開發(fā)管理制度

1、項(xiàng)目開發(fā)管理制度 為規(guī)范我司開發(fā)管理流程，確保我司參股、控股及負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理的各投資項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)有序開發(fā)運(yùn)營(yíng)，特制定本制度。第1章 項(xiàng)目導(dǎo)入管理一、項(xiàng)目信息收集1、通過(guò)各類公開信息渠道取得搜集項(xiàng)目信息。定期關(guān)注各地土地儲(chǔ)備中心的出讓公告、通過(guò)網(wǎng)絡(luò)及新聞媒體、政府招商會(huì)及中介機(jī)構(gòu)等途徑獲取項(xiàng)目信息。2、通過(guò)股東人脈、企業(yè)合作伙伴或其他中介機(jī)構(gòu)等途徑獲得項(xiàng)目信息。3、鼓勵(lì)企業(yè)內(nèi)部員工向開發(fā)板塊項(xiàng)目拓展部提供項(xiàng)目信息，內(nèi)部員工介紹的項(xiàng)目最終簽約，在項(xiàng)目開工之日或首筆投資款回收之日，一次性給與5000元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。4、項(xiàng)目拓展部負(fù)責(zé)上述項(xiàng)目的初步篩選，安排專人做好擬進(jìn)一步研判項(xiàng)目的登記造冊(cè)工作。對(duì)于集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、

2、開發(fā)板塊領(lǐng)導(dǎo)介紹的每一個(gè)項(xiàng)目均應(yīng)及時(shí)做好對(duì)接、初步研判、進(jìn)展反饋及相關(guān)記錄工作。二、項(xiàng)目初步研判1、項(xiàng)目拓展部負(fù)責(zé)了解項(xiàng)目土地性質(zhì)、擬建內(nèi)容、開發(fā)階段等項(xiàng)目基本信息，并通過(guò)各類公開信息了解項(xiàng)目所在地的交通情況、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、人文、自然環(huán)境等。2、對(duì)照上述各項(xiàng)目因素進(jìn)行初步研判，分析研究是否符合公司發(fā)展戰(zhàn)略需求。3、整理匯總上述資料，并形成1000字以內(nèi)的初步研判報(bào)告并報(bào)開發(fā)板塊領(lǐng)導(dǎo)審閱。初步研判報(bào)告通過(guò)的，進(jìn)入下一步詳細(xì)調(diào)研階段。三、項(xiàng)目詳細(xì)調(diào)研1、開發(fā)板塊領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)組織新項(xiàng)目的土地實(shí)地勘察及詳細(xì)調(diào)研工作，詳細(xì)調(diào)研成果以項(xiàng)目分析報(bào)告形式報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)研究討論，進(jìn)入項(xiàng)目導(dǎo)入決策階段。2、詳細(xì)調(diào)

3、研成果項(xiàng)目分析報(bào)告應(yīng)包含以下內(nèi)容：（1）、土地情況 宗地形狀：四至范圍、四鄰狀況、地勢(shì)情況。宗地內(nèi)是否有建筑物。地下是否有給排水網(wǎng)、強(qiáng)弱電管網(wǎng)、是否有市政代征道路、代征市政綠化帶、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地。 地質(zhì)情況：土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位、抗震性等。（2）、項(xiàng)目土地要求及規(guī)劃總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積、公建面積（區(qū)分經(jīng)營(yíng)、非經(jīng)營(yíng)性公建面積）、綜合容積率、建筑密度、控高等內(nèi)容。（3）、區(qū)域環(huán)境人文環(huán)境：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、人口數(shù)量等。自然環(huán)境：自然景觀、空氣質(zhì)量、噪音情況、綠化程度等。交通環(huán)境：宗地主要出入道路情況交通便捷程度等。市政規(guī)劃：如道路拓寬改造、

4、醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心興建等。（4）、當(dāng)?shù)卣畱B(tài)度和優(yōu)惠政策行業(yè)相關(guān)地方性政策（針對(duì)招商引資項(xiàng)目）土地價(jià)格政策、稅收政策、其它優(yōu)惠政策等。（5）、區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)態(tài)區(qū)域代表項(xiàng)目：樓盤規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、銷售價(jià)格、銷售情況、項(xiàng)目特點(diǎn)及對(duì)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等。（6） 、合作條件及其他 項(xiàng)目合作方提出的初步合作條件及其他各類事項(xiàng)，均應(yīng)在詳細(xì)調(diào)研后形成的項(xiàng)目分析報(bào)告中已文字方式簡(jiǎn)明羅列，供決策參考。備注：如果目標(biāo)區(qū)域有集團(tuán)投資的項(xiàng)目公司或施工項(xiàng)目等相關(guān)機(jī)構(gòu)，開發(fā)板塊領(lǐng)導(dǎo)可協(xié)調(diào)相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行上述詳細(xì)調(diào)研工作。四、項(xiàng)目導(dǎo)入決策1、開發(fā)板塊總經(jīng)理組織召開總經(jīng)理辦公會(huì)議時(shí)，對(duì)已完成詳細(xì)調(diào)研階段的新項(xiàng)目進(jìn)行決策探討，初

5、步?jīng)Q定新項(xiàng)目是否投資（法務(wù)、財(cái)務(wù)、總工辦、項(xiàng)目拓展、項(xiàng)目管理部等負(fù)責(zé)人均應(yīng)參會(huì)并提出具體明確意見及相應(yīng)的建議合作條件）。2、總經(jīng)理辦公會(huì)議討論通過(guò)，擬進(jìn)入合作談判階段的新項(xiàng)目，應(yīng)將相關(guān)的項(xiàng)目分析報(bào)告、總經(jīng)理辦公會(huì)議紀(jì)要等匯總后報(bào)集團(tuán)董事長(zhǎng)，審批通過(guò)后進(jìn)入項(xiàng)目合作談判階段五、項(xiàng)目合作談判1、組建談判小組，開發(fā)板塊總經(jīng)理任談判小組組長(zhǎng)，小組成員應(yīng)包含法務(wù)、財(cái)務(wù)等相關(guān)人員。2、最終達(dá)成項(xiàng)目共識(shí)，簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議。3、新項(xiàng)目導(dǎo)入成功后，參股的項(xiàng)目由開發(fā)板塊總經(jīng)理指派專門部門人員按項(xiàng)目合作協(xié)議的約定進(jìn)行管理；控股的項(xiàng)目轉(zhuǎn)入本制度規(guī)定的后續(xù)流程進(jìn)行管理第2章 ：開發(fā)報(bào)建管理 一、立項(xiàng)供地階段1、 項(xiàng)目管理

6、部負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目建議書及項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，按照發(fā)改部門的要求取得相應(yīng)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)（項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)意見）或企業(yè)固定資產(chǎn)投資備案批復(fù)。2、 項(xiàng)目尚未取得土地的，項(xiàng)目管理部應(yīng)聯(lián)合項(xiàng)目拓展部共同前往地方住建部門或地市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目選址意見書。3、 政府供地過(guò)程中，項(xiàng)目管理部應(yīng)協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)部門等參加供地招拍掛活動(dòng)，按規(guī)定繳納相應(yīng)土地價(jià)款及稅費(fèi)，及時(shí)辦理項(xiàng)目土地使用權(quán)證，聯(lián)系國(guó)土獲取宗地界址點(diǎn)圖紙及相應(yīng)開發(fā)報(bào)建基礎(chǔ)資料。二、規(guī)劃方案審查1、開發(fā)板塊應(yīng)按照公司招標(biāo)管理規(guī)定辦理項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案合作單位的招標(biāo)，總工辦負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)中標(biāo)的設(shè)計(jì)單位按期出具項(xiàng)目報(bào)建方案文本。2、項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)按照政府規(guī)定準(zhǔn)備建筑工程設(shè)

7、計(jì)方案審查事項(xiàng)的報(bào)審資料（注：一般審批時(shí)限為10個(gè)工作日，但地市級(jí)規(guī)劃局或縣級(jí)住建部門提出需進(jìn)行規(guī)劃公示、組織召開局業(yè)務(wù)聯(lián)審會(huì)、專家評(píng)審會(huì)的，時(shí)間另計(jì)33個(gè)工作日（專家評(píng)審15個(gè)工作日，公示18個(gè)工作日）。3、本流程作為項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建的首個(gè)重要階段，主要是公司內(nèi)部協(xié)調(diào)決策的可控時(shí)間，開發(fā)板塊領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)重點(diǎn)要求各部門樹立“爭(zhēng)分奪秒、協(xié)同作戰(zhàn)”的時(shí)間觀和大局觀，在設(shè)計(jì)單位選擇、方案內(nèi)部評(píng)審等關(guān)鍵流程方面，采取切實(shí)有效措施，合理控制時(shí)間，力爭(zhēng)從取得土地之日起三個(gè)月內(nèi)完成規(guī)劃方案報(bào)批。三、規(guī)劃許可階段1、開發(fā)板塊應(yīng)按照公司招標(biāo)管理規(guī)定辦理項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)審查、節(jié)能審查、人防審查、水土保持、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等合作單

8、位的招標(biāo)，并根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及政府要求及時(shí)按需辦理地災(zāi)影響評(píng)估、抗震、涉林、涉海、涉礦等相應(yīng)的分析報(bào)告等，總工辦、項(xiàng)目管理部等負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)中標(biāo)單位按期出具相應(yīng)成果資料。2、項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)總工辦等部門，及時(shí)與住建部門做好節(jié)能審查、與人防部門做好人防工程規(guī)劃許可、與水務(wù)部門做好水土保持方案審批及節(jié)水規(guī)劃審批、與公安消防部門做好消防設(shè)計(jì)審核、與市政園林部門做好園林規(guī)劃報(bào)建，并根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及政府要求做好國(guó)安、防震、涉林、涉海等部門的對(duì)接工作和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的繳納工作。3、上述報(bào)批程序及需要對(duì)接的政府部門應(yīng)根據(jù)此階段的各類法規(guī)要求，動(dòng)態(tài)應(yīng)變，項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)向開發(fā)板塊領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)申報(bào)各類合作單位招標(biāo)需求。4、本階段涉及

9、多個(gè)合作單位及政府部門的協(xié)調(diào)工作，需要進(jìn)行各類報(bào)告、方案的編制、報(bào)審、修訂等大量的外部單位協(xié)同，項(xiàng)目管理部作為本階段的主責(zé)部門應(yīng)做好人員的分工及績(jī)效考核工作，力爭(zhēng)在規(guī)劃方案通過(guò)之日起三個(gè)月內(nèi)完成本階段的工作。四、施工許可階段1、開發(fā)板塊應(yīng)按照公司招標(biāo)管理規(guī)定選擇項(xiàng)目招標(biāo)代理合作單位。2、項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)配合招標(biāo)代理單位盡快完成施工單位、監(jiān)理單位的招標(biāo)工作，取得住建部門核發(fā)的招標(biāo)備案通知書。3、總工辦（工程部）負(fù)責(zé)與通過(guò)招標(biāo)手續(xù)確定的施工單位、監(jiān)理單位簽訂施工合同、監(jiān)理合同。4、項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)向地方建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站辦理建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督登記表，總工辦（工程部）負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)踏勘及整改落實(shí)工作

10、。5、項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)部門繳納建設(shè)單位農(nóng)民工工資保證金，協(xié)調(diào)施工單位按要求繳納施工單位農(nóng)民工工資保證金。6、項(xiàng)目管理部將上述各項(xiàng)資料收集整理后，按照審批要求的文件格式匯編并向地方住建部門申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因該階段涉及施工單位、監(jiān)理單位的招標(biāo)占用時(shí)間較長(zhǎng)，應(yīng)力爭(zhēng)在取得項(xiàng)目規(guī)劃許可證之日起二個(gè)月內(nèi)完成施工許可證的辦理工作。第3章 ：項(xiàng)目施工管理 一、施工準(zhǔn)備工作 1、開發(fā)板塊應(yīng)按照公司招標(biāo)管理規(guī)定辦理項(xiàng)目施工所需臨時(shí)用水、用電、用地范圍圍墻修建（施工圍墻及施工臨時(shí)設(shè)施搭建由施工單位負(fù)責(zé)）等合作單位的招標(biāo)，總工辦（工程部）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)中標(biāo)的合作單位按期完成各項(xiàng)工程。2、項(xiàng)目管理部按照規(guī)劃許可

11、的要求，協(xié)同總工辦完成工程規(guī)劃放（驗(yàn)）線、控制樁點(diǎn)位移交等工作。3、總工辦（工程部）負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等完成設(shè)計(jì)交底工作。4、總工辦（工程部）負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、安全的具體目標(biāo)設(shè)定工作，并將進(jìn)度目標(biāo)等盡量具體量化分解，落實(shí)到具體責(zé)任人負(fù)責(zé)跟進(jìn)并將各目標(biāo)傳達(dá)到施工單位、監(jiān)理單位。5、審核施工單位提交的施工組織設(shè)計(jì)方案，協(xié)調(diào)督促施工單位落實(shí)各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目按期開工。二、施工過(guò)程管理1、總工辦（工程部）指派專人定期到項(xiàng)目工地進(jìn)行巡查，對(duì)照施工管理目標(biāo)對(duì)施工進(jìn)度、質(zhì)量、施工安全、現(xiàn)場(chǎng)管理、投資控制及工程撥款進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查、監(jiān)督落實(shí)。 2、對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的重大問(wèn)題進(jìn)行決策和處

12、理，總工辦負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)問(wèn)題處理流程，對(duì)項(xiàng)目管理目標(biāo)差異、施工進(jìn)度款支付、工程變更、質(zhì)量安全問(wèn)題處理等各類常見問(wèn)題，按照規(guī)范化流程進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，嚴(yán)禁出現(xiàn)無(wú)處理流程依據(jù)的工程簽證等。3、 總工辦（工程部）負(fù)責(zé)審核施工材料的選用和對(duì)材料供應(yīng)商的評(píng)價(jià)，按招標(biāo)管理規(guī)定及項(xiàng)目實(shí)際需求合理選擇甲供材料。負(fù)責(zé)組織工程中新材料、新工藝、新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)的技術(shù)論證、審核。協(xié)助施工單位解決項(xiàng)目施工過(guò)程中遇到的各類重大突發(fā)事件。4、 總工辦（工程部）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、工程質(zhì)量檢測(cè)等各參建單位之間的聯(lián)系工作，使各參建單位能夠緊密圍繞項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)協(xié)同開展工作。5、 總工辦（工程部）代表項(xiàng)目建設(shè)單位與

13、項(xiàng)目所在地的建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站進(jìn)行對(duì)接，落實(shí)質(zhì)監(jiān)站等政府相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)單位提出的各項(xiàng)整改意見。三、項(xiàng)目工程檔案管理1、總工辦（工程部）安排專人負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的所有圖紙的接收、清點(diǎn)、登記、發(fā)放、歸檔、管理工作。2、收集整理施工過(guò)程中所有技術(shù)變更、洽商記錄、會(huì)議紀(jì)要等資料并歸檔。3、總工辦（工程部）負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查施工單位施工資料的編制、管理，做到完整、及時(shí)，與工程進(jìn)度同步：對(duì)施工單位形成的管理資料、技術(shù)資料、物資資料及驗(yàn)收資料，按施工順序進(jìn)行全程督查，保證施工資料的真實(shí)性、完整性、有效性。4、按時(shí)向公司檔案室移交：在工程竣工后，負(fù)責(zé)將文件資料、工程資料立卷移交項(xiàng)目管理部。5、項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)向提

14、請(qǐng)城建檔案館對(duì)列入城建檔案館接收范圍的工程檔案進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，取得建設(shè)工程竣工檔案預(yù)驗(yàn)收意見，在竣工驗(yàn)收后將工程檔案移交城建檔案館。第4章 ：驗(yàn)收及結(jié)算管理一、工程竣工驗(yàn)收1、總工辦（工程部）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)監(jiān)理單位，組織工程項(xiàng)目的初驗(yàn)，及時(shí)通知勘察、設(shè)計(jì)、施工等參建單位做好工程項(xiàng)目的初驗(yàn)。2、總工辦（工程部）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)施工單位，落實(shí)地方建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督部門及各參建單位提出的項(xiàng)目整改意見，并將整改落實(shí)情況形成工程資料，編制工程竣工報(bào)告并將各項(xiàng)初驗(yàn)資料及時(shí)通報(bào)給項(xiàng)目管理部。3、項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)對(duì)接規(guī)劃部門完成建設(shè)工程封頂核驗(yàn)、按照招投標(biāo)管理規(guī)定配合選擇竣工測(cè)量單位、對(duì)接消防部門完成消防驗(yàn)收、對(duì)接市政園林部門

15、完成綠化驗(yàn)收、對(duì)接氣象部門完成防雷驗(yàn)收、對(duì)接人防部門完成人防工程驗(yàn)收、對(duì)接水務(wù)部門完成節(jié)水設(shè)施及水土保持驗(yàn)收，根據(jù)項(xiàng)目需要完成國(guó)安、涉林、涉海等各類專項(xiàng)驗(yàn)收。4、項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備各項(xiàng)資料，向地方政府政務(wù)中心提出項(xiàng)目竣工聯(lián)合驗(yàn)收。5、項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)向市城建檔案館的檔案移交工作，取得竣工備案證明等相關(guān)批件。二、工程結(jié)算管理1、工程項(xiàng)目完工后，開發(fā)板塊總工辦應(yīng)組織成立竣工決算小組，應(yīng)組織項(xiàng)目管理部、預(yù)算部等相關(guān)人員，督促施工單位繪制工程竣工圖，最終工程量以竣工圖為計(jì)算依據(jù)，以原施工承包合同、補(bǔ)充合同或協(xié)議、監(jiān)理和現(xiàn)場(chǎng)的簽證，對(duì)比審核施工單位提交的工程竣工結(jié)算資料。2、總工辦（工程部）負(fù)責(zé)制定開發(fā)項(xiàng)

16、目工程竣工結(jié)算流程，總工辦、項(xiàng)目管理部、集團(tuán)預(yù)算部、財(cái)務(wù)部均應(yīng)對(duì)施工單位提交的工程竣工結(jié)算資料進(jìn)行審核，總工程師負(fù)責(zé)審定，開發(fā)板塊總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批后，按照施工合同等的約定進(jìn)行付款。第5章 ：銷售及物業(yè)管理一、項(xiàng)目預(yù)售及銷售管理1、分管銷售工作的領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)組織銷售部（招商部）針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，組織議定項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格（具體到每一個(gè)銷售單元）、決定是否進(jìn)行銷售外包等。銷售部（招商部）負(fù)責(zé)按政府規(guī)定的格式擬定預(yù)售方案，針對(duì)具體項(xiàng)目擬定銷售政策及傭金政策等。2、銷售部（招商部）負(fù)責(zé)配合分管招投標(biāo)工作的領(lǐng)導(dǎo)選定代銷單位、選定售樓部裝修單位、選定商品房預(yù)售測(cè)繪單位、銷售宣傳推廣單位等，并負(fù)責(zé)合作協(xié)議的跟蹤管

17、理工作。3、項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)收集項(xiàng)目土地證、規(guī)劃許可證、施工許可證、白蟻預(yù)防合同備案證明等項(xiàng)目資料；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的設(shè)立及相關(guān)協(xié)議的簽訂工作，上述資料應(yīng)及時(shí)移交銷售部（招商部）。4、銷售部（招商部）負(fù)責(zé)參與政府部門組織的預(yù)售（網(wǎng)簽）系統(tǒng)學(xué)習(xí)及資料系統(tǒng)的錄入工作。并按地方政府服務(wù)中心要求的資料清單進(jìn)行預(yù)售許可證的申報(bào)工作。5、銷售部（招商部）指派負(fù)責(zé)編制銷售（招商）回款進(jìn)度計(jì)劃，負(fù)責(zé)計(jì)劃的跟蹤實(shí)施及定期上報(bào)工作；6、鼓勵(lì)企業(yè)內(nèi)部員工推薦客戶進(jìn)行購(gòu)買和租賃，具體的獎(jiǎng)勵(lì)辦法由銷售部門（招商部）根據(jù)各項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行制定。二、項(xiàng)目移交及物業(yè)管理1、總工辦（工程部）在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，應(yīng)及時(shí)組織施工單位向開