代理商和開發(fā)商之間的代理合同怎么談判

1、代理商和開發(fā)商之間的代理合同怎么談判，一般都是哪些內(nèi)容?、委托代理項(xiàng)目甲方委托乙方代理樓盤（以下稱本樓盤），本樓盤位于地塊內(nèi)（以甲方所提供之土地規(guī)劃許可證內(nèi)所定范圍為準(zhǔn)）。本樓盤是經(jīng)房屋土地管理局批準(zhǔn)建造合法的產(chǎn)權(quán)商品房，現(xiàn)已具備政府規(guī)定的預(yù)售及銷售條件：本樓盤預(yù)售許可證編號(hào) 二、代理期限1、代理期為簽定本合約后，本樓盤正式開盤之日起至交房后三個(gè)月為代理期限。2、代理期間內(nèi)甲方同意本樓盤為乙方獨(dú)家代理。3、合同到期時(shí)，雙方可視情況及意愿經(jīng)協(xié)商后再延續(xù)本合同。三、代理銷售戶數(shù)及代理價(jià)格確定戶，可銷售面積為平方米，具體1、本樓盤由乙方代理銷售的可售戶數(shù)為 詳見合約附件（一）可售戶數(shù)確認(rèn)書。 注：兀

2、人民幣。2、甲方同意本樓盤代理銷售均價(jià)底價(jià)為每平方米3、甲方同意由乙方根據(jù)本樓盤市場情況及銷售狀況預(yù)計(jì)，擬定本樓盤各期及各階段銷售底 價(jià)，并形成合約附件（二）銷售底價(jià)確認(rèn)書。4、該銷售底價(jià)確認(rèn)書須由甲乙雙方確認(rèn)蓋章后方可執(zhí)行銷售。5、乙方須嚴(yán)格根據(jù)甲方確認(rèn)的底價(jià)表執(zhí)行銷售，如因特殊情況低于底價(jià)成交的，須經(jīng)甲方 書面確認(rèn)，方可執(zhí)行銷售。四、甲方應(yīng)負(fù)責(zé)事項(xiàng) 1、甲方應(yīng)提供本樓盤的建筑施工圖及銷售有關(guān)之資料。2、甲方應(yīng)在簽定本合約時(shí)，提供合約附件（一）可銷售戶數(shù)確認(rèn)書。3、提供有關(guān)本樓盤銷售證件之復(fù)印件。DM、效果4、設(shè)立現(xiàn)場接待中心，接待中心的銷售道具包含銷售海報(bào)、 圖、全區(qū)、鳥瞰圖等。5、大型燈

3、箱（視接待中心大小調(diào)整）。6、模型依實(shí)際要求制作，及必需之房型剖面模型。7、銷控臺(tái)，洽會(huì)桌、椅子，室內(nèi)綠化，飲水機(jī)、音響，傳真機(jī)、復(fù)印 機(jī)等設(shè)備。&看板，效果圖及全區(qū)鳥瞰圖根據(jù)實(shí)地面積制定：接待中心冷暖空調(diào)、 四門直線電話，另外提供一門電話傳真。9、樣板房設(shè)計(jì)、施工及布置完成。10、看房車量等必事的看房工具。11、其它銷售道具及銷售現(xiàn)場用品等事項(xiàng)。五、乙方應(yīng)負(fù)責(zé)事項(xiàng) 1、代理期限內(nèi)，乙方應(yīng)為本樓盤進(jìn)行銷售及市場推廣，具體銷售工作 事項(xiàng)如下： 1）、市場調(diào)研及產(chǎn)品定位部分A .區(qū)域市場調(diào)查統(tǒng)計(jì)a. 項(xiàng)目所在區(qū)域標(biāo)地圖b. 市場調(diào)研統(tǒng)計(jì)詳列表c. 項(xiàng)目所在區(qū)域競爭個(gè)案產(chǎn)品附加值調(diào)查統(tǒng)計(jì)詳列

4、表d. 項(xiàng)目所在區(qū)域供求狀況詳列表e.抽樣調(diào)查表（抽樣數(shù)為100 500組）B.區(qū)域市場實(shí)態(tài)分析a. 項(xiàng)目所在區(qū)域開發(fā)量體分析b. 項(xiàng)目所在區(qū)域競爭個(gè)案對比分析主力面積主力總價(jià)主力戶型建筑風(fēng)格平面戶數(shù)配置及設(shè)計(jì)產(chǎn)品附加值分析c. 項(xiàng)目所在區(qū)域供求狀況分析d. 客源需求調(diào)查分析C .產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議a. 產(chǎn)品主力面積建議b. 產(chǎn)品主力房型及戶型功能建議c. 產(chǎn)品均價(jià)及主力總價(jià)建議d. 產(chǎn)品外立面建筑風(fēng)格建議e. 平面設(shè)計(jì)及平面戶數(shù)配置建議f. 產(chǎn)品會(huì)所功能建議及其它附加值建議D .確立產(chǎn)品策略a. 品牌形象b. 建筑風(fēng)格定位c. 戶型定位d. 會(huì)所定位e. 景觀定位f. 安保系統(tǒng)定位E.確立銷售

5、策略2）、業(yè)務(wù)執(zhí)行部分 a.銷具制作建議模型效果圖墨線圖樓書印刷銷海、DM印刷內(nèi)外燈箱POP其它 b.售樓處建議裝潢設(shè)計(jì)施工裝修家具設(shè)備電話案場耗材 c.人員 培訓(xùn) 銷售講習(xí)市場調(diào)研案前考核及制度頒布進(jìn)場演練進(jìn)場試銷正式開盤 d.銷售執(zhí)行準(zhǔn)備 底價(jià)表 表價(jià)表 銷控表樣本合同相關(guān)證照e. 銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行銷售控制銷售統(tǒng)計(jì)銷售分析策略調(diào)整價(jià)格及銷控調(diào)整銷具清潔與維護(hù)策略突圍SP公關(guān)活動(dòng)f. 結(jié)案清盤篇整理銷售資料歸檔清理銷售道具售后服務(wù)工作核實(shí)銷售報(bào)表擬寫銷售總結(jié)清場 2、乙方應(yīng)按甲方確認(rèn)的底價(jià)表，制定表價(jià)和付款方式進(jìn)行銷售底價(jià)， 特殊情況應(yīng)經(jīng)甲方同意后可變動(dòng)。3、乙方應(yīng)協(xié)助甲方與客戶簽定房屋定購

6、單，并協(xié)助甲方與客戶簽定房 屋出（預(yù)）售合同，銀行按揭由甲方指派人員辦理，乙方則協(xié)助甲 方為客戶辦理銀行按揭及公證等相關(guān)手續(xù)。4、乙方應(yīng)提供房屋定購單，并可應(yīng)甲方需要代收客戶所繳之定金及房 款后交甲方相關(guān)財(cái)務(wù)人員。六、甲方責(zé)任及義務(wù) 1、甲方保證委托乙方代理銷售之不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)權(quán)清楚，如因可歸責(zé)于甲方之事由與客戶發(fā)生糾紛時(shí)，由因此而產(chǎn)生的退房等問題，由甲方自行負(fù)責(zé)處理， 不影響乙方應(yīng)得傭金的提取。2、因執(zhí)行銷售所致之交際費(fèi)、罰款、促銷個(gè)別獎(jiǎng)金等業(yè)務(wù)雜支，由甲 方負(fù)責(zé)交付。七、乙方責(zé)任及義務(wù) 1、乙方代理甲方簽定客戶之訂單中，如有附加條件，需事先經(jīng)甲方簽認(rèn)同意，否則一切責(zé)任概由乙方自行負(fù)責(zé)，若有損

7、失，則損失金額經(jīng)甲方估算，由乙方之代 理傭金中扣抵。2、乙方對甲方與客戶所簽立買賣合約書內(nèi)容，未經(jīng)甲方事先出面同意，不得擅自更改，或做夸大不實(shí)之解釋說明， 如因此而導(dǎo)致與客戶發(fā)生糾紛或解約退房等情況，經(jīng)查證屬實(shí)且可歸責(zé)于乙方，概由乙方負(fù)責(zé)賠償損失，并退還該部分已領(lǐng)代理傭金。3、乙方應(yīng)善加控制銷售情況，不得有重復(fù)出售或金額誤寫等情況發(fā)生，否則乙方應(yīng)負(fù)處理善后、賠償損失之責(zé)任。4、乙方保證不做夸大不實(shí)之廣告，如有不實(shí)之廣告違反有關(guān)國家及政府制定的相關(guān)法律法 規(guī)等情況發(fā)生，概由乙方負(fù)完全責(zé)任。5、乙方不得向客戶請求任何報(bào)酬或收取額外款項(xiàng)，如有違反本條規(guī)定，除該戶之代理傭金 不予計(jì)付外，若甲方權(quán)益受損

8、時(shí)，乙方應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任， 惟經(jīng)甲方書面同意之特殊情況則不在 此限。6、乙方保證維護(hù)甲方公司商譽(yù)，并嚴(yán)守甲方公司之一切業(yè)務(wù)秘密，否則，甲方得要求乙方 賠償相當(dāng)金額包括商譽(yù)與其它損失及返還因侵害行為所得之利益。八、雙方約定1、甲方同意廣告預(yù)算為該樓盤的總銷金額的1.5%-2%，乙方須編制整案之廣告預(yù)算，經(jīng)甲方認(rèn)可后執(zhí)行。2、甲方同意乙方與客戶簽定房屋訂購單后，即視為乙方銷售完成。3、銷售額的認(rèn)定：代理期間售出之房屋總銷金額。4、銷售率的認(rèn)定：實(shí)際已售之房屋面積總和除以當(dāng)期實(shí)際可售總面積。5、代理期限內(nèi)甲方自行售出之戶數(shù)，亦算乙方之銷售業(yè)績。九、代理銷售指標(biāo)的確定1、甲乙雙方經(jīng)共同商定， 確定本樓盤各

9、階段的代理銷售指標(biāo)，并形成合約附件（三）階段性銷售指標(biāo)確認(rèn)書。2、銷售指標(biāo)確定后，乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守，同時(shí)也作為甲方考核的標(biāo)準(zhǔn)。3、銷售指標(biāo)的考核期以每三個(gè)月為準(zhǔn)。4、如在考核期內(nèi)，乙方未能達(dá)成銷售指標(biāo)的要求，甲方有權(quán)終止本合同。十、費(fèi)用支付1、本樓盤相關(guān)銷售道具以及樣板房售樓處裝修布置，設(shè)備添置，看房工具購置等費(fèi)用 由甲方支付。2、本樓盤對外所有媒體宣傳發(fā)布及制作費(fèi)用由甲方支付（乙方將根據(jù)本合約第八條第 一款之約定編制整案之廣告媒體預(yù)算）。3、銷售現(xiàn)場之人員管銷費(fèi)用由乙方自行支付，水、電、氣、電話費(fèi)用 等雜支由甲方支付。4、如發(fā)生之不可預(yù)計(jì)費(fèi)用，由雙方協(xié)商解議。卜一、報(bào)酬支付80, 000元，作

10、為前期費(fèi)用，該1、本樓盤自本合同簽定之日起，甲方每月支付乙方人民幣 費(fèi)用為每季支付至本樓盤正式開盤之日止。2、本樓盤采用分階段銷售的銷售策略，在階段代理期內(nèi)，乙方累積銷售率30%之內(nèi)，則甲方同意按累計(jì)簽約成交價(jià)之 2%支付乙方傭金；乙方累積銷售率達(dá) 30-50%，則甲方同意按 累計(jì)簽約成交價(jià)之 2.3%支付乙方傭金；乙方累積銷售率達(dá)50-80%，則甲方同意按累計(jì)簽約成交價(jià)之2.7%支付乙方傭金；乙方累積銷售達(dá) 80%以上，則甲方同意按累計(jì)簽約成交價(jià)之3%支付乙方傭金。3、 溢價(jià)定義：系指成交價(jià)超出底價(jià)部分，甲方分得60%，乙方分得40%。乙方溢價(jià)部分 仍以傭金形式結(jié)算給乙方，結(jié)算依第七條第四款

11、規(guī)定。4、若客戶出價(jià)低于雙方所定之底價(jià)時(shí)，乙方在未得到甲方許可前不得自行銷售，但特殊客 戶經(jīng)甲方簽字認(rèn)可，傭金則以實(shí)際成交價(jià)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。且計(jì)入考核指標(biāo)。5、若購買方在簽定房屋訂購單后因故違約，所沒收之定金由雙方五五分成。雙方約定之指標(biāo)傭金應(yīng)在客戶簽完預(yù)售合同后， 每月月底與乙方結(jié)算傭金，與一星期內(nèi) 結(jié)算傭金并交于乙方。若甲方拖欠乙方傭金， 則應(yīng)支付乙方請款金額利息。 （利息以銀行公 告同期貸款利率為準(zhǔn)。） 十二、合約附件可售戶數(shù)確認(rèn)書。銷售底價(jià)確認(rèn)書。階段性銷售指標(biāo)確認(rèn)書。（四）另注:識(shí)后,廣告預(yù)算分配確認(rèn)書。其他由雙方確認(rèn)的與本樓盤代理銷售業(yè)務(wù)有關(guān)的一切書面材料, 均可作為合約附件具同等法律效力。經(jīng)雙方議定并達(dá)成共精選范本本合約法律效力及違約責(zé)任1、本合約壹式肆份（含合約附件）雙方各執(zhí)貳份，具同等法律效力。2、本合同由雙方代表人簽署蓋章后生效。3、因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方均可提請有資格的 仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解，調(diào)解不成，雙方均有權(quán)向