優(yōu)勢(shì)，也可獲得較高回報(bào)及較穩(wěn)定的收益。4 、 中小投資者不容忽視從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，中小投資者尤其是外地投資者（如溫州投資）異軍突起，并漸成規(guī)模，與

36、大企業(yè)投資不相上下， 由此帶動(dòng)了小型底商及電子市場(chǎng)商鋪需求量的增加。 需求的區(qū)域主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。 。（三）亞運(yùn)村亞運(yùn)村目前建筑總面積已超過(guò)600 多萬(wàn)平方米，常住人口達(dá)50 萬(wàn)以上和流動(dòng)人口 30 萬(wàn)以上，并且規(guī)模日益壯大，范圍延至北五環(huán)，隨奧運(yùn)村建設(shè)，今后亞奧區(qū)域?qū)⒖赡芨由熘敛絽^(qū)東小口，西達(dá)京昌高速路。作為中心居住區(qū) （CLD） ，亞運(yùn)村與東部CBD 、西部中關(guān)村齊名。1、供需矛盾突出亞運(yùn)村商業(yè)一直是投資熱點(diǎn)，除奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)外部催化及奧運(yùn)建設(shè)內(nèi)部拉動(dòng)的原因外，較小供應(yīng)量與龐大消費(fèi)人群需求間的巨大懸殊也是一重要原因。大量中高檔商品房讓亞

37、運(yùn)村集中了強(qiáng)力消費(fèi)群體，但亞運(yùn)村現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量?jī)H有10 萬(wàn)平方米左右，以北辰購(gòu)物、陽(yáng)光廣場(chǎng)飄亮購(gòu)物和旺市百利超市、家和超市等幾家為代表的商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足人們的高品質(zhì)生活需求， 巨大的消費(fèi)能力很難得到釋放， 同時(shí)也難于適應(yīng)今后奧運(yùn)村的建設(shè)和需求。這使規(guī)模和檔次不很突出的北辰購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額一直排在北京市所有大型商業(yè)購(gòu)物中心的前幾名，也使慧忠路、安慧北路已經(jīng)自發(fā)初步地形成了餐飲一條街。同時(shí)， 目前絕大多數(shù)是臨街商業(yè)店鋪， 業(yè)態(tài)分布比較零亂， 且文化設(shè)施欠缺， 個(gè)性化的商鋪鮮見，難以滿足較高檔次的消費(fèi)需求。2、市場(chǎng)持續(xù)熱銷即不用拍賣，也不用烘托，亞運(yùn)村商業(yè)消化速度很快。建筑規(guī)模3.5 萬(wàn)平方米的

38、第五大道，目前銷售已達(dá)90以上，售價(jià)達(dá) 1.8 4 萬(wàn)元， 相繼有星巴克、 全聚德、 新世紀(jì)錢柜等知名品牌店簽約落戶。此外，陽(yáng)光新干線底商也創(chuàng)造了100的銷售奇跡，售價(jià)達(dá)2.7 3萬(wàn)元。華匯集團(tuán)的 7 萬(wàn)平方米商業(yè)和歐陸經(jīng)典1 萬(wàn)平方米的底商也引起了市場(chǎng)的高度關(guān)注。同時(shí)據(jù)悉，亞運(yùn)村一大型商業(yè)區(qū)將出現(xiàn)在未來(lái)亞運(yùn)村和奧運(yùn)村交錯(cuò)的核心地帶，總規(guī)劃建筑規(guī)模達(dá) 85.6 萬(wàn)平方米，其中，包括亞運(yùn)村的首條超大規(guī)模商業(yè)街21.4萬(wàn)平方米（其中店鋪式商業(yè)10.8萬(wàn)平方米，綜合商場(chǎng)8.5 萬(wàn)平方米，主題商場(chǎng)近2 萬(wàn)平方米）。這將對(duì)該地區(qū)的商業(yè)格局產(chǎn)生較大變革，有力提升該地區(qū)的商業(yè)水準(zhǔn)。（四）南城地區(qū)1 、商業(yè)地

39、產(chǎn)漸成規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施的極大改善，使南城的開發(fā)空間日益拓展，南城商業(yè)水平的提高也日益加快。目前已經(jīng)建成的大規(guī)模住宅小區(qū)如珠江駿景、戀日家園、清芷園、朗琴園、怡?；▓@、莊維花園等都建有配套的大型商業(yè)設(shè)施，給南城商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展增添了新的活力?！笆濉逼陂g，北京還將分別建設(shè)東南西北4 個(gè)大型 ShoppingMall ，加之政府扶持力度的繼續(xù)加強(qiáng)，南城的大型商業(yè)地產(chǎn)已初露端倪，漸成規(guī)模。同時(shí)據(jù)悉，木樨園到大紅門一帶將盡快形成以服裝經(jīng)營(yíng)為特色的商業(yè)中心，大型商業(yè)中心也將在此落成。2、市級(jí)物流中心初步顯現(xiàn)除眾多頗有實(shí)力的連鎖公司如萬(wàn)客隆、天客隆、華聯(lián)、沃爾瑪?shù)燃娂娺M(jìn)駐外，東方家園、名流家居、集美家居、家

40、和家美等大型家居廣場(chǎng)亦在南城安家落戶，這些國(guó)際及國(guó)內(nèi)知名店面的強(qiáng)勢(shì)加盟迅速帶動(dòng)了南城人氣的增長(zhǎng)，使之逐步成為京城的物流中心。3、三大城區(qū)廣匯商機(jī)崇文區(qū)：經(jīng)多年改造，以新世界中心為代表的崇文門地區(qū)日益成為一個(gè)人流如織、繁華熱鬧的區(qū)域商業(yè)旺地。宣武區(qū)：廣安大街改造后建成的大都市街，和分別以菜百商場(chǎng)、莊勝崇光百貨為中心的菜市口、廣安門兩區(qū)域，已成為區(qū)域商業(yè)聚集地。此外還有馬連道茶葉一條街。豐臺(tái)區(qū)：擁有豐臺(tái)百貨商場(chǎng)、方莊購(gòu)物中心、華潤(rùn)百貨商場(chǎng)、新安商場(chǎng)、亞西亞商場(chǎng)等一批大中型商業(yè)設(shè)施和以農(nóng)副產(chǎn)品、小商品、家具、紡織、服裝、汽車為主體的各類集貿(mào)市場(chǎng)90 余個(gè)。其中新發(fā)地批發(fā)市場(chǎng)是首都農(nóng)副產(chǎn)品集散中心。第

41、三章 北京商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)趨勢(shì)對(duì)于北京商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)趨勢(shì)，總體預(yù)測(cè)是：競(jìng)爭(zhēng)加劇、聚集擴(kuò)散。一、北京商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展（一）北京“十五”期間商業(yè)發(fā)展規(guī)劃1 、發(fā)展基本目標(biāo)商品流通總規(guī)模年平均增長(zhǎng)10%。社會(huì)消費(fèi)品零售額2005年達(dá)到 2330億元， 年平均增長(zhǎng) 10%；2010 年達(dá)到 3700 億元， 比 2000 年增長(zhǎng) 1.6倍。 商品購(gòu)銷總額與社會(huì)消費(fèi)品零售額基本保持同步增長(zhǎng)。網(wǎng)絡(luò)商業(yè)的份額達(dá)到 30% 。 包括連鎖商業(yè)和電子商務(wù)的網(wǎng)絡(luò)商業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售額的份額， 2005年達(dá)到30%（連鎖商業(yè)網(wǎng)占27%左右，電子商務(wù)網(wǎng)占3%左右）， 2010 年達(dá)到 48%（連鎖商業(yè)網(wǎng)占40%，

42、電子商務(wù)網(wǎng)占 8%） ，分別比 2000 年提高 18、 36 個(gè)百分點(diǎn)。人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 0.9 平方米。 2005年零售商業(yè)營(yíng)業(yè)面積從 2000年的 840萬(wàn)平方米增加到 1000 萬(wàn)平方米左右， 戶籍常住人口人均擁有營(yíng)業(yè)面積0.9平方米左右。 2010年零售商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 1200 萬(wàn)平方米左右，戶籍常住人口人均擁有營(yíng)業(yè)面積1.0 平方米左右。2、商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)促進(jìn)兩網(wǎng)，即促進(jìn)連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的發(fā)展；提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門-大柵欄三個(gè)商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國(guó)門外、朝陽(yáng)門外兩個(gè)商業(yè)中心） ，中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；繁榮三圈，即

43、發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購(gòu)物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；開拓十城，即開拓十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；培育十街，即培育十條左右各具經(jīng)營(yíng)特色的商業(yè)街（區(qū) ）；完善 400 社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400 個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心；加快發(fā)展四類商業(yè)，即加快發(fā)展發(fā)揮北京優(yōu)勢(shì)的服務(wù)會(huì)展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。3、業(yè)態(tài)引進(jìn)重點(diǎn)重點(diǎn)引進(jìn)大型購(gòu)物中心、 大型專業(yè)店、 折扣店、 便利店、 倉(cāng)儲(chǔ)式超市、 綜合超市等六種商業(yè)業(yè)態(tài)。其中，四環(huán)將作為折扣店、便利店、大賣場(chǎng)等新商業(yè)業(yè)態(tài)

44、的增長(zhǎng)帶集中發(fā)展，五環(huán)計(jì)劃建成四個(gè)大型的購(gòu)物中心。（二）區(qū)域規(guī)劃情況1 、市級(jí)商業(yè)中心，新一輪的升級(jí)調(diào)整啟動(dòng)。西部的公主墳商業(yè)區(qū)、北部的雙榆樹大鐘寺商業(yè)區(qū)兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心著手統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、整體提升改造。 東部的朝外大街制定總體方案， 啟動(dòng)了 20 萬(wàn)平方米的工程項(xiàng)目。 南部的木樨園市級(jí)商業(yè)中心加快建設(shè)，以形成以服裝經(jīng)營(yíng)為特色的商業(yè)中心。城中的西單整體改造、王府井規(guī)劃升級(jí)和前門中軸路地下商業(yè)街著手建設(shè)，以振興市中心原有的商圈經(jīng)濟(jì)。2、區(qū)級(jí)商業(yè)中心，完善、發(fā)展、同步、預(yù)留。對(duì)于三、 四環(huán)路周邊原規(guī)劃的區(qū)級(jí)商業(yè)中心， 已經(jīng)基本形成， 進(jìn)一步完善功能； 尚未形成規(guī)模的，加快發(fā)展，如酒仙橋、豐臺(tái)鎮(zhèn)、盧溝

45、橋、望京、豐臺(tái)橋南、西三旗、五路居、芍藥居、六里屯、南八里莊、南磨房、北太平莊、五道口等；尚未建設(shè)的，要與周邊住宅的開發(fā)建設(shè)同步發(fā)展，近期不能開發(fā)建設(shè)的要保留商業(yè)規(guī)劃用地。如角門、毛家墳、大紅門、萬(wàn)泉寺、二里莊、太平橋、西八里莊等。同時(shí)， 10-15 萬(wàn)人的新建居住區(qū)，要規(guī)劃建設(shè)一個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心。3、社區(qū)商業(yè)中心。距離市級(jí)、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心1 公里以外且居住人口達(dá)1 3 萬(wàn)的居民區(qū)，原則上應(yīng)有一個(gè)綜合性的社區(qū)商業(yè)中心，4、特色商業(yè)街。對(duì)具有特色商業(yè)街（ 區(qū) ） 雛形和發(fā)展趨勢(shì)的街（ 區(qū) ） ，因勢(shì)利導(dǎo)，鼓勵(lì)發(fā)展。目前，已經(jīng)初具規(guī)模或正在發(fā)展的東內(nèi)和方莊餐飲街、馬連道茶葉街、牛街天橋和隆福寺文化街

46、、海淀圖書街、十里河建材裝飾街、秀水和大紅門服裝街、萊太花卉街、女人街、中關(guān)村電子街、三里屯酒吧街、潘家園古玩街（區(qū)）等，要進(jìn)一步改善環(huán)境，促進(jìn)發(fā)展。此外，朝外大街、平安大道、大都市街等隨道路建設(shè)而形 成的商業(yè)街區(qū)也迅速興起。（三）北京商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)1 、北京的流通業(yè)自傳統(tǒng)百貨業(yè)沒落后，北京商業(yè)呈現(xiàn)出以下發(fā)展態(tài)勢(shì)：倉(cāng)儲(chǔ)式、連鎖式超市、便利店等迅速崛起，已成為商業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)折扣店、專賣店的業(yè)種迅速增長(zhǎng)，重要性日益提高專業(yè)市場(chǎng)、特色街已成為商鋪開發(fā)的重要方向超大型購(gòu)物中心已漸入人心，成為投資新的熱點(diǎn)老字號(hào)商業(yè)中心的整體改造和重新復(fù)蘇2、北京的商業(yè)街主要有兩條發(fā)展主線，一是原有老商業(yè)街的提升；二是隨

47、著舊城改造及城市擴(kuò)張兩方面的快速發(fā)展，新興或特色商業(yè)街的興起，但共同有以下發(fā)展態(tài)勢(shì)：配套型商業(yè)街，通常位于大型居住區(qū)中心或臨街一側(cè)，滿足區(qū)域需求、積聚商機(jī)人氣、提升項(xiàng)目附加值專業(yè)型商業(yè)街，市場(chǎng)自然形成或政府規(guī)劃引導(dǎo)而成的，滿足全市范圍內(nèi)某一方面的需求，如電器、家裝、服裝等大型綜合商業(yè)街，集休閑、觀光、購(gòu)物、旅游等為一體的大型購(gòu)物廣場(chǎng)及特色商業(yè)街，這將是今后大型商業(yè)地產(chǎn)的主要方向。其中特色商業(yè)街，尤其是具有北京地域特色、傳統(tǒng)文化氣息的特色商業(yè)街將有很大吸引力。3、北京的零售業(yè)現(xiàn)代零售業(yè)逐步取代傳統(tǒng)零售業(yè)食品銷售的市場(chǎng)份額將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大中小流通企業(yè)將通過(guò)多種形式創(chuàng)辦協(xié)會(huì)聯(lián)合起來(lái)，爭(zhēng)取與大企業(yè)的同等利

48、益不同業(yè)態(tài)互相滲透，同時(shí)大量以連鎖形式進(jìn)入居民社區(qū)，提供生活方面的便利服務(wù)各類中小超市占有相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)份額國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭進(jìn)入加快了零售業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，市場(chǎng)集中度提高二、市場(chǎng)存在的問題現(xiàn)象（一）自身不足1 、開發(fā)資金匱乏。這是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的通病。 自有資金短缺， 一方面加大項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)， 過(guò)于依賴貸款和預(yù)售，加之商業(yè)敏感的市場(chǎng)反映，因此宏觀經(jīng)濟(jì)或市場(chǎng)環(huán)境一旦有所波動(dòng)，項(xiàng)目都極有可能出現(xiàn)危機(jī)。另一方面制約項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展，過(guò)分注重資金回收的營(yíng)銷策略，對(duì)于項(xiàng)目招商、市場(chǎng)定位和功能布局有可能產(chǎn)生嚴(yán)重制約。2、復(fù)合人才稀缺。北京商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，對(duì)房地產(chǎn)、商業(yè)、消費(fèi)心理三種知識(shí)融會(huì)貫通的商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型

49、人才還很少。3、軟硬件不配套。商業(yè)地產(chǎn)賣的不僅僅是房子，更多的是商業(yè)氛圍和商機(jī)。因此，硬件建設(shè)僅是商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)，項(xiàng)目的增值空間往往主要在軟件上，即經(jīng)營(yíng)管理。項(xiàng)目定位失敗，經(jīng)營(yíng)管理不行，即使建設(shè)的再好也無(wú)法吸引投資者。4、管理服務(wù)滯后。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，政府的行政干預(yù)過(guò)多、管理服務(wù)過(guò)少。政府角色應(yīng)盡快地由原來(lái)的管理者轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃者和服務(wù)者，以有力地促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)快速、健康的發(fā)展。（二）市場(chǎng)表現(xiàn)1 、主要問題商鋪市場(chǎng)局部有可能過(guò)剩綜合世邦魏理仕和戴德量行的報(bào)告， 2007 年前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將相對(duì)集中推出，且區(qū)域地點(diǎn)又相對(duì)集中，因此，在整體市場(chǎng)依然供不應(yīng)求的大局下，局部項(xiàng)目有可能過(guò)剩。需求和供給間有可能

50、錯(cuò)位一是與需求的錯(cuò)位。開發(fā)商自身項(xiàng)目在硬件以及租賃條件上無(wú)法滿足商家需求，目前市場(chǎng)上需求最大的是超市、家居等主題店，但未來(lái)三四年供應(yīng)量最大的是ShoppingMall ，有可能出現(xiàn)無(wú)效供應(yīng)。二是無(wú)差異的供給。 開發(fā)商各自為戰(zhàn)， 規(guī)劃同一， 難免導(dǎo)致眾多項(xiàng)目雷同， 有可能出現(xiàn)積壓沉淀。銷售成功不一定經(jīng)營(yíng)順利一方面目前市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的銷售一片看好，但對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)卻看法不一，早期項(xiàng)目參差不齊、不盡人意的經(jīng)營(yíng)狀況更使市場(chǎng)對(duì)此充滿了擔(dān)心。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分割、管理分散、經(jīng)營(yíng)無(wú)序的狀況，也有可能使項(xiàng)目與原有定位出現(xiàn)偏差，增加經(jīng)營(yíng)難度，收益回報(bào)難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。2、具體現(xiàn)象預(yù)計(jì)今后 3 4 年內(nèi)，商業(yè)

51、地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)以下現(xiàn)象：推出時(shí)對(duì)投資者的承諾不能充分兌現(xiàn)不少項(xiàng)目由于定位不準(zhǔn)確，進(jìn)行反復(fù)調(diào)整，有些項(xiàng)目甚至?xí)芸礻P(guān)閉銷售后，置之不理后期的招商、開業(yè)等工作，投資者也無(wú)能無(wú)力由于資金實(shí)力問題，出現(xiàn)一些爛尾工程，甚至是圈錢騙錢問題三、市場(chǎng)發(fā)展的未來(lái)態(tài)勢(shì)中國(guó)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力 10 強(qiáng)研究報(bào)告顯示，北京商業(yè)用房的開發(fā)投資潛力在中國(guó)省會(huì)城市及計(jì)劃單列的 35 個(gè)大中城市中排名第一。市場(chǎng)已進(jìn)入穩(wěn)定的高速發(fā)展期。（一）基本態(tài)勢(shì)： 競(jìng)爭(zhēng)加劇、聚集擴(kuò)散競(jìng)爭(zhēng)加劇：是市場(chǎng)的一個(gè)基調(diào)。內(nèi)外兩方面因素，決定了市場(chǎng)必將進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。1 、兩個(gè)主要外在因素供求關(guān)系的根本轉(zhuǎn)變。 未來(lái) 2-3 年內(nèi)， 市場(chǎng)將處于階段

52、性的飽和狀態(tài)。 局部過(guò)剩、 供求錯(cuò)位，將直接加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。信貸政策的直接影響。央行121 號(hào)文影響巨大，特別是對(duì)于在建項(xiàng)目。2、兩個(gè)主要的內(nèi)在因素：開發(fā)定位的趨同。商業(yè)地產(chǎn)還處于起步階段，普遍較低的投資理念及開發(fā)水平將有可能造成市場(chǎng)上眾多現(xiàn)有及在建項(xiàng)目的定位趨同。盈利空間的縮小。投資及置業(yè)者投資水平的提高及成熟有可能要遠(yuǎn)快于開發(fā)商。面對(duì)日趨理性、成熟的投資置業(yè)需求，市場(chǎng)上現(xiàn)有及在建項(xiàng)目的盈利空間將會(huì)極為有限。同時(shí)，國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)巨頭的相繼進(jìn)入，也勢(shì)必加大競(jìng)爭(zhēng)壓力及加快優(yōu)勝劣汰的步伐聚集擴(kuò)散：是市場(chǎng)的兩個(gè)焦點(diǎn)。聚集擴(kuò)散呈現(xiàn)市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心（或特色街）及社區(qū)商業(yè)兩方向的兩極化。高級(jí)商品及高檔消費(fèi)向商

53、業(yè)中心（或特色街）聚集，而日用商品及中低級(jí)消費(fèi)向社區(qū)擴(kuò)散。商業(yè)中心（或特色街）日益繁華，聚集程度進(jìn)一步提高，而社區(qū)商業(yè)將飛速擴(kuò)散。特色商品及消費(fèi)向特色街聚集，普通商品及消費(fèi)向社區(qū)商業(yè)擴(kuò)散。商業(yè)中心（或特色街）有價(jià)格整體走高的可能，而社區(qū)商業(yè)則有溫和調(diào)整或降低的可能。在日益規(guī)范化的基礎(chǔ)上，商業(yè)中心（或特色街）有大型化、訂單化、規(guī)?；内厔?shì)，而社區(qū)商業(yè)則有小型化、連鎖化、網(wǎng)絡(luò)化的趨勢(shì)。（二）總體趨勢(shì)1 、供應(yīng)方面：逐年遞增，且規(guī)模與分布更日趨理性化。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，大型物業(yè)供應(yīng)較多，大型購(gòu)物中心和倉(cāng)儲(chǔ)式超市是供應(yīng)主力，而中型商鋪、小型商鋪（或店鋪）的供應(yīng)量較平穩(wěn)，主要位于中、小型商業(yè)街和新建或在建

54、的住宅小區(qū)，尤其是一些大規(guī)模的住宅小區(qū)。此外，一些重新定位或重新裝修的商鋪相繼推出。2、需求方面：穩(wěn)中趨旺。從業(yè)態(tài)形式上看，新型業(yè)態(tài)（大型購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)連鎖式超市、專賣店、專業(yè)市場(chǎng)）構(gòu)成需求主體。從需求主體上看，國(guó)有資本、民營(yíng)資本和合資外資構(gòu)成三大主力，國(guó)有資本需求主要表現(xiàn)為國(guó)有銀行、證券、郵局及改制的連鎖超市集團(tuán)，民營(yíng)資本需求主要表現(xiàn)為各類專賣店和專業(yè)市場(chǎng)、小型店鋪，合資外資需求主要表現(xiàn)為超大型購(gòu)物中心、大型連鎖超市和倉(cāng)儲(chǔ)店。從需求特點(diǎn)上看，各類業(yè)態(tài)對(duì)商鋪產(chǎn)生更多需求，商鋪空置率下降，超市連鎖等其他業(yè)態(tài)對(duì)大型商鋪需求不減，國(guó)內(nèi)外投資進(jìn)入加快增大商鋪需求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇使商家擴(kuò)大規(guī)模。3、區(qū)域分布：多中心化。原有商業(yè)中心改造升級(jí)，