房地產(chǎn)估價(jià)公司估價(jià)質(zhì)量管理制度

1、房地產(chǎn)估價(jià)公司估價(jià)質(zhì)量管理 制度 房地產(chǎn)估價(jià)公司估價(jià)質(zhì)量管理制度 為維護(hù)利益和各方當(dāng)事人的合法利益，規(guī)范估價(jià) 操作行為，保證估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，做到估價(jià)結(jié)果的 客觀、公正、科學(xué)、合理，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī) 范和國家、省市的相關(guān)規(guī)定，制訂評(píng)估質(zhì)量管 理制度。 一、估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集、整理 為促進(jìn)估價(jià)業(yè)務(wù)的順利開展，做好估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 的搜集整理工作， 必須全面了解我市房地產(chǎn)市場(chǎng) 行情，掌握地方相關(guān)規(guī)定，并通過市場(chǎng)調(diào)查、歸 納分析等方法搜集整理必要的估價(jià)技術(shù)參數(shù)、基 礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括： 1. 各地段住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房 地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和租賃價(jià)格； 2. 土地基準(zhǔn)地價(jià)、征地補(bǔ)償費(fèi)、各種規(guī)費(fèi)及配 套文件；

2、 3. 房屋重置價(jià)格及配套文件； 4. 新建房屋造價(jià)水平及成本費(fèi)用構(gòu) 成； 5. 城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法、 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及配套文 件； 6. 其他地方性規(guī)定等資料。 二、評(píng)估技術(shù)操作要求 1、業(yè)務(wù)受理 接受委托之前，應(yīng)對(duì)委估項(xiàng)目的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 進(jìn)行初步預(yù)測(cè)，著重從以下幾點(diǎn)把握： 1） 委托方是否對(duì)將來的估價(jià)結(jié)論提出 明顯不合理的要求； 2） 委托方提供的權(quán)證及相關(guān)資料是否 存在明顯的欺詐行為和虛假情況（盡管在估價(jià)報(bào) 告的假設(shè)與限制條件中對(duì)資料失實(shí)的責(zé)任已作 說明）； 3） 項(xiàng)目的技術(shù)難度與委托方的時(shí)間要 求； 4） 預(yù)計(jì)應(yīng)收、實(shí)收評(píng)估費(fèi)與評(píng)估成本的 比較； 5） 預(yù)計(jì)該業(yè)務(wù)可能對(duì)公司的聲譽(yù)帶來 的不利或

3、有利影響。 特別強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁以個(gè)人名義承接業(yè)務(wù)；嚴(yán)禁轉(zhuǎn) 讓業(yè)務(wù)；不得隨意對(duì)委托人或當(dāng)事人作出任何有 損公司利益和聲譽(yù)的承諾。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司將給 予嚴(yán)肅處理，并追究有關(guān)人員的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé) 任。 通過對(duì)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)初步預(yù)測(cè)，對(duì)存在較大風(fēng) 險(xiǎn)的項(xiàng)目， 業(yè)務(wù)部門對(duì)可預(yù)見的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)要及時(shí) 上報(bào)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可接受委托， 簽訂委 托估價(jià)協(xié)議書。 2. 擬定估價(jià)作業(yè)方案 主要包括擬選定的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià) 方法、人員安排、作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。對(duì) 技術(shù)復(fù)雜、工作量大或時(shí)間緊迫的估價(jià)項(xiàng)目，業(yè) 務(wù)部門應(yīng)及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)說明情況，申請(qǐng)調(diào)配人 員，以保證按照協(xié)議要求交付報(bào)告。 3. 實(shí)地勘察 實(shí)地勘察是估價(jià)程序中正

4、確認(rèn)識(shí)估價(jià)對(duì)象的 必要步驟。不論何種估價(jià)目的和估價(jià)項(xiàng)目類型， 存檔的估價(jià)報(bào)告必須附有房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)勘察 表和現(xiàn)場(chǎng)照片，并由勘察人、委托方相關(guān)人員 在勘察表上簽字 4估價(jià)方法選用 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求，對(duì)同一對(duì) 象進(jìn)行估價(jià)，宜選用兩種以上的估價(jià)方法（城市 房屋拆遷評(píng)估按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行），有條件采用 市場(chǎng)比較法的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要估價(jià)方 法。 5.估價(jià)結(jié)果確定 重點(diǎn)是當(dāng)采用不同估價(jià)方法時(shí)的估價(jià) 結(jié)果有明顯偏差時(shí)，對(duì)所選取的估價(jià)參數(shù)、基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)、計(jì)算過程、估價(jià)方法等的核查，最終使估 價(jià)結(jié)果達(dá)到客觀、公正、合理。 6.估價(jià)報(bào)告撰寫 各業(yè)務(wù)部門必須采用公司根據(jù)規(guī)范要求制 定的統(tǒng)一報(bào)告格式。 估價(jià)報(bào)

5、告的撰寫形式，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象評(píng) 估價(jià)值大小、估價(jià)目的的不同和估價(jià)對(duì)象類型分 別采用自由式、固定式兩種?？蓞⒄找韵聵?biāo)準(zhǔn)采 用： 1) a) 固定式報(bào)告 類似交易實(shí)例較多的單套普通住宅 估價(jià)； b) 類似交易實(shí)例較多的成套商業(yè)門面 估價(jià)； c）評(píng)估價(jià)值在100萬元以下的除必須 采用自由式格式以外的各種類型房地產(chǎn)估價(jià); d) 對(duì)整體房地產(chǎn)進(jìn)行析產(chǎn)分割的分 報(bào)告； e) 城市房屋拆遷評(píng)估的分戶報(bào)告。 2）自由式報(bào)告 a） 評(píng)估價(jià)值在100萬元以上的各種類 型房地產(chǎn)估價(jià)； b） 司法鑒定類估價(jià)； c） 房地產(chǎn)糾紛類估價(jià)； d） 析產(chǎn)、分割的房地產(chǎn)整體估價(jià)； e） 城市房屋拆遷類整體房地產(chǎn)估價(jià)； f） 當(dāng)

6、事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議而申請(qǐng)復(fù)核 的房地產(chǎn)估價(jià)； g） 無法搜集類似交易實(shí)例、用途特殊單 一的各類房地產(chǎn)估價(jià)； 7. 估價(jià)報(bào)告的組成和內(nèi)容 1） 估價(jià)技術(shù)報(bào)告要求： a） 固定式報(bào)告的技術(shù)報(bào)告，主要體現(xiàn)實(shí) 例來源和測(cè)算過程，并對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情按 季度進(jìn)行市場(chǎng)背景分析。 b） 自由式報(bào)告的技術(shù)報(bào)告，要嚴(yán)格按照 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中規(guī)定項(xiàng)目進(jìn)行分析和測(cè) 算。 2） 報(bào)告的編號(hào)和要求： 公司的估價(jià)報(bào)告編號(hào)要規(guī)范統(tǒng)一，具體要 求如下： XX 估字（200X ）第（XXXX ）號(hào) 3）報(bào)告及附件的紙張必須A4紙打印或 復(fù)印。 8. 估價(jià)報(bào)告的復(fù)核： 具體要求見三、估價(jià)報(bào)告的復(fù)核制度”。 9. 估價(jià)報(bào)告交付

7、 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般只交付委托方估價(jià) 結(jié)果報(bào)告，技術(shù)報(bào)告存檔。報(bào)告交付時(shí)，應(yīng)由委 托方在簽收欄內(nèi)簽字。 出具報(bào)告的份數(shù)要求： 1） 技術(shù)報(bào)告一份； 2） 結(jié)果報(bào)告的份數(shù)，一般根據(jù)估價(jià)目的 和當(dāng)?shù)貙?duì)報(bào)告的使用份數(shù)慣例確定，除存檔的一 份報(bào)告外，給委托方的份數(shù)按以下要求： 課稅2份；抵押2份；拆遷、拍賣均為3 份。其他根據(jù)行業(yè)慣例決定。 10. 估價(jià)報(bào)告存檔。 11. 完善業(yè)務(wù)流程單。 12. 估價(jià)操作項(xiàng)目總結(jié)：僅適應(yīng)于自由式估價(jià) 報(bào)告，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和報(bào)告撰寫人對(duì)報(bào)告形成過 程中出現(xiàn)的難以準(zhǔn)確把握的技術(shù)問題、 項(xiàng)目的特 殊性及對(duì)報(bào)告的整體評(píng)價(jià)進(jìn)行總結(jié)。 三、估價(jià)報(bào)告的復(fù)核制度 為保證估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量

8、，規(guī)范技術(shù)審核程 序，固定式報(bào)告必須有專人全面復(fù)核； 對(duì)于自由 式報(bào)告，必須先由專人對(duì)報(bào)告的文字、詞句、計(jì) 算過程和組成內(nèi)容先行復(fù)核，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審核 后，方可出具正式估價(jià)報(bào)告。 公司對(duì)自由式報(bào)告主要從以下幾方面進(jìn) 行審核： 1） 格式與完整性； 2） 技術(shù)路線選擇是否正確、界定、描述; 3） 估價(jià)對(duì)象環(huán)境因素、界定、描述； 4） 市場(chǎng)背景分析； 5） 評(píng)估方法選擇運(yùn)用； 6） 技術(shù)參數(shù)選擇； 7） 文字； 8） 整體。 四、估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量要求和質(zhì)量問題定期公 布制度 1.評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量要求 對(duì)估價(jià)報(bào)告的總體要求是全面、 客觀、 公 正、準(zhǔn)確，并有良好的包裝質(zhì)量（報(bào)告的封面、 紙張、組成、格式

9、等由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)）。嚴(yán)禁出 現(xiàn)錯(cuò)別字、報(bào)告編號(hào)錯(cuò)誤、裝訂錯(cuò)誤等低級(jí)錯(cuò)誤， 不得出現(xiàn)描述錯(cuò)誤、計(jì)算過程和計(jì)算公式錯(cuò)誤、 選取參數(shù)錯(cuò)誤和報(bào)告內(nèi)容缺少等質(zhì)量問題。 2估價(jià)報(bào)告質(zhì)量問題的定期公布制度 公司每季度不定期對(duì)各業(yè)務(wù)部門的估價(jià) 報(bào)告質(zhì)量進(jìn)行檢查，對(duì)把關(guān)不嚴(yán)、出現(xiàn)質(zhì)量問題 的部門，視具體情況在本公司范圍內(nèi)予以公布， 并給相關(guān)責(zé)任人以相應(yīng)處罰；對(duì)質(zhì)量管理到位、 技術(shù)操作規(guī)范、審核工作嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟块T，對(duì)相關(guān)人 員將予以表彰。 五、估價(jià)報(bào)告的臺(tái)帳建立和歸檔備案制度 1.評(píng)估報(bào)告的臺(tái)帳建立 要建立格式和內(nèi)容一致的估價(jià)報(bào)告微機(jī) 登記臺(tái)帳和書面登記臺(tái)帳，摘錄各份估價(jià)報(bào)告的 項(xiàng)目名稱、委托人、評(píng)估項(xiàng)目、項(xiàng)目規(guī)模、估價(jià) 時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果等事項(xiàng)，其欄目要與房地產(chǎn)估價(jià) 機(jī)構(gòu)信用檔案中的 估價(jià)項(xiàng)目基本情況”內(nèi)容保 持一致，以減少上報(bào)信用檔案的工作量。 估價(jià)報(bào)告的臺(tái)帳建立，應(yīng)自接受委托時(shí)開 始逐項(xiàng)登記。 2估價(jià)報(bào)告的歸檔備案 估價(jià)報(bào)告交付后，應(yīng)及時(shí)歸檔備案，并采 用微機(jī)存檔和書面存檔兩種方式。 1） 微機(jī)存檔的估價(jià)報(bào)告，應(yīng)包括以 下內(nèi)容： a） 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告； b） 房地