不動(dòng)產(chǎn)租賃營(yíng)改增逐條解讀

1、不動(dòng)產(chǎn)租賃營(yíng)改增逐條解讀！第一部分：不動(dòng)產(chǎn)租賃營(yíng)改增概念一、基本概念與納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年14號(hào)）的介紹相同，在納稅人提 供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅 務(wù)總局公告2016年16號(hào)）中，重復(fù)出現(xiàn)了單位、個(gè)體工商 戶、其他個(gè)人，不動(dòng)產(chǎn)、住房等等概念。為準(zhǔn)確理解文件， 避免出現(xiàn)偏差，首先簡(jiǎn)單回顧以下幾個(gè)基本概念：（一）納稅人1、單位與個(gè)人單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社 會(huì)團(tuán)體及其他單位。單位，也就是企業(yè)和非企業(yè)性單位之和。個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人。其他個(gè)人，也就是 自然人。個(gè)人，也就是個(gè)體工商戶和自然人之和。

2、企業(yè)、非企業(yè)性單位、個(gè)體工商戶、自然人，共同構(gòu)成 了全部增值稅、營(yíng)業(yè)稅納稅人范圍，也可以說(shuō)，單位、個(gè)體 工商戶和其他個(gè)人，共同組成了所有的增值稅、營(yíng)業(yè)稅納稅 人。2、增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人從納稅人類(lèi)別來(lái)分，增值稅分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。對(duì)照“單位和個(gè)人”： 企業(yè)：可以是增值稅一般納稅人或者小規(guī)模納稅人。 非企業(yè)性單位：也可以是增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人。個(gè)體工商戶：同上，個(gè)體工商戶也可以是增值稅一般納 稅人和小規(guī)模納稅人。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，個(gè)體工商戶以小規(guī)模 納稅人居多，而且大多數(shù)都為雙定戶。其他個(gè)人：自然人，都是小規(guī)模納稅人。 接下來(lái)，我們看一個(gè)例子，以更好的理解：3、舉例試點(diǎn)

3、有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定規(guī)定：個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。如何理解這條規(guī)定呢？按照剛才的解釋?zhuān)瑧?yīng)理解如下：1、自然人出租住房，按照5%征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額；2、屬于小規(guī)模納稅人的個(gè)體工商戶，出租住房，按照5%征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額；3、屬于一般納稅人的個(gè) 體工商戶，出租住房，也應(yīng)該按照5%征收率減按1.5%計(jì)算 應(yīng)納稅額。最后這一點(diǎn)是大家容易忽視的地方，提醒大家注 意。（二）標(biāo)的物1、不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)范圍廣泛，不僅包括房屋、商鋪、樓堂館所，還包括路、橋、道、壩等等。2、房屋房屋，即建筑物，包括住宅、商業(yè)用房、辦公樓、廠房 等等。房屋僅僅是建筑物的概念，比不動(dòng)產(chǎn)

4、的概念要小。3、住房住房，是指住宅、居民用房。不動(dòng)產(chǎn)的概念大于房屋，房屋概念大于住房。 還是舉例說(shuō)明，以便于更好理解：納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行 辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年16號(hào)）規(guī)定：其他個(gè)人 出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額； 其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅 額。這條規(guī)定的含義包括：1、其他個(gè)人，即自然人出租一個(gè)商鋪等非住宅，應(yīng)按照租金和5%征收率計(jì)算增值稅；2、自然人出租住宅，則按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算增值稅。這里不動(dòng)產(chǎn)和住宅是適用不同的計(jì)算方法。二、遵循的原則與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，在納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃

5、服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年16號(hào)）中，納稅地點(diǎn)、征收機(jī)關(guān)等遵循一些共同的規(guī)律 和原則。（一）納稅地點(diǎn)前面已經(jīng)說(shuō)到，納稅人（除自然人以外）應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。自然人出租不動(dòng)產(chǎn)，只需 在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納稅款即可。（二）征收機(jī)關(guān)根據(jù)前面的說(shuō)明，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，委托地方稅務(wù)局代為征收增值稅，請(qǐng)注意，僅僅是自然人出租不動(dòng)產(chǎn)， 由地方稅務(wù)局代為征收，單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，仍 由國(guó)家稅務(wù)局征收。請(qǐng)大家思考以下例子： 北京西城區(qū)的一個(gè)個(gè)體工商戶，在河北省石家莊擁有一個(gè)商鋪，個(gè)體工商戶將河北的不動(dòng)產(chǎn)出租，請(qǐng)問(wèn)，這個(gè)個(gè)體 工商戶是不是需要預(yù)繳稅款？如

6、果需要，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地 的主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)應(yīng)還是地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳呢？根據(jù)前面的介紹，納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。由于我們只是將其他個(gè)人，即自然人出租不 動(dòng)產(chǎn)的增值稅，委托地方稅務(wù)局代為征收，而個(gè)體工商戶出 租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，并未委托地稅代征，因此，該個(gè)體工商戶應(yīng) 在河北預(yù)繳稅款，應(yīng)向河北的國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳。（三）對(duì)改革前取得的不動(dòng)產(chǎn)給予過(guò)渡政策與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，對(duì)老項(xiàng)目均給予過(guò)渡政策。老項(xiàng)目是指納稅人在改革前， 即4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，在改革后即5月1日以后出 租的業(yè)務(wù)。（四）過(guò)渡政策中增值稅征收率為

7、原營(yíng)業(yè)稅稅率納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，在原營(yíng)業(yè)稅政策下，適用5%營(yíng)業(yè)稅稅率。與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，統(tǒng)籌考慮各方 面因素后，我們對(duì)提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，設(shè)置5%增值稅 征收率。納稅人出租老項(xiàng)目、老房產(chǎn)，都可以按照過(guò)渡政策， 采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依征收率計(jì)稅。前已說(shuō)明。5%的增值稅征收率，較原5%營(yíng)業(yè)稅時(shí)的稅負(fù) 相比，已是下降。第二部分：不動(dòng)產(chǎn)租賃征管逐條解讀第一條 根據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè) 稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)）及現(xiàn)行增 值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。辦法作為36號(hào)文件的配套文件，目的是在現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定的總體框架下，將36號(hào)文件的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，在實(shí)際操

8、作層面上，對(duì)36號(hào)文件中確立的基本原則和 制度作出進(jìn)一步明確和細(xì)化，區(qū)分不同情況，做出便于稅務(wù) 機(jī)關(guān)和納稅人更好地理解和執(zhí)行的規(guī)定，以增強(qiáng)政策文件的 可操作性。第二條 納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出租不動(dòng)產(chǎn)），適用本辦法。 取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。 納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法?！菊呓庾x】本條明確了該辦法的適用范圍。一是，本辦法明確 的是經(jīng)營(yíng)租賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)征收管理規(guī)定，不包括融資租 賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃兩者性質(zhì)完全 不同，融資租賃的目的是取得租賃標(biāo)的物的所有權(quán)，而經(jīng)營(yíng) 租賃的目

9、的僅僅是獲得租賃標(biāo)的物一段時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)；融 資租賃一般以融資額來(lái)計(jì)算租金，經(jīng)營(yíng)性租賃以租賃標(biāo)的物 占用的時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)計(jì)算租金；融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，在租入方 進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的不動(dòng)產(chǎn)，不在租入方核 算，而在出租方核算等等。因融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃兩者性質(zhì) 完全不同，稅收處理上也存在差異。本辦法僅規(guī)范了經(jīng)營(yíng)性 租賃業(yè)務(wù)。二是，取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐 贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。 三是，納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。試點(diǎn)實(shí)施 辦法規(guī)定，道路通行服務(wù)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增 值稅。但如果納稅人提供道路通行服務(wù)，也要實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)所 在地預(yù)繳稅款，機(jī)

10、構(gòu)所在地申報(bào)繳納的方法，將給納稅人帶 來(lái)極大的辦稅難度。因?yàn)楣泛荛L(zhǎng)，可能跨好幾個(gè)縣（市、 區(qū)）甚至跨省，納稅人每個(gè)縣（市、區(qū)）都去預(yù)繳稅款，是 不可能實(shí)現(xiàn)的。因此，本辦法將納稅人提供的道路通行服務(wù) 排除在外。這樣就是說(shuō)，納稅人提供道路通行服務(wù)，在機(jī)構(gòu)所在地直接申報(bào)納稅即可，不需要預(yù)繳稅款。第三條 一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增 值稅：（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不 動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng) 納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的， 納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān) 預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)

11、關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納 稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?！菊呓庾x】二是，前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅。 當(dāng)增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu) 所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人在機(jī)構(gòu)所在地繳納的 稅款，滿足不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅原則。為減輕納稅人的辦稅負(fù) 擔(dān)，文件規(guī)定，在此情況下納稅人不需要預(yù)繳，直接在機(jī)構(gòu) 所在地申報(bào)繳納出租不動(dòng)產(chǎn)的收入，計(jì)算納稅即可。三是， 僅就“其他個(gè)人（即自然人）”出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)委托地稅代 征，因而

12、除其他個(gè)人以外的納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳的稅 款，仍在國(guó)稅局繳納。因此，一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，在不 動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地后向主管?chē)?guó)稅 機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。舉例說(shuō)明：例1：北京西城區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納 稅人2013年購(gòu)買(mǎi)了河北一座寫(xiě)字樓用于出租。如果納稅人對(duì)出租該不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。請(qǐng)問(wèn)，自2016年5月1日起，納稅人出租該寫(xiě)字樓，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù) 繳稅款？分析：納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)在河北， 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)），因此納 稅人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。納稅人為增值稅一般納稅 人，不是自然人，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，則應(yīng)向不

13、動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法后，按照規(guī)定，應(yīng)以收取的租金按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不 動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，而后回機(jī)構(gòu)所在地，以 同樣的計(jì)稅方法向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。例2：北京西城區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納 稅人2013年購(gòu)買(mǎi)了西城區(qū)兩層寫(xiě)字樓用于出租，其中一層 自用，另一層出租。如果納稅人對(duì)出租該不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)行簡(jiǎn) 易計(jì)稅方法。請(qǐng)問(wèn)，自2016年5月1日起，納稅人出租該 寫(xiě)字樓，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？分析：納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)也在北 京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）， 因此納稅人不需要預(yù)繳稅款。納稅

14、人以收取的租金按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納 稅即可。（二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng) 產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的， 納稅人應(yīng)按照3的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù) 繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)適 用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行?！菊呓庾x】本款明確了一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法的相關(guān)政策規(guī)定。一是，此處將預(yù)征率定為3%，比小規(guī)模

15、納 稅人的征收率5%小。主要考慮是，稅負(fù)測(cè)算顯示，增值稅納 稅人適用一般計(jì)算方法出租不動(dòng)產(chǎn)，稅負(fù)較原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是降 低的。出租不動(dòng)產(chǎn)原屬于營(yíng)業(yè)稅下的“服務(wù)業(yè)租賃”，營(yíng) 業(yè)稅稅率為5%。為避免在不動(dòng)產(chǎn)所在地產(chǎn)生多預(yù)繳的稅款， 因而對(duì)于納稅人適用一般計(jì)算方法出租不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn) 所在地的預(yù)征率定為3%，低于5%原營(yíng)業(yè)稅稅率。二是，納 稅地點(diǎn)問(wèn)題，前面已經(jīng)講過(guò)，出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地 納稅。當(dāng)增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地不 在同一縣（市、區(qū)）的，則應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回 機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其 機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，為減輕納稅人的辦稅負(fù)

16、 擔(dān)，則納稅人不需要預(yù)繳，直接在申報(bào)期申報(bào)繳納出租不動(dòng) 產(chǎn)的收入，計(jì)算納稅即可。三是，委托地稅代征的出租業(yè)務(wù) 僅為“其他個(gè)人（即自然人）”出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，除其他個(gè) 人以外的納稅人，也就是單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，仍在國(guó)稅局預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地后向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。四是，增值稅一般納稅人出租改革前取得的不動(dòng)產(chǎn)，也 可以適用一般計(jì)算法，按照該條規(guī)定計(jì)算預(yù)繳稅款或應(yīng)納 稅額。也就是說(shuō)，過(guò)渡政策給予納稅人自由選擇權(quán)，對(duì)于改 革前取得的不動(dòng)產(chǎn)，納稅人可以自行選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，或 者一般計(jì)稅方法，納稅人可根據(jù)自身實(shí)際情況，做出最有于 企業(yè)的選擇。同樣舉例說(shuō)明更為清晰：例3：北京西城區(qū)某納稅人為增值

17、稅一般納稅人，該納 稅人2016年6月購(gòu)入河北一座寫(xiě)字樓用于出租。請(qǐng)問(wèn)，自2016年7月1日起，納稅人出租該寫(xiě)字樓，應(yīng)如何計(jì)算納稅？ 如何預(yù)繳稅款？分析：納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)在河北， 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)），因此納稅 人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。納稅人為增值稅一般納稅 人，其出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅 款。在此題中，增值稅一般納稅人出租營(yíng)改增試點(diǎn)后取得的 不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，則應(yīng)以收取的租金按照3%的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地，河北的國(guó)稅機(jī) 關(guān)預(yù)繳稅款，而后回機(jī)構(gòu)所在地，按照銷(xiāo)項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅 額的方法計(jì)算應(yīng)納稅額，向

18、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。例4：接例3，如果納稅人購(gòu)買(mǎi)的是北京西城區(qū)一層寫(xiě)字樓用于出租，請(qǐng)問(wèn)，自2016年5月1日起，納稅人出租 該寫(xiě)字樓，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？分析：納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)也在北 京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市 區(qū)）， 因此納稅人不需要預(yù)繳稅款。增值稅一般納稅人出租改革后 取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法。即應(yīng)按照銷(xiāo)項(xiàng)減去進(jìn)項(xiàng) 的方法計(jì)算應(yīng)納稅額，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。第四條 小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納 增值稅：（一）單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶 出租住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出 租住房，按照

19、5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的， 納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān) 預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納 稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（二）其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收 率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?！菊呓庾x】本條明確了小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)政策規(guī)定。三是，36號(hào)文件規(guī)定“個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率 減按1.

20、5%計(jì)算應(yīng)納稅額”。個(gè)人包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。 因此，在第一款小規(guī)模納稅人中“單位和個(gè)體工商戶”出租 不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中，需要排除括號(hào)內(nèi)的內(nèi)容，即個(gè)體工商戶出租 住房。接著，這款中接著明確，個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。四是，出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在 不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅，當(dāng)單位和個(gè)體工商戶出租的不動(dòng)產(chǎn)與其 機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地 預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。單位和個(gè)體工商戶出租 的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，為減輕納稅人的辦稅負(fù)擔(dān)，則納稅人不需要預(yù)繳，直接申報(bào)納稅即可。五是，前已敘及，不動(dòng)產(chǎn)范圍遠(yuǎn)大于住房。個(gè)人減按1.5%計(jì)算應(yīng)

21、納稅額政策僅針對(duì)“住房”，因此，在第二款規(guī)定中， 分其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），和其他個(gè)人出租住房 兩部分來(lái)規(guī)定。前已提到，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，由地稅代 征。因此第二款中規(guī)定，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，包括住房， 都向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。還是來(lái)看看例子：例5：北京市西城區(qū)某個(gè)體工商戶2013年購(gòu)買(mǎi)河南商鋪 一套，一直用于出租。請(qǐng)問(wèn)，自2016年5月1日起，納稅 人出租該商鋪，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？分析：個(gè)體工商戶機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)在 河南，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)），因 此納稅人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅。納稅人為個(gè)體工商 戶，不是自然人，應(yīng)向

22、不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值 稅。在此題中，納稅人出租商鋪，不是住房，按照規(guī)定應(yīng)以 收取的租金按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在 地，河南的國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，而后回機(jī)構(gòu)所在地，按照同 樣的計(jì)稅方法，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。例6：接例5，如果該個(gè)體工商戶購(gòu)買(mǎi)的是河南的住房 一套（住房登記在該個(gè)體工商戶名下），自2016年5月1日起，納稅人出租該住房，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？分析：同上，該個(gè)體工商戶應(yīng)以收取的租金減按照1.5%征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地，河南的國(guó)稅機(jī)關(guān) 預(yù)繳稅款，而后回機(jī)構(gòu)所在地，按照同樣的計(jì)稅方法，向主 管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。例7：張三為北京市居民，2

23、013年購(gòu)買(mǎi)河南商鋪一套， 一直用于出租。請(qǐng)問(wèn)，自2016年5月1日起，張三出租該 商鋪，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？分析：試點(diǎn)實(shí)施辦法明確，“其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)”委托地方稅務(wù)局代為征收。自然人出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn) 所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。在此題中，納稅人出租商鋪， 不是住房，按照規(guī)定應(yīng)以收取的租金按照5%的征收率計(jì)算應(yīng) 納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地，河南的地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。例8：接例7，如果張三購(gòu)買(mǎi)的是河南的住房一套，自2016年5月1日起，張三出租該住房，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如 何預(yù)繳稅款？分析：因張三出租的是住房，個(gè)人出租住房可以按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，因此，張三應(yīng)以收取

24、的租 金，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所 在地，河南的地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。第五條 納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地在同一直轄市或計(jì)劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直 轄市或計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局決定是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù) 繳稅款。【政策解讀】本條明確了預(yù)繳稅款的特殊規(guī)定。一是，本條中納稅人，不包括其他個(gè)人。原因是其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，不需要預(yù)繳 稅款，直接在不動(dòng)產(chǎn)所在地申報(bào)納稅即可。二是，納稅人所 出租的不動(dòng)產(chǎn)，與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的， 需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納。三 是，為減輕納稅人負(fù)擔(dān)，減少辦稅環(huán)節(jié)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所在地 與其機(jī)構(gòu)所在

25、地不在同一縣（市、區(qū)）但在同一直轄市或計(jì) 劃單列市的，可由直轄市或計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局決定是否 需要預(yù)繳稅款。注意，只能是直轄市或計(jì)劃單列市內(nèi)能進(jìn)行 特殊處理。第六條 納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定需要預(yù)繳 稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動(dòng)產(chǎn)所在地主 管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款?！菊呓庾x】本條明確了出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的納稅申報(bào)期。預(yù)繳稅款的時(shí)間，也可以由不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān) 核定。試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十七條規(guī)定，增值稅的納稅期 限分別為1日、3日、5日、10日、15日、1個(gè)月或者1個(gè) 季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人 應(yīng)納稅額的大小分別核定。以1個(gè)季度為納稅

26、期限的規(guī)定適 用于小規(guī)模納稅人、銀行、財(cái)務(wù)公司、信托投資公司、信用 社，以及財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他納稅人。不能按 照固定期限納稅的，可以按次納稅。納稅人以1個(gè)月或者1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，自期滿之日起15日內(nèi)申報(bào)納稅； 以1日、3日、5日、10日或者15日為1個(gè)納稅期的，自期 滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日起15日內(nèi)申報(bào)納稅 并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)可按照該規(guī)定核定納稅 人出租不動(dòng)產(chǎn)的納稅期限。第七條 預(yù)繳稅款的計(jì)算（一）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按 照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷(xiāo)售額（1+11%）3%（二）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，

27、除 個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷(xiāo)售額（1+5%）5%（三）個(gè)體工商戶出租住房，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳 稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷(xiāo)售額（1+5%）1.5%【政策解讀】本條明確了預(yù)繳稅款的計(jì)算方法。一是，本條中“納稅人”仍不包括其他個(gè)人。二是，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般 計(jì)稅方法計(jì)稅的，適用稅率為11%，并按照3%預(yù)征率預(yù)征， 因此，應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷(xiāo)售額（1+11%）3%；簡(jiǎn)易計(jì) 稅方法征收率為5%，按照5%征收率預(yù)征，因此，應(yīng)預(yù)繳稅 款含稅銷(xiāo)售額（1+5%）5%；個(gè)人出租住房，減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，因此個(gè)體工商戶出租住房，應(yīng)預(yù)繳稅款含 稅銷(xiāo)售額（1+5%）1.5%。

28、此計(jì)算方法較銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)管理 辦法中的預(yù)繳稅款計(jì)算方法更為準(zhǔn)確，主要原因是：國(guó)稅部 門(mén)信息系統(tǒng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，在國(guó)稅局預(yù)繳稅款時(shí)，納稅人通過(guò)填寫(xiě)增值稅預(yù)繳稅款表，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)報(bào)告其是否屬于一般納稅人，是否按照一般計(jì)稅方法計(jì) 稅，相關(guān)的信息、表格數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)，可以傳遞 到其機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)，因此可以采取更為準(zhǔn)確的方 法計(jì)算預(yù)繳稅款。舉例進(jìn)行計(jì)算的詳細(xì)說(shuō)明：例 9：北京市西城區(qū)某納稅人（增值稅一般納稅人）2013 年購(gòu)買(mǎi)河南商鋪10 套，全部用于出租。每月租金收入 20 萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)，自2016年5月1日起，納稅人出租該商鋪，應(yīng) 如何計(jì)算預(yù)繳稅款？分析：納稅人機(jī)構(gòu)所在地在

29、北京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)在河南， 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)），因此納稅 人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)稅預(yù)繳稅款。該納稅人為增值稅一般 納稅人，如果納稅人選擇一般計(jì)稅方法，按照本條第一款的 規(guī)定，預(yù)繳稅款=20（1+11%）3%=0.54萬(wàn)元。如果納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，則按照本條第二款的規(guī) 定，預(yù)繳稅款=20（1+5%）5%=0.95萬(wàn)元。例10：接例 9，如果納稅人為個(gè)體工商戶，購(gòu)買(mǎi)的不是 商鋪，而是河南的住房一套（住房登記在該個(gè)體工商戶名 下），每月租金 3.5 萬(wàn)元，自2016 年 5 月 1 日起，納稅人出 租該住房，應(yīng)如何計(jì)算預(yù)繳稅款？分析：同上，試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定規(guī)定，個(gè)人出租

30、住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。按照本條 第三款的規(guī)定，此題中，個(gè)體工商戶應(yīng)以收取的租金減按1.5%征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅額。預(yù)繳稅款=3.5（1+5%）1.5%=0.05萬(wàn)元。第八條 其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納 稅款：（一）出租住房： 應(yīng)納稅款含稅銷(xiāo)售額（1+5%）1.5%（二）出租非住房： 應(yīng)納稅款含稅銷(xiāo)售額（1+5%）5%【政策解讀】本條對(duì)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)納稅額計(jì)算進(jìn)行了明確。一是，前已敘及，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，不需要預(yù)繳， 直接在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。二是，試點(diǎn)過(guò)渡 政策的規(guī)定規(guī)定，個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。因此，其

31、他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)區(qū)分住 房和非住房，分別適用不同公式計(jì)算應(yīng)納稅額。如果其他個(gè) 人出租的是住房，則應(yīng)將租金轉(zhuǎn)換為不含稅價(jià)后，按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額；如果其他個(gè)人出租的是非住房，則應(yīng)將租金轉(zhuǎn)換為不含稅價(jià)后，按5%計(jì)算應(yīng)納稅額。其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，統(tǒng)一按照5%征收率對(duì)含稅價(jià)格進(jìn)行換算。 舉例說(shuō)明：例11：張三為北京居民，擁有北京東城區(qū)住房三套，其 將兩套住房出租，每月租金合計(jì)達(dá)3.3萬(wàn)元，張三應(yīng)如何計(jì) 算應(yīng)納稅額？應(yīng)向哪里的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅？分析：張三為個(gè)人，個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，由地方稅務(wù) 部門(mén)代為征收。個(gè)人出租住房，可以依5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。則按照本條的規(guī)定，應(yīng)納稅款3.3（

32、1+5%）1.5%=0.05萬(wàn)元。張三應(yīng)向住房所在地的主管地稅機(jī)關(guān)，即北京東城區(qū)的地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅0.05萬(wàn)元。例12：接例11，如果張三出租的不是住房，而是商鋪， 商鋪也在北京市東城區(qū)。假設(shè)每月租金仍為3.3萬(wàn)元，張三 應(yīng)如何計(jì)算應(yīng)納稅額？應(yīng)向哪里的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅？分析：同上，張三為個(gè)人，個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，由地 方稅務(wù)部門(mén)代為征收。個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），直接 按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。則按照本條的規(guī)定，應(yīng)納稅 款3.3（1+5%）5%=0.16萬(wàn)元。張三應(yīng)向商鋪所在地的 主管地稅機(jī)關(guān)，即北京東城區(qū)的地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅0.16萬(wàn) 元。第九條 單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)

33、定向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)增值 稅預(yù)繳稅款表?！菊呓庾x】本條是對(duì)預(yù)繳稅款的操作規(guī)定。一是，本條中僅針對(duì)“單位和個(gè)體工商戶”，不包括“其他個(gè)人”，因?yàn)槠渌麄€(gè)人出租 不動(dòng)產(chǎn)，不需要預(yù)繳稅款。二是，單位和個(gè)體工商戶在不動(dòng) 產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，需要填寫(xiě)增值稅預(yù)繳 稅款表“預(yù)征項(xiàng)目和欄次”中的第三行“出租不動(dòng)產(chǎn)”。增 值稅預(yù)繳稅款表中還需要填寫(xiě)納稅人名稱(chēng)、納稅人識(shí)別號(hào) 等信息。我們已經(jīng)在稅收征管信息系統(tǒng)中進(jìn)行開(kāi)發(fā)，納稅人 填報(bào)的增值稅預(yù)繳稅款表錄入信息系統(tǒng)后，可在各地區(qū) 信息實(shí)現(xiàn)互換，后續(xù)可以通過(guò)納稅人識(shí)別號(hào)，統(tǒng)一查詢納稅 人在異地出租不動(dòng)產(chǎn)、提供建筑服務(wù)（納稅人異地提

34、供建筑 服務(wù)，也需要預(yù)繳稅款，也需要填報(bào)增值稅預(yù)繳稅款表） 的詳細(xì)信息，便于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后續(xù)跟蹤檢查。通過(guò)增值 稅預(yù)繳稅款表，我們可以實(shí)現(xiàn)納稅人異地經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的信息 傳遞，全面掌握納稅人的經(jīng)營(yíng)信息。第十條 單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在 地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合 法有效憑證?！菊呓庾x】區(qū)分納稅人身份，是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，區(qū) 分不動(dòng)產(chǎn)的取得時(shí)間，是改革前取得還是改革后取得，還區(qū) 分不動(dòng)產(chǎn)是否是住房，我們分別來(lái)舉幾個(gè)例子，全流程分析 納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)如

35、何繳納增值稅。例 13：北京海淀區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納 稅人 2013 年購(gòu)買(mǎi)了天津商鋪一層用于出租，購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格為500 萬(wàn)元，取得不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票。納稅人每月收到的租金為 10萬(wàn)元。假設(shè)該納稅人 2016 年 5 月份其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額為 25 萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)，2016 年 6 月申報(bào)期，納稅人應(yīng)如何計(jì)算 5 月所屬期的增值稅應(yīng)納稅額？應(yīng)如何申報(bào)納 稅？分析：（一）假設(shè)該納稅人對(duì)出租商鋪業(yè)務(wù)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅根據(jù)規(guī)定，納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)）的不動(dòng)產(chǎn)，需在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，則該納稅人應(yīng) 在天津國(guó)稅部門(mén)預(yù)繳的稅款為：預(yù)繳稅款=10（1+5%）5%=0.4

36、8萬(wàn)元。 納稅人取得天津國(guó)稅部門(mén)開(kāi)具的完稅憑證。 納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算5月份的增值稅應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額=10（1+5%）5%（出租業(yè)務(wù)）+25（其他業(yè)務(wù)）=25.48萬(wàn)元。納稅人6月15日前向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)5月份應(yīng)納稅額25.48萬(wàn)元，同時(shí)以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在天津預(yù)繳的0.48萬(wàn)元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅25萬(wàn)元。（二）假設(shè)該納稅人對(duì)出租商鋪業(yè)務(wù)選擇一般計(jì)稅方法 計(jì)稅同上，納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)） 的不動(dòng)產(chǎn)，需在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，該納稅人應(yīng)在天津 國(guó)稅部門(mén)預(yù)繳的稅款為：預(yù)繳稅款=10（1+11%）3%=0.27萬(wàn)元。納稅人取得天津國(guó)稅部門(mén)開(kāi)具的完稅

37、憑證。 納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算5月份的增值稅應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額=10（1+11%）11%（出租務(wù)）+25（其他業(yè)務(wù)）=25.99萬(wàn)元。由于納稅人在2013年購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，2016年5月，則沒(méi) 有相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。納稅人6月15日前向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)5月份應(yīng)納稅額25.99萬(wàn)元，同時(shí)以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在天津預(yù)繳的0.27萬(wàn)元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅25.72萬(wàn) 元。例 14：與例 13類(lèi)似，但納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)為改革后 取得的不動(dòng)產(chǎn)。北京海淀區(qū)某納稅人 2016年 5 月 1 日購(gòu)買(mǎi)了天津商鋪一層用于出租，購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格為555萬(wàn)元，取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，注明增值稅款55萬(wàn)元。納稅人立即將該商鋪出租，每月租金為10萬(wàn)元，自2016年5月開(kāi)始收取租金。假設(shè)該納稅人2016年5月份其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額為25萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)，2016年6月申報(bào)期，納稅人應(yīng)如何計(jì)算5月所屬期的增值稅應(yīng)納稅額？應(yīng)如何申報(bào)納稅？分析：（一）假設(shè)該納稅人為增值稅一般納稅人 增值稅一般納稅人出租改革后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，其應(yīng)在天津國(guó)稅部門(mén)預(yù)繳稅款：預(yù)繳稅款=10（1+11