地下停車場評估案例2

1、 1 / 14 地下車庫作為建筑物的附屬建筑,已成為建筑物必不可少的配套設(shè)施。地下車庫造價(jià)較高，但受市場的影響，售價(jià)并不高，一般情況下均為虧本銷售。但若不做或少做，則又滿足不了政府相關(guān)部門的規(guī)劃要求。于是，怎樣在滿足車位數(shù)量及停車位尺寸的相關(guān)要求的情況下，盡量減少地下車庫的面積，或者在相同地下面積的情況下盡量多排車位，是每一個(gè)開發(fā)商所追求的目標(biāo)。 地下停車庫的面積大小，還直接影響到人防面積的大小，故盡量減少其面積，對控制成本有著非常積極的意義。 一般來說，高層住宅的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用剪力墻直接落地的方式處理，由于高層住宅各房間的尺寸限制，在上部落地剪力墻間做停車位不是一種經(jīng)濟(jì)的做法。通常，上部落地剪

2、力墻間的空間作為設(shè)備用房、人防、自行車庫房、物業(yè)管理用房等，汽車庫一般采用獨(dú)立車庫方式來解決。 住宅區(qū)的地下車庫一般都是按停微型車（微型客車、微型貨車、超微型轎車）、小型車（小轎車、6400系列以下的輕型客車、1040系列以下的輕型貨車來設(shè)計(jì)，故本文只對獨(dú)立地下微型及小型車停車庫進(jìn)行分析。 按中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ 10098，設(shè)計(jì)規(guī)范要求的小型車不同停車方式所占用的單車位及通車道所需尺寸，不難看出垂直式后退停車所占用的停車面積最小。故一般情況下，獨(dú)立地下車庫都采用該種停車方式。 以每停車單元停車6部計(jì)算，一般的設(shè)計(jì)柱距為 8.1米x 8.1米，柱斷面按600毫米x60

3、0毫米計(jì)算,每停車單元停車6部，每車位所占停車面積為（4.05+ 8.1+ 4.05）平方米(包括停車位之間的車道面積)。 汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ10098表 2 / 14 4.1.5中垂直式后退停車最小停車位尺寸為： 垂直通車道方向的xx為 5.3米，平行通車道方向的寬度為 2.4米，通車道寬度 5.5米。柱斷面按400*X計(jì)算,則車庫距為: 7.6x 8.05米,取為 7.6x 8.1米，柱寬取400毫米是由于小于該值時(shí)，混凝土施工質(zhì)量不容易保證，具體尺寸應(yīng)根據(jù)荷載情況由計(jì)算決定，總的原則是越窄越好。每車位所占停車面積為（ 4.05+ 8.1+ 4.05）平方米(包括停車位之間的車道面積

4、)。 首先，我們來看一看每一停車位所需的最小面積是多少。標(biāo)準(zhǔn)停車單元示意圖(上)優(yōu)化后的停車單元示意(下) 以每停車單元停車6部計(jì)算，一般的設(shè)計(jì)柱距為 8.1米x 8.1米，柱斷面按600毫米x600毫米計(jì)算,每停車單元停車6部，每車位所占停車面積為（ 4.05+ 8.1+ 3 / 14 4.05）平方米(包括停車位之間的車道面積)。 汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ10098表 4.1.5中垂直式后退停車最小停車位尺寸為： 垂直通車道方向的xx為 5.3米，平行通車道方向的寬度為 2.4米，通車道寬度 5.5米。柱斷面按400*X計(jì)算,則車庫距為: 7.6x 8.05米,取為 7.6x 8.1米，柱

5、寬取400毫米是由于小于該值時(shí)，混凝土施工質(zhì)量不容易保證，具體尺寸應(yīng)根據(jù)荷載情況由計(jì)算決定，總的原則是越窄越好。每車位所占停車面積為（ 4.05+ 8.1+ 4.05）平方米(包括停車位之間的車道面積)。 比較二種方案: 每車位面積: 一般方案每停車位面積: 21.87平方米。 優(yōu)化方案每停車位面積： 4 / 14 20.52平方米（包括停車位之間的車道面積）。 輔助用房面積： 按汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ100-98的 4.1.16條文說明,汽車庫用于管理及設(shè)備的輔助用房面積約為汽車庫面積的10%。一般方案輔助用房面積： 不計(jì)進(jìn)出車庫的車道面積則每車位的輔助用房面積為 2.187平方米。 優(yōu)化

6、方案輔助用房面積： 不計(jì)進(jìn)出車庫的車道面積，則每車位的輔助用房面積為 2.052平方米。 相應(yīng)人防面積: 由于獨(dú)立地下停車庫在人防的定義上屬臨空建筑,按北京市人防辦批準(zhǔn)的本項(xiàng)目的人防設(shè)計(jì)要求,獨(dú)立地下車庫每增加1平方米，需增加 0.3平方米的人防面積,故: 一般方案人防面積:(21.87+ 2.187)x 0.3= 7.217平方米 優(yōu)化方案人防面積:(20.52+ 2.052)x 0.3= 5 / 14 7.102平方米 雖然人防面積可以用來停車，但由于： 1人防面積產(chǎn)權(quán)屬人防辦，發(fā)展商用做車庫尚需向人防辦租用，并且也只能租而不是賣給客戶，使用效應(yīng)較差； 2人防工程造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通地下庫造價(jià)

7、； 3普通車庫與人防兼做車庫的總車位數(shù)只要滿足有關(guān)要求即可，沒必要多做車位。 所以，人防面積還是越少越好。 比較： 一般方案每車位總面積 21.87+ 2.187+ 7.217= 31.274平方米。 優(yōu)化方案每車位總面積 20.52+ 2.052+ 7.102= 29.344平方米即優(yōu)化方案每車位節(jié)省面積: 31.274- 29.344= 1.93平方米。 6 / 14 (以上每車位面積,未考慮進(jìn)出庫坡道及設(shè)備、設(shè)置等的面積分?jǐn)?按照一個(gè)10萬平方米的住宅小區(qū)來計(jì)算，一戶面積為80平方米，共有1250戶，按一戶一輛車，除去地面可停10，地下需停1125輛，按優(yōu)化方案，在相同停車數(shù)的前提下，可

8、節(jié)省 1.93x1125 2171.25平方米。 按照地下室綜合造價(jià)單價(jià)約3000元/平方米(包括直接造價(jià)、土地出讓金、設(shè)計(jì)及監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、房產(chǎn)測繪費(fèi)、招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)加印花稅、節(jié)能費(fèi)利息、資本化利息等)，則可節(jié)省3000x 2171.256,513 房地產(chǎn)評估案例 2.5 停車庫評估案例 案例 某估價(jià)對象是位于××小區(qū)19號(hào)西地塊公寓地下車庫，評估時(shí)為在建工程，評估目的為向銀行辦理抵押貸款手續(xù)提供價(jià)格參考依據(jù)，該評估對象為可轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，各項(xiàng)手續(xù)齊全。根據(jù)評估對象的特點(diǎn)和周邊房地產(chǎn)的實(shí)際情況，評估人員選取市場比較法和成本法作為最終的評估方法，在對這兩種評估方法評估結(jié)果進(jìn)

9、行加權(quán)的基礎(chǔ)上確定最終的評估價(jià)格。 一、個(gè)別因素分析 委估對象是位于某市××國際公寓地下車庫的對應(yīng)分?jǐn)偟某鲎寚型恋厥褂脵?quán)及在建工程（建筑面積14700平方米，分?jǐn)偼恋孛娣e3207平方米）。 ××國際公寓項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 總規(guī)劃建筑面積111700平方米，其中地上建筑面積87100平方米，地下建筑面積24600平方米。地下建筑面積中機(jī)動(dòng)車停車庫建筑面積14700平方米 7 / 14 （設(shè)計(jì)停車位共526個(gè)，其中機(jī)械車位54個(gè)，非機(jī)械車位472個(gè)），人防建筑面積9900平方米（設(shè)計(jì)人防停車位共100個(gè)，其中機(jī)械車位40個(gè)，非機(jī)械車位60個(gè)）。本次

10、評估對象為可銷售的地下車庫，建筑面積為14700平方米，共設(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車位526個(gè)，其中機(jī)械車位54個(gè)，非機(jī)械車位472個(gè)，所有可銷售的地下車位都已取得了某市商品房預(yù)售許可證，目前尚未對外進(jìn)行銷售。自評估基準(zhǔn)日起地下車庫用地尚可使用 46.5年。 委估對象目前已經(jīng)取得了建設(shè)工程施工許可證。在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2003年2月17日，地上部分建筑已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)施工和外裝修工 程；地下車庫工程已基本完成，其中非機(jī)械車位已全部建成且可投入使用；機(jī)械車位主要結(jié)構(gòu)已安裝完畢，所需的機(jī)械車位輔助材料都已購備入庫。 該宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”，紅線內(nèi)達(dá)到場地平整狀態(tài)。 二、區(qū)域因素分析（略） 三、市場背景分析（略

11、） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估價(jià)方法選用 估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選取市場比較法和成本法作為本次估價(jià)的基本方法。（估價(jià)方法和估價(jià)步驟略）。 六、估價(jià)測算過程 （一）市場比較法求取地下車庫房地產(chǎn)價(jià)格 1、市場比較法求取非機(jī)械地下車庫房地產(chǎn)價(jià)格 （1）選擇交易案例 8 / 14 根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個(gè)同類用途項(xiàng)目在全新條件下的市場價(jià)格進(jìn)行比較。 表一： 案例情況說明表 案例12 3項(xiàng)目名稱 ×× ×× ××位置 ××xx西側(cè) 委

12、估對象北側(cè) 委估對象東側(cè)用途 地下車庫 地下車庫 地下車庫交易日期 2003.2 2003.2 2003.2售價(jià)(人民幣)1000元/個(gè)1000元/個(gè)1200元/個(gè) （2）比較因素的選擇 （過程略）。 （3）比較因素xx及市場比較法結(jié)果 9 / 14 （過程略）。 非機(jī)械地下車位價(jià)格為： (111917+111897+121100)÷3=114971（元/個(gè)） 地下非機(jī)械車位共有472個(gè),則： 非機(jī)械車位總價(jià)=114971×472= 5426.63（萬元） 2、市場比較法求取機(jī)械地下車庫房地產(chǎn)價(jià)格 （過程略） 地下機(jī)械車位價(jià)格為： (104527+104507+112005

13、)÷3=107013（元/個(gè)） 地下非機(jī)械車位共有54個(gè),則： 非機(jī)械車位總價(jià)=107013×54= 577.87（萬元） 3、市場比較法求取地下車位總價(jià) 地下車庫總價(jià)= 5426.63+ 577.87= 6004.50（萬元） 地下車庫樓面單價(jià)= 6004.5÷14700=4085(元/平方米) （二）成本法求地下車庫房地產(chǎn)價(jià)格 10 / 14 （1）土地取得費(fèi)用 （過程略），土地取得費(fèi)用樓面單價(jià)為每平方米1000元。 （2）土地開發(fā)費(fèi) （過程略），土地開發(fā)費(fèi)為樓面單價(jià)200元/平方米。 （3）投資利息 （過程略），計(jì)算公式為： 投資利息=土地取得費(fèi)×

14、（1+貸款利息率）2-1+土地開發(fā)費(fèi)×（1+貸款利息率） 1.5-1 = 130（元/平方米） （4）投資利潤 考慮××市地下停車庫項(xiàng)目土地開發(fā)的正常投資利潤率及委托方投資利潤收益實(shí)際情況，以10%作為本次土地評估的投資利潤率。 則： 投資利潤=(土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi))×利潤率 =120（元/平方米） （5）土地成本費(fèi)用= （1）+ （2）+ （3）+ （4） 11 / 14 =1450（元/平方米） （6）土地增值收益 （過程略），土地增值收益=145元/平方米 （7）年期修正系數(shù) （說明過程略），年期修正系數(shù)= 0.9570 （8）土地使用權(quán)價(jià)格的求

15、取 待估宗地 46.5年期土地使用權(quán)價(jià)格（樓面熟地價(jià)） =（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益）×年期修正系數(shù) = 1526（元/平方米） （9）建筑物的建造成本 （過程略），建造成本為1908元/平方米。 （10）管理費(fèi)用和專業(yè)人士費(fèi)用 （過程略），管理費(fèi)用和專業(yè)人士費(fèi)用為167元/平方米。 （11）建造成本的利息和利潤 （過程略），建造成本的利息和利潤為262元/平方米。 （12）建筑物成新率 考慮到委估對象地下停車庫尚未竣工投入使用，其裝修及設(shè)備情況良好，故本次評估中建筑物綜合成新率取100%，則： 12 / 14 建筑物價(jià)值=（1908+167+262）

16、×100%=2337(元/平方米) （13）銷售費(fèi)用 （過程略），銷售費(fèi)用為251元/平方米。 （14）在建工程單價(jià)=1526+2337+251=4114(元/平方米) （15）在建工程總價(jià)=4114×14700= 6047.58（萬元） 七、估價(jià)結(jié)果的確定 委估對象為地下車庫，由于周邊同類物業(yè)交易市場較為活躍，市場比較法能夠充分體現(xiàn)評估對象的市場價(jià)值；同時(shí)由于委估對象車庫分為機(jī)械式和非機(jī)械式兩種類型，運(yùn)用成本法也能在一定程度上體現(xiàn)其組成部分市場價(jià)值的真實(shí)性。因此，采用算術(shù)平均法計(jì)算最終評估價(jià)格結(jié)果如下： 在建工程樓面單價(jià)=4085× 0.5+4114×

17、 0.5=4100（元/平方米）在建工程總價(jià)=4100×14700= 6027.00（萬元） 案例分析 一、地下停車庫物業(yè)特點(diǎn) 地下停車庫屬于一種較為特殊的物業(yè)，一般位于住宅、商業(yè)和寫字樓的地下部分，其產(chǎn)生主要為解決地上停車?yán)щy的問題，同時(shí)也是為了合理利用地下空間。相對于其他物業(yè)，地下停車庫存在如下特點(diǎn)： 1、權(quán)屬比較特殊。地下停車庫一般存在兩種不同情況： 開發(fā)商擁有車庫單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，可對車庫自由行使收益、處分權(quán)；地下車庫作為共有部位，建筑面積已進(jìn)行了分?jǐn)偅噹觳荒軉为?dú)出售。上述情況的存在， 13 / 14 導(dǎo)致了地下停車庫是否存在經(jīng)營性，同時(shí)也使得其價(jià)格表現(xiàn)形式多樣化。另外，也存在利用

18、人防工程作為地下車庫的情況。 2、計(jì)量單位比較特殊。商品房存在多種計(jì)量單位（套、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等），國家有關(guān)部門對于應(yīng)該以何種計(jì)量單位作為商品房銷售單位也有相關(guān)規(guī)定，但對于地下停車庫物業(yè)，由于地下停車庫物業(yè)用途的特殊性，消費(fèi)者比較認(rèn)同的則只有一種： 車位，與此同時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)相同建筑面積產(chǎn)生不同車位數(shù)的問題。 3、日常管理和服務(wù)相對特殊。地下停車庫除滿足停車這一基本功能外，可能會(huì)衍生出其他功能，當(dāng)然，這種功能主要為解決與機(jī)動(dòng)車相關(guān)的問題，屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，諸如： 車輛安全、車輛清潔、停車的方便和舒適、維修等等。由此，也導(dǎo)致另外一個(gè)話題，地下停車庫的日常管

19、理和服務(wù)，這也類似于住宅物業(yè)的小區(qū)配套問題，從某種意義上說，這在一定程度上決定了地下停車庫的檔次。 4、存在對租售對象的限制。由于地下停車庫與地上物業(yè)一同建設(shè)，主要作為地上物業(yè)的配套服務(wù)設(shè)施，一般情況下主要面對地上物業(yè)使用者，這在客觀上限制了其租售對象。同時(shí)，不同地區(qū)政府管理部門也出臺(tái)了關(guān)于地下停車庫的出售規(guī)定。開發(fā)商在實(shí)際銷售過程中也會(huì)面臨魚和熊掌的選擇問題，地下停車庫的租售方案總體上不能影響地上物業(yè)的租售是其基本原則。 二、地下停車庫物業(yè)的價(jià)格特點(diǎn) 由于地下停車庫物業(yè)本身所具有的特殊性，因此其價(jià)格除具備一般房地產(chǎn)的價(jià)格特點(diǎn)，往往會(huì)表現(xiàn)出如下特點(diǎn)： 1、價(jià)格往往和車位數(shù)掛鉤。與一般商品房不同，地下停車庫的銷售價(jià)格往往會(huì)以“元/車位”的形式體現(xiàn)，因此，地下停車庫的價(jià)格和最初原始投入緊密程度較低。 2、同一地區(qū)單位價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)較大的變化，由于地下停車庫自身地位和使用功能的特殊性，其單位價(jià)格往往不會(huì)像其他物業(yè)那樣，呈現(xiàn)出比較鮮明的獨(dú) 14 / 14 特性。同一地區(qū)