房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)指引

1、 1 / 14 房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)指引 (試行)-廣州市律師協(xié)會(huì)（經(jīng)廣州市律師協(xié)會(huì)四屆第十三次常務(wù)理事會(huì)討論通過） 第一章總則 第一條為了實(shí)現(xiàn)廣州市執(zhí)業(yè)律師從事房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的規(guī)范化，限制不正當(dāng)競爭，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，特制定本指引。 第二條本指引所稱的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要包括：涉及房屋土地為標(biāo)的物的建設(shè)、買賣、租賃、使用、物業(yè)管理、金融、修繕及土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方面的法律顧問、非訴訟及訴訟業(yè)務(wù)。 第三條本指引所述的各項(xiàng)業(yè)務(wù)的從業(yè)主體，須為已取得律師執(zhí)業(yè)證的執(zhí)業(yè)律師。 未取得律師執(zhí)業(yè)證的人員不得獨(dú)自從事房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)，但可協(xié)助執(zhí)業(yè)律師工作。 第四條執(zhí)業(yè)律師應(yīng)以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，誠實(shí)守信、勤勉盡責(zé)

2、，盡職盡責(zé)地維護(hù)委托人的合法權(quán)益，努力為委托人提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)。 第五條本指引旨在為執(zhí)業(yè)律師從事房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)提供最基本的指引，執(zhí)業(yè)律師還應(yīng)結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，豐富及完善各項(xiàng)業(yè)務(wù)操守。 第六條本律師協(xié)會(huì)的會(huì)員，均可申請(qǐng)參加房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中遇到的各類房地產(chǎn)法律問題，會(huì)員本人可申請(qǐng)律協(xié)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)就相關(guān)法律問題進(jìn)行研討；房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)認(rèn)為需要研討的，應(yīng)組織召開有關(guān)業(yè)務(wù)研討會(huì)。 第七條本律師協(xié)會(huì)在處理本會(huì)會(huì)員執(zhí)業(yè)紀(jì)律和糾紛案件時(shí)，涉及房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的案件，參照本指引。 第二章公司xx業(yè)務(wù) 第八條公司法律顧問業(yè)務(wù)主要包括以下各項(xiàng)： 2 / 14 （一

3、）常年法律顧問：指執(zhí)業(yè)律師接受房地產(chǎn)公司或房地產(chǎn)中介公司、建筑公司、拆遷公司或物業(yè)管理公司的委托，并通過書面合同確定的、為期一年以上的，為委托人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)。 1（二）項(xiàng)目法律顧問：指執(zhí)業(yè)律師接受房地產(chǎn)公司、建筑公司、拆遷公司或房地產(chǎn)項(xiàng)目法人或項(xiàng)目投資者等的委托，并通過書面合同確定的，專為指定項(xiàng)目提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)。 第九條律師在接受委托之前，應(yīng)審查委托人合法持有的下列文件原件：(一）公司法律文件（通用）： 、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；（通用） 、企業(yè)資質(zhì)證書；（通用） 、會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的公司注冊(cè)資本金或投資的驗(yàn)證報(bào)告；（通用）、公司章程；（通用） 、董事會(huì)名單；（通用） 、法定代表人證明書；

4、（通用） （二）業(yè)務(wù)法律文件： 、項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃xx或（項(xiàng)目類） 、項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同或項(xiàng)目建設(shè)許可證或（項(xiàng)目類） 、土地使用人已繳清出讓金的發(fā)票或（項(xiàng)目類） 、土地使用證或相應(yīng)的權(quán)屬證明或（項(xiàng)目類） 、房地產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)已建成并通過確權(quán)的）；（項(xiàng)目類） 、房地產(chǎn)項(xiàng)目使用驗(yàn)收的各項(xiàng)合格證；（物業(yè)管理類） 、物業(yè)管理委托合同；（物業(yè)管理類） 、物業(yè)移交確認(rèn)文件；（物業(yè)管理類） 3 / 14 、法律、法規(guī)規(guī)定的物業(yè)資料；（物業(yè)管理類） 10、物業(yè)管理公約（物業(yè)管理類） 第十條從事常年法律顧問業(yè)務(wù)的，應(yīng)建立律師業(yè)務(wù)檔案，每次工作的工作記錄應(yīng)歸檔備案，每月應(yīng)有工作記錄或拜訪委托人的工作情況記錄。

5、第十一條從事項(xiàng)目法律顧問業(yè)務(wù)的，應(yīng)建立律師業(yè)務(wù)檔案，并將每次工作的工作記錄歸檔備案。 2第三章其它非訴訟法律業(yè)務(wù) 第十二條業(yè)務(wù)范圍非訴訟法律業(yè)務(wù)主要包括但不限于： 1、出具法律意見書； 2、代理仲裁； 3、代為起草合同、參加合同洽談； 4、見證商品房的預(yù)售、買賣； 5、代理房地產(chǎn)交易； 6、代辦房地產(chǎn)抵押； 7、代理房屋租賃； 8、代理房屋拆遷； 9、受委托協(xié)調(diào)各類涉及房地產(chǎn)的糾紛。 第十三條出具法律意見書業(yè)務(wù) （一）從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的一般程序： 1、詳細(xì)閱讀委托書所列的委托事項(xiàng)（委托事項(xiàng)如不明確、具體，要求委托人修改）；2、發(fā)出律師費(fèi)報(bào)價(jià)單； 3、委托人確認(rèn)律師費(fèi)報(bào)價(jià)； 4 / 14 4、收集相

6、關(guān)的法律、法規(guī)； 5、審閱委托人提供的文件資料； 6、進(jìn)行必要的調(diào)查； 7、對(duì)所涉重大爭議問題進(jìn)行研究； 8、起草及出具法律意見書； （二）法律意見書一般應(yīng)具備下列內(nèi)容： 1、受托事項(xiàng); 2、受托時(shí)間； 3、委托人提供的文件資料； 4、律師實(shí)際進(jìn)行的調(diào)查情況； 5、法律依據(jù)及法律意見； 36、律師執(zhí)業(yè)證編號(hào)及其親筆簽名； 7、律師事務(wù)所xx。 （三）出具法律意見書前應(yīng)詳細(xì)閱讀委托人提供的文件資料和進(jìn)行必要的盡職調(diào)查。 （四）出具法律意見只能以現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)作依據(jù)。地方政府的行政規(guī)章和政府主管部門實(shí)際執(zhí)行狀況應(yīng)當(dāng)作為備注說明，不得作為提供法律意見的依據(jù)。 （五）涉及本市重大項(xiàng)目或出具確認(rèn)項(xiàng)

7、目無效的法律意見時(shí)，應(yīng)征得本所所務(wù)會(huì)或指導(dǎo)合伙律師的書面批準(zhǔn)。執(zhí)業(yè)律師本人認(rèn)為有需要的，可提請(qǐng)律協(xié)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)進(jìn)行研討。第十四條代理仲裁根據(jù)中華全國律師協(xié)會(huì)制訂的律師參與仲裁工作規(guī)則執(zhí)行。 第十五條參加合同洽談、起草合同 5 / 14 （一）從事受托起草合同業(yè)務(wù)的一般性程序： 1、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi)； 2、請(qǐng)委托人書面確認(rèn)其要求合同必備的商業(yè)條件； 3、收集相關(guān)的法律、法規(guī)； 4、審閱委托人提供的商業(yè)條件和業(yè)務(wù)文件（可根據(jù)需要，要求委托人補(bǔ)充提供有關(guān)文件資料）； 5、起草合同； 6、向委托人提交合同討論稿并向其解釋重要條款。 （二）受托參加合同洽談前，應(yīng)準(zhǔn)備的主要工作： 1、合同草案中

8、各項(xiàng)非商業(yè)條款的法律依據(jù)； 2、合同雙方可能有爭議的條款及其可能援引的法律依據(jù)。 （三）受托參加合同洽談應(yīng)注意的事項(xiàng)： 1、律師一般僅對(duì)涉及委托人權(quán)利、義務(wù)的法律事項(xiàng)發(fā)表意見，不干涉當(dāng)事人的純商業(yè)條件。 2、律師不僅要注意合同內(nèi)容的合法性，而且要注意可履行性。合同用語應(yīng)準(zhǔn)確，無歧義。合同條款之間應(yīng)環(huán)環(huán)相扣，沒有脫節(jié)和遺漏。 43、律師提出建議，而當(dāng)事人不予接受的事項(xiàng)，亦應(yīng)作好記錄備查。 第十六條合同見證業(yè)務(wù) （一）從事合同見證業(yè)務(wù)的一般性程序： 1、確定律師收費(fèi)； 2、與要求合同見證的各方簽訂委托合同，訂明委托事項(xiàng)； 6 / 14 3、審查及核對(duì)合同各方經(jīng)營文本或個(gè)人身份證原件，并留存各方復(fù)印

9、件存檔；4、要求各方（自然人除外）出具法定代表人證明書原件存檔； 5、如非法定代表人（自然人除外）簽約，須要求各方出具書面授權(quán)委托書原件存檔； 6、審查合同所涉及的相關(guān)法律文件及有無合同法第五十二條、第五十三條規(guī)定的情節(jié)； 7、依據(jù)合同法第五十四條向各方解釋合同主要的條款，并做出會(huì)議紀(jì)要；8、留存簽約代表身份證復(fù)印件及其簽名字樣存檔； 9、親自目視各方代表（如一方或雙方為自然人，應(yīng)由其本人親自到場）在合同文本上簽字； 10、向合同各方出具律師見證書。 11、留存合同原件一份和合同相關(guān)法律文件復(fù)印件存檔。 （二）具有下列情況之一的，執(zhí)業(yè)律師不得出具見證書： 1、合同一方或雙方不能提供證明其為合法

10、簽約人的身份證明文件的；2、合同或合同條款具有合同法第五十二條、五十三條、五十四條規(guī)定的情況，而當(dāng)事人拒絕修改合同的。 第十七條房地產(chǎn)的預(yù)售合同見證業(yè)務(wù) （一）執(zhí)業(yè)律師在該項(xiàng)業(yè)務(wù)中應(yīng)根據(jù)本業(yè)務(wù)指引第十六條審查賣方預(yù)售、出售的合法性及其有效法律文件；審查買賣合同的真實(shí)性及合法性；向合同各方解釋合同條款；在當(dāng)事人或房管部門有需要時(shí)，向其出具律師見證書。 （二）從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)，執(zhí)業(yè)律師可依據(jù)合同約定向合同一方或合同雙方收取律師見證費(fèi)。但該收費(fèi)條款必須向買樓方作特別說明，并由買樓方簽字確認(rèn)。 7 / 14 5（三）執(zhí)業(yè)律師從事房地產(chǎn)預(yù)售見證業(yè)務(wù)的，須要求賣方（發(fā)展商）提供下列法律文件： 1、交付土地使用

11、權(quán)出讓金的憑證或減免土地出讓金的審批文件； 2、土地使用權(quán)證書； 3、建設(shè)工程規(guī)劃xx和施工xx； 4、按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上的證明； 5、工程施工合同； 6、有效期內(nèi)的商品房預(yù)售xx； 7、資金來源證明； 8、委托人的營業(yè)執(zhí)照及其資質(zhì)證書。 （四）律師還應(yīng)審查預(yù)售物業(yè)有無被查封、凍結(jié)、抵押等限制轉(zhuǎn)讓的情況。 第十八條代理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （一）一般性程序 1、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi)； 2、由委托人出具委托書同時(shí)簽署委托合同明確委托事項(xiàng)和權(quán)限，必須明確房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由誰負(fù)責(zé)辦理。 （二）執(zhí)業(yè)律師代理委托人從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易業(yè)務(wù)的，須要求出售方提供能證明證

12、實(shí)下列情況的法律文件： 1、房地產(chǎn)證或權(quán)屬證明書； 2、屬于預(yù)售房屋，應(yīng)要求售樓方提供權(quán)屬證明書或本業(yè)務(wù)指引第十七條（三）所規(guī)定的法律文件； 8 / 14 3、代理收樓的應(yīng)向開發(fā)商索要住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并與售樓合同約定交付條件相核對(duì)。 4、轉(zhuǎn)讓成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件； （三）律師應(yīng)審查轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有無被查封、凍結(jié)、抵押、共有等其他限制轉(zhuǎn)讓的權(quán)利附著的情況。 6第十九條代理房地產(chǎn)抵押 （一）一般性程序 1、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi)； 2、由委托人出具委托書同時(shí)簽署委托合同明確委托事項(xiàng)和權(quán)限，必須明確房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)由誰負(fù)責(zé)辦理。 （二）代理委托人從事房地產(chǎn)抵押

13、業(yè)務(wù)的，應(yīng)要求委托人提供下列法律文件；1、土地使用權(quán)證書及土地使用權(quán)出讓金繳付憑證或房屋所有權(quán)證書；2、債的合同或憑證； 3、抵押人和抵押權(quán)人的身份證明及抵押人內(nèi)部審批同意抵押的證明。 （三）律師事務(wù)所及執(zhí)業(yè)律師不得在銀行辦公場所內(nèi)，或擔(dān)保公司辦公場所內(nèi)、或房地產(chǎn)交易場所內(nèi)設(shè)立臨時(shí)性或長久性辦事機(jī)構(gòu)、辦事點(diǎn)招攬業(yè)務(wù)。也不得在上述地點(diǎn)代表抵押權(quán)人或擔(dān)保人設(shè)立臨時(shí)性或長久性辦事機(jī)構(gòu)、辦事點(diǎn)招攬業(yè)務(wù)。 （四）審查有無限制和法定不準(zhǔn)辦理抵押的情形。 第二十條代理房屋租賃 (一）一般性程序 、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi)； 、由委托人出具委托書，同時(shí)簽署委托合同明確委托事項(xiàng)和權(quán)限。 9 / 14 （二）代理委托人

14、從事房屋租賃業(yè)務(wù)的，須要求出租人提供下列法律文件： 1、房屋所有權(quán)證書或證明其產(chǎn)權(quán)的其它證明文件； 2、出租人和承租人的身份證明； 3、租賃xx。 （三）審查出租房屋有無被限制出租的情形。 第二十一條代理房屋拆遷 （一）一般程序 1、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi)； 、由委托人出具委托書，同時(shí)簽署委托合同明確委托事項(xiàng)和權(quán)限。 （二）代理房地產(chǎn)拆遷業(yè)務(wù)時(shí)，律師須要求拆遷人提供下列法律文件： 7、在有效期內(nèi)的房屋拆遷xx； 、委托拆遷的委托書及拆遷資格證； 、拆遷工作人員的拆遷工作證； 、拆遷公告； 、xx房的產(chǎn)權(quán)證明； 、臨時(shí)安置房的租用證明或產(chǎn)權(quán)證明。 第四章訴訟業(yè)務(wù) 第二十二條房地產(chǎn)訴訟 一、房地產(chǎn)訴訟

15、的主要類型： 10 / 14 （一）、房地產(chǎn)合作糾紛房地產(chǎn)合作者之間因履行合作合同發(fā)生糾紛，包括合同效力糾紛、合同條款含義糾紛、合同履行中的違約糾紛等，如無仲裁協(xié)議,直接向人民法院起訴； （二）、房地產(chǎn)拆遷糾紛 、拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由房屋拆遷主管部門裁決；拆遷人或被拆遷人是市房屋拆遷主管部門的，由市人民政府裁決。 、當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在接到裁決書之日起15日內(nèi)向人民法院起訴。 但應(yīng)注意，在訴訟期間，拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉(zhuǎn)房的，不停止拆遷的執(zhí)行。 、當(dāng)事人因履行拆遷協(xié)議發(fā)生糾紛的，直接

16、向人民法院起訴。 （三）、房地產(chǎn)買賣（轉(zhuǎn)讓）糾紛 、買賣雙方因買賣合同的效力、或因履行合同而在質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、期限、面積、配套設(shè)施是否完善等方面發(fā)生糾紛，直接向人民法院起訴； 、買賣任何一方認(rèn)為國家主管機(jī)關(guān)在頒發(fā)證照方面使當(dāng)事人的合法權(quán)益受到了侵害，均可以直接向人民法院提起行政訴訟； （四）、房地產(chǎn)租賃糾紛 8、房地產(chǎn)租賃雙方因租賃合同的效力或履行租賃合同發(fā)生租金、租賃期限、租賃條件、房屋維修等方面的糾紛，向人民法院起訴； 、涉及轉(zhuǎn)租的，應(yīng)根據(jù)原租賃合同和轉(zhuǎn)租合同的約定確定訴訟當(dāng)事人；、國家主管機(jī)關(guān)不按規(guī)定辦理房屋租賃許可證件的，當(dāng)事人可以直接向人民法院提起行政訴訟。因?qū)抑鞴軝C(jī)關(guān)的行政處罰

17、不服的，可以在接到行政處罰決定之日15日內(nèi)向上一級(jí)行政主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議。對(duì)復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定之日起15日內(nèi)向人民法院提起行政訴訟；也可以直接向人民法院提起行政訴訟。 11 / 14 （五）、房地產(chǎn)中介糾紛 、房地產(chǎn)中介包括地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)評(píng)估、建筑監(jiān)理等，中介機(jī)構(gòu)均需專門資質(zhì)。如中介機(jī)構(gòu)對(duì)國家主管機(jī)關(guān)不批準(zhǔn)資質(zhì)的決定不服，可以向人民法院提起行政訴訟。 、因房地產(chǎn)中介合同的效力或履行合同發(fā)生糾紛，可直接向人民法院起訴；、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)行政處罰不服的，可以申請(qǐng)上一級(jí)行政主管機(jī)關(guān)復(fù)議。對(duì)復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起15日內(nèi)，向人民法院提起行政訴訟。 也可以直接向人民法

18、院提起行政訴訟。 （六）、物業(yè)管理糾紛 、因物業(yè)管理合同發(fā)生的糾紛，通常由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司進(jìn)行訴訟； 2、履行物業(yè)管理合同發(fā)生糾紛，根據(jù)具體案情，確定業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、發(fā)展商作為訴訟當(dāng)事人。 （七）、xx買賣按揭糾紛 、樓宇買賣按揭糾紛其實(shí)是貸款糾紛。當(dāng)貸款人、借款人、擔(dān)保人因貸款合同的內(nèi)容發(fā)生糾紛，屬于樓宇買賣按揭糾紛。 、如果房屋買賣合同同時(shí)附有樓宇買賣按揭合同，律師在代理房屋買賣糾紛時(shí)，不要輕易支持購房人單方解除房屋買賣合同，因?yàn)闀?huì)對(duì)按揭合同的履行產(chǎn)生重大影響。 在訴訟中，律師應(yīng)充分考慮這一因素。 （八）、房地產(chǎn)抵押糾紛因抵押業(yè)務(wù)各方當(dāng)事人就抵押合同之效力、釋

19、義、履行 9等發(fā)生糾紛而產(chǎn)生的訴訟。 （九）、房地產(chǎn)建筑糾紛 12 / 14 、房地產(chǎn)發(fā)展商或企業(yè)、個(gè)人與建筑承建商之間因建筑合同的訂立、履行、變更、解除而發(fā)生的糾紛。 、注意對(duì)雙方資質(zhì)、證照、政府相關(guān)部門驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、批文等的審查。 、注意合同法對(duì)建筑承包商的法定抵押權(quán)的保護(hù)（但建筑承包商帶資建設(shè)部分除外）。 二、代理房地產(chǎn)糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題 （一）、下列案件因政策性很強(qiáng)，接受委托須特別慎重： 1、因政府行政管理方面的決定引起的房產(chǎn)糾紛； 2、屬于落實(shí)政策的房產(chǎn)糾紛； 3、屬于歸土地管理部門處理的房地產(chǎn)邊界糾紛； 4、屬于房地產(chǎn)行政部門處理的其他糾紛。 （二）、房地產(chǎn)糾紛案件由于民事關(guān)系和

20、行政關(guān)系交織，所以較一般民事糾紛復(fù)雜，特別是案由的確定、責(zé)任的認(rèn)定比較復(fù)雜。律師要本著對(duì)客戶負(fù)責(zé)、對(duì)自己負(fù)責(zé)的態(tài)度，客觀分析案件訴訟和勝訴的可能性； （三）、凡是被告請(qǐng)律師，可以接受聘請(qǐng)。但原告在起訴前請(qǐng)律師，律師對(duì)是否接受聘請(qǐng)應(yīng)持相對(duì)慎重的態(tài)度； （四）、集資房糾紛、未取得商品房預(yù)售許可證而發(fā)生的房屋預(yù)售糾紛，法院一般不予受理。退房退款的訴訟請(qǐng)求通常較難以實(shí)現(xiàn)，此節(jié)是律師需要特別注意的； （五）、大樓盤的業(yè)主多人訴訟時(shí)，情緒和場面容易失控，律師要善于因勢利導(dǎo)，鼓勵(lì)當(dāng)事人調(diào)解解決，切忌推波助瀾和挑訟。 （六）、房地產(chǎn)的訴訟一般適用專屬管轄，即由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。但有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)的行政訴訟和有關(guān)按揭糾紛的訴訟，由被告所在地或合同履行地即貸款銀