資產(chǎn)評(píng)估學(xué)復(fù)習(xí)重點(diǎn)

1、叮叮小文庫(kù)一、 資產(chǎn)特點(diǎn)及類型：特點(diǎn)：資產(chǎn)必須是可被利用并能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。資產(chǎn)由經(jīng)濟(jì)主體控制資產(chǎn)必須能用貨幣計(jì)量類型：1 .按被評(píng)估資產(chǎn)的存在形態(tài)分類：有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)2 .按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類：可確指資產(chǎn)、不可確指資產(chǎn)3 .按是否具有綜合獲利能力分類：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)、整體資產(chǎn)二、資產(chǎn)評(píng)估的構(gòu)成要素：1 .資產(chǎn)評(píng)估主體 2.資產(chǎn)評(píng)估客體 3.資產(chǎn)評(píng)估依據(jù) 4資產(chǎn)評(píng)估目的5 .資產(chǎn)評(píng)估原則 6.資產(chǎn)評(píng)估程序 7.資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型8.資產(chǎn)評(píng)估方法三、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)（一）繼續(xù)使用假設(shè)繼續(xù)使用假設(shè) 是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。繼續(xù)使用假設(shè)包括三種繼續(xù)使用形式：1、在用續(xù)用2

2、、轉(zhuǎn)用續(xù)用3、移地續(xù)用（二）公開市場(chǎng)假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè) 是指假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和 時(shí)間，以便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等做出理智判斷。買賣雙方的交易行為都是在自愿、理智的，而非強(qiáng) 制或受限制的條件下進(jìn)行的。（三）清算假設(shè)清算假設(shè) 是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣的方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn) 出售。四、資產(chǎn)評(píng)估的工作原則1.獨(dú)立性原則 2.客觀性原則 3.科學(xué)性原則 4.專業(yè)性原則五、資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則1.貢獻(xiàn)原則2.替代原則3.預(yù)期收益原則4.最佳使用原則六、資產(chǎn)評(píng)估的程序1 .明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事

3、項(xiàng)2 .簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書3編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃4 .對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)的核實(shí)與實(shí)地查勘5 .收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料6評(píng)定估算7 .編制和提交評(píng)估報(bào)告8 .資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔七、資產(chǎn)實(shí)體性貶值的測(cè)算方法有哪些？如何測(cè)算？1 .觀察法計(jì)算公式為： 資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率=重置成本X （ 1成新率）2 .使用年限法資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本一預(yù)計(jì)殘值）X （實(shí)際已使用年限+總使用年限）總使用年限=（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）實(shí)際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間+截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間 八、市場(chǎng)法差異調(diào)整因素主要包括哪幾

4、類?1）時(shí)間因素 2）地域因素 3）功能因素 4）交易因素 九、收益法應(yīng)用的前提條件1、被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或整體資產(chǎn)。2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是能用貨幣衡量的。3、資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)，純收益為正。十、折現(xiàn)率的估算方法有哪些（一）市場(chǎng)比較法（二）資本資產(chǎn)定價(jià)模型法期望回報(bào)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=（資產(chǎn)平均回報(bào)率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率）x 0（三）加權(quán)平均資本成本法加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）=權(quán)益成本X權(quán)益比+負(fù)債成本X負(fù)債比如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額考慮進(jìn)去加權(quán)資本成本=權(quán)益成本X權(quán)益比+稅前負(fù)債成本X （ 1-所得稅邊際稅率）X負(fù)債

5、比 十一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估程序1 .評(píng)估準(zhǔn)備階段：指導(dǎo)委托方填寫和準(zhǔn)備資料文件Q收集與評(píng)估活動(dòng)相關(guān)的價(jià)格資料®制定評(píng)估方案2 .現(xiàn)場(chǎng)工作階段：逐臺(tái)（件）核實(shí)評(píng)估對(duì)象對(duì)待評(píng)估設(shè)備進(jìn)行分類C3設(shè)備鑒定3 .確定設(shè)備評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)階段4 .評(píng)定估算階段5 .編寫評(píng)估報(bào)告及評(píng)估說明階段6 .評(píng)估報(bào)告的審核和報(bào)出階段 十二、機(jī)器設(shè)備評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)工作階段的工作內(nèi)容逐臺(tái)（件）核實(shí)評(píng)估對(duì)象對(duì)待評(píng)估設(shè)備進(jìn)行分類設(shè)備鑒定十三、機(jī)器設(shè)備成新率的估測(cè)方法有哪些？1.最小年平均費(fèi)用法2.低劣化數(shù)值法十四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素1、經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素 、財(cái)政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素2、社會(huì)因素：人口因素

6、、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機(jī)因素、社會(huì)福利因素、 教育科研水平和治安因素3、行政因素：土地使用制度與住房制度，城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃， 稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策，行政隸屬關(guān)系變更，交通管制4、心理因素（二）區(qū)域因素1、商業(yè)服務(wù)繁華因素 2、道路通達(dá)因素 3、交通便捷因素4、城市設(shè)施狀況因素5、環(huán)境狀況因素（三）個(gè)別因素1、土地的個(gè)別因素：區(qū)位，面積、寬度、深度， 形狀，地力、地質(zhì)、地勢(shì)、地形， 容積率，用途，土地使用年限2、建筑物的個(gè)別因素：面積、結(jié)構(gòu)、材料，設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好，施工質(zhì)量，法律限制，建筑物是否與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)十五、土地使用權(quán)價(jià)格的成本構(gòu)成：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)+

7、利息+利潤(rùn)+ 土地增值收益十六、經(jīng)濟(jì)耐用年限的確定原則：1 .建筑物的建設(shè)期不計(jì)入經(jīng)濟(jì)耐用年限，即建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)。2 .建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限計(jì)算貶值。3 .建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算貶值。4 .建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟(jì)耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)耐 用年限計(jì)算貶值。5 .建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟(jì)耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物實(shí)際已 使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算貶值。十七、無(wú)形資產(chǎn)的分類及特點(diǎn)分類：

8、1.按存在期限，分為有限期無(wú)形資產(chǎn)和無(wú)限期無(wú)形資產(chǎn)2 .按能否獨(dú)立存在，分為可確指的無(wú)形資產(chǎn)和不可確指的無(wú)形資產(chǎn)。3 .按性質(zhì)和內(nèi)容構(gòu)成，分為知識(shí)型無(wú)形資產(chǎn)、權(quán)力型無(wú)形資產(chǎn)、關(guān)系型無(wú)形資產(chǎn)、結(jié)合型無(wú)形資產(chǎn)。4 .按企業(yè)取得無(wú)形資產(chǎn)的方式分類可分為自創(chuàng)的、外購(gòu)的5 .按無(wú)形資產(chǎn)有無(wú)專門法律保護(hù)分類，分為有法律保護(hù)的和無(wú)法律保護(hù)的。特點(diǎn)：1.非實(shí)體性2.價(jià)值形成的積累性3.開發(fā)成本界定的復(fù)雜性4.價(jià)值較大的不確定性5.共益性十八、影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的因素1、 開發(fā)成本(取得成本) 2、機(jī)會(huì)成本3、效益因素4、技術(shù)成熟程度5、 剩余經(jīng)濟(jì)使用年限6、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素7同同類無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況8、同類無(wú)形資

9、產(chǎn)的發(fā)展及更新趨勢(shì)十九、最低收費(fèi)額的確定方法最低收費(fèi)額的決定因素：開發(fā)成本、機(jī)會(huì)成本公式：無(wú)形資產(chǎn)最低收費(fèi)額 班發(fā)成本凈值x開發(fā)成本分?jǐn)偮?+無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本=開發(fā)成本凈值x開發(fā)成本分?jǐn)偮?+無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益+轉(zhuǎn)讓成本開發(fā)成本分?jǐn)偮?購(gòu)買方運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的總設(shè)計(jì)能力二十、最低收費(fèi)額的決定因素：開發(fā)成本、機(jī)會(huì)成本二十一、利潤(rùn)分成率的確定方法有哪些？如何確定?(1)邊際分析法邊際分析法是以使用無(wú)形資產(chǎn)前后企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)差額即新增利潤(rùn)，占無(wú)形資產(chǎn)使用后企業(yè)總利潤(rùn)的比例來確定利潤(rùn)分成率的方法。無(wú)最低收費(fèi)額時(shí)：無(wú)形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率=無(wú)形資產(chǎn)使用后的新增利潤(rùn)現(xiàn)值人無(wú)形資產(chǎn)使用

10、后的總利潤(rùn)現(xiàn)值(2)約當(dāng)投資分成法約當(dāng)投資分成法是將賣方的無(wú)形資產(chǎn)投資與買方的資產(chǎn)投資，按照各自的適用成本利潤(rùn)率，折合成約當(dāng)投資量，然后按照各自約當(dāng)投資量的比例關(guān)系確定利潤(rùn)分成率的方法。無(wú)形資產(chǎn)的約當(dāng)投資量=無(wú)形資產(chǎn)的重置成本x ( 1+適用成本利潤(rùn)率)買方資產(chǎn)的約當(dāng)投資量=買方投入的總資產(chǎn)的重置噴治骨的肆環(huán)照蕾潤(rùn)率)無(wú)形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率=無(wú)形資產(chǎn)的約當(dāng)投資量買方資產(chǎn)的約當(dāng)投資量(3)市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法是通過對(duì)與待評(píng)估資產(chǎn)類似的資產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，來確定分成率。二十二、商譽(yù)的評(píng)估方法有哪些及公式1、超額收益法商譽(yù)的價(jià)值=AB C r1 r(1 r)i2、割差法商譽(yù)的價(jià)值=企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)

11、估價(jià)值一企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和二十三、上市債券的評(píng)估方法一般采用現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估，即按照評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定評(píng)估值。非上市債券的評(píng)估：一般采用收益現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)估二十四、上市股票的評(píng)估方法選擇價(jià)格應(yīng)考慮的因素：1、持股者的目的與持有期限。持股者如果是為了短期投資，應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格為主；上市股票評(píng)估值 =股票股數(shù)x評(píng)估基準(zhǔn)日該股票的市場(chǎng)收盤價(jià)如果是為了長(zhǎng)期投資，則應(yīng)以股票的內(nèi)在價(jià)值為主，用收益法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格僅做參考。2、二是股市發(fā)育是否成熟，股票能否自由交易。非上市股票的評(píng)估：一般采用收益現(xiàn)值法。二十五、簡(jiǎn)述材料評(píng)估的方法1、近期購(gòu)進(jìn)庫(kù)存材料評(píng)估時(shí)可采用成本法，也可采用市場(chǎng)法。價(jià)格

12、為賬面價(jià)值。如果原材料是從外地購(gòu)進(jìn)的，應(yīng)將由被評(píng)估材料分?jǐn)偟倪\(yùn)雜費(fèi)計(jì)入評(píng)估值；如果是從本市購(gòu)進(jìn)的，評(píng)估時(shí)可忽略 不計(jì)。2、購(gòu)進(jìn)批次間隔時(shí)間長(zhǎng)、價(jià)格變化大的庫(kù)存材料的評(píng)估一是以最接近市場(chǎng)價(jià)格的那批材料的價(jià)格或直接以市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；二是以統(tǒng)一的評(píng)估時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)日，利用物價(jià)指數(shù)對(duì)不同批次的原材料的賬面價(jià)值加以調(diào)整。評(píng)估值=賬面價(jià)值X評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/購(gòu)進(jìn)時(shí)物價(jià)指數(shù)3、購(gòu)進(jìn)時(shí)間早、市場(chǎng)上已脫銷、沒有現(xiàn)行市價(jià)的材料(1)通過尋找替代品的價(jià)格變動(dòng)資料來修正價(jià)格。(2)在分析市場(chǎng)供需的基礎(chǔ)上，確定該材料的供需變化，并以此來修正材料價(jià)格。(3)通過市場(chǎng)上同類商品的平均物價(jià)指數(shù)進(jìn)行評(píng)估4、超儲(chǔ)積壓物資的

13、評(píng)估首先應(yīng)對(duì)其數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行核實(shí)和鑒定，然后區(qū)別不同情況進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的企業(yè)資產(chǎn)，可以采用清算價(jià)格法對(duì)于繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，仍有可能使用的資產(chǎn)，可在原賬面價(jià)值的基礎(chǔ)上，對(duì)其中失效、變質(zhì)、殘損、報(bào)廢、無(wú)用的部 分，在分析計(jì)算并扣除相應(yīng)的貶值額后確定評(píng)估值。5、盤盈、盤虧材料的評(píng)估盤盈材料由于沒有歷史成本資料，應(yīng)采用重置成本法或現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估。而盤虧材料應(yīng)從待評(píng)估材料的申報(bào)額中將其扣除，評(píng)估人員要在工作底稿中作相應(yīng)紀(jì)錄。二十六、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評(píng)估步驟1、確定應(yīng)收賬款的賬面價(jià)值2、確認(rèn)已確定的壞賬損失。3、確定預(yù)計(jì)壞賬損失，即判斷應(yīng)收賬款回收的可能性。二十七、企業(yè)價(jià)值的含義和表現(xiàn)形式1.概念

14、：企業(yè)價(jià)值，是該企業(yè)所有的投資人所擁有的對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價(jià)值的總和。注意理解：企業(yè)的價(jià)值是企業(yè)的公允市場(chǎng)價(jià)值；企業(yè)的價(jià)值基于企業(yè)的盈利能力；賬面價(jià)值和公司市值企業(yè)的賬面價(jià)值是一個(gè)以歷史成本為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)量的會(huì)計(jì)概念，可以通過企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表獲得。公司市值是指上市公司全流通股股票的市場(chǎng)價(jià)格。2、表現(xiàn)形式企業(yè)價(jià)值的表現(xiàn)形式有企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值、企業(yè)的投資價(jià)值和企業(yè)的股東權(quán)益價(jià)值等。(1)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值是企業(yè)所擁有的所有資產(chǎn)，包括各種權(quán)益和負(fù)債的價(jià)值總和。(2)企業(yè)的投資價(jià)值即前面所講的企業(yè)價(jià)值。它等于企業(yè)的資產(chǎn)的價(jià)值減去無(wú)息流動(dòng)負(fù)債價(jià)值，或等于權(quán)益價(jià)值加上付息 債務(wù)價(jià)值。(3)企業(yè)權(quán)益價(jià)值代表了股東對(duì)企

15、業(yè)資產(chǎn)的索取權(quán)，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值減去負(fù)債價(jià)值。二十八、什么是年金資本化法，寫出其公式基本思路：是根據(jù)企業(yè)以往的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況和外部條件，預(yù)測(cè)企業(yè)未來每年的年金收益，然后按一定的本金化率將其資 本化處理為現(xiàn)值，作為企業(yè)價(jià)值的評(píng)估值。適用范圍：它適用于今后若干年內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和收益水平較穩(wěn)定的企業(yè)采用。公式：PA企業(yè)重估價(jià)值A(chǔ):企業(yè)每年的年金收益r:本金化率P r R P (A/P,i,n) r(1 r)i企或前n年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和投資回收系數(shù)二十九、簡(jiǎn)述分段法的基本思路基本思路：將持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的收益預(yù)測(cè)分為前后兩段 ，對(duì)于前段(一般取5年)的預(yù)期收益，采取逐年預(yù)測(cè)并折現(xiàn)累加的方 法處理，得到其收

16、益現(xiàn)值。對(duì)于后一段(從第6年開始到未來無(wú)窮遠(yuǎn))假定企業(yè)的年收益水平保持不變，或等額或按一定比率增長(zhǎng)變化，將這一等額收益或增長(zhǎng)變化了的收益進(jìn)行還原及折現(xiàn)。最后將前后兩段收益現(xiàn)值相加，即為企業(yè)整體 評(píng)估值。一、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)：1.時(shí)點(diǎn)性(現(xiàn)實(shí)時(shí)性)2.市場(chǎng)性3預(yù)測(cè)性4.公正性5.咨詢性、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別與聯(lián)系(一)區(qū)別：1、執(zhí)行操作者不同：資產(chǎn)評(píng)估： 具有資產(chǎn)評(píng)估資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)：企業(yè)的財(cái)會(huì)人員或個(gè)人理財(cái)人員2、目的不同： 評(píng)估和咨詢是資產(chǎn)評(píng)估的基本功能。資產(chǎn)評(píng)估目的在于為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價(jià) 值尺度。反映和監(jiān)督是會(huì)計(jì)的基本職能。目的是為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營(yíng)管理者提供有效

17、的會(huì) 計(jì)信息。3、前提條件不同：資產(chǎn)評(píng)估發(fā)生的前提條件通常為資產(chǎn)將要發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)會(huì)計(jì)主體變動(dòng)或者作為會(huì)計(jì)主體 的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生中斷等。會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)則以會(huì)計(jì)主體不變，持續(xù)經(jīng)營(yíng)為假設(shè)前提，嚴(yán)格遵循歷史成本原則(二)聯(lián)系：會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告需要利用資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)論，而資產(chǎn)評(píng)估需要參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料。三、資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)（一）以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（二）以非市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。（三）以財(cái)務(wù)報(bào)告及會(huì)計(jì)事項(xiàng)為目的的資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。（四）貸款擔(dān)保、抵押和債券的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。四、重置成本的估算方法：1 .重置核算法 2.物價(jià)指數(shù)法 3.功能價(jià)值法 4.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 5.統(tǒng)計(jì)分析法五、資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算

18、方法功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式：（1）超額投資成本 超額投資成本=復(fù)原重置成本-更新重置成本（2）超額運(yùn)營(yíng)成本 超額運(yùn)營(yíng)成本=各年凈超額運(yùn)營(yíng)成本X折現(xiàn)系數(shù)六、資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算方法一般情況下，當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。對(duì)不能直接計(jì)算收益的單臺(tái)單項(xiàng)資產(chǎn)，進(jìn)行評(píng)估時(shí)不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。七、市場(chǎng)法的基本前提及主要公式基本前提：1、要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；2、公開市場(chǎng)上要有可比較的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)?；驹瓌t：替代原則評(píng)估價(jià)值=市場(chǎng)參照交易價(jià)格+工評(píng)估對(duì)象優(yōu)于參照交易物因素引起的價(jià)格差額一瑾估對(duì)象劣于參照交易物因素引起的價(jià)格差額評(píng)估價(jià)值=參照交易價(jià)格x修正系數(shù)八、收益法常用公式（一）在未來

19、收益不等額的情況下 V="與（二）在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流不變時(shí)V= AX 卜1/（1+r）n / r如果評(píng)估對(duì)象的收益年限為無(wú)窮大時(shí)，n-詡寸,V= A/r_b 11bn(1 r)nr (1 r)nAbV=r2 rA1(1r)n (1g)n、，(r g)(1 r)nAV=(r g)（三）在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等額遞增時(shí)，V=3r如果評(píng)估對(duì)象的收益年限為無(wú)窮大時(shí)，n -聞寸，（四）在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等比率遞增時(shí)，V=如果評(píng)估對(duì)象的收益年限為無(wú)窮大時(shí)，n -聞寸，（五）預(yù)期資產(chǎn)將在資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日后第 j年末以價(jià)格Vj出售時(shí)（六）混合法十、機(jī)器設(shè)備的分類1 .按其在再生產(chǎn)中的作用分類：生產(chǎn)工藝類設(shè)備、輔

20、助生產(chǎn)設(shè)備、服務(wù)設(shè)備2 .按其使用范圍分類：通用設(shè)備、專用設(shè)備、非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備3 .按國(guó)家固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)分類：通用設(shè)備、專用設(shè)備、交通運(yùn)輸設(shè)備、電器設(shè)備、電子產(chǎn)品及通信設(shè)備、儀器儀表、 計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器具及量具、衡器4 .按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度分類：生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備、非生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備、租出機(jī)器設(shè)備、未使用機(jī)器設(shè)備、不需用機(jī)器設(shè)備、融 資租入機(jī)器設(shè)備H一、典型機(jī)械工業(yè)企業(yè)重置成本的構(gòu)成：現(xiàn)行購(gòu)置成本、運(yùn)雜費(fèi)、設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)、設(shè)備安裝費(fèi)和其他合理費(fèi)用。進(jìn)口設(shè)備還包括設(shè)備進(jìn)口的從屬費(fèi)用，如：海外運(yùn)費(fèi)、海外保險(xiǎn)費(fèi)、進(jìn)口關(guān)稅、增值稅、代理費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等。十二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)：1 .不可移動(dòng)性（位置固定性）2.耐用（耗）性 3

21、.異質(zhì)性（差異性、個(gè)別性）4 .高價(jià)值性5.供給有限性6.投資與消費(fèi)雙重性 7.房地產(chǎn)實(shí)體構(gòu)成的二元性十三、土地及房地產(chǎn)價(jià)格種類（一）土地價(jià)格種類1、按照價(jià)格形成方式不同：市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)值、評(píng)估價(jià)格2、按照土地權(quán)屬不同分類：土地所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格3、根據(jù)我國(guó)目前的地價(jià)體系分類：1）基準(zhǔn)地價(jià) 2）標(biāo)定地價(jià) 3）出讓底價(jià)4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格 5）其他價(jià)格4、根據(jù)計(jì)算單位不同分類：總地價(jià)、單位價(jià)格、樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)（二）房地產(chǎn)價(jià)格種類1、商品房?jī)r(jià)格和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格2、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)3、廉租金、準(zhǔn)成本租金、成本租金和市場(chǎng)（理論）租金十四、房地產(chǎn)成本重置成本的構(gòu)成：房地產(chǎn)重置成本=土地取得

22、費(fèi)+開發(fā)成本+管理費(fèi)用銀資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)十五、建筑物成本估算方法有哪些？5 .工料測(cè)量法 2.分部分項(xiàng)法 3.單位比較法 4.指數(shù)調(diào)整法十六、房地產(chǎn)成本法評(píng)估中建筑物貶值的估算方法有哪些？1、直線貶值法 2、雙倍余額遞減貶值法3、成新折扣法十七、簡(jiǎn)述假設(shè)開發(fā)法的基本原理及計(jì)算公式：公式：地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-銷售費(fèi)用-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)X I利息利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）X P若所有指標(biāo)數(shù)值均是評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，則不需計(jì)算利息，若所有指標(biāo)均是終值，則需算利息理論根據(jù)：是18世紀(jì)英國(guó)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng) 斯密所著的國(guó)民財(cái)富的性質(zhì)和原因的研究一書的地租決定理論。十八

23、、無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的前提和評(píng)估對(duì)象前提：1.無(wú)形資產(chǎn)能夠帶來超額利潤(rùn)2.無(wú)形資產(chǎn)能夠帶來壟斷收益3.以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為前提評(píng)估對(duì)象：無(wú)形資產(chǎn)的獲利能力。十九、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的支付方式無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的支付方式分為總付、提成支付、混合支付三類。二十、專利權(quán)的特點(diǎn)1）獨(dú)占性 （排他性）2）地域性3）時(shí)間性我國(guó)專利法規(guī)定專利權(quán)分為發(fā)明專利保護(hù)期限20年、實(shí)用新型專利和外觀設(shè)計(jì)保護(hù)期限為10年。二十一、專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)包括的內(nèi)容（1）使用權(quán)限 （獨(dú)家使用權(quán)、排他使用權(quán)、普通使用權(quán)、回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)）（2）地域范圍（3）時(shí)間期限（4）法律和仲裁二十二、商譽(yù)的特點(diǎn)1、商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)可確指

24、得資產(chǎn)分開出售。2、商譽(yù)是多項(xiàng)因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素，不能以任何方法單獨(dú)計(jì)價(jià)。3、商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益的無(wú)形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值。4、商譽(yù)是企業(yè)長(zhǎng)期積累起來的一項(xiàng)價(jià)值。二十三、專利使用權(quán)限的分類獨(dú)家使用權(quán)、排他使用權(quán)、普通使用權(quán)、回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)二十四、簡(jiǎn)述金融資產(chǎn)的分類1 .金融資產(chǎn)可以按照合約的性質(zhì)不同將它們分為債權(quán)或股權(quán)。2 .根據(jù)金融資產(chǎn)期限的長(zhǎng)短，可以將它們劃分為貨幣市場(chǎng)（1年以內(nèi)）的融資工具和資本市場(chǎng)的融資工具。二十五、金融資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)1 .是對(duì)投資資本的評(píng)估。2 .是對(duì)被投資者的償債能力和獲利能力的評(píng)估。二十六、流動(dòng)資產(chǎn)

25、的分類（一）按流動(dòng)資產(chǎn)所處的領(lǐng)域分類可分為生產(chǎn)領(lǐng)域流動(dòng)資產(chǎn)和流通領(lǐng)域流動(dòng)資產(chǎn)。（二）按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度分類分為貨幣資金、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、交易性金融資產(chǎn)、存貨。（三）按流動(dòng)資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的形態(tài)和作用分類分為儲(chǔ)備資產(chǎn)、生產(chǎn)資產(chǎn)、成品資產(chǎn)、結(jié)算資產(chǎn)和貨幣資產(chǎn)。（四）按流動(dòng)資產(chǎn)存在的形態(tài)分類分為貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)、實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)、債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn)、其他流動(dòng)資產(chǎn)二十七、簡(jiǎn)述產(chǎn)成品及庫(kù)存商品評(píng)估的成本法1、評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間較接近，并且成本費(fèi)用的物價(jià)變化不大時(shí)，可以直接按產(chǎn)成品的賬面成本確定其評(píng)估值。產(chǎn)成品的評(píng)估值=產(chǎn)成品的數(shù)量x單位產(chǎn)品的賬面成本2、評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間相距較遠(yuǎn)，并且成本費(fèi)用的物價(jià)

26、變化大時(shí)產(chǎn)成品的評(píng)估值=產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量x （合理材料工藝定額x材料單位現(xiàn)行價(jià)格+合理工時(shí)定額x單位小時(shí)合理工時(shí)工資、費(fèi)用）或：產(chǎn)成品評(píng)估值=產(chǎn)成品實(shí)際成本x （材料成本比例x材料綜合調(diào)整系數(shù)+工資、費(fèi)用成本比例x工資、費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)）二十八、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評(píng)估方法基本公式：評(píng)估值=應(yīng)收賬款賬面價(jià)值一已確定的壞賬損失一預(yù)計(jì)的壞賬損失壞賬損失額的確定方法：1.壞賬估計(jì)法2、賬齡分析法注意：在對(duì)應(yīng)收賬款評(píng)估后，對(duì)于 壞賬準(zhǔn)備”科目應(yīng)按零值計(jì)算，評(píng)估結(jié)果中沒有此項(xiàng)目。二十九、企業(yè)的概念及特點(diǎn)（一）概念企業(yè) 是為滿足社會(huì)需求并獲取盈利而從事生產(chǎn)、流通、服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧

27、，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。（二）特點(diǎn)1、獨(dú)立性 2、社會(huì)性 3、持續(xù)經(jīng)營(yíng)性 4、盈利性 5、整體性三十、什么是企業(yè)收益？應(yīng)如何界定？企業(yè)收益是指企業(yè)在日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及投資活動(dòng)中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的總流入與總流出配比后的純收入。具體界定：1、不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)純收入，不能作為企業(yè)評(píng)估中的企業(yè)收益2、凡是歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)收支凈額，可視為企業(yè)收益。三十一、企業(yè)收益預(yù)測(cè)方法有哪些？對(duì)企業(yè)未來3-5年的收益預(yù)測(cè)常用的方法A、綜合調(diào)整法B、產(chǎn)品周期法C、現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)法三十二、折現(xiàn)率和資本化率確定的原則（1）折現(xiàn)率和資本化率應(yīng)不低于安全利率。（2）折現(xiàn)率和資本化率與收益額口徑要保持一致。（3）折現(xiàn)率

28、和資本化率應(yīng)參考同行業(yè)平均收益率而定。三十三、企業(yè)無(wú)效資產(chǎn)重組的方式有哪些？企業(yè)無(wú)效資產(chǎn)的重組有兩種形式：一是“資產(chǎn)剝離”二是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力的“填平補(bǔ)齊”三十四、無(wú)形資產(chǎn)收益法評(píng)估的公式無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值=分成率X分成基數(shù)現(xiàn)值之和=K（R；產(chǎn)卜方代交所得稅）=（轉(zhuǎn)讓方自行交所得稅修無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值=最低收費(fèi)額+（受讓方代交“稅X1 T）（1 r）i無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值=最低收費(fèi)額+（轉(zhuǎn)讓方自行交*尋）1 .資產(chǎn)評(píng)估 是指符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，為特定的評(píng)估目的，遵循特定的評(píng)估原則，選 擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)特定的資產(chǎn)進(jìn)行估算的過程。2

29、 .繼續(xù)使用假設(shè) 是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。3 .貢獻(xiàn)原則：某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于該資產(chǎn)對(duì)于其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)，或該 部分對(duì)資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，也可以用缺少它時(shí)整體資產(chǎn)價(jià)值或資產(chǎn)整體價(jià)值的下降程度來衡量確定。4 .非市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場(chǎng)條件下的最可能價(jià)值。5 .成本法是從待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本或更新重置成本中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗，來確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。6 .比較法也稱市場(chǎng)比較法，是指通過比較待評(píng)估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同，并據(jù)此對(duì)類似資產(chǎn) 的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定待評(píng)估

30、資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。7 .收益法是通過估算待評(píng)估資產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日起未來的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。8 .規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：假定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其重置成本之間呈非線性關(guān)系。9 .物理壽命 是指機(jī)器設(shè)備從開始使用起，到由于有形磨損的原因造成不能夠繼續(xù)正常工作而予以報(bào)廢為止所經(jīng)歷的時(shí)間，其 大小取決于機(jī)器設(shè)備本身的制造質(zhì)量、使用狀況、保養(yǎng)和正常維修情況。10 .技術(shù)壽命 是指機(jī)器設(shè)備從開始使用，到由于新技術(shù)的出現(xiàn)使其喪失使用價(jià)值而被淘汰為止所經(jīng)歷的時(shí)間，其大小在很大程度上取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步及更新的速度和周期。11 .不動(dòng)產(chǎn) 是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變，

31、損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利。12 .標(biāo)定地價(jià) 是指在一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。13 .假設(shè)開發(fā)法：為取得這塊土地所支付的最高價(jià)格是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開發(fā)成本和相應(yīng)利息、利潤(rùn)等之后的余額。14 .最低收費(fèi)額：混合支付中首次支付的總額的一部分稱為入門費(fèi)或最低收費(fèi)額。15 .金融資產(chǎn) 是一切能夠在金融市場(chǎng)上進(jìn)行交易，具有現(xiàn)實(shí)價(jià)格和未來估價(jià)的金融工具的總稱。16 .企業(yè)價(jià)值是該企業(yè)所有的投資人所擁有的對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價(jià)值的總和。17 .加和法是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評(píng)估值加總求得企業(yè)整體價(jià)值的方法。1 .資產(chǎn) 是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制

32、的，能以貨幣計(jì)量并給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)財(cái)物，包括房屋、土地、機(jī)器設(shè)備等 有形物，以及商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等無(wú)形物。2 .公開市場(chǎng)假設(shè) 是指假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以 便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等做出理智判斷。3 .清算假設(shè) 是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣的方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。4 .市場(chǎng)價(jià)值 是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上，最佳使用狀態(tài)下，最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。5 .替代原則：理論依據(jù)是同一市場(chǎng)的相同（或相近似）物品具有相同6 .預(yù)期收益原則：是指資產(chǎn)的價(jià)值不

33、是取決于其過去的生產(chǎn)成本和銷售價(jià)格，而是取決于其在評(píng)估基準(zhǔn)日后能夠帶來的預(yù)期凈 收益，即預(yù)期的獲利能力。7 .最佳使用原則：是指按照估價(jià)對(duì)象的最佳使用方式評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格。8 .可確指資產(chǎn)：所有的有形資產(chǎn)和除商譽(yù)以外的無(wú)形資產(chǎn)，都是可確指資產(chǎn)。9 .不可確指資產(chǎn)：是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，商譽(yù)是唯一的不可確指資產(chǎn)。10 .復(fù)原重置成本 是指在評(píng)估基準(zhǔn)日采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重 新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。11 .更新重置成本 是指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有 同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。12 .資