中國住宅產(chǎn)業(yè)的市場競爭與創(chuàng)新

1、中國住宅產(chǎn)業(yè)的市場競爭與創(chuàng)新我國住宅產(chǎn)業(yè)總體上仍處在前 工業(yè) 時(shí)代 ，還沒有建立起完好的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈體系住宅產(chǎn)業(yè)競爭現(xiàn)狀與 問題在改革開放迅速 開展 的大背景下，我國住宅產(chǎn)業(yè)獲得了令人矚目的成績；最近年的城鎮(zhèn)住宅開發(fā)總建筑面積年均到達(dá)億平方米，住宅開發(fā)的質(zhì)量和住宅功能也隨著消費(fèi)者的成熟而不斷提升，住宅投資在近幾年占的，占 社會(huì) 固定資產(chǎn)總投資的，住宅產(chǎn)業(yè)在國民 經(jīng)濟(jì) 的地位日益突出。但是我們應(yīng)該清醒地看到，住宅產(chǎn)業(yè)的開展還存在著一些問題。一、住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)育尚不成熟當(dāng)前，我國住宅產(chǎn)業(yè)總體上仍處在前工業(yè)時(shí)代，還沒有建立起完好的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈體系。住宅開發(fā)事實(shí)上是由開發(fā)商為主導(dǎo)完成的一項(xiàng)集成工作，決定住宅品

2、質(zhì)的不僅是開發(fā)商本身，還有規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、設(shè)備配套、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的各個(gè) 企業(yè) 。一個(gè)樓盤的開發(fā)關(guān)系到少那么幾十家，多那么上百家企業(yè)。住宅開發(fā)的產(chǎn)業(yè)化率、管理程度與其他工業(yè)產(chǎn)業(yè)相去甚遠(yuǎn)。 目前 住宅行業(yè)競爭，主要發(fā)生在產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈同一環(huán)節(jié)的不同企業(yè)之間，低級(jí)競爭是這種行業(yè)競爭現(xiàn)狀的寫照，而成熟行業(yè)的競爭發(fā)生在不同的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈之間。二、住宅行業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的主要差距、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)育尚不成熟第一、缺乏有規(guī)模的產(chǎn)業(yè)龍頭；作為成熟工業(yè)產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)應(yīng)大于的市場份額，而我國最大的開發(fā)商市場有效份額缺乏。第二、缺乏穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)鏈下游企業(yè)； 現(xiàn)代 開發(fā)機(jī)制下的開發(fā)商的關(guān)鍵在于 金融 和土地，作為產(chǎn)業(yè)鏈龍頭的開發(fā)

3、商不成規(guī)模，將無法支撐設(shè)計(jì)、籌劃、集成、部品等產(chǎn)業(yè)鏈中的下游企業(yè)，而技術(shù)創(chuàng)新的核心往往在于產(chǎn)業(yè)鏈中的相關(guān)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈不穩(wěn)定，核心技術(shù)才能無法得以有效保護(hù)，嚴(yán)重制約行業(yè)技術(shù)的進(jìn)步和市場標(biāo)準(zhǔn)，助長了行業(yè)間的抄襲浮夸之風(fēng)。第三、專業(yè)化效勞體系不健全；由于缺乏健全的專業(yè)化效勞體系，以前 中國 的開發(fā)商普遍是“全能型開發(fā)商，其職責(zé)浸透到住宅開發(fā)的幾乎所有環(huán)節(jié)，規(guī)?；_展受到嚴(yán)重制約；住宅開發(fā)的專業(yè)化效勞應(yīng)有更為廣闊的開展空間，它們的成長發(fā)育速度與開展規(guī)模都將與住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程產(chǎn)生直接關(guān)聯(lián)。、競爭無序造成市場本錢高居不下如今國內(nèi)一些城市如，廣州、成都等許多城市樓盤廣告支出費(fèi)用占銷售額的，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)北京、深

4、圳、廣州、成都等區(qū)域性重點(diǎn)城市的主導(dǎo)報(bào)紙廣告收入，其中有來自地產(chǎn)界，炒作性的報(bào)道風(fēng)行。這造成樓盤工程的市場籌劃、效勞本錢不斷攀升，即便是目前最為成功的開發(fā)商也因?yàn)槌醋靼b之風(fēng)盛行，而無法正確預(yù)測市場，面對每個(gè)工程的前期投入費(fèi)盡心思。同時(shí)各種不具本質(zhì) 內(nèi)容 的住宅產(chǎn)業(yè)高層論壇、峰會(huì)不斷，炒作成分居多。一些開發(fā)商缺乏創(chuàng)新思想，盲目跟進(jìn)，低級(jí)抄襲仿制嚴(yán)重。創(chuàng)新是市場競爭中制勝的關(guān)鍵一、技術(shù)創(chuàng)新主導(dǎo)市場住宅產(chǎn)業(yè)市場競爭 目前 的關(guān)鍵在于技術(shù)創(chuàng)新，競爭形式是產(chǎn)品競爭，機(jī)制、品牌乃至產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈的競爭；事實(shí)上，近多年來，住宅開發(fā)的每一次提升都與技術(shù)創(chuàng)新密不可分。、成功樓盤的運(yùn)做經(jīng)歷同樣鎖定技術(shù)創(chuàng)新開發(fā)理念的

5、適度超前，是所有優(yōu)秀開發(fā) 企業(yè) 普遍關(guān)注的話題，它們在創(chuàng)新中獲得高附加利潤。緊隨潮流只是一些小型開發(fā)商的生存之道。對行業(yè)領(lǐng)跑者來說，市場風(fēng)險(xiǎn)和市場賣點(diǎn)只有一步之遙，超前缺乏，那么沒有競爭優(yōu)勢；但如超前過多，那么風(fēng)險(xiǎn)加大，技術(shù)產(chǎn)品配套跟不上，造成市場運(yùn)作費(fèi)用加大。許多成功樓盤都是各有特色優(yōu)勢，如分別突出 教育 、 旅游 、 藝術(shù) 、社區(qū)景觀、配套會(huì)所等住宅附加 內(nèi)容 ，將生活方式人性化地融入住宅開發(fā)；既有強(qiáng)調(diào)信息 網(wǎng)絡(luò) 、裝修一次到位、又有大量采用新型建材、新技術(shù)，進(jìn)步 科技 含量和施行優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)等實(shí)實(shí)在在品質(zhì)保證內(nèi)容，而非依靠炒作和包裝?？梢钥隙ǎS著住宅性能體系的全面推廣，以前針對某一住宅

6、性能主題，一招取勝的 時(shí)代 已經(jīng)過去，任何一個(gè)樓盤工程的成功，其開發(fā)商除了地域因素的 分析 之外，在技術(shù)創(chuàng)新領(lǐng)域必須保證住宅工程的所有功能單元的品質(zhì)優(yōu)秀，然后在某一單元獲得創(chuàng)新超前，拉開差距，產(chǎn)生領(lǐng)跑者。、生態(tài)住宅是當(dāng)前技術(shù)創(chuàng)新的主旋律住宅產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新目前仍然是 中國 住宅產(chǎn)業(yè)競爭的核心才能。而當(dāng)前以產(chǎn)品為主導(dǎo)的技術(shù)創(chuàng)新的主調(diào)定在了“生態(tài)住宅。目前國際上綠色生態(tài)住宅的 開展 具有以下特征：高新技術(shù)在這領(lǐng)域中占有重要地位，如：新能源、新材料、生物工程等；與此同時(shí)，因地制宜地采用地方性材料和技術(shù)以降低本錢也已成為開展趨勢；綠色生態(tài)住宅的開展已從單項(xiàng)技術(shù)和產(chǎn)品的使用走向系統(tǒng)技術(shù)的集成，進(jìn)而形成一個(gè)

7、以可持續(xù)開展為戰(zhàn)略、以高新技術(shù)為先導(dǎo)，全方位提升住宅品質(zhì)的新領(lǐng)域。綠色生態(tài)住宅是中國住宅產(chǎn)業(yè)開展的長遠(yuǎn)目的。生態(tài)住宅評(píng)價(jià)體系包括小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)、能源與環(huán)境、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、小區(qū)水環(huán)境、材料與資源等五個(gè)方面。它從技術(shù)、 經(jīng)濟(jì) 、環(huán)境、能源及 社會(huì) 的角度系統(tǒng)評(píng)價(jià)建筑物全壽命周期中的一每個(gè)階段中的綜合品質(zhì)，將更好地引導(dǎo)綠色生態(tài)住宅建立。二、機(jī)制創(chuàng)新與新的開發(fā)形式事實(shí)上，以技術(shù)創(chuàng)新為主調(diào)的競爭，是產(chǎn)品級(jí)的競爭，可以使企業(yè)實(shí)現(xiàn)初期的開展，但無法使企業(yè)實(shí)現(xiàn)質(zhì)變性的提升。中國住宅產(chǎn)業(yè)一個(gè)時(shí)期內(nèi)還處在轉(zhuǎn)型之中，機(jī)制創(chuàng)新就是創(chuàng)造新的游戲規(guī)那么，建立以龍頭企業(yè)為核心的供應(yīng)鏈體系，它將是企業(yè)獲得高額利潤的源泉。機(jī)

8、制 問題 同樣也是中國參加以后，住宅開發(fā)國際化的最大壁壘。但是住宅開發(fā)形式的變革已是 歷史 的必然，因此機(jī)制創(chuàng)新同樣也是企業(yè)晉級(jí)開展的最大時(shí)機(jī)。、中國住宅的消費(fèi)方式正經(jīng)歷從工地到工廠的逐步變革目前我國城市住宅的重要組成部分廚房，已經(jīng)根本完成了 工業(yè) 化的晉級(jí)，整體廚房幾乎完全控制了廚房配套市場，目前正向多樣性和規(guī)?；_展，并努力實(shí)現(xiàn)與電器的集成。在住宅的核心的另一組成部分衛(wèi)生間，整體浴室正悄然興起。從工業(yè)化住宅整體而言，輕鋼構(gòu)造住宅、木構(gòu)造住宅等以標(biāo)準(zhǔn)化為根底的新型構(gòu)造住宅消費(fèi)體系，在國際上有成功開展的經(jīng)歷，以它快速、高效、節(jié)能、環(huán)保的獨(dú)特優(yōu)勢一定會(huì)在中國住宅開發(fā)中占有相當(dāng)比重。但是需要引起重

9、視的是，住宅消費(fèi)方式的變革之花，應(yīng)在新的開發(fā)形式下結(jié)果。、住宅開發(fā)規(guī)模的打破住宅產(chǎn)業(yè)開展要立足與后國際環(huán)境的競爭，行業(yè)必須認(rèn)真考慮開發(fā)形式的轉(zhuǎn)型。其打破點(diǎn)在于幾個(gè)方面：首先是完善專業(yè)化效勞體系，引導(dǎo)扶持工業(yè)化住宅，通過住宅化手段提升管理層次；其次是通過行業(yè)組織加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化工作和有深度的行業(yè)自律。其中的核心在于專業(yè)化效勞體系的建立。住宅開發(fā)的綜合性決定了專業(yè)化效勞社會(huì)化的必然。完善專業(yè)化效勞體系，是穩(wěn)定的住宅產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈生成的前提。在專業(yè)化效勞體系中，尤其應(yīng)鼓勵(lì)建造集成商和專業(yè)管理咨詢公司的開展，為開發(fā)商松綁，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y商。國內(nèi)龍頭制造商和建筑工程企業(yè)，應(yīng)考慮向建造集成商方向的轉(zhuǎn)型。而具有相當(dāng)工程管理經(jīng)歷的開發(fā)商，應(yīng)考慮利用自己的人才和管理優(yōu)勢，轉(zhuǎn)型成為其他投資型開發(fā)商提供專業(yè)管理咨詢效勞的專業(yè)效勞公司。事實(shí)證明，在現(xiàn)行的開發(fā)形式下，全能型開發(fā)企業(yè)的高級(jí)工程經(jīng)理因無法滿足其如今的責(zé)、權(quán)、利現(xiàn)狀而流失，于是有些赫赫有名的開發(fā)